BIURO WYCEN I OBSŁUGI NIERUCHOMOŚCI- 96-100 Skierniewice, ul. MIODOWA 42, Tel.(046) 833-06-65, kom. (0601)28-78-20; REGON 750284287 NIP 836-107-24-85 EGZ.NR 1 OPERAT SZACUNKOWY z określenia wartości lokalu niemieszkalnego - garażu nr 9, położonego w budynku mieszkalnym przy ul. Wschodniej 10b, Skierniewice, pow. M. Skierniewice, woj. łódzkie. Księga Wieczysta Nr LD1H/00039161/7 dla nieruchomości lokalowej prowadzona przez Wydział Ksiąg Wieczystych Sądu Rejonowego w Skierniewicach. AUTOR OPERATU: Grzegorz Siekowski, upr. 2295 Skierniewice, 9 października 2014 r.
ZESTAWIENIE WARTOŚCI LOKALU NIEMIESZKALNEGO - GARAŻU NR 9, ZLOKALIZOWANEGO W SKIERNIEWICACH, RZY UL. WSCHODNIEJ 10B, STANOWIĄCEJ WŁASNOŚĆ PANA LESZKA JAGODZIŃSKIEGO GRUNT LOKAL NIEMIESZKALNY - GARAŻ NR 9 RAZEM 1 500,00 zł 23 800,00 zł 25 300,00 zł 2
SPIS TREŚCI 1. PRZEDMIOT, ZAKRES I UWARUNKOWANIA WYCENY... 4 1.1. Przedmiot wyceny... 4 1.2. Zakres i uwarunkowania wyceny... 4 2. CEL WYCENY... 4 3. PODSTAWA OPRACOWANIA OPERATU SZACUNKOWEGO... 4 3.1. Podstawa formalna... 4 3.2. Podstawy materialno-prawne... 4 3.3. Podstawy merytoryczne wyceny... 4 3.4. Źródła danych o nieruchomości... 5 4. DATY ISTOTNE DLA CZYNNOŚCI RZECZOZNAWCY... 5 5. OPIS, OKREŚLENIE STANU PRZEDMIOTU WYCENY... 5 5.1. Określenie stanu prawnego nieruchomości... 5 5.2.1. Lokalizacja i otoczenie nieruchomości... 5 5.2.2. Opis gruntu... 5 5.2.3. Opis budynku... 6 5.2.3.1. Budynek mieszkalny wielorodzinny z garażami... 6 5.2.4. Opis lokalu niemieszkalnego garażu... 6 6. PRZEZNACZENIE NIERUCHOMOŚCI W PLANIE MIEJSCOWYM... 6 7. ANALIZA OPTYMALNEGO SPOSOBU WYKORZYSTANIA... 6 8. ANALIZA I CHARAKTERYSTYKA RYNKU LOKALNEGO... 6 9. PROCEDURA WYCENY... 7 10. OKREŚLENIE WARTOŚCI PRZEDMIOTU WYCENY... 8 11. OKREŚLENIE WARTOŚCI BUDYNKÓW I BUDOWLI... 17 12. ZESTAWIENIE WARTOŚCI POSZCZEGÓLNYCH SKŁADNIKÓW NIERUCHOMOŚCI... 17 13. KLAUZULE I OGRANICZENIA.... 18 14.PODPIS AUTORA OPRACOWANIA... 18 15. ZAŁĄCZNIKI... 18 3
1. PRZEDMIOT, ZAKRES I UWARUNKOWANIA WYCENY 1.1. Przedmiot wyceny Przedmiotem wyceny jest lokal niemieszkalny - garaż nr 9, o powierzchni 16,86 m2, zlokalizowany w kondygnacji parterowej w budynku mieszkalnym wielorodzinnym, położonym w Skierniewicach, przy ul. Wschodniej 10B. Dla nieruchomości lokalowej prowadzona jest Księga Wieczysta LD1H/00039161/7 przez Wydział Ksiąg Wieczystych Sądu Rejonowego w Skierniewicach. Fragment planu miasta Skierniewice stanowi załącznik nr 1 niniejszego operatu. 1.2. Zakres i uwarunkowania wyceny Zakres wyceny obejmuje prawo własności lokalu niemieszkalnego garażu nr 9 w stanie na dzień wyceny. Brak szczególnych uwarunkowań wyceny. 2. CEL WYCENY Celem wyceny jest określenie wartości prawa własności lokalu niemieszkalnego garażu nr 9 w stanie na dzień wyceny do celów sądowych. 3. PODSTAWA OPRACOWANIA OPERATU SZACUNKOWEGO 3.1. Podstawa formalna Podstawę formalną opracowania stanowi zlecenie z dnia 29-07-2014 KM 1302/14 na wycenę przedmiotowej nieruchomości. Zamawiającym wycenę jest Komornik Sądowy przy Sądzie Rejonowym w Skierniewicach, Paweł Pacyński, Kancelaria: 96-100 Skierniewice, ul. Reymonta 2A. 3.2. Podstawy materialno-prawne Rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości z dnia 9 marca 1968 roku w sprawie czynności komorników ( Dz. U. Nr 10, poz. 52 z 1968 roku z pózn. zmianami) Ustawa z dnia 7.11.1964 r. Kodeks Postępowania Cywilnego. Ustawa z dnia 21.08.1997 r. o gospodarce nieruchomościami (tekst jednolity Dz.U. z 2014 r. poz. 518); Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego ( Dz. U. z dnia 22.09.04 r.) Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 14 lipca 2011 r. zmieniające rozporządzenie w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 165, poz. 985) 3.3. Podstawy merytoryczne wyceny Powszechne Krajowe Zasady Wyceny (PKZW) Krajowy Standard Wyceny Podstawowy (KSWP1) WARTOŚĆ RYNKOWA I WARTOŚĆ ODTWORZENIOWA Krajowy Standard Wyceny Podstawowy Nr 3 ( KSWP 3) OPERAT SZACUNKOWY Mieczysław Prystupa - Wycena nieruchomości przy zastosowaniu podejścia porównawczego 2001 r. ; Mieczysław Prystupa Wycena nieruchomości przy zastosowaniu podejścia porównawczego. Omówienie standardu wraz z przykładami. Polska Federacja Stowarzyszenia Rzeczoznawców Majątkowych, Warszawa 2003 r. 4
3.4. Źródła danych o nieruchomości Informacje o transakcjach kupna sprzedaży lokali niemieszkalnych - garaży z aktów notarialnych w Urzędzie Miasta Skierniewice. Informacje o Miejscowym Planie Zagospodarowania Przestrzennego Gminy Skierniewice Dane z Księgi Wieczystej Nr LD1H/00039161/7 prowadzonej przez Wydział Ksiąg Wieczystych Sądu Rejonowego w Skierniewicach. 4. DATY ISTOTNE DLA CZYNNOŚCI RZECZOZNAWCY 1. Data sporządzenia wyceny - 09.10.2014 r. 2. Data, na którą określono wartość przedmiotu wyceny - 09.10.2014 r. 3. Data, na którą określono stan przedmiotu wyceny - 09.10.2014 r. Uwaga: oględziny nie doszły do skutku z powodu nieobecności właściciela w terminie wyznaczonym przez Komornika. 5. OPIS, OKREŚLENIE STANU PRZEDMIOTU WYCENY 5.1. Określenie stanu prawnego nieruchomości Stan prawny nieruchomości lokalowej określono na podstawie zapisów księgi wieczystej LD1H/00039161/7 prowadzonej przez Wydział Ksiąg Wieczystych Sądu Rejonowego w Skierniewicach. Według zapisów w KW właścicielem nieruchomości jest: Pan Leszek Jagodziński. Protokół badania Księgi Wieczystej stanowi załącznik nr 2 niniejszego operatu. 5.2. Opis stanu techniczno użytkowego przedmiotu wyceny 5.2.1. Lokalizacja i otoczenie nieruchomości Przedmiotowa nieruchomość położona jest w południowo wschodniej części miasta Skierniewice, na terenie osiedla mieszkaniowego wielorodzinnego w pobliżu ul. Rawskiej. Fragment mapy ewidencyjnej stanowi załącznik nr 3 niniejszego operatu. 5.2.2. Opis gruntu Oznaczenie, wielkość: Działka nr 416/23, obręb 10 Jednostka ewidencyjna : M.SKIERNIEWICE, Powierzchnia gruntu: 4676 m 2 Udział: 1686/371394 Wypis z rejestru gruntów stanowi załącznik nr 4 niniejszego operatu. 5
5.2.3. Opis budynku 5.2.3.1. Budynek mieszkalny wielorodzinny z garażami Rok budowy - 2008 Technologia - Tradycyjna nowoczesna Ilość kondygnacji nadziemnych - 5 Fundamenty- żelbetowe wylewane z betonu B-20 Ściany piwnic - murowane z bloczków betonowych Ściany konstrukcyjne murowane z pustaków U kl. 15, ściany parteru z cegły pełnej ceramicznej Stropy - żelbetowe, prefabrykowane kanałowe Dach konstrukcja drewniana, pokrycie z dachówki Klatka schodowa - żelbetowa systemowa Tynki wew. - na ścianach konstrukcyjnych cementowe; Instalacje: Wodociągowo kanalizacyjna, centralnej ciepłej wody, CO ( ciepło z ciepłociągu miejskiego), elektryczna i oświetleniowa, telefoniczna, gazowa, domofon Budynek jest ocieplony całkowicie. 5.2.4. Opis lokalu niemieszkalnego garażu Lokal niemieszkalny garaż o pow. użytkowej: 16,86m 2 6. PRZEZNACZENIE NIERUCHOMOŚCI W PLANIE MIEJSCOWYM Przedmiotowa nieruchomość leży na obszarze objętym m.p.z.p. Według Planu Zagospodarowania Przestrzennego Miasta Skierniewice przedmiotowa nieruchomość położona jest w obszarze oznaczonym symbolem: MN - tereny zabudowy mieszkaniowej. 7. ANALIZA OPTYMALNEGO SPOSOBU WYKORZYSTANIA Istniejąca zabudowa znajduje się w dobrym stanie technicznym i może być nadal wykorzystywana jako garaż. 