OPERAT SZACUNKOWY DOT. OKREŚLENIA WARTOŚCI RYNKOWEJ PRAWA WŁASNOŚCI NIERUCHOMOŚCI GRUNTOWEJ

Transkrypt

1 Rzeczoznawca Majątkowy Agnieszka Rybka ul. Warszawska 250/102/ Mińsk Mazowiecki tel OPERAT SZACUNKOWY DOT. OKREŚLENIA WARTOŚCI RYNKOWEJ PRAWA WŁASNOŚCI NIERUCHOMOŚCI GRUNTOWEJ ADRES NIERUCHOMOŚCI województwo: mazowieckie powiat: piaseczyński gmina: Prażmów miejscowość: Nowy Prażmów działka nr: 215/2 KW nr WA5M/ /3 PRZEDMIOT WYCENY Nieruchomość gruntowa AUTOR WYCENY Agnieszka Rybka Nr uprawnień 5167 MIEJSCE SPORZĄDZENIA WYCENY I DATA Mińsk Mazowiecki 28 stycznia 2014 r.

2 2 WYCIĄG Z OPERATU SZACUNKOWEGO Adres Nowy Prażmów Lokalizacja województwo: mazowieckie powiat: piaseczyński gmina: Prażmów miejscowość: Nowy Prażmów działka nr: 215/2 Obręb: 0018 Nowy Prażmów Przedmiotem wyceny jest prawo własności nieruchomości gruntowej położonej w miejscowości Nowy Prażmów składającej się z: Opis nieruchomości działki oznaczonej nr ewid. 215/2, z obrębu 0018 Nowy Prażmów o pow. 0,5800 ha budynku drewnianego rekreacyjnego w złym stanie technicznym Dla nieruchomości Sąd Rejonowy w Piasecznie, IV Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą nr WA5M/ /3. Określenie celu wyceny Określenie wartości rynkowej prawa własności nieruchomości gruntowej WR na dzień wyceny, dla potrzeb wewnętrznych zlecającego wycenę. Wartość rynkowa Wartość rynkowa nieruchomości na dzień wyceny WR ,00 zł Data sporządzenia operatu szacunkowego Data na którą określono wartość nieruchomości Autor operatu szacunkowego r r. Agnieszka Rybka Pieczęć i podpis rzeczoznawcy majątkowego

3 3 Spis treści WYCIĄG Z OPERATU SZACUNKOWEGO PRZEDMIOT WYCENY PRZEDMIOT WYCENY ZAKRES WYCENY (RODZAJ PRAW PODLEGAJĄCYCH WYCENIE) CEL WYCENY PODSTAWY OPRACOWANIA OPERATU PODSTAWY FORMALNE PODSTAWY MATERIALNO PRAWNE PODSTAWY METODOLOGICZNE DATY ISTOTNE DLA WYCENY OPIS I OKREŚLENIE STANU NIERUCHOMOŚCI STAN PRAWNY NIERUCHOMOŚCI STAN OTOCZENIA NIERUCHOMOŚCI, WIELKOŚĆ, CHARAKTER I STOPIEŃ ZURBANIZOWANIA MIEJSCOWOŚCI STAN TECHNICZNO UŻYTKOWY STAN ZAGOSPODAROWANIA UWARUNKOWANIA PLANISTYCZNE ZASTOSOWANA PROCEDURA SZACOWANIA PRZYJĘTA WARTOŚĆ RYNKOWA ORAZ PODEJŚCIE, METODA I TECHNIKA ANALIZA I CHARAKTERYSTYKA RYNKU NIERUCHOMOŚCI CHARAKTERYSTYKA RYNKU RODZAJ RYNKU LOKALNEGO OKRES BADANIA CEN ANALIZA RYNKU OKREŚLENIE WARTOŚCI RYNKOWEJ NIERUCHOMOŚCI OKREŚLENIE WARTOŚCI RYNKOWEJ WYNIK KOŃCOWY WYCENY KLAUZULE I USTALENIA DODATKOWE KLAUZULE USTALENIA DODATKOWE ZAŁĄCZNIKI AUTOR OPRACOWANIA...15

