Analizy Sektorowe 13 grudnia 213 Ceny na rynku nieruchomości mieszkaniowych 3Q 213 1 W okresie ostatnich dwóch kwartałów (2-3q 213) ) nastąpiła zmiana trendu cen ofertowych mieszkań ze spadkowego w kierunku stabilizacji (rynek pierwotny) lub niewielkiego wzrostu (rynek wtórny). Jest to efekt malejącej podaży mieszkań (przy dobrej sprzedaży mieszkań deweloperskich) oraz lekkiego wzrostu popytu na mieszkania; głównymi czynnikami wzrostu popytu są niskie stopy procentowe NBP, jak również utrzymujące się zakupy inwestycyjne mieszkań za gotówkę, pobudzane obserwowanym wyhamowaniem spadku cen mieszkań. Maleje liczba mieszkań oddawanych do użytku - w 3q 213 oddano 34,7 tys. mieszkań (-4,9% r/r wobec -2,9% w 2q 213). Po czterech kwartałach spadków w 3q 213 r. liczba rozpoczynanych mieszkań wzrosła (+8% r/r, w tym deweloperskich +35% r/r), co sygnalizuje lepszą ocenę perspektyw przez deweloperów. Wg danych ZBP w 3q 213 wartość nowoudzielonych kredytów mieszkaniowych wyniosła 9,5 mld zł, drugi kwartał pod rząd odnotowano wzrost wobec poprzedniego kwartału (+4,1% kw./kw.); w stosunku do analogicznego kwartału 212 r. wartość kredytów była mniejsza (-4,9% r/r); w 3q wzrósł udział kredytów o LTV powyżej 8% do 53% (47% w 2q). Wsparcie popytu na mieszkania poprzez kredyt z programu Mieszkanie dla młodych (start 1.1.214) stwarza przesłanki wzrostu cen mieszkań, szczególnie w połączeniu z niskimi stopami procentowymi NBP i poprawą koniunktury. Impulsem do niewielkiego wzrostu cen może być także Fundusz mieszkań na Wynajem BGK (program w przygotowaniu). W perspektywie 2-3 kwartałów najbardziej prawdopodobny wydaje się niewielki, stopniowy wzrost cen mieszkań z uwagi na malejącą podaż mieszkań na rynku, przy niewielkim wzroście popytu na mieszkania, nadal pobudzanego niskimi stopami procentowymi, jak i poprzez oczekiwania związane z uruchamianiem dwóch programów rządowych MdM i FMnW BGK. Niemniej, nie można też wykluczyć stabilizacji cen na obecnym poziomie przy słabszych, niż oczekiwane, efektach pobudzenia popytu, i jednocześnie silniejszym oddziaływaniu Rekomendacji S w zakresie wymogu ograniczenia LTV w 214 r. do 95%. Ryzyko spadku cen na rynku nieruchomości o więcej niż 3% w ciągu najbliższych dwóch lat (próg w scenariuszach stress-testowych stosowany w praktyce nadzorczej) zmalało i wynosi nie więcej niż 1%. Taki scenariusz byłby możliwy w sytuacji gwałtownego wzrostu bezrobocia (skutkującego masowymi problemami z obsługą kredytów mieszkaniowych), gwałtownych szoków stóp procentowych i kursów walutowych (szczególnie CHF) i ograniczonej transakcyjności rynku. Departament Analiz Ekonomicznych analizy.sektorowe@pkobp.pl Zespół Analiz Sektorowych Agnieszka Grabowiecka-Łaszek tel. (22) 521 81 22 Zespół Analiz Makroekonomicznych (uwarunkowania makro) tel. (22) 521 81 28 Zmiana (%) cen mieszkań 3q13 vs. 1q13 : - na rynku wtórnym * rw ofertowe (PONT) - na rynku pierwotnym * rp ofertowe (PONT) -4-2 2 4 6 8 1 rw transakcyjne (CBN) -8-6 -4-2 2 4 6 8 rp transakcyjne (CBN) * Trójmiasto w przypadku cen transakcyjnych 1 Przedmiotem kwartalnego raportu jest analiza zmian cen mieszkań w okresie ostatniego półrocza i ostatnich 2.lat oraz przewidywania trendów w perspektywie średniookresowej na największych rynkach. Analiza jakościowa podejmuje kwestie ryzyka spadku cen. 1
1. Uwarunkowania makroekonomiczne Począwszy od 3q 213 gospodarka weszła na ścieżkę stopniowego, lecz trwałego, ożywienia. Do poprawy koniunktury w 214 r. przyczyniać się będą: (1) poprawa sytuacji w strefie euro i spadek niepewności w sektorze prywatnym, (2) istotne poluzowanie polityki pieniężnej (działające na gospodarkę z opóźnieniem 4-6 kwartałów), (3) zwrot w polityce fiskalnej od konsolidacji do stymulacji (m.in. stworzenie przestrzeni fiskalnej poprzez transfer aktywów OFE, początek nowej perspektywy UE 214-22 oraz programy stymulacji popytu na rynku mieszkaniowym), (4) wzrost realnych dochodów do dyspozycji ludności (efekt m.in. niskiej inflacji CPI w 213 r. oraz poprawy sytuacji na rynku pracy w 214 r.). Oczekujemy, że PKB w 214 r. wzrośnie o ok.3% wobec wzrostu 1,3% w 213 r. W 3q 213 r. tempo wzrostu kredytów mieszkaniowych dla osób fizycznych (po skorygowaniu o wpływ kursu walutowego) było zbliżone do notowanego w 2q i wyniosło odpowiednio 6,6% r/r wobec 6,7% r/r. W 214 r. oczekiwane jest przyspieszenie tempa wzrostu akcji kredytowej do ok. 8-1% r/r. Szacujemy, że w 213 r. nastąpi stabilizacja rocznego przyrostu wolumenu kredytów mieszkaniowych na poziomie ok.18 mld zł (uwzględniając korektę o wpływ kursu), w 214 r. przewidywany jest znacznie silniejszy przyrost o ok. 28 mld zł wskutek silniejszego popytu w wyniku m.in. wprowadzenia programu Mieszkanie dla Młodych. Po listopadowym posiedzeniu RPP w komunikacie Rady znalazła się zapowiedź utrzymania stóp na dotychczasowych poziomach przynajmniej do połowy przyszłego roku. Słaby trend inflacyjny (po silnym wzroście w lipcu inflacja ponownie zaczęła spadać i może zakończyć rok poniżej 1,% r/r) pozostawia Radzie duży komfort w wyborze terminu rozpoczęcia cyklu zacieśniania polityki pieniężnej. Oczekujemy, że pierwsze podwyżki stóp będą miały miejsce w 4q 214 r. Oczekiwana poprawa koniunktury w Szwajcarii w 214 r. wraz z ekspansywną polityką monetarną EBC i BOJ (które zwiększają popyt na obligacje krajów peryferyjnych strefy euro, obniżając w ten sposób ryzyko eskalacji kryzysu zadłużeniowego) będą sprzyjać stopniowej aprecjacji kursu EUR/CHF (ok. 1,26 do końca 214 r.). Jest jednak wysoce prawdopodobne, że mimo to SNB będzie kontynuował ekspansję ilościową celem utrzymania dolnego limitu zmian kursu EUR/CHF na poziomie 1,2. Oczekujemy, że w 214 r. kurs EUR/PLN powinien pozostawać pod silnym wpływem stopniowego zmniejszania skali ekspansji ilościowej przez Fed, co istotnie będzie hamować poprawę sentymentu inwestycyjnego względem walut rynków wschodzących. Czynnikiem, który dodatkowo będzie utrudniał bardziej dynamiczną aprecjację złotego, pomimo oczekiwanej poprawy wskaźników wzrostu gospodarczego w Polsce, będzie słaba ekspansja kredytowa w strefie euro. Kurs EUR/PLN w takim scenariuszu powinien zakończyć 214 r. w okolicach 4,15, a kurs CHF/PLN (który jest crossem kursów EUR/CHF i EUR/PLN) w okolicach 3,29 (4,15 : 1,26 = 3,29). Początek stopniowego ożywienia: tempo wzrostu PKB: w 214 r. wzrośnie o ok. 3% wobec 1,3% w 213 r. W 214 r. oczekiwane przyspieszenie tempa wzrostu akcji kredytowej do ok. 8-1% r/r Oczekujemy, że stopy procentowe pozostaną na obecnym poziomie przynajmniej do 4q 214 Bardzo umiarkowana aprecjacja złotego w perspektywie końca 214 r. 2