8. ANALIZA I CHARAKTERYSTYKA RYNKU LOKALNEGO W procesie niniejszej wyceny przeanalizowano: Obszar rynku miasto Skierniewice, Okres badania cen od początku 2013 r - do dnia wyceny. Rodzaj rynku lokale niemieszkalne - garaże. W ramach przeprowadzonej analizy rynku wytypowano najistotniejsze cechy rynkowe lokali niemieszkalnych - garaży, od których uzależniona jest cena nieruchomości. Do głównych cech należy zaliczyć; lokalizację, typ zabudowy oraz stan techniczny. Ceny lokali niemieszkalnych - garaży w analizowanym okresie zawarte są w przedziale od 1 163,52 zł/m2 zł. do 1 845,70 zł. W związku z małą liczebnością transakcji na rynku oraz małym odstępem w czasie wystąpienia transakcji, trendu czasowego nie uwzględniono. Do dalszych obliczeń przyjęto trend czasowy równy zero. 6
Transakcje przyjęte do analizy rynku Lp. Rep. Data transakcji Lokalizacja Pow. [m2] Cena jednostkowa zł/m 2 1. 617/2014 2014-02-21 ul. Rawska 71A 15,56 1 845,70 zł 2. 726/2014 2014-02-28 Rawska 71 16,33 1 478,87 zł 3. 379/2014 2014-01-31 Trzcińska 22 16,52 1 513,32 zł 4. 1940/2013 2013-12-19 Budowlana 3,5,7 15,90 1 163,52 zł 5. 4155/2013 2013-12-09 Rawska 71 16,47 1 561,93 zł 6. 4230/2013 2013-12-12 Trzcińska 22A 16,19 1 783,51 zł 8. 4148/2013 2013-12-09 Rawska 71A 16,19 1 751,08 zł 9. 4184/2013 2013-12-10 Rawska 71 16,18 1 784,61 zł Na podstawie analizy sfinalizowanych transakcji, szczegółowych informacji od agencji obrotu nieruchomościami, oraz na podstawie preferencji potencjalnych nabywców ustalono cechy rynkowe, od których uzależnione są ceny lokali niemieszkalnych garaży. Wyodrębniono następujące atrybuty mające zasadniczy wpływ na cenę dla których określono wagi: - Lokalizacja ogólna 45 % - Typ zabudowy 20 % - Stan techniczny 35 % GRADACJA CENY W OBRĘBIE CECHY Rodzaj cechy Lokalizacja ogólna Maksymalny wpływ cechy na cenę = Częściowy wpływ cechy na cenę : 682,18 zł - wartość cechy miasto 45,00% 306,98 zł wieś gminna wieś 1,00 306,98 zł 0,50 153,49 zł 0,00 0,00 zł w budynkach mieszkalnych typ zabudowy 20,00% 136,44 zł w kompleksach garaży wolnostojący dobry Stan techniczny 35,00% 238,76 zł średni zły 1,00 136,44 zł 0,50 68,22 zł 0,00 0,00 zł 1,00 238,76 zł 0,50 119,38 zł 0,00 0,00 zł 9. PROCEDURA WYCENY 8.1.RODZAJ OKREŚLANEJ WARTOŚCI NIERUCHOMOŚCI Wartość rynkową, zgodnie z ustawą o gospodarce nieruchomościami z dn. 21.08.1997 r. (Dz. U. Nr 46 z 2000r., poz. 543 z późn. zm.) art.151.1, stanowi najbardziej prawdopodobna jej cena, możliwa do uzyskania na rynku, określona z uwzględnieniem cen transakcyjnych przy przyjęciu następujących założeń: 1) strony umowy były od siebie niezależne, nie działały w sytuacji przymusowej oraz miały stanowczy zamiar zawarcia umowy, 2) upłynął czas niezbędny do wyeksponowania nieruchomości na rynku i do wynegocjowania warunków umowy. 7
8.2. WYBÓR PODEJŚCIA I METODY WYCENY WYBÓR PODEJŚCIA I METODY WYCENY DLA NIERUCHOMOŚCI GRUNTOWEJ Ponieważ niniejszy operat ma służyć do celów sądowych, decydujące kryterium stanowi przepis zawarty w 136 pkt.1 Rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 9 marca 1968 roku ( Dz.U. Nr 10, poz.52 z 1968 r. z późniejszymi zmianami), który mówi, iż sumę oszacowania nieruchomości ustala się według przeciętnych cen sprzedaży podobnych nieruchomości w tej samej okolicy, z uwzględnieniem stanu nieruchomości w dniu dokonania oszacowania. Wymóg zawarty w/w Rozporządzeniu Ministra Sprawiedliwości spełnia podejście porównawcze w rozumieniu ustawy o gospodarce nieruchomościami art. 153.1. i Rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r., w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego - a także Standardy Zawodowe KSWP I KSWS. Zgodnie z Krajowym Standardem Wyceny Podstawowym Nr 1 (KSWP 1) Wartość rynkowa i wartość odtworzeniowa - w celu określenia wartości rynkowej rzeczoznawca majątkowy powinien ustalić sposób optymalnego lub najbardziej prawdopodobnego użytkowania nieruchomości. Taki sposób oznacza wykorzystanie nieruchomości, które jest fizycznie możliwe, odpowiednio uzasadnione, prawnie dopuszczalne, ekonomicznie opłacalne i zapewniające najwyższą wartość wycenianej nieruchomości. Ustalono, że optymalnym a jednocześnie najbardziej prawdopodobnym sposobem użytkowania przedmiotowej nieruchomości, będzie zachowanie dotychczasowej funkcji. W związku z powyższym, określono wartość rynkową praw do nieruchomości dla najbardziej prawdopodobnego sposobu użytkowania. Ze względu na rodzaj przedmiotu wyceny, cel i wyniki analizy rynku lokalnego nieruchomości podobnych, do określenia wartości rynkowej prawa do nieruchomości gruntowej zabudowanej, zastosowano: - podejście porównawcze, - metodę porównywania parami, które polega na określeniu wartości nieruchomości przy założeniu, że wartość ta odpowiada cenom, jakie uzyskano za nieruchomości podobne, które były przedmiotem obrotu rynkowego. Ceny te koryguje się ze względu na cechy różniące nieruchomości podobne od nieruchomości wycenianej oraz uwzględnia się zmiany poziomu cen wskutek upływu czasu. Podejście porównawcze stosuje się, jeżeli są znane ceny i cechy nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej (czyli porównywalnych ze względu na położenie, stan prawny, przeznaczenie, sposób korzystania oraz inne cechy wpływające na jej wartość). 10. OKREŚLENIE WARTOŚCI PRZEDMIOTU WYCENY I PRZEDSTAWIENIE OBLICZEŃ 10.1. Określenie wartości rynkowej nieruchomości zabudowanej Za jednostkę porównawczą przyjęto cenę 1m2. Wagi cech rynkowych odniesiono do założenia, że wartość rynkowa nieruchomości Wn znajduje się pomiędzy Cmin a Cmax. W zbiorze transakcji dotyczących podobnych nieruchomości określono zakres cen: cena max = cena min = cena max - cena min = 1 845,70 zł 1 163,52 zł 682,18 zł 8
Charakterystyka nieruchomości przyjętych do porównań w aspekcie cech rynkowych. Do określenia wartości przedmiotu wyceny wytypowano cztery transakcje kierując się zasadą występowania jak najmniejszych różnic w stosunku do nieruchomości wycenianej. Rodzaj cechy Transakcja nr 1 Transakcja nr 2 Transakcja nr 3 Transakcja nr 4 Akt notarialny 617/2014 726/2014 379/2014 1940/2013 Data transakcji 2014-02-21 2014-02-28 2014-01-31 2013-12-19 Powierzchnia budynku [m2] 15,56 16,33 16,52 15,90 Cena jednostkowa nieruchomości [zł/m2] 1 845,70 zł 1 478,87 zł 1 513,32 zł 1163,52 Korekta z tytułu upływu czasu Cena jednostkowa 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% nieruchomości skorygowana trendem czasowym 1 845,70 zł 1 478,87 zł 1 513,32 zł 1 163,52 zł Skierniewice Skierniewice Skierniewice Skierniewice Lokalizacja ogólna miasto miasto miasto miasto Typ zabudowy WYKAZ TRANSAKCJI PRZYJĘTYCH DO PORÓWNAŃ w budynku mieszkalnym w budynku mieszkalnym w budynku mieszkalnym w budynku mieszkalnym Stan techniczny dobry dobry dobry dobry OPIS NIERUCHOMOŚCI WYCENIANEJ W ASPEKCIE CECH RYNKOWYCH CECHA OPIS CECHA RYNKOWA Lokalizacja Skierniewice miasto Typ zabudowy w budynku mieszkalnym w budynku mieszkalnym Stan techniczny budynku dobry dobry 9