4 4 1 PRZEDMIOT WYCENY 1.1 Przedmiot wyceny Przedmiotem wyceny jest prawo własności nieruchomości gruntowej położonej w miejscowości Nowy Prażmów składającej się z: działki oznaczonej nr ewid. 215/2, z obrębu 0018 Nowy Prażmów o pow. 0,5800 ha budynku drewnianego rekreacyjnego w złym stanie technicznym Dla nieruchomości Sąd Rejonowy w Piasecznie, IV Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą nr WA5M/ / Zakres wyceny (rodzaj praw podlegających wycenie) 215/2. Określenie wartości rynkowej prawa własności nieruchomości gruntowej niezabudowane działki nr ewid. 1.3 Cel wyceny Określenie wartości rynkowej prawa własności nieruchomości gruntowej WR na dzień sporządzenia wyceny, dla potrzeb wewnętrznych zlecającego wycenę. 2 PODSTAWY OPRACOWANIA OPERATU 2.1 Podstawy formalne Zleceniodawca Vinson Capital S.A., Zleceniobiorca Agnieszka Rybka Rzeczoznawca Majątkowy w zakresie szacowania nieruchomości, nr uprawnień Podstawy materialno prawne Ustawa z dnia roku o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2010 r. nr 102, poz. 651) z późniejszymi zmianami, Ustawa z dnia r, Kodeks cywilny (Dz. U. z 1964 r. Nr 16, poz. 93) z późniejszymi zmianami, Ustawa z dnia r., Prawo Bankowe (Dz. U. z 2002 r., Nr 72, poz. 665) z późniejszymi zmianami, Ustawa z dnia 27 marca 2003r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. z 2003 r. Nr 80, poz. 717) z późniejszymi zmianami, Ustawa z 6 lipca 1982r. o księgach wieczystych i hipotece (Dz. U. z 2001r., Nr 124, poz. 1361) z późniejszymi zmianami, Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia roku w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. z 2004 r. Nr 207 poz. 2109) z późniejszymi zmianami, 2.3 Podstawy metodologiczne Wartość rynkowa nieruchomości Ewa Kucharska Stasiak, Warszawa 2000r., Materiały szkoleniowe Seminarium dla rzeczoznawców, program PFSRM, System i procedury szacowania nieruchomości, Ryszard Cymerman, Andrzej Hopfer, ZCO, Zielona Góra 2001, Wycena nieruchomości, pod. Red. Prof. Zw. Dr hab. Józefa Hozera, Uniwersytet Szczeciński, Szczecin 2006r., Ile jest warta nieruchomość, Elżbieta Mączyńska, Mieczysław Prystupa, Kazimierz Rygiel, Poltext, 2004 Szacowanie nieruchomości, Jerzy Dydenko, Wolters Kluwer, 2006

5 5 Określanie wartości rynkowej nieruchomości, pod red. Sabiny Źróbek, Wyd. UW-M, Olsztyn 2002, Powszechne Krajowe Zasady Wyceny Materiały źródłowe Księga wieczysta gruntowa WA5M/ /3, Wypis i wyrys z ewidencji gruntów, Dane z Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego, Wywiad terenowy i oględziny z dn r., Dane o cenach transakcyjnych, Informacje uzyskane w terenowych jednostkach administracji, Inne dane i informacje otrzymane od zlecającego, Informacje i dane własne autora opracowania. 2.4 Daty istotne dla wyceny Data sporządzenia operatu szacunkowego r. Data, na którą określono wartość przedmiotu wyceny r. Data, na która określono stan przedmiotu wyceny r. Data dokonania oględzin r. 3 OPIS I OKREŚLENIE STANU NIERUCHOMOŚCI 3.1 Stan prawny nieruchomości Księga wieczysta Sprawy własnościowe nieruchomości uregulowane są w księdze wieczystej KW nr WA5M/ /3, prowadzonej przez Sąd Rejonowy w Piasecznie, IV Wydział Ksiąg Wieczystych. Stan prawny nieruchomości ustalono w dn r. w oparciu o wgląd do elektronicznego systemu KW i przedstawia się on następująco: Typ księgi : nieruchomość gruntowa DZIAŁ I-O OZNACZENIE NIERUCHOMOŚCI : Województwo: mazowieckie Powiat: piaseczyński Gmina: Prażmów Miejscowość: Nowy Prażmów Nr działki: 215/2, obręb 0018 Nowy Prażmów, R- grunty orne, Obszar: 0,5800 ha DZIAŁ I-SP SPIS PRAW ZWIĄZANYCH Z NIERUCHOMOŚCIĄ : Brak wpisu DZIAŁ II WŁASNOŚĆ : udział 1/1 VINSON CAPITAL SPÓŁKA AKCYJNA z siedzibą w Warszawie DZIAŁ III PRAWA, ROSZCZENIA I OGRANICZENIA : Brak wpisu. DZIAŁ IV HIPOTEKA : Brak wpisu Oznaczenie w ewidencji gruntów Województwo Powiat Jednostka ewidencyjna Obręb mazowieckie piaseczyński _2, Prażmów 0018 Nowy Prażmów

6 6 Jednostka rejestrowa G.474 Arkusz 1 Nr działki 215/2 Powierzchnia (ha) 0,5800 Ozn. Użytków i pow. ( ha) LZ-RV -0,1000 ŁV 0,2400 RVI 0,2400 Kw. Nr WA5M/ / Stan otoczenia nieruchomości, wielkość, charakter i stopień zurbanizowania miejscowości. Powiat piaseczyński- powiat w Polsce w województwie mazowieckim, z siedzibą w Piasecznie. Jeden z najbogatszych i najlepiej rozwijających się powiatów w Polsce. Składa się z sześciu gmin: gmina miejsko-wiejska Góra Kalwaria, gmina miejsko-wiejska Konstancin-Jeziorna, gmina miejsko-wiejska Piaseczno, gmina miejsko-wiejska Tarczyn, gmina wiejska Lesznowola, gmina wiejska Prażmów. W skład powiatu wchodzą 4 miasta: Góra Kalwaria, Konstancin-Jeziorna, Piaseczno i Tarczyn oraz 223 wsie. Powiat piaseczyński leży w centralnej części województwa mazowieckiego. Od północy graniczy z Warszawą, od wschodu przez Wisłę z powiatem otwockim, od południa z powiatem grójeckim, a od zachodu z powiatem pruszkowskim Gmina Prażmów położona jest w południowej części powiatu. Rozległe tereny leśne Chojnowskiego Parku Krajobrazowego, malownicze wsie i dolina rzeki Jeziorki sprawiają, że gmina stanowi naturalne zaplecze wypoczynku dla mieszkańców zurbanizowanych okolic Piaseczna. Powierzchnia gminy wynosi 86,11 km2. Zamieszkuje ją ok 9 tys. mieszkańców (stan na 2008r). W skład gminy wchodzi 27 sołectw. Do niedawna podstawową funkcją gminy było rolnictwo. Bliskość aglomeracji warszawskiej i rozwój gospodarczy powiatu piaseczyńskiego powoduje, że coraz więcej mieszkańców znajduje zatrudnienie poza rolnictwem. Dynamicznie rozwija się indywidualne budownictwo mieszkaniowe. Szczególnym zainteresowaniem inwestorów cieszą się miejscowości w północnej i wschodniej części gminy, zwłaszcza te położone w bezpośrednim sąsiedztwie linii kolejowej do Warszawy.

