Operat szacunkowy Określenia wartości rynkowej nieruchomości gruntowej. (woj. łódzkie, powiat radomszczański, gmina Gidle, obręb 004 - Gidle, działka ewidencyjna nr 476, 548) Autor opracowania: Konrad Mazur Biegły Sądowy ds. szacowania nieruchomości Rzeczoznawca Majątkowy Nr uprawnień: 5067 Sygnatura akt: KM 2066/14 Data sporządzenia: 12-04-2015 r.
Wyciąg z operatu szacunkowego nieruchomości gruntowej zabudowanej 1. Opis nieruchomości Przedmiot wyceny stanowi nieruchomość gruntowa zabudowana, położona w woj. łódzkim, powiecie radomszczańskim, gminie Gidle, obręb 004 Gidle. W skład nieruchomości wchodzą działki ewidencyjne, które w obrębie 4 Gidle posiadają nr 476, 548 i pow. odpowiednio 1200 m2 i 900 m2. Łączna pow. nieruchomości wynosi 2100 m 2. Działka nr 476 jest zabudowana murowanym mieszkalnym budynkiem jednorodzinnym w zabudowie wolnostojącej o powierzchni: użytkowa 146 m2, całkowitej 219,6 m2. Działka jest ogrodzona. Po przeciwnej stronie działki 476 zlokalizowana jest działka 548, która stanowi użytek rolny zadrzewiony głównie sosną ok. 20-u lat. Działki leżą przy drodze publicznej, asfaltowej. 2. Cel wyceny Celem wyceny jest określenie wartości rynkowej nieruchomości dla potrzeb sprzedaży w postępowaniu egzekucyjnym prowadzonym przez Pana Rafała Trawińskiego Komornika Sądowego przy Sądzie Rejonowym w Radomsku. Sygnatura akt KM 2066/14. 3. Daty istotne 4. Zastosowana procedura 5. Oszacowana wartość 6. Operat opracował Data sporządzenia wyceny 12-04-2015 r. Data, na którą określono wartość rynkową 28-02-2015 r. przedmiotu wyceny Data, na którą określono i uwzględniono stan 28-02-2015 r. przedmiotu wyceny Data dokonania oględzin nieruchomości 28-02-2015 r. Podejście porównawcze, porównywania parami 276 500 zł (bez podatku VAT) Konrad Mazur Nieruchomość gruntowa zabudowana, KM 2066/14 Strona 2
1. Określenie przedmiotu i zakresu wyceny. Przedmiot wyceny stanowi nieruchomość gruntowa zabudowana, położona w woj. łódzkim, powiecie radomszczańskim, gminie Gidle, obręb 004 Gidle. W skład nieruchomości wchodzą działki ewidencyjne, które w obrębie 4 Gidle posiadają nr 476, 548 i pow. odpowiednio 1200 m2 i 900 m2. Łączna pow. nieruchomości wynosi 2100 m 2. Działka nr 476 jest zabudowana murowanym mieszkalnym budynkiem jednorodzinnym w zabudowie wolnostojącej o powierzchni: użytkowa 146 m2, całkowitej 219,6 m2. Działka jest ogrodzona. Po przeciwnej stronie działki 476 zlokalizowana jest działka 548, która stanowi użytek rolny zadrzewiony głównie sosną ok. 20-u lat. Działki leżą przy drodze publicznej, asfaltowej. Dla przedmiotowej nieruchomości prowadzona jest księga wieczysta nr PT1R/00063385/8. Prawo własności do nieruchomości wg KW przysługuje: Zakres wyceny obejmuje wyżej wymienioną własności. nieruchomość jako przedmiot prawa 2. Określenie celu wyceny. Celem wyceny jest określenie wartości rynkowej nieruchomości dla potrzeb sprzedaży w postępowaniu egzekucyjnym prowadzonym przez Pana Rafała Trawińskiego Komornika Sądowego przy Sądzie Rejonowym w Radomsku. Sygnatura akt KM 2066/14. 3. Podstawy opracowania operatu. 3.1 Podstawy formalne. Zlecenie biegłemu wykonania czynności niezbędnych dla sporządzenia oszacowania nieruchomości przez Pana Rafała Trawińskiego Komornika Sadowego przy Sądzie Rejonowym w Radomsku. 3.2 Podstawy materialno-prawne. a) Kodeks postępowania cywilnego z dnia 17 listopada 1964 roku (DzU nr 43 z 1964 r., poz.296 z późniejszymi zmianami) b) Rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości z dnia 9 marca 1968 roku w sprawie czynności komorników (DzU nr 10 z 1968 r., poz. 52 z późniejszymi zmianami) c) Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 roku o gospodarce nieruchomościami (DzU.nr 102 z 2010 r., poz. 651 z późniejszymi zmianami) Nieruchomość gruntowa zabudowana, KM 2066/14 Strona 3
d) Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 roku w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (DzU nr 207 z 2004 r., poz. 2109 z późniejszymi zmianami). 3.3 Materiały pomocnicze. a) Powszechne Krajowe Zasady Wyceny KSWP i KSWS przyjęte przez Radę Krajową Polskiej Federacji Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych w dniu 13.12.2007 r. obowiązujące od 01.03.2008 r. wraz ze zmianami obowiązującymi od 01.06.2009 r. b) Nota Interpretacyjna nr 1 Zastosowanie podejścia porównawczego w wycenie nieruchomości c) Publikacje i literatura na temat wyceny nieruchomości. 3.4 Źródła danych merytorycznych (źródła informacji o nieruchomości oraz rynku lokalnym). a) Księga wieczysta PT1R/00063385/8. b) Wypis z rejestru gruntu c) Fragment mapy zasadniczej d) Oględziny nieruchomości w dniu 28-02-2015 r. e) Informację o przeznaczeniu gruntu f) Baza danych transakcji kupna-sprzedaży nieruchomości. g) Inne 4. Określenie dat istotnych dla operatu szacunkowego. Data sporządzenia wyceny 12-04-2015 r. Data, na którą określono wartość rynkową przedmiotu wyceny 28-02-2015 r. Data, na którą określono i uwzględniono stan przedmiotu wyceny 28-02-2015 r. Data dokonania oględzin nieruchomości 28-02-2015 r. Nieruchomość gruntowa zabudowana, KM 2066/14 Strona 4
5. Opis i określenie stanu nieruchomości. 5.1 Stan prawny nieruchomości. Stan prawny nieruchomości jest uregulowany. Został ustalony na podstawie badania księgi wieczystej nr PT1R/00063385/8. Stan na dzień 23-03-2015 r. Informacje zawarte w Księdze Wieczystej nr PT1R/00063385/8 w Podsystemie Dostępu do Centralnej Bazy Danych Ksiąg Wieczystych. Typ Księgi Wieczystej: Nieruchomość gruntowa. Nieruchomość gruntowa zabudowana, KM 2066/14 Strona 5
Nieruchomość gruntowa zabudowana, KM 2066/14 Strona 6
5.2 Stan wg ewidencji gruntów i budynków. Wypis z rej. gruntów stanowi załącznik do operatu szacunkowego. Niezgodności Niezgodność między KW a EGiB: brak Nieruchomość gruntowa zabudowana, KM 2066/14 Strona 7
5.3 Stan prawny, techniczny drogi dojazdowej do wycenianej nieruchomości. Nieruchomość (działki nr 476 i 548) położona jest przy ul. Cmentarnej, która stanowi drogę publiczną. Droga posiada nawierzchnię asfaltową. Dokumentacja fotograficzna. Nieruchomość gruntowa zabudowana, KM 2066/14 Strona 8
5.3 Opis nieruchomości. Lokalizacja Mapa lokalizacja ogólna. Nieruchomość gruntowa zabudowana, KM 2066/14 Strona 9
Lokalizacja szczegółowa. Wyceniana nieruchomość położona jest w Gidlach przy ul. Cmentarnej (woj. łódzkie, pow. radomszczański, gmina Gidle) Nieruchomość zlokalizowana jest około: - ok. 35 km od Częstochowy - ok. 13 km od Radomska - do centrum ok. 1 km Nieruchomość gruntowa zabudowana, KM 2066/14 Strona 10