TABELA PORÓWNAWCZA Nieruchomość Transakcja nr Transakcja nr Transakcja Transakcja nr Rodzaj cechy wyceniana 1 2 nr 3 4 Cena jednostkowa 1 845,70 zł 1 478,87 zł 1 513,32 zł 1163,52 Lokalizacja ogólna miasto miasto miasto miasto miasto Wpływ cechy na cenę 306,98 zł 306,98 zł 306,98 zł 306,98 zł 306,98 zł Poprawka 0,00 zł 0,00 zł 0,00 zł 0,00 zł w budynku w budynku w budynku w budynku w budynku typ zabudowy mieszkalnym mieszkalnym mieszkalnym mieszkalnym mieszkalnym Wpływ cechy na cenę 136,44 zł 136,44 zł 136,44 zł 136,44 zł 136,44 zł Poprawka 0,00 zł 0,00 zł 0,00 zł 0,00 zł Stan techniczny dobry dobry dobry dobry dobry Wpływ cechy na cenę 238,76 zł 238,76 zł 238,76 zł 238,76 zł 238,76 zł Poprawka 0,00 zł 0,00 zł 0,00 zł 0,00 zł Suma poprawek 0,00 zł 0,00 zł 0,00 zł 0,00 zł Cena jednostkowa skorygowana 1 845,70 zł 1 478,87 zł 1 513,32 zł 1 163,52 zł Średnia cena jedn. pow.użytkowej [zł/m2] 1 500,35 zł WARTOŚC RYNKOWA LOKALU NIEMIESZKALNEGO - GARAŻU W STANIE NA DZIEŃ WYCENY 16,86 m 2 x 1 500,35 zł/m 2 = 25 295,90 zł Przyjęto wartość : 25 300 zł W TYM WARTOŚĆ UDZIAŁU W GRUNCIE 1./ Analiza rynku lokalnego W procesie wyceny przeanalizowano: Obszar rynku rynek wtórny miasta Skierniewice Okres badania cen od początku 2013 r - do dnia wyceny Rodzaj rynku nieruchomości gruntowe niezabudowane o charakterze zabudowy mieszkaniowej. Rynek w obrocie nieruchomości gruntowych niezabudowanych o funkcji mieszkaniowej w mieście Skierniewice jest dość dobrze rozwinięty. Napotkano kilkadziesiąt transakcji kupna sprzedaży nieruchomości niezabudowanych o funkcji terenów zabudowy mieszkaniowej i mieszkaniowo-usługowej. Po przeanalizowaniu odrzucono transakcje niewiarygodne skrajnie odbiegające od ceny średniej. Wytypowano 20 transakcji do analizy rynku. Najistotniejszym atrybutem wpływającym na wartość nieruchomości jest atrakcyjność położenia, położenie blisko ciągów komunikacyjnych, obiektów handlowo-usługowych, urzędów użyteczności publicznej. Najdroższe są nieruchomości położone jak najbliżej centrum regionu urbanistycznego. Innym czynnikiem mającym duży wpływ na cenę jest sąsiedztwo i otoczenie w jakim się ona znajduje. Dla nieruchomości o przeznaczeniu budowlanym najlepszym jest, gdy jest ona położona blisko centrum w pobliżu terenów zieleni, małej emisji spalin, a także stosunkowo małym hałasie. Z punktu widzenia ceny liczy się także wielkość sprzedawanej powierzchni. Nie bez znaczenia pozostaje fakt zabudowy oraz możliwości alternatywnego wykorzystania działki. Jeśli działka jest zabudowana to wiadomo, że jest ona już nieinwestycyjna lub posiada znacznie ograniczone możliwości inwestycyjne, natomiast działka niezabudowana jest inwestycyjna. Kolejnym ważnym czynnikiem wpływającym na cenę jest uzbrojenie terenu oraz jakość drogi. Ceny transakcyjne działek niezabudowanych podobnych do wycenianej po skorygowaniu kształtują się na poziomie od 67,84 zł/m2 do 189,53 zł/m2. 10
Rozbieżność cenowa tego typu nieruchomości na badanym rynku lokalnym wynika od położenia, wielkości, kształtu działki i uzbrojenia. Analizując rynek zaobserwowano, iż występują niewielkie wahania cen nieruchomości gruntowych niezabudowanych z tendencją spadkową. Wyliczony trend czasowy z rynku jest dodatni i wynosi 0,00468 zł/m2/dzień. Ceny transakcyjne zostały skorygowane trendem czasowym z rynku. 200,00 zł 150,00 zł 100,00 zł 50,00 zł Wykres trendu czasowego z rynku 0,00 zł sty 13mar 13maj 13cze 13 sie 13 paź 13 lis 13 sty 14mar 14kwi 14 W analizowanym okresie miało miejsce kilkadziesiąt transakcji sprzedaży nieruchomości podobnych, spośród których wybrano cztery najbardziej zbliżone do przedmiotu wyceny pod względem analizowanych cech rynkowych mających wpływ na wartość nieruchomości. Odrzucono transakcje o charakterze nierynkowym i transakcje niewiarygodne, skrajnie odbiegające od średniej ceny rynkowej uzyskiwanej na analizowanym rynku lokalnym. Rodzaj i ilość zawartych w analizowanym okresie transakcji pozwalają na zastosowanie w wycenie podejścia porównawczego, metody porównywania parami. 11