7 7 Na terenie gminy nie ma dużych, uciążliwych zakładów przemysłowych. Rozwijają się natomiast mniejsze firmy produkcyjne i handlowe, a także usługi. Zarejestrowanych jest ok 600 podmiotów gospodarczych. Nowy Prażmów wieś w Polsce położona w województwie mazowieckim, w powiecie piaseczyńskim, w gminie Prażmów. W latach miejscowość administracyjnie należała do województwa warszawskiego. Miejscowość posiada dobre predyspozycje dla rozwoju zabudowy mieszkaniowej. Położona jest w niedalekiej odległości od większego miasta, z dobrym połączeniem komunikacyjnym. Przedmiotowa miejscowość 3.3 Stan techniczno użytkowy Wyceniana działka nr ewid. 215/2 stanowi nieruchomość gruntową, która położona jest w trzeciej linii zabudowy od ulicy Akacjowej (o nawierzchni asfaltowej) Dojazd do nieruchomości poprzez drogę gruntową (dz. nr 227- droga gminna) oraz drogą wewnętrzną (dz. 215/3 i 215/9 -działki we władaniu osób fizycznych). Działka graniczy z gruntami zabudowanymi i niezabudowanymi. Kształt działki jest regularny zbliżony do prostokąta. Położenie nieruchomości w odniesieniu względem miasta powiatowego dobre. Na działce znajduje się budynek rekreacyjny ujawniony w ewidencji gruntów i budynków, o konstrukcji drewnianej, w złym stanie technicznym (do remontu lub rozbiórki). Niewielka część działki porośnięta jest drzewami. Na działce znajduje się elektryczność. W drodze znajduje się następująca infrastruktura: wodociąg gminny. 3.4 Stan zagospodarowania. Działka na dzień oględzin jest porośnięta trawą i pojedynczymi drzewami, oraz w zachodniej części niewielką enklawą zadrzewień. Działka częściowo ogrodzona ogrodzeniem z siatki. 4 Uwarunkowania planistyczne. Nieruchomość będąca przedmiotem wyceny położona jest na terenie objętym miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego.

