Kilka słów o mnie Marek Golec - posiadam międzynarodowe wykształcenie oraz doświadczenie finansowe Razem z Grzegorzem Grabowskim prowadzę biuro rachunkowe wyspecjalizowane w nieruchomościach www.wynajmistrz.pl/biuro
Jaki jest cel mojej prezentacji? Objaśnienie różnicy pomiędzy opodatkowaniem najmu ryczałtem i według skali podatkowej Przedstawienie korzyści wynikających z amortyzowania wynajmowanej nieruchomości Poruszenie dodatkowych kwestii podatkowych, które powinny mied na uwadze osoby wynajmujące nieruchomości
Jaki jest cel mojej prezentacji? Objaśnienie różnicy pomiędzy opodatkowaniem najmu ryczałtem i według skali podatkowej Przedstawienie korzyści wynikających z amortyzowania wynajmowanej nieruchomości Poruszenie dodatkowych kwestii podatkowych, które powinny mied na uwadze osoby wynajmujące nieruchomości
Jaki jest cel mojej prezentacji? Objaśnienie różnicy pomiędzy opodatkowaniem najmu ryczałtem i według skali podatkowej Przedstawienie korzyści wynikających z amortyzowania wynajmowanej nieruchomości Poruszenie dodatkowych kwestii podatkowych, które powinny mied na uwadze osoby wynajmujące nieruchomości
Zagadnienia, które przedstawię Ryczałt a skala podatkowa Wartośd początkowa i amortyzacja Wynajem nieruchomości a VAT Wystawianie faktur w najmie Kasa fiskalna w najmie
Ryczałt a skala podatkowa
Sposoby rozliczania najmu Dochody z najmu możemy rozliczad poprzez: Najem prywatny jako odrębne źródło przychodu Działalnośd gospodarczą Spółkę z o.o. i inne
Sposoby rozliczania najmu - schemat
Najem prywatny - jaką formę opodatkowania wybrad?
Przykład z jedną zmienną, który będziemy analizowad Przychód (rocznie) = 24 000 zł Koszty (rocznie) Amortyzacja = (WP = 300 000 zł) Opłaty adm. = Media = Odsetki = Inne =? zł 3 600 zł 1 200 zł 5 000 zł 500 zł
Stawki amortyzacyjne, które weźmiemy pod uwagę 1,5% - budynki i lokale mieszkalne (ST) 2,5% - spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu (WNiP) Indywidualna stawka amortyzacyjna do 10% (w przykładzie przyjmiemy 10%) dla budynków i lokali mieszkalnych (ST nie WNiP) używanych przed ich nabyciem co najmniej przez okres 60 miesięcy ulepszonych w stosunku co najmniej 30% do wartości początkowej
Stawki amortyzacyjne, które weźmiemy pod uwagę 1,5% - budynki i lokale mieszkalne (ST) 2,5% - spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu (WNiP) Indywidualna stawka amortyzacyjna do 10% (w przykładzie przyjmiemy 10%) dla budynków i lokali mieszkalnych (ST nie WNiP) używanych przed ich nabyciem co najmniej przez okres 60 miesięcy ulepszonych w stosunku co najmniej 30% do wartości początkowej
Stawki amortyzacyjne, które weźmiemy pod uwagę 1,5% - budynki i lokale mieszkalne (ST) 2,5% - spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu (WNiP) Indywidualna stawka amortyzacyjna do 10% (w przykładzie przyjmiemy 10%) dla budynków i lokali mieszkalnych (ST nie WNiP) używanych przed ich nabyciem co najmniej przez okres 60 miesięcy ulepszonych w stosunku co najmniej 30% do wartości początkowej
