Dom Development Bloomberg: DOM PW Equity, Reuters: DOMP.WA. Kupuj, 55,20 PLN Podniesiona z: Trzymaj

Transkrypt

1 Dom Development Bloomberg: DOM PW Equity, Reuters: DOMP.WA Kupuj, 55,2 PLN Podniesiona z: Trzymaj Umiarkowany optymizm Wydajemy rekomendację Kupuj dla Dom Development z ceną docelową na poziomie 55,2 PLN w perspektywie 12 miesięcy. Rok 215 jest dla Spółki okresem rekordowej sprzedaży, która wg naszej prognozy wyniesie ok. 2,3 tys. lokali. Główne czynniki stymulujące sprzedaż jak szeroka oferta projektów, niskie stopy procentowe oraz korzystna sytuacja na rynku pracy powinny działać również w 216 r. Ze względu na dużą konkurencję na rynku nie oczekujemy jednak istotnego wzrostu marż. Głównym tematem inwestycyjnym pozostaje polityka dywidendowa Spółki. Rok 215 jest dla Dom Development rekordowym okresem pod względem wolumenów sprzedaży i ilości wprowadzonych na rynek mieszkań. Oczekiwana przez nas sprzedaż w całym roku wyniesie ok. 23 mieszkań. Dom Development wykorzystywał dobrą koniunkturę na rynku i utrzymywał wysoką ofertę sprzedaży na poziomie lokali. Podobnego tempa działalności oczekujemy także w 216 r. W przypadku utrzymania się korzystnej sytuacji w I półroczu Dom Development może wprowadzić do sprzedaży 1 inwestycji na ponad 17 lokali wobec 1399 lokali w I półroczu 215 r. Sprzedaż mieszkań istotnie przyspieszyła od II kwartału, a III kwartał, w którym sprzedano 65 mieszkań okazał się rekordowy. Uzyskanie takich wyników było możliwe dzięki rozszerzeniu oferty o nowe inwestycje w atrakcyjnych lokalizacjach na lewym brzegu Wisły (w 215 wprowadzono tam 6 nowych lokalizacji). W przypadku tańszych inwestycji na prawym brzegu pozytywnie na przyśpieszenie sprzedaży działał program MDM. Spółka nadal aktywnie uzupełnia bank ziemi. Łączne nakłady w 215 r. wyniosą szacunkowo ok. 25 mln PLN, co pozwala utrzymywać bank ziemi na poziomie ok. 9 tysięcy mieszkań. Dzięki dużej rotacji zapasów Dom Development pozostaje spółką stosunkowo nisko zadłużoną. Spodziewany wskaźnik zadłużenia do kapitałów wyniesie na koniec roku ponad 1%. Umożliwia to kontynuację dotychczasowej polityki dywidendy, która zakłada wypłatę całego zysku. Czynniki kształtujące koniunkturę na rynku mieszkaniowym w postaci niskiego oprocentowania kredytów i korzystnej sytuacji na rynku pracy powinny wg prognoz być aktywne także w 216 r. Czynnikami ryzyka będą obniżenie limitów w programie MDM, które nastąpiło od 1 października br. Zwiększenie wymagań co do wkładu własnego, wzrost konkurencji widoczny w rosnącej ofercie na głównych rynkach mimo bardzo wysokiego tempa sprzedaży oraz presja na marże od strony kosztów (ceny działek, koszty budowy). mln PLN P 216P 217P Przychody ,25 Zysk brutto na sprzedaży EBIT Zysk (strata) netto P/E 17,9 2,8 16,8 14,3 14,4 P/BV 1,1 1,3 1,5 1,5 1,5 Stopa dywidendy 4,13 4,23 5,95 7,37 7,2 Marża brutto 23,22 19,39 21,1 21,63 21,29 EPS 2,2 2,25 3,17 3,73 3,7 DPS 2,2 2,25 3,17 3,92 3,74 FCF P - Prognozy DM PKO BP mln PLN 25 listopada 215 r. Informacje Kurs akcji (PLN) 53,25 Upside 4% Liczba akcji (mn) 24,77 Kapitalizacja (mln PLN) 1,319,7 Free float 29% Free float (mln PLN) 385,4 Free float (mln USD) 96,13 EV (mln PLN) 1,449,99 Dług netto (mln PLN) 13,92 Dywidenda Stopa dywidendy (%) 4,2% Odcięcie dywidendy Akcjonariusze % Akcji Dom Development B.V. 59,45 AVIVA OFE 6,76 Jarosław Szanajca 6,19 Grzegorz Kiełpsz 5,17 Poprzednie rekom. Data i cena docelowa Trzymaj ,35 Trzymaj ,2 Kurs akcji Dom Development WIG2 WIG2 Spółka 1 miesiąc -7,8% 2,4% 3 miesiące -5,5% 14,1% 6 miesięcy -22,8% -,1% 12 miesięcy -19,4% 2,2% Min 52 tyg. PLN 4,64 Max 52 tyg. PLN 55, Średni dzienny obrót mln PLN 1,7 Analityk Stanisław Ozga, CFA stanislaw.ozga@pkobp.pl Adres: Dom Maklerski PKO Banku Polskiego ul. Puławska Warszawa

