METODYKA WYCENY NIERUCHOMOŚCI

Transkrypt

1 METODYKA WYCENY NIERUCHOMOŚCI MATERIAŁY DYDAKTYCZNE Poznań, styczeń 2013r. 1

2 SPIS TREŚCI Spis treści 1. Metodyka wyceny nieruchomości w Polsce Podstawy prawne metodyki wyceny nieruchomości Zasady wyceny nieruchomości w Polsce Podejścia, metody i techniki w wycenie nieruchomości Podejście porównawcze Założenia ogólne Metoda porównywania parami oraz korygowania ceny średniej Metoda analizy statystycznej rynku Podejście dochodowe Metody w podejściu dochodowym Metoda inwestycyjna Metoda zysków Techniki w podejściu dochodowym Stopa kapitalizacji i stopa dyskontowa Technika kapitalizacji prostej Technika dyskontowania strumieni dochodów Podejście kosztowe Założenia ogólne Metody i techniki w podejściu kosztowym Podejście mieszane Metoda pozostałościowa Metoda kosztów likwidacji Metoda wskaźników szacunkowych gruntu

3 1. Metodyka wyceny nieruchomości w Polsce 1.1 Podstawy prawne metodyki wyceny nieruchomości Regulacje prawne metodyki wyceny nieruchomości w Polsce zostały uregulowane w odpowiednich przepisach prawnych oraz w standardów zawodowych, takich jak: Ustawa z dnia roku o gospodarce nieruchomościami, Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 roku w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego, Standardy zawodowe rzeczoznawców majątkowych. Podstawowym aktem prawnym odnoszącym się w szerokim zakresie do problematyki związanej z określaniem wartości nieruchomości jest Ustawa o gospodarce nieruchomościami. W rozdziale I działu IV w/w ustawy, zatytułowanym określanie wartości nieruchomości, zostały zawarte między innymi definicje podejść stosowanych w procesie wyceny czy też wartości możliwych do określenia. Przepisy tego rozdziału mają zastosowanie do wszystkich nieruchomości, bez względu na: ich rodzaj, położenie i przeznaczenie, podmiot własności i cel wyceny, z wyłączeniem określania wartości nieruchomości w związku z realizacją ustawy o scalaniu i wymianie gruntów. Aktem wykonawczym do Ustawy o gospodarce nieruchomościami jest Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 roku w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego. W tym rozporządzeniu sprecyzowane zostały rodzaje metod i technik wyceny nieruchomości, sposoby określania wartości nieruchomości, wartości nakładów i szkód na nieruchomości oraz sposób sporządzania, formę i treść operatu szacunkowego. Ponadto rzeczoznawcy majątkowi zobowiązani są do stosowania w procesie wyceny również standardów zawodowych (art. 175 ust.1 UoGN). Przez standardy zawodowe należy rozumieć reguły postępowania przy wykonywaniu zawodu rzeczoznawcy majątkowego (art. 4 pkt. 14 UoGN), tworzone przez organizacje zawodowe, którymi są stowarzyszenia lub związki stowarzyszeń zrzeszające osoby zawodowo wykonujące czynności rzeczoznawcy majątkowego (art. 4 pkt. 15 UoGN). Standardy zawodowe ustalane są przez organizacje zawodowe rzeczoznawców majątkowych w uzgodnieniu z ministrem właściwym do spraw budownictwa, lokalnego planowania i zagospodarowania przestrzennego oraz mieszkalnictwa. Komunikat o uzgodnieniu standardów zawodowych zamieszczany jest w Dzienniku Urzędowym ministra właściwego do spraw budownictwa, lokalnego planowania i zagospodarowania przestrzennego oraz mieszkalnictwa. 3

4 Polska Federacja Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych od 2008 roku pracuje nad nowym system norm zawodowych określonych jako Powszechne Krajowe Zasady Wyceny. System ten składa się z trzech podstawowych obszarów stanowiących przedłużenie i uzupełnienie istniejących regulacji prawnych. W skład opracowywanych dokumentów wchodzą: - standardy zawodowe w rozumieniu przepisów ustawy o gospodarce nieruchomościami, obejmujące Krajowe Standardy Wyceny (podstawowe i specjalistyczne), - noty interpretacyjne nie posiadające ustawowego statusu standardu oraz - zeszyty metodyczne. Aktualny stan formalno-prawny i struktura norm zawodowych przedstawiają się następująco: - Krajowe Standardy Wyceny - Podstawowe (KSWP): Wartość rynkowa i wartość odtworzeniowa (KWSP 1), Wartości inne niż wartość rynkowa (KSWP 2), Operat szacunkowy (KSWP 3). - Krajowe Standardy Wyceny - Specjalistyczne (KSWS): Wycena nieruchomości pozostawionych poza obecnymi granicami Rzeczpospolitej Polskiej, dla potrzeb realizacji prawa do rekompensaty (KSWS 1.1 jako jeden ze standardów wyceny dla celów publicznych), Wycena dla celów sprawozdań finansowych w rozumieniu ustawy o rachunkowości (KSWS 2), Wycena dla zabezpieczenia wierzytelności (KSWS 3 jako jedyny ze wszystkich standardów, uzgodniony dotychczas z ministrem właściwym do spraw budownictwa, gospodarki przestrzennej i mieszkaniowej Dz. Urz. Ministra Infrastruktury z r., Nr 1, poz. 1). - Noty Interpretacyjne (NI): Zastosowanie podejścia porównawczego w wycenie nieruchomości (NI 1), Zastosowanie podejścia dochodowego w wycenie nieruchomości (NI 2), Zastosowanie podejścia kosztowego w wycenie nieruchomości (NI 3, nota w przygotowaniu), Zastosowanie metody pozostałościowej w wycenie nieruchomości (NI 4), Wycena przedsiębiorstw (NI 5). - Tymczasowe Noty Interpretacyjne (TNI) tj. część standardów zawodowych z wydania VIII+ PFSRM pozostających nadal w znacznej mierze aktualnymi: III.3 Ustalenie stanu prawnego przedmiotu wyceny, III.4 Zasady ustalania zużycia, IV.1 Wpływ czynników 4