8 8 Zgodnie z uchwałą nr XXXII/383/2001 r. z dn r Rady Gminy Prażmów w sprawie uchwalenia zmiany Miejscowego Planu Ogólnego Zagospodarowania Przestrzennego północnej części gminy Prażmów, działka 215/2 położona jest na terenie przeznaczonym w planie pod strefę mieszkaniowo usługową o podstawowym przeznaczeniu pod budownictwo mieszkaniowe jednorodzinne (M) z niewielką enklawa zadrzewień. Działka położona jest w obszarze Chronionego Krajobrazu i w otulinie Chojnowskiego Parku Krajobrazowego. Od północnej strony linii kolejowej Skierniewice Łuków znajduje się projektowana lokalizacja autostrady 1KDA. 5 ZASTOSOWANA PROCEDURA SZACOWANIA 5.1 Przyjęta wartość rynkowa oraz podejście, metoda i technika W niniejszym operacie określono wartość rynkową dla najkorzystniejszego sposobu użytkowania WR nieruchomości gruntowej. Przy określeniu wartości brano pod uwagę całokształt okoliczności występujących w trakcie eksponowania nieruchomości na rynku, wykonania odpowiedniego marketingu i negocjowania cen sprzedaży. Wybór określonego podejścia, metody i techniki uzależniono od wielu czynników, a w szczególności od: celu wyceny, rodzaju i położenia nieruchomości, funkcji wyznaczonej w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego, stopnia wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej, stanu zagospodarowania, dostępności danych o cenach nieruchomości podobnych (ilość i rodzaj możliwych do wykorzystania danych zebranych na rynku nieruchomości). Mając na uwadze obowiązujące przepisy prawne oraz zachowanie się rynku lokalnego nieruchomości do oszacowania wartości nieruchomości zastosowano: Podejście Wartość rynkowa WR Porównawcze Metoda Korygowania ceny średniej Rodzaj wartości rynkowej ustalony został zgodnie z przepisami prawa oraz Powszechnymi Krajowymi Zasadami Wyceny Wartość rynkowa nieruchomości. Zgodnie z rt. 151 Ustawy o gospodarce nieruchomościami wartość rynkowa nieruchomości stanowi najbardziej prawdopodobna jej cena możliwa do uzyskania na rynku, określona z uwzględnieniem cen transakcyjnych przy przyjęciu następujących założeń: strony umowy były od siebie niezależne, nie działały w sytuacji przymusowej oraz miały stanowczy zamiar zawarcia umowy, upłynął czas niezbędny do wyeksponowania nieruchomości na rynku i do wynegocjowania warunków umowy. Powszechne Krajowe Zasady Wyceny Krajowy Standard Wyceny Podstawowy nr 1 pt. Wartość rynkowa i wartość odtworzeniowa (KSWP1) interpretują definicję wartości rynkowej: - Pojęcie najbardziej prawdopodobna jej cena oznacza wyrażoną w pieniądzu kwotę, którą, rozsądnie biorąc, można uzyskać w transakcji rynkowej w dniu, na który wartość została określona. Jest to najlepsza cena, którą, rozsądnie rzecz biorąc, może uzyskać sprzedawca oraz najbardziej korzystna cena, którą, rozsądnie rzecz biorąc, zgodzi się zapłacić kupujący. Kwota ta nie dotyczy ceny, która została podwyższona lub obniżona ze względu na szczególne warunki lub okoliczności, takie jak np. sprzedaż z bonifikatą. - Pojęcie możliwa do uzyskania na rynku oznacza, iż wartość nieruchomości jest wielkością szacowaną, a nie kwotą z góry ściśle określoną lub faktycznie zapłaconą ceną. Jest to hipotetyczna cena, za którą w dniu wyceny można zawrzeć transakcję odpowiadającą wszystkim wymogom definicji wartości rynkowej. - Pojęcie w dniu wyceny stawia wymóg, aby wartość rynkowa była właściwa w danym momencie, na który została określona. Może to być data opracowania operatu szacunkowego lub wcześniejsza. Wartość podana w operacie szacunkowym odzwierciedla stan rynku oraz uwarunkowania istniejące w dniu wyceny, a nie w dniu wcześniejszym lub późniejszym. W definicji zakłada się także jednoczesne zawarcie i wykonanie umowy. W celu określenia wartości rynkowej rzeczoznawca majątkowy powinien ustalić sposób najkorzystniejszego lub najbardziej prawdopodobnego użytkowania nieruchomości. Użytkowanie to może stanowić kontynuację aktualnego sposobu użytkowania lub może polegać na innym sposobie jej użytkowania. Wyboru sposobu użytkowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy uwzględniając przepisy prawa, cel wyceny, stan i przeznaczenie nieruchomości oraz stan rynku. W przypadku niniejszej wyceny sposób najkorzystniejszego użytkowania stanowi kontynuacje aktualnego sposobu użytkowania. Sposób najkorzystniejszego użytkowania oznacza najbardziej prawdopodobne wykorzystanie nieruchomości, które jest fizycznie możliwe, odpowiednio uzasadnione, prawnie dopuszczalne, ekonomicznie opłacalne i zapewniające najwyższą wartość wycenianej nieruchomości.