Scenariusz 1 ryczałt bez przerzucenia opłat adm. i mediów na najemcę Przychód (rocznie) = 24 000 zł Podatek do zapłaty = 24 000 zł x 8,5% = 2040 zł
Scenariusz 2 ryczałt z przerzuceniem opłat adm. i mediów na najemcę Przychód (rocznie) = Opłaty adm. = Media = 24 000 zł 3 600 zł 1 200 zł Podatek do zapłaty = (24 000 zł 3 600 zł 1 200 zł) x 8,5% = 19 200 zł x 8,5% = 1 632 zł
Scenariusz 2 ryczałt z przerzuceniem opłat adm. i mediów na najemcę Przychód (rocznie) = Opłaty adm. = Media = 24 000 zł 3 600 zł 1 200 zł Podatek do zapłaty = (24 000 zł 3 600 zł 1 200 zł) x 8,5% = 19 200 zł x 8,5% = 1 632 zł Oszczędnośd na podatku w kwocie 408 zł
Scenariusz 3 skala podatkowa, stawka amortyzacyjna = 1,5% Przychód (rocznie) = 24 000 zł Koszty (rocznie) = 14 800 zł Amortyzacja (WP = 300 000 zł) = 4 500 zł (300 000 zł x 1,5%) Opłaty adm. = 3 600 zł Media = 1 200 zł Odsetki = 5 000 zł Inne = 500 zł Dochód = 9 200 zł Podatek w pierwszym progu (bez uwzględnienia kwoty zmniejszającej podatek) = 1 656 zł (9 200 zł x 18%) Podatek w drugim progu = 2 944 zł (9 200 zł x 32%)
Konkurs Która forma opodatkowania, ryczałt czy skala podatkowa, będzie dla podatnika korzystniejsza, jeżeli nieruchomośd ma status spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu, które amortyzujemy w stawce 2,5%?
Scenariusz 4 skala podatkowa, stawka amortyzacyjna = 2,5% Przychód (rocznie) = 24 000 zł Koszty (rocznie) = 17 800 zł Amortyzacja (WP = 300 000 zł) = 7 500 zł (300 000 zł x 2,5%) Opłaty adm. = 3 600 zł Media = 1 200 zł Odsetki = 5 000 zł Inne = 500 zł Dochód = 6 200 zł
Scenariusz 4 skala podatkowa, stawka amortyzacyjna = 2,5% Przychód (rocznie) = 24 000 zł Koszty (rocznie) = 17 800 zł Amortyzacja (WP = 300 000 zł) = 7 500 zł (300 000 zł x 2,5%) Opłaty adm. = 3 600 zł Media = 1 200 zł Odsetki = 5 000 zł Inne = 500 zł Dochód = 6 200 zł Podatek w pierwszym progu (bez uwzględnienia kwoty zmniejszającej podatek) = 1 116 zł (6 200 zł x 18%)
Scenariusz 4 skala podatkowa, stawka amortyzacyjna = 2,5% Przychód (rocznie) = 24 000 zł Koszty (rocznie) = 17 800 zł Amortyzacja (WP = 300 000 zł) = 7 500 zł (300 000 zł x 2,5%) Opłaty adm. = 3 600 zł Media = 1 200 zł Odsetki = 5 000 zł Inne = 500 zł Dochód = 6 200 zł Podatek w pierwszym progu (bez uwzględnienia kwoty zmniejszającej podatek) = 1 116 zł (6 200 zł x 18%) Podatek w drugim progu = 1 984 zł (6 200 zł x 32%)
Scenariusz 5 skala podatkowa, stawka amortyzacyjna = 10% Przychód (rocznie) = 24 000 zł Koszty (rocznie) = 40 300 zł Amortyzacja (WP = 300 000 zł) = 30 000 zł (300 000 zł x 10%) Opłaty adm. = 3 600 zł Media = 1 200 zł Odsetki = 5 000 zł Inne = 500 zł Strata = 16 300 zł Podatek niezależnie od progu = 0 zł
Wybór formy opodatkowania Rozpoczynając najem prywatny, wskazaną formą opodatkowania jest skala podatkowa. Jeśli się na nią decydujemy, nie mamy obowiązku składad stosownego oświadczenia do naczelnika US. Co należy zrobid w przypadku gdy korzystniejsze jest opodatkowanie ryczałtem i chcemy taką formę wybrad?