2. Tendencje zmian cen i ich uwarunkowania po stronie popytu i podaży w 2-3q 213 oraz w ostatnich dwóch latach W okresie 2-3q 213 w monitorowanych największych miastach nastąpiła zmiana trendu cen ofertowych mieszkań (baza PONT Info) ze spadkowego w kierunku stabilizacji (rynek pierwotny) lub niewielkiego wzrostu (rynek wtórny); w odniesieniu do sytuacji sprzed dwóch lat w największych miastach poziom cen ofertowych wg PONT Info był wyraźniej niższy (por. Aneks statystyczny, tab.1). Na koniec 3q 213 r. ceny ofertowe na rynku pierwotnym były zbliżone do sytuacji na koniec 1q 213, spadły jedynie w przypadku ia (-7%) i a (-3%); na rynku wtórnym nastąpiły wzrosty w granicach 3-7%, niewielki spadek (-3%) wystąpił w u (por. Wykresy 5-6). W stosunku do sytuacji sprzed dwóch lat ceny ofertowe na obu rynkach były wyraźnie niższe (o 3-11%) w analizowanych miastach, zwraca uwagę mniejsza skala spadków (por. Wykresy 7-11). Rynek wtórny zwykle jako pierwszy sygnalizuje zmianę trendu cen, jest to kwestia jego naturalnie większej skali (i oferty) w porównaniu z rynkiem pierwotnym. Dla poziomu cen na rynku wtórnym istotna jest także struktura zasobu mieszkaniowego w poszczególnych miastach wg okresu budowy czy wg wielkości mieszkań, a także atrakcyjność miasta dla inwestorów, co jest szczególnie widoczne w Warszawie, Krakowie i u, gdzie ceny ofertowe mieszkań na rynku wtórnym są o kilka procent wyższe niż na rynku pierwotnym. Z kolei w przypadku Katowic i Łodzi miast z dużym udziałem starszego zasobu i dużą ofertą mieszkań na rynku wtórnym, przeciętne ceny ofertowe mieszkań na rynku pierwotnym są wyższe niż na rynku wtórnym. Ceny ofertowe domów na koniec 3q 213 kształtowały się na zbliżonym poziomie, jak na koniec 1q 213, jedynie w Katowicach nastąpił większy spadek (-12%). W perspektywie ostatnich dwóch lat kierunek zmian cen ofertowych m kw. domu był zróżnicowany regionalnie spadki w granicach 7-1% dotyczyły Krakowa, Poznania, a i ia, o 19% ceny spadły w Łodzi; jedynie w Warszawie wystąpił niewielki wzrost (+2%). Ocena zmian cen domów wymaga uwzględnienia niejednorodności tych obiektów, a także dużej zmienności liczby notowań w bazie dla poszczególnych miast w kolejnych kwartałach. Analiza zmian cen transakcyjnych mieszkań (baza CBN PKO BP) w 7 największych miastach w okresie 2-3q 213 wskazuje na wzrost cen w większości miast, zarówno w przypadku rynku pierwotnego, jak i wtórnego (por. Wykresy 5-6). Niewielki wzrost cen transakcyjnych mieszkań na rynku wtórnym sygnalizuje również indeks hedoniczny cen mieszkań, publikowany przez NBP 2. Indeks hedoniczny odzwierciedla "czystą" zmianę cen mieszkań, tj. wynikającą z innych czynników niż różnice w jakości mieszkań. Przedmiotem analizy jest cena wystandaryzowanego mieszkania, co pozwala uwzględnić zmiany jakości mieszkań próby badawczej w każdym z kwartałów i odróżnia indeks hedoniczny od dynamiki Stabilizacja cen ofertowych na rynku pierwotnym, niewielkie wzrosty cen na rynku wtórnym (3q 13 vs. 1q 13) Mniejsza skala spadków cen ofertowych na obu rynkach w horyzoncie ostatnich dwóch lat Stabilne ceny ofertowe domów w ostatnich dwóch kwartałach Wzrost cen transakcyjnych na obu rynkach notowany w CBN PKO BP Niewielki wzrost (kw./kw.) cen transakcyjnych na rynku wtórnym sygnalizowany przez indeks hedoniczny publikowany przez NBP 2 http://www.nbp.pl/home.aspx?f=/publikacje/rynek_nieruchomosci/index2.html 3
Wyk.1 Ceny ofertowe (PONT) mieszkań (zł /m kw.) na rynku pierwotnym 8 Wyk.2 Ceny ofertowe (PONT) mieszkań (zł /m kw.) na rynku wtórnym 1 8 6 6 4 4 3q 11 1q 12 3q 12 1q 13 3q 13 2 3q 11 1q 12 3q 12 1q 13 3q 13 Wyk.3 Ceny ofertowe mieszkań (PONT) a ceny transakcyjne (CBN) na rynku pierwotnym (zł /m kw.) Wyk.4 Ceny ofertowe mieszkań (PONT) a ceny transakcyjne (CBN ) na rynku wtórnym (zł/m kw.) 8 8 7 7 6 6 5 5 4 4 3 3 2 2 Warszaw a Warszaw a 3q 11 1q 13 3q 13 3q 13 T rp* 3q 11 1q 13 3q 13 3q 13 T rw* T* transakcyjne 3Q 13 wg CBN PKO BP; - ceny Trójmiasta Wyk.5 Zmiana (%) cen mieszkań na rynku pierwotnym 3q13 wobec 1q13 Wyk.6 Zmiana (%) cen mieszkań na rynku wtórnym 3q13 wobec 1q13 * -8-6 -4-2 2 4 6 8 * -4-2 2 4 6 8 1 rp transakcyjne (CBN) rp ofertowe (PONT) rw transakcyjne (CBN) rw ofertowe (PONT) 4
1 Wyk.7 Zmiana cen ofertowych (PONT) mieszkań wobec 3q 11 na rynku pierwotnym % Wyk.8 Zmiana cen ofertowych (PONT) mieszkań wobec 3q 11 na rynku wtórnym 2 1 % -1-1 -2 3q 11 1q 12 3q 12 1q 13 3q 13-2 3q 11 1q 12 3q 12 1q 13 3q 13 Wyk.9 Zmiana cen transakcyjnych (CBN) mieszkań wobec 3q 11 na rynku pierwotnym Wyk.1 Zmiana cen transakcyjnych (CBN) mieszkań wobec 3q 11 na rynku wtórnym 2 1 % 1 % -1-1 -2-3 -2-4 3q 11 1q 12 3q 12 1q 13 3q 13-3 3q 11 1q 12 3q 12 1q 13 3q 13 Trójmiasto Trójmiasto 2 1-1 Wyk.11 Zmiana cen ofertowych (PONT) domów wobec 3q 11 na rynku wtórnym % Wyk.12 Zmiana indeksu hedonicznego NBP ceny m kw. mieszkania wobec poprzednich 2.kwartałów w największych miastach 5-5 -1-15 -2 3q 11 1q 12 3q 12 1q 13 3q 13-2 3q11 1q12 3q12 1q13 3q13 7 miast (,,,,, Gdynia) 1 miast (Białystok, Bydgoszcz,, Kielce, Lublin, Olsztyn, Opole, Rzeszów, Szczecin, Zielona Góra) 5
