Raport z Rynku Mieszkaniowego Październik 2010 1
WARSZAWA W październiku klienci wykazali duże zainteresowanie rynkiem nieruchomości mieszkaniowych. Decyzje o zakupie nieruchomości podejmowane były w krótszym okresie w porównaniu z poprzednimi miesiącami. Większą, niż dotychczas, popularnością cieszył się rynek wtórny. Na warszawskim rynku wśród projektów deweloperskich widać trendy będące wynikiem wyciągniętych konsekwencji z zapaści sprzed 3 lat. Struktura lokali we wchodzących na rynek projektach różni się od tej sprzed kryzysu. Nowopowstające projekty oferują mieszkania o mniejszych powierzchniach z większą ilością pokoi są odpowiedzią na potrzeby klientów oraz na ich możliwości nabywczych. Dzięki takiej strukturze deweloperzy mogą dziś zaoferować klientom 3-pokojowe mieszkanie o powierzchni 54 m 2, w cenie poniżej 400 tys. PLN. Dzielnice, w których występuje największa podaż nowych mieszkań to Wola, Wilanów, Białołęka. Rynek wtórny wciąż wiele oferuje klientom, którzy chcą dokonać zakupu w tym segmencie rynku. Różnica w ofercie polega m.in. na tym, iż kilkuletnie, np. 3 pokojowe mieszkania, posiadają większy metraż, niż te w projektach powstających po 2008 roku, i tym samym generują wyższą cenę. Niemniej jednak chętnych na zakup gotowych mieszkań, z określonym już sąsiedztwem, dobrą komunikacyjnie lokalizacją i możliwością natychmiastowego zamieszkania nie brakuje. Najbardziej popularnymi dzielnicami są Żoliborz, Mokotów, Wilanów, Ursynów. Warszawski rynek nieruchomości przeznaczonych na wynajem w październiku, podobnie jak we wrześniu, był ożywiony. Najmniejszym zainteresowaniem cieszyły się mieszkania 1 i 2-pokojowe, natomiast najwięcej pytań dotyczyło mieszkań z dwoma sypialniami i większych. Najczęściej wybieraną lokalizacją były Żoliborz, Śródmieście, a w przypadku domów Wilanów. Październik charakteryzował się większym niż w ubiegłych miesiącach zainteresowaniem klientów zakupem domów. Największym zainteresowaniem cieszyły się nowe domy wolnostojące. Potencjalni nabywcy zwracali uwagę na funkcjonalność domów, wielkość działki, ich otoczenie i położenie umożliwiające dogodną komunikację z pozostałymi dzielnicami miasta. Popularnymi dzielnicami są Wilanów i Białołęka. Warszawa Centrum Nowe mieszkania 8300 19500 8150 22500 7500 22500 7900 25000 Mieszkania sprzed 1989 r. 7200 20000 7100 22500 7000 22500 7300 22500 Warszawa poza Centrum Nowe mieszkania 5900 15900 5700 15100 5600 14500 5500 14500 Mieszkania sprzed 1989 r. 5500 14500 6200 12500 5900 11500 5400 12900 od do od do od do Warszawa 6700 15700 4200 13500 3900 9100 2
1 pokój 2 pokoje 3 pokoje 4 pokoje domy Warszawa 1350 3000 1950 5500 2400 12000 3700 18500 4900 25000 Aby uzyskać więcej informacji, prosimy o kontakt: Małgorzata Pajor, tel.+48 528 54 54 e-mail:małgorzata.pajor@ober-haus.com KRAKÓW Październik na rynku mieszkaniowym charakteryzował się wzrostem ilości zapytań ze strony klientów. Najbardziej popularne były lokale mieszkalne z segmentu popularnego w cenach zakupu niższych średnio o 15% niż ceny oferowane. Nadal obserwujemy wydłużony czas w podejmowaniu decyzji przy zakupie mieszkań. Wyjątkiem są lokale mieszkalne sprzedawane w okazyjnych cenach, które należą jednak do rzadkości. Na rynku nieruchomości krakowskich widoczne było