2 Argumenty inwestycyjne Rok 215 będzie dla Dom Development okresem historycznie najwyższej sprzedaży, która może osiągnąć w tym okresie wg naszych szacunków ok. 23 mieszkań. Do końca września br. sprzedaż wyniosła 175 lokali wobec 1399 lokali w analogicznym okresie roku poprzedniego. W ciągu trzech kwartałów wprowadzono do sprzedaży 11 projektów na 2124 mieszkania. Dodatkowo oczekujemy, że w IV kwartale Spółka wprowadzi do sprzedaży jeszcze jeden projekt na 211 mieszkań. Na osiągniecie rekordowych wolumenów złożyła się wysoka sprzedaż generowana przez duże wieloetapowe projekty Spółki takie jak Żoliborz Artystyczny i Wilno oraz rozszerzenie oferty o wiele atrakcyjnych projektów na lewym brzegu Wisły takich jak Bukowińska, Naruszewicza, Lindego, Os. Przyjaciół oraz Garażowa. W przypadku tańszych inwestycji na prawej stronie Wisły pozytywnie działał program MDM, który w ciągu ostatnich kwartałów, obejmował wg naszych szacunków ponad 3% oferty. Od połowy ubiegłego roku oferta utrzymywana jest na wysokim poziomie ponad 25 mieszkań. Po tradycyjnie słabszym I kwartale br. kiedy sprzedano 467 lokali sprzedaż znacznie przyspieszyła w II i III kwartale, kiedy wyniosła odpowiednio 598 i 64 mieszkań. szt. 25 Mieszkania sprzedane vs. mieszkania przekazane P Liczba mieszkań sprzedanych Przekazania Źródło: Dom Development 2

3 szt. 3 Oferta mieszkań w sprzedaży (I kw III kw. 215) I II III IV I II III IV I II III IV I II III IV I II III IV I II III IV I II III kw. kw. kw. kw. kw. kw. kw. kw. kw. kw. kw. kw. kw. kw. kw. kw. kw. kw. kw. kw. kw. kw. kw. kw. kw. kw. kw Projekty w budowie Projekty zakończone Źródło: Dom Development 3

4 Wykaz inwestycji na r. PUM liczba lokali Żoliborz Artystyczny Q213 4Q 214 Żoliborz Artystyczny Q213 4Q 214 Żoliborz Artystyczny Q214 3Q 215 Żoliborz Artystyczny Q214 4Q215 Żoliborz Artystyczny Q215 4Q 216 Żoliborz Artystyczny Q215 4Q216 Żoliborz Artystyczny Q216 3Q217 Żoliborz Artystyczny Q216 4Q Aura I Q214 4Q215 Aura II Q216 4Q Palladium Odeon Q213 3Q 215 Palladium Q216 2Q217 Palladium Q217 3Q218 Palladium Q217 2Q Oaza III Q213 2Q215 Willa Lindego Q214 4Q215 Al. Piastów Q214 4Q215 Naruszewicza Q214 4Q215 Bukowińska (Dom Pod Zegarem) Q15 3Q16 Bukowińska na Skarpie Q15 2Q17 Studio Mokotów Q15 4Q16 Włodarzewska/Drawska Pod różami Q14 4Q15 Klasyków I Q213 4Q214 Klasyków II Q214 2Q216 Klasyków Q216 4Q Regaty nowe Q217 3Q218 Apartamenty Saska nad Jez I Q213 2Q215 Apartamenty Saska nad Jez II Q214 4Q215 Apartamenty Saska nad Jez III Q215 3Q Wille Lazurowa Q215 3Q216 Anody Q216 3Q217 Wilno 2B Q212 2Q214 Wilno 2e1 9973, Q213 2Q215 Wilno Q214 4Q215 Wilno , Q214 3Q216 Wilno Q215 4Q216 Wilno q216 3Q217 Wilno Q216 1Q218 Wilno Q217 4Q Saska III f Q212 4Q213 Saska III f , Q 212 4Q213 Saska III f Q213 3Q214 Saska III f4 995, Q213 3Q214 Saska Q217 3Q Osiedle Premium Q215 1Q217 Osiedle Premium Q216 4Q217 Osiedle Premium Q217 3Q Osiedle Przyjaciół 1 i Q215 4Q216 Osiedle Przyjaciół Q216 4Q Moderna I Q215 1Q217 Moderna II Q216 3Q217 Moderna III Q216 1Q Nowosolipsowska Q216 2Q218 Bukowińska III Q217 3Q218 4 Źródło: prognozy DM PKO BP

