BIURO WYCEN I OBSŁUGI NIERUCHOMOŚCI- 96-100 Skierniewice, ul. MIODOWA 42, Tel.(046) 833-06-65, kom.(0601)28-78-20; REGON 750284287 NIP 836-107-24-85 EGZ.NR 4 OPERAT SZACUNKOWY z określenia wartości nieruchomości gruntowej niezabudowanej oznaczonej w ewidencji gruntów i budynków jako działki nr 785/15, 785/17 i 785/12, obręb 21 położonej w Strobowie, pow. skierniewicki, woj. łódzkie. Księga Wieczysta Nr LD1H/00014488/4 dla nieruchomości gruntowej niezabudowanej prowadzona przez Wydział Ksiąg Wieczystych Sądu Rejonowego w Skierniewicach. AUTOR OPERATU: Grzegorz Siekowski, upr. 2295 Skierniewice, 28 września 2015 r.
ZESTAWIENIE WARTOŚCI NIERUCHOMOŚCI GRUNTOWEJ NIEZABUDOWANEJ OZNACZONEJ W EWIDENCJI GRUNTÓW JAKO DZIAŁKI 785/15, 785/17 I 785/12, OBR. 21-STROBÓW DZIAŁKA WARTOŚĆ NIERUCHOMOŚCI BEZ UWZGLĘDNIENIA ZMNIEJSZENIA I WZROSTU WARTOŚCI NIERUCHOMOŚCI WARTOŚĆ NIERUCHOMOŚCI Z UWZGLĘDNIENIEM ZMNIEJSZENIA I WZROSTU WARTOŚCI NIERUCHOMOŚCI 785/15 785/17 785/12 OGÓŁEM 360 000 zł 442 300 zł 81 200 zł 883 500 zł 360 454 zł 442 382 zł 80 884 zł 883 720 zł 2
SPIS TREŚCI 1. PRZEDMIOT, ZAKRES I UWARUNKOWANIA WYCENY... 4 1.1. Przedmiot wyceny... 4 1.2. Zakres i uwarunkowania wyceny... 4 2. CEL WYCENY... 4 3. PODSTAWA OPRACOWANIA OPERATU SZACUNKOWEGO... 4 3.1.Podstawa formalna... 4 3.2. Podstawy materialno - prawne... 4 3.3. Podstawy merytoryczne wyceny... 4 3.4. Źródła danych o nieruchomości... 4 4. DATY ISTOTNE DLA CZYNNOŚCI RZECZOZNAWCY... 5 5. OPIS, OKREŚLENIE STANU PRZEDMIOTU WYCENY... 5 5.1. Stan zagospodarowania... 5 5.2. Określenie stanu prawnego nieruchomości... 5 5.3. Opis stanu techniczno użytkowego przedmiotu wyceny... 8 5.4. Stan otoczenia nieruchomości... 8 6. PRZEZNACZENIE NIERUCHOMOŚCI W PLANIE... 8 MIEJSCOWYM... 8 7. ANALIZA OPTYMALNEGO SPOSOBU WYKORZYSTANIA... 8 8. ANALIZA I CHARAKTERYSTYKA RYNKU LOKALNEGO... 8 9. RODZAJ OKREŚLANEJ WARTOŚCI NIERUCHOMOŚCI, ZASTOSOWANE PODEJŚCIE METODA I TECHNIKA WYCENY... 10 10. OKREŚLENIE WARTOŚCI PRZEDMIOTU WYCENY I PRZEDSTAWIENIE OBLICZEŃ... 11 obliczenie wartości zmniejszenia i zwiększenia wartości poszczególnych działek... 15 11. WYNIK KOŃCOWY Z UZASADNIENIEM... 17 12. KLAUZULE I USTALENIA DODATKOWE... 18 13. PODPIS AUTORA OPRACOWANIA... 18 14. ZAŁĄCZNIKI... 18 3
1. PRZEDMIOT, ZAKRES I UWARUNKOWANIA WYCENY 1.1. Przedmiot wyceny Przedmiotem wyceny jest nieruchomość gruntowa oznaczona w ewidencji gruntów jako działki nr 785/15, 785/17 i 785/12, (obręb 21, jedn. ewid. Gmina Skierniewice, o powierzchni 36 269 m 2, nieruchomość jest niezabudowana, nieogrodzona. Dla nieruchomości gruntowej niezabudowanej prowadzona jest Księga Wieczysta Nr LD1H/000144888/4 przez Wydział Ksiąg Wieczystych Sądu Rejonowego w Skierniewicach. Fragment planu miasta Skierniewice stanowi załącznik nr 1 niniejszego operatu. 1.2. Zakres i uwarunkowania wyceny Zakres wyceny obejmuje prawo własności nieruchomości gruntowej niezabudowanej w stanie i na dzień wyceny. Brak szczególnych uwarunkowań wyceny. 2. CEL WYCENY Celem wyceny jest określenie wartości rynkowej prawa własności nieruchomości gruntowej zabudowanej na potrzeby sądowe. 3. PODSTAWA OPRACOWANIA OPERATU SZACUNKOWEGO 3.1.Podstawa formalna Podstawę formalną opracowania stanowi zlecenie z dnia 14.07.2015r. KM 274/13 na oszacowanie przedmiotowej nieruchomości. Zamawiającym opis i wycenę jest Komornik Sądowy przy Sądzie Rejonowym w Skierniewicach, Paweł Pacyński, kancelaria: 96-100 Skierniewice, ul. Reymonta 2A. 3.2. Podstawy materialno - prawne Rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości z dnia 9 marca 1968 roku w sprawie czynności komorników ( Dz. U. Nr 10, poz. 52 z 1968 roku z pózn. zmianami) Ustawa z dnia 7.11.1964 r. Kodeks Postępowania Cywilnego Ustawa z dnia 21.08.97 r. o gosp. nieruchomościami (Dz. U. z 2014 r. poz. 518); Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego ( Dz. U. z dnia 22.09.04 r.) Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 14 lipca 2011 r. zmieniające rozporządzenie w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 165, poz. 985) 3.3. Podstawy merytoryczne wyceny Powszechne Krajowe Zasady Wyceny (PKZW) Krajowy Standard Wyceny Podstawowy (KSWP1) WARTOŚĆ RYNKOWA I WARTOŚĆ ODTWORZENIOWA Krajowy Standard Wyceny Podstawowy Nr 3 ( KSWP 3) OPERAT SZACUNKOWY Mieczysław Prystupa - Wycena nieruchomości przy zastosowaniu podejścia porównawczego 2001 r. ; Mieczysław Prystupa Wycena nieruchomości przy zastosowaniu podejścia porównawczego. Omówienie standardu wraz z przykładami. Polska Federacja Stowarzyszenia Rzeczoznawców Majątkowych, Warszawa 2003 r. 3.4. Źródła danych o nieruchomości - Oględziny nieruchomości przeprowadzone w dniu 8 września 2015 roku, - Księga Wieczysta Nr LD1H/00014488/4 prowadzona przez Wydział Ksiąg Wieczystych 4