zainteresowanie zakupem mieszkań przez osoby, które chciały dokonać transakcji zakupu jeszcze przed końcem 2010 roku. Niewątpliwym impulsem, który może do końca roku stymulować popyt, jest projekt podwyższonej stawki VAT w następnym roku. Klienci zainteresowani byli mieszkaniami nowymi, w stanie deweloperskim, ale warunkiem zakupu jest podpisanie umowy przenoszącej własność do końca roku. Wśród tej grupy poszukujących najbardziej pożądane są mieszkania 2 i 3-pokojowe w dzielnicy Krowodrza, w cenach oscylujących około 8 000 PLN/m2, a w odleglejszych lokalizacjach, np. Ruczaj, Kurdwanów, Prądnik Czerwony, w cenach odpowiednio ok.5 500 6 500 PLN/m2. Na rynku wtórnym niesłabnącym zainteresowaniem cieszą się mieszkania 2 i 3- pokojowe w cenach od 250 000 300 000 PLN w lokalizacjach dobrze skomunikowanych. Swych nabywców w ubiegłym miesiącu znalazły również mieszkania położone w bezpośrednim sąsiedztwie Starego Miasta, w odrestaurowanych budynkach, w wysokim standardzie, w przedziale metrażowym od 55 65 m2, w cenach zbliżonych do 12 500 PLN/m2. W segmencie domów najbardziej poszukiwane były małe domy o powierzchni od 120 150 m2. Warunkiem jednak jest cena, która według poszukujących, nie powinna przekraczać kwoty 650 000 PLN. Najpopularniejszymi rejonami w ostatnim okresie były na południe od Krakowa - Mogilny, Swoszowice i na północ - Michałowie i Bibice. Kraków Centrum Nowe mieszkania 8950 23400 9100 28000 9200 24600 8800 32000 Mieszkania sprzed 1989 r. 6350 20400 7200 31000 7200 28000 5950 28000 Kraków poza Centrum Nowe mieszkania 5200 15300 5200 17300 4900 17000 4850 13200 Mieszkania sprzed 1989 r. 4300 12400 4400 15000 4200 10800 4350 10200 3
od do od do Od do Kraków 3000 14000 2600 16000 1900 10600 1 pokój 2 pokoje 3 pokoje 4 pokoje Domy Kraków 670 2800 830 4000 1450 7800 2100 8500 2200 12000 00 Aby uzyskać więcej informacji, prosimy o kontakt: Joanna Targowska, tel.+48 12 267 91 00 e-mail:joanna.targowska@ober-haus.com TRÓJMIASTO W październiku, wśród klientów poszukujących mieszkań w celu zakupu, przeważali klienci zainteresowani rynkiem pierwotnym. W związku z tym, że w Trójmieście we wrześniu i październiku odbyły się trzy imprezy targowe, deweloperzy chcąc zainteresować klientów, oferowali liczne promocje. Mieszkania w obrębie granic administracyjnych miast aglomeracji trójmiejskiej można było kupić już od 3 800 PLN/m2. Deweloper Allcon wprowadził do sprzedaży zapowiadaną wcześniej inwestycję Awiator na dawnym pasie startowym, w gdańskiej dzielnicy Zaspa. Głównym atutem tej lokalizacji jest bliskość środków komunikacji miejskiej, morza oraz bezpośrednie sąsiedztwo parku im. Jana Pawła II. Inwestycja powinna cieszyć się dużym zainteresowaniem klientów ze względu na niewygórowane ceny oraz strukturę mieszkań zgodną z oczekiwaniami wielu klientów (np. mieszkania 3- pokojowe, o metrażu ok. 55 m2). W kompleksie, który docelowo będzie się składał z czterech budynków, znajdzie się ponad 400 mieszkań. Termin oddania pierwszego budynku to III/IV kwartał 2012 r. W Gdyni Dąbrowie deweloper EURO STYL rozpoczął sprzedaż nowej inwestycji Gorczycowa 3, w której znajdzie się ponad 50 mieszkań. Widoczne było duże zainteresowanie ofertami sprzedaży działek. Klienci, którzy chcą sprzedać działki mają ostatnią szansę na pozyskanie