5 Wyniki finansowe Dom Development P Sprzedaż Zysk brutto Zysk netto Marża brutto 4.5% 4.% 3.5% 3.% 2.5% 2.% 1.5% 1.%.5%.% Źródło: Dom Development W bieżącym roku spółka konsekwentnie rozbudowywała bank ziemi. W dużym stopniu realizowane były transakcje rozpoczęte jeszcze w 214 r., ale pojawiły się także nowe projekty. Do najnowszych inwestycji, które zostały zaprezentowane przez Spółkę należą Nowsolipsowska na Ochocie na 114 lokali, Anody na Ursynowie na 27 lokali oraz działka na kilkaset mieszkań na terenie byłego PGR Bródno. Łączne wydatki na działki w bieżącym roku mogą osiągnąć 25 mln PLN, przy czym w ciągu trzech kwartałów wydano ok.15 mln PLN. Pozwoli to Spółce na utrzymanie banku ziemi na poziomie ok. 8-9 tys. mieszkań co odpowiada ponad 3 letniej sprzedaży. Oczekiwania na kolejny rok są nadal pozytywne i Spółka planuje wprowadzić w I półroczu 1 inwestycji, w których powstanie wg naszych szacunków ok. 17 lokali co oznacza wzrost w stosunku do 215 r., kiedy wprowadzono 7 projektów na 1399 lokali. Tempo wprowadzania kolejnych inwestycji będzie zależeć od sytuacji na rynku. Obecnie utrzymuje się cały czas bardzo dobra koniunktura, napędzana niskimi stopami procentowymi oraz korzystną sytuacją na rynku pracy. Pozytywnie działał rządowy program wsparcia MdM, który od 1 września br. został rozszerzony o nowych beneficjentów, zwiększone zostało także wsparcie dla rodzin wielodzietnych. Podwyższone limity cenowe w programie obowiązujące w okresie od 1 października 214 do 1 października 215 r. dodatkowo rozszerzyły zasięg MDM o nowe lokalizacje. Wbrew obawom ograniczony był negatywny wpływ zwiększenia wymagań co do wkładu własnego dla kredytów mieszkaniowych, a II kwartał br. przyniósł wyraźne ożywienie na rynku hipotek. Po raz pierwszy od kilku kwartałów dynamiki r/r wielkości udzielanych kredytów były pozytywne i wyniosły 5%. Nawet wyższe dynamiki oczekiwane są w drugiej połowie roku. Chociaż jednym z powodów przyśpieszenia akcji kredytowej może być także kolejny wzrost co do wymagań odnośnie wkładu własnego w 216 r. Wg szacunków spółki przekazania w bieżącym roku powinny wynieść ok. 21 mieszkań, przy czym decydujący dla wyników finansowych będzie IV kwartał, w którym Spółka planuje przekazać ponad 1 lokali. Oznacza to wzrost wolumenowy w stosunku do roku ubiegłego, kiedy oddano 1954 lokale. Na wyniki pozytywnie wpłynie także marża oczekiwana przez nas na poziomie 21,3% wobec w 19,3% w roku ubiegłym. Wyższa marża zostanie osiągnięta zarówno ze względu na wzrost cen oraz mniejszą liczbę rozpoznawanych inwestycji o niskiej marży. Nie bez znaczenia jest także oczekiwany przez nas wzrost średniej wartości mieszkania. 5

6 szt. Inwestycje wprowadzone do sprzedaży (I kw IV kw. 215) I II III IV I II III IV I II III IV I II III IV I II III IV I II III IV I II III IV kw. kw. kw. kw. kw. kw. kw. kw. kw. kw. kw. kw. kw. kw. kw. kw. kw. kw. kw. kw. kw. kw. kw. kw. kw kw. kw. kw szt Inwestycje wprowadzone do realizacji (lewa oś) Liczba projektów (prawa oś) Źródło: Dom Development Czynniki kształtujące koniunkturę na rynku mieszkaniowym w postaci niskiego oprocentowania kredytów i korzystnej sytuacji na rynku pracy powinny działać także przez większość 216 r. Rynek FRA wycenia obecnie dalsze obniżki stóp procentowych o ok. 4bp w ciągu najbliższych 9 miesięcy, a prognozy Banku PKO BP zakładają pierwsze podwyżki stóp w 217 r. Na rynku pracy utrzymuje się wzrost zatrudnienia, spadek bezrobocia oraz umiarkowany wzrost realnego funduszu płac. Prognozy PKO BP zakładają, że takie tendencje będą obecne także w 216 r. Mimo historycznie najwyższego poziomu sprzedaży nowych mieszkań na głównych rynkach, rośnie także oferta mieszkań w sprzedaży. Wynika to z dużej aktywności deweloperów. Wg danych REAS czas wyprzedaży oferty jest relatywnie niewielki i wynosi na głównych rynkach od 4 do 5 kwartałów. Wskazuje to na zrównoważony rynek i oznacza także, że deweloperzy obecnie dobrze zarządzają podażą. Należy jednak pamiętać, że poziom wskaźnika wynika także z rekordowego tempa sprzedaży. Duża konkurencja wśród deweloperów ogranicza wzrost cen, który wyniósł w III kwartale kilka procent. Potencjalny wzrost marży jest ograniczony przez rosnące koszty. W relacji do 214 r. ceny działek w Warszawie wzrosły nawet do 4-5%, dobra koniunktura stwarza także presję ze strony wykonawców na koszty budowy. Oprócz rosnących kosztów i silnej konkurencji czynnikami ryzyka będą ponadto obniżenie limitów w programie MDM, które nastąpiło od 1 października br., rozszerzenie programu o mieszkania na rynku wtórnym oraz zwiększenie wymaganego wkładu własnego dla kredytów mieszkaniowych. Nie oczekujemy natomiast istotnej konkurencji na głównych rynkach deweloperskich ze strony zapowiadanego przez rząd programu budowy tanich mieszkań czynszowych. W naszej opinii inwestycje te będą powstawały raczej w średniej wielkości miastach. 6

