Polski Rynek Mieszkaniowy 2008

Transkrypt

1 Polski Rynek Mieszkaniowy 2008

2

3 Polski Rynek Mieszkaniowy 2008 METODOLOGIA RAPORTU SPIS TREŚCI POPYT Analiza wielkości oraz struktury popytu została opracowana w oparciu o dane własne firmy Emmerson S.A. Próbę badawczą stanowiła grupa 12 tys. zarejestrowanych klientów firmy, poszukujących mieszkania w Warszawie, Krakowie, Trójmieście, Wrocławiu oraz Poznaniu. PODAŻ RYNEK PIERWOTNY Analizę rynku pierwotnego opracowano w oparciu o niemal 900 inwestycji deweloperskich związanych z budową mieszkań oraz domów jednorodzinnych, realizowanych w momencie sporządzania raportu w siedmiu analizowanych miastach: Warszawa, Kraków, Łódź, Wrocław, Poznań, Gdańsk oraz Katowice. RYNEK WTÓRNY Badanie rynku wtórnego przeprowadzone zostało w oparciu o próbę ponad unikalnych i aktualnych ofert dotyczących: - sprzedaży mieszkań - najmu mieszkań - sprzedaży domów wolnostojących - najmu domów wolnostojących - sprzedaży działek budowlanych Raport jest jednym z niewielu na rynku, które prezentują sytuację mieszkaniową nie tylko w największych polskich aglomeracjach, ale również w ich poszczególnych dzielnicach. WARSZAWA 4 KRAKÓW 7 ŁÓDŹ 9 WROCŁAW 11 POZNAŃ 12 GDAŃSK 13 KATOWICE 1 4 WSCHODZĄCE RYNKI MIESZKANIOWE 15 OFERTA DZIAŁU 16 OFERTA FIRMY 18 NASZE ODDZIAŁY 18

4 Śródmieście Mokotów Wola Żoliborz Ochota Praga Pd. Wilanów Ursynów Włochy Bielany Praga Pn. Bemowo Wawer Targówek Ursus Białołęka Wesoła Polski Rynek Mieszkaniowy 2008 Liczba mieszkań w realizowanych projektach na mieszkańców Warszawy Żoliborz Ochota Mokotów Ursus Wola Bemowo Białołęka Wilanów Średnie ceny apartamentów wg dzielnic Warszawy (zł/m2, II kw. 2008) Wilanów Żoliborz Mokotów Praga Pd. Wola Ochota Śródmieście Średnia cena m2 mieszkań i apartamentów na rynku pierwotnym wg dzielnic Warszawy (II kw. 2008) WARSZAWA Warszawski rynek mieszkaniowy jest największym rynkiem deweloperskim w Polsce. Szacujemy, że aktualnie realizowanych jest około 290 inwestycji mieszkaniowych na terenie administracyjnym Warszawy. Najwięcej projektów realizowanych jest w dzielnicach Białołęka, Mokotów, Wilanów i Praga Południe - łącznie 128 inwestycji. Znikomym zainteresowaniem wśród deweloperów cieszą się takie dzielnice jak Rembertów i Wesoła, w których udział inwestycji mieszkaniowych nie przekracza 1%. Na warszawskim rynku mieszkaniowym można zaobserwować stopniowy wzrost podaży apartamentów oraz mieszkań o wysokim standardzie. Szacuje się, że na dzień dzisiejszy inwestycje tego typu stanowią 24% ogółu inwestycji realizowanych na terenie Warszawy. Znaczna większość inwestycji apartamentowych zlokalizowana jest w ścisłym centrum miasta fakt ten istotnie wpływa na wysokość średniej ceny w danej dzielnicy. Średnia cena apartamentów w Warszawie wynosi zł/m 2. Najwyższe ceny sięgają nawet 40 tys. zł/m 2. Są to apartamenty bardzo ekskluzywne, położone w prestiżowych lokalizacjach Śródmieścia. Najtańsze dzielnice Warszawy to te położone na obrzeżach miasta, czyli Wesoła, Białołęka, Ursus i Targówek. Średnie ceny nowych mieszkań nie przekraczają tam poziomu zł/m 2. Średnia cena mieszkań i apartamentów w Warszawie kształtuje się na poziomie 9,5 tys. zł/m 2 (bez apartamentów 8,4 tys. zł/m 2 ). Spowolnienie sprzedaży w II kwartale 2008 roku wymusiło na deweloperach zaostrzenie kampanii marketingowych, w związku z tym większość deweloperów stosuje upusty cenowe oraz przyznaje za darmo pomieszczenia użytkowe (piwnice, garaże, komórki lokatorskie). Najwięksi gracze na warszawskim rynku mieszkaniowym odchodzą od tradycyjnego przygotowania mieszkań do sprzedaży (tzw. standard deweloperski) i oferują standard wykończeń, który wcześniej był stosowany wyłącznie w luksusowych apartamentach (tzw. wykończenie pod klucz). Emmerson S.A., Dział Badań i Analiz