9 9 W przypadku przedmiotowej nieruchomości aktualny sposób wykorzystania jest zarazem najbardziej korzystnym sposobem użytkowania. Wartość rynkowa może być określona przy zastosowaniu podejścia porównawczego, podejścia dochodowego i podejścia mieszanego z wykorzystaniem danych rynkowych odpowiednich do zastosowanej metody wyceny, w szczególności dotyczących cen, dochodów, stóp zwrotu i kosztów. Wartość rynkową nieruchomości określa się bez uwzględnienia kosztów transakcji kupna sprzedaży oraz związanych z tą transakcją podatków i opłat Podejście porównawcze. Podejście porównawcze polega na określeniu wartości nieruchomości przy założeniu, że wartość ta odpowiada cenom uzyskanym za nieruchomości podobne, które były przedmiotem obrotu rynkowego. Wartość nieruchomości koryguje się ze względu na cechy różniące te nieruchomości i ustala się z uwzględnieniem zmian poziomu cen wskutek upływu czasu. Podejście to stosuje się, gdy znane są dane o cenach nieruchomości podobnych do wycenianej i ich cechach. Nieruchomość wycenianą porównuje się z nieruchomościami podobnymi /porównywalnymi/ o znanych cenach transakcyjnych, z uwzględnieniem cech fizycznych, ekonomicznych i środowiskowych. Przedmiot wyceny jest porównywany z nieruchomościami porównywalnymi w rozumieniu potencjalnego, typowo poinformowanego nabywcy. Stosuje się je, jeżeli znane są ceny nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej. Jedną z preferowanych (wg. Powszechnych Krajowych Zasad Wyceny) metod stosowanych w podejściu porównawczym jest metoda korygowania ceny średniej, która polega na określeniu wartości rynkowej wycenianej nieruchomości na podstawie zbioru, co najmniej kilkunastu nieruchomości reprezentatywnych wziętych do porównań, które to nieruchomości były przedmiotem transakcji sprzedaży. Pod pojęciem nieruchomości reprezentatywnych rozumie się nieruchomości będące przedmiotem obrotu rynkowego, charakteryzujące się w szczególności podobnym rodzajem i przeznaczeniem w planie miejscowym. Do określenia wartości rynkowej nieruchomości dochodzi się w drodze korekty średniej ceny rynkowej uzyskanej z tego zbioru, współczynnikami przypisanymi odpowiednim cechom rynkowym nieruchomości. Charakter nieruchomości wycenianej, pozwala zastosować podejście porównawcze, gdyż spełnione są trzy główne warunki: rynek jest w miarę stabilny, odnotowano na rynku odpowiednią ilość transakcji nieruchomości o podobnych cechach, co nieruchomość wyceniana, nieruchomości podobne były przedmiotem obrotu na rynku w okresie dwóch ostatnich lat Procedura szacowania. Metoda korygowania ceny średniej: 1) Określenie rynku lokalnego poprzez ustalenie jego rodzaju, obszaru oraz okresu badania cen transakcyjnych, 2) Ustalenie rodzaju i liczby cech rynkowych wpływających na poziom cen oraz określenie ich wag, 3) Charakterystyka wycenianej nieruchomości z wyeksponowaniem jej cech rynkowych, 4) Opis nieruchomości i ich cech rynkowych, odpowiednio dla nieruchomości o cenie minimalnej Cmin i maksymalnej Cmax, w przyjętym zbiorze, 5) Określenie średniej arytmetycznej ceny dla próbki reprezentatywnej - Cśr, 6) Obliczenie brzegowych wartości sumy współczynników korygujących - [ Cmin/ Cśr ; Cmax / Cśr ], 7) Określenie wag cech rynkowych oraz obliczenie zakresu poszczególnych współczynników korygujących, 8) Określenie wartości współczynników korygujących dla wycenianej nieruchomości, 9) Określenie wartości rynkowej wycenianej nieruchomości wg formuły: WR = Cśr x å ui ; gdzie : ui - oznacza wartość współczynników odzwierciedlających ocenę nieruchomości w aspekcie cech rynkowych, W metodzie korygowania ceny średniej sposób określenia wag cech rynkowych wymaga przyjęcia założenia, że: A/. Wartość rynkowa nieruchomości będącej przedmiotem wyceny mieści się pomiędzy ceną minimalną (Cmin) a ceną maksymalną (Cmax), jakie znajdują się w zbiorze przyjętym przez rzeczoznawcę, B/. Przy przyjęciu powyższych warunków brzegowych zastosować należy w procesie szacowania nieruchomości metodę interpolacji, C/. W przypadku, gdy wyceniana nieruchomość posiada cechy rynkowe korzystniejsze od cech nieruchomości o cenie maksymalnej, lub gorsze od cech nieruchomości o cenie minimalnej, należy zastosować metodę ekstrapolacji.

10 10 6 ANALIZA I CHARAKTERYSTYKA RYNKU NIERUCHOMOŚCI 6.1 Charakterystyka rynku Obszar rynku Obszar rynku lokalnego analizowany w przedmiotowej wycenie obejmuje gminę Prażmów, gdzie znajdują się działki podobne pod względem charakteru oraz przeznaczenia. 6.2 Rodzaj rynku lokalnego Rodzaj rynku przyjętego do wyceny uwarunkowany jest typem wycenianej nieruchomości. W przypadku przedmiotowej wyceny, jest to rynek nieruchomości gruntowych niezabudowanych przeznaczonych pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną. 6.3 Okres badania cen Dla potrzeb przedmiotowej wyceny monitorowaniem cen objęto okres do 2 lat poprzedzających datę wyceny. 6.4 Analiza rynku Analizowano transakcje w obrębie gminy Prażmów. Analizowany rynek jest dobrze rozwinięty. Na przestrzeni ostatnich dwóch lat odnotowano około 100 transakcji kupna sprzedaży nieruchomości gruntowych niezabudowanych przeznaczonych pod budownictwo jednorodzinne. Były to transakcje zawarte w wyniku transakcji wolnorynkowych oraz przetargowych, w większości między osobami fizycznymi. Informacje o transakcjach uzyskano z aktów notarialnych dostępnych w wydziale ewidencji gruntów Starostwa w Piasecznie. Oceny preferencji kupujących dokonano na podstawie analizy rynku, informacji z biur obrotu nieruchomościami oraz prasy lokalnej. W poniższej analizie skupiono się na analizie gruntów przeznaczonych pod budownictwo jednorodzinne. Na terenie gminy występują również transakcje gruntami rolnymi i leśnymi, nie objęte analizą. Grunty przeznaczone pod budownictwo jednorodzinne stanowią największą grupę transakcji. Tłumaczyć to należy faktem, że na terenie gminy są intensywnie urbanizujące się tereny, atrakcyjne do osiedlenia się. Najbardziej atrakcyjne miejscowości wśród występujących w gminie to Łoś, Ustanów, Gabryelin i Nowy Prażmów oraz Prażmowie. Najwięcej transakcji w 2012 i 2013 roku odnotowano w powyższych miejscowościach, co przedstawia poniższy graf; Największą liczbę stanowią transakcje w miejscowości Łoś, Gabryelin, Ławki i Ustanów. Ceny średnie jednostkowe dla miejscowości badanych wskazują, że najwyższe ceny w gminie osiągane są w miejscowości Ustanów. Na kolejnych miejscach są miejscowość Jeziórko Ustanówek, Łoś, Nowy Prażmów Gabryelin. Pokazuje to poniższy graf:

