K A N C E L A R I A N C W R Warszawa ul. Bronikowskiego 27 tel fax NIP ; kancelariancwr@go2.

Transkrypt

1 K A N C E L A R I A N C W R Warszawa ul. Bronikowskiego 27 tel fax NIP ; kancelariancwr@go2.pl OPERAT SZACUNKOWY OKREŚLENIE WARTOŚCI RYNKOWEJ UDZIAŁU W NIERUCHOMOŚCI ZABUDOWANEJ położonej w Sopocie Pl. Konstytucji 3 Maja 1 działki ewidencyjne 23/6 i 23/7 z obrębu 0001 o łącznej powierzchni 904 m 2. AUTOR OPERATU: mgr inż. Bożenna Dziurkowska biegły sadowy przy Sądzie Okręgowym dla Warszawy i Warszawy Pragi Warszawa, 19 lipca 2011 r.

2 WYCIĄG Z OPERATU SZACUNKOWEGO Położenie nieruchomości Sopot Pl. Konstytucji 3 Maja 1 Oznaczenie nieruchomości Działki ewidencyjne nr 23/6 o powierzchni 825 m2 z obrębu 0001 i 23/7 o powierzchni 79 m2 z obrębu 0001uregulowane w KW GD1S/ /2. Cel wyceny Określenie wartości rynkowej udziału / w nieruchomości zabudowanej do celu postępowania upadłościowego IX GUp 20/09 prowadzonego przez Sąd Rejonowy dla Warszawy Pragi Północ w Warszawie IX Wydział Gospodarczy. Wartość rynkowa nieruchomości według stanu i cen aktualnych w podejściu mieszanym zł (słownie: cztery miliony trzysta dziewięćdziesiąt dziewięć tysięcy siedemset dziewięćdziesiąt osiem złotych ) Data sporządzenia operatu 19 lipca 2011 r. Opracowanie: mgr inż. Bożenna Dziurkowska Biegły Sądowy przy Sądzie Okręgowym w Warszawie 2

3 SPIS TREŚCI 1. PRZEDMIOT I ZAKRES WYCENY CEL WYCENY PODSTAWY FORMALNOPRAWNE I ŹRÓDŁA INFORMACJI Zleceniodawca Autor opracowania Warunki sporządzenia wyceny Podstawy materialno-prawne wyceny Podstawy metodologiczne Daty istotne dla sporządzenia wyceny Źródła danych merytorycznych OPIS I OKREŚLENIE STANU NIERUCHOMOŚCI Stan prawny przedmiotu wyceny LOKALIZACJA NIERUCHOMOŚCI FUNKCJA W PLANIE ZAGOSPODAROWANIA PRZESTRZENNEGO OPIS NIERUCHOMOŚCI WYBÓR PODEJŚCIA, METODY I TECHNIKI WYCENY Oszacowanie wartości przedmiotu wyceny w podejściu mieszanym Przy określeniu wartości rynkowej nieruchomości w podejściu mieszanym stosuje się następujący wzór: OSZACOWANIE WARTOŚCI RYNKOWEJ NIERUCHOMOŚCI WEDŁUG STANU DOCELOWEGO PO ZAKOŃCZENIU BUDOWY OKREŚLONA WEDŁUG CEN AKTUALNYCH Oszacowanie wartości rynkowej części nieruchomości stanowiącej lokale mieszkalne Założenia projektowe inwestycji Wskazanie rodzaju określanej wartości Analiza i charakterystyka rynku Oszacowanie wartości rynkowej 1m 2 powierzchni użytkowej nieruchomości lokalowej na podstawie rynku wtórnego Ocena rynku i szacowanego lokalu w aspekcie cech rynkowych Obliczenie wartości rynkowej 1 m2 nieruchomości - lokalu mieszkalnego Oszacowanie kosztów inwestycji budowlanej Oszacowanie zysku inwestora Określenie zysku inwestora WYNIK KOŃCOWY WYCENY KLAUZULE I USTALENIA DODATKOWE Załączniki: 1. Lokalizacja 2. Wypis z rejestru Gruntów 3. Wypis z Planu zagospodarowania 4. Inwentaryzacja budynku 5. Rzuty poszczególnych kondygnacji z projektu przebudowy 6. Kosztorys wykonania przebudowy 3