7 mld PLN Wartość i liczba nowo podpisanych umów o kredyt kwartalnie w okresie I kw. 21 r. - II kw. 215 r. 7, 6, 5, 4, 3, 2, 1, Wartość nowo podpisanych umów o kredyt Liczba nowo podpisanych umów o kredyt Źródło: ZBP Indeks Dostępności Mieszkaniowej w okresie I kw II kw Źródło: ZBP Średnia dla Polski 7

8 Ceny transakcyjne mieszkań rynku pierwotnym [za mkw.] 8,9 8,4 7,9 7,4 6,9 6,4 5,9 5,4 4,9 4,4 3,9 Warszawa Kraków Wrocław Katowice Łódź Źródło: NBP Sprzedaż mieszkań przez deweloperów giełdowych Robyg Dom Development Budimex Nieruchomości ATAL Polnord Ronson J.W. Construction Marvipol Inpro żródło: PAP, DM PKO BP Polityka dywidendowa Dom Development od początku debiutu na GPW w 26 r. wypłacał dywidendę. Wielkość wypłacanej dywidendy mierzona udziałem zysku netto przeznaczonego na dywidendę wzrosła istotnie od roku 211 (wypłata za rok 21 r.) gdy poprawiła się sytuacja finansowa Spółki. Począwszy od zysku za rok 212 r. Spółka zdecydowała przeznaczać na dywidendę cały zysk netto. Wg naszej opinii podobna sytuacja może mieć miejsce także w ciągu kolejnych lat mimo istotnych wydatków na zakup ziemi. 8

9 Finansowanie Mimo zwiększenia tempa działalności poziom zadłużenia Spółki w jest relatywnie niewielki w relacji do wielkości kapitałów i realizowanych obrotów oraz zysków. Zadłużenie netto wynosiło na koniec III kwartału 215 roku 6,1 mln PLN, co oznacza gearing na poziomie ok. 7,4%. Ze względu na rozwój banku ziemi, wzrost oferty oraz wypłatę dywidendy zadłużenie powinno wzrosnąć do ok 2% na koniec roku. Dom Development w bieżącym roku zrefinansował obligacje o wartości nominalnej 1 mln PLN na 217 r. Wycena Wyceniamy Spółkę modelem DCF. Prognozujemy parametry modelu do roku 223. Druga faza (TV) obejmuje okres po roku 223. Dodatkowo publikujemy wycenę porównawczą Dom Development na tle spółek z sektora. Ryzykiem dla intensyfikacji sprzedaży przez Spółkę i osiągnięcia zakładanej marży jest rosnąca konkurencja ze strony innych deweloperów. Obecna korzystna sytuacja na rynku mieszka-niowym przyśpiesza uruchamianie nowych inwestycji. Jest to widoczne w postaci rosnącej oferty mieszkań na głównych rynkach. W okresie poprawy koniunktury deweloperzy giełdowi zwiększyli zakupy działek (włączając także transakcje w realizacji) co spowodowało widoczny wzrost cen (np.: na rynku warszawskim). Występowanie tych zjawisk w przyszłości może doprowadzić do zwiększenia konkurencji i presji na marże. Oprócz rosnących kosztów i silnej konkurencji czynnikami ryzyka będą ponadto obniżenie limitów w programie MDM, które nastąpiło od 1 października br., rozszerzenie programu o mieszkania na rynku wtórnym oraz zwiększenie wymaganego wkładu własnego dla kredytów mieszkaniowych. Obecnie dyskutowane są proponowane założenia do nowelizacji ustawy deweloperskiej przygotowane przez UOKiK. Wg propozycji UOKiK jako zabezpieczenie środków nabywców mieszkań powinny funkcjonować rachunki powiernicze zamknięte, albo rachunki otwarte z dodatkowymi zabezpieczeniami, w postaci gwarancji ubezpieczeniowej lub bankowej, (które obecnie nie są wymagane). W innym wariancie UOKiK proponuje całkowitą rezygnację z rachunków powierniczych i zastąpienie ich kredytami, z których deweloperzy finansowaliby inwestycje. Rozwiązania te mogą prowadzić do istotnego wzrostu kosztów finansowania. 9

10 DCF Model DCF mln PLN 215P 216P 217P 218P 218P< EBIT 98,64 12,66 122,11 97,91 Stopa podatkowa 19% 19% 19% 19% 19% NOPLAT 79,9 97,7 98,9 79,3,,,, CAPEX,,,, Amortyzacja 2,6 2,6 2,9 2,9 Zmiany w kapitale obrotowym, 26,5 19,1 1,9,,,, FCF 82,8 126,9 12,9 84,1 WACC 7,5% 7,1% 7,1% 7,% 7,% Współczynnik dyskonta 1, 1,7 1,15 1,23 DFCF, 118,4 15,3 68,5 1196,7 Wzrost w fazie II 2,% Suma DFCF - Faza I 555,8 Suma DFCF - Faza II 933,1 Wartość Firmy (EV) 1,488,9 Dług netto 13,9 Aktywa poza operacyjne, Zobowiązania wobec pracowników, Wartość godziwa 1,358, Liczba akcji (mln szt.) 24,8 Wartość godziwa na akcję na 31 grudnia ,8 Cena docelowa za 12 miesięcy (PLN) 55,2 Cena bieżąca 53,3 Dywidenda 3,2 Oczekiwana stopa zwrotu 1% Źródło: prognozy DM PKO BP 1

