WALNE ZGROMADZENIE MŁODZIEŻOWEJ SPÓŁDZIELNI MIESZKANIOWEJ w Toruniu część pierwsza w dniu 17 maja 2017 r. część druga w dniu 18 maja 2017 r. część trzecia w dniu 19 maja 2017 r. w Klubie Kameleon przy ul. J. Tuwima 9 w Toruniu Materiały są do wglądu dla członków Młodzieżowej Spółdzielni Mieszkaniowej w siedzibie Spółdzielni (w Biurze Informacji na parterze przy ul. J. Tuwima 9) Adres Spółdzielni: 87-100 Toruń, ul. J. Tuwima 9 tel./56/ 62-218-49, 62-241-15, 691-81-15, fax /56/ 62-259-15 Biuro Informacji : wewnętrzny 20 e-mail : msm@msm.torun.pl http: // www.msm.torun.pl 1
2
S P I S T R E Ś C I Strona I. Podział Walnego Zgromadzenia na części 4 II. Porządek obrad, terminy i miejsce odbycia Walnego Zgromadzenia w częściach 8 III. Sprawozdanie z działalności Rady Nadzorczej 10 IV. Ocena działalności Młodzieżowej Spółdzielni Mieszkaniowej w Toruniu w świetle wyników przeprowadzonej lustracji działalności inwestycyjnej w okresie 01.01.2015-31.12.2015 r. i badania sprawozdania finansowego za 2016 rok 16 V. Sprawozdanie Zarządu z działalności Spółdzielni za 2016 rok 20 1. Podstawowe informacje o Spółdzielni 20 2. Sprawy członkowsko-mieszkaniowe oraz gospodarka lokalami użytkowymi 22 3. Gospodarka zasobami spółdzielczymi 26 A. Wyniki działalności GZM w 2016 roku 26 B. Koszty eksploatacji gospodarki zasobami mieszkaniowymi 27 C. Zużycie mediów komunalnych i ich koszty 27 D. Remonty 33 E. Dewastacje w zasobach Spółdzielni 40 F. Zaległości w opłatach za lokale i usługi TVK oraz ich egzekucja 46 4. Gospodarka finansowa 50 A. Sprawozdanie finansowe za 2016 rok 50 B. Sytuacja finansowa i majątkowa Spółdzielni 53 5. Sprawy terenowo - prawne 59 6. Działalność inwestycyjna 61 7. Działalność społeczno-kulturalna 68 8. Telewizja kablowa 74 9. Działalność Biura Obrotu Nieruchomościami 83 10. Informacja z realizacji uchwał podjętych przez Walne Zgromadzenie w 2016 roku 85 VI. Projekty uchwał kierowane do Walnego Zgromadzenia będące w jego kompetencjach 87 VII. Tryb obradowania Walnego Zgromadzenia Młodzieżowej Spółdzielni Mieszkaniowej w Toruniu (wyciąg ze statutu Spółdzielni) 92 3
I. Podział Walnego Zgromadzenia na części Uchwała Rady Nadzorczej Młodzieżowej Spółdzielni Mieszkaniowej w Toruniu z dnia 13.02.2017 r. w sprawie: podziału Walnego Zgromadzenia na części w 2017 roku. I. Podstawa prawna podziału Walnego Zgromadzenia na części jak niżej: art.8 3 ust.1 ustawa o spółdzielniach mieszkaniowych: Rada Nadzorcza ustala zasady zaliczania członków do poszczególnych części Walnego Zgromadzenia z tym, że nie można zaliczyć członków uprawnionych do lokali znajdujących się w obrębie jednej nieruchomości do różnych części Walnego Zgromadzenia. 