Wybór formy opodatkowania Rozpoczynając najem prywatny, wskazaną formą opodatkowania jest skala podatkowa. Jeśli się na nią decydujemy, nie mamy obowiązku składad stosownego oświadczenia do naczelnika US. Co należy zrobid w przypadku gdy korzystniejsze jest opodatkowanie ryczałtem i chcemy taką formę wybrad?
Wybór formy opodatkowania Decyzję o opodatkowaniu przychodów z najmu w formie ryczałtu, gdy najem rozpoczął się w trakcie roku, należy podjąd poprzez złożenie pisemnego oświadczenia do naczelnika US w terminie: do 20 dnia miesiąca, następującego po miesiącu, w którym został osiągnięty pierwszy przychód Albo do kooca roku podatkowego, jeżeli pierwszy przychód miał miejsce w grudniu roku podatkowego.
Wybór formy opodatkowania Decyzję o opodatkowaniu przychodów z najmu w formie ryczałtu, gdy najem rozpoczął się w trakcie roku, należy podjąd poprzez złożenie pisemnego oświadczenia do naczelnika US w terminie: do 20 dnia miesiąca, następującego po miesiącu, w którym został osiągnięty pierwszy przychód Albo do kooca roku podatkowego, jeżeli pierwszy przychód miał miejsce w grudniu roku podatkowego.
Zmiana formy opodatkowania Zmienid formę opodatkowania możemy raz w roku poprzez złożenie pisemnego oświadczenia do naczelnika US w terminie do 20 stycznia.
Opodatkowanie całości przychodów z najmu przez jednego z małżonków Przychody z najmu nieruchomości wchodzących do współwłasności małżeoskiej powinien opodatkowad każdy z małżonków. Istnieje jednak możliwośd opodatkowania całości przychodów z najmu przez jednego z małżonków.
Opodatkowanie całości przychodów z najmu przez jednego z małżonków Przychody z najmu nieruchomości wchodzących do współwłasności małżeoskiej powinien opodatkowad każdy z małżonków. Istnieje jednak możliwośd opodatkowania całości przychodów z najmu przez jednego z małżonków.
Opodatkowanie całości przychodów z najmu przez jednego z małżonków Małżonkowie powinni złożyd w US pisemne oświadczenie w terminie do: 20 stycznia roku podatkowego w przypadku gdy najem już trwa przynajmniej od poprzedniego roku do 20 dnia miesiąca, następującego po miesiącu, w którym został osiągnięty pierwszy przychód w przypadku gdy najem się rozpoczyna w trakcie roku
Opodatkowanie całości przychodów z najmu przez jednego z małżonków Małżonkowie powinni złożyd w US pisemne oświadczenie w terminie do: 20 stycznia roku podatkowego w przypadku gdy najem już trwa przynajmniej od poprzedniego roku do 20 dnia miesiąca, następującego po miesiącu, w którym został osiągnięty pierwszy przychód w przypadku gdy najem się rozpoczyna w trakcie roku
Opodatkowanie całości przychodów z najmu przez jednego z małżonków Do 2015 roku był obowiązek składania oświadczenia o wyborze opodatkowania całości przychodów z najmu przez jednego z małżonków w każdym roku, jeśli małżonkowie chcieli rozliczad się w ten sposób
Opodatkowanie całości przychodów z najmu przez jednego z małżonków Od 2015 roku raz złożonego w US oświadczenia o wyborze opodatkowania całości przychodów z najmu przez jednego z małżonków nie ma obowiązku ponawiad w kolejnych latach
Wartośd początkowa i amortyzacja