11 11 Są to średnie ceny dla danej miejscowości nie korygowana o trend cenowy oraz cechy różnicujące nieruchomości. Najwyższe ceny osiągają miejscowości w północno zachodniej części gminy, powyżej 100zł/m 2 Ustanów i Jeziórko Ustanówek. Druga grupa w kolejności to miejscowości zlokalizowane przy trasie Prażmów - Piaseczno w zachodniej części gminy. Są to miejscowości, z łatwym dojazdem do Piaseczna i tym należy tłumaczyć wyższe ceny w tych miejscowościach. Badając przekrój cen dla nieruchomości niezabudowanych daje się zauważyć, że po gwałtownym wzroście cen w latach obecnie nastąpiła stabilizacja cenowa, z tendencją małego spadku cen. W badanym okresie dla analizowanego rynku stwierdzono mały wpływ czasu na zmianę wartości nieruchomości. Wymiar względny trendu (%)/rok wynosi 7,81 % i można go określić jako lekko malejący W związku z powyższym ceny transakcyjne skorygowano trendem czasowym W analizie skupiono się na wytypowaniu działek najbardziej podobnych do wycenianej, położonych w podobnych odległościach od głównych tras komunikacyjnych, porównywalnych do wycenianej działki. Skupiono się na miejscowościach położonych w odległości do 10 km od wycenianej działki, położnych w zachodniej części gminy i transakcjach od zawartych od początku 2013r. Z próbki zebranych transakcji zanotowanych na badanym terenie usunięto transakcje o charakterze nierynkowym i transakcje niewiarygodne, skrajnie odbiegające od przeciętnych cen rynkowych uzyskiwanych na analizowanym rynku lokalnym. Wytypowano 16 działek.

12 12 L.p. Data Miejscowość P.dz. (m²) Cena transakcyjna (zł) Cena 1 m² (zł) Cena 1 m² (zł) zaktualizowana Prażmów ,17 73, Nowy Prażmów ,00 74, Łoś ,97 75, Prażmów ,25 77, Łoś ,00 95, Łoś ,67 111, Nowy Prażmów ,00 105, Łoś ,18 114, Łoś ,16 71, Łoś ,31 73, Nowy Prażmów ,33 76, Łoś ,50 61, Łoś ,17 53, Nowy Prażmów ,87 95, Łoś ,00 98, Nowy Prażmów ,57 82,77 Można je podzielić na działki, które znajdują się w centralnych częściach miejscowości wśród zwartej zabudowy mieszkaniowej, w bliskiej odległości np. sklepu lub przystanku autobusowego i działki położone na obrzeżach miejscowości wśród zabudowy rozproszonej, położone w drugiej lub trzeciej linii zabudowy. W sprzedaży dominują działki o powierzchni do ok m 2.,. działek powyżej 2000 jest mniej i osiągają niższe ceny jednostkowe za m 2. Średnia cena jednostkowa dla działek niezabudowanych na analizowanym rynku na analizowanym obszarze wynosi ok. 83 zł/m 2. Wyższe ceny jednostkowe osiągają grunty w centrum miejscowości, z lepszym dostępem do infrastruktury technicznej o dobrym dojeździe. Największe znaczenia w kształtowaniu ceny ma lokalizacja oraz wielkość działki. Widać wyraźnie, że wyższe ceny jednostkowe uzyskują działki o mniejszej powierzchni. Badanie i wnikliwa analiza rynku lokalnego (preferencje rynkowe potencjalnych nabywców oraz badania sondażowo-ankietowe), interesującego nas typu nieruchomości niezabudowanych wykazała, że na ceny rynkowe wpływają następujące cechy nieruchomości, które wraz z ich gradacją przedstawiono w tabeli poniżej: Nieruchomości gruntowe niezabudowane (pod zabudowę zagrodową) RODZAJ I GRADACJA CECHY WAGA CECH (%) I OPIS Lokalizacja ogólna 15% b. dobra Nieruchomość położona w miejscowości najbliżej miasta powiatowego dobra Nieruchomość położona w miejscowości w dalszej odległości od miasta powiatowego przeciętna Nieruchomość położona w najdalszej odległości miasta powiatowego Lokalizacja w strefie 15% Nieruchomość położona w najbliższej odległości w stosunku do centrum strefy, z b. dobra dobrym dostępem do np. sklepu lub przystanku komunikacji miejskiej, w pierwszej linii zabudowy dobra Nieruchomość położona na obrzeżach strefy, w drugiej linii zabudowy Powierzchnia działki 20% b. dobra Do 1500,00 m 2 dobra Od 1500,01 m 2 do 2500,00 m 2 przeciętna Powyżej 2500,01 m 2