5 Warszawa 5

6 Polski Rynek Mieszkaniowy 2008 Popyt na mieszkania w Warszawie - preferowana liczba pokoi (procent osób poszukujących mieszkań) 35, ,3 11,9 5,4 Kawalerki 2 pokoje 3 pokoje 4 pokoje 5 i więcej pokoi Dzielnice Warszawy - preferowana lokalizacja mieszkania Według danych Działu Badań i Analiz firmy Emmerson S.A. wśród poszukujących mieszkania w Warszawie znaczną większość stanowią kobiety. Ciągle najbardziej popularne są mieszkania dwupokojowe, których powierzchnia znajduje się w przedziale m 2. Niecałe 12% klientów firmy Emmerson S.A. zadowoli się znalezieniem w Warszawie kawalerki. Wyniki naszych badań wyraźnie wskazują, że lewobrzeżne dzielnice Warszawy są zdecydowanie bardziej pożądanymi lokalizacjami mieszkaniowymi. Dotyczy to przede wszystkim centralnych, dobrze skomunikowanych dzielnic. Zaznacza się czytelne zjawisko, że wyznacznikiem atrakcyjności lokalizacji jest obecność linii metra dzielnice, przez które przebiega warszawskie metro są bardziej pożądanymi lokalizacjami mieszkaniowymi. Spośród prawobrzeżnych dzielnic stolicy najatrakcyjniejszymi lokalizacjami są Praga Południe i Białołęka (co dziesiąty klient zamierzający kupić mieszkanie w Warszawie rozważa te lokalizacje). Przybliżony okres zwrotu zainwestowanego kapitału w mieszkanie (w latach, II kw. 2008) Przybliżony okres zwrotu zainwestowanego kapitału w zakup mieszkania przeznaczonego pod wynajem można uzyskać poprzez porównanie średnich cen zakupu mieszkania na rynku wtórnym ze średnimi stawkami wynajmu. Najkorzystniej sytuacja pod względem przewidywanego okresu zwrotu zainwestowanego kapitału przedstawia się na terenie Białołęki, gdzie wg naszych obliczeń zakup mieszkania zwróci się średnio po 15,5 lat. Średnio poniżej 17 lat trzeba będzie czekać na zwrot zainwestowanego kapitału w zakup mieszkania na terenie Woli, Bemowa i Mokotowa. Najdłuższy okres zwrotu mają przy obecnych poziomach cen i czynszów inwestycje mieszkaniowe na terenie Wesołej i Wilanowa (odpowiednio 21,4 i 20,2 lat). Wesoła Wilanów Włochy Rembertów Wawer Śródmieście Ursynów Żoliborz Ochota Praga Północ Bielany Ursus Targówek Praga Południe Mokotów Bemowo Wola Białołęka 6 Emmerson S.A., Dział Badań i Analiz

7 Kraków KRAKÓW Według danych Działu Badań i Analiz firmy Emmerson S.A. w Krakowie II kw r. w trakcie realizacji znajdowało się ponad 160 inwestycji (nie wliczając w to inwestycji dotyczących domów jednorodzinnych). W projektach tych docelowo zaplanowanych jest łącznie ponad 18,3 tys. mieszkań. Najwięcej nowych mieszkań powstaje w dzielnicy Podgórze, zwłaszcza na obszarze obecnej dzielnicy Dębniki. Duża część z nich skupiona jest w rejonach ulicy: Bobrzyńskiego, Lubostroń, Chmieleniec, Grota Roweckiego oraz Bartla. Kolejną dzielnicą, w której realizuje się dużo inwestycji mieszkaniowych jest Krowodrza, zwłaszcza na obszarze Prądnika Białego oraz Bronowic. Najmniej mieszkań budowanych i zaplanowanych do realizacji jest z kolei na terenie Zwierzyńca. Tutaj ilość zastępowana jest jednak wysoką jakością i standardem tych mieszkań (apartamenty). Ze względu na małą popularność tej dzielnicy stosunkowo niewiele inwestycji realizowanych jest w Nowej Hucie. W przypadku Śródmieścia w najlepszych lokalizacjach powstają praktycznie wyłącznie apartamenty, a popularne mieszkania Udział inwestycji realizowanych w poszczególnych dzielnicach Krakowa w liczbie inwestycji ogółem (I-II kw. 2008) 44% 45% 23% 25% 24% 25% Śródmieście Krowodrza Podgórze Nowa Huta Zestawienie cen średnich oraz median na krakowskim pierwotnym rynku nieruchomości Dzielnica Mieszkania rynek pierwotny (wszystkie inwestycje łącznie z apartamentami) Mediana cen I kw Mediana cen II kw Zmiana mediany cen Średnia cena I kw Średnia cena II kw % 7% Liczba mieszkań zaplanowanych w inwestycjach realizowanych na terenie poszczególnych dzielnic (I-II kw. 2008) Śródmiescie Krowodrza Podgórze Nowa Huta Zmiana średniej ceny Śródmieście % % Krowodrza % % Podgórze % % Nowa Huta % % Kraków % % 7

