O P I N I A O P E R A T S Z A C U N K O W Y

Transkrypt

1 IX KM 2019/12 O P I N I A O P E R A T S Z A C U N K O W Y określający wartość rynkową prawa własności nieruchomości gruntowej położonej w Krakowie przy ul. Sępiej 1 - dz. ew. nr 947/2 o pow. 0,0893ha, zabudowana budynkiem mieszkalnym w zabudowie wolnostojącej obiekt w słabym stanie technicznym do kompleksowej przebudowy lub rozbiórki. Dla przedmiotowej nieruchomości gruntowej Sąd Rejonowy dla Krakowa-Podgórza Wydział Ksiąg Wieczystych w Krakowie prowadzi KW nr KR1P/ /2. WŁAŚCICIEL: Mirosław Kruczek s. Władysława i Ireny, udział 1/1 części AUTOR: Kraków, 2 grudnia 2013r.

2 WYCIĄG Z OPERATU SZACUNKOWEGO RODZAJ NIERUCHOMOŚCI Nieruchomość gruntowa zabudowana budynkiem mieszkalnym w zabudowie wolnostojącej obiekt w słabym stanie technicznym ADRES Kraków, ul. Sępia 1 OBRĘB// JEDNOSTKA EWIDENCYJNA Obręb 0021 // _9, Krowodrza RODZAJ WYCENIANEGO PRAWA Prawo własności KSIĘGA WIECZYSTA KR1P/ /2 OKREŚLENIE OSÓB KTÓRYM PRZYSŁUGUJE PRAWO DO NIERUCHOMOŚCI Właściciel: Mirosław Kruczek s. Władysława i Ireny, udział 1/1 części OBCIĄŻENIA Wartość rynkową prawa własności nieruchomości określono w stanie wolnym od obciążeń prawnych i majątkowych (Badanie KW z dnia r. szczegółowy protokół załączono do opracowania). DZIAŁ III Wszczęcie postępowania egzekucyjnego z nieruchomości (sygn. akt IX KM 2019/12) prowadzonego na podstawie tytułu wykonawczego: Bank PKO BP SA nr 415/2012 z dnia 15/02/2012r., któremu Sąd Rejonowy dla Łodzi-Śródmieścia w Łodzi postanowieniem z dnia r. w sprawie o sygn. akt II 1 CO 1844/12 nadał klauzulę wykonalności do kwoty nie przekraczającej ,00 zł, przeciwko dłużnikowi : Kruczek Mirosław, na rzecz: Powszechna Kasa Oszczędności Bank Polski S.A. z siedzibą w Warszawie. DZIAŁ IV 1.Hipoteka umowna zwykła ,18 CHF, spłata na warunkach określonych w oświadczeniu banku z dnia roku. Na rzecz: Powszechna Kasa Oszczędności Bank Polski Spółka Akcyjna Oddział 5 w Krakowie z siedzibą w Warszawie. 2.Hipoteka umowna kaucyjna ,09 CHF, odsetki i koszty banku, spłata na warunkach określonych w oświadczeniu banku z dnia roku. Na rzecz: Powszechna Kasa Oszczędności Bank Polski Spółka Akcyjna Oddział 5 w Krakowie z siedzibą w Warszawie. KRÓTKI OPIS NIERUCHOMOŚCI działka ewidencyjnej 947/2 o pow. 0,0893ha położona w Krakowie Krowodrzy (obręb 21), przy ul. Sępiej, zabudowana budynkiem mieszkalnym -obiekt w słabym stanie technicznym do kompleksowej przebudowy lub rozbiórki. Szczegółowo przedmiotowa nieruchomość położona jest po zachodniej stronie ulicy Sępiej, ok. 100 metrów od skrzyżowania z ulicą Orła oraz około 310metrów od ul. Księcia Józefa. Działka nr 947/2 ma kształt wieloboku, o długości około 37m, działka rozszerza się w kierunku wschodnim (zachodnia granica działki o długości około 20m, wschodnia granica działki o długości około 31m). Teren z różnicą wysokości. Działka wschodnią częścią przylega do ul. Sępiej. Powierzchnia działki wynosi 0,0893ha. W części północnej działka zabudowana budynkiem mieszkalnym jednorodzinnym w zabudowie wolnostojącej. Działka częściowo ogrodzona siatką. Na terenie działki znajduje się słup energetyczny, drewniany płot w złym stanie, drzewa oraz krzewy. Pozostała część działki porośnięta niepielęgnowaną roślinnością trawiastą i samosiejkami. Obiekt wzniesiony najprawdopodobniej przed II Wojną Światową. Budynek mieszkalny parterowy w zabudowie wolnostojącej. Prosta Bryla na podstawie prostokąta przykryta dachem dwuspadowym o drewnianej konstrukcji. Obiekt wzniesiony w technologii tradycyjnej murowanej z cegły pełnej. Budynek nieocieplany z wykonaną elewacją tradycyjną (z widocznymi ubytkami, pęknięciami i łuszczącymi się powłokami). Widoczne pęknięcia substancji budowlanej, stolarka okienna starego typu w słabym stanie technicznym. Obiekt w słabym stanie technicznym do kompleksowej przebudowy lub rozbiórki. Uwaga: nie dokonano oględzin wewnętrznych budynku budynek nie został udostępniony. PODSTAWOWE DANE: Ilość kondygnacji: parter Powierzchnia zabudowy: 98,73m 2 CEL WYCENY: określenie wartości rynkowej prawa własności nieruchomości gruntowej zabudowanej budynkiem mieszkalnym dla potrzeb postępowania komorniczego, wg stanu na dzień oględzin oraz poziomu cen na dzień wyceny ,00 zł słownie: czterysta pięćdziesiąt osiem tysięcy dwieście dziewięćdziesiąt jeden złotych DATA, na którą określono wartość nieruchomości (POZIOM CEN): 2 grudnia 2013 r. DATA, na którą określono STAN nieruchomości : 21 października 2013 r. WARTOŚĆ RYNKOWA PRAWA WŁASNOŚCI NIERUCHOMOŚCI: AUTOR: DATA SPORZĄDZENIA OPERATU 2 grudnia 2013 r. Autor: mgr inż. Paweł Pomarański Strona 2 z 13

