Podnoszenie Wartości i Kondycji Finansowej Nieruchomości Anna Duchnowska. 29 Marca 2012

Wielkość: px

Rozpocząć pokaz od strony:

Download "Podnoszenie Wartości i Kondycji Finansowej Nieruchomości Anna Duchnowska. 29 Marca 2012"

Daniel Sikora
8 lat temu
Przeglądów:

1 Podnoszenie Wartości i Kondycji Finansowej Nieruchomości Anna Duchnowska 29 Marca 2012

2 Agenda 1. Co to jest wartość 2. Rola Asset Managera w podnoszeniu wartości 3. Cykl inwestycji - zakup / zarządzanie (asset management) / sprzedaż 4. Podnoszenie wartości poprzez aktywne zarządzanie - asset management 5. Podniesienie wartości Case studies 2

3 Co to jest wartość Wartość kategoria obiektywna ustalana w procesie wyceny ustalana przy średnich założeniach Cena kategoria subiektywna indywidualne oczekiwania zwrotów inwestora WARTOŚĆ = NOI p.a. / yield Yield - stopa kapitalizacji Określa zwrot z zainwestowanego kapitału pieniężnego Zależy od czynników zewnętrznych tj. bazowe stopy procentowe, inflacja, ryzyko, oczekiwane wzrosty tych czynników w przyszłości NOI Net Operation Income p.a. zależy od czynników wewnętrznych Znacząca rola asset managera w kreowaniu NOI 3

4 Analiza zwrotów wartości przy użyciu wskaźników Yield i NOI (Rent) Całkowity zwrot = wzrost czynszów + kompresja stóp kapitalizacji 4

5 Cykl inwestycji zakup / zarządzanie / sprzedaż IDENTYFIKACJA PROJEKTU ANALIZA OPŁACALNOŚCI ZAKUP NIERUCHOMOŚCI ASSET MANAGEMENT SPRZEDAŻ CZAS DUE DILIGENCE STRUKTURA ZAKUPU PODNOSZENIE WARTOŚCI 5

6 Asset management podnoszenie wartości poprzez aktywne zarządzanie ZAKUP LEASING - ERVs / WALT/ VOIDs STRUKTURA PODATKOWA (CIT?) UMOWY NAJMU CZY SĄ INSTYTUCJONALNE? STRUKTURA FINANSOWA (KREDYT?) RYZYKO KURSOWE (PRZYCHODY W EUR/USD/PLN?) ZARZĄDZANIE AKTYWNE FAKTUROWANIE KONTROLA NALEŻNOŚCI ZARZĄDZANIE OPERACYJNE EKSPLOATACJA BUDYNKU ZARZĄDZANIE GOTÓWKĄ WYDATKI CAPEX DEVELOPMENT/ REFURB DYSTRYBUCJA DOCHODÓW (DYWIDENDA?) SPRZEDAŻ MARKETING + POZYCJONOWANIE MONITORING SPRZEDAŻY OPTYMALIZACJA KOSZTÓW IDENTYFIKACJA POTENCJALNYCH KUPCÓW POMIAR BUDYNKU PORTFOLIO CZY INDYWIDUALNY PROJEKT 6

) ZARZĄDZANIE AKTYWNE FAKTUROWANIE KONTROLA NALEŻNOŚCI ZARZĄDZANIE OPERACYJNE EKSPLOATACJA BUDYNKU ZARZĄDZANIE GOTÓWKĄ WYDATKI CAPEX DEVELOPMENT/

7 Asset management podnoszenie wartości poprzez aktywne zarządzanie WARTOŚĆ = NOI p.a. / yield NET OPERATING INCOME + przychody z wynajmu + pozostałe przychody (np. tymczasowe udostępnianie powierzchni) + zaliczki na poczet opłat eksploatacyjnych + zaliczki na poczet kosztów marketingowych (centra handlowe) - koszty eksploatacyjne (service charge) - koszty marketingowe (marketing charge) - pozostałe koszty nieodzyskiwane (non recoverable costs) Σ NOI - capex/ wynagrodzenie agentów/ nakłady na wykończenie 7

(centra handlowe) - koszty eksploatacyjne (service charge) - koszty marketingowe (marketing charge) - pozostałe koszty

8 Asset management podnoszenie wartości poprzez aktywne zarządzanie INSTYTUCJONALNA UMOWA NAJMU okres (term) zwykle 5 lat (5 +5 dla projektów handlowych) wąsko określone opcje rozwiązania umowy nakłady na przygotowanie pomieszczeń czynsz i opłaty (waluta, sposób i termin płatności, indeksacja, czynsz od obrotu) rozliczanie opłat eksploatacyjnych (zwykle na koniec roku) zabezpieczenie umowy ( depozyt/ gwarancja bankowa lub ubezpieczeniowa) nakłady i wydatki kapitałowe (za co płaci właściciel, za co najemca) ubezpieczenie (All Risk + third party insurance) cesja i podnajem (ograniczone możliwości) zniszczenie pomieszczeń przywrócenie pomieszczeń do stanu poprzedniego 8

eksploatacyjnych (zwykle na koniec roku) zabezpieczenie umowy ( depozyt/ gwarancja bankowa lub ubezpieczeniowa) nakłady i wydatki kapitałowe (za co płaci właściciel, za