5 środowiskowych na wycenę nieruchomości, IV.4 Wybrane ograniczone prawa rzeczowe i zobowiązaniowe. Zasady wyceny, V.3 Wycena nieruchomości zabytkowych, V.4 Wycena nieruchomości rolnych, V.6 Wycena nieruchomości leśnych oraz zadrzewionych i zakrzewionych, V.7 Wycena nieruchomości gruntowych położonych na złożach kopalin, V.8 Zasady określania szkód spowodowanych budową infrastruktury podziemnej i naziemnej oraz VI.1 Wycena maszyn i urządzeń trwale związanych z nieruchomością. 1.2 Zasady wyceny nieruchomości w Polsce W myśl przepisów prawa wyceny nieruchomości w Polsce dokonywać mogą rzeczoznawcy majątkowi. W ramach procedur szacowania mogą określać wartość rynkową oraz odtworzeniową nieruchomości, a w odniesieniu do wartości katastralnej 1 szacować nieruchomości reprezentatywne dla poszczególnych rodzajów nieruchomości na obszarze danej gminy (art. 150 ust. 5 UoGN). W świetle ustawy o gospodarce nieruchomościami rzeczoznawca majątkowy to osoba fizyczna posiadająca uprawnienia zawodowe 2 w zakresie szacowania nieruchomości, nadane w trybie tej ustawy. Rzeczoznawca majątkowy dokonuje określania wartości nieruchomości, a także maszyn i urządzeń trwale związanych z nieruchomością. Ponadto rzeczoznawca majątkowy może sporządzać opracowania i ekspertyzy, nie stanowiące operatu szacunkowego, dotyczące między innymi: rynku nieruchomości oraz doradztwa w zakresie tego rynku, efektywności inwestowania w nieruchomości i ich rozwoju, skutków finansowych uchwalania lub zmiany planów miejscowych, oznaczania przedmiotu odrębnej własności lokali, bankowo-hipotecznej wartości nieruchomości, określania wartości nieruchomości na potrzeby indywidualnego inwestora, 1 Wartość katastralną nieruchomości stanowi wartość ustalona w procesie powszechnej taksacji nieruchomości. 2 Uprawnienia zawodowe w zakresie szacowania nieruchomości nadaje się osobie fizycznej, która: posiada pełną zdolność do czynności prawnych, nie była karana za przestępstwa przeciwko mieniu, dokumentom, za przestępstwa gospodarcze, za fałszowanie pieniędzy, papierów wartościowych, znaków urzędowych, za składanie fałszywych zeznań oraz za przestępstwa skarbowe, posiada wyższe wykształcenie magisterskie, ukończyła studia podyplomowe w zakresie wyceny nieruchomości (lub ukończyła studia wyższe, których program uwzględnia co najmniej minimalne wymogi programowe dla studiów podyplomowych w zakresie wyceny nieruchomości), odbyła praktykę zawodową w zakresie wyceny nieruchomości oraz przeszła z wynikiem pozytywnym postępowanie kwalifikacyjne, w tym złożyła egzamin dający uprawnienia w zakresie szacowania nieruchomości. 5

6 wyceny nieruchomości zaliczanych do inwestycji w rozumieniu przepisów o rachunkowości, wyceny nieruchomości jako środków trwałych jednostek w rozumieniu ustawy o rachunkowości. W procesie wyceny nieruchomości rzeczoznawca majątkowy wykorzystuje wszelkie, niezbędne i dostępne dane o nieruchomościach, zawarte w szczególności w (art. 155 UoGN): księgach wieczystych, katastrze nieruchomości, ewidencji sieci uzbrojenia terenu, ewidencji numeracji porządkowej nieruchomości, rejestrach zabytków, tabelach taksacyjnych i na mapach taksacyjnych tworzonych na podstawie art. 169, planach miejscowych, studiach uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy, decyzjach o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu oraz pozwoleniach na budowę, wykazach prowadzonych przez urzędy skarbowe, dokumentach będących w posiadaniu agencji, którym Skarb Państwa powierzył, w drodze ustaw, wykonywanie prawa własności i innych praw rzeczowych na jego rzecz, w aktach notarialnych znajdujących się w posiadaniu spółdzielni mieszkaniowych, dotyczących zbywania spółdzielczych praw do lokali, umowach, orzeczeniach, decyzjach i innych dokumentach, będących podstawą wpisu do ksiąg wieczystych, rejestrów wchodzących w skład operatu katastralnego, a także w wyciągach z operatów szacunkowych przekazywanych do katastru nieruchomości, świadectwie charakterystyki energetycznej budynku, lokalu mieszkalnego lub części budynku stanowiącej samodzielną całość techniczno-użytkową. Wykorzystane w procesie wyceny dane poświadczone przez rzeczoznawcę majątkowego, mogą mieć formę wypisów i wyrysów z dokumentów lub rejestrów. Zgodnie z art. 155 ust. 3 UoGN właściwe organy, agencje, spółdzielnie mieszkaniowe, sądy oraz urzędy skarbowe są obowiązane udostępniać rzeczoznawcom majątkowym dokumenty niezbędne przy szacowaniu wartości nieruchomości. Ponadto z mocy ustawy (UoGN art. 154 ust.1) rzeczoznawca majątkowy dokonuje wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie 6

7 miejscowym, stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych. Rzeczoznawca majątkowy jest zobowiązany do wykonywania swoich czynności zgodnie z zasadami wynikającymi z przepisów prawa i standardami zawodowymi, ze szczególną starannością właściwą dla zawodowego charakteru tych czynności oraz z zasadami etyki zawodowej, kierując się zasadą bezstronności w wycenie nieruchomości. Na rzeczoznawcy majątkowym spoczywa obowiązek stałego doskonalenia kwalifikacji zawodowych. Informacje uzyskane przez rzeczoznawcę majątkowego w związku z wykonywaniem zawodu stanowią tajemnicę zawodową. Ponadto rzeczoznawca majątkowy podlega obowiązkowemu ubezpieczeniu odpowiedzialności cywilnej za szkody wyrządzone w związku z wykonywaniem swoich czynności. 1.3 Podejścia, metody i techniki w wycenie nieruchomości Zgodnie z zapisami art. 152 pkt 2. UoGN wyceny nieruchomości dokonuje się przy zastosowaniu podejść: porównawczego, dochodowego, kosztowego albo mieszanego, zawierającego elementy podejść poprzednich odnoszących się do metodyki wyceny nieruchomości. Podział podejść w wycenie nieruchomości, jak również występujących metod i technik przedstawiono w tabeli 1. 7

8 Podejścia, metody i techniki wyceny nieruchomości Rodzaj podejścia, metody i techniki Rodzaj określanej wartości nieruchomości Podejście Metoda Technika porównywania parami Tabela 1 porównawcze korygowania ceny średniej analizy statystycznej rynku nie występują Wartość rynkowa dochodowe inwestycyjna kapitalizacji prostej dyskontowania strumieni dochodów kapitalizacji prostej zysków dyskontowania strumieni dochodów pozostałościowa nie występują mieszane kosztów likwidacji szczegółowa wskaźnikowa stawki szacunkowej gruntu nie występują kosztów odtworzenia szczegółowa elementów scalonych Wartość odtworzeniowa kosztowe wskaźnikowa szczegółowa kosztów zastąpienia elementów scalonych wskaźnikowa Źródło: Opracowanie własne na podstawie Rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U r., Nr 207, poz. 2109) Przy zastosowaniu podejścia porównawczego lub dochodowego określana jest wartość rynkowa nieruchomości 3. Jeżeli istniejące uwarunkowania nie pozwalają na zastosowanie podejścia porównawczego lub dochodowego, wartość rynkową nieruchomości określa się w podejściu mieszanym. Przy zastosowaniu podejścia kosztowego określana jest wartość odtworzeniową nieruchomości 4. 3 Wartość rynkową nieruchomości stanowi najbardziej prawdopodobna jej cena, możliwa do uzyskania na rynku, określona z uwzględnieniem cen transakcyjnych przy przyjęciu następujących założeń: strony umowy były od siebie niezależne, nie działały w sytuacji przymusowej oraz miały stanowczy zamiar zawarcia umowy; upłynął czas niezbędny do wyeksponowania nieruchomości na rynku i do wynegocjowania warunków umowy. 4 Wartość odtworzeniowa nieruchomości jest równa kosztom jej odtworzenia, z uwzględnieniem stopnia zużycia. 8