4 1. PRZEDMIOT I ZAKRES WYCENY Przedmiotem wyceny jest oszacowanie wartości rynkowej udziału / cz. w nieruchomości zabudowanej, stanowiącej działkę ewidencyjną nr 623/6 i 23/7 z obrębu 0001o łącznej powierzchni 904 m 2, położonej w Sopocie przy Pl. Konstytucji 3 Maja 1. Zakres wyceny obejmuje oszacowanie wartości rynkowej nieruchomości według stanu na dzień wyceny 2. CEL WYCENY Celem wyceny jest określenie wartości rynkowej nieruchomości do celu postępowania upadłościowego IX GUp 20/09 prowadzonego przez Sąd Rejonowy dla Warszawy Pragi Północ w Warszawie IX Wydział Gospodarczy. 3. PODSTAWY FORMALNOPRAWNE I ŹRÓDŁA INFORMACJI Zleceniodawca. Wycenę sporządzono na zlecenie Syndyka masy upadłości firmy INVED BUD sp. z o.o. w osobie Dariusza Siewicza Autor opracowania Autorem opracowania jest: mgr inż. Bożenna Dziurkowska - rzeczoznawca majątkowy nr uprawnień biegły sądowy, przy Sądzie Okręgowym dla Warszawy i Warszawy Pragi w Warszawie 3.3. Warunki sporządzenia wyceny. Wartość rynkową nieruchomości oszacowano przy uwzględnieniu: - celu wyceny, - rodzaju i położenia nieruchomości, - funkcji wyznaczonej dla niej w planie zagospodarowania przestrzennego, - stopnia wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej, - stanu jej zagospodarowania, - dostępnych danych o cenach nieruchomości podobnych. Wartość rynkową nieruchomości oszacowano według stanu na dzień oględzin i cen aktualnych Podstawy materialno-prawne wyceny Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami ( tekst jednolity: Dz. U. Nr 102, poz. 651 z 2010r.); Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. nr 307/2004, poz z późniejszymi zmianami) Powszechne Krajowe Zasady Wyceny (PKZW) ; 4

5 Standardy Zawodowe Rzeczoznawców Majątkowych jako noty interpretacyjne 3.5. Podstawy metodologiczne 1. Wycena nieruchomości wydanie polskie. Polska Federacja Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych. Warszawa 2000r; 2. Nieruchomość a rynek Ewa Kucharska Stasiak. Wydawnictwo Naukowe PWN Warszawa 2000r; 3. Metodyka określania wartości rynkowej nieruchomości pod redakcją Sabiny Źróbek Olsztyn Przykłady wyceny nieruchomości IDM baranowski i wspólnicy Warszawa Międzynarodowe standardy wyceny Polska Federacja Stowarzyszeń Majątkowych, Warszawa 2005r Daty istotne dla sporządzenia wyceny Data sporządzenia wyceny 19 lipca 2011r. Data, na którą określono wartość nieruchomości 19 lipca 2011r. Data, na którą uwzględniono w wycenie stan przedmiotu wyceny 19 lipca 2011 r. Data dokonania oględzin nieruchomości 6 lipca 2011 r Źródła danych merytorycznych Informacje uzyskane od Zleceniodawcy Powiatowy Ośrodek Dokumentacji Geodezyjno Kartograficznej w Sopocie Wypis i wyrys z rejestru gruntów Odpis z Księgi wieczystej Wypis z planu zagospodarowania Akt notarialny Rep. A nr 2136/2007 Inwentaryzacja budowlana obiektu Projekty zagospodarowania przebudowy poszczególnych kondygnacji Wgląd do elektronicznych ksiąg wieczystych Analiza rynku wtórnego sprzedaży lokali mieszkalnych, użytkowych i miejsc postojowych w Sopocie Baza danych autora Dane transakcyjne uzyskane w PODGiK Sopot Wizja lokalna nieruchomości i otoczenia Dokumentacja fotograficzna 4. OPIS I OKREŚLENIE STANU NIERUCHOMOŚCI 3.8. Stan prawny przedmiotu wyceny Przedmiotowa nieruchomość uregulowana jest w księdze wieczystej GD1S/ /2. Zgodnie z odpisem z KW z dnia i wglądu do elektronicznej bazy ksiąg wieczystych w dniu r. stwierdzono następujące zapisy: 5