Opis miejscowości Gmina Gidle graniczy od północy z gminą Radomsko, od północnego-wschodu z gminą Kobiele Wielkie, od wschodu z gminą Żytno, od południowego-wschodu z Gminą Dąbrowa Zielona, od południa i południowego zachodu z gminą Kłomnice, od zachodu z gminą Kruszyna. Mimo, że gmina Gidle leży nieco na wschód od trasy Warszawa- Katowice ma dobrą dostępność komunikacyjną. Przez jej obszar przebiegają drogi wojewódzkie: Radomsko-Włoszczowa, Radomsko-Myszków oraz droga krajowa Nr 784, a na niewielkim odcinku przebiega linia kolejowa PKP Warszawa-Katowice oraz funkcjonuje komunikacja autobusowa PKS. Gmina zajmuje powierzchnię 116 km2, a ludność gminy liczy 6.607 mieszkańców (stan na 31.12.2009r). Średnia gęstość zaludnienia wynosi 59 osób/km2. Gmina posiada charakter rolniczo przemysłowy. Użytki rolne zajmują 62 % powierzchni ogólnej gminy. Rolnictwo jest reprezentowane przez gospodarstwa indywidualne których na terenie gminy jest 1850. Średnia powierzchnia gospodarstwa wynosi około 4ha. Gospodarstw o powierzchni powyżej 15ha mogących podjąć ciężar przekształcenia gospodarki do obecnie stawianych wymogów przed rolnictwem Unii Europejskiej jest około 10. W gospodarstwach tych prowadzona jest hodowla bydła mlecznego, rzeźnego i żywca wieprzowego. W strukturze zasiewów przeważają zboża i ziemniaki. Typowo specjalistyczne gospodarstwa to: produkujące żywiec wieprzowy-1, produkujące mleko- 3 i 3 gospodarstwa ogrodnicze. Na terenie gminy zarejestrowane są 323 podmioty prowadzące działalność gospodarczą, w tym: produkcja wyrobów-12, usługi przemysłowe-86, budownictwo-40, transport-19, handel-126, gastronomia-6, pozostałe-34. Wśród największych wyróżnić należy: Metalex s.c produkujący elementy do samochodów, zatrudniający około 40 osób oraz Gidpol świadczący usługi transportowe i zatrudniający około 25 osób. Polityka władz gminy skierowana jest na rozwój drobnej wytwórczości w przemyśle i rolnictwie. W tym celu podejmowane są działania mające na celu przyciągnąć inwestorów min. zwolnienia i ulgi podatkowe, a także rozwój infrastruktury technicznej oraz przygotowywanie terenów pod inwestycje Na terenie gminy Gidle funkcjonują placówki oświatowo - kulturalne: Zespół Szkolno - Gimnazjalny w Pławnie Publiczne Gimnazjum w Gidlach Szkoły Podstawowe w Gidlach i Ciężkowicach; Publiczne Przedszkola w Gidlach i Pławnie Biblioteka Publiczna w Gidlach z dwiema filiami w Pławnie i Ciężkowicach Gminny Ośrodek Kultury w Gidlach wraz ze świetlicami wiejskimi w miejscowosciach: Ciężkowice, Gowarzów, Ludwików, Pławno, Włynice; Centrum Kształcenia - Wioska Internetowa w Wojnowicach Nieruchomość gruntowa zabudowana, KM 2066/14 Strona 11
Stan usług i zaplecza bytowego. W promieniu około 1 km zlokalizowane są w szczególności następujące wyznaczniki lokalizacji: - punkty handlowe - szkoły, przedszkola - inne obiekty użyteczności publicznej Oceniam lokalizację ogólną: na dobrym poziomie. Ocena lokalizacji szczegółowej: na zadowalającym poziomie Sąsiedztwo, otoczenie nieruchomości. Najbliższe sąsiedztwo wycenianej nieruchomości stanowi budownictwo jednorodzinne, zagrodowe wraz z infrastrukturą oraz tereny zadrzewione. Około 50 m od cmentarza. Hałas na minimalnym poziomie. Sąsiedztwo, otoczenie nieruchomości stanowią zadowalające warunki do zamieszkania. Nieruchomość gruntowa zabudowana, KM 2066/14 Strona 12
Opis działki nr 476 Stan zagospodarowania nieruchomości. Fragment mapy zasadniczej Budynek mieszkalny Nieruchomość gruntowa zabudowana, KM 2066/14 Strona 13
Budynki - budynek mieszkalny Budowle - ogrodzenie - szambo zasypane - studnia głębinowa - utwardzenia chodnik kostka - przyłącza w,ee,k,t Inne - zieleń (trawnik, krzewy, poj. drzewa) Stan techniczno - użytkowy działki. Kształt: rąb Powierzchnia: 1200 m 2 Wymiary: - Front: 20 m - Szerokość: średnio 60 m Uzbrojenie (przyłącza): energia elektryczna, woda, kanalizacja, telefon Dostęp do uzbrojenia (w ulicy): woda, energia elektryczna, kanalizacja, telefon Ograniczenia: brak Inne: w części frontowej przebiega linia ee Intensywność zabudowy: Powierzchnia zabudowy/powierzchnia działki = 109/1200 = 9,1% Nieruchomość gruntowa zabudowana, KM 2066/14 Strona 14