65 Statut MSM: Podział Walnego Zgromadzenia na części ustala Rada Nadzorcza przed każdym Walnym Zgromadzeniem. Rada Nadzorcza ustala zasady zaliczania członków Spółdzielni do poszczególnych części Walnego Zgromadzenia z tym, że nie można zaliczyć członków uprawnionych do lokali znajdujących się w obrębie jednej nieruchomości do różnych części Walnego Zgromadzenia. Jeżeli członkowi Spółdzielni przysługuje prawo do więcej niż jednego lokalu podstawę zaliczenia do określonej części Walnego Zgromadzenia stanowi miejsce położenia lokalu, do którego prawo zostało najwcześniej nabyte. Liczba członków Spółdzielni zaliczona do jednej części Walnego Zgromadzenia nie może być mniejsza niż stu członków. Członek Spółdzielni posiada prawo do uczestniczenia z prawem głosowania tylko jeden raz w jednej określonej części Walnego Zgromadzenia Spółdzielni. II. Zasady podziału Walnego Zgromadzenia na części w 2017 roku: 1. Członków posiadających lokale na Osiedlach Lelewela, Kołłątaja, Jar zaliczyć do pierwszej części Walnego Zgromadzenia, 2. Członków posiadających lokale na Osiedlach Letnia, Kochanowskiego, Brzezina, Młodych zaliczyć do drugiej części Walnego Zgromadzenia, 3. Członków posiadających lokale na Osiedlach Antczaka, Chrobrego, Dekerta zaliczyć do trzeciej części Walnego Zgromadzenia. 4. Członków oczekujących na mieszkanie w zasobach MSM zaliczyć do pierwszej części Walnego Zgromadzenia. 4
Podział Walnego Zgromadzenia na części w 2017 roku. 1. Pierwsza część Walnego Zgromadzenia (osiedla Kołłątaja, Lelewela, Jar) Członkowie MSM zamieszkali lub posiadający lokale mieszkalne, użytkowe, garaże na Osiedlach: Osiedle Kołłątaja, (nieruchomości nr: 57, 62, 63, 64, 65, 68, 69, 71, 72, 99, 102, 104) tj. ulice: ul. Legionów 49; 51, 51a, 51b; 53, 53a,53b, 53c,53d, 53e; 55, 57, 59, 61, 63, 65; 81, 81a, 81b. ul. Podgórna 15, 17, 19, 21, 23, 23a, 23b. ul. Lelewela 1, 1a, 1b; 2, 2a, 2b; 3, 6, 8, 10, 10a, 10b. ul. Kołłątaja 4, 4a, 4b, 4c; 5-5d; 6, 8, 10, 10a; 9, 9a,11, 11a; 13, 13a, 13b, 15; 12, 14, 16,16a; 17, 17a; 18, 18a, 18b; 19, 21; 20, 20a, 20b, 20c; 22, 22a, 22b, 22c; 23, 23a; 25, 25a; 27, 27a, 27b, 27c; 29, 29a; 31, 31a, 31b, 31c, 31d, 31e; ul. Małachowskiego 7, 9,14, 14a, 14b, 14c, 14d; 16, 16a; 18, 18a, 18b; 20, 20a; 22, 22a, 24, 24a, 24b, 24c, 24d; 26, 26a, 26b, 28, 28a. ul. Krótka 3, 5. ul. Św. Józefa 72. ul. Hurynowicz 9. Osiedle Lelewela (nieruchomości nr: 39, 40, 41, 42,43, 44, 46, 47, 52, 53, 54, 55) tj. ulice: ul. Wybickiego 10b, 10c, 10d, 10e; 16, 16a, 16b, 16c, 16d; 18, 18a; 18b, 18c; 19, 19a, 19b, 19c; 20a, 20b, 20c; 21, 21a, 21b, 21c, 21d-f; 22, 22a, 22b, 22c, 22d, 22e; 23, 23a, 23b, 23c; 30, 32; 34, 36, 36a, 36b, 38, 38a, 40; 40a, 40b; ul. Lelewela 13, 13a, 13b, 13c; 15, 17, 19; 32; 44, 44a, 46, 46a, 48;50. ul. Wiązowa 7, 7a; 9, 9a, 11, 11a; 13, 15; 23. ul. Ogrodowa 10, 12. ul. Chodkiewicza 9, 11, 13, 15, 17,19. ul. Kordeckiego 6, 6a; 8, 8a; 10, 10a. ul. Żelazna 1, 3; 5, 5a, 5b;11, 11a; 5