Sądu Rejonowego w Skierniewicach. - Miejscowy Plan Zagospodarowania Przestrzennego Gminy Skierniewice. - Dane o cenach transakcyjnych kupna-sprzedaży uzyskane w Starostwie Powiatowym w Skierniewicach - Własna baza danych o cenach nieruchomości na rynku lokalnym. 4. DATY ISTOTNE DLA CZYNNOŚCI RZECZOZNAWCY 1. Data sporządzenia wyceny - 28.09.2015 r. 2. Data, na którą określono wartość przedmiotu wyceny - 28.09.2015 r. 3. Data, na którą określono stan przedmiotu wyceny - 28.09.2015 r. 4. Data oględzin wycenianej nieruchomości - 08.09.2015 r. 5. OPIS, OKREŚLENIE STANU PRZEDMIOTU WYCENY 5.1. Stan zagospodarowania Kształt nieruchomości jest nieforemny, składa się z trzech działek ewidencyjnych: 785/15, 785/17 i 785/12, o pow. łącznej 36 269 m 2. Nieruchomość jest usytuowana w północnej części wsi Strobów około 500 m od drogi Skierniewice Rawa Mazowiecka. Działka jest niezagospodarowana, znajduje się na niej kilkanaście drzew i krzewów. Infrastruktura techniczna : energia elektryczna, sieć wodociągowa. Nieruchomość jest nieogrodzona, posiada dostęp do drogi publicznej drogi gminnej o nawierzchni asfaltowej. 5.2. Określenie stanu prawnego nieruchomości Stan prawny nieruchomości gruntowej zabudowanej określono na podstawie zapisów księgi wieczystej numer LD1H/00014488/4 prowadzonej przez Wydział Ksiąg Wieczystych Sądu Rejonowego w Skierniewicach. Treść zapisów w KW : Typ księgi: nieruchomość gruntowa Dział I-0: Oznaczenie nieruchomości Województwo: łódzkie Powiat: skierniewicki Gmina: Skierniewice Gmina: Maków Miejscowość: Strobów Numer działki: 785/12 Obręb: 21 Strobów Sposób korzystania: R- grunty orne Numer działki: 785/15 Obręb: 21 Strobów Sposób korzystania: R- grunty orne Numer działki: 785/17 Obręb: 21 Strobów Sposób korzystania: R- grunty orne Obszar: 3,6269 ha Dział I-Sp: Numer prawa: 1 Rodzaj prawa: uprawnienie wynikające z prawa ujawnionego w dziale III innej księgi wieczystej 5
Treść prawa: nieodpłatne, na czas nieoznaczony na rzecz każdoczesnego właściciela działki nr 785/13 z KW nr 9383 oraz każdoczesnego właściciela działek nr 785/12,785/15,785/17 z KW nr 14488 prawo użytkowania pasa gruntu o szerokości 1 /jednego/ metra znajdującego się nad linią kablową elektroenergetyczną niskiego i średniego napięcia oraz pasa gruntu o szerokości 5 m. x 5m. Dla stacji energetycznej i stacji transformatorowej napowietrznej 15/0,4,polegające na prawie wstępu na działki oznaczone numerami 785/16 i 262/1 w celu wspólnej budowy linii energetycznej i stacji transformatorowej wraz z prawem wyprowadzenia, teraz i w przyszłości z tej stacji obwodów linii niskiego napięcia w kierunku działki nr 785/13 oraz w przyszłości swobodnego dostępu do urządzeń energetycznych, umożliwiającego dokonywanie wszelkich napraw, remontów, konserwacji i modernizacji linii oraz stacji transformatorowej /prace eksploatacyjne i remontowo-konserwacyjne Dział II: Własność Właściciel: Marek Rudkowski, syn Antoniego i Marii, PESEL 72060700095 Dział III: Rodzaj wpisu: ograniczone prawo rzeczowe związane z inną nieruchomością Treść wpisu: nieodpłatna służebność ustanowiono na czas nieoznaczony na rzecz każdoczesnego właściciela działki nr 785/15 KW 9383 polegająca na prawie użytkowania pasa gruntu o szerokości 1 (jednego) metra znajdującego się nad linią kablową elektroenergetyczną niskiego i średniego napięcia oraz pasa gruntu o szerokości 5 m x 5 m dla stacji energetycznej i stacji transformatorowej napowietrznej 15/0,4, polegające na prawie wstępu na działki oznaczone 785/17, 785/12 w celu wspólnej budowy linii energetycznej i stacji transformatorowej wraz z prawem