Jak ustala się wartośd początkową? W razie odpłatnego nabycia - cena zakupu powiększona o koszty związane z zakupem do dnia przekazania do używania W razie wytworzenia we własnym zakresie - koszt wytworzenia, a gdy nie jesteśmy w stanie ustalid kosztu wytworzenia, WP ustala się w wysokości określonej przez biegłego powołanego przez podatnika W razie nabycia w drodze spadku, darowizny lub w inny nieodpłatny sposób - wartośd rynkowa z dnia nabycia, chyba że umowa darowizny albo umowa o nieodpłatnym przekazaniu określa tę wartośd w niższej wysokości W sposób uproszczony iloczyn metrów kwadratowych powierzchni użytkowej i kwoty 988 zł
Jak ustala się wartośd początkową? W razie odpłatnego nabycia - cena zakupu powiększona o koszty związane z zakupem do dnia przekazania do używania W razie wytworzenia we własnym zakresie - koszt wytworzenia, a gdy nie jesteśmy w stanie ustalid kosztu wytworzenia, WP ustala się w wysokości określonej przez biegłego powołanego przez podatnika W razie nabycia w drodze spadku, darowizny lub w inny nieodpłatny sposób - wartośd rynkowa z dnia nabycia, chyba że umowa darowizny albo umowa o nieodpłatnym przekazaniu określa tę wartośd w niższej wysokości W sposób uproszczony iloczyn metrów kwadratowych powierzchni użytkowej i kwoty 988 zł
Jak ustala się wartośd początkową? W razie odpłatnego nabycia - cena zakupu powiększona o koszty związane z zakupem do dnia przekazania do używania W razie wytworzenia we własnym zakresie - koszt wytworzenia, a gdy nie jesteśmy w stanie ustalid kosztu wytworzenia, WP ustala się w wysokości określonej przez biegłego powołanego przez podatnika W razie nabycia w drodze spadku, darowizny lub w inny nieodpłatny sposób - wartośd rynkowa z dnia nabycia, chyba że umowa darowizny albo umowa o nieodpłatnym przekazaniu określa tę wartośd w niższej wysokości W sposób uproszczony iloczyn metrów kwadratowych powierzchni użytkowej i kwoty 988 zł
Jak ustala się wartośd początkową? W razie odpłatnego nabycia - cena zakupu powiększona o koszty związane z zakupem do dnia przekazania do używania W razie wytworzenia we własnym zakresie - koszt wytworzenia, a gdy nie jesteśmy w stanie ustalid kosztu wytworzenia, WP ustala się w wysokości określonej przez biegłego powołanego przez podatnika W razie nabycia w drodze spadku, darowizny lub w inny nieodpłatny sposób - wartośd rynkowa z dnia nabycia, chyba że umowa darowizny albo umowa o nieodpłatnym przekazaniu określa tę wartośd w niższej wysokości W sposób uproszczony iloczyn metrów kwadratowych powierzchni użytkowej i kwoty 988 zł
Remont, ulepszenie i wyposażenie Remont przywrócenie wartości użytkowej, odtworzenie stanu pierwotnego (np. malowanie, wymiana zużytych paneli, płytek) Ulepszenie wzrost wartości użytkowej poprzez przebudowę, rozbudowę, rekonstrukcję, adaptację lub modernizację środka trwałego (np. postawienie ścianki, wykonanie nieistniejących wcześniej instalacji) Wyposażenie elementy ruchome (np. szafa wolnostojąca, biurko, krzesło, łóżko)