nabywców właśnie w październiku i listopadzie ze względu na fakt, że wraz z przyjściem zimy i pierwszymi opadami śniegu często trudno jest nawet dokładnie zlokalizować i zaprezentować sprzedawane działki. Dużo mniejsze było zainteresowanie ofertami wynajmu mieszkań. Zdecydowana większość studentów spoza Trójmiasta, która w październiku rozpoczynała nowy rok akademicki, znalazła lokum w sierpniu i wrześniu. W związku z tym spadkiem popytu ceny spadły, a mieszkania o wyższym standardzie położone w najlepszych lokalizacjach można było wynająć taniej. Przykładem dobrze obrazującym spadek czynszów najmów w dłuższej perspektywie są oferty wynajmu mieszkań w nowych inwestycjach położonych w sąsiedztwie gdańskiej Starówki jeszcze w październiku dwa lata temu w inwestycji Nowa Lastadia (kompleks apartamentów położonych nad Motławą z zapleczem rekreacyjnym) mieszkanie 2-pokojowe o powierzchni 56 m2 można było otrzymać 2 100-2 200 PLN miesięcznie plus opłaty. Obecnie takie mieszkania można wynająć już od 1 500 PLN plus opłaty 4
Gdańsk Stare Miasto i Centrum Nowe mieszkania 6100 10000 6100 16000 5430 15000 6100 13000 Mieszkania sprzed 1989 r. 5000 9000 4800 6200 4500 5800 3900 6000 Gdańsk i Gdynia poza Centrum Nowe mieszkania 4100 5800 4300 6100 3900 5900 3900 5400 Mieszkania sprzed 1989 r. 5000 6500 4200 6400 4000 5000 3800 4800 Nowe po remoncie do remontu od do od do od do Gdańsk/Gdynia/Sopot 2900 6100 3500 5500 2000 4000 Gdańsk/Gdynia/Sopot 1 pokój 2 pokoje 3 pokoje 4 pokoje Domy 800 1300 850 1700 1100 1800 1500 4500 3000 7000 Aby uzyskać więcej informacji prosimy o kontakt: Paweł Grabowski, tel. (058) 520 40 99 e-mail: pawel.grabowski@ober-haus.pl ŁÓDŹ W dniach 16-17 września odbyła się kolejna edycja Targów Mieszkaniowych i Wyposażenia Wnętrz w Łodzi. Była to 9 z kolei edycja. Ponad dziewięć tysięcy osób odwiedziło halę targową. Swoje inwestycje i usługi prezentowało ponad 140 wystawców firmy deweloperskie, doradcy finansowi oferujący kredyty hipoteczne, pośrednicy w obrocie nieruchomościami oraz firmy z branży wykańczania wnętrz. Obecnie mamy szeroki wybór mieszkań w najbardziej poszukiwanym metrażu 45-50 m2. W połowie 2008 roku ciężko było znaleźć ofertę mieszkania na rynku pierwotnym w cenie poniżej 5 tys. PLN/m2, teraz można znaleźć oferty już od 3,8 tys. PLN/m2. Największe redukcje cen nastąpiły w inwestycjach o podwyższonym standardzie i w prestiżowej lokalizacji, takich jak np. Inwestycja firmy MaxBud na Julianowie - tutaj cena ofertowa spadła o 30%. Na rynku wtórnym sytuacja nie uległa większym zmianom. Ceny są stabilne, niewielki wzrost cen można zauważyć w lokalizacjach najbardziej popularnych Bałuty, Retkinia. Ze względu na ograniczone możliwości finansowe łodzian najbardziej popularne są mieszkania 2 lub 3-pokojowe. Największy popyt jest na mieszkania w budynkach o wysokości do 4 pięter, na I lub II piętrze i koniecznie z balkonem. Mieszkanie na parterze bez balkonu jest trudno zbywalne. Cena takiego mieszkania jest średnio 5 % niższa od mieszkania na piętrach i z balkonem. Na rynku wynajmu mieszkań w październiku wyraźnie można zauważyć ożywienie. Trwa popyt na wynajem mieszkań w pobliżu centrum miasta lub dobrze skomunikowanych z centrum. Nie brakuje klientów zainteresowanych najmem 5