8 Polski Rynek Mieszkaniowy 2008 koncentrują się na Prądniku Czerwonym. Największa liczba inwestycji ze względu na ich niewielką skalę realizowana jest na Starym Mieście. Natomiast za liczbę mieszkań zaplanowanych w dzielnicy w największym stopniu odpowiadają duże kompleksy mieszkaniowe powstające na Grzegórzkach, w tym najnowszy z nich - Apartamenty Przy Bulwarze. W odniesieniu do I kw r. w inwestycjach będących w sprzedaży odnotowano nieznaczny wzrost średniej ceny przy równoczesnym niewielkim spadku mediany cen, co świadczy o pogłębiającym się zróżnicowaniu cenowym oferty. W przypadku Krowodrzy poziom cen nieco spadł, pomimo iż deweloperzy obniżyli ceny w niewielkim zakresie. W większym stopniu było to efektem wprowadzenia do sprzedaży nowych ofert z cenami właśnie w okolicach dotychczasowej średniej, bądź nieco niższymi. W Nowej Hucie nie rozpoczęto sprzedaży nowych inwestycji. Niewielki nominalny spadek cen związany był z nieznaczną obniżką cen. Również i w tej dzielnicy obniżki cen były nieznaczne, a większy nacisk położony był na różnego rodzaju promocje. Pomimo wchodzenia na rynek coraz większej ilości projektów o cenach niższych od średniej, to wciąż średnia cena dla całego Krakowa jest podbijana przez coraz droższe i bardziej ekskluzywne apartamenty nie tylko w Śródmieściu, ale również w tzw. Starym Podgórzu. W dodatku w inwestycjach będących w końcowej fazie realizacji w większości przypadków zostały w ofercie właśnie droższe mieszkania. Zaznaczyć należy, iż powyższe wyniki są rezultatem obliczeń dokonanych na podstawie cen podawanych przez deweloperów i nie uwzględniają wartości dodatkowych bonusów oraz efektów indywidualnej negocjacji cen. A tymczasem jeszcze w I kwartale jedynie w przypadku niecałych 10% inwestycji oferowano różnego rodzaju rabaty lub otwarcie zachęcano do indywidualnej negocjacji cen. W drugim kwartale takie zabiegi stosowano już w 23% wszystkich inwestycji. Indywidualna możliwość negocjacji cen w zasadzie stała się powszechna i można liczyć na nią przeważnie nawet w przypadku inwestycji, które nie ogłaszają takiej możliwości. Bardzo duża podaż wymuszająca konkurencję oraz trudności deweloperów związane ze spadkiem tempa sprzedaży mieszkań łatwo mogą dostrzec nawet ci krakowianie, którzy nie mają wglądu do danych porównujących dostępność mieszkań w realizowanych inwestycjach. Tramwaje, autobusy czy też przystanki, nie wspominając już o zwykłych billboardach, oklejone są reklamami poszczególnych inwestycji. W ubiegłym roku, a nawet jeszcze na początku tego, promocyjne działania na taką skalę były zupełnie zbędne. Udział ofert mieszkaniowych na rynku pierwotnym w Łodzi z podziałem na dzielnice (II kw. 2008) ŁÓDŹ Górna 9% Śródmieście 18% Polesie 18% Bałuty 28% Widzew 27% Wszystkich projektów mieszkaniowych, które były realizowane na terenie Łodzi pod koniec czerwca 2008 roku było około 46. W porównaniu do I kwartału liczba ta zwiększyła się o 12 nowych inwestycji, co oznacza, że łódzki rynek mieszkaniowy nadal rozwija się bardzo intensywnie. Z danych Działu Badań i Analiz firmy Emmerson S.A. wynika, że łączna ilość mieszkań, jaka była dostępna dla klientów w czerwcu br. przekraczała liczbę 2.930, co stanowiło 51% wszystkich ofert (5.730). Porównując ten okres z pierwszym kwartałem, kiedy to dostępnych mieszkań było 38%, można wnioskować, że tempo sprzedaży mieszkań znacznie zmalało. Zestawienie cen średnich oraz median na łódzkim pierwotnym rynku nieruchomości 8 Dzielnica Mediana cen I kw Mieszkania rynek pierwotny (wszystkie inwestycje łącznie z apartamentami) Mediana cen II kw Zmiana mediany cen Średnia cena I kw Średnia cena II kw Zmiana średniej ceny Polesie ,0% ,0% Bałuty ,3% ,0% Widzew ,4% ,0% Górna ,8% ,0% Śródmieście ,7% ,0% Łódź ,35% ,3% Łącznie prawie 55% nowych mieszkań powstaje na terenie Bałut i Widzewa, a porównywalna ilość inwestycji (18%) jest realizowanych na Polesiu i w Śródmieściu. Niewielu deweloperów interesuje się południowymi rejonami Łodzi, dlatego też dzielnica Górna to zaledwie 9% mieszkań z rynku pierwotnego. W II kwartale znacznie zmalał udział dzielnicy Polesie w całym rynku pierwotnym Łodzi - o 11 punktów procentowych w porównaniu do I kw. bieżącego roku. Związane jest to z tym, że większość nowych Emmerson S.A., Dział Badań i Analiz

9 Łódź inwestycji wchodzących na rynek realizowanych jest w innych dzielnicach. Rynek domów w Łodzi w I i II kw r. skupiony był przede wszystkim po wschodniej stronie miasta, czyli na terenie dzielnicy Widzew. Większa część obszaru tej dzielnicy jest kompletnie niezabudowana, co daje bardzo duże możliwości dla deweloperów. Kompleksów mieszkaniowych realizowanych w postaci domów jednorodzinnych na koniec czerwca 2008 r. było zaledwie 9. Liczba domów, która była wówczas realizowana wynosiła 225, z których ponad połowa jest nadal dostępna w ofercie sprzedaży. Szacunkowa średnia powierzchni użytkowej domów w Łodzi znajduje się w przedziale m 2, a średnia powierzchnia działki domu wolnostojącego równa się 15 arów. Rozpiętość cenowa w II kw r. za dom z działką wynosiła zł, która stanowiła porównywalny przedział cenowy z innymi dużymi miastami Polski. Powodem tak wysokich cen, są działki o dużych rozmiarach oraz przeważający rodzaj zabudowy wolnostojącej. W II kwartale br. na terenie Łodzi nastąpił mało znaczący spadek cen mieszkań, który wynosił średnio 0,3% w stosunku do poprzedniego kwartału. Wynik ten potwierdza także mediana cen, wykazująca nieco większy spadek cen niż sama średnia (3,3%). Za spadek odpowiada przede wszystkim stale zwiększająca się podaż mieszkań, przy jednocześnie malejącym popycie. Wzrost cen mieszkań, jaki wystąpił w Łodzi, dotyczył dzielnicy Bałuty. Ta północna część miasta rozwija się najbardziej intensywnie (najwięcej projektów mieszkaniowych), utrzymując przy tym stopniowy wzrost cen. Jednocześnie w pozostałych dzielnicach obserwujemy wyraźny spadek poziomu cen. Polesie oraz Górna to dzielnice w których odnotowano największe zniżki cenowe sięgające nawet 11%. W Śródmieściu wzrost średniej ceny, spowodowany był pojawieniem się w ofercie sprzedaży nowej inwestycji Arkady Piotrkowska, firmy MGM Developmnet, która oferowała swoje apartamenty w cenie ok. 12 tys. zł/ m 2. Jednak pomimo tego, że średnia w tej dzielnicy wykazała 6% wzrost cen w stosunku do I kw roku, mediana cen, która jest w tym przypadku znacznie bardziej wiarygodniejszą miarą, spadła aż o 13%. 9