Remont, ulepszenie i wyposażenie Remont przywrócenie wartości użytkowej, odtworzenie stanu pierwotnego (np. malowanie, wymiana zużytych paneli, płytek) Ulepszenie wzrost wartości użytkowej poprzez przebudowę, rozbudowę, rekonstrukcję, adaptację lub modernizację środka trwałego (np. postawienie ścianki, wykonanie nieistniejących wcześniej instalacji) Wyposażenie elementy ruchome (np. szafa wolnostojąca, biurko, krzesło, łóżko)
Remont, ulepszenie i wyposażenie Remont przywrócenie wartości użytkowej, odtworzenie stanu pierwotnego (np. malowanie, wymiana zużytych paneli, płytek) Ulepszenie wzrost wartości użytkowej poprzez przebudowę, rozbudowę, rekonstrukcję, adaptację lub modernizację środka trwałego (np. postawienie ścianki, wykonanie nieistniejących wcześniej instalacji) Wyposażenie elementy ruchome (np. szafa wolnostojąca, biurko, krzesło, łóżko)
Wydatki na remont, ulepszenie i wyposażenie Przystosowanie do najmu W trakcie najmu Remont Podwyższa wartośd początkową Koszt uzyskania przychodu W przypadku środków trwałych (wartośd początkowa nie została ustalona metodą uproszczoną) Ulepszenie Wyposażenie Podwyższa wartośd początkową <= 3 500 zł Koszt uzyskania przychodu w pierwszym miesiącu najmu (w roku poniesienia kosztu) > 3 500 zł Osobny środek trwały w pierwszym miesiącu najmu <= 3 500 zł w roku pod. koszt uzyskania przychodu > 3 500 zł w roku pod. podwyższa wartośd początkową <= 3 500 zł koszt uzyskania przychodu > 3 500 zł Osobny środek trwały
Amortyzacja Sposób rozliczania w czasie zużycia lub wykorzystania składników majątku Jest elementem kosztów uzyskania przychodów Jest kosztem bezgotówkowym Wysokośd odpisów amortyzacyjnych zależy głównie od: stawki amortyzacyjnej wartości początkowej
Stawki amortyzacyjne 1,5% - budynki i lokale mieszkalne (ST) 2,5% - budynki i lokale niemieszkalne (ST) 2,5% - spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu (WNiP) Indywidualna stawka amortyzacyjna do 10% dla budynków i lokali mieszkalnych (ST nie WNiP) używanych przed ich nabyciem co najmniej przez okres 60 miesięcy ulepszonych w stosunku co najmniej 30% do wartości początkowej
Rozpoczęcie amortyzacji Od pierwszego miesiąca po miesiącu wprowadzenia do ewidencji Jednak W przypadku wynajmowanych budynków i lokali mieszkalnych, podatnik sam może zdecydowad czy i kiedy rozpoczyna je amortyzowad
Rozpoczęcie amortyzacji Od pierwszego miesiąca po miesiącu wprowadzenia do ewidencji Jednak Nie amortyzuje się gruntów W przypadku wynajmowanych budynków i lokali mieszkalnych, podatnik sam może zdecydowad czy i kiedy rozpoczyna je amortyzowad
Czy można zmienid indywidualną stawkę amortyzacji? Raz przyjętej indywidualnej stawki nie można zmienid aż do zakooczenia amortyzacji
Zakooczenie amortyzacji Zakooczenie amortyzacji następuje z chwilą: zrównania wartości odpisów amortyzacyjnych z wartością początkową przeznaczenia do likwidacji sprzedaży
Wynajem nieruchomości a VAT
Zwolnienia z VAT w najmie Zwolnienie przedmiotowe Wynajem nieruchomości o charakterze mieszkalnym wyłącznie na cele mieszkaniowe Art. 43 ust. 1 pkt 36 Ustawy o VAT Zwolnienie ze względu na obrót do 150 000 zł (dawniej podmiotowe) Wartośd sprzedaży nie przekroczyła łącznie w poprzednim roku podatkowym kwoty 150 000 zł. Art. 113 ust. 1 Ustawy o VAT UWAGA! Transakcje związane z nieruchomościami wliczają się do limitu.