13 13 Dostęp do infrastruktury technicznej 20 % b. dobry W drodze wszystkie media (prąd, kanalizacja, wodociąg,)/ działka uzbrojona dobry W drodze brak dostępu do kanalizacji (woda i prąd jest) przeciętny Działka z gorszym dostępem do infrastruktury (w drodze prąd) Kształt 10% korzystny Kształt działki regularny, zbliżony do prostokąta lub kwadratu, mniej korzystny Kształt działki mniej regularny np. wydłużony prostokąt niekorzystny Kształt nieregularny, Dojazd 10% b. dobry Droga asfaltowa dobry Droga gruntowa Możliwości inwestycyjne 10 % Bardzo dobre Bardzo dobre możliwości zagospodarowania działki, w całości z możliwością wykorzystana pod zabudowę Dobre Występują pewne ograniczenia w zagospodarowaniu działki, np. występowanie zadrzewień, budynek do rozbiórki (koszty na rozbiórkę) Założenia przyjęte do analizy : jednostką odniesienia jest 1 m 2 powierzchni gruntu, do analizy wybrano kilkanaście z rejonu porównywalnego, które łącznie z nieruchomością wycenianą, zostały przeanalizowane pod kątem cech rynkowych różniących te nieruchomości, dla wybranych transakcji określono następujące wartości: działki niezabudowane Cena min 53,24 Cena średnia 83,83 Cena max 114,36 7 OKREŚLENIE WARTOŚCI RYNKOWEJ NIERUCHOMOŚCI 7.1 Określenie wartości rynkowej. Obiekty porównawcze (które były przedmiotem obrotu na przyjętym obszarze rynku lokalnego w monitorowanym czasie) wybrano spośród nieruchomości podobnych. Obiekty te zostały zakwalifikowane jako najbardziej podobne, pod kątem cech rynkowych, do przedmiotu wyceny. Dane dotyczące cech tych nieruchomości (cechy którymi różnią się nieruchomości względem siebie i nieruchomością wycenianą) mające wpływ na ceny rynkowe, na analizowanym obszarze, wykorzystano do obliczenia poprawek (w postaci procentowego i kwotowego wpływu na wartość 1 m 2 nieruchomości wycenianej). Na dzień oględzin na działce znajduje się budynek rekreacyjny w złym stanie technicznym (do rozbiórki lub remontu). Jest to budynek o konstrukcji drewnianej, o ścianach z dykty, pokryty papą. Budynek o wymiarach (pomiar w terenie) 7,2 m *5,0 m. Budynek nie wpływa na wartość nieruchomości, a koszty jego rozbiórki są minimalne. Stąd w wycenie uwzględniono to w cesze możliwości inwestycyjne (jako koszty uwolnienia gruntu od obiektu w stanie do rozbiórki) Wartość rynkowa nieruchomości C śr WR = P U 2 i m

14 14 gdzie: WR - wartość rynkowa nieruchomości P - powierzchnia 5800 m 2 C śr = 83,83 zł/m 2 2 m Ui = 0,836 WR = 5800 m 2 83,83 zł/m 2 0,836 = ,00 zł, WR = ,00 zł Słownie złotych: czterysta sześć tysięcy czterysta sześćdziesiąt cztery 8 WYNIK KOŃCOWY WYCENY Niniejszy operat sporządzono w celu określenia wartości rynkowej nieruchomości gruntowej. Z uwagi na rodzaj przedmiotu wyceny, sposób użytkowania, cechy fizyczne i rynkowe, jak również zalecenia Powszechnych Krajowych Zasad Wyceny - określona wartość, to wartość rynkowa dla najkorzystniejszego sposobu użytkowania oszacowana przy użyciu podejścia porównawczego, metody korygowania ceny średniej. Dla potrzeb wyceny określono obszar i rodzaj rynku lokalnego, skąd powzięto informacje, a następnie poddano je analizie, w wyniku, której ustalono i wyliczono wartość rynkową na poziomie: - WR według stanu na dzień wyceny ,00 zł, Wartość rynkowa nieruchomości określona została na podstawie wnikliwej analizy rynku lokalnego, danych zawartych w aktach notarialnych (dostępnych do dnia wyceny), danych z lokalnych biur obrotu nieruchomościami, a także w oparciu o cechy wycenianej nieruchomości i przyjęte założenia. 9 KLAUZULE I USTALENIA DODATKOWE 9.1 Klauzule. Operat sporządzono w oparciu o dane zgromadzone w trakcie wizji terenowej, dokumenty dostarczone przez zamawiającego, informacje uzyskane z jednostek administracji terenowych i obrotu nieruchomościami o cenach transakcyjnych nieruchomości podobnych do wycenianej, Ustalona wartość nieruchomości wynika z aktualnego poziomu cen i może ulec zmianie w czasie, Zakłada się, że nie ukryto żadnych faktów, które mogłyby mieć wpływ na wartość wycenianej nieruchomości. Rzeczoznawca nie ponosi odpowiedzialności za stan prawny nieruchomości, Przedstawione prawa do nieruchomości uznano za wiarygodne i nie podlegały one odrębnemu badaniu, Operat nie może być wykorzystany do żadnego innego celu niż określony w celu szacowania, Operat sporządzono w jednym egzemplarzu, Oszacowana wartość nieruchomości nie zawiera podatku VAT, Niniejszy operat szacunkowy sporządzony został zgodnie z przepisami prawa i Powszechnymi Krajowymi Zasadami Wyceny opracowanymi przez Polską Federację Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych, a także zgodnie ze stanem faktycznym i prawnym. 9.2 Ustalenia dodatkowe. Wynikiem przeprowadzonych obliczeń i analiz było ustalenie wartości rynkowej nieruchomości dla przyjętego celu, Cechy wpływające na wartość rynkową nieruchomości zostały uwzględnione przy sporządzaniu niniejszego operatu, Oszacowana wartość została oparta na wnikliwej analizie rynku lokalnego i danych transakcyjnych zawartych w aktach notarialnych udostępnionych przez Urzędy Starostw, danych z lokalnych biur