Próbka reprezentatywna Lp. Rep. Data transakcji Położenie obręb Nr działki Powierzchnia m2 Cena 1 m2 Cena jednostkowa skorygowana Transakcje wybrane 1. 1096/2013 2013-03-05 Starbacicha 19 59/20 1017 95,30 zł 98,03 zł 2. 1956/2013 2013-04-18 Starbacicha 10 59/21 1032 92,05 zł 94,57 zł 3. 1044/2013 2013-04-22 Graniczna 07 662/10,662/8 956 80,89 zł 83,40 zł 4. 1278/2013 2013-04-25 Gerbery 13 68/2 572 69,93 zł 72,42 zł 5. 688/2013 2013-04-26 Starbacicha 19 50/12 1000 130,00 zł 132,49 zł 6. 3549/2013 2013-07-08 ul. Piekarska 12 169/2 746 95,00 zł 97,15 zł 7. 4296/2013 2013-08-23 ul. Starbacicha 19 59/24 1017 98,33 zł 100,26 zł 8. 4296/2013 2013-08-23 Starbacicha 19 59/24 1017 98,33 zł 100,26 zł 9. 2793/2013 2013-08-30 ul. Starbacicha 19 27/15 779 115,53 117,43 zł 1 10. 4855/2013 2013-09-25 ul. Czarnieckiego 3 179/3 506 187,75 zł 189,53 zł 11. 3228/2013 2013-10-02 ul. Gajowa 13 169/12 1000 80,00 zł 81,74 zł 12. 3295/2013 2013-10-09 ul. Graniczna 7 662/10,662/14 767 100,07 zł 101,78 zł 13. 3646/2013 2013-10-25 ul. Graniczna 7 662/10 i 662/16 811 73,43 zł 75,06 zł 14. 1645/2013 2013-11-12 ul. Kolbego 16 48/11 787 74,97 zł 76,52 zł 15. 2838/2013 2013-11-14 ul. Gajowa 13 169/15 905 66,30 zł 67,84 zł 16. 3473/2013 2013-11-22 ul. Widok 2 364/1 522 172,41 zł 173,91 zł 17. 6702/2013 2013-12-17 ul. Działkowa 19 185/7 2148 97,77 zł 99,16 zł 2 18. 6772/2013 2013-12-19 ul. Feliksów 12 299/14 2000 70,00 zł 71,38 zł 19. 543/2014 2014-02-06 ul. Starbacicha 19 59/25 1130 88,50 zł 89,65 zł 3 20. 908/2014 2014-02-24 ul. Starbacicha 19 59/23 1016 98,43 zł 99,49 zł 4 Na podstawie analizy sfinalizowanych transakcji, szczegółowych informacji od agencji obrotu nieruchomościami, oraz na podstawie preferencji potencjalnych nabywców ustalono cechy rynkowe, od których uzależnione są ceny gruntów o funkcji mieszkaniowej. Wyodrębniono następujące atrybuty mające zasadniczy wpływ na cenę dla których określono wagi: - Lokalizacja szczegółowa 20 % - Powierzchnia działki 35 % - Kształt 20 % - Droga 15 % - Infrastruktura techniczna 10% 12
GRADACJA CENY W OBRĘBIE CECHY LOKALIZACJA SZCZEGÓŁOWA strefa centralna 1,000 24,34 zł 20% 24,34 zł strefa pośrednia 0,500 12,17 zł strefa peryferyjna 0,000 0 zł POWIERZCHNIA 35% 42,59 zł KSZTAŁT DZIAŁKI 20% 24,34 zł do 800 m2 1,000 42,59 zł od 801 do 1600 m2 0,500 21,30 zł powyżej 1600 m2 0,000 0,00 zł kwadrat 1,000 24,34 zł prostokąt 1:2 0,667 16,23 zł prostokąt wydłużony 0,333 8,11 zł nieregularny 0,000 0,00 zł DROGA 15% 18,25 zł INFRASTRUKTURA 10% 12,17 zł asfalt 1,000 18,25 zł kostka, beton 0,667 12,17 zł tłuczeń, żużel, destrukt a 0,333 6,08 zł grunt 0,000 0,00 zł pełna (en.el.,w.,kan.,g.) 1,000 12,17 zł niepełna (en.el.w.,kan.) 0,667 8,12 zł podstawowa (en.el.,w.) 0,333 4,05 zł brak 0,000 0,00 zł Wagi cech rynkowych odniesiono do założenia, że wartość rynkowa nieruchomości Wn znajduje się pomiędzy Cmin a Cmax. W zbiorze transakcji dotyczących podobnych nieruchomości określono: Zakres cen : Cmax= 189,31 zł Cmin= 67,63 zł Cmax-Cmin= 121,68 zł Csred= 100,89 zł MEDIANA= 97,38 zł Za jednostkę porównawczą przyjęto 1 m 2 gruntu. 13