6 GD1S/ /2 Nieruchomość zabudowana Sopot Pl. Konstytucji 3 Maja 1 Nr KW Dział I Dział II Dział III Dział IV Sopot, woj. pomorskie, Pl. Konstytucji 3 Maja Działka ewid. 23/6 o powierzchni 0,0825 ha Działki zabudowane Działka 23/7 Łączna powierzchnia działek 0,0904 ha 31400/ cz Bank Millenium S.A. z siedzibą w Warszawie / cz. Inved Bud sp. z o.o. z siedzibą w Warszawie Sposób korzystania z nieruchomości wspólnej obejmujący budynek i grunt wokół budynku, w ramach którego Bank Millenium S.A. z siedzibą w Warszawie Regon będzie korzystał z wyłączeniem pozostałego współwłaściciela nieruchomości z części budynku oznaczonej jako lokal nr 1 i działki nr 23/7. Spółka Inved Bud sp. z o.o. regon: będzie korzystała z wyłączeniem pozostałego współwłaściciela z pozostałej, poza lokalem nr 1 części budynku oraz działki nr 23/6. Hipoteka umowna kaucyjna na kwotę 13 mln zł wierzytelności wynikające z 488 obligacji serii A0 o nr od 001 do 488 o wartości nominalnej 10 tys. ł każda nieoprocentowanych z terminem wykupu po cenie nominalnej, na dzień 26 kwietnia 2008 r. wyemitowanych przez spółkę dnia r. na mocy uchwały nadzwyczajnego zgromadzenia wspólników Inved Bud S.A. Hipoteka umowna zwykła zł Hipoteka umowna kaucyjna zł- tytułem kredytu i odsetek od kredytu zaciągniętych przez Inved Bud S.A. na rzecz PKO Bank Polski S.A. 5. LOKALIZACJA NIERUCHOMOŚCI. Nieruchomość będąca przedmiotem wyceny położona jest w Sopocie przy Pl. Konstytucji 3 Maja 1, u zbiegu z ul. Bohaterów Monte Cassino. Jest to jedna z najlepszych lokalizacji w Sopocie, na początku głównego turystycznego ciągu pieszego. Nieruchomość znajduje się w odległości około 700 m od wejścia na Sopockie Molo i ok. 150 m od Al. Niepodległości stanowiącej jedną z głównych tras komunikacyjnych. Dojazd do nieruchomości możliwy jest Al. Niepodległości, następnie ul. Kościuszki. 6

7 Sąsiedztwo wycenianej nieruchomości stanowią kamienice przedwojenne i budynki wielorodzinne. W sąsiedztwie znajduje się hotel i kościół. Punkty handlowe i usługowe zlokalizowane są wzdłuż ul. Bohaterów Monte Cassino oraz Kościuszki. Najbliższe przystanki komunikacji miejskiej autobusowej znajdują się przy ul. Kościuszki. 6. FUNKCJA W PLANIE ZAGOSPODAROWANIA PRZESTRZENNEGO. Zgodnie z uchwałą rady Miasta Sopotu Nr XI/161/2007 z dnia 30 listopada 2007 r. w sprawie uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego centrum, rejonu ulic Kościuszki, Jagiełły, Chopina, Sobieskiego w mieście Sopocie przedmiotowa nieruchomość znajduje się na obszarze oznaczonym symbolem 06.MU tereny zabudowy mieszkaniowo-usługowej o charakterze śródmiejskim (fragment centrum usługowego). Zakres dopuszczalnych funkcji usługowych: gastronomia, kultura, handel, hotele, pensjonaty, biura, ochrona zdrowia, lecznictwo uzdrowiskowe i specjalistyczne.(wypis z planu zagospodarowania w załączeniu). 7. OPIS NIERUCHOMOŚCI Przedmiotowa nieruchomość stanowi zabudowaną działkę o powierzchni 904 m 2 o kształcie zbliżonym do prostokąta. Teren nieruchomości jest płaski Zabudowę przedmiotowej nieruchomości stanowi przedwojenna kamienica. Jest to budynek murowany o charakterze biurowo usługowym, podpiwniczony, czterokondygnacyjny o powierzchni użytkowej 2 067,76 m 2 i kubaturze m 2. Budynek jest objęty ochroną konserwatora zabytków. Na parterze wyodrębniono samodzielny lokal użytkowy nr 1 o powierzchni 316,10 m 2 zgodnie z inwentaryzacją z r. Parametry techniczne budynku: Według stanu aktualnego Wyszczególnienie Powierzchnia [m 2 ] Powierzchnia użytkowa budynku 2067,76 Powierzchnia lokalu użytkowego nr 1 stanowiącego część nieruchomości będącą własnością Banku Millenium S.A. Powierzchnia użytkowa wycenianej części budynku o przeznaczeniu biurowym 316, ,66 Zestawienie powierzchni według inwentaryzacji sporządzonej przez biuro projektów Architectonica Sopot ul. Słowackiego 25. 7