Osiedle Jar (nieruchomości nr: 105, 111, 112,113) tj. ulice: ul. Watzenrodego 11, 11a, 11b; ul. Freytaga 2, 2a, 4, 4a, 4b, 6, 6a,8,8a,10; Pozostali członkowie oczekujący na mieszkanie w zasobach MSM. 2. Druga część Walnego Zgromadzenia (osiedla: Letnia, Kochanowskiego, Brzezina, Młodych). Członkowie MSM zamieszkali lub posiadający lokale mieszkalne, użytkowe, garaże na Osiedlach: Osiedle Letnia, (nieruchomości nr: 87, 88, 89, 91, 92, 93, 94, 95, 96, 97, 107, 108) tj. ulice: ul. Letnia 15, 15a, 15b, 15c; 17, 17a, 19, 19a, 19b; 21, 21a, 23a, 23b; ul. Witkowskiego 1, 1a, 1b, 1c, 1d; 2, 3, 3a, 3b, 3c, 3d; 4, 5, 5a, 5b, 5c, 5d, 6; 7, 7a, 7b, 8, 8a, 8b, 8c, 8d; 10, 10a, 12, 12a ul. Iwanowskiej 6, 6a, 6b, 6c, 6d; 8, 8a, 8b, 8c, 8d; 10, 10a, 10b, 10c, 10d, 12, 12a,12b; 14, 14a, 14b. ul. Galona 2, 2a, 4, 4a, 4b, 4c, 6, 6a, 6b; ul. Włocławska 31 e, 31f, 31g; ul. Zimowa 21, 21a Osiedle Kochanowskiego (nieruchomości nr: 73, 74, 75, 76, 77, 79, 101, 103) tj. ulice: ul. Słowackiego 93, 93a, 95, 97, 99, 99a, 99b, 99c, 101, 103, 104, 104a, 105,106, 107, 108, 109, 110, 111. ul. Krasińskiego 34, 36, 36a, 83 85. ul. Sienkiewicza 25. ul. Broniewskiego 7; 9a,13, 13a, 13b, 13c, 16, 27. ul. Kochanowskiego 28 28a. ul. Mickiewicza 55, 55a, 55b, 55c. ul. Szosa Okrężna 6, 6a, 6b, 6c, 8, 8a, 8b; 10, 10a, 10b. Osiedle Brzezina (nieruchomości nr: 81, 82) tj. ulice: ul. Willowa 7, 9, 11, 13; 39. ul. Bluszczowa 18, 20, 22; 24, 26, 28, 30, 32, 34. Osiedle Młodych (nieruchomości nr: 1, 4, 5, 11, 12, 13) tj. ulice: ul. Gałczyńskiego 25, 27; 29, 31; 33, 35; 43; 47; 53, 55; 57, 59. ul. Tuwima 6; 8; 9; 10; 11; 12; 12a; 13; 14. 6
Al. 700-lecia 12; 14; 16. ul. Kraszewskiego 2; 4; 6; 28, 30, 30a, 30b, 32, 32a, 34; 38a, 38b, 38c, 38d; 42b; 46 50. ul. Moniuszki 34, 36, 38, 40; 42, 44, 46; 43, 45; 47, 49; 51, 53. ul. Matejki 52, 54, 56, 53, 55, 57, 59; 60, 62, 64; 61; 63; 65; ul. Grudziądzka 4, 4a. ul. Leśna 12. 3. Trzecia część Walnego Zgromadzenia (osiedla: Antczaka, Chrobrego, Dekerta) Członkowie MSM zamieszkali lub posiadający lokale mieszkalne, użytkowe, garaże na Osiedlach: Osiedle Antczaka (nieruchomość nr: 85) tj. ulice: ul. Antczaka 24a, 24b, 24c, 24d; 26a, 26b, 26c, 26d 26e; 28a, 28b; Osiedle Chrobrego (nieruchomości nr: 14, 24, 25, 27) tj. ulice: ul. Warneńczyka 2, 4, 6, 8, 10, 12. ul. Bażyńskich 2, 4, 6, 8; ul. Wojska Polskiego 1, 1a, 3, 3a, 5,7, 7a, 9, 9a, 9b, 9c, 13, 15, 17, 19, 21, 23, 25, 27, 29, 31, 33, 35, 37, 39, 41, 45a, 45b,45c-d, 45e. 47, 49, 51 51a, 51b, 53. ul. Przy Kaszowniku 27, 27b, 29, 29a, 29b, 31, 31a, 33, 33a, 33b, 35, 37, 37a, 37b, 39, 41, 41a, 41b. Osiedle Dekerta (nieruchomości nr: 29, 30, 33, 37, 98,106) tj. ulice: ul. Grudziądzka 55, 55a, 55b, 57, 57a, 57b; 59, 59a, 61, 61a, 51b. ul. B. Głowackiego 4, 6, 8, 10, 12, 14, 16, 16a; 24, 26, 34, 36, 38, 40, 42, 44, 46 48. ul. PCK 21, 23, 25, 27; 24, 26, 28, 28a, 31, 31b, 31c. ul. Dekerta 19, 19a, 19b, 23. ul. Młodzieżowa 19, 21, 23, 25, 22, 24. ul. Kilińskiego 2, 4, 6, 8; 10; 12, 14, 16, 18. ul. Legionów 29, 31. ul. Rejtana 6, 6a, 6b; 8. Rada Nadzorcza Młodzieżowej Spółdzielni Mieszkaniowej 7