9 Pytania 1. Wymień podstawy prawne wyceny nieruchomości w Polsce 2. W jakich podejściach można określić wartość rynkową nieruchomości? 3. Z jakich informacji dotyczących nieruchomości powinien korzystać rzeczoznawca majątkowy? 4. Jakie opracowania może przygotowywać rzeczoznawca majątkowy? 5. Kto może zostać rzeczoznawcą majątkowym? Spis aktów prawnych Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 o gospodarce nieruchomościami (z późn. zmianami) UoGN Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego 9

10 2. Podejście porównawcze Istota podejścia porównawczego sprowadza się do porównania nieruchomości wycenianej z nieruchomościami podobnymi, które były przedmiotem obrotu rynkowego. Podejście porównawcze polega na określeniu wartości nieruchomości przy założeniu, że wartość ta odpowiada cenom, jakie uzyskano za nieruchomości podobne, które były przedmiotem obrotu rynkowego. Ceny te korygowane są ze względu na cechy różniące nieruchomości podobne od nieruchomości wycenianej oraz uwzględnia się zmiany poziomu cen wskutek upływu czasu. Przy stosowaniu podejścia porównawczego konieczna jest zatem znajomość cen transakcyjnych nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej oraz znajomość cech tych nieruchomości wpływających na poziom ich cen. W podejściu porównawczym stosuje się: metodę porównywania parami, metodę korygowania ceny średniej lub metodę analizy statystycznej rynku. 2.1 Założenia ogólne Podejście porównawcze wykorzystywane jest najczęściej do szacowania wartości rynkowej nieruchomości typowych - często występujących w obrocie rynkowym. Wynika to głównie z faktu, że do wykorzystania tego podejścia niezbędne są informacje o transakcjach jak i cechach nieruchomości podobnych, będących przedmiotem obrotu rynkowego. Idea podejścia porównawczego sprowadza się do porównania nieruchomości wycenianej z nieruchomościami podobnymi, będącymi przedmiotem obrotu rynkowego. Podejście porównawcze może być stosowane, gdy znane są ceny transakcyjne nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej, warunki dokonania transakcji a także cechy nieruchomości wpływające na te ceny, zwłaszcza na ich zróżnicowanie. Utworzenie zbioru nieruchomości podobnych Przy stosowaniu podejścia porównawczego konieczna jest znajomość cen transakcyjnych nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej oraz znajomość cech tych nieruchomości wpływających na poziom ich cen. Oznacza to, że przesłanką stosowania podejścia porównawczego jest znajomość określonego segmentu rynku nieruchomości. Rynek ten powinien dotyczyć nieruchomości podobnych tj. porównywalnych z nieruchomością 10

11 stanowiąca przedmiot wyceny, ze względu na: lokalizację, stan prawny, przeznaczenie, sposób korzystania oraz inne cechy wpływające na wartość. Do wyceny przyjmuje się informacje o cenach transakcyjnych pochodzących z umów zawartych w formie aktu notarialnego. Na rzeczoznawcy majątkowym spoczywa obowiązek dokonania oceny przydatności cen podanych w tych umowach pod kątem możliwości ich wykorzystania w procesie szacowania. Informacje o cenach transakcyjnych na rynku nieruchomości pochodzą z aktów notarialnych gromadzonych przez: starostwa powiatowe, urzędy miast na prawach powiatu, spółdzielnie mieszkaniowe w przypadku spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu. Źródłem informacji o cenach transakcyjnych nie mogą być informacje o transakcjach, w których wystąpiły szczególne warunki zawarcia transakcji powodujące ustalenie ceny w sposób rażąco odbiegający od przeciętnych cen uzyskiwanych na rynku nieruchomości. Za szczególne warunki transakcji uważa się w szczególności sprzedaż dokonaną w postępowaniu egzekucyjnym, sprzedaż z bonifikatą, sprzedaż z odroczonym terminem zapłaty lub sprzedaż z odroczonym terminem wydania nieruchomości nabywcy. Ceny uzyskane przy sprzedaży w drodze przetargu mogą być źródłem informacji o cenach transakcyjnych, jeżeli nie odbiegają o więcej niż 20 % od przeciętnych cen uzyskiwanych na rynku za nieruchomości podobne. Przy określaniu wartości nieruchomości, które ze względu na ich szczególne cechy i rodzaj nie są przedmiotem obrotu na lokalnym rynku nieruchomości lub w przypadku braku stawek czynszu na tym rynku, można przyjmować odpowiednio ceny transakcyjne lub stawki czynszu uzyskiwane za nieruchomości podobne na regionalnym albo krajowym rynku nieruchomości. W przypadku braku cen transakcyjnych za nieruchomości podobne lub braku stawek czynszu uzyskiwanych na krajowym rynku nieruchomości, przy określaniu wartości nieruchomości, można przyjmować odpowiednio ceny transakcyjne lub stawki czynszu uzyskiwane za nieruchomości podobne na zagranicznych rynkach nieruchomości. Ceny transakcyjne podane w aktach notarialnych mogą być cenami prawdziwymi, tzn. takimi, za którą faktycznie nabyto nieruchomość, lub też fałszywymi [Hopfer 2005]. Ceny prawdziwe można podzielić na ceny rynkowe oraz tzw. ceny amatorskie. Ceny amatorskie są to faktyczne kwoty, które zapłacono za nieruchomości, lecz warunki zawarcia transakcji mogły mieć podłoże subiektywne zarówno po stronie sprzedającego jak i kupującego. Ceny fałszywe podawane w aktach notarialnych wynikają przede wszystkim z chęci obniżenia podstawy naliczania opłat i podatków związanych z zakupem nieruchomości czy też z chęci 11