3 1.1. PRZEDMIOT I ZAKRES WYCENY 1. CZĘŚĆ OGÓLNA Przedmiotem opracowania jest nieruchomość gruntowa położona w Krakowie-Krowodrzy, przy ul. Sępiej 1, składająca się z działki ewidencyjnej nr 947/2 o pow. 0,0893ha zabudowanej budynkiem mieszkalnym w zabudowie wolnostojącej - obiekt w słabym stanie technicznym do kompleksowej przebudowy lub rozbiórki. Dla przedmiotowej nieruchomości gruntowej Sąd Rejonowy dla Krakowa- Podgórza Wydział Ksiąg Wieczystych w Krakowie prowadzi księgę wieczystą nr KR1P/ /2. Opinię zgodnie ze zleceniem wykonano w oparciu o oględziny zewnętrzne obiektu wnętrza budynku nie udostępniono do oględzin. Zakresem opracowania objęto określenie wartości rynkowej prawa własności nieruchomości gruntowej szczegółowo opisanej powyżej. Oznaczenie nieruchomości Województwo Małopolskie Powiat M. Kraków Położenie Ul. Sępia 1 Obręb 0021 Nr działki 947/2 Powierzchnia działki 0,0893ha Księga wieczysta KR1P/ /2 Właściciel: Mirosław Kruczek s. Władysława i Ireny, udział 1/1 części 1.2. CEL WYCENY Celem niniejszego opracowania jest określenie wartości rynkowej prawa własności nieruchomości obj. KR1P/ /2 położonej w Krakowie- Krowodrzy, obręb 21, przy ul. Sępiej 1 dla potrzeb postępowania komorniczegoegzekucji z nieruchomości, prowadzonego przez Komornika Sądowego przy S.R. dla Krakowa Krowodrzy Leszka Dumnickiego (do sprawy IX KM 2019/12) PODSTAWY WYCENY PODSTAWY FORMALNE Postanowienie wydane przez Komornika Sądowego przy S.R. dla Krakowa- Krowodrzy Leszka Dumnickiego o powołaniu biegłego do oszacowania wartości nieruchomości. Autor: mgr inż. Paweł Pomarański Strona 3 z 13