8 Rodzaj powierzchni Powierzchnia [m 2 ] Piwnica LU nr 2 384,1 Parter LU nr 1 316,10 Parter LU nr 2 128,21 I Piętro LU Nr 2 422,00 II Piętro LU nr 2 427,35 Poddasze LU Nr 2 390,00 Szczegółowa inwentaryzacja budynku stanowi załącznik do niniejszego operatu. Właściciel udziału / cz. sporządził projekt budowlany oraz złożył wniosek na oddania w przebudowę i adaptację istniejącego budynku. Zgodnie z założeniami adaptacji i modernizacji w części budynku należącej do Inved Bud sp. z o.o. i stanowiącej przedmiot wyceny mają powstać apartamenty mieszkalne o łącznej powierzchni użytkowej 1138,51m 2, podwyższonym standardzie z pomieszczeniami przynależnymi typu komórki lokatorskie. W budynku znajdzie się ponadto jedno pomieszczenie usługowe o powierzchni 59,22 m 2 oraz garaż podziemny na 10 miejsc postojowych. Ponadto, w podpiwniczeniu budynku oprócz garażu podziemnego zostanie urządzony fitness club przeznaczony do użytku mieszkańców, a na podwórku 4 naziemne miejsca postojowe. Według stanu po zakończeniu inwestycji: Rodzaj powierzchni Powierzchnia [m 2 ] Powierzchnia mieszkalna 1 138,51 Powierzchnia usług 59,22 Powierzchnia komunikacji 583,39 Powierzchnia pomocnicza i techniczna 418,86 Powierzchnia hali garażowej 97,96 Ilość stanowisk parkingowych w hali garażowej 10 Ilość miejsc parkingowych naziemnych 4 W wyniku przebudowy na poszczególnych kondygnacjach zaplanowano następujące powierzchnie, które oprócz powierzchni wspólnej mogą być przedmiotem sprzedaży. Piwnica, w tym: hala garażowa komórki lokatorskie Rodzaj powierzchni Powierzchnia [m 2 ] 617,72 317,22 76,98 8

9 Fitness club lokal użytkowy 90,58 Parter, w tym: lokal użytkowy I Piętro, w tym: Apartament A Apartament B Apartament C Apartament D Apartament E II Piętro, w tym: Apartament A Apartament B Apartament C Apartament D Apartament E Poddasze, w tym: Apartament A Apartament B Apartament C Apartament D 452,89 59,22 439,61 78,87 86,48 90,22 84,40 50,46 439,61 87,87 86,48 90,22 84,40 50,46 397,15 74,43 99,11 125,08 50,03 Przedmiotem sprzedaży może być następująca powierzchnia użytkowa: - lokale mieszkalne - lokale użytkowe - komórki lokatorskie - miejsca postojowe w hali garażowej i miejsca postojowe naziemne Koszt adaptacji nieruchomości został oszacowany na podstawie ofert z rynku na poziomie zł. 8. WYBÓR PODEJŚCIA, METODY I TECHNIKI WYCENY Wartość rynkowa (WR) w niniejszym operacie szacunkowym została określona w podejściu mieszanym, metodą pozostałościową. Metodę pozostałościową stosuje się do określenia wartości rynkowej, jeżeli na nieruchomości mają być prowadzone roboty budowlane polegające na budowie, odbudowie, rozbudowie, nadbudowie, przebudowie, montażu lub remoncie obiektu budowlanego. Wartość rynkową nieruchomości określa się jako różnicę wartości nieruchomości po wykonaniu robót (roboty budowlane polegające na budowie, odbudowie, rozbudowie, nadbudowie, przebudowie, montażu lub remoncie obiektu budowlanego) oraz wartości przeciętnych kosztów tych robót, z uwzględnieniem zysków inwestora uzyskiwanych na rynku nieruchomości podobnych. 9