10 Polski Rynek Mieszkaniowy 2008 Wrocław 10 Emmerson S.A., Dział Badań i Analiz

11 WROCŁAW Wrocław jest od kilku lat jednym z najdynamiczniej rozwijających się miast Polski, które przyciąga inwestorów z całego świata. Boom inwestycyjny możemy zauważyć m.in. na rynku mieszkaniowym, a przede wszystkim wśród lokali apartamentowych. Według szacunków Działu Badań i Analiz firmy Emmerson S.A. na terenie Wrocławia, pod koniec czerwca br. realizowanych było około 111 inwestycji. Wynik ten oznacza, że stolica Dolnego Śląska stale silnie się rozwija, gdyż od pierwszego kwartału 2008 przybyło ponad 15 nowych projektów mieszkaniowych. Rok 2007 był rekordowym pod względem wydawanych pozwoleń budowlanych. Wydano 332 pozwolenia na budowę 916 nowych budynków mieszkalnych z lokalami mieszkalnymi. Efektem tego była realizacja, z końcem II kw. br. blisko lokali mieszkalnych, z czego ponad było dostępnych w sprzedaży (43,4% wszystkich mieszkań). W I kwartale liczba mieszkań w trakcie realizacji wynosiła ponad 12,6 tys., a dostępnych było tylko 34,4%. Należy zwrócić uwagę na rosnącą liczbę budowanych mieszkań, których w przeciągu 3 miesięcy przybyło prawie 1 tys., a w następnych kilku kwartałach planowana jest budowa kolejnych 4 tys. mieszkań. Przy analizie wrocławskiego rynku mieszkaniowego nie należy zapominać o rynku apartamentów, który rozwija się bardzo intensywnie od końca 2005 roku. Popyt w znacznej mierze wynika z zapotrzebowania przedstawicieli międzynarodowego biznesu i wiąże się z dużą liczbą inwestycji zagranicznych ulokowanych w mieście i okolicy. Z drugiej strony do nabycia tego typu lokali zachęcają coraz bardziej atrakcyjne lokalizacje inwestycji, renoma architektów i nowy standard życia kojarzony z apartamentami. W II kw r. realizowanych było ponad 30 takich zespołów mieszkalnych, jednak apartamenty w pełnym tego słowa znaczeniu oferowało zaledwie 15 deweloperów. Średnia cena za taki lokal wynosiła zł/m 2, natomiast mediana cen była znacznie niższa osiągając poziom zł/m 2. Najwięcej inwestycji w II kw. br. było realizowanych na terenie Krzyków (44%), aczkolwiek wielkość ta zmalała Zestawienie cen średnich oraz median na wrocławskim pierwotnym rynku nieruchomości Dzielnica Mieszkania rynek pierwotny (wszystkie inwestycje łącznie z apartamentami) Mediana cen (w zł/m²) I kw Mediana cen (w zł/m²) II kw o 5 punktów procentowych w stosunku do poprzedniego kwartału. Taki spadek liczby inwestycji oznaczał zwiększenie realizacji projektów w pozostałych dzielnicach Wrocławia. Najwięcej inwestycji przybyło w Śródmieściu (wzrost udziału o 3 p.p.), aczkolwiek jest to dzielnica, która wspólnie ze Starym Miastem jest na ostatnim miejscu pod względem liczby projektów (11%). Wielu deweloperów ulokowało swoje inwestycje w dzielnicy Fabryczna, na terenie której w czerwcu 2008 r. realizowanych było 23% wrocławskich projektów mieszkaniowych. Psie Pole ze względu na rozległe pola irygacyjne oraz zabudowę przemysłową, posiada na swoim terenie zaledwie 12% inwestycji mieszkaniowych, jednak zauważalny jest postęp w liczbie projektów, gdyż w przeciągu II kwartału nastąpił wzrost o 2 p.p. Zmiana mediany cen Średnia cena (w zł/m²) I kw Średnia cena (w zł/m²) II kw Zmiana średniej ceny Fabryczna ,1% ,4% Krzyki ,2% ,2% Psie Pole ,2% ,8% Stare Miasto ,1% ,2% Śródmieście ,6% ,7% Wrocław ,3% ,6% Udział inwestycji realizowanych w poszczególnych dzielnicach Wrocławia w liczbie inwestycji ogółem (I-II kw. 2008) 49% 8% 11% 10% 11% 10% 12% 44% 22% 23% Śródmieście Stare Miasto Psie Pole Krzyki Fabryczna Wrocław w II kwartale 2008 r., pomimo spadku poziomu sprzedaży mieszkań utrzymuje bardzo zbliżone ceny mieszkań do zanotowanych na początku roku. Podsumowując zmiany mediany oraz średniej cen z I i II kwartału, można wnioskować, że ceny w stolicy Dolnego Śląska nie tylko są na tym samym poziomie, ale nawet nieznacznie wzrosły (średnio o 0,6%). Na terenie Śródmieścia w przeciągu trzech miesięcy rozpoczęto sprzedaż kilku nowych bardzo prestiżowych inwestycji, co w znacznej mierze przyczyniło się do prawie 6% skoku cen (biorąc pod uwagę medianę cen). Do takiego wzrostu z pewnością przyczynił się inwestor Verity Development, który ze swoimi trzema ekskluzywnymi inwestycjami w Śródmieściu, znacznie podniósł stawkę za metr kwadratowy lokalu mieszkalnego. Największy spadek cen nastąpił natomiast w dzielnicy Stare Miasto, gdzie średnia cena mieszkań zmalała o prawie 500 zł/m 2. Przyczyną takiego spadku było m.in. rozpoczęciesprzedażymieszkańwinwestycjiapartamentystaromiejska (deweloper:wpbmmój Dom S.A.), w której ceny lokali znajdowały się w przedziale od do zł/m 2. 11

12 Polski Rynek Mieszkaniowy 2008 Poznań Udział inwestycji mieszkaniowych realizowanych w poszczególnych dzielnicach Poznania 43% 40% 28% 30% 15% 13% 9% 10% 6% 7% Stare Miasto Nowe Miasto Grunwald Jeżyce Wilda Liczba mieszkań zaplanowanych w inwestycjach realizowanych na terenie dzielnic (I-II kw. 2008) POZNAŃ W Poznaniu wg danych Działu Badań i Analiz firmy Emmerson S.A. w II kw r. w trakcie realizacji znajdowało się nieco ponad 60 inwestycji, w których docelowo zaplanowanych jest łącznie ponad 6,8 tys. mieszkań. Aż 70% inwestycji mieszkaniowych realizowanych jest w dwóch dzielnicach: Stare Miasto oraz Grunwald. W tych też dzielnicach budowanych jest najwięcej mieszkań. Najmniej inwestycji realizowanych jest z kolei w dzielnicy Wilda. Inwestycje realizowane w tej części Poznania stanowią zaledwie kilka procent udziału w ogólnej liczbie inwestycji mieszkaniowych w mieście. Są to jednak na tyle duże inwestycje, iż docelowa ilość mieszkań zaplanowana w tej dzielnicy jest większa od ilości mieszkań zaplanowanych w dzielnicach Nowe Miasto oraz Jeżyce mimo iż powstaje tam znacznie więcej projektów mieszkaniowych. 0 Stare Miasto Nowe Miasto Grunwald Jeżyce Wilda W odniesieniu do I kw r. w inwestycjach będących w sprzedaży 12 Emmerson S.A., Dział Badań i Analiz