11 WACC i założenia do wyceny WACC 215P 216P 217P 218P 219P 22P Stopa wolna od ryzyka 3,2% 3,2% 3,2% 3,2% 3,2% 3,2% Premia rynkowa 5,% 5,% 5,% 5,% 5,% 5,% Beta 1, 1, 1, 1, 1, 1, Premia za ryzyko długu 2,5% 2,5% 2,5% 2,5% 2,5% 2,5% Stopa podatkowa 19,% 19,% 19,% 19,% 19,% 19,% Koszt kapitału własnego 8,2% 8,2% 8,2% 8,2% 8,2% 8,2% Koszt długu 4,6% 4,6% 4,6% 4,6% 4,6% 4,6% Waga kapitału własnego 8,% 7,% 7,% 67,% 67,% 67,% Waga długu 2,% 3,% 3,% 33,% 33,% 33,% WACC 7,5% 7,1% 7,1% 7,% 7,% 7,% Źródło: prognozy DM PKO BP Dom Development: Kluczowe założenia do wyceny 215P 216P 217P 218P 219P 22P Wolumen:Sprzedaż mieszkań Wolumen:Rozpoznanie mieszkań w wyniku Średnia marża brutto na sprzedaży 21,% 21,6% 21,3% 2,6% 2,2% 2,4% Źródło: prognozy DM PKO BP Wycena porównawcza Nazwa spółki Kapitalizacja P/E P/BV stopa dywidendy 215 Dług netto/kapitał własny mln PLN POLNORD SA 392,9 27,68 18,11,37,37 ROBYG SA 66,36 18,73 8,81 8,96 1,33 7,%,44 RONSON EUROPE NV 337,73 18,73 13,78 11,27,75,42 LC CORP SA 85,6 21,18 11,46 7,73,6,61 JW CONSTRUCTION HOLDING SA 452,32 159,33 6,98,48,61 DOM DEVELOPMENT SA 1 319,7 24,1 17,34 15,17 1,5 6,1%,7 średnia 2,68 39,73 11,37,84,42 Źródło: Bloomberg, DM PKO BP DOM DEVELOPMENT SA 1 319,7 24,1 17,34 15,17 1,5 1,54 1,5 premia/dyskonto do średniej -21% 8% wycena po uwzgl. premii/dyskonta 64,57 1,4 wagi 75% 25% wycena porównawcza (PLN) 51, Źródło: Bloomberg, DM PKO BP 11

12 Prognozy finansowe Rachunek zysków i strat P 216P 217P 218P Przychody netto ze sprzedaży , Koszt własny sprzedaży Zysk brutto ze sprzedaży Koszty sprzedaży Koszty ogólnego zarządu expenses Pozostałe przychody operacyjne Pozostałe koszty operacyjne Zysk z działalności operacyjnej Zysk z udziałów w jednostkach podporządkowanych - Saldo działalności finansowej Przychody finansowe Koszty finansowe Zysk przed opodatkowaniem Podatek dochodowy Zyski (straty) mniejszości - -1 Zysk (strata) netto Skorygowany zysk (strata) netto Bilans P 216P 217P 218P Aktywa Trwałe Wartości niematerialne i prawne Rzeczowe aktywa trwałe Inwestycje - Środki peniężne i ich ekwiwalenty Pozstałe aktywa długoterminowe Aktywa Obrotowe - 1,99 1,751 1,721 1,593 1,587 1,64 1,476 1,499 Zapasy - 1,466 1,36 1,347 1,232 1,294 1,336 1,265 1,25 Należności - Pozostałe aktywa krótkoterminowe Środki pieniężne i inne aktywa pieniężne Aktywa razem - 1,916 1,76 1,729 1,66 1,595 1,614 1,484 1,59 Kapitał Własny Kapitały mniejszości Zobowiązania - 1, Zobowiązania długoterminowe Kredyty i pożyczki Zobowiązania z tytułu świadczeń pracowniczych - Zobowiązania krótkoterminowe Kredyty i pożyczki Zobowiązania z tytułu świadczeń pracowniczych - Pozostałe rezerwy Zobowiązania handlowe i pozostałe Rachunek Przepływów Pieniężnych P 216P 217P 218P Przepływy środków pieniężnych z działalności operacyjnej Przepływy środków pieniężnych z działalności inwestycyjnej Przepływy środków pieniężnych z działalności finansowej Wskaźniki (%) P 216P 217P 218P ROE ROA P/BV Dług netto Dług netto/ebitda Źródło: prognozy DM PKO BP 12