II. Porządek obrad, termin i miejsce odbycia Walnego Zgromadzenia w częściach. Uchwała Zarządu Młodzieżowej Spółdzielni Mieszkaniowej w Toruniu z dnia 12.04.2017 r. w sprawie zwołania Walnego Zgromadzenia MSM. Na podstawie 67 ust.1 Statutu MSM, Zarząd Młodzieżowej Spółdzielni które odbędzie się w częściach: Mieszkaniowej w Toruniu zwołuje WALNE ZGROMADZENIE część pierwsza - w dniu 17 maja 2017 r. (środa) o godz. 16. 00 część druga - w dniu 18 maja 2017 r. (czwartek) o godz. 16. 00 część trzecia - w dniu 19 maja 2017 r. (piątek) o godz. 16. 00 Wszystkie części Walnego Zgromadzenia odbędą się w Klubie Kameleon przy ul. J. Tuwima 9 w Toruniu. Porządek obrad: 1. Otwarcie obrad, wybór prezydium części Walnego Zgromadzenia. 2. Wybór Komisji Walnego Zgromadzenia: Uchwał i Wniosków, Skrutacyjnej, Mandatowej. 3. Sprawozdanie z działalności Rady Nadzorczej oraz ocena działalności Spółdzielni w świetle przeprowadzonej lustracji działalności inwestycyjnej w roku 2015 i badania sprawozdania finansowego za 2016 rok. 4. Sprawozdanie Zarządu z działalności Spółdzielni za 2016 rok. 5. Sprawozdanie z realizacji uchwał podjętych przez Walne Zgromadzenie w 2016 roku. 6. Przedstawienie projektów uchwał wraz z wnioskami do nich i ewentualne poprawki zgłoszone w trybie 68 ust. 7 Statutu Spółdzielni, a następnie ich podjęcie w następujących sprawach: a/ zatwierdzenia sprawozdania finansowego Spółdzielni za 2016 rok, b/ zatwierdzenia sprawozdania Zarządu z działalności Spółdzielni za 2016 rok, c/ udzielenia absolutorium członkom Zarządu, d/ podziału zysku Spółdzielni za 2016 rok, e/ określenie najwyższej sumy zobowiązań jaką Spółdzielnia może zaciągnąć, f/ zmiany regulaminu działania Rady Nadzorczej, g/ zmiany statutu, h/ zgłoszonych w trybie 68 ust.5 Statutu Spółdzielni, i/ zgłoszonych przez członków Spółdzielni w trybie 68 ust.6 Statutu Spółdzielni. 7. Zamknięcie obrad. 8
Członek Spółdzielni posiada prawo do uczestniczenia z prawem głosowania w jednej określonej części Walnego Zgromadzenia Spółdzielni. Jeżeli członkowi Spółdzielni przysługuje prawo do więcej niż jednego lokalu podstawę zaliczenia do określonej części Walnego Zgromadzenia stanowi miejsce położenia lokalu, do którego prawo zostało najwcześniej nabyte. Sprawozdania i projekty uchwał, które będą przedmiotem obrad Walnego Zgromadzenia są wyłożone w siedzibie Spółdzielni ul. Tuwima 9 (w Biurze Informacji na parterze, wejście od ul. Tuwima 9, w dni robocze w godz. 7 00 15 00, a we wtorki do godz. 17 00 ) oraz opublikowane na stronie internetowej www.msm.torun.pl. Członek Spółdzielni ma prawo do zapoznania się z powyższymi dokumentami. Uchwała została podjęta przez Zarząd Młodzieżowej Spółdzielni Mieszkaniowej na posiedzeniu w dniu 12.04.2017 r. (protokół nr 17 /2017) Zarząd Młodzieżowej Spółdzielni Mieszkaniowej 9