13 odnotowano 5% spadek zarówno ceny średniej, jak i mediany cen. Za spadek w dużym stopniu odpowiada wycofanie z różnych względów ofert kilku drogich projektów w dzielnicy Stare Miasto (w tym m.in. zawyżającego dotychczas ceny w dzielnicy Warta Apartments przeprojektowanego na biurowiec). Ponadto powszechne stają się obniżki cen, wchodzenie na rynek nowych projektów o cenach niższych od średnich dla danej dzielnicy, nie mówiąc już o powszechnej możliwości indywidualnej negocjacji cen, czy różnego rodzaju promocjach. W prawie co trzeciej inwestycji można było skorzystać z jakiejś formy promocji, rabatu bądź bonusu. W niektórych inwestycjach ceny zostały obniżone. W przypadku wczesnego etapu inwestycji zwykle najtańsze mieszkania stawały się jeszcze bardziej atrakcyjne cenowo w celu zachęcenia klientów do całej inwestycji. W przypadku bardziej zaawansowanej fazy realizacji częściej schodzono z ceny maksymalnej. Największe obniżki miały miejsce w przypadku inwestycji, w których zostały już tylko ostatnie wolne mieszkania. W dzielnicach Stare Miasto, Nowe Miasto i Grunwald ceny spadły o ponad 5%. W dzielnicy Jeżyce ceny uległy spłaszczeniu. Przybyło mieszkań o cenach oscylujących miedzy dotychczasową średnią i medianą ( zł/m²). Wzrost średniej ceny i to od razu kilkunastoprocentowy odnotowano jedynie w dzielnicy Wilda, gdzie w sprzedaży (de facto tuż przy granicy z dzielnicą Stare Miasto) znalazła się droga inwestycja Restaura Maraton Gardens. Ze względu na małą liczbę inwestycji realizowanych na Wildzie automatycznie musiało przełożyć się to na najwyższą średnią cenę. W niektórych inwestycjach odnotowano z kolei podwyżki, z tym że w większości przypadków wyższa cena uwzględniała już dodatkowe elementy np. garaż, bądź balkon. GDAŃSK Zestawienie cen średnich oraz median na poznańskim pierwotnym rynku nieruchomości Dzielnica Mieszkania rynek pierwotny (wszystkie inwestycje łącznie z apartamentami) Mediana cen I kw Mediana cen II kw Południe, najmniej buduje się w dzielnicy Port niespełna 4%. Średnia cena metra kwadratowego na rynku pierwotnym w Gdańsku na koniec II kwartału 2008 wyniosła zł. Zmiana mediany cen Średnia cena I kw Średnia cena II kw Zmiana średniej ceny Stare Miasto % % Nowe Miasto % % Grunwald % % Jeżyce % % Wilda % % Poznań % % Gdańsk W porównaniu do I kwartału bieżącego roku największą, 13% podwyżkę cen odnotowano w dzielnicy Oliwa. Głównie poprzez wzrost podaży mieszkań w Śródmieściu, średnia cena metra kwadratowego obniżyła się w stosunku do I kwartału o 2%. Udział realizowanych inwestycji w poszczególnych dzielnicach Gdańska (II kw. 2008) Śródmieście 11% Oliwa 7% Zachód 12% Port 4% Wrzeszcz 21% Według Działu Badań i Analiz firmy Emmerson S.A., w II kwartale 2008 roku realizowanych było ponad 60 inwestycji mieszkaniowych. Łącznie deweloperzy planują oddać do użytku 7,5 tys. nowych mieszkań. Najwięcej projektów deweloperskich prowadzonych jest w dzielnicy Południe 45% 13

14 Polski Rynek Mieszkaniowy 2008 Kwartalna zmiana cen na rynku pierwotnym w poszczególnych dzielnicach Gdańska (II kw / I kw. 2008) 13% 10% 7% 3% 4% -2% Oliwa Południe Port Śródmieście Wrzeszcz Zachód Średnie ceny mieszkań na rynku wtórnym wg dzielnic Gdańska (zł/m2, II kw. 2008) Z uwagi na dużą liczbę realizowanych projektów deweloperskich dzielnica Południe zasługuje na miano najtańszej w Gdańsku. Przeciętnie za metr kwadratowy mieszkania trzeba obecnie zapłacić tam zł. Średnia cena metra kwadratowego na gdańskim rynku wtórnym wynosi i jest niższa od ceny z I kwartału o 3%. Co ciekawe najwyższą średnią cenę spośród wszystkich dzielnic Gdańska odnotowano w dzielnicy Oliwa. Tak wysoki poziom cen jest konsekwencją bardzo atrakcyjnej lokalizacji: z jednej strony w niewielkiej odległości od morza, z drugiej bliskiego sąsiedztwa Sopotu, będącego najdroższym miastem Aglomeracji Trójmiejskiej. Do grona najtańszych dzielnic można zaliczyć: Zachód, Port i Południe. Przeciętnie ceny mieszkań są niższe od średniej ceny dla całego miasta o ponad 600 zł. Zachód Port Południe Wrzeszcz Śródmieście Oliwa Gdańsk KATOWICE Zestawienie średnich cen w poszczególnych dzielnicach Gdańska (zł/m 2, I i II kw. 2008) Dzielnica Rynek pierwotny Rynek wtórny Średnia I kw. Średnia II kw. Średnia I kw. Średnia II kw. Oliwa Południe Port Śródmieście Wrzeszcz Zachód Katowice Zarówno w Katowicach, jak i w pozostałych miastach Górnego Śląska realizowanych jest obecnie wiele projektów mieszkaniowych, z których część liczy nawet po mieszkań. Według danych Działu Badań i Analiz Emmerson S.A., na terenie Katowic pod koniec II kw. br. powstawało blisko mieszkań, co oznaczało prawie 100% wzrost w stosunku do początku 2008 roku. Głównym powodem tego zjawiska było wejście na katowicki rynek nieruchomości mieszkaniowych trzech dużych deweloperów (GTC, Grupa Bryksy, Inwest PA), którzy rozpoczęli realizację swoich inwestycji o łącznej liczbie mieszkań przekraczającej 980. Jeszcze w marcu na terenie stolicy Górnego Śląska było realizowanych zaledwie 14 inwestycji mieszkaniowych, natomiast w trzy miesiące później wszystkich projektów deweloperskich było już 22. Liczba mieszkań dostępnych dla klientów w czerwcu br. wynosiła i stanowiła 51,3% wszystkich lokali mieszkalnych realizowanych aktualnie w Katowicach. Większość inwestycji jest zlokalizowanych w północno-środkowej (Koszutka, os. Tysiąclecia, os. Paderewskiego) oraz zachodniej (Piotrowice, Brynów, Ligota) części miasta. Poza projektami obecnie realizowanymi, powstają także plany kolejnych inwestycji mieszkaniowych, które zakładają budowę w najbliższych 2-3 latach ponad nowych mieszkań. 14 Emmerson S.A., Dział Badań i Analiz