4 1.6. OKREŚLENIE DAT ISTOTNYCH DLA CZYNNOŚCI BIEGŁEGO: Data sporządzenia wyceny: 2 grudnia 2013 r. Data, na którą określono wartość przedmiotu wyceny: 2 grudnia 2013 r. Data, na którą określono i uwzględniono w wycenie stan przedmiotu wyceny: 21 października 2013 r. Data dokonania oględzin nieruchomości: 21 października 2013 r. dokonano oględzin zewnętrznych budynku 2. CZĘŚĆ SZCZEGÓŁOWA 2.1. OKREŚLENIE STANU NIERUCHOMOŚCI STAN PRAW Dla przedmiotowej nieruchomości gruntowej Sąd Rejonowy dla Krakowa- Podgórza Wydział Ksiąg Wieczystych w Krakowie prowadzi księgę wieczystą numer KR1P/ /2. Badanie KW z dnia r.: TYP KSIĘGI : nieruchomość gruntowa KR1P/ /2 DZIAŁ I OZNACZENIE NIERUCHOMOŚCI: Wzmianka: DZ. KW. / KR1P / / 06 / 1 Wzmianka: DZ. KW. / KR1P / / 06 / 1 Województwo: małopolskie Miejscowość: Kraków Dzielnica: Krowodrza Numer działki: 947/2, obręb:21, obszar: 0,0893ha Sposób korzystania: B- grunty rolne zabudowane Komentarz do migracji: działka 322/3 zabudowana budynkiem nr 1. w łamie 8 widnieje wpis o treści: - oznaczenie nieruchomości dostosowane do przepisów paragrafu 6 Rozp. Min. Spraw. z r. o urządzeniu i prowadzeniu ksiąg wieczystych z uwzględnieniem zmian dokonanych w Rozp. Min. Spraw. z r. poz. 251 Dz. U.R.P. DZIAŁ I SP, SPIS PRAW ZWIĄZANYCH Z WŁASNOŚCIĄ Brak wpisu DZIAŁ II WŁASNOŚĆ: Mirosław Kruczek s. Władysława i Ireny, udział 1/1 części DZIAŁ III PRAWA, ROSZCZENIA I OGRANICZENIA : Wszczęcie postępowania egzekucyjnego z nieruchomości (sygn. akt IX KM 2019/12) prowadzonego na podstawie tytułu wykonawczego: Bank PKO BP SA nr 415/2012 z dnia 15/02/2012r., któremu Sąd Rejonowy dla Łodzi-Śródmieścia w Łodzi postanowieniem z dnia r. w sprawie o sygn. akt II 1 CO 1844/12 nadał klauzulę wykonalności do kwoty nie przekraczającej ,00 zł, przeciwko Autor: mgr inż. Paweł Pomarański Strona 4 z 13

5 dłużnikowi : Kruczek Mirosław, na rzecz: Powszechna Kasa Oszczędności Bank Polski S.A. z siedzibą w Warszawie. DZIAŁ IV HIPOTEKI 1. Hipoteka umowna zwykła ,18 CHF, spłata na warunkach określonych w oświadczeniu banku z dnia roku. Na rzecz: Powszechna Kasa Oszczędności Bank Polski Spółka Akcyjna Oddział 5 w Krakowie z siedzibą w Warszawie. 2. Hipoteka umowna kaucyjna ,09 CHF, odsetki i koszty banku, spłata na warunkach określonych w oświadczeniu banku z dnia roku. Na rzecz: Powszechna Kasa Oszczędności Bank Polski Spółka Akcyjna Oddział 5 w Krakowie z siedzibą w Warszawie. Wartość rynkową nieruchomości określono w stanie wolnym od obciążeń majątkowych i prawnych STAN RZECZY Szczegółowych ustaleń stanu nieruchomości dokonano podczas wizji lokalnej przeprowadzonej na przedmiotowej nieruchomości w dniu 21 października 2013r. -dokonano oględzin zewnętrznych budynku. RODZAJ NIERUCHOMOŚCI STANOWIĄCEJ PRZEDMIOT WYCENY: Nieruchomość objęta zakresem opracowania składa się z następujących składników: działka ewidencyjnej 947/2 o pow. 0,0893ha położona w Krakowie Krowodrzy (obręb 21), przy ul. Sępiej, zabudowana budynkiem mieszkalnym -obiekt w słabym stanie technicznym do kompleksowej przebudowy lub rozbiórki. Autor: mgr inż. Paweł Pomarański Strona 5 z 13