III. Sprawozdanie z działalności Rady Nadzorczej Młodzieżowej Spółdzielni Mieszkaniowej w Toruniu za okres 01.01.2016 r. 31.12.2016 r. Rada Nadzorcza jest ustawowym organem Spółdzielni sprawującym nadzór i kontrolę nad jej działalnością. Uprawnienia i obowiązki Rady Nadzorczej określają postanowienia Ustawy Prawo spółdzielcze z dnia 16 września 1982 r. (tekst jednolity Dz. U. z 2016 r. poz. 21, ze zm.) w szczególności w oparciu o art. 44-46 wskazanej ustawy, Ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych i Statut spółdzielni w szczególności 73-82, natomiast tryb i formy ich realizacji określa Regulamin pracy Rady Nadzorczej. Swoje zadania wykonuje w oparciu o przyjęty w formie uchwały plan pracy, określający tematykę posiedzeń. W okresie sprawozdawczym Rada Nadzorcza składała się z następujących osób: Zdzisław Bobiński Przewodniczący Rady Nadzorczej Waldemar Modrzyński Zastępca Przewodniczącego Rady Nadzorczej Przewodniczący Komisji Telewizji Kablowej Kazimierz Szajbach Sekretarz Rady Nadzorczej Przewodniczący Komisji Gospodarki Zasobami Mieszkaniowymi Witold Waczyński Przewodniczący Komisji Rewizyjnej Jan Rosiński Przewodniczący Komisji Inwestycyjnej Mirosława Nijaki Przewodnicząca Komisji Społeczno - Samorządowej Zastępca Przewodniczącego Komisji Gospodarki Zasobami Mieszkaniowymi Bogdan Sowiński Zastępca Przewodniczącego Komisji Inwestycyjnej Sekretarz Komisji Gospodarki Zasobami Mieszkaniowymi Zastępca Przewodniczącego Komisji Rewizyjnej 10
Krystyna Zaleska Zastępca Przewodniczącego Komisji: Telewizji Kablowej i Komisji Społeczno - Samorządowej Paweł Wiśniewski Sekretarz Komisji Inwestycyjnej, Członek Komisji Społeczno - Samorządowej Lucjan Patyk Sekretarz Komisji Telewizji Kablowej Sekretarz Komisji Rewizyjnej Lidia Stupak Komorowska Sekretarz Komisji Społeczno Samorządowej, Członek Komisji Telewizji Kablowej Sprawozdanie Rady Nadzorczej adresowane jest do wszystkich członków, którzy wezmą udział w poszczególnych częściach Walnego Zgromadzenia. Przedstawione zostało w miarę szczegółowo, aby wszyscy członkowie mieli wiedzę o problemach, jakimi zajmowała się Rada Nadzorcza i jej komisje. W okresie sprawozdawczym pracowało pięć stałych Komisji Rady. Były to Komisje: Rewizyjna, Gospodarki Zasobami Mieszkaniowymi, Inwestycyjna, Społeczno-Samorządowa, Telewizji Kablowej. Poza wewnętrzną strukturą Rady Nadzorczej pracowała również Rada Programowa Telewizji Kablowej Młodzieżowej Spółdzielni Mieszkaniowej. Rada Nadzorcza sprawowała kontrolę i nadzór nad działalnością Spółdzielni. Swoje zadania kontrolne odnosiła do działalności Zarządu MSM, zachowując statutowy podział kompetencji pomiędzy organami wykonawczo-samorządowymi Spółdzielni. W okresie sprawozdawczym Rada Nadzorcza odbyła dziesięć posiedzeń. Przed każdym z nich Komisje szczegółowo analizowały sprawy i zagadnienia omawiane później na posiedzeniach Rady. Komisja Rewizyjna w swoich pracach zajmowała się gospodarką finansową Spółdzielni, sprawami związanymi z rachunkowością, rozliczeniami finansowymi, sprawami windykacji należności wobec Spółdzielni i regulowaniem jej zobowiązań finansowych. 11