10 Metodę pozostałościową stosuje się przy wycenie nieruchomości, jeśli znany jest program budowy na nim obiektów budowlanych, a zwłaszcza projektowane nakłady (koszty) budowy Oszacowanie wartości przedmiotu wyceny w podejściu mieszanym Przy określeniu wartości rynkowej nieruchomości w podejściu mieszanym stosuje się następujący wzór: W n = W N (K + Z) gdzie: W n wartość nieruchomości, według stanu i cen na dzień wyceny, W N wartość rynkowa nieruchomości według stanu docelowego po zakończeniu budowy określona według cen rynkowych, K koszty inwestycji budowlanej określone według cen rynkowych, Z zysk inwestora, określony jako ustalony procent od poniesionych całkowitych kosztów. Do oszacowania wartości rynkowej powierzchni mieszkalnej, użytkowej oraz miejsc postojowych w garażu podziemnym zastosowano podejście porównawcze, metodę korygowania ceny średniej. 9. OSZACOWANIE WARTOŚCI RYNKOWEJ NIERUCHOMOŚCI WEDŁUG STANU DOCELOWEGO PO ZAKOŃCZENIU BUDOWY OKREŚLONA WEDŁUG CEN AKTUALNYCH 8.1. Oszacowanie wartości rynkowej części nieruchomości stanowiącej lokale mieszkalne. Dla określenia wartości rynkowej nieruchomości według stanu docelowego przeprowadzono analizę rynku transakcji sprzedaży lokali mieszkalnych i użytkowych z obszaru miasta Sopot Założenia projektowe inwestycji Po przebudowie kamienicy zaplanowano wybudowanie: Powierzchnia użytkowa m 2 lokale mieszkalne 1138,51 Lokal użytkowy 59,22 Klub fitness ogólnodostępny dla mieszkańców 90,58 Komórki lokatorskie 76,98 Miejsca postojowe 10 w hali 317,22 Miejsca postojowe 4 naziemne 10

11 8.3. Wskazanie rodzaju określanej wartości Wartość rynkowa nieruchomości, powinna być określana przy założeniu, że wartość rynkową tej nieruchomości stanowi przewidywana cena, możliwa do uzyskania na rynku, ustalona z uwzględnieniem cen transakcyjnych uzyskanych przy spełnieniu następujących warunków: [1] strony umowy były od siebie niezależne, nie działały w sytuacji przymusowej oraz miały stanowczy zamiar zawarcia umowy, [2] upłynął czas niezbędny do wyeksponowania nieruchomości na rynku i do wynegocjowania warunków umowy. Zgodnie z obowiązującym Standardem Zawodowym KSWP1 Polskiej Federacji Rzeczoznawców Majątkowych, wartość rynkowa jest określana dla optymalnego użytkowania i oznacza najbardziej prawdopodobne wykorzystanie nieruchomości, które jest fizycznie możliwe, odpowiednio uzasadnione, prawnie dopuszczalne, ekonomicznie opłacalne i zapewniające największą wartość wycenianej nieruchomości. Zgodnie ze zleceniem oszacowano: aktualną wartość rynkowa nieruchomości wartość nieruchomości po zakończeniu inwestycji wartość pozostałościowa udziału w nieruchomości 8.4. Analiza i charakterystyka rynku Dla potrzeb wyceny określono : Rynek lokalny - jako rynek lokali mieszkalnych, usługowych i miejsc postojowych położonych w budynkach wielorodzinnych Obszar rynku Sopot Okres badania cen 2010 czerwiec 2011 r. Do analizy porównawczej wybrano transakcje sprzedaży prawa własności lokali mieszkalnych, usługowych i miejsc postojowych z obszaru miasta Sopot, położonych w najbliższej okolicy przedmiotowej nieruchomości, zlokalizowanych w budynkach o cechach zbliżonych do nieruchomości wycenianej. Wybrano transakcje, które miały miejsce na przestrzeni 2010 r. do czerwca 2011 r. na tzw. rynku wtórnym. W wyniku analizy rynku lokalnego stwierdzono, że: ceny lokali na badanym rynku są zróżnicowane, a cena 1 m 2 zależy od lokalizacji, rodzaju budynku (kamienica przedwojenna, budynek współczesny) stanu technicznego i standardu budynku i standardu lokalu, powierzchni lokalu. lokale w tym rejonie, ze względu na lokalizację i sąsiedztwo centrum Sopotu cieszą się stosunkowo dużym popytem ; w wyniku analizy rynku stwierdzono, że w przebudowywanych kamienicach, zlokalizowanych w centrum Sopotu, w ramach ceny transakcyjnej lokali mieszkalnych zawarte są udziały w pomieszczeniach wspólnych przeznaczonych najczęściej na cele rekreacyjne lub sale fitness; ceny lokali mieszkalnych kształtują się średnio na poziomie ok zł/m 2 w przedziale ok zł/m 2 11