9 Asset management podnoszenie wartości poprzez aktywne zarządzanie FINANSOWANIE ZWENĘTRZNE A KONDYCJA FINANSOWA kredyt tańszy niż kapitał średni ważony koszt kapitału WACC (% equity x cost of equity + % debt x cost of debt) formy kredytowania (pożyczki bankowe vs mezzanine) spłaty odsetek i kapitału (okres amortyzacji kredytu, spoty procentowe fixed vs flat rate) zabezpieczenia i wymogi (hipoteka, zastaw na udziałach, DSCR, ISCR, LTV) jaki poziom kredytu jest bezpieczny? 9

kredytowania (pożyczki bankowe vs mezzanine) spłaty odsetek i kapitału (okres amortyzacji kredytu, spoty procentowe

10 Asset management podnoszenie wartości poprzez aktywne zarządzanie ZARZĄDZANIE PRZEPŁYWAMI PIENIĘŻNYMI A KONDYCJA FINANSOWA kontrola przychodów z tytułu czynszu i pozostałych ( analiza wiekowania) waluta umowy w EUR/ USD ale wpływy w PLN zarządzanie ryzykiem kursowym konwersja na EUR/ hedging/ cap rates kontrola kosztów podatki i ich optymalizacja spłata zadłużenia (odsetki plus kapitał) redystrybucja dochodów czy reinwestycja? wyceny nieruchomości i wyceny kredytów (negative equity) Net Asset Value (NAV)? 10

ryzykiem kursowym konwersja na EUR/ hedging/ cap rates kontrola kosztów podatki i ich optymalizacja spłata zadłużenia (odsetki

11 Case study podniesienie wartości nieruchomości Centrum Biurowe Lubicz, Kraków nieruchomość nabyta przez Fundusz w maju 2005 r. od polskiego dewelopera transakcja w USD kapitał zainwestowany ok. X mln EUR + kredyt zewnętrzny; transakcja pozarynkowa brak opłat agencyjnych 80% umów najmu restrukturyzowanych, wybrany nowy zarządca nieruchomości wzrost GLA z 13,900 mkw do 16,000 mkw (wzrost o 15%) zamiana użytkowania wieczystego nieruchomości na własność udane refinansowanie projektu oraz konwersja waluty kredytu z USD na EUR eliminacja podatku odroczonego (2007 wartości) poprzez dokonanie operacji step-upu budowa, komercjalizacja i rozwój drugiego budynku 5,800 mkw GLA (finansowanie w 100% z kredytu bankowego); budowa CBL II zakończona w październiku 2009 r., otwarcie w listopadzie 2009 r. ; 100% wynajęcia) łączna wartość kompleksu wzrosła 2 x ( zwrot na kapitale ponad 3 x) 11

15%) zamiana użytkowania wieczystego nieruchomości na własność udane refinansowanie projektu oraz konwersja waluty kredytu z USD na EUR eliminacja podatku odroczonego (2007 wartości) poprzez

12 Case study podniesienie wartości nieruchomości Fashion House Outlet, Warsaw wzrost poziomu NOI z X mln EUR (2008 r.) do Y mln EUR (2011 r.) ponad 80% wynajętego GLA zamienione na bardziej znane marki przy wyższym poziomie czynszowym średni czynsz na mkw zwiększony o 20% w ciągu 3 lat poziom płatności czynszu zwiększony z 80% z dnia nabycia do 96% w 2010 r. step up eliminacja podatku odroczonego wszystkie umowy w I fazie przedłużone na kolejne 5 lat bez udziału pośredników sprowadzenie wskaźników KPI (key performance indicators) renegocjacja umowy z zarządcą success fee approach IV faza projektu w przyszłości studium wykonalności 12

płatności czynszu zwiększony z 80% z dnia nabycia do 96% w 2010 r.

13 Dziękuję za uwagę Anna Duchnowska

Podobne dokumenty

Spis treści Wprowadzenie Wykaz skrótów Bibliograﬁ a 1. Faza inwestycyjna

Spis treści Wprowadzenie Wykaz skrótów Bibliograﬁ a 1. Faza inwestycyjna Spis treści Wprowadzenie... XI Wykaz skrótów... XIII Bibliografia... XVII 1. Faza inwestycyjna... 1 1.1. Zakup spółki posiadającej nieruchomość... 2 1.1.1. Opodatkowanie podatkiem dochodowym od osób prawnych...