Komisja Gospodarki Zasobami Mieszkaniowymi zajmowała się gospodarką lokalami spółdzielczymi oraz gospodarką konserwacyjną, remontową, stanem osiedli i ich wyposażenia oraz analizami zużycia wody, gazu, zużycia energii elektrycznej, śmieci. Komisja Społeczno-Samorządowa zajmowała się działalnością społeczną, oświatową i kulturalną prowadzoną przez dwa kluby osiedlowe MSM Kameleon i Sobótka, a także podejmowała pracę nad problematyką działalności samorządowej oraz opiniowała wnioski w sprawach o pozbawienie członkostwa w Spółdzielni. W przypadkach dotyczących pozbawienia członkostwa zwracała szczególną uwagę na problemy i sytuację rodzinną danego członka Spółdzielni. Komisja Inwestycyjna pracowała nad tematami dotyczącymi gospodarki inwestycyjnej Spółdzielni, jej działaniami w zakresie pozyskiwania nowych terenów pod inwestycje mieszkaniowe oraz uregulowaniami stanów prawnych gruntów MSM i racjonalnym wykorzystaniu posiadanych terenów pod kątem realizacji nowych inwestycji mieszkaniowych. Komisja Telewizji Kablowej nadzorowała działalność Telewizji Kablowej MSM m.in. w sprawach dotyczących studia telewizyjnego i programu lokalnego, infrastruktury technicznej telewizji kablowej, rozwoju terytorialnego oraz usług świadczonych przez naszą Telewizję. Komisje Rady Nadzorczej nadzorowały przebieg komisji przetargowych Spółdzielni na poszczególne zakresy robót i usług. Tematyka posiedzeń Rady Nadzorczej wynikała z przyjętych planów pracy uzupełnianych o problemy bieżące wnoszone przez członków Rady i Zarządu oraz o sprawy kierowane do Rady przez członków i mieszkańców Spółdzielni. Tematy rozpatrywane przez Radę dotyczyły zagadnień: gospodarczo-finansowych, eksploatacyjno-remontowych, inwestycyjnych, samorządowych, członkowsko-mieszkaniowych, działalności społeczno-kulturalnej, telewizji kablowej. Rada Nadzorcza w okresie sprawozdawczym zajmowała się różnymi tematami. Najważniejsze z nich to: 1. Analiza zużycia gazu ziemnego za 2015 rok oraz informacja o zaliczkach na 2016 r. 12
2. Podział Walnego Zgromadzenia MSM w 2016 roku na części. 3. Zmiany opłat za lokale mieszkalne i za usługi TVK. 4. Analiza zużycia wody za 2015 rok oraz realizacja wniosków z poprzednich analiz. 5. Harmonogram zwołania Walnego Zgromadzenia w częściach oraz projekt uchwał. 6. Przeglądy instalacji wentylacyjnej i gazowej w zasobach MSM przeprowadzonych w 2015 r. 7. Analiza zaległości w opłatach za użytkowanie lokali i za usługi TVK na dzień 31.12.2015 r. oraz efektywność egzekucji zaległości za 2015 r. 8. Zapoznanie się z wynikami badania sprawozdania finansowego MSM za rok 2015. 9. Ocena działalności spółdzielni w świetle badania rocznego sprawozdania finansowego MSM i przeprowadzonej lustracji działalności do przedstawienia na Walnym Zgromadzeniu MSM. 10. Zatwierdzenie planu gospodarczo finansowego MSM na rok 2016. 11. Analiza wyników ekonomicznych i wykonania planu gospodarczo finansowego za 2015 rok wraz z podziałem na nieruchomości. 