mieszkań prestiżowych, wyposażonych, w pełni umeblowanych, w wysokim standardzie i bardzo drogich, nawet do 5 tys. PLN miesięcznie. Łódź Centrum Nowe mieszkania 4300 7600 4300 7800 4700 8900 4800 8500 Mieszkania sprzed 1989 r. 3600 5800 3300 6000 3500 6000 3800 6800 Łódź poza Centrum Nowe mieszkania 4200 5600 4200 5600 4200 5800 4500 6000 Mieszkania sprzed 1989 r. 3600 5500 3600 6000 3600 6000 3800 6000 Od do od do od do Łódź 3500 8000 3000 6000 2200 3500 1 pokój 2 pokoje 3 pokoje 4 pokoje domy Łódź 450 1200 700 2200 900 3000 1000 5000 2000 9000 Aby uzyskać więcej informacji, prosimy o kontakt: Monika Kaźmierczak, tel. +48 42 683 59 59 e-mail: monika.kazmierczak@ober-haus.com POZNAŃ Październik był dobrym miesiącem na rynku nieruchomości, mimo mniejszej dynamiki w porównaniu z poprzednimi miesiącami. Jesień i zima to okres, w którym pojawiają się liczne promocje i szereg okazji do zakupienia mieszkania po korzystnej cenie. Właściciele nieruchomości są bardziej chętni do obniżek cen, nie chcą już zwlekać z ich sprzedażą, tym bardziej, że często utrzymywanie ich w okresie zimy przynosi dodatkowe koszty. Obniżki cen można wynegocjować, nie tylko kupując mieszkania z rynku wtórnego, Również deweloperzy ogłaszają się z promocyjnymi cenami. Na 10-procentowy rabat można liczyć, kupując mieszkanie w inwestycji zwanej Tarasami Warty, w pobliżu Ronda Rataje. Ceny zaczynają się od 4 990 PLN/m2. Podobnie przecenie uległa inwestycja zwana Kasztanową Aleją przy ul. Wojskowej, a także Konimpexu- Pod kasztanami. Deweloper budujący przy ulicy Górczyńskiej rozpoczął przedsprzedaż mieszkań także w promocyjnych cenach. Mieszkania za metr kwadratowy zaczynają się od 4 250 PLN. Mieszkania mają być wyposażone w balkony, tarasy, budynek ma być strzeżony, z recepcją, z możliwością zakupu garaży. Oddanie mieszkań przewiduje się na koniec I kwartału 2012 roku. To tylko niektóre inwestycje, gdzie ceny zostały obniżone. Z innych ciekawych budynków mieszkalnych na uwagę zasługuje zapowiadana inwestycja zwana Perłą, która stanie przy ul. Kosińskiego, na Wildzie. Jego korpus ma być wzbogacony ceglanymi elementami, ozdobiony wykuszami, balkonami oraz licznymi przeszkleniami. Do sprzedaży mają być 94 mieszkania, o pow. od 37 do 70 m2 w bardzo przystępnych cenach od 4 200 PLN za metr kwadratowy. 6
Wzrosło zainteresowanie domami. Najistotniejszym czynnikiem jest cena. Nowe domy, np. na Podolanach, kosztują: 84 m2-499 tys. PLN; 140 m2-740 tys. PLN czy 185 m2-663 tys. PLN. Najczęściej kupowane są domy wystawione do 1 miliona złotych. W porównaniu z okresem letnim ceny wynajmu mieszkań nieco spadły. Obecnie mieszkania wynajmowane są najczęściej osobom pracującym, kadrze zarządzającej, przedstawicielom firm. Z tego powodu większe jest zainteresowanie mieszkaniami o nieco podwyższonym standardzie, w budynkach wyposażonych w windę, garaż, w centrum lub z dobrym dojazdem do centrum. Poznań Centrum Nowe mieszkania 6200 12000 5900 12000 5800 12000 5600 12000 Mieszkania sprzed 1989 r. 5500 7500 5300 7300 4800 6600 4800 7750 Poznań poza Centrum Nowe mieszkania 5700 7200 5700 7100 5000 6700 5000 6900 Mieszkania sprzed 1989 r. 5000 6500 5000 6500 4500 6300 4300 5700 od do od do od do Poznań 4000 6000 3500 6000 2500 3500 1 pokój 2 pokoje 3 pokoje 4 pokoje domy Poznań 900 1 