12 Analizę ograniczono do lokali o cechach zbliżonych do nieruchomości wycenianej, usytuowanych w podobnych budynkach, położonych w najbliższej okolicy i o podobnym dostępie do sieci handlowo usługowej i komunikacji. Na podstawie analizy transakcji oraz informacji uzyskanych z biur pośrednictwa w obrocie nieruchomościami ustalono cechy mające największy wpływ na ceny Oszacowanie wartości rynkowej 1m2 powierzchni użytkowej nieruchomości lokalowej na podstawie rynku wtórnego Dla określenia wartości rynkowej nieruchomości według stanu docelowego przeprowadzono analizę transakcji nieruchomościami lokalowymi zlokalizowanymi w Sopocie. Cechy rynkowe i ich wagi dla określonego rynku lokalnego są następujące: Lokalizacja 25% Stan techniczny i standard budynku 30% Stan techniczny i standard lokalu 15% Rozkład pomieszczeń, funkcjonalność lokalu 20% Powierzchnia lokalu 10% W poniższej tabeli przedstawiono transakcje lokalami mieszkalnymi jakie miały miejsce w badanym okresie w przedmiotowym rejonie: Tab. 1 - Transakcje próbka reprezentatywna Lp Data transakcji Ulica Powierzchnia Cena transakcyjna Cena zł/m Chmielewskiego 95, Jana J. Haffnera 59, B.Chrobrego 42, Armii Krajowej 56, Żeromskiego 116, Boh. Monte Cassino 84, Parkowa 56, W. Łokietka 60, W. Łokietka 50, Grunwaldzka 77, Wybickiego 49, Lipowa 74, F.Ceynowy 28,

13 Parkowa 52, Morska 143, Kościuszki 52, W. Łokietka 80, W. Łokietka 94, Na podstawie próbek reprezentatywnych z Tab. 1 określono: Cenę średnia 1 m 2 powierzchni użytkowej lokalu mieszkalnego C śr = Cenę minimalna C min = Cenę maksymalną C max = Określenie sumy współczynników korygujących: C min = 0,778 C śr C max = 1,517 C śr 8.6. Ocena rynku i szacowanego lokalu w aspekcie cech rynkowych Dla potrzeb szacowania, w ramach ustalonych cech rynkowych przyjęto następującą skalę ocen: Tab. 2 Cechy rynkowe Ocena Opis Lokalizacja Stan techniczny i standard budynku Stan techniczny i standard lokalu Rozkład pomieszczeń, funkcjonalność lokalu Powierzchnia lokalu bardzo dobra dobra słaba bardzo dobry dobry słaby bardzo dobry dobry słaby bardzo dobry dobry słaby bardzo dobra m 2 średnia m 2 słaba Przy ul. Bohaterów Monte Cassino W bocznych ulicach od ul. Bohaterów Monte Cassino Pozostałe lokalizacje Nowy budynek lub po wykończony w wysokim standardzie Budynek zadbany, wymagający niedużych remontów, wykończony w dobrym standardzie Budynki wymagające remontu, wykończone w dobrym standardzie Nowy lokal lub po generalnym remoncie Lokal wymagający drobnych napraw i remontów Lokal w stanie developerskim lub do remontu Lokal rozkładowy, dostęp do wszystkich pomieszczeń z przedpokoju, taras Pokoje ładne, widna kuchnia, balkon Pokoje przejściowe, lub aneks kuchenny Pozostałe Dla szacowanego lokalu przyjęto następujące charakterystyki: 13