wyprowadzenia, teraz i w przyszłości z tej stacji obwodów linii niskiego napięcia w kierunku działki nr 785/13 oraz w przyszłości swobodnego dostępu do urządzeń energetycznych, umożliwiającego dokonywania wszelkich napraw, remontów, konserwacji i modernizacji linii oraz stacji transformatorowej (prace eksploatacyjne i remontowo - konserwacyjne) Wskazanie innej nieruchomości/numer księgi: / 00009383/ Rodzaj wpisu: ostrzeżenie Rodzaj zmiany: przyłączenie do egzekucji. Sprawa KM 274/13 prowadzona na podstawie tytułu wykonawczego: bankowy tytuł egzekucyjny z dnia 12-11-2012 r, sygn. Akt BTE 92/2012 postanowienie Sądu Rejonowego w Skierniewicach z dnia 17-12-2012 r, sygn. Akt I CO 1470/12 Z wniosku: Bank Ochrony Środowiska SA Centrala z siedzibą w Warszawie Rodzaj zmiany: przyłączenie do egzekucji. Sprawa KM 655/14 prowadzona na podstawie tytułu wykonawczego: postanowienie o nadaniu klauzuli wykonalności Sądu Rejonowego w Skierniewicach z dnia 30-10-2013 r, sygnatura akt I CO 685/13 bankowy tytuł egzekucyjny z dnia 04-07-2013 r, sygnatura akt 117/2013 Z wniosku: Bank Ochrony Środowiska S.A. z siedzibą w Warszawie Rodzaj zmiany: przyłączenie do egzekucji. Sprawa KM 1472/15 prowadzona przez Komornika Sądowego przy Sądzie Rejonowym w Skierniewicach Pawła Pacyńskiego na podstawie tytułu wykonawczego: wyrok w imieniu Rzeczypospolitej Polskiej Sądu Rejonowego w Skierniewicach z dnia 09-04-2014, sygnatura akt V GC 2/14 wyrok w imieniu Rzeczypospolitej Polskiej Sądu Okręgowego w Łodzi z dnia 17-12-2014, sygnatura akt XIII GA 416/14 Z wniosku: CASUS Finanse i Niestandaryzowany Sekurytyzacyjny Fundusz Inwestycyjny Zamknięty z siedzibą w Krakowie 6
Dział IV: Hipoteki: 1. Hipoteka umowna łączna kaucyjna 6 000 000,00 zł, odsetki zmienne, spłata należności głównej, odsetek i innych należności ubocznych, termin zapłaty: 2042-06-10, Księga współobciążona: - LD1H / 00028078 / 8 Numer hipoteki (roszczenia): 1 - LD1H / 00023736 / 4 Numer hipoteki (roszczenia): 3 - LD1H / 00033713 / 0 Numer hipoteki (roszczenia): 1 Inne informacje: zabezpieczenie spłaty należności głównej, odsetek według zmiennej stopy procentowej wynoszącej w dniu zawarcia umowy 4,527% w stosunku rocznym i innych należności ubocznych od kredytu denominowanego w złotowej równowartości waluty wymienialnej w kwocie 701.078,30 EUR udzielonego Markowi Rudkowskiemu, na budowę domu o charakterze rezydencjonalnym, usytuowanego na działkach gruntu nr nr 761/1 i 761/6, położonych w Strobowie, na warunkach określonych w umowie nr 453/05//2009/1245/D/HIP z dnia 11 maja 2009 roku Na rzecz: Bank Ochrony Środowiska S.A. Oddział w Łodzi z siedzibą w Warszawie 2. Hipoteka umowna łączna zwykła 908 000,00 zł, odsetki zmienne, kredyt, termin zapłaty: 2011-03-04 Księga współobciążona: - LD1H / 00028078 / 8 Numer hipoteki (roszczenia): 2 - LD1H / 00023736 / 4 Numer hipoteki (roszczenia) 4 - LD1H / 00033713 / 0 Numer hipoteki (roszczenia) 2 Inne informacje: zabezpieczenie należności głównej z tytułu kredytu obrotowego nieodnawialnego złotowego, w kwocie 908.000,00 zł udzielonego spółce RUDVAN SYSTEMS Spółka z Ograniczoną Odpowiedzialnością i Wspólnicy Spółka Komandytowa z siedzibą w Błoniach, na podstawie umowy nr 1953/10/2010/1245/K/OBR z dnia 05 listopada 2010 r. Hipoteka współobciąża nieruchomość objętą księgą wieczystą nr NS1Z/00020200/6 prowadzoną przez Sąd Rejonowy w Zakopanem Na rzecz: Bank Ochrony Środowiska S.A. Centrum Korporacyjne w Łodzi z siedzibą w Warszawie, REGON 00623949800000 3. Hipoteka umowna łączna kaucyjna 454 000,00 zł, odsetki i inne należności, termin zapłaty: 2011-03-04, - LD1H / 00028078 / 8 Numer hipoteki (roszczenia): 3 - LD1H / 00023736 / 4 Numer hipoteki (roszczenia): 5 - LD1H / 00033713 / 0 Numer hipoteki (roszczenia): 3 Inne informacje: zabezpieczenie spłaty odsetek i innych należności ubocznych z tytułu kredytu obrotowego nieodnawialnego złotowego, w kwocie 908.000,00 zł udzielonego 7
