PODATEK DOCHODOWY PRZY SPRZEDAśY NIERUCHOMOŚCI ANALIZA STANÓW PRAWNYCH

Transkrypt

1 PODATEK DOCHODOWY PRZY SPRZEDAśY NIERUCHOMOŚCI ANALIZA STANÓW PRAWNYCH Opracowała: Aleksandra Herba Wrocław, dnia 10 września 2009 roku

2 1. Zakup nieruchomości przed dniem 1 stycznia 2007 roku. uŝytkowania gruntów, jest źródłem przychodów, w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 6 lipca 1991 roku o podatku dochodowym od osób fizycznych (tekst jedn. Dz.U. z 2000r., Nr 14, poz. 176 ze zm., dalej: updof), jeŝeli nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie. Przychody uzyskane ze sprzedaŝy nieruchomości, w części wydatkowanej nie później niŝ w okresie dwóch lat od dnia sprzedaŝy: - na nabycie na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, a takŝe na nabycie gruntu lub udziału w gruncie albo prawa uŝytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem, - na nabycie na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie, prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie, - na nabycie na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej gruntu lub udziału w gruncie, prawa uŝytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie przeznaczonych pod budowę budynku mieszkalnego, w tym równieŝ gruntu lub udziału w gruncie albo prawa wieczystego uŝytkowania gruntu lub udziału w takim prawie z rozpoczętą budową budynku mieszkalnego, - na budowę, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę, remont lub modernizację własnego budynku mieszkalnego, jego części lub własnego lokalu mieszkalnego, połoŝonych na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej, - na rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub adaptację - na cele mieszkalne - własnego budynku niemieszkalnego, jego części, własnego lokalu niemieszkalnego lub własnego pomieszczenia niemieszkalnego, połoŝonych na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej, są wolne od podatku, jeśli nie pochodzą z wykonywania działalności gospodarczej. Przychody uzyskane ze sprzedaŝy nieruchomości, której nabycie nastąpiło w drodze spadku lub darowizny, zwolnione są w całości od podatku od osób 2

3 Podstawa prawna: art. 21 ust. 1 pkt 32 updof. Warunkiem zwolnienia od podatku jest złoŝenie, w terminie 14 dni od dnia dokonania sprzedaŝy nieruchomości, oświadczenia właściwemu naczelnikowi urzędu skarbowego, iŝ przychód uzyskany ze sprzedaŝy nieruchomości zostanie przeznaczony na cele, o których mowa powyŝej (dalej: cele mieszkaniowe). Podstawa prawna: art. 28 ust. 2a updof. W przypadku nie złoŝenia zeznania, o którym mowa powyŝej, lub złoŝenia go po upływie 14 dniowego terminu, podatek jest płatny, bez wezwania, w formie ryczałtu w wysokości 10 % uzyskanego przychodu wraz z odsetkami: - od terminu płatności do dnia, w którym upłynęły dwa lata, licząc od dnia sprzedaŝy - w wysokości połowy odsetek za zwłokę pobieranych od zaległości podatkowych, - począwszy od następnego dnia po upływie dwóch lat, licząc od dnia sprzedaŝy, aŝ do dnia zapłaty - w pełnej wysokości odsetek za zwłokę pobieranych od zaległości podatkowych. Podstawa prawna: art. 28 ust. 2 i 3 updof. 2. Zakup nieruchomości między 1 stycznia 2007 a 31 grudnia 2008 roku. uŝytkowania gruntów, jest źródłem przychodów, w rozumieniu przepisów updof, jeŝeli nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie. Przychody uzyskane z odpłatnego zbycia nieruchomości są wolne od podatku dochodowego, jeŝeli podatnik był zameldowany w budynku lub lokalu na pobyt stały przez okres nie krótszy niŝ 12 miesięcy przed datą zbycia, pod warunkiem, Ŝe podatnik w terminie 14 dni od dnia dokonania odpłatnego zbycia nieruchomości, złoŝy 3