12 kredytowania przez bank prowizji pośrednika (cena transakcyjna w akcie powiększana jest o wynagrodzenie pośrednika). Ponadto informacje zawarte w aktach notarialnych odnoszące się do cech fizycznych jak i jakościowych nieruchomości, często są ograniczone, niepewne, niewystarczające do wykorzystania w procesie szacowania wartości nieruchomości. Przykładowo w większości aktów notarialnych dotyczących nieruchomości gruntowych zabudowanych brak jest informacji o powierzchni użytkowej budynków, a w przypadku kiedy jest podana, nie wiadomo o jaką powierzchnię chodzi całkowitą, czy użytkową i według jakiej normy wyznaczoną. Przedstawiony problem stanowi duże wyzwanie, gdyż rzeczoznawca majątkowy w procesie wyceny w podejściu porównawczym określa jednostkę porównawczą, do której odnosi się cena transakcyjna, a także stosuje identyczne jednostki dla nieruchomości wycenianej i nieruchomości porównawczych (np. m 2 powierzchni gruntu, m 2 powierzchni budynku, m 3 kubatury). W szczególnie uzasadnionych wypadkach jednostką porównawczą może być nieruchomość. Aktualizacja cen transakcyjnych na datę wyceny Rynek poszczególnych dóbr, podobnie jak cała gospodarka, podlega fluktuacjom, przede wszystkim o charakterze koniunkturalnym. Wahaniom podlegają, z różnym nasileniem, wszystkie rynki, w tym również rynek nieruchomości. Z doświadczenia polskiego rynku nieruchomości wynika, że ceny transakcyjne na poszczególnych subrynkach mogą zmieniać się nawet dość gwałtownie nawet w krótkich przedziałach czasowych. Rzeczoznawca majątkowy w procesie szacowania podejściem porównawczym do porównań musi wykorzystywać nieruchomości podobne, które były przedmiotem sprzedaży w okresie najbliższym, poprzedzającym datę wyceny, ale nie dłuższym niż dwa lata od daty 5, na którą określa się wartość nieruchomości. Możliwość wykorzystania cen transakcyjnych z okresu nawet dwóch lat od daty wyceny, stwarza obowiązek aktualizacji cen. Brak sprowadzenia cen transakcyjnych na datę wyceny spowoduje błędne oszacowanie wartości danej nieruchomości. Sprowadzanie cen na datę wyceny nie jest zadaniem łatwym. Różnorodność nieruchomości powoduje, że często porównanie wprost zmian cen w czasie jest niemożliwe. Z kolei zastosowanie metod opartych na wyznaczeniu trendu na podstawie utworzonej bazy 5 W szczególnych przypadkach możliwe jest przyjęcie transakcji z okresów późniejszych niż dwa lata, wymaga to jednak mocnego uzasadnienia. 12

13 nieruchomości podobnych również obciąża wyniki chociażby ze względu na różnorodność stanów cech nieruchomości, czy też możliwe różne zachowanie się cen w poszczególnych interwałach czasowych. Jednym z rozwiązań tego problemu może być zastosowanie metody regresji hedonicznej do zbudowania indeksu cen nieruchomości na analizowanym rynku. Istota metody hedonicznej sprowadza się do założenia, że cena dobra heterogenicznego może zostać opisana za pomocą jego cech. Metoda ta może służyć do określania cenności poszczególnych cech danego dobra. W celu określenia wpływu poszczególnych cech na wartość danego dobra, budowane są równania ekonometryczne, gdzie zmienną objaśnianą jest cena danego dobra, a zmiennymi objaśniającymi są jego cechy o charakterze ilościowym jak i jakościowym, co można zapisać następująco: K P 0 X i1 gdzie: P cena dobra, β współczynnik regresji, X cecha dobra (czynnik cenotwórczy), u błąd losowy. Metoda hedoniczna ma wiele zastosowań w badaniach rynku nieruchomości, jednak najważniejszym wydaje się wykorzystanie jej do budowania indeksów cen nieruchomości. Indeksy cen mieszkań w oparte na regresji hedonicznej mogą zostać zbudowane głównie na dwa sposoby: - na podstawie równań cen mieszkań zbudowanych dla każdego z analizowanych okresów lub - na podstawie jednego równania cen mieszkań zbudowanego dla dwóch lub więcej okresów. Wydaje się, że w przypadku wykorzystania regresji hedonicznej do sprowadzania cen transakcyjnych na datę wyceny, najbardziej zasadnym jest drugie podejście, w którym budowane jest równanie regresji cen nieruchomości, zawierające zmienną binarną czasu. ( ) gdzie: zmienna zero-jedynkowa (przyjmuje wartość 1 jeżeli dana obserwacja pochodzi z okresu τ, w przeciwnym razie 0) Wyznaczone w ten sposób równanie cen transakcyjnych dostarczy informacji o zmianach w poszczególnych okresach, a co najistotniejsze przy założeniu, że stany cech nieruchomości w każdym z okresów są takie same. i i u 13

14 Zaadaptowanie metody hedonicznej do badania zmian cen na rynku nieruchomości wymaga znacznego wysiłku przy zbieraniu danych, gdyż niezbędna jest informacja nie tylko o cenach nieruchomości, ale także o stanach cech każdej nieruchomości. Brak wystarczająco dużej bazy danych, zawierającej wiarygodne informacje, dotyczące stanów cech nieruchomości może powodować, że metoda hedoniczna nie dostarczy wiarygodnego wskaźnika cen nieruchomości w określonym czasie. Ustalenie cech rynkowych i ich wag Określenie grupy cech wpływających na uzyskiwane ceny transakcyjne jest kluczowe z punktu widzenia procesu szacowania. W podejściu porównawczym określenie cech nieruchomości, które wpływają na wartość jest niezbędne do prawidłowego przeprowadzenia porównania nieruchomości wycenianej z nieruchomościami podobnymi. Cechy te ustalane są na podstawie zawartych transakcji w obrębie analizowanego rynku. Oznacza to, że nie wszystkie cechy, które mają wpływ na wartość są uwzględniane w procesie wyceny. W sytuacji, gdy wszystkie nieruchomości podobne oraz nieruchomość wyceniana ma taki sam stan danej cechy, wówczas ten atrybut cenotwórczy nie jest uwzględniany w wycenie. Wynika to z faktu, że z punktu widzenia tej cechy nieruchomości te są takie same (np. mieszkania znajdują się na parterze, lub w budynkach o 5-ciu kondygnacjach). Pewne cechy rynkowe, które należy w wycenie brać pod uwagę, wskazuje UoGN, gdzie art. 154 (określanie wartości nieruchomości) stanowi że rzeczoznawca majątkowy uwzględnia w szczególności: (...) cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stan nieruchomości. Przez stan nieruchomości należy rozumieć: stan zagospodarowania, stan prawny, stan techniczno-użytkowy, stopień wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej, a także stan otoczenia nieruchomości, w tym wielkość, charakter i stopień zurbanizowania miejscowości, w której nieruchomość jest położona. Ponadto rozporządzenie RM z dn r. w sprawie powszechnej taksacji nieruchomości wskazuje, jakie atrybuty mogą stanowić istotne elementy oceny nieruchomości danego typu: dla gruntów zabudowanych lub przeznaczonych pod zabudowę, a także gruntów przeznaczonych na cele inne niż rolne i leśne: położenie, przeznaczenie ustalone w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego (lub planowany sposób użytkowania, gdy planu miejscowego brak), stan wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej, stan zagospodarowania, klasa gleboznawcza gruntu (jeśli została określona w katastrze); 14

