DORADZTWO MAJĄTKOWE - CONSULTING REGON P-730117346, NIP - 827-001-65-35, Konto BGŻ o/sieradz 8520300045 1110000000375420 94-124 Łódź, ul. Łyżwiarska 68E/1, tel. kom. 602-769 819 e-mail: janusz.okonski@ kgdm.pl OPERAT SZACUNKOWY dla potrzeb OPISU I OSZACOWANIA NIERUCHOMOŚCI ZLECENIODAWCA Komornik Sądowy przy Sądzie Rejonowym w Kępnie. KM 1716/13 SZACOWANA NIERUCHOMOŚĆ Nieruchomość gruntowa w Kępnie, objęta księgą wieczystą KW nr KZ1E/00055891/4 DATA OSZACOWANIA opracował: 1 kwiecień 2015 roku mgr inż. Janusz Okoński Biegły sądowy Sądu Okręgowego w Sieradzu w zakresie szacowania nieruchomości i budownictwa DMC Janusz Okoński 1
WYCIĄG Z OPERATU w oparciu o art. 158 ustawy o gospodarce nieruchomościami Janusz Okoński Imię i nazwisko rzeczoznawcy 319 Numer uprawnień 30 kwiecień 2015 Data sporządzenia Właściciel: Maćkowiak Mieczysław Położenie nieruchomości: Kępno, Al. Solidarności Cel oszacowania: Postępowanie egzekucyjne Podejście do oszacowania: Porównawcze Zakres oszacowania: Prawo własności do nieruchomości gruntowej Oszacowana wartość prawa własności: wg poniższego zestawienia NR KW Nr działki Pow. gruntu ha Wartość nieruchomości KZ1E/00055891/4 794/2 0,0763 232 600 Stan nieruchomości na dzień: 1 kwiecień 2015 r. DMC Janusz Okoński 2
l.p. SPIS TREŚCI Str. WYCIĄG Z OPERATU 1 INFORMACJE WSTĘPNE 4 1 1 Przedmiot operatu 1.2 Zakres operatu 1.3 Cel operatu 1.4 Podstawy opracowania operatu 1.5 Podstawa prawna oszacowania 1.6 Źródła informacji o nieruchomości 1.7 Daty istotne 1.8 Lokalizacja 2 OPIS STANU PRZEDMIOTU OSZACOWANIA 5 6 3 UZASADNIENIE SPOSOBU OKREŚLENIA WARTOŚCI NIERUCHOMOŚCI 7 8 3.1 Analiza rynku 7 3.2 Podstawa oszacowania wartości 8 4 OSZACOWANIE WARTOŚCI NIERUCHOMOŚCI 9 5 UWAGI I ZASTRZEŻENIA 9 Załącznik Nr 1 - wypis z rejestru gruntów Nr 2 wydruk księgi wieczystej DMC Janusz Okoński 3
1 INFORMACJE WSTĘPNE 1.1 Przedmiot operatu 1.1.1 Rodzaj nieruchomości Nieruchomość gruntowa 1.1.2 Położenie nieruchomości Kępno, m. Kępno 1.1.3 Księga wieczysta KZ1E/00000055891/4 S.R. w Kępnie 1.2 Zakres operatu 1.3 Cel operatu Oszacowanie wartości rynkowej praw do nieruchomości, wskazanej w pkt. 1.1. Oszacowanie wartości nieruchomości, dla potrzeb postępowania egzekucyjnego. 1.4 Podstawa opracowania operatu Występuję jako biegły powołany przez Komornika Sądowego przy S.R. w Kępnie. 1.5 Podstawa prawna oszacowania 1. Rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości z 9.03.1968 w sprawie czynności komorników. 2. Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami. (Tekst jednolity: Dziennik Ustaw z 11 czerwca 2010 Nr 102 poz. 651 z późniejszymi zmianami) 3. Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego [Dz. U. z 2004 r. Nr 207 z późniejszymi zmianami] 4. Pomocniczo: Powszechne Krajowe Zasady Wyceny Nieruchomości 1.6 Źródła informacji o nieruchomości 1.7 Daty istotne 1.8 Lokalizacja 1. Dane uzyskane w Starostwie Powiatowym 2. Dane uzyskane w Wydziale Ksiąg wieczystych przy Sądzie Rejonowym w Kępnie 3. Dane uzyskane w Urzędzie Miasta w Kępnie data sporządzenia operatu 30.04.2015 data, na którą określono wartość przedmiotu operatu 01.04.2015 data, na którą określono i uwzględniono w wycenie stan przedmiotu operatu 01.04.2015 data dokonania oględzin nieruchomości 01.04.2015 Gmina Miasto Kępno - ok. 7000 tysięcy mieszkańców, położone w południowej część Wielkopolski, odległość do Kalisza 70 km, do Opola 75 km, do Wrocławia 80 km, Linie kolejowe: Relacja Poznań - Katowice - wszystkie pociągi, Sieć drogowa: skrzyżowanie drogi krajowej nr 11 Poznań - Katowice z drogą międzynarodową nr 8 Wrocław - Warszawa. Najbliższe lotnisko: Wrocław (80 km). Nieruchomość zlokalizowana przy Al. Solidarności w otoczeniu zabudowy mieszkalno-usługowej, podjazd ulicami o nawierzchni asfaltowej w centralnej strefie miasta DMC Janusz Okoński 4