średniej ceny czy mediany w próbie, które reagują silnie na zmianę, np. wzrost lub spadek udziału droższych mieszkań w badanej próbie. W 3q 213 indeksy hedoniczne dla zbiorowości 7 największych miast (,,,,,, Gdynia) wskazywały na niewielki wzrost cen mieszkań wobec poprzedniego kwartału na rynku wtórnym, w przypadku 1 miast (pozostałe miasta wojewódzkie - stolice województw) ceny były stabilne (por. Wykres 12). Analiza zmian cen transakcyjnych na rynku pierwotnym w 3q 213 r. w oparciu o bazę cen NBP wykazuje drugi kwartał z rzędu pojawiające się w niektórych aglomeracjach (,, ) niewielkie wzrosty cen wobec poprzednich dwóch kwartałów, które mogą się wiązać ze wzrostem popytu na mieszkania o lepszym standardzie, jak i zapowiadać trwalszą zmianę trendu. W 3q 213 r. średnia cena transakcyjna dla zbiorowości 7 największych miast wzrosła wobec 1q 213 (+2,1%), dla zbiorowości 1 miast (mniejsze miasta wojewódzkie - stolice województw) zmalała (-1%). Podobny kierunek zmian niewielkie wzrosty w 7 aglomeracjach, stabilizacja w 1 miastach - w ostatnich dwóch kwartałach wystąpił w przypadku cen transakcyjnych na rynku wtórnym. W 3q 213 r. średnia cena transakcyjna dla zbiorowości 7 największych miast wzrosła wobec 1q 213 o 2,9%, a dla zbiorowości 1 miast (mniejsze miasta wojewódzkie - stolice województw) nie zmieniła się. Niewielkie wzrosty cen transakcyjnych mieszkań na rynku pierwotnym i wtórnym w 7 aglomeracjach (3q 13 vs. 1q 13); stabilizacja w pozostałych miastach wojewódzkich (baza NBP) O poziomie cen mieszkań w 3q 213 r. decydowała stopniowo malejąca podaż mieszkań na rynku, przy lekko rosnącym popycie mieszkaniowym, któremu sprzyjały niskie oprocentowanie kredytów mieszkaniowych (przesunięty w czasie efekt obniżek stóp procentowych przez RPP) i utrzymujące się zakupy gotówkowe mieszkań. Od strony popytowej oddziaływały następujące czynniki: niskie oprocentowanie kredytów mieszkaniowych (4,14% we wrześniu br. wobec 4,87% w marcu br. i w 6,42% w grudniu 212 r. wg szacunków AMRON dla kredytu 3 tys. zł z na 25 lat o LTV 75%) w ślad za obniżkami stóp procentowych 16, 14, Wyk.13 Kwartalna sprzedaż kredytów mieszkaniowych (ZBP; AMRON) w okresie 3q1 3q13 mld zł 7 6 Wyk.14 Średnie oprocentowanie i marża kredytu hipotecznego* w okresie marzec 212 wrzesień 213 7 6 6,37 Niskie stopy procentowe korzystne dla popytu mieszkaniowego średnie oprocentowanie średnia marża 12, 1, 8, 6, 4, 5 4 3 2 5 4 3 4,17 4,14 2, 1 2 1,42 1,34, 3q1 3q11 3q12 3q13 1,51 1 mar-212 cze-212 wrz-212 gru-212 mar-213 cze-213 wrz-213 wartość nowych umów w kwartale (L) liczba nowych umów (P) źródło: AMRON na podstawie oferty banków; * kredyt 3 tys..zł na 25 lat przy LTV 75% 6
Wyk.15 Udział nowoudzielanych kredytów o LTV pow. 8% 6 5 % 49,8 47,2 53, 4 3 2 1 29 21 211 212 3q12 4q12 1q13 2q13 3q13 źródło: ZBP przez RPP w ostatnich kilku miesiącach sprzyjało lekkiemu wzrostowi popytu na kredyty mieszkaniowe; wartość nowoudzielonych kredytów mieszkaniowych w 3q 213 wg danych Związku Banków Polskich 3 wyniosła 9,5 mld zł drugi kwartał pod rząd odnotowano wzrost (+4,1%) w stosunku do poprzedniego kwartału, jest to poziom zbliżony do 2q 29; wobec analogicznego kwartału 212 r. wartość udzielonych kredytów była mniejsza o 4,9%. Na koniec 3q 213 banki ankietowane przez ZBP obsługiwały 1,814 mln umów (1,789 mln na koniec 2q 213). W nowoudzielanych kredytach w 3q 213 wzrósł udział kredytów o średniej wartości LTV powyżej 8% (52,97% wobec 46,96% w 2q 213), co najpewniej jest reakcją rynku na ograniczenie od 1.1.214 r. możliwości finansowania zakupu mieszkania kredytem na 1% wartości nieruchomości. W 3q 213 nastąpił wzrost udziału kredytów o zapadalności powyżej 25 lat do 62,9% (kredyty o zapadalności 25-35 lat stanowiły 6,79% wobec 59,31% w 2q 213; udzielone na powyżej 35 lat stanowiły 2,1% wobec 1,46% w 2q 213). Udział kredytów złotowych w nowoudzielonych nadal przekracza 99% (99,1% podobnie jak w 2q 213; 97,4% rok wcześniej); wśród kredytów denominowanych udział denominowanych w CHF był minimalny (,1%, podobnie jak w poprzednim kwartale), a w euro,6% (wobec,9% w 2q 213 i 2,4% rok wcześniej). Obecnie kredyty walutowe stanowią ok.51% (zależnie od kursu złotego wobec CHF i euro) zadłużenia ogółem. Na koniec czerwca 213 r. wg danych NBP zadłużenie z tytułu kredytów mieszkaniowych wyniosło 333,2 mld zł. praktyczne wygaszenie programu Rodzina na swoim w 3q 213 r. (26 kredytów na kwotę 5,4 mln zł w 3q 13); w I poł. 213 r., pomimo formalnie zamkniętego programu (wnioski można było składać do 31.12.212), kredyty udzielane z wniosków zgłoszonych w ostatnich miesiącach 212 r. istotnie generowały popyt mieszkaniowy (w I poł. 213 r. udzielono 1,2 tys. kredytów na kwotę 1,98 mld zł). W strukturze udzielanych kredytów wg przeznaczenia w 213 r. 9,5 mld zł nowoudzielonych kredytów mieszkaniowych w 3q 213 (+4,1% kw./kw.); wobec 3q 212 ich wartość była mniejsza (-4,9% r/r) Wzrost udziału kredytów o LTV powyżej 8% do 53% w udzielonych ogółem w 3q 13 Wzrost udziału kredytów o zapadalności powyżej 25 lat do 62,9% w udzielonych ogółem w 3q 13 Definitywne wygaśnięcie impulsu popytowego RnS w 3q 13 3 Bazy AMRON-SARFiN zasilane przez największe banki; dane reprezentatywne dla ok. 95% rynku kredytów dla klientów indywidualnych. 7
Wyk.16 Struktura kredytów udzielonych w ramach programu Rodzina na swoim wg regionu Wyk.17 Struktura kredytów udzielonych w ramach programu Rodzina na swoim wg przeznaczenia miasta województwa rynek wtórny rynek pierwotny budowa domu wartość (mln zł) 14 62 2 895 wartość (mln zł) 15992 11714 7265 liczba kredytów 63 79 129 41 liczba kredytów 1473 52148 36132 8 % 25% 5% 75% 1% źródło: dane BGK utrwaliła się tendencja wzrostu udziału rynku pierwotnego w wartości udzielonych kredytów (44,2% ogółem, najwyższy poziom w okresie funkcjonowania programu); kredyty na budowę domu stanowiły 31,4% wartości udzielonych kredytów a na zakup na rynku wtórnym 24,4%. Także pod względem liczby kredytów udział rynku pierwotnego był największy (39,8%), choć tu przewaga nad rynkiem wtórnym (z udziałem 34,3% w ogółem) nie była tak duża, co ilustruje potencjał rynku wtórnego z punktu widzenia możliwości znalezienia mieszkania spełniającego wymogi do uzyskania preferencyjnego kredytu, w tym w regionach o słabszej aktywności deweloperów. W okresie 27-3q 213 banki uczestniczące w programie łącznie udzieliły 192 353 kredytów o wartości prawie 35 mld zł. Budżet państwa będzie ponosił do 221 r. wydatki związane z dopłatami do ich oprocentowania. zakupy mieszkań finansowane gotówką, są to, obok znaczących zakupów o charakterze inwestycyjnym, także zakupy na zaspokojenie własnych potrzeb mieszkaniowych, jak i zakupy na rynku pierwotnym po sprzedaży poprzedniego mieszkania na rynku wtórnym. Zakupy inwestycyjne mogły być pobudzane niskim oprocentowaniem lokat bankowych, z zamiarem także wynajmu, nawet przy ryzykach prawnych związanych z ochroną lokatora; impulsem były też oczekiwania na zmianę trendu cen mieszkań na ponownie rosnący. zachowania konsumentów rynek mieszkaniowy jeszcze rynkiem kupującego, niemniej oferta