spółce RUDVAN SYSTEMS Spółka z Ograniczoną Odpowiedzialnością i Wspólnicy Spółka Komandytowa z siedzibą w Błoniach, na podstawie umowy nr 1953/10/2010/1245/K/OBR z dnia 05 listopada 2010 r. Hipoteka współobciąża nieruchomość objętą księgą wieczystą nr NS1Z/00020200/6 prowadzoną przez Sąd Rejonowy w Zakopanem Na rzecz: Bank Ochrony Środowiska S.A. Centrum Korporacyjne w Łodzi z siedzibą w Warszawie, REGON 00623949800000 badano dnia: 28.09.2015 r. 5.3. Opis stanu techniczno użytkowego przedmiotu wyceny 5.3.1. Opis gruntu Oznaczenie, wielkość: Działki nr 785/15, 785/17 i 785/12 Jednostka ewidencyjna : SKIERNIEWICE Obręb : 21 Powierzchnia gruntu: 36 269 m 2 Wypis z rejestru gruntów stanowi załącznik nr 2 niniejszego operatu Fragment mapy ewidencyjnej stanowi załącznik nr 3 niniejszego operatu. 5.4. Stan otoczenia nieruchomości a/ terenowe Wyceniana nieruchomość położona jest w północnej części wsi, w sąsiedztwie zabudowy produkcyjnej, terenów rolnych i leśnych. Biorąc pod uwagę przeznaczenie nieruchomości jest to lokalizacja korzystna. b/ ekonomiczne Nieruchomość znajduje się w pobliżu miasta, w sąsiedztwie budynków produkcyjno - usługowych. Taka lokalizacja sprzyja rozwojowi nieruchomości w kierunku produkcyjno usługowym. 6. PRZEZNACZENIE NIERUCHOMOŚCI W PLANIE MIEJSCOWYM Według ustaleń w Miejscowym Planie Zagospodarowania Przestrzennego wyceniana nieruchomość leży w obszarze oznaczonym symbolem: 1 PU zabudowa produkcyjno - usługowa. 7. ANALIZA OPTYMALNEGO SPOSOBU WYKORZYSTANIA Analiza uwarunkowań daje podstawę do stwierdzenia, że optymalnym sposobem użytkowania będzie wykorzystanie nieruchomości zgodnie z Planem Zagospodarowania Przestrzennego Gminy Skierniewice. 8. ANALIZA I CHARAKTERYSTYKA RYNKU LOKALNEGO Segment rynku do którego należy przedmiot wyceny Rynkiem właściwym dla przedmiotowej nieruchomości jest segment obejmujący nieruchomości niezabudowane o charakterze produkcyjno - usługowym. Zakres terytorialny objęty analizą Analizą objęto obszar powiatu skierniewickiego, pomocniczo: łowickiego, Rawskiego, sochaczewskiego i żyrardowskiego Okres badania rynku Badaniem objęto okres od 01.08.2012 do dnia wyceny 8
Informacje o napotkanych transakcjach: Kupna - sprzedaży gruntów niezabudowanych o charakterze produkcyjno usługowym. W analizowanym okresie napotkano 11 transakcji gruntów przemysłowych.. W analizowanym okresie trend czasowy obliczony funkcją NACHYLENIE programu EXCEL jest rosnący i wynosi 0,00891 zł/m2/dzień. WYKRES TRENDU CZASOWEGO 40,00 zł 35,00 zł 30,00 zł 25,00 zł 20,00 zł 15,00 zł 10,00 zł 5,00 zł 0,00 zł TRANSAKCJE PRZYJĘTE DO ANALIZY Lp. REP Data transakcji LOKALIZACJA Cena jedn. zł/m2 Cena jedn. skorygowana trendem czasowym zł/m2 Powierzchni a [m2] 1. 12229/2012 2012-11-02 Sielice gm.sochaczew 8,50 zł 17,95 zł 17714 2. 3. 4. 6. 2063/2012 2012-08-30 Jastrzębia gm. Łowicz Nowy Karolinów gm. 6212/2012 2012-12-05 Puszcza Mariańska Gnatowice Stare gtm. 10868/13 2013-12-31 Kampinos 34,58 zł 44,60 zł 10700 23,76 zł 32,91 zł 18311 36,90 zł 42,57 zł 15950 829/2013 2013-03-05 Cielądz gm. Cielądz 11,09 zł 19,44 zł 10100 7. 8346/2013 2013-01-30 Cielądz gm. Cielądz 18,75 zł 27,40 zł 23408 Gnatowice Stare 8. 1498/2013 2013-07-04 gm.kampnos 16,71 zł 23,98 zł 2095 9. 654/2015 2015-02-17 Sierakowice Lewe 27,17 zł 29,16 zł 920 10. 3085/2014 2014-05-09 Cielądz gm.cielądz 37,51 zł 42,03 zł 3599 11. 346/2013 2013-01-30 Cielądz gm.cielądz 11,34 zł 19,99 zł 2267 12. xxx 2014-10-28 Ruda gm. Skierniewice 12,40 zł 15,39 zł 7659 Wagi cech rynkowych odniesiono do założenia, że wartość 1m2 gruntu znajdzie się pomiędzy Cmin a Cmax. W zbiorze transakcji dotyczących podobnych nieruchomości określono: Cena max= 44,60 zł Cena min= 15,39 zł Cena max - Cena min= 29,21 zł 9
9. RODZAJ OKREŚLANEJ WARTOŚCI NIERUCHOMOŚCI, ZASTOSOWANE PODEJŚCIE METODA I TECHNIKA WYCENY Wyboru metody zastosowanej do określenia wartości rynkowej nieruchomości dokonano uwzględniając: postanowienia obowiązujących przepisów prawnych regulujących tryb, zasady i metody wyceny nieruchomości; cel wyceny; wyniki analizy podaży i popytu na nieruchomości o zbliżonej wartości użytkowej na rynku lokalnym; lokalizację i rodzaj nieruchomości; Z uwagi, iż przedmiot wyceny realizowany jest na zlecenie Komornika Sądowego do wyceny zastosowano przepisy zawarte 136 pkt.1 Rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 9 marca 1968 roku (Dz.U.Nr 10, poz. 52 z późniejszymi zmianami), które