12. Analiza zużycia energii elektrycznej i jej koszty za 2015 r. 13. Analiza zużycia energii cieplnej i poniesione koszty w roku 2015. 14. Pozbawienie członkostwa przez wykreślenie z powodu zaległości wobec Spółdzielni oraz informacja o realizacji uchwał podjętych w przedmiocie pozbawienia członkostwa. 15. Analiza zużycia i poziomie kosztów ciepła w zasobach mieszkaniowych spółdzielni. 16. Analizy kwartalne wyników ekonomicznych i realizacji planu gospodarczo finansowego MSM. 17. Informacja z kontroli okresowej budynków pod katem stanu technicznego. 18. Przygotowanie klubów osiedlowych Kameleon i Sobótka do sezonu wakacyjnego. 19. Wybór związku rewizyjnego dokonującego ustawowej lustracji działalności inwestycyjnej Spółdzielni w roku 2015. 20. Sprawozdania z prac Komisji Rady Nadzorczej oraz plany ich pracy na kolejne półrocza. 21. Przyjęcie planu pracy i posiedzeń Rady Nadzorczej na kolejne półrocze. 22. Analiza zaległości w opłatach za użytkowanie lokali i za usługi TVK oraz efektywność egzekucji zaległości. 23. Zatwierdzenie harmonogramu realizacji uchwał Walnego Zgromadzenia MSM podjętych w 2016 r. 13
24. Ocena przygotowań klubów do działalności społeczno-kulturalnej w okresie jesiennozimowym. 25. Przedstawienie wyników lustracji działalności inwestycyjnej Spółdzielni w roku 2015. 26. Informacje o przygotowaniu zasobów MSM do sezonu zimowego 2016 2017. 27. Wybór podmiotu gospodarczego w celu zbadania sprawozdania finansowego MSM za 2016 rok. 28. Przewidywane wykonanie planu gospodarczo-finansowego MSM za rok 2016. 29. Zatwierdzenie założeń do planu gospodarczo finansowego na 2017 rok. 30. Podsumowanie działalności Zarządu i Rady Nadzorczej za 2016 rok. 31. Wybory do Zarządu Spółdzielni uzupełnienie składu. W związku ze śmiercią Prezesa Zarządu Młodzieżowej Spółdzielni Mieszkaniowej mgr inż. Jerzego Żółkiewicza, dnia 28 grudnia 2016 r. Rada Nadzorcza przeprowadziła wybory uzupełniające do Zarządu Spółdzielni. W skład Zarządu weszli: - mgr inż. Sławomir Konieczka Prezes Zarządu - mgr Ewa Kurczewska Zastępca Prezesa - mgr Janusz Żółtowski Członek Zarządu Rada Nadzorcza podejmowała decyzje w sprawie członków Spółdzielni, którzy posiadają zaległości w opłatach. Poprzez analizę sprawozdań i spotkania z zainteresowanymi mieszkańcami członkowie Rady zapoznawali się z indywidualną sytuacją osób zalegających wobec Spółdzielni z opłatami. Każdy przypadek rozpatrywany był odrębnie, każda osoba miała możliwość złożenia wyjaśnień dotyczących zaistniałej sytuacji. Wspólnie z zadłużonymi mieszkańcami Spółdzielni członkowie Rady zastanawiali się nad rozwiązaniami danej sprawy. Na przełomie października/listopada 2016 roku Zarząd Spółdzielni zorganizował cykl spotkań z mieszkańcami naszych osiedli. Łącznie odbyły się trzy spotkania. Uczestniczyli w nich pracownicy Spółdzielni oraz członkowie Rady Nadzorczej. Problemy poruszane podczas tych spotkań dotyczyły m. in.: remontu klatek schodowych i elewacji budynków, nadzoru nad wykonywanymi pracami, prawidłowej