15 15 obrotu nieruchomościami oraz przyjęte przez wyceniającego założenia, Podana wartość nieruchomości, zdaniem autora wyceny jest rynkowa i taka powinna zostać uwzględniona w przyjętym celu. 10 ZAŁĄCZNIKI Tabela wyceny nieruchomości Notatka weryfikacyjna z księgi wieczystej Dokumentacja fotograficzna Wypis i wyrys z ewidencji gruntów 11 AUTOR OPRACOWANIA Autor opracowania Pieczęć i podpis Rzeczoznawca Majątkowy Agnieszka Rybka Nr uprawnień 5167 Mińsk Mazowiecki, dnia 28 stycznia 2014 r.

16 NOTATKA Z WERYFIKACJI KSIĘGI WIECZYSTEJ W DNIU 27 STYCZNIA 2014 R. PRZEPROWADZIŁAM WERYFIKACJĘ KSIĘGI WIECZYSTEJ NR WA5M/ /3 PROWADZONEJ PRZEZ SĄD REJONOWY W PIASECZNIE, IV WYDZIAŁ KSIĄG WIECZYSTYCH I STWIERDZIŁAM, ŻE ZAWIERA ONA NASTĘPUJĄCE WPISY: DZIAŁ I-O OZNACZENIE NIERUCHOMOŚCI : WOJEWÓDZTWO: MAZOWIECKIE POWIAT: PIASECZYŃSKI GMINA: PRAŻMÓW MIEJSCOWOŚĆ: NOWY PRAŻMÓW NR DZIAŁKI: 215/2, OBRĘB 0018 NOWY PRAŻMÓW, R- GRUNTY ORNE, OBSZAR: 0,5800 HA DZIAŁ I-SP SPIS PRAW ZWIĄZANYCH Z NIERUCHOMOŚCIĄ : BRAK WPISU DZIAŁ II WŁASNOŚĆ : UDZIAŁ 1/1 VINSON CAPITAL SPÓŁKA AKCYJNA Z SIEDZIBĄ W WARSZAWIE DZIAŁ III PRAWA, ROSZCZENIA I OGRANICZENIA : BRAK WPISU. DZIAŁ IV HIPOTEKA : BRAK WPISU DO W/W KSIĘGI WIECZYSTEJ NIE ZŁOŻONO NOWYCH WNIOSKÓW. Data Podpis weryfikatora Mińsk Maz., r.

17 DOKUMENTACJA FOTOGRAFICZNA DROGA DOJAZDOWA I OTOCZENIE WYCENIANA NIERUCHOMOŚĆ

18 L.p. Data Miejscowość P.dz. (m²) Cena transakcyjna (zł) Cena 1 m² (zł) Cena 1 m² (zł) zaktualizowana Prażmów ,17 73, Nowy Prażmów ,00 74, Łoś ,97 75, Prażmów ,25 77, Łoś ,00 95, Łoś ,67 111, Nowy Prażmów ,00 105, Łoś ,18 114, Łoś ,16 71, Łoś ,31 73, Nowy Prażmów ,33 76, Łoś ,50 61, Łoś ,17 53, Nowy Prażmów ,87 95, Łoś ,00 98, Nowy Prażmów ,57 82,77 ŚREDNIA CENA TRANSAKCYJNA (zł/m² ) 86,82 83,83

19 Cena min Cena średnia Cena max 53,24 83,83 114,36 Data styczeń 14 zakres współczynników 0,635 SUi 1,364 Działka gruntu nr ewid. 215/2 l.p. Rodzaj cechy Waga w % Zakres współczynników korygujących Wartość współczynnika Ui 1. Lokalizacja ogólna 15 0,094-0,205 0, Lokalizacja szczegółowa 15 0,095 0,205 0, Powierzchnia działki 20 0,127-0,273 0,127 WR ,00 4. Dostęp do infrastruktury 20 0,127-0,273 0,200 Powierzchnia działki 5. Kształt 10 0,064-0,136 0,136 Wartość 1 m 2 70,08 6. Możliwości inwestycyjne 10 0,064 0,136 0, Jakość drogi dojazdowej 10 0,064-0,136 0,064 SUMA 100 0,635-1,364 0, ,00 Lokalizacja ogólna bardzo dobra dobra przeciętna 0,205 0, ,094 Lokalizacja szczegółowa bardzo dobra dobra 0,205 0,095 + Powierzchnia działki do 1500 od 1500 do 2500 powyżej ,273 0,200 0,127 + Dostęp do infrastruktury korzystny mniej korzystny niekorzystny Kształt korzystny mniej korzystny niekorzystny 0,273 0, ,127 0, ,100 0,064 Możliwości inwestycyjne b. dobre dobre 0,136 0,064 +