mieszkań powoli maleje, podobnie jak i przestrzeń do negocjacji ceny; sprzedający, przy sygnałach lokalnych wzrostów cen, usztywniają się. Ceny transakcyjne są zwykle niższe od ofertowych, przy generalnej prawidłowości wyższego poziomu cen w największych miastach. Zestawienie cen ofertowych z bazy PONT Info z cenami transakcyjnymi z CBN dla 3q 213 w największych miastach (por. Wykresy 3 i 4 ) wskazuje również na niższy poziom cen transakcyjnych niż ofertowych, szczególnie w odniesieniu do rynku wtórnego na rynku wtórnym we wszystkich badanych miastach cena transakcyjna jest o kilkanaście procent niższa w porównaniu z ofertową; na rynku pierwotnym ceny transakcyjne były podobne jak ofertowe w przypadku Katowic, Łodzi i Trójmiasta, w pozostałych miastach niższe o kilka procent. % 25% 5% 75% 1% 192 tys. kredytów o wartości prawie 35 mld zł z programu RnS w okresie 27-3q 213 Nadal zakupy mieszkań za gotówkę Rynek mieszkaniowy jeszcze rynkiem konsumenta, niemniej oferta mieszkań, jak i przestrzeń do negocjacji ceny maleją
Po stronie podażowej do najistotniejszych czynników należały: malejąca liczba mieszkań oddanych do użytku: w 3q 213 r. oddano 34,7 tys. mieszkań (-4,9% r/r wobec -2,9% r/r w 2q 213); w przypadku mieszkań deweloperskich spadek był znaczny, jednak w 3q 213 słabszy niż w 2q (-12% r/r wobec -18,8% w 2q 213); w pozostałym budownictwie liczba oddanych mieszkań w 3q 213 była podobna jak rok temu (+8% r/r w 2q 213). Mieszkania deweloperskie stanowiły 38% wybudowanych ogółem w 3 q br. w przypadku 1 największych miast (tj. o liczbie ludności powyżej 3 tys.) liczba oddanych mieszkań od początku 213 r. w porównaniu z analogicznym okresem 212 r. wzrosła w 5 miastach [w tym znacznie w Katowicach (+53%), u (+3%) i iu (+29%)], istotnie zmalała w Szczecinie (-27,1% r/r) i Lublinie (-18,3% r/r), por. Aneks statystyczny, tab.2; w 1 największych miastach od początku 213 r. łącznie oddano do użytku 29,4 tys. mieszkań wobec 28,3 tys. w analogicznym okresie 212 r. (+3,8% r/r wobec +8% w I poł. 213 r.), w tym w 3q br. 8,8 tys. mieszkań. zmiana trendu w zakresie liczby rozpoczynanych mieszkań po czterech kwartałach spadków w 3q 213 r. wzrosła liczba rozpoczynanych mieszkań ogółem (+8% r/r), w tym deweloperskich (+35% r/r); w 3q 213 r. liczba mieszkań rozpoczętych przez deweloperów wynosiła 15,4 tys. (11,6 tys. w 2q 213; 11,4 tys. w 2q 212). W październiku br. liczba rozpoczętych projektów wzrosła o 34,2% r/r, co potwierdza lepszą ocenę perspektyw przez inwestorów. Malejąca liczba nowych mieszkań (-4,9% w 3q wobec -2,9% w 2q 13) Coraz wolniej rosnąca liczba mieszkań oddanych do użytku w 1 największych miastach Po czterech kwartałach spadków, w 3q 213 liczba rozpoczynanych mieszkań wzrosła (+8% r/r), w tym deweloperskich (+35% r/r) liczba wydanych pozwoleń na budowę mieszkań nadal malała; W 3q 213 liczba wydanych pozwoleń dla deweloperów zmalała o 6% r/r (wobec -29% r/r w 2q 13); w październiku br. zmalała o 8,1% r/r. Wyk.18 Mieszkania oddawane do użytku i rozpoczynane (średnia ruchoma z ostatnich lat) Wyk. 19 Zmiana liczby mieszkań oddanych do użytku w największych miastach 3 25 2 15 tys. 1 oddane bez deweloperów oddane deweloperskie 5 rozpoczęte bez deweloperów rozpoczęte deweloperskie 3q8 3q9 3q1 3q11 3q12 3q13 źródło: obliczenia własne na podstawie danych GUS 1 najw.miast %;r/r -4-3 -2-1 1 2 3 4 5 6 3q 13 2q 13 9
bardzo dobre wyniki sprzedaży w 3q 213, nadal mniej nowych mieszkań wprowadzanych do sprzedaży i w efekcie spadek liczby mieszkań w ofercie (od pięciu kwartałów oferta w 6 aglomeracjach o największych obrotach na rynku pierwotnym maleje). Wg monitoringu REAS rynków mieszkaniowych w 6 aglomeracjach 4 w 3q 213 r. wprowadzono do sprzedaży 5,3 tys. mieszkań (tj. o ponad 3 tys. mniej niż przeciętnie kwartalnie w ostatnich trzech latach). W dalszym ciągu w zasadniczej części są to oferty bez możliwości rachunku powierniczego dla nabywcy - wg informacji firm są to kolejne etapy już realizowanych przedsięwzięć, oraz nowe inwestycje, w przypadku których został spełniony formalny wymóg ogłoszenia sprzedaży przed wejściem w życie Ustawy Deweloperskiej. Mniejsza liczba ofert wprowadzonych na rynek przy bardzo dobrych wynikach sprzedaży w 3q br. (8,1 tys. mieszkań, tj. o 9% więcej kw./kw.) skutkowała zmniejszeniem puli niesprzedanych mieszkań do 44 tys. na koniec 3q 213 r., tj. o 9% mniej niż na koniec 2q 213 r. Spadek oferty kw./kw. wystąpił we wszystkich miastach, największy spadek oferty wystąpił w Krakowie (-13,4%), Warszawie (- 9,4%) i Poznaniu (-8,5%). Wskaźnik komercjalizacji (wyprzedaż bieżącej oferty liczona w kwartałach w oparciu o tempo sprzedaży z ostatnich czterech kwartałów) zbliżył się do poziomu 4-5 kw. sygnalizującego równowagę na rynku. Okres niezbędny do skomercjalizowania oferty w porównaniu z 2q 213 skrócił się we wszystkich monitorowanych miastach; najkrótszy był w Warszawie (5 kw.) i iu (5,2 kw.), najdłuższy (6 kw.) w Łodzi. Liczba gotowych niesprzedanych mieszkań w 6 aglomeracjach w 3q 213 r. zmalała (-8,5%) wobec poprzedniego kwartału i wynosiła ok.13,8 tys. (w tym w Warszawie ok. 4,6 tys., tj. o 12,7 % mniej kw./kw. ). 68,3% oferty stanowiły mieszkania w trakcie budowy z przewidywanym oddaniem w 213 r. lub 214 r., 12,4% projektów będzie oddawane w 215 r. i później. Wyk. 2 Liczba kwartałów niezbędnych do wyprzedaży mieszkań z oferty deweloperskiej na koniec 2q 213 i 3q 213 wg monitoringu REAS 6 Bardzo dobre wyniki sprzedaży w 3q 213, mniej nowych mieszkań wprowadzanych do sprzedaży, w efekcie spadek oferty w 6 aglomeracjach monitorowanych przez REAS Spadek puli niesprzedanych mieszkań do 44 tys. na koniec 3q 13 (-9% wobec 2q), spadek oferty we wszystkich miastach Krótszy okres komercjalizacji oferty w monitorowanych przez REAS aglomeracjach, wskaźnik bliski poziomu 4-5 kw. sygnalizującego równowagę na rynku Trójmiasto 5,6 5,2 5,3 5,6 5 2 4 6 8 3q13 2q13 4 Rynek mieszkaniowy w Polsce, III kwartał 213, REAS, październik 213 1