Opis części składowych. Wjazd, wejście, ogrodzenie nieruchomości dokumentacja fotograficzna. Opis ogrodzenia. - płyty betonowe, ściany sąsiednich budynków - w części frontowej furtka i brama metalowa z szczeblami drewnianymi Wjazd - od drogi utwardzony - wew. posesji nie utwardzony Nieruchomość gruntowa zabudowana, KM 2066/14 Strona 15
Opis budynku mieszkalnego. Dokumentacja fotograficzna budynek mieszkalny. Elewacja Elewacja Elewacja Nieruchomość gruntowa zabudowana, KM 2066/14 Strona 16
Opis budynku mieszkalnego. Wyszczególnienie Pozwolenie na budowę Pozwolenie na użytkowanie Rok zakończenia budowy Rodzaj zabudowy Funkcja budynku Funkcjonalność Rodzaj konstrukcji Podpiwniczenie Ilość kondygnacji Materiał Stropy Elewacja Ocieplenie Konstrukcja dachu Pokrycie Rynny i rury spustowe Instalacje Stolarka Pow. użytkowa (m2) na podstawie dokumentacji Pow. całkowita (m2) na podstawie dokumentacji Pow. zabudowy (m2) na podstawie dokumentacji Stan budynku i instalacji Opis GKH/I/8381/7/11/88 W trakcje oględzin biegłemu nie przedstawiono dokumentacji. W trakcje oględzin biegły nie uzyskał dokładnej informacji. Uzyskał informację, iż budynek został zbudowany około 20 lat temu. Wolnostojąca Mieszkalny Typowa Budynek murowany w technologii tradycyjnej Częściowa 2 i strych, który nie wlicza się do liczby kondygnacji Z cegły i pustaka Żelbetowe Brak Brak Czterospadowy, drewniana Papa Metalowe ee, w, t, k, co piec na paliwo stałe ekogroszek, grzejniki panelowe okna drewniane i PCV, drzwi płytowa i drewniana 146,0 219,50 109,0 Zadowalający Nieruchomość gruntowa zabudowana, KM 2066/14 Strona 17
Program użytkowy, wykończenie ścian i podłóg, armatura. I Kondygnacja Rodzaj pomieszczenia Wykończenie Ścian Wykończenie Podłóg Armatura Uwagi Pokój tynk drewniane Pokój tynk wykładzina Pokój tynk wykładzina Kotłownia tynk wykładzina Wc płytki płytki umywlaka, misa ustępowa Przedsionek tynk wykładzina Korytarz tynk wykładzina Kuchnia tynk wykładzina Klatka schodowa ściany tynk, obicie panele, brak balustrady II Kondygnacja Pokój Tynk Panele Pokój Tynk Panele Pokój Tynk Panele Pokój Tynk Panele Łazienka Płytki Płytki Umywlaka, misa ustepowa, kabina prysznicowa Korytarz Tynk Panele Standard budynku przeciętny. Nieruchomość gruntowa zabudowana, KM 2066/14 Strona 18
Dokumentacja fotograficzna Nieruchomość gruntowa zabudowana, KM 2066/14 Strona 19
Nieruchomość gruntowa zabudowana, KM 2066/14 Strona 20
Uwagi: Opinia o stanie technicznym nie stanowi ekspertyzy technicznej budynku. Stan zagospodarowania działki Nieruchomość gruntowa zabudowana, KM 2066/14 Strona 21
Na I i II kondygnacji zlokalizowana tarasy (podłoga betonowa, balustrady metalowe). Na posesji zlokalizowano obiekty, które nie są trwale związane gruntem i nie podlegają wycenie. Nieruchomość gruntowa zabudowana, KM 2066/14 Strona 22
Opis działki nr 548 Działka posiada pow. 900 m2 i ma kształt rąbu. Działka jest zadrzewiona głównie sosną w wieku ok. 20 lat. Działka nie posiada przyłączy, posiada dostęp do ee, w, ks, t. Działka leży w bezpośrednim sąsiedztwie zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej, zagrodowej, terenów zadrzewianych oraz cmentarza. Działka posiada wymiary: 18 x 50. Nieruchomość gruntowa zabudowana, KM 2066/14 Strona 23