mówią, iż sumę oszacowania nieruchomości ustala się według przeciętnych cen sprzedaży podobnych nieruchomości w tej samej okolicy, z uwzględnieniem stanu nieruchomości w dniu dokonania oszacowania. Wymóg zawarty w/w Rozporządzeniu Ministra Sprawiedliwości spełnia podejście porównawcze w rozumieniu ustawy o gospodarce nieruchomościami art. 153.1. Podejście porównawcze polega na określeniu wartości nieruchomości przy założeniu, że wartość ta odpowiada cenom, jakie uzyskano za nieruchomości podobne, które były przedmiotem obrotu rynkowego. Ceny te koryguje się ze względu na cechy różniące nieruchomości podobne od nieruchomości wycenianej oraz uwzględnia się zmiany poziomu cen wskutek upływu czasu. Podejście porównawcze stosuje się, jeżeli znane są ceny i cechy nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej oraz Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r., w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego - a także Standardy Zawodowe KSWP I KSWS, dały podstawę do zastosowania podejścia porównawczego, metody porównywania parami dla określenia wartości rynkowej przedmiotowej nieruchomości lokalowej. Ponieważ przedmiotowa nieruchomość lokalowa stanowi zabezpieczenie egzekucji Zgodnie z Krajowym Standardem Wyceny Podstawowym Nr 1 (KSWP 1) Wartość rynkowa i wartość odtworzeniowa - w celu określenia wartości rynkowej rzeczoznawca majątkowy powinien ustalić sposób optymalnego lub najbardziej prawdopodobnego użytkowania nieruchomości. Taki sposób oznacza wykorzystanie nieruchomości, które jest fizycznie możliwe, odpowiednio uzasadnione, prawnie dopuszczalne, ekonomicznie opłacalne i zapewniające najwyższą wartość wycenianej nieruchomości. Ustalono, że optymalnym, a jednocześnie najbardziej prawdopodobnym sposobem użytkowania przedmiotowej nieruchomości mieszkaniowo - usługowej, będzie zachowanie jej dotychczasowej funkcji. W związku z powyższym, określono wartość rynkową praw do nieruchomości dla najbardziej prawdopodobnego sposobu użytkowania. Wspomnianą wartość rynkową, zgodnie z ustawą o gospodarce nieruchomościami z dn. 21.08.1997 r. (Dz. U. Nr 46 z 2000r., poz. 543 z późn. zm.) art.151.1, stanowi najbardziej prawdopodobna jej cena, możliwa do uzyskania na rynku, określona z uwzględnieniem cen transakcyjnych przy przyjęciu następujących założeń: strony umowy były od siebie niezależne, nie działały w sytuacji przymusowej oraz miały stanowczy zamiar zawarcia umowy, upłynął czas niezbędny do wyeksponowania nieruchomości na rynku i do wynegocjowania warunków umowy. Ze względu na rodzaj przedmiotu wyceny, cel i wyniki analizy rynku lokalnego nieruchomości podobnych, do określenia wartości rynkowej nieruchomości niezabudowanych o funkcji produkcyjno-usługowej, zastosowano podejście porównawcze, 10
metodę porównywania parami, które polega na określeniu wartości nieruchomości przy założeniu, że wartość ta odpowiada cenom, jakie uzyskano za nieruchomości podobne, które były przedmiotem obrotu rynkowego. Decydując się na przyjęcie opisanej metody wyceny, wzięto pod uwagę charakter nieruchomości, jej indywidualne możliwości funkcjonalne na istniejącym rynku lokalnym oraz ilość zawartych transakcji. Zrealizowano następującą procedurę przy wykorzystaniu ww. metody szacowania: Opis nieruchomości będącej przedmiotem wyceny. Określenie rynku lokalnego poprzez ustalenie rodzaju, obszaru i okresu badania cen transakcyjnych. Przyjęcie cech rynkowych charakterystycznych dla nieruchomości i określenie ich wag procentowych. Podanie charakterystyki wycenianej nieruchomości z wyeksponowaniem jej cech rynkowych. Wybór do porównań 4 nieruchomości najbardziej podobnych pod względem cech rynkowych do nieruchomości będącej przedmiotem wyceny, wraz z podaniem ich opisu i charakterystyki. Utworzenie par porównawczych nieruchomości, w których cechy wycenianej nieruchomości porównuje się z cechami każdej z wybranych nieruchomości. Wyliczenie poprawek stanowiących wynik uwzględnienia różnicy cech i przypisanych im wag pomiędzy nieruchomością wycenianą a nieruchomościami wybranymi. Określenie wartości nieruchomości z każdej pary porównawczej jako ceny transakcyjnej skorygowanej o sumę poprawek. Ostateczne określenie wartości nieruchomości wycenianej jako średniej arytmetycznej z wartości uzyskanych z porównań w poszczególnych parach z uwzględnieniem wagowania. Zgodnie z Krajowym Standardem Wyceny Podstawowym Nr 1 - KSWP 1 - wartość rynkową nieruchomości określa się bez uwzględnienia kosztów transakcji kupnasprzedaży oraz związanych z tą transakcją podatków i opłat. 