W 3q 213 utrzymał się notowany od 3q 212 spadek cen produkcji budowlanomontażowej. Wg GUS w 3q 213 r. ceny produkcji budowlano-montażowej były o 1,9% niższe r/r (w 2q 213 r. spadek o 2,%, w 1q o 1,6%), w skali roku obserwowano spadek o 1,8%. Zmiany cen materiałów budowlanych były różnokierunkowe, zależnie od asortymentu, w porównaniu z sytuacją sprzed trzech miesięcy zwraca uwagę nieco liczniejsza niż poprzednio grupa wyrobów o niewielkim wzroście cen i liczna grupa wyrobów o stabilnych cenach. Miesięczny monitoring prowadzony przez Polskie Składy Budowlane 5 wykazuje, że w październiku 213 r. w porównaniu do września 213 r. w 6 grupach ceny wzrosły (najbardziej ściennych materiałów ceramicznych (+3,2%) oraz foli dachowych i rynien (+3%); w 4 grupach ceny zmalały, najbardziej suchej zabudowy (-2,1%) oraz farb i tapet (-1,9%). Stabilne były m.in. ceny stolarki otworowej, płytek ceramicznych, wyposażenia łazienek, kostki brukowej. Nadal lekki trend spadkowy cen robót i relatywnie niskie ceny materiałów budowlanych Przy stabilizacji/niewielkim wzroście cen ofertowych mieszkań i stabilnych r/r wynagrodzeniach w 3q 213 r. wskaźnik dostępności mieszkania (czyli liczby metrów możliwych do nabycia za przeciętne wynagrodzenie) w Katowicach i Łodzi pogorszył się, w pozostałych miastach nie zmienił się istotnie. Zestawienie wskaźnika dla 7 największych miast w okresie ostatnich dwóch latach pokazuje, że najniższy poziom osiągnął on w 3q 211, a najwyższy poziom wystąpił w większości analizowanych miast w 2-3q 213. W dalszym ciągu relatywnie większa dostępność cechuje (1,21) i (,89), najmniejsza natomiast jest w Krakowie (,61) i iu (,65). Wyk.21 Zmiana wynagrodzeń brutto (sek. przedsiębiorstw) w największych miastach Wskaźnik dostępności mieszkań w większości aglomeracji stabilny, niewielkie pogorszenie w Katowicach i Łodzi Wyk.22 Dostępność mieszkań (liczba metrów za przeciętne wynagrodzenie) w największych miastach 1,4 1,2 1,,8,6 %; r/r,4 3q 11 1q 12 3q 12 1q 13 3q 13 źródło: dane WUS 1 2 3 4 5 6 3q 13 2q 13 źródło: obliczenia własne na podstawie danych GUS i PONT Info 5 Trendy zmian cen materiałów budowlanych w październiku 213, Grupa PSB, 13 listopada 213 11
Osłabienie czynników fundamentalnych, takich jak słabsze tempo dochodów ludności, wyhamowywanie wzrostu liczby gospodarstw domowych czy trend powolnego spadku liczby ludności, o ile w okresie kilku kwartałów będzie słabo odczuwalne, to w dłuższym okresie może zmniejszać popyt mieszkaniowy, a także zmieniać jego strukturę (większe zapotrzebowanie na mniejsze mieszkania przy rosnącym udziale mniejszych gospodarstw domowych). W okresie międzyspisowym (22-211) przy niewielkim wzroście liczby ludności i odczuwalnym wzroście liczby mieszkań poprawiło się nasycenie zasobem: w 211 r. na 1 osób przypadało 357 mieszkań wobec 328 w 22 r. W grupie 1 największych miast najwyższy poziom nasycenia mieszkaniami obecnie charakteryzuje Warszawę (498), (479) i (466), niższy nieco, ale blisko i powyżej 4 mieszkań na 1 osób, występował w pozostałych 6 miastach (por. Aneks statystyczny, tab.2). Poprawa wskaźników ilościowych zapowiada mniejszą presję na nowe budownictwo. W dłuższym okresie słabną czynniki fundamentalne wzrostu popytu mieszkaniowego, przede wszystkim o charakterze demograficznym 3. Ceny na rynku nieruchomości w średniej perspektywie; ryzyka spadku cen W perspektywie najbliższych dwóch - trzech kwartałów ryzyko spadku cen zdecydowanie osłabło. Najbardziej prawdopodobny wydaje się niewielki, stopniowy wzrost cen mieszkań z uwagi na powoli malejącą podaż mieszkań na rynku (efekt wyhamowania nowych projektów do połowy 213 r., przez blisko 6 kwartałów), przy niewielkim wzroście popytu na mieszkania, nadal pobudzanego niskimi stopami procentowymi, jak i poprzez oczekiwania związane z uruchamianiem dwóch programów rządowych (MdM i FMnW BGK), sprzyjających niewielkiemu wzrostowi popytu na mieszkania, bardziej odczuwalnemu od połowy 214 r. Prawdopodobnie część potencjalnych nabywców wstrzymuje się z zakupem mieszkania w oczekiwaniu na MdM. Niskie stopy procentowe nadal będą też zachęcać do inwestycyjnych zakupów mieszkań (konkurencyjna lokata kapitału wobec depozytów). Niemniej nie można też wykluczyć stabilizacji cen na poziomie z Wyk. 23 Tendencje na rynku deweloperskim mieszkania w budowie i pozwolenia na budowę w kolejnych kwartałach lat 28-213 35 3 25 2 15 1 5-5 -1-15 tys. W perspektywie 2-3 kwartałów niskie ryzyko spadku cen mieszkań, najbardziej prawdopodobny niewielki, stopniowy wzrost cen Wzrasta liczba mieszkań deweloperskich w budowie, przy wzroście liczby rozpoczętych projektów i malejącej liczbie mieszkań oddawanych do użytku deweloperskie w budowie (rozpoczęte minus oddane) pozwolenia dla deweloperów źródło: obliczenia własne na podstawie danych GUS 12
z 3q 213 r. przy słabszych, niż oczekiwane, efektach pobudzenia popytu, i jednoczesnym silniejszym, niż przewidywano, oddziaływaniu Rekomendacji S w zakresie wymogu ograniczenia LTV w 214 r. do 95%. Rosnąca liczba mieszkań deweloperskich w budowie (oszacowana poprzez zmniejszenie zasobu rozpoczętych mieszkań o oddane do użytku) widoczna (por. Wyk.23) od 2q 213 (po trzech kwartałach spadków) sygnalizuje lepszą ocenę perspektyw przez deweloperów i zapowiada ponowny wzrost podaży mieszkań deweloperskich, prawdopodobnie wyraźniej odczuwalny w połowie 215 r. (przy założeniu cyklu budowy ok. 2 lat). Nie można przy tym wykluczyć ograniczającego oddziaływania na podaż wymogów Ustawy Deweloperskiej (gdy wyczerpią się inwestycje rozpoczęte bez tej ustawy), jeśli uwzględnić dotychczas nienajlepsze doświadczenia banków i deweloperów przy organizacji inwestycji mieszkaniowej zgodnie z Ustawą. 23.11.213 r. weszła w życie Ustawa o pomocy państwa w nabyciu pierwszego mieszkania przez młodych ludzi (MdM), z wyjątkiem przepisów odnoszących się do zwrotu niektórych wydatków związanych z budownictwem mieszkaniowym, które wejdą w życie 1.1.214 r. Ustawa określa zasady udzielania ze środków Funduszu Dopłat BGK finansowego wsparcia w związku z nabyciem pierwszego własnego mieszkania (lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego) oraz reguluje zasady zwrotu ze środków budżetu państwa części wydatków poniesionych na zakup materiałów budowlanych przez osoby fizyczne w związku z budową pierwszego własnego mieszkania. 