6. Określenie przeznaczenia wycenianej nieruchomości. Brak planu zagospodarowania przestrzennego Studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego Gminy Gidle Uchwała Nr XLII/198/10 Rady Gminy w Gidlach z dnia 4 listopada 2010 r. w sprawie Studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego Gminy Gidle Działka nr 476 MM Działka nr 548 tereny rolne z możliwością realizacji zabudowy dla obsługi gspo. rolnego związanego z tą zabudową, przekraczają średnią pow. gosp. rolnego w gminie, strefa ochrony od czynnych cmentarzy. Zgodnie ze studium tereny wyłączone z zabudowy obejmują również strefy wokół projektowanego i istniejących czynnych cmentarzy MM tereny zabudowy mieszkaniowej mieszanej Nieruchomość gruntowa zabudowana, KM 2066/14 Strona 24
7. Przedstawienie sposobu wyceny. 7.1 Wskazanie rodzaju określonej wartości. Biorąc pod uwagę 136 Rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości z dnia 9 marca 1968 roku w sprawie czynności komorników (DzU nr 10 z 1968 r., poz. 52 z późniejszymi zmianami), który stanowi, że: 1. Sumę oszacowania nieruchomości ustala się według przeciętnych cen sprzedaży podobnych nieruchomości w tej samej okolicy, z uwzględnieniem stanu nieruchomości w dniu dokonania oszacowania. 2. Przepisy ust. 1 stosuje się odpowiednio do oszacowania budowli i innych urządzeń oraz przynależności i pożytków nieruchomości. w niniejszym opracowaniu określono dla przedmiotowej nieruchomości wartość rynkową. Zgodnie z art. 151. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami wartość rynkowa nieruchomości stanowi najbardziej prawdopodobna jej cena, możliwa do uzyskania na rynku, określona z uwzględnieniem cen transakcyjnych przy przyjęciu następujących założeń: 1) strony umowy były od siebie niezależne, nie działały w sytuacji przymusowej oraz miały stanowczy zamiar zawarcia umowy; 2) upłynął czas niezbędny do wyeksponowania nieruchomości na rynku i do wynegocjowania warunków umowy. 7.2 Wybór podejścia, metody wyceny. Biorąc pod uwagę zapisy rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości w sprawie czynności komorników (w szczególności 136.1), ustawę o gospodarce nieruchomościami, rozporządzenie Rady Ministrów w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego wartość rynkowa została określona w podejściu porównawczym, metodą porównywania parami. Nieruchomość gruntowa zabudowana, KM 2066/14 Strona 25
Rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości w sprawie czynności komorników. Ustawa o gospodarce nieruchomościami. Art. 152. 1. Sposoby określania wartości nieruchomości, stanowiące podejścia do ich wyceny, są uzależnione od przyjętych rodzajów czynników wpływających na wartość nieruchomości. 2. Wyceny nieruchomości dokonuje się przy zastosowaniu podejść: porównawczego, dochodowego lub kosztowego, albo mieszanego, zawierającego elementy podejść poprzednich. 3. Przy zastosowaniu podejścia porównawczego lub dochodowego określa się wartość rynkową nieruchomości. Jeżeli istniejące uwarunkowania nie pozwalają na zastosowanie podejścia porównawczego lub dochodowego, wartość rynkową nieruchomości określa się w podejściu mieszanym. Przy zastosowaniu podejścia kosztowego określa się wartość odtworzeniową nieruchomości. Art. 153. 