2 OPIS STANU PRZEDMIOTU OSZACOWANIA 2.1 Stan prawny Nieruchomość posiada urządzoną księgę wieczystą nr KZ1E/00000055891/4, znajdującą się w wydziale ksiąg wieczystych przy Sądzie Rejonowym w Kępnie. Nieruchomość Gruntowa W dziale I księgi wieczystej ujawniono: - położenie nieruchomości: Kępno - oznaczenie: działka nr 794/2, obszar: 0,0763 ha - sposób użytkowania: BI inne tereny zabudowane - spis praw: prawo drogi przez działkę 794/1 i przez działkę 794/3 objęte księgami wieczystymi KZ1E/00028695/2 i KZ1E/00028696/9, prawo przejazdu i przechodu przez działkę nr 796 w sposób najmniej uciążliwy dla właściciela tej działki obciążona KW KZ1E/00028696/9 W dziale II księgi wieczystej ujawniono, właściciel: Mieczysław Roman Maćkowiak W dziale III księgi wieczystej, ujawniono: bezpłatna służebność przejazdu i przechodu przez działkę 794/2 o szer. ca. 4m na rzecz każdorazowego właściciela nieruchomości stanowiącej działkę nr 794/1 i 794/3 ostrzeżenie o postępowaniu egzekucyjnym w stosunku do nieruchomości W dziale IV księgi wieczystej ujawniono obciążenie hipoteki na sumę: 3) 1.000.000,00 zł. (umowna zwykła) na rzecz Banku Polskiej Spółdzielczości S.A. 4) 820.000,00 zł. (umowna Kaucyjna) na rzecz Banku Polskiej Spółdzielczości S.A. 5) 12.756,00 zł. (przymusowa) na rzecz Naczelnik Urzędu Skarbowego w Nowej Soli 6) 11.036,15 zł. (przymusowa) na rzecz Naczelnik Urzędu Skarbowego w Nowej Soli 7) 3.458,09 zł. (przymusowa) na rzecz Naczelnik Urzędu Skarbowego w Nowej Soli 8) 7.647,00 zł. (przymusowa) na rzecz Gminy Kępno 2.2 Stan techniczno-użytkowy W skład nieruchomości wchodzi m.in. grunt o powierzchni 763 m2 w kształcie prostokąta o wymiarach 22,6x 33,76 m. Dojazd prawny poprzez opinane w księdze wieczystej służebności aktualnie z uwagi na istniejące ogrodzenia brak dostępu od strony działki 794/1. Działka o wygrodzonych granicach od strony północnej i wschodniej, fizycznie możliwy dostęp do nieruchomości od ul. Solidarności nr 17 (zachód). W otoczeniu nieruchomości grunty z zabudową mieszkalną i handlowo-usługową. Skład użytków za rejestrem gruntów B. Na działce znajduję zabudowa niefunkcjonującej stacji paliw z pełna infrastruktura utwardzonymi dojazdami siecią instalacji wod-kan, i elektryczną. DMC Janusz Okoński 5
Wjazd od ul. Solidarności Widok zabudowy o strony wschodniej Widok zabudowy o strony zachodniej Widok zabudowy o strony południowej Zabudowa. 1. Pawilon stacji paliw. obiekt parterowy murowany, stropodach kryty papą o p.z. 18 m2 z pełnymi mediami, całkowicie wykończony modernizowany ok. 2004 roku. 2. Wiata o konstrukcji metalowej kryta blachą połączona z budynkiem dachem z poliwęglanu. 3. Zbiorniki na paliowo jednopłaszczowe brak danych (6000 l i 20000 l ) pojemność niepotwierdzona, brak informacji o badaniach technicznych i próbach szczelności 4. Dwa dystrybutory bez oznaczeń (brak info i homologacji) Stacja nie użytkowana od paru lat. Opis granic wschód północ zachód południe Ogrodzenie bet. ogrodzenie siatka Brak ozn. granic Brak ozn. granic. 2.3 Przeznaczenie w planie zagospodarowania Uchwała NR XLII/249/2013 Rady Miejskiej w Kępnie z dnia 18 września 2013 r. w sprawie uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego Gminy Kępno części I - grunty nieruchomości oznaczone symbolem: AA2UOT 82. Dla terenów oznaczonych na rysunku planu symbolami: AA1UOT, AA2UOT, AA3OUT ustala się: 1) przeznaczenie podstawowe: tereny zabudowy usług obsługi transportu; 2) przeznaczenie uzupełniające: tereny zabudowy usług rzemiosła i handlu detalicznego; 3) następujące zasady zagospodarowania terenu a) dopuszcza się budynki i budowle związane z przeznaczeniem podstawowym i uzupełniającym, b) ustala się minimalny wskaźnik powierzchni biologicznie czynnej w wysokości 20%, c) ustala się maksymalny wskaźnik zabudowy w wysokości 80 % powierzchni terenu, d) dopuszcza obiekty małej architektury; 4) następujące zasady kształtowania zabudowy: a) liczba kondygnacji, liczona łącznie z poddaszem użytkowym, nie większa niż 2, b) wysokość zabudowy nie większa niż 8 metrów, c) dopuszcza się dachy płaskie, jednospadowe, dwuspadowe lub wielospadowe o nachyleniu połaci do 45o. DMC Janusz Okoński 6
DMC Janusz Okoński 7