13 KONTAKTY Biuro Analiz Rynkowych Artur Iwański (dyrektor BAR, sektor (22) wydobywczy) Robert Brzoza (sektor finansowy, strategia) (22) Włodzimierz Giller (handel, media, telekomunikacja) (22) Monika Kalwasińska (paliwa, chemia, sektor spożywczy) (22) Piotr Łopaciuk (przemysł, budownictwo, inne) (22) Paweł Małmyga (analiza techniczna) (22) Stanisław Ozga (sektor energetyczny, deweloperski) (22) Adrian Skłodowski (dystrybucja, inne) (22) Przemysław Smoliński (analiza techniczna) (22) przemyslaw.smolinski2@pkobp.pl Jaromir Szortyka (sektor finansowy) (22) jaromir.szortyka@pkobp.pl Biuro Klientów Instytucjonalnych Wojciech Żelechowski Michał Sergejev Mark Cowley (director) (sales) (sales) (22) (22) (22) wojciech.zelechowski@pkobp.pl michal.sergejev@pkobp.pl mark.cowley@pkobp.pl Krzysztof Kubacki (head of sales trading) (22) krzysztof.kubacki@pkobp.pl Marcin Borciuch (sales trader) (22) marcin.borciuch@pkobp.pl Piotr Dedecjus (sales trader) (22) piotr.dedecjus@pkobp.pl Tomasz Ilczyszyn (sales trader) (22) tomasz.ilczyszyn@pkobp.pl Igor Szczepaniec (sales trader) (22) igor.szczepaniec@pkobp.pl Maciej Kałuża (trader) (22) maciej.kaluza@pkobp.pl Andrzej Sychowski (trader) (22) andrzej.sychowski@pkobp.pl INFORMACJE I ZASTRZEŻENIA DOTYCZĄCE CHARAKTERU REKOMENDACJI ORAZ ODPOWIEDZIALNOŚCI ZA JEJ SPORZĄDZENIE, TREŚĆ I UDOSTĘPNIENIE Niniejsza rekomendacja (dalej: Rekomendacja ) została opracowana przez Dom Maklerski PKO Banku Polskiego (dalej: DM PKO BP ), firmę rekomendującą (dalej: Rekomendującego), działającą zgodnie z ustawą z dnia 29 lipca 25 r. o obrocie instrumentami finansowymi oraz rozporządzeniem Ministra Finansów z dnia 19 października 25 r. w sprawie informacji stanowiących rekomendacje dotyczące instrumentów finansowych, ich emitentów lub wystawców (dalej: Rozporządzenie), wyłącznie na potrzeby klientów DM PKO BP i podlega utajnieniu w okresie siedmiu następnych dni kalendarzowych po dacie udostępnienia. Rekomendacja adresowana jest do Klientów, którzy zawarli umowę o sporządzanie analiz inwestycyjnych, analiz finansowych oraz publikacji w zakresie instrumentów finansowych przez DM PKO BP. Ilekroć w rekomendacji mowa jest o Emitencie należy przez to rozumieć spółkę, do której bezpośrednio lub pośrednio odnosi się rekomendacja. W przypadku, gdy rekomendacja dotyczy kilku spółek, pojęcie Emitenta będzie odnosić się do wszystkich tych spółek. DM PKO BP przysługują prawa autorskie do Rekomendacji. Punkt widzenia wyrażony w rekomendacji odzwierciedla opinię Analityka/Analityków DM PKO BP na temat analizowanej spółki i emitowanych przez spółkę instrumentów finansowych. Opinii zawartych w niniejszej rekomendacji nie należy traktować jako autoryzowanych lub zatwierdzonych przez Emitenta. Powielanie bądź publikowanie Rekomendacji w całości lub części bez zgody DM PKO BP jest zabronione. Rekomendacja została przygotowana z dochowaniem należytej staranności i rzetelności, w oparciu o fakty i informacje powszechnie uznawane za wiarygodne (w szczególności sprawozdania finansowe i raporty bieżące spółki), jednak DM PKO BP nie gwarantuje, że są one w pełni dokładne i kompletne. Podstawą przygotowania Rekomendacji były informacje na temat spółki, jakie były publicznie dostępne do dnia jej sporządzenia. Przedstawione prognozy są oparte wyłącznie o analizę przeprowadzoną przez DM PKO BP i opierają się na szeregu założeń, które w przyszłości mogą okazać się nietrafne. DM PKO BP nie udziela żadnego zapewnienia, że podane prognozy się sprawdzą. DM PKO BP nie ponosi