10. OKREŚLENIE WARTOŚCI PRZEDMIOTU WYCENY I PRZEDSTAWIENIE OBLICZEŃ 10.1. Obliczenie wartości prawa własności nieruchomości Ustalono, że na wartość nieruchomości mają wpływ następujące cechy: - Położenie: 30 % - Powierzchnia działki 30 % - Kształt działki 10 % - Możliwości wykorzystania 15 % - Uzbrojenie i dostęp do drogi 15 % Cechy i wagi przyjęto na podstawie analizy statystycznej transakcji. 11
OPIS NIERUCHOMOŚCI WYCENIANEJ W ASPEKCIE CECH RYNKOWYCH Cecha OPIS SŁOWNY CECHA RYNKOWA LOKALIZACJA OGÓLNA w. Strobów, na obrzeżu miasta Skierniewice preferowane LOKALIZACJA SZCZEGÓŁOWA nieruchomość położona przy drodze lokalnej nieruchomość położona przy drodze lokalnej POWIERZCHNIA [m2] 36269 powyżej 20000 m2 KSZTAŁT regularne boki, średnio korzystny MOŻLIWOŚCI WYKORZYSTANIA nieruchomośc niezabudowana bardzo dobre UZBROJENIE I DOSTĘP DO DROGI nieruchomośc posiada dostęp do drogi poprzez działkę 785/12 (nieutwardzony) Ze zbioru transakcji przedstawionego w powyższej tabeli przyjęte zostały do porównania transakcje nr 2,4,5,6, których przedmiotem były obiekty o cechach najbardziej zbliżonych do wycenianego lokalu mieszkalnego. RODZAJ CECHY POŁOŻENIE, ATRAKCYJNOŚĆ LOKALIZACJI POWIERZCHNIA DZIAŁKI [m2] KSZTAŁT DZIAŁKI MOŻLIWOŚCI WYKORZYSTANIA GRADACJA CENY W OBRĘBIE CECHY Max wpływ cechy na cenę = 29,21 zł CZĘŚCIOWY WPŁYW CECH NA CENĘ 30% 30% 10% 15% 8,76 zł zły preferowane - miasto i obrzeża miast korzystne - wieś gminna niekorzystne -pozostałe lokalizacje powierzchnia do 5000 m2 powierzchnia od 5001 m2 o 10000 m2 8,76 zł powierzchnia od 10001 m2 do 15000 m2 powierzchnia od 15001 m2 do 20000 m2 powierzchni powyżej 20000 m2 korzystny- kwadrat, prostokąt średnio korzystny- kształt o regularnych proporcjach boków umożliwiający racjonalne 2,92 zł wykorzystanie powierzchni gruntu niekorzystny- zachwiana proporcja boków działki: np. wąskie mocno wydłużone paski gruntu, nie może funkcjonować jako samodzielna działka bardzo dobre - nieruchomość niezabudowana dobre - zabudowa tymczasowa o charakterze nietrwałym lub występują inne ograniczenia w 4,38 zł użytkowaniu nieruchomości złe - zabudowa o charakterze stałym (budynki murowane na przynajmniej 50% pow.gruntu) 1,000 8,76 zł 0,500 4,38 zł 0,000 0,00 zł 1,000 8,76 zł 0,750 6,57 zł 0,500 4,38 zł 0,250 2,19 zł 0,000 0,00 zł 1,000 2,92 zł 0,500 1,46 zł 0,000 0,00 zł 1,000 4,38 zł 0,500 2,19 zł 0,000 0,00 zł bardzo dobre - bezpośredni dostęp do ważniejszych ciągów komunikacyjnych, dobre wyeksponowanie nieruchomości( możliwość bezpośredniego wjazdu na nieruchomość z w/w ciągów komunikacyjnych, pełne uzbrojenie w media. 1,000 4,38 zł UZBROJENIE I DOSTĘP DO DROGI 15% 4,38 zł dobre - dostęp do ważniejszych ciągów komunikacyjnych pośrednio przez drpgę niższego rzędu, pełne uzbrojenie 0,667 2,92 zł średnie - nieruchomość położona przy drodze o charakterze wewnętrznym, częściowo uzbrojona 0,333 1,46 zł złe - nieruchomość bez bezpośredniego dostępu do drogi publicznej, dostęp zapewniony służebnością lub droga o złej jakościowo nawierzchni, nieuzbrojona. 0,000 0,00 zł 12
Charakterystyka nieruchomości przyjętych do porównań w aspekcie cech rynkowych WYKAZ TRANSAKCJI PRZYJĘTYCH DO PORÓWNAŃ Rodzaj cechy Transakcja nr 1 Transakcja nr 2 Transakcja nr 3 Transakcja nr 4 Akt notarialny 10868/2013 3085/2014 829/2013 645/2015 Data transakcji 2013-12-31 2014-05-09 2013-03-05 2015-02-17 Data wyceny 2015-09-28 2015-09-28 2015-09-28 2015-09-28 POWIERZCHNIA [m2] 15950 3 599 10100 920 Cena 1m2 36,90 zł 37,51 zł 11,09 zł 27,17 zł Trend czasowy zł/m2/dzień 0,00891 zł 0,00891 zł 0,00891 zł 0,00891 zł Cj skorygowana trendem czasowym 42,57 zł 42,03 zł 19,44 zł 29,16 zł POŁOŻENIE Gnatowice Stare gm. Kampinos Cielądz gm. Cielądz Cielądz gm. Cielądz Sierakowice Lewe KSZTAŁT DZIAŁKI regularny regularny regularny regularny MOŻLIWOŚCI WYKORZYSTANIA bardzo dobre bardzo dobre bardzo dobre bardzo dobre UZBROJENIE I DOSTĘP DO DROGI dobre bardzo dobre bardzo dobre dobre 13