1. Podejście porównawcze polega na określeniu wartości nieruchomości przy założeniu, że wartość ta odpowiada cenom, jakie uzyskano za nieruchomości podobne, które były przedmiotem obrotu rynkowego. Ceny te koryguje się ze względu na cechy różniące nieruchomości podobne od nieruchomości wycenianej oraz uwzględnia się zmiany poziomu cen wskutek upływu czasu. Podejście porównawcze stosuje się, jeżeli są znane ceny i cechy nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej. 2. Podejście dochodowe polega na określaniu wartości nieruchomości przy założeniu, że jej nabywca zapłaci za nią cenę, której wysokość uzależni od przewidywanego dochodu, jaki uzyska z nieruchomości. Stosuje się je przy wycenie nieruchomości przynoszących lub mogących przynosić dochód. 3. Podejście kosztowe polega na określaniu wartości nieruchomości przy założeniu, że wartość ta odpowiada kosztom jej odtworzenia, pomniejszonym o wartość zużycia nieruchomości. Przy podejściu tym określa się oddzielnie koszt nabycia gruntu i koszt odtworzenia jego części składowych. Art. 154. 1. (41) Wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych. 2. W przypadku braku planu miejscowego przeznaczenie nieruchomości ustala się na podstawie studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy lub decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. 3. W przypadku braku studium lub decyzji, o których mowa w ust. 2, uwzględnia się faktyczny sposób użytkowania nieruchomości. Rozporządzenie w spawie wyceny i sporządzenia operatu szacunkowego. 4. 1. Przy stosowaniu podejścia porównawczego konieczna jest znajomość cen transakcyjnych nieruchomości podobnych do nieruchomości będącej przedmiotem wyceny, a także cech tych nieruchomości wpływających na poziom ich cen. 2. W podejściu porównawczym stosuje się metodę porównywania parami, metodę korygowania ceny średniej albo metodę analizy statystycznej rynku. 3. Przy metodzie porównywania parami porównuje się nieruchomość będącą przedmiotem wyceny, której cechy są znane, kolejno z nieruchomościami podobnymi, które były przedmiotem obrotu rynkowego i dla których znane są ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji oraz cechy tych nieruchomości. 4. (1) Przy metodzie korygowania ceny średniej do porównań przyjmuje się co najmniej kilkanaście nieruchomości podobnych, które były przedmiotem obrotu rynkowego i dla których znane są ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji oraz cechy tych nieruchomości. Wartość nieruchomości będącej przedmiotem wyceny określa się w drodze korekty średniej ceny nieruchomości podobnych współczynnikami korygującymi, uwzględniającymi różnice w poszczególnych cechach tych nieruchomości. 5. Przy metodzie analizy statystycznej rynku przyjmuje się zbiór cen transakcyjnych właściwych do określenia wartości nieruchomości reprezentatywnych, o których mowa w art. 161 ust. 2 ustawy. Wartość nieruchomości określa się przy użyciu metod stosowanych do analiz statystycznych. Nieruchomość gruntowa zabudowana, KM 2066/14 Strona 26
8. Analiza i charakterystyka rynku nieruchomości w zakresie dotyczącym celu i sposobu wyceny. Rynek Lokalny Rodzaj rynku: rynek nieruchomości gruntowych zabudowanych budynkami mieszkalnymi Obszar rynku: gmina Gidle i gminy ościenne w pow. radomszczaoskim Okres badania: stycznia 2014 Badaniem objęto transakcje udostępnione w Starostwie Powiatowym w Radomsku. Badany rynek lokalny charakteryzuje się małą ilością transakcji kupna sprzedaży. Po zweryfikowaniu zebranej bazy transakcji kupna-sprzedaży i odrzuceniu skrajnych wartości uzyskano 3 najbardziej podobne nieruchomości do wycenianej. W której zanotowano cenę max na poziomie 1 624,43 zł/m2 i min na poziomie 1 026,96 zł/m2 (podane ceny zostały