6 POŁOŻENIE, LOKALIZACJA I DOSTĘPNOŚĆ: LOKALIZACJA, OTOCZENIE NIERUCHOMOŚCI: Nieruchomość stanowiąca przedmiot opracowania położona jest w Krakowie Krowodrzy, obręb nr 21, po zachodniej stronie ul. Sępiej. Przedmiotowa nieruchomość znajduje się na terenie Bielan obszar Krakowa wchodzący w skład Dzielnicy VII Zwierzyniec. Dawna wieś nad Wisłą, na południowo-zachodnim skraju Lasku Wolskiego. Przyłączona do Krakowa w 1941 jako XXXII dzielnica katastralna. Od północy graniczy ona z Wolą Justowską a od wschodu z Przegorzałami. Natomiast od zachodu z leżącym już poza Krakowem Kryspinowem. Południową granicą jest Wisła. W tej części Krakowa znajduje się między innymi: Klasztor Kamedułów wczesnobarokowy klasztor oo. kamedułów i kościół pw. Wniebowzięcia Najświętszej Marii Panny, Bateria Srebrna Góra Twierdzy Kraków, Miejskie Przedsiębiorstwo Wodociągów i Kanalizacji Zakład Uzdatniania Wody Bielany (powstał w 1901 r)., Kościół Matki Bożej Nieustającej Pomocy, Szkoła Podstawowa nr 48 im. Szarych Szeregów, Stacja Doświadczalna Hodowli Owiec i Kóz Uniwersytetu Rolniczego oraz Rezerwat przyrody Bielańskie Skałki. Ulica Sępia rozciąga się od ul. Puszczyków do zbiegu z ul. Kaszubską i ul. Zakręt, znajduje się między ul. Księcia Józefa i ul. Mirowską. Odległość od ścisłego centrum miasta (Rynku Głównego) wynosi około 8,5km. W bezpośrednim sąsiedztwie przedmiotowej nieruchomości znajdują się zabudowania jednorodzinne o zróżnicowanej strukturze wiekowej oraz tereny zielone. Autor: mgr inż. Paweł Pomarański Strona 6 z 13

7 Poniżej przedmiotowa nieruchomość- widok z lotu ptaka: W okolicy znajdują się tereny rekreacyjne: Lasek Wolski, zalew w Kryspinowie. Jednocześnie przedmiotowa nieruchomość jest bardzo dobrze skomunikowana z centrum Krakowa oraz obwodnicą autostradową. Poziom zainwestowania otoczenia nieruchomości określa się jako dobry. W sąsiedztwie nie znajdują się żadne obiekty mogące negatywnie wpływać na środowisko i stan zanieczyszczenia powietrza atmosferycznego. Szczegółowo przedmiotowa nieruchomość położona jest po zachodniej stronie ulicy Sępiej, ok. 100 metrów od skrzyżowania z ulicą Orła oraz około 310metrów od ul. Księcia Józefa. STAN USŁUG I ZAPLECZA BYTOWEGO: Rejon posiada dobre uzbrojenie w sieć usługowo handlową, instytucje użyteczności publicznej. W pobliżu szkoła, obiekty sakralne, apteka oraz drobne punkty handlowo- usługowe. Poziom zainwestowania otoczenia nieruchomości określa się jako dobry. W promieniu kilku kilometrów znajduje się całe ścisłe centrum miasta z pełną infrastrukturą również kulturalną. DOSTĘPNOŚĆ: Dostęp do działki nr 947/2 bezpośrednio z ul. Sępiej. Autor: mgr inż. Paweł Pomarański Strona 7 z 13