odpowiedzialności za szkody poniesione w wyniku decyzji podjętych na podstawie informacji zawartych w niniejszej Rekomendacji. DM PKO BP jako podmiot profesjonalny nie uchyla się od odpowiedzialności za produkt niedokładny lub niekompletny lub za szkody poniesione przez Klienta w wyniku decyzji inwestycyjnych podjętych na podstawie nierzetelnej Rekomendacji. DM PKO BP nie ponosi odpowiedzialności, jeśli przygotował Rekomendację z należytą starannością oraz rzetelnością. DM PKO BP nie ponosi odpowiedzialności za ewentualne wady Rekomendacji w szczególności za niekompletność lub niedokładność, jeżeli wad tych nie można było uniknąć ani przewidzieć w momencie podejmowania standardowych czynności przy sporządzaniu Rekomendacji. DM PKO BP może wydać w przyszłości inne rekomendacje, przedstawiające inne wnioski, niespójne z przedstawionymi w niniejszej Rekomendacji. Takie rekomendacje odzwierciedlają różne założenia, punkty widzenia oraz metody analityczne przyjęte przez przygotowujących je analityków. DM PKO BP informuje, że trafność wcześniejszych rekomendacji nie jest gwarancją ich trafności w przyszłości. DM PKO BP informuje, iż inwestowanie środków w instrumenty finansowe wiąże się z ryzykiem utraty części lub całości zainwestowanych środków. DM PKO BP zwraca uwagę, iż na cenę instrumentów finansowych ma wpływ wiele różnych czynników, które są lub mogą być niezależne od Emitenta i wyników jego działalności. Można do nich zaliczyć m. in. zmieniające się warunki ekonomiczne, prawne, polityczne i podatkowe. Decyzja o zakupie wszelkich instrumentów finansowych powinna być podjęta wyłącznie na podstawie prospektu, oferty lub innych powszechnie dostępnych dokumentów i materiałów opublikowanych zgodnie z obowiązującymi przepisami polskiego prawa. Niniejsza rekomendacja nie stanowi oferty lub zaproszenia do subskrypcji lub zakupu oraz dokonania transakcji na instrumentach finansowych, ani nie ma na celu nakłaniania do nabycia lub zbycia jakichkolwiek instrumentów finansowych. Za wyjątkiem wynagrodzenia ze strony DM PKO BP, Analitycy nie otrzymują żadnych innych świadczeń od Emitenta, ani innych osób trzecich za sporządzane rekomendacje. DM PKO BP informuje, że świadczy usługę maklerską w zakresie sporządzania analiz inwestycyjnych, analiz finansowych oraz innych rekomendacji o charakterze ogólnym, na podstawie zezwolenia Komisji Nadzoru Finansowego z dnia 7 października 21 r. Jednocześnie DM PKO BP informuje, że przedmiotową usługę maklerską świadczy klientom zgodnie z obowiązującym Regulaminem świadczenia usługi sporządzania analiz inwestycyjnych, analiz finansowych oraz publikacji w zakresie instrumentów finansowych przez Dom Maklerski PKO Banku Polskiego (tutaj), jak również umowy o świadczenie usługi w zakresie sporządzania analiz inwestycyjnych, analiz finansowych oraz publikacji przez DM PKO BP. Podmiotem sprawującym nadzór nad DM PKO BP w ramach prowadzonej działalności maklerskiej jest Komisja Nadzoru Finansowego. Objaśnienie używanej terminologii fachowej min (max) 52 tyg - minimum (maksimum) kursu rynkowego akcji w okresie ostatnich 52 tygodni kapitalizacja - iloczyn ceny rynkowej akcji i liczby akcji EV - suma kapitalizacji i długu netto spółki free float (%) - udział liczby akcji ogółem pomniejszonej o 5% pakiety akcji znajdujące się w posiadaniu jednego akcjonariusza i akcje własne należące do spółki, w ogólnej liczbie akcji śr obrót/msc - średni obrót na miesiąc obliczony jako suma wartości obrotu za ostatnie 12 miesięcy podzielona przez 12 13