zaktualizowane na dzieo wyceny). Z uzyskanych informacji od biur obrotu nieruchomości wynika, że podaż przewyższa popyt na tego typu nieruchomości. Po przeanalizowaniu transakcji stwierdzono, iż na badanym rynku lokalnym średni wzrost cen w wysokości 0 %. miesięczny Na podstawie badania preferencji nabywców ustalono czynniki cenotwórcze (atrybuty nieruchomości). Przyjęto jednostkę porównawczą 1 m 2 powierzchni użytkowej. Atrybuty i wagi cech. Atrybut Waga Lokalizacja 25 Stan budynku 65 Pow. budynku 5 Pow. działki 5 Suma 100 9. Określenie wartości rynkowej wycenianej nieruchomości. Do określenia wartości wycenianej nieruchomości posłużono się podejściem porównawczym, metodą porównywania parami. Zastosowano procedurę szacowania zgodną z Notą Nieruchomość gruntowa zabudowana, KM 2066/14 Strona 27
Interpretacyjną Nr 1 Zastosowanie podejścia porównawczego w wycenie nieruchomości (pkt 4.2 Noty Nr 1). 1. Ustalenie zbioru nieruchomości podobnych, o znanych cenach transakcyjnych i cechach, stanowiącego podstawę wyceny, 2. Aktualizacja cen transakcyjnych na datę wyceny. 3. Ustalenie cech rynkowych wpływających w sposób zasadniczy na zróżnicowanie cen na rynku nieruchomości. 4. Ocena wielkości wpływu cech rynkowych na zróżnicowanie cen transakcyjnych. 5. Wybór do porównao z utworzonego zbioru nieruchomości, co najmniej 3 nieruchomości najbardziej podobnych pod względem cech rynkowych do nieruchomości stanowiącej przedmiot wyceny, z ich niezbędną charakterystyką. 6. Charakterystyka wycenianej nieruchomości z przedstawieniem jej ocen w odniesieniu do przyjętej skali cech rynkowych. 7. Przeprowadzenie porównao nieruchomości wycenianej kolejno z nieruchomościami wybranymi do wyceny i określenie wielkości poprawek wynikających z różnicy ocen nieruchomości wycenianej i nieruchomości wybranych do porównao. 8. Obliczenie skorygowanej ceny transakcyjnej każdej nieruchomości przyjętej do porównao przy użyciu określonych poprawek. 9. Obliczenie wartości jednostkowej wycenianej nieruchomości jako średniej arytmetycznej z cen transakcyjnych skorygowanych, uzyskanych z porównao w poszczególnych parach. 10. Określenie wartości wycenianej nieruchomości na podstawie iloczynu wartości jednostkowej i liczby jednostek porównawczych. Określenie wartości nieruchomości Określenie cech rynkowych i ich ocena. Liczba cech została określona na podstawie badania preferencji nabywców. Uwzględniono 4 najbardziej istotnych cech wg badania potencjalnych nabywców. Pozostałe cechy, które były różne i wykazały w badaniu mniejszy wpływ na wartośd nieruchomości zostały odrzucone. Nie uwzględniono cech wspólnych dla nieruchomości wycenianej i nieruchomości podobnych (w bazie i w próbie) np. formy władania, dostępu do infrastruktury. Nieruchomość gruntowa zabudowana, KM 2066/14 Strona 28
Cechy rynkowe i ich ocena. Lp. Cecha rynkowa Ocena Opis 1. Lokalizacja 2. Stan budynku 3. Pow. budynku 4. Pow. gruntu W zależności od lokalizacji Dobra (2) Gidle, Stanisławice Zadowalająca (1) Okrajszów, Żytno W zależności od stanu i technologii wykonania, standardu wykończenia Zadowalający (3) Stan zadawalający Średni (2) Przeciętny (1) Stan średni W zależności od pow. budynku Dobra (2) Do 100 Stan przeciętny Zadowalająca (1) Pow. 100 W zależności od pow. gruntu Dobra (3) Zadowalający (2) Pow. 5000 m2 2500-5000 m2 Przeciętny (1) Do 5000 m2 Aktualizacja z tytułu upływu czasu. Przyjęto trend równy zero. Zaktualizowane na datę wyceny poszczególne ceny transakcyjne ujęto poniżej. Rep Data Obr Gmina Nazwa_obręb Pow. działki Pow. użytkowa budynku Inne budynki Forma władania Udział Strony Cena Cj M2 Zł/m2 Zł Zł/m2 2014-2699 11-24 16 Gidle Stanisławice 7384 153,9 2 w 1 f 250 000 1624,43 4203 2014-07-28 8 Radomsko Okrajszów 4011 92,15 2 w 1 f 100 000 1085,19 331 2014-01-16 30 Żytno Żytno 700 77,9 2 w 1 f 80 000 1026,96 Delta 597,47 Minimum 1026,96 Maksimum 1624,43 Liczba próby 3 Do porównania przyjęto nieruchomości A, B, C. Nieruchomość gruntowa zabudowana, KM 2066/14 Strona 29