15 Na katowickim rynku przeważają oferty mieszkań wycenianych na poziomie 5,8 7 tys. zł/m 2. Większość nowych inwestycji jest jeszcze na etapie projektowania lub dopiero rozpoczęto fazę realizacji. Spore zainteresowanie wśród klientów może być oznaką dalszego wzrostu cen, tym bardziej, że wśród nabywców znajdują się coraz częściej inwestorzy zagraniczni. Na terenie Katowic, a w szczególności w centrum miasta, powstaje także kilka projektów apartamentowych, których ceny kształtują się na poziomie 7,5 10 tys. zł/m 2. Według naszych szacunków w czerwcu 2008 r. średnia cena metra kwadratowego nowego mieszkania w Katowicach kształtowała się na poziomie zł (mediana wynosiła zł/m 2 ). Cena ta była wyższa od średniej ceny z I kwartału o 227 zł, co oznacza wzrost o prawie 3,7% w przeciągu trzech miesięcy. W II kwartale br. na katowickim rynku domów jednorodzinnych można było zaobserwować, podobnie jak na rynku mieszkań, silny wzrost ilości nowych inwestycji. Od końca I kwartału przybyło 5 nowych inwestycji jednorodzinnych (pod koniec czerwca realizowanych było w sumie 14 takich projektów). Osiedla te skupiały łącznie 320 domów o zróżnicowanej zabudowie, z czego ponad 140 było dostępnych do sprzedaży (stanowiło to 44% wszystkich domów). Średnia powierzchnia użytkowa domu jednorodzinnego wynosiła 172 m 2, a przynależąca do niego działka znajdowała się w przedziale od 298 do 507 m 2. Dynamika zmian cen mieszkań na rynku pierwotnym w Katowicach (od VII 2007 do VI 2008) [zł/m2] Lipiec '07 Sierpień '07 Wrzesień '07 Październik '07 Listopad '07 Grudzień '07 Styczeń '08 Luty '08 Marzec '08 Kwiecień '08 Maj '08 Czerwiec '08 Udział ofert mieszkaniowych na rynku pierwotnym w Katowicach z podziałem na dzielnice (II kw. 2008) os. Tysiąclecia 9% Pozostałe dzielnice 4% os. Paderewskiego 9% Piotrowice 31% Średnia cena za metr kwadratowy domu z działką w II kwartale 2008 r., wynosiła zł i była wyższa od ceny z I kwartału o 376 zł (tj. wzrost o 8,6%). W tym samym czasie mediana cen wzrosła w porównaniu z I kw r. o 228 zł i wynosiła zł/m 2. Ligota 13% Brynów 17% Koszutka 17% Podsumowując, w czerwcu br. za dom o powierzchni całkowitej 170 m 2 trzeba było zapłacić średnio tys. zł. Przeważającym rodzajem zabudowy stały się ostatnio domy szeregowe, których na chwilę obecną jest dostępnych blisko 160, co stanowi 50% z wszystkich rodzajów domów. Pozostała część domów to wolnostojące i bliźniaki, których liczba na rynku domów jest do siebie proporcjonalna (po 25%). WSCHODZĄCE RYNKI MIESZKANIOWE Boom na rynku mieszkaniowym w 2006 i I poł roku dotyczył głównie największych miast Polski. Bieżący rok otworzył deweloperom nowe rynki, o obiecującej chłonności. Tak zwane miasta wschodzące: Bydgoszcz, Białystok, Lublin, Rzeszów, Toruń i Szczecin to miasta Polski, w których rynek nieruchomości mieszkaniowych osiągnął największą dynamikę wzrostu wśród miast średniej wielkości. 15