15 dla gruntów rolnych i leśnych: położenie, rodzaj użytku gruntowego, stan wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej służące produkcji rolnej lub leśnej, klasę gleboznawczą gruntu; dla budynków: położenie, rodzaj budynku, sposób użytkowania, wyposażenie w instalacje wewnętrzne, dane techniczne w rozumieniu przepisów o katastrze, stopień zużycia; dla lokali: położenie w budynku, rodzaj budynku, sposób użytkowania, wyposażenie w instalacje wewnętrzne, stopień zużycia. Wymienione powyżej grupy cech dla poszczególnych typów nieruchomości należy traktować jako katalog otwarty, możliwy do zmian ze względu na specyfikę segmentu lokalnego rynku nieruchomości. Intuicyjnie można stwierdzić, że wpływ poszczególnych cech na cenę rynkową nie jest taki sam. Niektóre czynniki cenotwórcze wydają się bardziej ważkie (np. lokalizacja), inne mniej (położenie lokalu w budynku). Stąd też niezbędne jest określenie wielkości wpływu cech rynkowych na zróżnicowanie cen transakcyjnych oraz skalę ocen danej cechy. Określenie wag cech rynkowych jak ich skali możliwe jest poprzez: wyniki analizy danych o cenach i cechach rynkowych nieruchomości podobnych będących przedmiotem obrotu rynkowego na określonym na potrzeby wyceny rynku nieruchomości, analogię do podobnych pod względem rodzaju i obszaru rynków lokalnych, badanie i/lub obserwację preferencji potencjalnych nabywców nieruchomości, czy też wykorzystanie metod ekonometryczno-statystycznych. 2.2 Metoda porównywania parami oraz korygowania ceny średniej Metoda porównywania parami Metoda porównania parami znajduje zastosowanie, wtedy, gdy na danym rynku występuje niewiele transakcji obrotu nieruchomościami podobnymi. Zastosowanie metody porównywania parami sprowadza się do porównania nieruchomości będącej przedmiotem wyceny, o znanych cechach, kolejno z nieruchomościami podobnymi, które były przedmiotem obrotu rynkowego i dla których znane są ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji oraz cechy tych nieruchomości. Algorytm dalszego (po etapach analizy rynku nieruchomości podobnych, aktualizacji cen transakcyjnych oraz określeniu cech i wag) postępowania przy wycenie nieruchomości metodą porównywania parami przedstawia schemat 1. 15

16 Schemat 1 Algorytm postępowania w metodzie porównywania parami (po etapach analizy rynku nieruchomości podobnych) Charakterystyka wycenianej nieruchomości z przedstawieniem jej ocen w odniesieniu do przyjętej skali cech rynkowych. Wybór do porównań z utworzonego zbioru nieruchomości, co najmniej trzech nieruchomości najbardziej podobnych pod względem cech rynkowych do nieruchomości stanowiącej przedmiot wyceny, z ich niezbędną charakterystyką. Przeprowadzenie porównań nieruchomości wycenianej kolejno z nieruchomościami wybranymi do wyceny i określenie wielkości poprawek wynikających z różnicy ocen nieruchomości wycenianej i nieruchomości wybranych do porównań. Obliczenie skorygowanej ceny transakcyjnej każdej nieruchomości przyjętej do porównań przy użyciu określonych poprawek. Obliczenie wartości jednostkowej wycenianej nieruchomości jako średniej arytmetycznej z cen transakcyjnych skorygowanych, uzyskanych z porównań w poszczególnych parach, lub średniej ważonej, jeśli wiarygodność otrzymanych wyników jest zróżnicowana. Określenie wartości wycenianej nieruchomości na podstawie iloczynu wartości jednostkowej i liczby jednostek porównawczych (np. m 2 powierzchni gruntu, budynku czy lokalu). Źródło: Nota interpretacyjna 1 Algorytm wyznaczenia wartości nieruchomości w metodzie porównywania parami sprowadza się do porównania ze względu na przyjęte czynniki cenotwórcze nieruchomości wycenianej z nieruchomościami podobnymi. W sytuacji, gdy wybrane nieruchomości podobne mają takie same stany cech jak nieruchomość wyceniana, wówczas wyznaczenie wartości jednostkowej sprowadza się do obliczenia średniej arytmetycznej z cen transakcyjnych wybranych nieruchomości przyjętych do porównań. Określenie poprawek kwotowych pomiędzy nieruchomością wycenianą a porównywaną wykonuje się w tabelach porównawczych przykładowa tabela 2). Lp n Tabela 2 Tabela porównawcza 1 (nieruchomość wyceniana z nieruchomością 1) Cechy rynkowe Udział cechy w ΔC (waga cechy) SUMA 100% Zakres kwotowy [zł/m 2 ] Źródło: Prystupa M., Wycena nieruchomości przy zastosowaniu podejścia porównawczego Poprawki [zł/m 2 ] 16

17 Nieruchomość wyceniana jest porównywana z nieruchomościami porównawczymi po kolei ze względu na przyjęte cechy. Zakres kwoty ustalany jest jako różnica między ceną jednostkową maksymalną a ceną jednostkową minimalną ze zbioru nieruchomości podobnych (ze zbioru wszystkich a nie tylko tych przyjętych do porównań). Natomiast zakres kwotowy dla poszczególnych cech wyznaczany jest jako iloczyn wagi cechy oraz zakresu kwotowego. W sytuacji, gdy nieruchomość wyceniana i porównawcza z punktu widzenia danej cechy są takie same, wówczas cena jednostkowa nie jest korygowana. Jeżeli nieruchomość wyceniana jest lepsza od porównawczej wówczas cenę jednostkową trzeba skorygować w górę, w przypadku odwrotnym w dół. Zakres poprawki zależy od liczby stanów danej cechy oraz od różnicy w odniesieniu do danego atrybutu między nieruchomością wycenianą a porównawczą. Najprościej w takiej sytuacji jest wyznaczyć wartość poprawki kwotowej przypadającej na jeden stan danej cechy: zakres kwotowy dla danej cechy dzielimy przez (n-1), gdzie n to liczba stanów. Przykładowo, zakres kwotowy wynosi 1000 zł/m 2, waga cechy lokalizacja (przeciętna, korzystna, bardzo korzystna) 30%, nieruchomość wyceniana posiada lokalizację korzystną, natomiast porównawcza bardzo korzystną. W tym przypadku z punktu widzenia cechy lokalizacji nieruchomość wyceniana jest gorsza od porównawczej o 1 stan (różnica między bardzo korzystna a korzystna). W celu wyznaczenia wysokości poprawki z tytułu lokalizacja należy wyznaczyć zakres kwotowy dla tej cechy, zatem 1000 zł/m 2 * 0,3 = 300 zł/m 2. Wyznaczając zakres kwotowy przypadający na jeden stan (czyli 300zł/m 2 /(3-1)=150zł/m 2 ), możemy dokonać korekty ceny jednostkowej nieruchomości porównawczej. Nasza nieruchomość wyceniana jest gorsza od nieruchomości porównawczej o 1 stan, zatem cenę transakcyjną (z punktu widzenia tej cechy) korygujemy w dół o 150 zł/m 2. W sposób identyczny postępujemy przy kolejnych cechach. Cena transakcyjna nieruchomości porównawczej jest korygowana o sumą korekt wynikających z porównania dla każdej z cech. Po dokonaniu korekt cen transakcyjnych wybranych nieruchomości porównawczych, wartość 1m 2 nieruchomości wyznacza się jako ich średnią arytmetyczną lub średnią ważoną. Średnią arytmetyczną obliczamy, w sytuacji, gdy z jednakową ufnością traktujemy korekty dokonane w każdej parze. Na ogół jest jednak tak, że niektóre porównania traktuje się z większą ufnością. Większe zaufanie może wynikać z porównania obiektów bardzo podobnych, które różniły się mniejszą liczbą cech rynkowych. W innych parach porównawczych obiekty mogły różnić się bardziej. W tych przypadkach ostateczną wartość wyliczamy jako średnią ważoną z otrzymanych wcześniej wyników. Średnia ważona ma za zadanie promować nieruchomości porównawcze, które otrzymały najmniejszą liczbę poprawek lub najmniejszą sumę wartości 17