Charakterystyka nieruchomości przyjętych do porównao i nieruchomości wycenianej z punku widzenia cech rynkowych. ATRYBUT X A B C Lokalizacja 2 2 1 1 Stan budynku 3 2 1 1 Pow. budynku 1 1 2 2 Pow. działki 1 3 2 1 Obliczenie zakresu kwotowego. Atrybut Lokalizacja Stan budynku Pow. budynku Pow. działki SUMA Zakres 149,37 388,36 29,87 29,87 597,47 Nieruchomość gruntowa zabudowana, KM 2066/14 Strona 30
SPECTO Biuro Wyceny Nieruchomości Konrad Mazur Zestawienie nieruchomości w parach porównywalnych. Atrybut X Lokalizacja x Stan budynku x Pow. budynku x Pow. działki x Suma pop. x Cj zł/m2 Cs Wj P W E współczynnik eksperta wg na brak budynków (-) i występowanie drzew (Sosna) (+) zł/m2 zł/m2 m2 PLN A B D 0,00 149,37 149,37 388,36 776,72 776,72 0,00-29,87-29,87-14,94 14,94 0,00 373,42 911,15 896,21 1 624,43 1 085,19 1 026,96 1 997,85 1 996,33 1 923,17 1972,45 146,00 287 977,98 E = (-15 000 + 3000)/287 977,98) = 0,04 0,96 276 458,59 W Wartośd rynkowa dla nieruchomości obliczono jako średnią arytmetyczną z wartości cząstkowych określonych w trzech parach porównywalnych, ponieważ przyjęte do porównao obiekty potraktowano z jednakowym zaufaniem. W = 146 x 0,96 x 1972,45 = 276 458,59 zł Przyjmuje 276 500 zł Nieruchomość gruntowa zabudowana, KM 2066/14 Strona 31
10. Opinia o wartości nieruchomości zabudowanej w kontekście art. 948 2 KPC. Działka 476 50 000 Budynek mieszkalny 181500 Budowle 40 000 Razem 271 500 Działka 548 wraz z zadrzewieniem 5 000 11. Wynik koocowy wyceny. Wartość całej nieruchomości: 276 500 zł Bez VAT. Nieruchomość gruntowa zabudowana, KM 2066/14 Strona 32
11.1 Uzasadnienie wyniku wyceny. Wartośd rynkową dla przedmiotowej nieruchomości określono w podejściu porównawczym, metodą porównywania parami. Uzyskaną wartośd można uznad za realną, ponieważ mieści się w przedziale uzyskiwanych cen na lokalnym rynku nieruchomości. 12. Klauzule i ustalenia dodatkowe. Wszystkie obliczenia zostały wykonane w programie Excel, stąd mogą występowad różnice w zaokrągleniach Wartośd określona w niniejszym opracowaniu nie zawiera podatku VAT Wyciąg z operatu, o którym mowa w art. 158 Ustawy z dnia 21.07.1997r. o gospodarce nieruchomościami, zostanie przekazany do właściwego organu w przeciągu trzech miesięcy, Operat został opracowany dla celu określonego w punkcie 2 w niniejszym operacie i autor nie bierze odpowiedzialności wobec osób trzecich wykorzystujących operat do innego celu, niż ten dla którego został sporządzony. Opinia o stanie technicznym nie stanowi ekspertyzy technicznej budynków. Zastrzega się prawa autorskie niniejszego opracowania. Rzeczoznawca nie ponosi odpowiedzialności za wady ukryte przedmiotu wyceny, których nie można było stwierdzid w czasie wizji terenowej ani na podstawie dokumentów technicznych i prawnych Operat szacunkowy jest ważny 12 miesięcy od daty jego sporządzenia, chyba że nastąpi istotna zmiana czynników wpływających na wartośd nieruchomości. 13. Załączniki. Nieruchomość gruntowa zabudowana, KM 2066/14 Strona 33