16 Polski Rynek Mieszkaniowy 2008 Liczba mieszkań realizowanych przez deweloperów przypadająca na 10 tys. mieszkańców miasta (II kw. 2008) Toruń Bydgoszcz Szczecin Białystok Lublin Rzeszów Liczba metrów kwadratowych mieszkania jakie można nabyć za przeciętne miesięczne wynagrodzenie brutto na rynku pierwotnym w danym mieście (II kw 2008) 0,52 0,51 0,5 0,49 0,48 0,47 0,46 0,45 0,44 0,43 Bydgoszcz Szczecin Lublin Rzeszów Toruń Białystok Średnie ceny mieszkania oferowanego na rynku wtórnym w wybranych miastach Polski (zł/m2, II kw. 2008) Białystok jest jednym z największych placów budowy nowych mieszkań, wg naszych danych w realizacji znajdują się aż 42 projekty mieszkaniowe. Lublin charakteryzuje się największą docelową liczbą mieszkań, jakie w swych projektach planują zrealizować deweloperzy. Najwięcej nowych mieszkań per capita buduje się w Rzeszowie, z drugiej strony najmniej nowych mieszkań mają do zaoferowania deweloperzy z Torunia. W II kwartale 2008 roku najdroższe mieszkania na rynku pierwotnym wśród wymienionych wcześniej miast znajdowały się w Szczecinie (5.617 zł/m 2 ). Korzystając z danych GUS dotyczących wysokości przeciętnych miesięcznych wynagrodzeń brutto, można ustalić gdzie mieszkania dla przeciętnej osoby są drogie a gdzie tanie. Mieszkańcy stolicy Podlasia mają najkorzystniejszą sytuację, ponieważ za średnią miesięczną pensję mogą nabyć 0,52 m 2 mieszkania oferowanego na rynku pierwotnym. Równie dobrą sytuację mają mieszkańcy Torunia, Rzeszowa i Lublina, za średnie zarobki można kupić już 0,51 m 2 mieszkania. Dla porównania mieszkańcy Warszawy za przeciętne miesięczne zarobki mogą nabyć tylko 0,44 m 2 mieszkania oferowanego na rynku pierwotnym. Spośród analizowanych miast, najtańszy okazał się Rzeszów (średnia cena: zł/m 2 ). We wszystkich analizowanych miastach cena mieszkań z rynku pierwotnego była wyższa od cen z rynku wtórnego średnio o 4%. Największa rozpiętość występuje w Bydgoszczy, ceny różnią się od siebie o ponad 18%. Najdroższe mieszkania na rynku wtórnym znajdują się w Szczecinie i Lublinie (odpowiednio zł/m 2 i zł/m 2 ), najtańsza jest Bydgoszcz. Bydgoszcz Rzeszów Toruń Białystok Lublin Szczecin 16 Emmerson S.A., Dział Badań i Analiz

17 OFERTA DZIAŁU BADANIA I ANALIZY Analizy efektywności i opłacalności inwestycji Przeprowadzamy analizę projektu inwestycyjnego, badamy czynniki ryzyka związane z projektem oraz efektywność inwestycji ze względu na rodzaj oraz źródła jej finansowania. Tworząc scenariusze inwestycyjne, opieramy się na najbardziej aktualnych danych i stawkach rynkowych. Analizy finansowe Opracowujemy rzetelne i kompleksowe analizy finansowe. Każde opracowanie zawiera plan finansowy inwestycji wraz z szacunkowymi wyliczeniami nakładów inwestycyjnych oraz przepływów finansowych. Analizujemy także ryzyko związane z projektem oraz wrażliwość inwestycji. Biznes plany Analizujemy inwestycje pod kątem ich konkurencyjności na rynku, silnych i słabych stron oraz grup potencjalnych nabywców. Opracowujemy plan marketingowy i sprzedażowy inwestycji oraz harmonogram prac budowlanych. Dzięki szczegółowej analizie Inwestor uzyskuje przejrzystą informację, na podstawie której może dokonać wyboru określonego wariantu inwestycyjnego. Badania preferencji nabywców Badamy preferencje kupujących mieszkania pod kątem różnych parametrów, m.in. ceny, powierzchni, lokalizacji, liczby pokoi. Na życzenie Zleceniodawcy przeprowadzamy dodatkowe badania ankietowe wśród Klientów naszej firmy. Analizy lokalizacji inwestycji Badamy specyficzne aspekty lokalizacji danej inwestycji oraz wszystkie istotne parametry decydujące o stopniu jej atrakcyjności. Analizy konkurencji Przeprowadzamy szczegółowy monitoring konkurencyjnych projektów położonych, realizowanych lub planowanych w rejonie planowanej inwestycji. Analizy SWOT Wykonujemy kompleksowe analizy przedsięwzięć deweloperskich wg metodologii analizy SWOT: identyfikację i analizę szans i zagrożeń, mocnych i słabych stron, określenie pozycji strategicznej i kierunków rozwoju. Strategie marketingu i sprzedaży inwestycji Opracowujemy strategie marketingu i sprzedaży mające na celu uzyskanie możliwie jak największego zwrotu z inwestycji. Są one poprzedzane badaniami rynku służącymi weryfikacji trafności proponowanych rozwiązań. Analizy projektów mieszkaniowych Oferujemy analizy projektów mieszkaniowych zawierające w szczególności: analizę konkurencji, opinię marketingową o projekcie i strukturze mieszkań, wskazanie potencjalnych grup docelowych, rekomendację odnośnie sugerowanego poziomu cen w inwestycji. Analizy projektów komercyjnych Wykonujemy analizy projektów biurowych, handlowych, magazynowych i wielofunkcyjnych. W ramach analizy proponujemy m.in. optymalną strukturę projektu oraz profil potencjalnego nabywcy-najemcy i chłonności rynku, a także charakterystykę rynku, ze szczególnym uwzględnieniem aktualnie realizowanych i planowanych inwestycji podobnego typu. RAPORTY Raporty o rynku nieruchomości Diagnozujemy bieżącą sytuację na polskim rynku nieruchomości mieszkaniowych oraz komercyjnych. Obejmujemy monitoringiem największe polskie miasta, a także wschodzące rynki mniejszych miast. Prognozujemy kierunki rozwoju sytuacji na rynku nieruchomości. Raporty o polskim rynku budowlanym Zestawiając dane historyczne z aktualnymi sygnałami i informacjami rynkowymi tworzymy wiarygodne i rzetelne prognozy rozwoju sytuacji w budownictwie. Raporty o polskim rynku nieruchomości mieszkaniowych Dysponując danymi i informacjami od kilkuset naszych doradców i pośredników z całego kraju oraz monitorując pierwotny i wtórny rynek sprzedaży oraz rynek wynajmu tworzymy rzetelne raporty prezentujące aktualną sytuację na rynku nieruchomości mieszkaniowych. Raporty o polskim rynku nieruchomości komercyjnych Opracowujemy raporty w ścisłej współpracy z naszymi doradcami i pośrednikami na rynku nieruchomości komercyjnych oraz wykorzystując systematycznie zbierane dane o nowych inwestycjach. Nasze raporty to doskonałe źródło wiedzy rynkowej. Raporty o lokalnych rynkach nieruchomości Dzięki dokładnemu monitoringowi, a także analizie transakcji i ofert, nasze raporty o rynkach lokalnych stanowią bogate kompendium wiedzy o sytuacji w poszczególnych miastach, z przejrzystym i kompletnym obrazem danego rynku. Emmerson S.A. DZIAŁ BADAŃ I ANALIZ ul. Lubicz 34/11, KRAKÓW, tel.: , fax: , analizy@emmerson.pl 17