8 Przedmiotowy rejon posiada dobrą dostępność komunikacyjną zarówno środkami komunikacji indywidualnej jak również komunikacji miejskiej wynika to z faktu że jest on zlokalizowany w pobliżu autostrady A4 (około 1,3km w linii prostej) najdłuższa polska autostrada, znajdująca się w południowej części kraju. Dostęp do komunikacji zbiorowej dobry: najbliższe przystanki zlokalizowane są przy ulicy Mirkowskiej i Księcia Józefa. UKSZTAŁTOWANIE TERENU NIERUCHOMOŚCI : Działka nr 947/2 ma kształt wieloboku, o długości około 37m, działka rozszerza się w kierunku wschodnim (zachodnia granica działki o długości około 20m, wschodnia granica działki o długości około 31m). Teren z różnicą wysokości. Działka wschodnią częścią przylega do ul. Sępiej. Powierzchnia działki wynosi 0,0893ha. Rzeczoznawca nie posiada żadnych informacji dotyczących skażeń przedmiotowej nieruchomości. Wycenę sporządzono przy założeniu, że nieruchomość wolna jest od jakichkolwiek skażeń chemicznych czy biologicznych lub innych zanieczyszczeń mogących stanowić naruszenie obowiązującego prawa, w tym polskich norm i przepisów techniczno- budowlanych, albo mogących stanowić zagrożenie dla zdrowia, życia i bezpieczeństwa ludzi oraz dla środowiska naturalnego, a ponadto nie występuję obowiązek rekultywacji Nieruchomości na podstawie ustawy z dnia 27 kwietnia 2001 roku "Prawo ochrony środowiska". Zgodnie z danymi UMK do nieruchomości doprowadzono sieci: -wodociągową -kanalizacyjną -gazową -energetyczną WYPOSAŻENIA W URZĄDZENIA INFRASTRUKTURY TECHNICZNEJ: Autor: mgr inż. Paweł Pomarański Strona 8 z 13

9 PRZEZNACZENIE W PLANIE MIEJSCOWYM: Przedmiotowa nieruchomość znajduje się w obszarze, dla którego brak obowiązującego planu zagospodarowania przestrzennego. (Plan Ogólny Zagospodarowania Przestrzennego Miasta Krakowa uchwalony w 1994 r. utracił ważność z dniem 1 stycznia 2003 r.). Ustawa o gospodarce nieruchomościami z dnia 21 sierpnia 1997 r. (Dz. U r. Nr 261 poz. 2603); Art (213) 1. ( ). 2. W przypadku braku planu miejscowego przeznaczenie nieruchomości ustala się na podstawie studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy lub decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. 3. W przypadku braku studium lub decyzji, o których mowa w ust. 2, uwzględnia się faktyczny sposób użytkowania nieruchomości. W dniu 16 kwietnia 2003r. Uchwałą Rady Miasta Krakowa Nr XII/87/03 uchwalone zostało Studium Uwarunkowań i Kierunków Rozwoju Miasta Krakowa, zmienione uchwałą Nr XCIII/1256/10 Rady Miasta Krakowa z dnia 3 marca 2010 r. w sprawie uchwalenia zmiany Studium Uwarunkowań i Kierunków Zagospodarowania Przestrzennego Miasta Krakowa w rejonie Sanktuarium Bożego Miłosierdzia w Łagiewnikach oraz przyjęcia tekstu jednolitego Studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego Miasta Krakowa wynikającego z tej zmiany Studium. Zgodnie ze Studium budynek znajduje się w terenie o przeważającej funkcji mieszkaniowej niskiej intensywności o symbolu MN oraz w granicach terenów przeznaczonych do zainwestowania. Autor: mgr inż. Paweł Pomarański Strona 9 z 13