14 Tab. 4 Lp. Cechy rynkowe Charakterystyka 1 Lokalizacja dobra 2 Stan techniczny i standard budynku bardzo dobry 3 Stan techniczny i standard lokalu słaby 4 Rozkład pomieszczeń, funkcjonalność lokalu dobry 5 Powierzchnia lokalu średnia 8.7. Obliczenie wartości rynkowej 1 m2 nieruchomości - lokalu mieszkalnego W tabeli nr 5 przedstawiono procentowy wpływ cech rynkowych na wartość przedmiotu wyceny, określono wartości współczynników korygujących i ich sumę. Tab. 5 Lp Rodzaj cechy Udział cechy w ΔC - waga cechy Zakres współczynników korygujących C min /C śr * waga C max /C śr * waga Wartość współczynników 1 Lokalizacja 25% 0,195 0,379 0,287 2 Stan techniczny i standard budynku 30% 0,233 0,455 0,455 4 Stan techniczny i standard lokalu 15% 0,117 0,228 0,117 5 Rozkład pomieszczeń, funkcjonalność lokalu 20% 0,156 0,303 0,230 6 Powierzchnia lokalu 10% 0,078 0,152 0,115 Razem 100% 0,778 1,517 1,203 Rynkową wartość 1 m 2 określa się wg wzoru: gdzie: C śr średnia cena = zł/m 2 ; U i suma współczynników korygujących = 1,203 W m kw. = C śr x U i i =1 n Stąd wartość 1 m 2 powierzchni użytkowej lokalu mieszkalnego oszacowano w wysokości: W m kw. = zł/m 2 x 1,203 = zł/m 2 Przyjęto wartość miejsc postojowych na podstawie średnich cen z rynku: - naziemnych 10 tys zł/miejsce - w garażu podziemnym 20 tys zł/ miejsce 14

15 Wartość powierzchni komórek lokatorskich oszacowano na podstawie danych z rynku deweloperskiego w wysokości 50% oszacowanej wartości 1 m 2 pu lokali mieszkalnych Wartość 1 m2 powierzchni użytkowej lokalu użytkowego przyjęto w wysokości zł/m2 -Lokal przeznaczony na klub fitness zaliczono do powierzchni wspólnej do użytku wszystkich mieszkańców tak jak to jest w innych kamienicach o podobnym standardzie. Tak więc wartość rynkową nieruchomości po zakończeniu inwestycji oszacowano w wysokości: PU Cena zł/m 2 Wartość docelowa Lokale mieszkalne 1138, Komórki lokatorskie 76, miejsca postojowe Lokal użytkowy 59, RAZEM 1274, Oszacowanie kosztów inwestycji budowlanej W poniższej tabeli przedstawiono zestawienie kosztów realizowanej inwestycji budowlanej. Koszty inwestycji przyjęto na podstawie dokumentu przedstawionego przez zleceniodawcę. Koszty budowy Rezerwa na koszty dodatkowe Zakup gruntu grunt Koszty finansowe Obsługa projektu -Koszty projektu Koszty marketingu Całkowite koszty inwestycji Oszacowanie zysku inwestora Zysk deweloperski (inwestora) został określony na podstawie analizy runku inwestycji komercyjnych. Aktualnie kształtuje się on na warszawskim rynku nieruchomości średnio na poziomie ok % ogółu całkowitych kosztów. Biorąc pod uwagę stan nieruchomości do celów wyceny dla przedmiotowej nieruchomości zysk deweloperski przyjęto na poziomie 20% ogółu całkowitych kosztów wysokość zysku przedstawiono w poniższej tabeli. 15

16 Określenie zysku inwestora Wartość procentowa [%] Wartość [PLN] ZYSK INWESTORA 20 % Oszacowanie wartości rynkowej udziału w n nieruchomości wg. stanu obecnego (podejście mieszane) Wartość rynkowa nieruchomości w podejściu mieszanym określona wg poniższego wzoru wynosi: gdzie: W N W G = W N (K + Z) W G wartość gruntu, według stanu i cen na dzień wyceny, W N wartość rynkowa nieruchomości według stanu docelowego po zakończeniu budowy określona według cen rynkowych, K koszty inwestycji budowlanej określone według cen rynkowych, Z zysk inwestora, określony jako ustalony procent od poniesionych całkowitych kosztów. Wartość rynkowa nieruchomości wg stanu docelowego po zakończeniu budowy Wartość [PLN] K Koszty inwestycji budowlanej Z Zysk inwestora W G Wartość udziału w nieruchomości obliczona metodą pozostałościową Ze względu na fakt, że nieruchomość znajduje się pod opieką konserwatora zabytków oraz, że przedmiotem sprzedaży jest udział w nieruchomości zastosowano współczynnik ekspercki w wysokości K = 0,95, stąd wartość rynkową przedmiotowego udziału oszacowano w wysokości: W R = zł * 0,95 = zł 9. WYNIK KOŃCOWY WYCENY. Wartość rynkowa udziału nieruchomości według stanu i cen aktualnych zł (słownie: cztery miliony trzysta dziewięćdziesiąt dziewięć tysięcy siedemset dziewięćdziesiąt osiem złotych ) 16