TRANSAKCJE PRZYJĘTE DO PORÓWNAŃ Transakcja nr 1 Transakcja nr 2 Transakcja nr 3 Transakcja nr 4 Rep. 2793/2013 6702/2013 543/2014 908/2014 Data transakcji (wyceny) 2013-08-30 2013-12-17 2014-02-06 2014-02-24 Cena jedn. 115,53 zł 97,77 zł 88,50 zł 98,43 zł Trend czasowy zł/m2/dziń 0,00468 0,00468 0,00468 0,00468 Cena jedn skorygowana trendem czasowym 117,43 zł 99,16 zł 89,65 zł 99,49 zł LOKALIZACJA SZCZEGÓŁOWA ul. Starbacicha ul. Działkowa ul. Starbacicha ul. Starbacicha POWIERZCHNIA m2 779 2 148 1 130 1 016 KSZTAŁT DZIAŁKI prostokąt prostokąt w ydłużony prostokąt prostokąt DROGA tłuczeń asfalt tłuczeń tłuczeń INFRASTRUKTURA podstawowa podstawowa podstawowa podstawowa OPIS NIERUCHOMOŚCI W ASPEKCIE CECH RYNKOWYCH RODZAJ CECHY OPIS SŁOWNY CECHA RYNKOWA LOKALIZACJA SZCZEGÓŁOWA ul. Wschodnia strefa pośrednia POWIERZCHNIA 4676 powyżej 1600 m2 KSZTAŁT DZIAŁKI nieregularny nieregularny DROGA asfalt asfalt INFRASTRUKTURA pełna (en.el.,w.,kan.) pełna 14
TABELA PORÓWNAWCZA Nieruchomość wyceniana Transakcja #ADR! nr 1 Transakcja #ADR! nr 2 Transakcja #ADR! nr 3 Transakcja #ADR! nr 4 Rep. X 1227/2012 1201/2012 3224/2012 919/2012 Data transakcji (wyceny) 2014-10-09 2013-08-30 2013-12-17 2014-02-06 2014-02-24 Cena jedn. 115,53 zł 97,77 zł 88,50 zł 98,43 zł Trend czasowy zł/m2/dzień 0,00468 0,00468 0,00468 0,00468 Cena jedn skorygowana trendem czasowym X 117,43 zł 99,16 zł 89,65 zł 99,49 zł ul. Wschodnia ul. Starbacicha ul. Działkowa ul. Starbacicha ul. Starbacicha LOKALIZACJA strefa pośrednia strefa peryferyjna strefa peryferyjna strefa peryferyjna strefa peryferyjna wartość cechy 12,17 zł 0,00 zł 0,00 zł 0,00 zł 0,00 zł poprawka x 12,17 zł 12,17 zł 12,17 zł 12,17 zł POWIERZCHNIA 4676 779 2148 1130 1016 m2 powyżej od 801 do od 801 do powyżej 1600 mdo 800 m2 1600 m2 1600 m2 1600 m2 wartość cechy 0,00 zł 42,59 zł 0,00 zł 21,30 zł 21,30 zł poprawka x -42,59 zł 0,00 zł -21,30 zł -21,30 zł KSZTAŁT DZIAŁKI nieregularny prostokąt prostokąt wydłużony prostokąt prostokąt wartość cechy 0,00 zł 16,23 zł 8,11 zł 16,23 zł 16,23 zł poprawka x -16,23 zł -8,11 zł -16,23 zł -16,23 zł DROGA asfalt tłuczeń asfalt tłuczeń tłuczeń wartość cechy 18,25 zł 6,08 zł 18,25 zł 6,08 zł 6,08 zł poprawka x 12,17 zł 0,00 zł 12,17 zł 12,17 zł INFRASTRUKTURA pełna podstawowa podstawowa podstawowa podstawowa wartość cechy 12,17 zł 4,05 zł 4,05 zł 4,05 zł 4,05 zł poprawka x 8,12 zł 8,12 zł 8,12 zł 8,12 zł Poprawka łączna Cena jed. poprawiona Waga Cena jedn. srednia -26,36 zł 12,18 zł -5,07 zł -5,07 zł 91,07 zł 111,34 zł 84,58 zł 94,42 zł 1 1 1 1 95,35 zł WARTOŚĆ RYNKOWA NIERUCHOMOŚCI GRUNTOWEJ OZNACZONEJ JAKO DZIAŁKA nr 416/23: 4676 m 2 x 95,35 zł/m 2 = 445 856,60 zł Przyjęto wartość : 445 857 zł 15
Określenie wartości rynkowej prawa użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej 1/.Wartość rynkowa przedmiotowej nieruchomości oznaczonej w ewidencji gruntów jako działka nr: 416/23, obręb 10 o powierzchni 4676 m 2, określona w pkt.10. wynosi: 445857 zł 2/.Wartość rynkową prawa użytkowania wieczystego określa się jako iloczyn wartości nieruchomości gruntowej niezabudowanej jako przedmiotu prawa własności i współczynnika korygującego (Wk ) : gdzie: zatem: Wk = (1- Sr ) x t T - t + 0,25 x R T T Wk - współczynnik korygujący; Sr - stawka procentowa opłaty rocznej nie większa niż 3 % t - liczba lat niewykorzystanego okresu użytkowania wieczystego ; T - liczba lat, na które ustanowiono użytkowanie wieczyste ; R - przeciętna stopa kapitalizacji ustalona na podstawie badania rynku nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego, nie mniejsza jednak niż 0,09 i nie większa niż 0,12. Sr = 1 % (grunt mieszkaniowy) t = 2089 2014 = 75 lat ; T = 99 lat R = 0,12 Zastosowanie powyższego sposobu wyceny wynika z