350 1 200 2 300 1500 5000 1800 5500 3000 10000 Aby uzyskać więcej informacji, prosimy o kontakt: Agnieszka Bartz tel. +48 61 851 90 00 e-mail: agnieszka.bartz@ober-haus.pl KATOWICE W październiku na katowickim rynku nieruchomości mieszkaniowych nadal największym zainteresowaniem przy zakupie cieszą się mieszkania małe, w przeważającej części 2-pokojowe, w metrażu od 35 do 60 m 2, w atrakcyjnych cenach. Najczęściej klienci pytają o lokalizację centrum, południowe dzielnice Katowic (nowe budownictwo). Na większe mieszkania (od 100 m 2 ) wciąż nie odnotowujemy zbyt dużej liczby zapytań. Pomimo atrakcyjności pod względem lokalizacji oraz ceny na oferty tego typu nieruchomości nie ma popytu. Projekty deweloperskie, które pojawiają się w sprzedaży to w większości te same, które są oferowane od 2008 r., a jedynie rozpoczynane są kolejne etapy budowy. Deweloperzy raczej odchodzą od budowania dużych mieszkań, zastępując je większą liczbą mieszkań 2-pokojowych, a więc w projekcie występuje niewielka 7
ilość dużych apartamentów. Praktyka ta wynika z doświadczenia, jakie deweloperzy zdobyli w zeszłych latach, kiedy to napotykali nierzadko spore trudności w sprzedaży tego rodzaju mieszkań. W obecnej sytuacji, gdy dla kupujących główną rolę odgrywa cena mieszkania, łatwiej sprzedają się mieszkania mniejsze, których cena całkowita jest przystępniejsza, pomimo iż cena za m 2 jest zdecydowanie wyższa niż przy dużych powierzchniach. Jednak mnożąc duży metraż razy nawet niższą cenę za m 2 często uzyskujemy cenę zaporową dla klientów. Z nowych inwestycji do czynienia mieliśmy tylko z małymi, kameralnymi projektami składającymi się z nie więcej niż 20/30 mieszkań. Zatem nie możemy mówić o ożywieniu na rynku pierwotnym. Deweloperzy raczej analizują sytuację na rynku, ewentualnie podejmują przygotowania związane z rozpoczęciem inwestycji. Ceny działek mieszkaniowych są stabilne, jednak brak zainteresowanych potwierdza, że są one za wysokie, a zgłaszanych ofert wciąż przybywa. Jeżeli dochodzi do transakcji, to sprzedają się działki w cenach obniżonych. Rynek wynajmu utrzymuje stałą tendencję. Najczęściej wynajmowane mieszkania to 2 i 3-pokojowe, ze wskazaniem na 2-pokojowe w bardzo dobrym standardzie i nowym budynku, których cena nie przekracza 2 500 PLN miesięcznie. Na większe mieszkania apartamenty obserwujemy sporadyczne zainteresowanie. Potencjalnymi najemcami przy wynajmie apartamentów lub domów były zawsze firmy poszukujące lokum dla swoich pracowników, z reguły zajmujących wyższe stanowiska. Jednak obecnie firmy dysponują mniejszymi budżetami przewidzianymi na ten cel, dlatego też w większości decydują się na wynajem mniejszych mieszkań. Katowice Centrum Nowe mieszkania 5 000 5 700 5 100 6 000 4 800 6 800 4 600 6 400 Mieszkania sprzed 1989 r. 3 400 5 000 3 200 4 700 3 100 5 100 3 100 5 000 Katowice poza Centrum Nowe mieszkania 5 000 6 500 4 900 6 200 4 200 6 700 4 900 6 100 Mieszkania sprzed 1989 r. 3 100 4 700 3 000 4 600 3 000 4 500 2 900 4 500 od do od do od do Katowice 2800 5400 3800 6500 2200 3800 1 pokój 2 pokoje 3 pokoje 4 pokoje domy Katowice 800 1600 1100 2500 1200 3500 1600 4000 2200 10000 Aby uzyskać więcej informacji prosimy o kontakt: Aleksandra Borowy, tel. (032) 609 00 90 e-mail: aleksandra.borowy@ober-haus.pl 8