TABELA PORÓWNAWCZA Nieruchomość wyceniana Transakcja nr 1 Transakcja nr 2 Transakcja nr 3 Transakcja nr 4 Cena jednostkowa skorygowana trendem czasowym [zł/m2] x 42,57 42,03 19,44 29,16 Data wyceny 2015-09-28 x x x x POŁOZENIE, ATRAKCYJNOŚĆ LOKALIZACJI preferowane preferowane preferowane korzystne korzystne Wpływ cechy na cenę 8,76 zł 8,76 zł 8,76 zł 4,38 zł 4,38 zł Poprawka kwotowa 0,00 zł 0,00 zł 4,38 zł 4,38 zł POWIERZCHNIA [m2] 36 269 15 950 3 599 10 100 920 Wpływ cechy na cenę 0,00 zł 2,19 zł 8,76 zł 4,38 zł 8,76 zł Poprawka kwotowa -2,19 zł -8,76 zł -4,38 zł -8,76 zł KSZTAŁT DZIAŁKI średnio korzystny korzystny korzystny korzystny korzystny Wpływ cechy na cenę 1,46 zł 2,92 zł 2,92 zł 2,92 zł 2,92 zł Poprawka kwotowa -1,46 zł -1,46 zł -1,46 zł -1,46 zł MOŻLIWOŚCI WYKORZYSTANIA bardzo dobre bardzo dobre bardzo dobre bardzo dobre bardzo dobre Wpływ cechy na cenę 4,38 zł 4,38 zł 4,38 zł 4,38 zł 4,38 zł Poprawka kwotowa 0,00 zł 0,00 zł 0,00 zł 0,00 zł UZBROJENIE I DOSTĘP DO DROGI złe dobre bardzo dobre bardzo dobre dobre Wpływ cechy na cenę 0,00 zł 2,92 zł 4,38 zł 4,38 zł 2,92 zł Poprawka kwotowa -2,92 zł -4,38 zł -4,38 zł -2,92 zł Suma poprawek kwotowych -6,57 zł -14,60 zł -5,84 zł -8,76 zł Cena jednostkowa skorygowana Waga 36,00 zł 27,43 zł 13,60 zł 20,40 zł 1,00 1,00 1,00 1,00 Średnia cena jednostkowa gruntu [zł/m2] 24,36 zł Wartość nieruchomości oznaczonej jako działka 785/15 w stanie na dzień wyceny wynosi: 14 778 m2 x 24,36 zł/m2 = 359 992,08 zł PRZYJĘTO: 360 000 zł Wartość nieruchomości oznaczonej jako działka 785/17 w stanie na dzień wyceny wynosi: 18 158 m2 x 24,36 zł/m2 = 442 328,88 zł PRZYJĘTO: 442 300 zł Wartość nieruchomości oznaczonej jako działka 785/12 w stanie na dzień wyceny wynosi: 3333 m2 x 24,36 zł/m2 = 81 191,88 zł PRZYJĘTO: 81 200 zł 10.2. Obliczenie wartości zmniejszenia i zwiększenia wartości poszczególnych działek powodowanych umieszczenie urządzeń infrastruktury technicznej. 14
- wartość obciążeń Podstawowym aktem normatywnym jest tymczasowa nota interpretacyjna Nr IV.4 Wybrane prawa rzeczowe i zobowiązaniowe. Zasady wyceny". Dla przypadku, gdy służebność przesyłu ustanowiona jest w pasie strefy ochronnej urządzenia infrastruktury technicznej nie wpływając na zmianę walorów użytkowych nieruchomości, wysokość wynagrodzenia następuje według wzoru parametrycznego: Ws = P x Wi x K gdzie: Ws - wartość prawa służebności przesyłu (wynagrodzenie) P - powierzchnia strefy ochronnej o ograniczonym sposobie korzystania Wi - wartość rynkowa l m2 gruntu przed obciążeniem K - współczynnik, określany przez wyceniającego, uwzględniający inne elementy wpływające na wartość szacowanego prawa ( wartość tego współczynnika może wynosić od 0 do 1). Przy braku danych rynkowych stosuje się wzór: K= [S x R + u x k x (l -S)]/R gdzie: S - współczynnik zmniejszenia wartości przy braku danych rynkowych z przedziału 0.15 do 0.20, w innym wypadku S=Wz WI / Wz k współczynnik określający sposób współkorzystania (z przedziału 0 do 1) R - stopa kapitalizacji u - współczynnik rynkowej relacji stawki najmu (dzierżawy) do wartości gruntu obliczenie wartości zmniejszenia i zwiększenia wartości poszczególnych działek K= [S x R + u x k x (l -S)]/R Ws = P x Wi x K Ustalenie współczynnika S i K S = 0,20 k 0,40 Rynkowa stopa kapitalizacji z rynku kapitałowego: (R) - stopa bazowa oprocentowanie papierów długich - 2,00 % - premia dla inwestycji w nieruchomości ( 2 4 %) - 3,00 % - premia dla konkretnej nieruchomości (2 8 %) - 5,00 % Razem R = 10,00% u 0,07 k 0,40 K = [ 0,20 x 0,10 + 0,07 x 0,40 x (1 0,20)]/0,10 = 0,424 Dane do obliczenia wartości zmniejszenie wartości poszczególnych działek: Działka nr 785/12 - P = 75,00 m 2 Działka nr 785/16 - P = 190,00 m 2 Działka nr 785/17 - P = 30,00 m 2 15