4 oświadczenie, Ŝe spełnia warunki do zwolnienia, w urzędzie skarbowym, którym kieruje naczelnik urzędu skarbowego właściwy według miejsca zamieszkania podatnika. Podstawa prawna: art. 21 ust. 1 pkt 126 i art. 21 ust. 21 updof. Od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości podatek dochodowy wynosi 19 % podstawy obliczenia podatku. Podstawą obliczenia podatku jest dochód stanowiący róŝnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d, tj.: - koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości, stanowią udokumentowane koszty nabycia lub udokumentowane koszty wytworzenia, powiększone o udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy, poczynione w czasie ich posiadania; - za koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości nabytych w drodze spadku, darowizny lub w inny nieodpłatny sposób, uwaŝa się udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania oraz kwotę zapłaconego podatku od spadków i darowizn w takiej części, w jakiej wartość zbywanej rzeczy lub prawa przyjęta do opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn odpowiada łącznej wartości rzeczy i praw majątkowych przyjętej do opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn. Podatek jest płatny w terminie złoŝenia zeznania, za rok podatkowy, w którym nastąpiło odpłatne zbycie (tj. do dnia 30 kwietnia). Podstawa prawna: art. 22 ust. 6c i 6d oraz art. 30e ust. 1, 2 i 4 updof. 3. Zakup nieruchomości po dniu 31 grudnia 2008 roku. uŝytkowania gruntów, jest źródłem przychodów, w rozumieniu przepisów updof, jeŝeli nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie. 4

5 Wolne od podatku są dochody z odpłatnego zbycia nieruchomości w wysokości, która odpowiada iloczynowi tego dochodu i udziału wydatków poniesionych na własne cele mieszkaniowe w przychodzie z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, jeŝeli począwszy od dnia odpłatnego zbycia, nie później niŝ w okresie dwóch lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie, przychód uzyskany ze zbycia tej nieruchomości lub tego prawa majątkowego został wydatkowany na własne cele mieszkaniowe. Udokumentowane wydatki poniesione na te cele uwzględnia się do wysokości przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych. Podstawa prawna: art. 21 ust. 1 pkt 131 updof. Od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości podatek dochodowy wynosi 19 % podstawy obliczenia podatku. Podstawą obliczenia podatku jest dochód stanowiący róŝnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d. Podatek jest płatny w terminie złoŝenia zeznania, za rok podatkowy, w którym nastąpiło odpłatne zbycie (tj. do dnia 30 kwietnia). Podstawa prawna: art. 30e ust. 1, 2 i 4 updof. Podsumowanie. 1. Bez względu na stan prawny obowiązujący w czasie nabycia nieruchomości podlegającej sprzedaŝy, środki uzyskane z transakcji nie stanowią przychodu, a co za tym idzie, nie podlegają opodatkowaniu podatkiem od osób fizycznych, jeŝeli okres między nabyciem a zbyciem nieruchomości jest dłuŝszy niŝ 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie. 2. W przypadku, kiedy okres, o którym mowa powyŝej, jest krótszy niŝ 5 lat, moŝliwe jest zwolnienie od podatku, zaleŝne od stanu prawnego obowiązującego w momencie nabycia nieruchomości: a) jeśli nabycie nastąpiło przed r. zwolniona od podatku jest kwota przeznaczona w ciągu 2 lat od daty zbycia na nabycie lub remont innej nieruchomości warunkiem jest złoŝenie stosownego oświadczenia we właściwym urzędzie skarbowym, w terminie 14 dni od daty zbycia nieruchomości; b) jeśli nabycie nastąpiło między a r. zwolniona od podatku jest cała kwota uzyskana ze zbycia, pod warunkiem iŝ zbywca był zameldowany na pobyt stały przez co najmniej 12 miesięcy przed datą zbycia i poinformował o zwolnieniu właściwy urząd skarbowy w ciągu 14 dni od daty zbycia nieruchomości; c) jeśli nabycie nastąpiło po dniu r. zwolnione od podatku są wydatki poniesione na nabycie lub remont innej nieruchomości, pod warunkiem ich wydatkowania w okresie nieprzekraczającym 2 lat od chwili zbycia. 5