6 Program MdM przewiduje jednorazowe dofinansowanie wkładu własnego na pierwsze mieszkanie dla osób w wieku do 35 lat na poziomie 1% ceny zakupu 5 m kw. mieszkania (maks. 75 m kw.) z rynku pierwotnego lub budowy domu o maks. powierzchni 1 m kw. (dopłata dotyczy 5 m kw. domu); dodatkowe 5% dopłaty, o ile rodzina posiada jedno lub dwoje dzieci, kolejne 5%, gdy w ciągu 5 lat od zawarcia umowy kredytu urodzi się kolejne dziecko. Ograniczenie programu do mieszkań z rynku pierwotnego oznacza wsparcie głównie rynku deweloperskiego w największych miastach; potencjalni uczestnicy programu to młode gospodarstwa domowe, o dochodach pozwalających na zaciągnięcie kredytu. Możliwość skorzystania z programu poprzez zakup domu jednorodzinnego rozszerza zasięg programu na obszar województw, niemniej nadal jest to wspieranie budownictwa, z pomijaniem potencjału rynku wtórnego dla poprawy sytuacji mieszkaniowej młodych ludzi. Cena zakupu mieszkania nie może przekraczać kwoty stanowiącej iloczyn współczynnika 1,1 oraz pow. użytkowej mieszkania i średniego wskaźnika przeliczeniowego kosztu odtworzenia 1 m kw. pow. użytkowej budynków mieszkalnych, obowiązującego w gminie, na terenie której położone jest mieszkanie; wskaźnik jest ogłaszany przez wojewodów w okresach półrocznych, z Odczuwalny wzrost podaży mieszkań deweloperskich ok. połowy 215 r. 23.11.213 r. weszła w życie Ustawa, która uruchamia program Mieszkanie dla Młodych, potencjalni uczestnicy programu to młode gospodarstwa domowe o dochodach pozwalających na zaciągnięcie kredytu 6 Por. też Mieszkanie dla młodych po pozytywnej decyzji Senatu, Raport Specjalny DAE, 17 października 213 13
rozróżnieniem trzech stref: stolicy województwa, gmin z nią sąsiadujących oraz województwa (bez stolicy). MdM wprowadza możliwość odzyskania części VAT za materiały użyte do budowy dla osób samodzielnie budujących dom i spełniających wymogi programu MdM; jednocześnie następuje likwidacja dotychczasowego systemu zwrot VAT za materiały budowlane użyte do remontów. Przewidziany koszt programu to,6-,7 mld zł rocznie z ustawowym limitem rocznym; program ma obowiązywać przez 5 lat (214-218; wnioski przyjmowane do 3.9.218). Efektem programu prawdopodobnie będzie wzmocnienie popytu na kredyt, można oczekiwać wzmocnienia trendu wzrostu cen mieszkań. Część potencjalnych kredytobiorców prawdopodobnie wstrzymywała się z zakupem mieszkania do czasu wejścia w życie Ustawy. Niemniej, w 214 r. będzie to raczej umiarkowany wzrost, bardziej odczuwalny w II poł. roku z uwagi na zakłócenia (interpretacyjne, organizacyjne) występujące zwykle przy uruchamianiu nowego programu. Dodatkowo, ograniczenie programu do wsparcia zakupu mieszkań z rynku pierwotnego i budowy domu zmniejsza potencjalny rynek. Duże znaczenie dla wielkości (i przewidywalności) popytu na mieszkania z programu MdM będzie miał poziom limitów cenowych opartych o wysokość wskaźnika przeliczeniowego kosztów odtworzenia 1 m kw. pow. użytkowej budynków mieszkalnych ustalanego przez wojewodów. Podobnie jak w programie RnS, ten parametr będzie decydował o kwalifikacji wsparcia zakupu mieszkania ze środków programu. Analizy limitów z okresu RnS wskazują na trudność odczytania logiki ich ustalania, wydaje się, że w sporej mierze odzwierciedlały one siłę lokalnych lobby, mniej zaś faktyczne kształtowanie się kosztów w oparciu o ceny materiałów budowlanych, koszty wynagrodzeń i transportu. Zapowiedzią utrzymywania się tego problemu jest zestawienie wysokości średnich wskaźników przeliczeniowych w 4q Efektem MdM wzmocnienie popytu na kredyt, można oczekiwać wzmocnienia trendu wzrostu cen mieszkań Dla wielkości i przewidywalności popytu na mieszkania z MdM istotny poziom limitów cenowych Tabela 1. Limity cenowe MdM w 4q 213 vs. ceny transakcyjne w 3q 213 na rynku pierwotnym w największych miastach Limity cenowe MdM - średni wskaźnik przeliczeniowy w 4q 213 (wsk. x 1,1; w zł) Ceny m kw. na rynku pierwotnym w 3q 213 Województwo - stolica województwo bez stolicy gminy sąsiadujące stolica województwa transakcyjne CBN PKO BP transakcyjne baza NBP Mazowieckie - 3671 445 5865 6667 6988 Małopolskie - 4242 4568 4894 5778 589 Łódzkie - 386 4446 531 4699 3475 Dolnośląskie - 3865 432 4774 5567 594 Wielkopolskie - 3867 464 565 54 532 Pomorskie - 4725 5223 5718 5287* 4871 Zachodniopomorskie - Szczecin 3915 4127 434 4548 3848 Kujawsko-pomorskie - Bydgoszcz 3647 443 444 432 3755 Lubelskie - Lublin 3934 3565 423 465 4273 Śląskie - 3874 4284 4695 4924 3254 źródło: Ministerstwo Infrastruktury i Rozwoju; baza CBN PKO BP; baza nieruchomości NBP uwaga: *Trójmiasto 14
213 (opublikowane na stronie resortu infrastruktury dla programu MdM) z ceną transakcyjną 1 m kw. mieszkania w 3q 213 w stolicach 1 największych miast (por. Tabela 1). Tendencje wzrostowe cen mieszkań może w 214 r. wspierać w pewnym zakresie drugi program rządowy w organizacji Fundusz mieszkań na wynajem (FMnW), uruchamiany przez BGK. Popyt na mieszkania dla potrzeb funduszu może przyczynić się do wzrostu popytu na mieszkania deweloperskie, i w następnym kroku, przy sztywnej podaży mieszkań w krótkim okresie, wywierać pewną presję na wzrost cen. Niewielka skala programu na wstępnym etapie sugeruje jednak ograniczony wpływ na rynek w 214 r. BGK w porozumieniu z resortem finansów zaakceptował utworzenie funduszu inwestycyjnego (w formie Funduszu Inwestycyjnego Zamkniętego Aktywów Niepublicznych - FIZ), który będzie inwestował w całe budynki z lokalami mieszkalnymi gotowymi do wynajęcia, a następnie wynajmował te mieszkania. Bezpośrednie zarządzanie nieruchomościami zostanie powierzone działającym na rynku wyspecjalizowanym podmiotom (spółka BGK Nieruchomości). BGK jako inwestor ma zasilać fundusz (5 mld zł w latach 214-18 zainwestowane w 2 tys. mieszkań na wynajem z założeniem zwrotu z kapitału na poziomie 4% rocznie). Wielomieszkaniowe budynki do portfela nieruchomości Funduszu miałyby być pozyskane poprzez: zakup budynków istniejących, bądź znajdujących się na etapie budowy; budowę budynków na zamówienie (umowa funduszu z deweloperem); budowę budynków przez Fundusz (realizacja projektów na gruntach uprzednio pozyskanych do portfela Funduszu, w oparciu o umowę z deweloperem na realizację inwestycji). Fundusz jest na etapie organizacji, wg informacji prasowych spółka BGK Nieruchomości ma być gotowa do działalności w 1q 214, a TFI FIZ czeka na zgodę nadzoru finansowego; zarządzający rozpoznają rynek mieszkaniowy pod kątem potencjalnych potrzeb FMnW. W krótkim okresie zakupy dla potrzeb funduszu i ew. zapotrzebowanie na mieszkania byłyby korzystne dla rynku deweloperskiego z uwagi na podtrzymanie popytu na mieszkania deweloperskie, przy możliwych ograniczeniach podażowych przyczyniłyby prawdopodobnie się do wzrostu cen mieszkań. W długim okresie działalność funduszu mogłaby przyczynić do rozwoju segmentu mieszkań na wynajem w Polsce. Niemniej, w dyskusji nad opublikowanymi (bardzo ogólnymi) założeniami programu można też spotkać krytyczne opinie nt angażowania środków publicznych w projekt, który mógłby rozwijać się od podstaw na zasadach komercyjnych pod warunkiem wprowadzenia racjonalnych zmian legislacyjnych w obszarze Ustawy o ochronie lokatora. 