Przyjęto wartość m2 z tabeli porównawczej z p. 10.1. wynosi ona: 24,36 zł/m2 Wi = 24,36 zł/m 2 K = 0,424 Działka nr 785/12 - P = 75,00 m 2 Ws = 75,00 m 2 x 24,36 zł/m 2 x 0,424 = 774,65 zł Przyjęto: 770 zł Działka nr 785/16 - P = 190,00 m 2 Ws = 190,00 m 2 x 24,36 zł/m 2 x 0,424 = 1 962,44 zł Przyjęto: 1 960 zł Działka nr 785/17 - P = 30,00 m 2 Ws = 30,00 m 2 x 24,36 zł/m 2 x 0,424= 309,86 zł Przyjęto: 310 zł 10.3. Obliczenie wartości poszczególnych działek z uwzględnieniem obciążeń i wzrostu wartości w związku z wybudowaną infrastrukturą (służebność wpisana w KW) Działka 785/15 na działce brak jest infrastruktury więc działka ta jest władnącą dla infrastruktury na działkach: 788/17 i 785/16. Wartość wzrostu dla działki władnącej zostaje podzielona, przez 5 (5 działek korzystających z infrastruktury) Wartość działki 785/15 bez wzrostu wartości: 360 000 zł Wartość działki 785/15 z uwzględnieniem wzrostu wartości: 360 000zł + (1 960 zł +310 zł) / 5 = 360 000 zł + 454 zł = 360 454 zł Działka 785/17 na znajduje się nasłupowa stacja transformatorowa oraz kablowa linia SN. Działka ta jest władnącą w stosunku do działki 785/16. Wartość wzrostu dla działki władnącej zostaje podzielona, przez 5 (5 działek korzystających z infrastruktury) Wartość obciążenia linią kablową i transformatorem: 310 zł Wartość działki 785/17 bez wzrostu wartości i obciążeń: 442 300 zł Wartość działki 785/17 z uwzględnieniem obciążeń i wzrostu wartości: 442 300 zł - 310 + (1 960 zł / 5) = 442 300 zł - 310 zł + 392 zł = 442 382 zł Działka 785/12 na niej znajduje się kablowa linia NN. Działka ta jest władnącą w stosunku do działek 785/17 i 785/16. Wartość wzrostu dla działki władnącej zostaje podzielona, przez 5 (5 działek korzystających z infrastruktury) Wartość obciążenia linią kablową: 770 zł Wartość działki 785/12 bez wzrostu wartości i obciążeń: 81 200 zł Wartość działki 785/12 z uwzględnieniem wzrostu wartości: 81 200 zł 770 zł + (1 960 zł + 310 zł) / 5 = 81 200 zł 770 zł + 454 zł = 80 884 zł 16
11. WYNIK KOŃCOWY Z UZASADNIENIEM ZESTAWIENIE WARTOŚCI NIERUCHOMOŚCI GRUNTOWEJ NIEZABUDOWANEJ OZNACZONEJ W EWIDENCJI GRUNTÓW JAKO DZIAŁKI 785/15, 785/17 I 785/12, OBR. 21-STROBÓW DZIAŁKA WARTOŚĆ NIERUCHOMOŚCI BEZ UWZGLĘDNIENIA ZMNIEJSZENIA I WZROSTU WARTOŚCI NIERUCHOMOŚCI WARTOŚĆ NIERUCHOMOŚCI Z UWZGLĘDNIENIEM ZMNIEJSZENIA I WZROSTU WARTOŚCI NIERUCHOMOŚCI 785/15 785/17 785/12 OGÓŁEM 360 000 zł 442 300 zł 81 200 zł 883 500 zł 360 454 zł 442 382 zł 80 884 zł 883 720 zł Oszacowana w podejściu porównawczym wartość rynkowa nieruchomości jest wartością rynkową dla optymalnego sposobu użytkowania i uwzględnia atrybuty nieruchomości takie jak: lokalizacja, powierzchnia, infrastruktura techniczna, ustalenia mpzp oraz spełnia wymogi zawarte w 136 pkt.1 Rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości: sumę oszacowania nieruchomości ustala się według przeciętnych cen sprzedaży podobnych nieruchomości w tej samej okolicy, z uwzględnieniem stanu nieruchomości w dniu dokonania oszacowania. Wartość rynkowa za 1m2 powierzchni gruntu o funkcji produkcyjno - usługowej w wysokości 24,36 zł/m 2 mieści się w przedziale zmienności cen rynkowych podobnych nieruchomości na rynku. Skierniewice, 28 września 2015 r. 17
12. KLAUZULE I USTALENIA DODATKOWE Operat jest własnością Zleceniodawcy, tj. Komornika Sądowego przy Sądzie Rejonowym w Skierniewicach. Operat może być wykorzystany wyłącznie do celu określonego w p.p. 2.2. Operat sporządzono zgodnie z przepisami prawa i Standardami Zawodowymi Rzeczoznawców Majątkowych. Rzeczoznawca nie bierze odpowiedzialności za wady ukryte nieruchomości, których występowania nie mógł stwierdzić podczas jej oględzin oraz na podstawie dokumentacji techniczno prawnej. Podstawę do określenia stanu prawnego nieruchomości stanowiły udostępnione przez zamawiającego dokumenty i materiały. Niniejszy operat nie może być publikowany w całości i w części oraz udostępniany osobom trzecim bez zgody autora. Operat sporządzono w 4 jednobrzmiących egzemplarzach, z których : Nr 1,2,3 otrzymuje Zleceniodawca Nr 4 zachowuje rzeczoznawca jako archiwalny przez okres 1 roku, tj. do 28.09.16 r. Określona wartość lokalu mieszkalnego nie uwzględnia podatków i opłat, związanych z nabyciem nieruchomości, a w szczególności podatku od towarów i usług (VAT). 13. PODPIS AUTORA OPRACOWANIA 14. ZAŁĄCZNIKI 14.1. Fragment mapy powiatu skierniewickiego 14.2. Wypis z rejestru gruntów 14.3. Fragment mapy ewidencyjnej 18