14 ROE - stopa zwrotu z kapitałów własnych ROA - stopa zwrotu z aktywów EBIT - zysk operacyjny EBITDA - zysk operacyjny + amortyzacja EPS - zysk netto na 1 akcję DPS - dywidenda na 1 akcję CEPS - suma zysku netto i amortyzacji na 1 akcję P/E - iloraz ceny rynkowej akcji i EPS P/BV - iloraz ceny rynkowej akcji i wartości księgowej jednej akcji EV/EBITDA - iloraz kapitalizacji powiększonej o dług netto spółki oraz EBITDA marża brutto na sprzedaży - relacja zysku brutto na sprzedaży do przychodów netto ze sprzedaży marża EBITDA - relacja sumy zysku operacyjnego i amortyzacji do przychodów netto ze sprzedaży marża EBIT - relacja zysku operacyjnego do przychodów netto ze sprzedaży rentowność netto - relacja zysku netto do przychodów netto ze sprzedaży Stosowane metody wyceny Rekomendacja DM PKO BP opiera się na co najmniej dwóch z czterech metod wyceny: DCF (model zdyskontowanych przepływów pieniężnych), metoda wskaźnikowa (porównanie wartości podstawowych wskaźników rynkowych z podobnymi wskaźnikami dla innych firm reprezentujących dany sektor), metoda sumy poszczególnych aktywów (SOTP) oraz model zdyskontowanych dywidend. Wadą metody DCF oraz modelu zdyskontowanych dywidend jest duża wrażliwość na przyjęte założenia, w szczególności te, które odnoszą się do określenia wartości rezydualnej. Modelu zdyskontowanych dywidend nie można ponadto zastosować w przypadku wyceny spółek nie mających ukształtowanej polityki dywidendowej. Zaletami obydwu wymienionych metod jest ich niezależność w stosunku do bieżących wycen rynkowych porównywalnych spółek. Zaletą metody wskaźnikowej jest z kolei to, że bazuje ona na wymiernej wycenie rynkowej danego sektora. Jej wadą jest zaś ryzyko, że w danej chwili rynek może nie wyceniać prawidłowo porównywalnych spółek. Metoda sumy poszczególnych aktywów (SOTP) jest dodaniem do siebie wartości różnych aktywów spółki, wyliczonych przy pomocy jednej z powyższych metod. Rekomendacje stosowane przez DM PKO BP Rekomendacja KUPUJ oznacza, że autor rekomendacji uważa, iż akcje spółki posiadają co najmniej 1% potencjał wzrostu kursu Rekomendacja TRZYMAJ oznacza, że autor rekomendacji uważa, iż akcje spółki posiadają potencjał wzrostu kursu w przedziale od do 1% Rekomendacja SPRZEDAJ oznacza, że autor rekomendacji uważa, iż akcje spółki posiadają potencjał spadku kursu Rekomendacje mogą być opatrzone dodatkiem SPEKULACYJNIE oznaczającym, że horyzont inwestycji jest skrócony do 3 miesięcy, a inwestycja jest obarczona podwyższonym ryzykiem. Rekomendacje wydawane przez DM PKO BP obowiązują przez okres 12 miesięcy od daty wydania lub do momentu zrealizowania kursu docelowego, chyba, że w tym okresie zostaną zaktualizowane. DM PKO BP dokonuje aktualizacji wydawanych rekomendacji w zależności od sytuacji rynkowej i subiektywnej oceny analityków. Częstotliwość takich aktualizacji nie jest określona. W ciągu 6 ostatnich miesięcy DM PKO BP wydał: Rekomendacja: Liczba rekomendacji: Kupuj 21 (36%) Trzymaj 28 (48%) Sprzedaj 9 (16%) Powiązania, które mogłyby wpłynąć na obiektywność sporządzonej Rekomendacji Podmioty powiązane z DM PKO BP mogą, w zakresie dopuszczonym prawem, uczestniczyć lub inwestować w transakcje finansowe w relacjach z Emitentem, świadczyć usługi na rzecz lub pośredniczyć w świadczeniu usług przez Emitenta lub mieć możliwość lub realizować transakcje Instrumentami finansowymi emitowanymi przez Emitenta ( instrumenty finansowe ). DM PKO BP może, w zakresie dopuszczalnym prawem polskim przeprowadzać transakcje Instrumentami finansowymi, zanim niniejszy materiał zostanie przedstawiony odbiorcom. DM PKO BP ma następujące powiązanie z Emitentem: Emitent: Zastrzeżenie Dom Development - Objaśnienia: 1. W ciągu ostatnich 12 miesięcy DM PKO BP był stroną umów mających za przedmiot oferowanie instrumentów finansowych emitowanych przez Emitenta lub mających związek z ceną instrumentów finansowych emitowanych przez Emitenta. W ciągu ostatnich 12 miesięcy DM PKO BP był członkiem konsorcjum oferującego instrumenty finansowe emitowane przez Emitenta. 2. DM PKO BP nabywa i zbywa instrumenty finansowe emitowane przez Emitenta na własny rachunek celem realizacji umów o subemisje inwestycyjne lub usługowe. 3. DM PKO BP pełni rolę animatora rynku dla instrumentów finansowych Emitenta na zasadach określonych w Regulaminie Giełdy Papierów Wartościowych w Warszawie. 4. DM PKO BP pełni rolę animatora Emitenta dla instrumentów finansowych Emitenta na zasadach określonych w Regulaminie Giełdy Papierów Wartościowych w Warszawie. 5. DM PKO BP oraz PKO Bank Polski, którego jednostką organizacyjną jest DM PKO BP są stronami umowy z Emitentem dotyczącej sporządzania rekomendacji. 6. DM PKO BP oraz PKO Bank Polski, którego jednostką organizacyjną jest DM PKO BP posiadają akcje Emitenta będące przedmiotem niniejszej rekomendacji, w łącznej liczbie stanowiącej co najmniej 5% kapitału zakładowego. Poza wspomnianymi powyżej, Emitenta nie łączą żadne inne stosunki umowne z DM PKO BP, które mogłyby wpłynąć na obiektywność niniejszej Rekomendacji. Ujawnienia Rekomendacja dotyczy Emitenta/Emitentów : Dom Development. Rekomendacja nie została ujawniona Emitentowi. Pozostałe ujawnienia Żadna z osób zaangażowanych w przygotowanie raportu ani bliska im osoba nie pełni funkcji w organach Emitenta, nie zajmuje stanowiska kierowniczego w tym podmiocie oraz żadna z tych osób, jak również ich bliscy nie są stroną jakiejkolwiek umowy z Emitentem, która byłaby zawarta na warunkach odmiennych niż inne umowy, których stroną jest Emitent i konsumenci. Wśród osób, które brały udział w sporządzeniu rekomendacji, jak również tych, które nie uczestniczyły w przygotowaniu, ale miały lub mogły mieć do niej dostęp, nie ma osób, które posiadają akcje Emitenta lub instrumenty finansowe, których wartość jest w sposób istotny związana z wartością instrumentów finansowych emitowanych przez Emitenta. PKO Bank Polski, jego podmioty zależne, przedstawiciele lub pracownicy mogą okazjonalnie przeprowadzać transakcje, lub mogą być zainteresowani nabyciem instrumentów finansowych spółek bezpośrednio lub pośrednio związanych z analizowaną spółką. Rekomendacja została sporządzona z zachowaniem należytej staranności, zgodnie z najlepszą wiedzą Rekomendującego, pomiędzy DM PKO BP oraz analitykiem sporządzającym niniejszą rekomendację a Emitentem, nie występują jakiekolwiek inne powiązania, o których mowa w 9 i 1 Rozporządzenia. 14