Zwolnienia z VAT w najmie Zwolnienie przedmiotowe Wynajem nieruchomości o charakterze mieszkalnym wyłącznie na cele mieszkaniowe Art. 43 ust. 1 pkt 36 Ustawy o VAT Zwolnienie ze względu na obrót do 150 000 zł (dawniej podmiotowe) Wartośd sprzedaży nie przekroczyła łącznie w poprzednim roku podatkowym kwoty 150 000 zł. Art. 113 ust. 1 Ustawy o VAT UWAGA! Transakcje związane z nieruchomościami wliczają się do limitu.
Zwolnienia z VAT w najmie Zwolnienie przedmiotowe Wynajem nieruchomości o charakterze mieszkalnym wyłącznie na cele mieszkaniowe Art. 43 ust. 1 pkt 36 Ustawy o VAT Zwolnienie ze względu na obrót do 150 000 zł (dawniej podmiotowe) Wartośd sprzedaży nie przekroczyła łącznie w poprzednim roku podatkowym kwoty 150 000 zł. Art. 113 ust. 1 Ustawy o VAT UWAGA! Transakcje związane z nieruchomościami wliczają się do limitu.
Najem lokali użytkowych a VAT Nie można skorzystad ze zwolnienia przedmiotowego Stawka VAT wynosi 23% Możliwośd skorzystania ze zwolnienia ze względu na obrót do 150 000 zł
Wynajem lokalu mieszkalnego firmie a VAT Na cele mieszkaniowe, np. dla pracownika zwolnienie przedmiotowe Na cele działalności gospodarczej, np. biuro VAT 23% lub zwolnienie ze względu na obrót do 150 000 zł W celu podnajmu, finalnie na cele mieszkaniowe (nie na cele najmu krótkoterminowego) zwolnienie przedmiotowe
Wystawianie faktur w najmie
Kiedy należy wystawid fakturę za wynajem? Jeśli najemca jej zażąda (w ciągu 3 kolejnych miesięcy) Gdy wynajmujący ma obowiązek doliczyd VAT, czyli nie może skorzystad z żadnego ze zwolnieo W przypadku pobrania czynszu najmu w gotówce, aby uniknąd kasy fiskalnej Uwaga! Karta to też transakcja gotówkowa
Kiedy należy wystawid fakturę za wynajem? Jeśli najemca jej zażąda (w ciągu 3 kolejnych miesięcy) Gdy wynajmujący ma obowiązek doliczyd VAT, czyli nie może skorzystad z żadnego ze zwolnieo W przypadku pobrania czynszu najmu w gotówce, aby uniknąd kasy fiskalnej Uwaga! Karta to też transakcja gotówkowa
Kiedy należy wystawid fakturę za wynajem? Jeśli najemca jej zażąda (w ciągu 3 kolejnych miesięcy) Gdy wynajmujący ma obowiązek doliczyd VAT, czyli nie może skorzystad z żadnego ze zwolnieo W przypadku pobrania czynszu najmu w gotówce, aby uniknąd kasy fiskalnej Uwaga! Karta to też transakcja gotówkowa
Zawartośd faktury za wynajem w przypadku zwolnienia z VAT Data wystawienia Numer kolejny Dane podatnika i nabywcy Nazwa i zakres usługi Kwota ogółem Podstawa zwolnienia (tylko w przypadku zwolnienia przedmiotowego) art. 43 ust. 1 pkt 36 Ustawy o podatku od towarów i usług
Kasa fiskalna w najmie
Trzy zwolnienia z kasy fiskalnej w najmie Obrót roczny poniżej 20 000 zł Dokumentowanie usługi najmu fakturą Dobrze opisane wpłaty na konto Uwaga! Zalecane jest uczulid najemcę aby dobrze opisywał przelewy
Dziękuję bardzo za uwagę Kontakt do mnie E-mail: marek@wynajmistrz.pl Tel.: 692 385 448 Biuro rachunkowe kontakt www: http://wynajmistrz.pl/biuro Tel.: 22 201 33 22