18 czerwca 213 r. KNF znowelizowała Rekomendację S dotyczącą dobrych praktyk w zakresie zarządzania ekspozycjami kredytowymi zabezpieczonymi Tendencje wzrostowe cen mieszkań może wspierać Fundusz mieszkań na wynajem BGK Portfel nieruchomości Funduszu ma składać się z wielomieszkaniowych budynków Spółka BGK Nieruchomości ma być gotowa do działalności w 1q 214 Rekomendacja S wydana przez KNF wprowadzona nie później niż od 1.1. 214 r. 15
hipotecznie. Rekomendacja wprowadza m.in.: zmianę podejścia w zakresie wskaźnika LTV (wartość kredytu odniesiona do wartości nieruchomości): - w przypadku kredytów zabezpieczonych na nieruchomościach mieszkalnych, LTV w momencie udzielania kredytu nie powinien przekraczać 8% lub 9% (w przypadku, gdy część ekspozycji przekraczająca 8% LTV jest odpowiednio ubezpieczona, lub kredytobiorca przedstawił dodatkowe zabezpieczenie); przewidywane są okresy przejściowe: w 214 r. minimalny wymagany wkład własny to 5% wartości nieruchomości, w 215 r. - 1%, w 216 r. 15%, od 217 r. - 2%.; - w przypadku ekspozycji kredytowych zabezpieczonych na nieruchomościach komercyjnych LTV w momencie udzielania kredytu nie powinien przekraczać 75% lub 8% (w przypadku, gdy część ekspozycji przekraczająca 75% LTV jest odpowiednio ubezpieczona, lub kredytobiorca przedstawił dodatkowe zabezpieczenie w formie blokady środków na rachunku bankowym lub poprzez zastaw na denominowanych w złotych dłużnych papierach wartościowych Skarbu Państwa lub NBP). KNF oczekuje wprowadzenia rekomendacji nie później niż do 1 stycznia 214 r., z wyjątkiem rekomendacji 6, 9.1, 12, 14.1, 15.8 i 2, które powinny zostać wprowadzone nie później niż do 1 lipca 214 r. Zalecenia Rekomendacji J dot. zasad gromadzenia i przetwarzania przez banki danych o nieruchomościach (znowelizowanej 11 września 212 r.) weszły w życie 1 października 213 r., z wyjątkiem rekomendacji 11 i 12 (dot. stosowania statystycznych modeli oceny ryzyka zmiany wartości), które będą obowiązywać od 1 kwietnia 214 r. W 214 r. minimalny wkład własny to 5% wartości nieruchomości mieszkaniowej Rekomendacja J weszła w życie 1.1.213 r. Ryzyko kredytowe banków związane bezpośrednio ze znacznym spadkiem cen nieruchomości (i w efekcie wartości zabezpieczeń) z punktu widzenia sytuacji po stronie podaży mieszkań na rynku pierwotnym jest niewielkie z uwagi na wyraźne ograniczenie podaży mieszkań w kolejnych kwartałach 213 r. Pozytywne jest zdecydowane ograniczenie udzielania nowych kredytów walutowych (niekorzystne w przypadku tych kredytów kumulowanie się ryzyka kredytowego z ryzykiem kursowym), niemniej ryzyka związane z faktem, że nadal ok. połowy istniejącego zadłużenia jest w kredytach denominowanych pozostają istotne. Istotne pozostaje też ryzyko kredytowe związane z nadmiernym zadłużeniem gospodarstw domowych lub utratą pracy przez kredytobiorcę, przekładające się na pogorszenie spłacalności kredytów mieszkaniowych. Na koniec września 213 r. wg danych NBP zagrożone kredyty stanowiły 3,% kredytów mieszkaniowych ogółem (wobec 3,% na koniec czerwca 213 r.), co jest dobrym wskaźnikiem na tle zagrożonych kredytów konsumpcyjnych dla ludności (15,6% kredytów konsumpcyjnych ogółem na koniec września 213 r. wobec 16,1 % na koniec czerwca 213 r.); o ile wartość zagrożonych kredytów konsumpcyjnych zmalała o 12,8% r/r, to wartość kredytów zagrożonych udzielonych na cele mieszkaniowe wzrosła o 16% r/r, do 9,8 mld zł na koniec września 213 r. Relatywnie dobre wskaźniki dla segmentu mieszkaniowego będą się prawdopodobnie 16 Niewielki udział zagrożonych kredytów w kredytach mieszkaniowych ogółem, niemniej dynamika wzrostu wartości zagrożonych kredytów pozostaje relatywnie wysoka
nadal niekorzystnie zmieniać; obserwowany fakt psucia się portfela mieszkaniowego zwykle po ok. 7-8 latach, pozwala przypuszczać, że taka sytuacja wystąpi też w Polsce ok. 215-216 r. mogą być widoczne kohorty złych kredytów z lat 25-28. W perspektywie najbliższych dwóch - trzech kwartałów najbardziej prawdopodobny wydaje się niewielki, stopniowy wzrost cen mieszkań z uwagi na malejącą podaż mieszkań na rynku, przy niewielkim wzroście popytu na mieszkania, nadal pobudzanego niskimi stopami procentowymi, jak i poprzez oczekiwania związane z uruchamianiem dwóch programów rządowych MdM i FMnW BGK. Prawdopodobnie część potencjalnych nabywców wstrzymywała się z zakupem mieszkania w oczekiwaniu na MdM. Niskie stopy procentowe nadal będą też zachęcać do inwestycyjnych zakupów mieszkań. Niemniej, nie można też wykluczyć stabilizacji cen na obecnym poziomie przy słabszych, niż oczekiwane, efektach pobudzenia popytu, i jednocześnie silniejszym oddziaływaniu Rekomendacji S w zakresie wymogu ograniczenia LTV w 214 r. do 95%. Prawdopodobieństwo realizacji scenariusza spadku cen na rynku nieruchomości o więcej niż 3% (próg w scenariuszach stresstestowych stosowany w praktyce nadzorczej) w ciągu najbliższych dwóch lat zmalało i wynosi nie więcej niż 1%. Taki scenariusz byłby możliwy w sytuacji gwałtownego wzrostu bezrobocia (skutkującego masowymi problemami z obsługą kredytów mieszkaniowych), gwałtownych szoków stóp procentowych i kursów walutowych (szczególnie CHF) i ograniczonej transakcyjności rynku. W perspektywie dwóch-trzech kwartałów najbardziej prawdopodobny wydaje się niewielki, stopniowy wzrost cen mieszkań, nie można wykluczyć też stabilizacji cen mieszkań na obecnym poziomie Prawdopodobieństwo spadku cen mieszkań o więcej niż 3% w ciągu najbliższych 2 lat wynosi nie więcej niż 1% 17