17 10. KLAUZULE I USTALENIA DODATKOWE. Niniejszy operat zawiera 17 ponumerowanych stron Operat został sporządzony zgodnie z przepisami prawa, a także zgodnie ze stanem faktycznym i prawnym. Operat został sporządzony zgodnie z Rozporządzeniem Rady Ministrów z dnia r w sprawie szczegółowych zasad wyceny nieruchomości oraz zasad i trybu sporządzania operatu szacunkowego, a także zgodnie ze Standardami Zawodowymi Rzeczoznawców Majątkowych". Wyciąg z operatu, o którym mowa w art.158 ustawy z dnia r. o gospodarce nieruchomościami, zostanie przekazany do właściwego organu, zgodnie z wyżej wymienionym Rozporządzeniem. Operat został opracowany dla celu określonego w punkcie 1.2 i autor nie bierze odpowiedzialności wobec osób trzecich wykorzystujących operat w innym celu, niż ten, dla którego został sporządzony. Operat jest opracowaniem autorskim, nie może być publikowany w całości lub w części w jakikolwiek sposób bez zgody autora i bez uzgodnienia z nim formy i treści tej publikacji. Treść operatu szacunkowego nie może być ujawniana osobom trzecim z wyjątkiem sytuacji przewidzianych przez przepisy prawa polskiego lub zagranicznego oraz na podstawie nakazu sądowego. Podstawę do określenia stanu prawnego nieruchomości stanowiły dokumenty i materiały wymienione w pkt. 1.7., udostępnione przez zamawiającego. Rzeczoznawca dołożył wszelkich starań by operat zawierał kompletne i prawdziwe informacje dotyczące przedmiotu wyceny. Jednakże oględziny nie stanowią ekspertyzy technicznej przedmiotu wyceny, a rzeczoznawca nie ponosi odpowiedzialności za wady ukryte przedmiotu wyceny, których występowania nie mógł stwierdzić przy dokonaniu oględzin, ani też na podstawie powołanych w operacie źródeł danych merytorycznych. Rzeczoznawca przyjął wszystkie dane otrzymane od Zamawiających w dobrej wierze nie ponosi odpowiedzialności za rzetelność. Nie gwarantuje to, że nieruchomość jest wolna od wad. Operat został opracowany na podstawie informacji i dokumentów uzyskanych od Zamawiającego oraz na podstawie wizji lokalnej. Przyjęto, iż uzyskane informacje są wiarygodne, kompletne i prawidłowe. Obliczenia wykonane zostały z pomocą arkusza kalkulacyjnego. Wyniki pośrednie mogą być obarczone minimalnymi niedokładnościami wynikającymi z zaokrągleń do liczb całkowitych. Oszacowana wartość może ulec zmianie w wyniku zmian koniunktury gospodarczej oraz zmian rynku lokalnym. Oszacowana wartość nie obejmuje podatku VAT. Wyceniający są ubezpieczeni od odpowiedzialności cywilnej rzeczoznawców majątkowych Operat szacunkowy może być wykorzystywany do celu, dla którego został sporządzony, przez okres 12 miesięcy od daty jego sporządzenia, chyba że wystąpiły zmiany uwarunkowań prawnych lub istotne zmiany czynników, o których mowa w art (Art. 156 UGN). Operat szacunkowy może być wykorzystywany po upływie okresu, o którym mowa w ust. 3, po potwierdzeniu jego aktualności przez rzeczoznawcę majątkowego. Potwierdzenie aktualności operatu następuje przez umieszczenie stosownej klauzuli w operacie szacunkowym przez rzeczoznawcę, który go sporządził. (Art. 156 UGN). Opracowanie: mgr inż. Bożenna Dziurkowska, 17