18 bezwzględnej poprawek [Prystupa, 2001]. Wartość rynkową 1m 2 jako średnią ważoną określa się według wzoru: ; gdzie: W 1m2 wartość 1 m 2 wycenianej nieruchomości C n skorygowana cena transakcyjna n-nieruchomości porównawczej a n waga, współczynnik wiarygodności wyznaczony dla każdej z nieruchomości porównawczej Wagi stosowane w powyższej formule można określić: stosując odwrotność liczby poprawek nadanych każdej nieruchomości porównawczej lub stosując odwrotność sumy wartości bezwzględnych poprawek nadanych każdej nieruchomości porównawczej. W ostatnim etapie metody porównywania parami obliczamy wartość nieruchomości wycenianej przez przemnożenie wartości jednostkowej przez liczbę jednostek nieruchomości wycenianej: W N = W 1m2 * P * K gdzie : W N - wartość rynkowa szacowanej nieruchomości W 1m2 - wartość rynkowa 1 m 2 szacowanej nieruchomości P - powierzchnia szacowanej nieruchomości K - współczynnik korekcyjny [ 0,9-1,1 ] Metoda korygowania ceny średniej Metoda korygowania ceny średniej jest stosowana wtedy, gdy na rynku można znaleźć co najmniej kilkanaście transakcji obrotu rynkowego nieruchomościami podobnymi, i dla których znane są ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji oraz cechy tych nieruchomości. Wartość nieruchomości będącej przedmiotem wyceny określa się w drodze korekty średniej ceny nieruchomości podobnych współczynnikami korygującymi, uwzględniającymi różnice w poszczególnych cechach tych nieruchomości. Algorytm dalszego (po etapach analizy rynku nieruchomości podobnych, aktualizacji cen transakcyjnych oraz określeniu cech i wag) postępowania przy wycenie nieruchomości metodą porównywania parami przedstawia schemat 2. 18

19 Schemat 2 Algorytm postępowania w metodzie korygowania ceny średniej (po etapach analizy rynku nieruchomości podobnych) Charakterystyka wycenianej nieruchomości z przedstawieniem jej ocen w odniesieniu do przyjętej skali cech rynkowych. Obliczenie ceny średniej (Cśr) ze zbioru cen transakcyjnych, stanowiącego podstawę wyceny, oraz ustalenie ceny minimalnej (Cmin) i ceny maksymalnej (Cmax). Podanie charakterystyki nieruchomości o cenie minimalnej (Cmin) i nieruchomości o cenie maksymalnej (Cmax), z wyeksponowaniem ich ocen w odniesieniu do przyjętej skali cech rynkowych. Obliczenie dolnej granicy [Cmin/Cśr] i górnej granicy [Cmax/Cśr] sumy współczynników korygujących oraz obliczenie zakresów współczynników korygujących dla poszczególnych cech rynkowych. Określenie wielkości współczynników korygujących, wynikających z ocen wycenianej, nieruchomości z uwzględnieniem określonych granic i położenia ceny średniej w przedziale [Cmin, Cmax]. Obliczenie wartości jednostkowej wycenianej nieruchomości według formuły: ; gdzie: n liczba współczynników korygujących; u i - wartość i-tego współczynnika korygującego Określenie wartości wycenianej nieruchomości na podstawie iloczynu wartości jednostkowej i liczby jednostek porównawczych (np. m 2 powierzchni gruntu, budynku czy lokalu). Źródło: Nota interpretacyjna 1 W metodzie korygowania ceny średniej zakłada się, że nieruchomość o cenie jednostkowej najniższej ma stany cech najgorsze, natomiast nieruchomość o cenie jednostkowej najwyższej ma stany cech najlepsze. W praktyce często założenie powyższe jest niespełnione. W przypadku, gdy nieruchomość o cenie minimalnej ma niektóre oceny cech lepsze od innych nieruchomości ze zbioru cen transakcyjnych lub gdy nieruchomość o cenie maksymalnej oceny gorsze z tego zbioru, zasadę ekstrapolacji można zastosować dla potrzeb określania hipotetycznego przedziału cenowego. Możliwość taka dotyczy jednak wyjątkowych przypadków określania wag cech rynkowych. W metodzie korygowania ceny średniej nieruchomość wyceniana porównywana jest z nieruchomościami o najniższej i najwyższej cenie transakcyjnej. Tabelę pomocniczą przy 19

20 określaniu wartości rynkowej w metodzie korygowania ceny średniej przedstawiono poniżej (tabela 3). Lp n Cechy rynkowe Tabela pomocniczą przy określaniu wartości rynkowej w metodzie korygowania ceny średniej Udział cechy w C (waga cechy) [%] Zakresy współczynników korygujących Tabela 3 Wartości współczynników Ui Suma 100 Cmin/Cśr Cmax/Cśr Ui Źródło: Prystupa M., Wycena nieruchomości przy zastosowaniu podejścia porównawczego Zakresy współczynników korygujących dla poszczególnych cech ustala się jako iloczyn wysokości dolnej (Cmin/Cśr * waga cechy) lub górnej granicy (Cmax/Cśr * waga cechy) współczynników i wagi danej cechy. Określenie wartości współczynnik U dla danej cechy odbywa się poprzez porównanie stanu cechy nieruchomości wycenianej ze stanami cech nieruchomości o cenie jednostkowej minimalnej i maksymalnej. W sytuacji, gdy nieruchomość wyceniana ma taki sam stan cechy jak nieruchomość o cenie minimalnej, wówczas wartość wsp. U równa jest dolnej granicy współczynnika korygującego dla danej cechy. Natomiast w przypadku odwrotnym, tzn. że nieruchomość wyceniana ma taki sam stan cechy jak nieruchomość o cenie jednostkowej maksymalnej, wtedy wartość wsp. U równa jest górnej granicy współczynnika korygującego dla danej cechy. Występują sytuację, gdy nieruchomość ma stan cechy pomiędzy najlepszym i najgorszym, wtedy najprościej jest wyznaczyć wartość wsp. korygującego przypadającej na jeden stan danej cechy: różnice między górną i dolną granicą wsp. korygujących dla danej cechy dzielimy przez (n-1), gdzie n to liczba stanów. Następnie korygujemy dolną bądź górną granicę współczynnika o odpowiednią liczbę stanów danej cechy. Procedurę te przeprowadzamy dla każdej z cech. Wartość jednostkową nieruchomości wycenianej wyznacza się jako iloczyn ceny średniej oraz sumy współczynników korygujących: W 1m2 = Cśr * Ui, Gdzie: Cśr cena średnia wyznaczona ze zbioru nieruchomości podobnych Ui wartości i- tego współczynnika korygującego 20