18 Polski Rynek Mieszkaniowy 2008 NASZE ODDZIAŁY OFERTA FIRMY GDAŃSK ul. Podwale Staromiejskie 106, Gdańsk, tel , fax , 18 KRAKÓW ul. Karmelicka 29/1, Kraków, tel , fax , ul. Raciborska 17, Kraków, tel , fax , ul. Starowiślna 16, Kraków, tel , fax , POZNAŃ ul. Dąbrowskiego 18, Poznań, tel , fax , SOPOT Al. Niepodległości 771, Sopot, tel , fax , sopot. WARSZAWA ATRIUM CENTRUM Al. Jana Pawła II 27, Warszawa, tel , fax , Emmerson BIAŁOŁĘKA ul. Światowida 61a, Warszawa, tel , fax , PRAGA POŁUDNIE ul. Grochowska 8c, Warszawa, tel , fax , ŚRÓDMIEŚCIE ul. Wspólna 35, Warszawa, tel , fax w. 109, URSYNÓW ul. Przy Bażantarni 11, Warszawa, tel , fax , WOLA Al. Solidarności 129/131, Warszawa, tel , fax , ŻOLIBORZ ul. Hanki Czaki 2, Warszawa, tel , fax , WROCŁAW ul. Gajowicka 195, Wrocław, tel , fax , ul. Grabiszyńska 281, Wrocław, tel , fax , Emmerson S.A. powstała w 1994 roku i jest obecnie jedną z największych polskich firm zajmujących się nieruchomościami. Naszą ofertę kierujemy do osób prywatnych,firm oraz instytucji krajowych zagranicznych. Oferujemy szeroki zakres usług. NIERUCHOMOŚCI MIESZKANIOWE Na rynku wtórnym pośredniczymy w sprzedaży/kupnie mieszkań, apartamentów, domów, rezydencji oraz działek budowlanych. Dzięki ścisłej współpracy z prawnikami, doradcami kredytowymi, projektantami wnętrz, architektami i specjalistami w zakresie reklamy jesteśmy w stanie zapewnić Państwu kompleksową opiekę i doradztwo. W ofercie działu wynajmu znajdą Państwo bogaty wybór nieruchomości na cele mieszkalne, od studia do willi z ogrodem. NOWE INWESTYCJE Na rynku pierwotnym współpracujemy z czołowymi deweloperami i inwestorami. W ramach kompleksowej obsługi procesu inwestycyjnego oferujemy m.in. poszukiwanie gruntów na cele inwestycyjne, badania rynku mieszkaniowego, opracowanie planów marketingowych, organizację sprzedaży i zarządzanie realizowanymi projektami. Klientom indywidualnym zainteresowanym kupnem nieruchomości w atrakcyjnej miejscowości wypoczynkowej w Polsce lub zagranicą zapewniamy pomoc w wyborze optymalnej oferty i realizacji transakcji. Oferujemy doradztwo prawne i kredytowe. NIERUCHOMOŚCI KOMERCYJNE Oferujemy wszechstronne usługi związane z obsługą transakcji najmu, wynajmu, kupna i sprzedaży powierzchni biurowych, magazynowych i handlowych oraz pośrednictwo przy pozyskiwaniu nowych terenów i projektów pod inwestycje. Obsługujemy właścicieli nieruchomości, najemców oraz inwestorów. Do grona naszych klientów należą korporacje międzynarodowe, instytucje państwowe finansowe, organizacje sektora publicznego oraz deweloperzy krajowi i zagraniczni. ZARZĄDZANIE NIERUCHOMOŚCIAMI Oferujemyprofesjonalneusługiwzakresiezarządzanianieruchomościamimieszkaniowymi, biurowymi,handlowymi,magazynowymiiprzemysłowymi:administrowanienieruchomościami, obsługę techniczną budynków, ochronę, utrzymanie czystości, usługi cateringowe iinne.nazleceniezajmiemysiętakżearanżacją,wykończeniem,umeblowaniemiwyposażeniem wnętrz w dowolnym standardzie. WYCENY MAJĄTKOWE Poprzez spółkę satelicką Emmerson S.A. Evaluation, w której pracuje kilkunastu doświadczonych, posiadających uprawnienia państwowe rzeczoznawców majątkowych z całej Polski oferujemy wyceny wartości: mieszkań, działek, domów jednorodzinnych, budynków wielorodzinnych, biurowców, lokali użytkowych, centrów handlowych, magazynowych, dystrybucyjnych i logistycznych, nieruchomości przemysłowych, gruntów inwestycyjnych, hoteli oraz wszelkich innych nieruchomości. Część z rzeczoznawców Emmerson S.A. Evaluation uzyskało już uznawane w granicach Unii Europejskiej certyfikaty TEGoVA. BADANIA I ANALIZY RYNKU NIERUCHOMOŚCI Dzięki wieloletniej działalności dysponujemy wszechstronną wiedzą na temat rynku nieruchomości. Oferujemy raporty o lokalnym rynku, analizy projektów inwestycyjnych i konsultacje. Dysponujemy danymi porównawczymi z różnych etapów rozwoju rynku i różnych jego segmentów. Bogate archiwum transakcyjne oraz stała współpraca z innymi działami firmy Emmerson S.A. zapewniają naszym klientom najbardziej aktualne opracowania. Emmerson S.A., Dział Badań i Analiz

19

20 Dział Badań i Analiz ul. Lubicz 34/ KRAKÓW telefon: fax: analizy@emmerson.pl