treści 30 Rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. nr 207, poz. 2109). Uwaga: Stopę kapitalizacji ustalono na podstawie badania rynku nieruchomości, Która zawarta jest w przedziale od 0,12 do 0,18. Przyjęto stopę kapitalizacji z rynku najniższą 0,12 zgodnie z wymogami zawartymi w Rozporządzeniu Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego. Wk = (1-0,01 ) x 75 lat 99-75 + 0,25 x 0,12 99 lat 99 Wk = 0,755 Wartość rynkowa prawa użytkowania wieczystego wynosi: Dla działki nr 416/23: 445 857 zł x 0,755 = 336 622,03 zł Po zaokrągleniu przyjęto : 336 622zł WARTOŚĆ RYNKOWA PRAWA UŻTYTKOWANIA NIEWYDZIELONEJ CZĘŚCI NIERUCHOMOŚCI GRUNTOWEJ OZNACZONEJ JAKO DZIAŁKA nr 416/23 ODPOWIADAJĄCEJ UDZIAŁOWI GARAŻU NR 9 (1686/371394) : 336 622 zł x 1686/371394 = 1528,15 zł Przyjęto wartość : 1 500 zł 16
11. OKREŚLENIE WARTOŚCI NIERUCHOMOŚCI LOKALOWEJ Wartość lokalu niemieszkalnego garażu nr 9: 25 300 zł 1500 zł = 23 800 zł Wartość nieruchomości lokalowej garażu nr 9: Całość: Lokal niemieszkalny garaż: 23 800 zł Wartość udziału w gruncie: 1 500 zł 12. ZESTAWIENIE WARTOŚCI POSZCZEGÓLNYCH SKŁADNIKÓW NIERUCHOMOŚCI ZESTAWIENIE WARTOŚCI LOKALU NIEMIESZKALNEGO - GARAŻU NR 9, ZLOKALIZOWANEGO W SKIERNIEWICACH, RZY UL. WSCHODNIEJ 10B, STANOWIĄCEJ WŁASNOŚĆ PANA LESZKA JAGODZIŃSKIEGO GRUNT LOKAL NIEMIESZKALNY - GARAŻ NR 9 RAZEM 1 500,00 zł 23 800,00 zł 25 300,00 zł Oszacowana w podejściu porównawczym wartość rynkowa lokalu niemieszkalnego garażu nr 9 na dzień wyceny wynosi 25 300 zł. Jest wartością rynkową dla optymalnego sposobu użytkowania. Określona wartość mieści się w przedziale zmienności cen rynkowych. Z tego też względu otrzymany wynik można uznać za bliski cenie możliwej do osiągnięcia w obrocie rynkowym. 17
13. KLAUZULE I OGRANICZENIA. Operat jest własnością Zleceniodawcy, tj. Komornika Sądowego przy Sądzie Rejonowym w Skierniewicach, Pawła Pacyńskiego. Operat może być wykorzystany wyłącznie do celu określonego w p.p. 2.2. Operat sporządzono zgodnie z przepisami prawa i Standardami Zawodowymi Rzeczoznawców Majątkowych. Rzeczoznawca nie bierze odpowiedzialności za wady ukryte nieruchomości, których występowania nie mógł stwierdzić podczas jej oględzin oraz na podstawie dokumentacji techniczno prawnej. Podstawę do określenia stanu prawnego nieruchomości stanowiły udostępnione przez zamawiającego dokumenty i materiały. Wycena opiera się na informacjach i dokumentach udostępnionych przez Zleceniodawcę, oraz Właściciela nieruchomości. Niniejszy operat nie może być publikowany w całości i w części oraz udostępniany osobom trzecim bez zgody autora. Operat sporządzono w 4 jednobrzmiących egzemplarzach, z których : Nr 1,2,3 otrzymuje Zleceniodawca Nr 4 zachowuje rzeczoznawca jako archiwalny przez okres 1 roku, tj. do 09.10.2015 r. Określona wartość budynku mieszkalnego nie uwzględnia podatków i opłat, związanych z nabyciem nieruchomości, a w szczególności podatku od towarów i usług (VAT). 14.PODPIS AUTORA OPRACOWANIA magister inżynier inżynierii lądowej rzec zoznawca majątkowy, uprawnienia zawodowe nr 2295 seminarium uprawniając e do szacowania na potrzeby sektora bankowego, zaśw. PFSRM nr 659/XII szkolenie (seminarium) zorganizowane przez PFSRM oraz Związek Banków Polskich certyfikat o numerze 401/2011 seminarium uprawniając e do szacowania na potrzeby skarbowo -podatkowe, zaś w. PFSRM nr 611/XII/98 członek Towarzyst wa Naukowego Nieruchomości 15. ZAŁĄCZNIKI 15.1. Fragment planu miasta Skierniewice. 15.2. Protokół badania księgi wieczystej 15.3. Fragment mapy ewidencyjnej 15.4. Wypis z rejestru gruntów. 18