21 W ostatnim etapie metody korygowania ceny średniej obliczamy wartość nieruchomości wycenianej przez przemnożenie wartości jednostkowej przez liczbę jednostek nieruchomości wycenianej: W N = W 1m2 * P * K gdzie : W N - wartość rynkowa szacowanej nieruchomości W 1m2 - wartość rynkowa 1 m 2 szacowanej nieruchomości P - powierzchnia szacowanej nieruchomości K - współczynnik korekcyjny [ 0,9-1,1 ] Podsumowanie W opisanych powyżej procedurach stosowania metody porównywania parami jak i korygowania ceny średniej, przedstawiona była sytuacja, w której nieruchomość wyceniana miała stany cech nie gorsze i nie lepsze niż nieruchomości podobne. W przypadku, gdy szacowana nieruchomość ma stany cech lepsze od nieruchomości o cenie najwyższej lub gorsze od nieruchomości o cenie najniższej, można wykorzystać zasadę ekstrapolacji przy wyznaczaniu poprawek w metodzie porównywania parami oraz przy wyznaczaniu współczynników korygujących w metodzie korygowania ceny średniej. Wówczas dla danej cechy można wyjść poza przedział zakresu kwotowego lub współczynnika korygującego. Ponadto, zarówno przy metodzie porównywania parami jak i metodzie korygowania ceny średniej można zastosować dodatkowo współczynnik korekcyjny K z przedziału [0,90, 1,10]. Współczynnik ten może być uwzględniany wyłącznie w wyjątkowych, uzasadnionych, sytuacjach, a więc na przykład, gdy nieruchomość ma stany cech wykraczające poza cechy rynkowe lub gdy występuje wyraźna zmiana relacji pomiędzy popytem i podażą. Uwzględnianie współczynnika korekcyjnego K wymaga w każdym wypadku uzasadniona przez rzeczoznawcę majątkowego przez sformułowanie odpowiedniej klauzuli. 2.3 Metoda analizy statystycznej rynku Przy metodzie analizy statystycznej rynku przyjmuje się zbiór cen transakcyjnych właściwych do określenia wartości nieruchomości reprezentatywnych. Wartość nieruchomości określa się przy użyciu metod stosowanych do analiz statystycznych. W celu określenia wartości nieruchomości, budowane są równania ekonometryczne, gdzie zmienną objaśnianą jest cena 21

22 danego dobra, a zmiennymi objaśniającymi są jego cechy o charakterze ilościowym jak i jakościowym, co można zapisać następująco: K P 0 X i1 gdzie: P cena dobra, β współczynnik regresji, X cecha dobra (czynnik cenotwórczy), u błąd losowy. Równanie takie budowane jest dla zbioru nieruchomości podobnych. Określenie wartości nieruchomości następuje poprzez podstawienie do wyestymowanego modelu stanów cech nieruchomości wycenianej. i i u Pytania 1. Jakie są założenia metody porównywania parami? 2. Scharakteryzuj podobieństwa i różnice między metodą porównywania parami i korygowania ceny średniej? 3. W jakich sytuacjach można wykorzystać współczynnik korekcyjny? 4. Na czym polega zasada interpolacji? 5. Czy wyceniania nieruchomość może mieć wartość niższą niż najgorsza z nieruchomości podobnych? 6. Jakie kryteria powinna spełniać nieruchomość podobna? Spis aktów prawnych Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 o gospodarce nieruchomościami (z późn. zmianami) UoGN Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (z późn. zmianami) Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 29 czerwca 2005 r. w sprawie powszechnej taksacji nieruchomości Literatura Informacje w wycenie nieruchomości, red. naukowy A. Hopfer, PFSRM, Warszawa 2005 PFRSM, Nota interpretacyjna nr 2 Zastosowanie podejścia porównawczego w wycenie nieruchomości Prystupa M., Wycena nieruchomości przy zastosowaniu podejścia porównawczego, Warszawa 2001 Szacowanie nieruchomości, red. J. Dydenko, Warszawa 2012 Źróbek S., Źróbek R., Kuryj J., Gospodarka nieruchomościami z komentarzem do wybranych procedur, Katowice

23 3. Podejście dochodowe Istota podejścia dochodowego sprowadza się do określenia wartości nieruchomości przy założeniu, że jej nabywca zapłaci za nią cenę, której wysokość uzależni od przewidywanego dochodu, jaki uzyska z nieruchomości. Podejście to stosowane jest przy wycenie nieruchomości przynoszących lub mogących przynosić dochód. Podstawowym założeniem przyjętym w podejściu dochodowym jest znajomość dochodu uzyskiwanego lub możliwego do uzyskania z czynszów lub dochodów pozaczynszowych z nieruchomości stanowiących przedmiot wyceny oraz z nieruchomości podobnych. W tym podejściu wyróżnia się: metodę inwestycyjną i metodę zysków. 3.1 Metody w podejściu dochodowym Metodę inwestycyjną stosuje się do określania wartości nieruchomości, dla których dochód można określić poprzez analizę rynkowych czynszów najmu lub dzierżawy. Gdynie można określić dochodu z nieruchomości poprzez analizę rynkowych stawek najmu, zaś dochód ustala się jako udział właściciela nieruchomości w zyskach wygenerowanych przez działalność prowadzoną na nieruchomości, stosuje się metodę zysków. W metodzie inwestycyjnej podstawą obliczania dochodu z nieruchomości są wpływy czynszu z najmu, dzierżawy i innych praw do nieruchomości oraz przychody pozaczynszowe. Natomiast w metodzie zysków podstawą obliczania dochodu z nieruchomości jest część dochodu z działalności gospodarczej prowadzonej na nieruchomości Metoda inwestycyjna W przypadku metody inwestycyjnej kluczowym problemem jest określenie możliwych do osiągnięcia dochodów z nieruchomości. W tym celu konieczne jest zebranie informacji o rynkowych stawkach czynszu za powierzchnię podobną, długości zawieranych umów, czy też zasadach naliczania czynszu (np. czy stosowane są wakacje czynszowe, czy w czynszu zawarte są opłaty eksploatacyjne, czy występują opłaty za powierzchnie wspólne, itd ). Na dochody z nieruchomości składają się wpływy z czynszów i wpływy pozaczynszowe możliwe do uzyskania przez typowego, przeciętnie efektywnie działającego, właściciela lub innego użytkownika. W metodzie inwestycyjnej wyróżnia się następujące poziomy dochodów: a) potencjalny dochód brutto (PDB), 23