10 STAN ZAGOSPODAROWANIA NIERUCHOMOŚCI: W części północnej działka zabudowana budynkiem mieszkalnym jednorodzinnym w zabudowie wolnostojącej. Działka częściowo ogrodzona siatką. Na terenie działki znajduje się słup energetyczny, drewniany płot w złym stanie, drzewa oraz krzewy. Pozostała część działki porośnięta niepielęgnowaną roślinnością trawiastą i samosiejkami. OPIS BUDYNKU MIESZKALNEGO PODSTAWOWE DANE: Ilość kondygnacji: parter Powierzchnia zabudowy: 98,73m 2 CHARAKTERYSTYKA: Obiekt wzniesiony najprawdopodobniej przed II Wojną Światową. Budynek mieszkalny parterowy w zabudowie wolnostojącej. Prosta Bryla na podstawie prostokąta przykryta dachem dwuspadowym o drewnianej konstrukcji. Obiekt wzniesiony w technologii tradycyjnej murowanej z cegły pełnej. Budynek nieocieplany z wykonaną elewacją tradycyjną (z widocznymi ubytkami, pęknięciami i łuszczącymi się powłokami). Autor: mgr inż. Paweł Pomarański Strona 10 z 13

11 Widoczne pęknięcia substancji budowlanej, stolarka okienna starego typu w słabym stanie technicznym. Obiekt w słabym stanie technicznym do kompleksowej przebudowy lub rozbiórki. Uwaga: nie dokonano oględzin wewnętrznych budynku budynek nie został udostępniony. Rozwiązania konstrukcyjne: RODZAJ CECHY OPIS Rodzaj budynku ze względu na podstawową funkcję użytkową Ściany zewnętrzne Ściany działowe Dach Stolarka okienna i drzwiowa Budynek mieszkalny jednorodzinny, wzniesiony w zabudowie wolnostojącej. Murowane Murowane Dwuspadowy o drewnianej konstrukcji Stolarka okienna zespolona drewniana starego typu do wymiany. Elewacja Tradycyjna z widocznymi ubytkami, pęknięciami i łuszczącymi się powłokami Powierzchnia zabudowy: 98,73m2 Instalacje bd. nie udostępniono do oględzin wnętrza obiektu SPOSÓB I WARUNKI UŻYTKOWANIA ORAZ UTRZYMANIA Budynek mieszkalny w zabudowie wolnostojącej. Widoczne ubytki, pęknięcia i łuszczące się powłoki malarskie elewacji. Obiekt w słabym stanie technicznym do kompleksowej modernizacji lub wyburzenia. ZGODNOŚĆ WZNIESIENIA BUDYNKU Z PRZEPISAMI PRAWA BUDOWLANEGO: Nie przedłożono żadnych dokumentów dotyczących wzniesienia i użytkowania przedmiotowego budynku stare budownictwo. W wycenie założono pełną zgodność wzniesienia i użytkowania przedmiotowego budynku z przepisami obowiązującego prawa. Autor: STAN TECHNICZNY I STOPIEŃ ZUŻYCIA: o o o Zużycie funkcjonalne Obiekt o funkcji mieszkaniowej, niekorzystny układ funkcjonalny, bryła odbiegająca od aktualnych preferencji - zużycie w tym zakresie przyjęto na poziomie 40%. Zużycie środowiskowe W otoczeniu budynku nie zaszły żadne negatywne zmiany przyjęto jako zerowe. Zużycie techniczne W wyniku oględzin przyjęto stan techniczny wszystkich elementów obiektu jako słaby (do kompleksowej modernizacji lub wyburzenia). Stopień zużycia przyjęto na poziomie około 55%. mgr inż. Paweł Pomarański Strona 11 z 13

12 DOKUMENTACJA FOTOGRAFICZNA Autor: mgr inż. Paweł Pomarański Strona 12 z 13

13 Autor: mgr inż. Paweł Pomarański Strona 13 z 13