Zał. 1 Aneks statystyczny Tab.1 Cena ofertowa 1 m kw. mieszkania/domu na koniec 3q 213 w relacji do jej poziomu dwa lata, rok i pół roku temu Cena ofertowa w 3q 13 do ceny ofertowej w 3q 11 Cena ofertowa w 3q 13 do ceny ofertowej w 3q 12 Cena ofertowa w 3q 13 do ceny ofertowej w 1q 13 Miasta (3q 11=1) (3q 12=1) (1q 13=1) Mieszkania na rynku pierwotnym 94 91 93 94 97 12 98 1 99 93 99 11 92 96 97 89 98 11 13 1 1 przeciętna dla 7 miast (ważona l. ludności) 95 98 99 Mieszkania na rynku wtórnym 94 11 15 93 12 17 95 11 99 96 14 15 89 94 97 97 91 98 93 99 14 przeciętna dla 7 miast (ważona l. ludności) 94 11 13 Domy na rynku wtórnym 9 93 93 81 98 98 9 99 99 12 98 98 9 98 98 93 82 82 9 96 96 przeciętna dla 7 miast (ważona l. ludności) 92 94 11 źródło: obliczenia własne na podstawie danych bazy PONT Info Nieruchomości Tab.2 Wybrane wskaźniki sytuacji demograficzno-ekonomicznej i budownictwa w miastach powyżej 3 tys. mieszkańców Miasto Ludność wg stanu na 3.6.213 Saldo migracji na 1 ludności 2q 213 Liczba mieszkań na 1 mieszkańców Stopa bezrobocia Przeciętne wynagrodzenie w sektorze przedsiębiorstw (miesięczne brutto w zł) Nowe mieszkania w 212* 3q 213 1-3q 213 1-3q 12=1 1-3q 213 1-3q 12=1 1718,2 3,9 498 4,9 4928 12,6 9293 94,2 758,9 1,4 446 6, 392 14,3 537 19,2 715,4-2,3 479 12,2 3533 15,7 115 88,7 631,3 1,7 443 5,6 389 14,5 5981 129, 549,1-5,4 441 4,2 424 13,3 175 92,2 46,8 2,7 426 6,8 474 11,9 2813 13,4 Szczecin 48,5,9 41 1,6 3874 13,8 985 72,9 Bydgoszcz 36,3-2,7 399 8,9 3296 11,3 156 16,6 Lublin 347, -3, 413 1, 3548 99,7 1375 81,7 36, -4,1 449 5,4 565 12,1 442 152,9 Źródło: Wybrane dane dla miast wojewódzkich, tab.29 [w:], sytuacja społeczno gospodarcza, I-III Q 213 US we iu, 213, 2 grudnia 213; obliczenia własne; *Raport o sytuacji na rynku nieruchomości mieszkaniowych i komercyjnych w Polsce w 212 r., NBP Instytut Ekonomiczny we współpracy z oddziałami okręgowymi, sierpień 213 18
Zał. 2 Aneks metodologiczny 2.1 Przedmiot i cel raportu Przedmiotem kwartalnego raportu jest analiza zmian cen w okresie ostatniego półrocza i ostatnich dwóch lat oraz przewidywania trendów w perspektywie średniookresowej na największych rynkach nieruchomości mieszkaniowych (domy, mieszkania); raport jest aktualizowany co kwartał. Analiza jakościowa podejmuje kwestie ryzyka spadku cen na rynku nieruchomości. Rynek nieruchomości ma charakter lokalny, analiza tych rynków pozwala na pewne uogólnienia dla oceny sytuacji w kraju, przy zastrzeżeniu oczywistych, regionalnych specyfik. Analiza koncentruje się na największych rynkach; na koniec 3q 213 w 1 największych miastach (o liczbie ludności powyżej 3 tys. osób) w Polsce mieszkało 26,9% ludności miejskiej i występowało 5,8% nowego budownictwa w miastach. 2.2. Źródła informacji o cenach - Baza PONT info Nieruchomości Podstawowym źródłem analizowanych danych jest baza cen ofertowych PONT Info Nieruchomości, która zawiera informacje dotyczące cen ofertowych mieszkań i domów na rynku pierwotnym i wtórnym wg powiatów i województw. Informacje są pozyskiwane z ofert biur pośrednictwa nieruchomości, deweloperów, spółdzielni mieszkaniowych i inwestorów, ogłoszeń prasowych oraz z Internetu. Baza jest aktualizowana w cyklu kwartalnym. Liczba notowań w bazie w okresie ostatnich dwóch lat wynosiła średnia dla jednego okresu ok. 32,5 tys. mieszkań oraz ok. 17,3 tys. domów (istotny wzrost liczebności próby w 2 i 3q 213 r.); w przypadku mieszkań istotną część stanowią notowania z rynku pierwotnego (64% notowań), natomiast w przypadku domów podstawowa informacja pochodzi z rynku wtórnego 92% notowań. 2.3 Weryfikacja danych Ograniczenia informacyjne raportu wiążą się z jakością analizowanych danych z bazy, jak również ze sposobem jej zasilania. Są to dane dotyczące cen ofertowych, pozyskiwane z różnych źródeł, często ta sama oferta powtarza się w kolejnych aktualizacjach, a pozostawanie w bazie w kolejnych okresach notowań tych samych nieruchomości (zwykle dłużej pozostają droższe) powoduje zawyżanie średniej ceny ofertowej, zniekształcając wyniki analizy. Dla potrzeb raportu z analizy zostały wyeliminowane informacje ze skrajnych decyli (najwyższe i najniższe obserwacje poziomu cen ofertowych), co urealniło w wielu przypadkach analizowany materiał. W przypadku mieszkań średnia cena bez skrajnych decyli jest od kilku do kilkunastu % niższa od średniej ze wszystkich notowań. Istotna dla jakości wnioskowania jest nieporównywalność niektórych danych w czasie z uwagi na rosnącą liczebność notowań bazy rozbudowywanej od 24 r. Dane z bazy cen ofertowych są użyteczne dla ilustracji trendu zmian w czasie (na ogół jest zbliżony do kierunku zmian cen transakcyjnych), i tak są wykorzystywane. 2.4 Pozostałe źródła danych o charakterze statystycznym (w raporcie każdorazowo przytaczane wykorzystane żródła) Bank Gospodarstwa Krajowego (dane liczbowe z realizacji programu Rodzina na Swoim) Baza AMRON-SARFIN (bazy danych o cenach i wartości nieruchomości Centrum AMRON i Związku Banków Polskich) Centralna Baza Nieruchomości PKO BP Główny Urząd Statystyczny (statystyki budownictwa, dane regionalne dotyczące demografii, wynagrodzeń i budownictwa z wojewódzkich Urzędów Statystycznych) NBP (Indeks hedoniczny ceny m kw. mieszkania w największych miastach) Ministerstwo Infrastruktury i Rozwoju (szacunki dotyczące programu Mieszkanie dla Młodych) REAS raporty firmy specjalizującej się w monitoringu deweloperskiego rynku mieszkaniowego Niniejszy materiał został opracowany wyłącznie w celach informacyjnych i nie może być traktowany jako oferta lub rekomendacja do zawierania jakichkolwiek transakcji. Informacje zawarte w materiale pochodzą z ogólnie dostępnych, wiarygodnych źródeł, jednak PKO BP SA nie może zagwarantować ich dokładności i pełności. PKO BP SA nie ponosi odpowiedzialności za skutki decyzji podjętych na podstawie informacji zawartych w niniejszym materiale. Materiał może być wykorzystywany do opracowań własnych pod warunkiem powołania się na źródło. Powszechna Kasa Oszczędności Bank Polski Spółka Akcyjna z siedzibą w Warszawie przy ul. Puławskiej 15, 2-515, zarejestrowana w Sądzie Rejonowym dla m.st. Warszawy w Warszawie, XIII Wydział Gospodarczy Krajowego Rejestru Sądowego pod nr KRS 26438; NIP: 525--77-38 REGON: 16298263; kapitał zakładowy (kapitał wpłacony) 1 25 zł. 19