24 b) efektywny dochód brutto (EDB) oraz c) dochód operacyjny netto (DON). Na schemacie 3 przedstawiono poziomy dochodów w metodzie inwestycyjnej. Poziomy dochodów w metodzie inwestycyjnej PDB Schemat 3 (-) STRATY =EDB (-) WO Źródło: Opracowanie własne. =DON Potencjalny dochód brutto wyznaczany jest przy założeniu, że potencjał nieruchomości jest wykorzystany w 100%. Oznacza to, że nie występują straty z tytułu pustostanów, zwolnień z płatności czynszu i zaległości czynszowych, przy czym szacunek dochodów uwzględnia zasady występujące na danym rynku i stan wycenianej nieruchomości. W gospodarce rynkowej rzadko dochód osiągany przez właściciela (tzw. dochód efektywny brutto) równy jest potencjalnemu dochodowi brutto. W zależności od koniunktury w gospodarce, sytuacji na rynkach lokalnych, rodzaju nieruchomości, poziom utraconych korzyści (dochodu) z tytułu nie wynajęcia całej powierzchni i zaległości czynszowych (bądź niezapłacenia czynszu) takie straty kształtują się różnie. Efektywny dochód brutto to różnica pomiędzy potencjalnym dochodem brutto a stratami w dochodach uzasadnionymi rynkowo i stanem wycenianej nieruchomości, np. zwolnieniami w płatnościach, pustostanami, zaległościami czynszowymi. Dochód operacyjny netto to różnica pomiędzy efektywnym dochodem brutto a wydatkami operacyjnymi (WO) związanymi z utrzymaniem danej nieruchomości, których rodzaj i poziom wynikają z warunków rynkowych. Wydatki operacyjne można podzielić na stałe i zmienne. Te pierwsze kształtują się niezależnie od stopnia wynajęcia powierzchni obiektu. Do typowych wydatków operacyjnych można zaliczyć: ubezpieczenie, ochronę obiektu, utrzymanie czystości itp. Wydatki operacyjne zmienne mogą występować okresowo (np. 24

25 koszty ogrzewania) lub w sposób ciągły (np. koszty dostaw energii, wody). Do wydatków operacyjnych zalicza się: podatki od nieruchomości (obejmuje podatek od gruntu (jednostką odniesienia jest powierzchni gruntu), od budynku/lokalu (naliczany w zależności od przeznaczenia budynku/lokalu, jednostką odniesienia jest powierzchnia użytkowa) oraz podatek od budowli (2% wartości), opłatę z tytułu użytkowania wieczystego (naliczana w zależności od wartości rynkowej prawa własności gruntu i wysokości stawki procentowej opłat rocznych z tytułu użytkowania wieczystego jest uzależniona od określonego w umowie celu, na jaki nieruchomość gruntowa została oddana. Należy sprawdzić czy wysokość opłaty odpowiada realiom rynkowym.), koszty mediów (obejmują opłaty za dostarczenie mediów: prąd, woda, gaz, koszty ogrzewania, podgrzania wody, telefonów, korzystania z internetu), koszty ochrony, koszty ubezpieczenia nieruchomości, koszty konserwacji i bieżących napraw (działania, które służą utrzymaniu prawidłowej gospodarki, nie podnoszą standardu obiektu), koszty zarządzania. Koszty wymienione powyżej jeżeli są ponoszone przez najemcę wówczas nie stanowią wydatków operacyjnych. Ponadto do wydatków operacyjnych nie zalicza się: kosztów amortyzacji, podatku dochodowego oraz rat i odsetek od kredytów lub pożyczek Metoda zysków Stosując metodę zysków, procedura ustalania dochodu operacyjnego netto zawiera pewne zmiany. Na schemacie 4 przedstawiono etapy wyznaczania DON w metodzie zysków. 25

26 Etapy wyznaczania DON w metodzie zysków Przychody z działalności prowadzonej na nieruchomości (WU) Schemat 4 - Koszty prowadzenia działalności (KOU) = Dochód brutto użytkownika (DBU) - Wydatki operacyjne (WO) = Dochód operacyjny netto użytkownika (DONU) Użytkownik DON Właściciel Koncesjonariusz Źródło: Opracowanie własne. Na wstępie, ustala się przychody osiągane przez użytkownika z działalności prowadzonej na nieruchomości (WU). Następnie odejmowane są koszty związane z prowadzeniem działalności (KOU), takie jak: koszty zakupu towarów, wynagrodzenia pracowników itp. W ten sposób wyznaczany jest dochód brutto prowadzącego działalność na nieruchomości (DBU). Po odjęciu od tego dochodu wydatków operacyjnych, otrzymuje się dochód operacyjny netto użytkownika (DONU). Wydatki operacyjne wyznaczane są według zasad jak przy metodzie inwestycyjnej. Kolejny etap sprowadza się do wyznaczenia dochodu operacyjnego netto (DON) dla właściciela nieruchomości. Dochód ten jest wyznaczany jako udział (na podstawie danych rynkowych) właściciela nieruchomości w zyskach wygenerowanych przez działalność prowadzoną na nieruchomości (DONU). 3.2 Techniki w podejściu dochodowym W metodach stosowanych w podejściu dochodowym, występują dwie techniki: technika kapitalizacji (netto bądź brutto ) oraz technika dyskontowania strumieni dochodów. Pierwsza 26

27 z nich stosowana jest wtedy, gdy nieruchomość generuje stałe strumienie dochodów w nieskończonym czasie. Technika dyskontowania strumieni dochodów znajduje zastosowanie, jeżeli dochody z wycenianej nieruchomości będą w pewnym (przeważnie początkowym) okresie ulegały zmianie Stopa kapitalizacji i stopa dyskontowa Stopa kapitalizacji na rynku nieruchomości przedstawia relację dochodu z nieruchomości (dochód operacyjny netto lub brutto) do ceny transakcyjnej za nieruchomość podobną pod względem: przeznaczenia, lokalizacji, standardu i stanu techniczno-użytkowego, sąsiedztwa, dostępności i dogodności komunikacyjnej, innych cech wpływających na cenę. Zależność tę można zapisać jako: R= C D gdzie: D strumień rocznych dochodów z nieruchomości, C cena transakcyjna nieruchomości. Stopa kapitalizacji wyznaczana w oparciu o dane rynkowe określa akceptowaną przez rynek stopę zwrotu w określonym segmencie rynku. Przy określaniu wartości nieruchomości należy na podstawie danych z rynku ustalić rynkowy poziom stopy kapitalizacji. W oparciu o dane rynkowe, opisujące dokonane transakcje obrotu nieruchomościami podobnymi, wyznacza się stopy kapitalizacji (zwrotu) osiągane w konkretnym segmencie rynku nieruchomości. Tak ustaloną stopę kapitalizacji (jako wartość średnia, dominująca, czy poziom stopy kapitalizacji do nieruchomości najbardziej podobnej) należy skorygować o różnicę w poziomie ryzyka pomiędzy nieruchomością wycenianą a nieruchomościami będącymi podstawą do wyznaczania rynkowej stopy kapitalizacji oraz o ryzyko związane ze zmiennością dochodu z wycenianej nieruchomości. Zalecanym sposobem wyznaczania stopy dyskontowej (r) jest wyznaczanie jej poprzez korektę rynkowych stóp kapitalizacji, uwzględniając spodziewane zmiany dochodów z nieruchomości oraz ewentualne zmiany cen nieruchomości po zakończeniu okresu prognozy. Przy wyznaczaniu poziomu stopy dyskontowej należy uwzględnić różnice w poziomie ryzyka osiągania strumieni dochodów z nieruchomości będącej przedmiotem wyceny oraz z nieruchomości dla których wyznaczono rynkowe stopy kapitalizacji. Ryzyko osiągnięcia określonych dochodów wynikać może z różnic w: lokalizacji nieruchomości, stanu 27