segregacji śmieci przez mieszkańców, zbyt małej ilości miejsc parkingowych i postojowych. Mieszkańcy poruszali tematy związane z szeroko rozumianą estetyką na osiedlu, zgłoszono wniosek o większą dbałość o tereny zieleni przy trasie średnicowej oraz dokonanie cięć sanitarnych drzew na Osiedlu Dekerta co może wpłynąć na poprawę oświetlenia przy ulicy PCK. Powrócił temat dobudowy balkonów do budynków przy ul. Przy Kaszowniku. Członkowie poszczególnych Komisji Rady Nadzorczej 14
wielokrotnie spotykali się bezpośrednio z mieszkańcami, rozmawiali z nimi na temat nurtujących ich problemów i starali się znaleźć ich rozwiązanie. Rada Nadzorcza wysłuchała sprawozdania lustratora oceniającego działalność inwestycyjną w roku 2015 realizowaną przez Młodzieżową Spółdzielnię Mieszkaniową. W opinii lustratora zakres rzeczowy inwestycji zakończonych w roku 2015 posiada pełne zabezpieczenie w spisanych umowach na budowę lokali mieszkalnych, miejsc postojowych i garaży. Na podstawie sprawdzonych dokumentów w przedmiocie przygotowania, realizacji finansowania i rozliczania inwestycji stwierdzono, że zasady legalności, gospodarności i rzetelności działania zostały przez Młodzieżową Spółdzielnię Mieszkaniową w Toruniu zachowane. W swoich pracach Rada Nadzorcza zajmowała się także wynikami ekonomicznymi dotyczącymi zużycia oraz kosztami mediów komunalnych dla nieruchomości w układzie szczegółowym dla budynków. Oprócz oceny kosztów eksploatacji poszczególnych nieruchomości Rada Nadzorcza kwartalnie oceniała realizację rocznego planu gospodarczofinansowego, na który składa się działalność gospodarki finansowej, gospodarki zasobami mieszkaniowymi, działalność inwestycyjna, działalność społeczno-kulturalna, działalność Telewizji Kablowej oraz działalność komercyjna Spółdzielni. Należy podkreślić, że rok 2016 to kolejny rok, w którym założony plan został zrealizowany przy zachowaniu racjonalnej gospodarki finansami Spółdzielni. W celu pełniejszego zilustrowania problemów występujących na poszczególnych osiedlach, komisja GZM wielokrotnie uczestniczyła w wyjazdowych posiedzeniach. Rada Nadzorcza starała się, aby nasza Spółdzielnia była dobrze postrzegana i oceniania nie tylko przez pryzmat wyglądu i stanu technicznego osiedli czy działalności inwestycyjnej, ale również w innych sferach, takich jak chociażby w sferze telewizji kablowej czy działalności społeczno - kulturalnej. Członkowie Rady Nadzorczej uczestniczyli w wielu wydarzeniach kulturalnych organizowanych dla mieszkańców spółdzielni między innymi: festyn sportowo rekreacyjny na Osiedlu Letnia z okazji Dnia Dziecka, strojenie świątecznych drzewek na osiedlach Lelewela i Letnia, wigilijne spotkania z mieszkańcami. Współpraca Rady Nadzorczej z Zarządem Spółdzielni, z kierownictwem poszczególnych administracji osiedli, a także z członkami i mieszkańcami zasobów MSM przebiegała pomyślnie. Rada Nadzorcza Młodzieżowej Spółdzielni Mieszkaniowej 15
IV. Ocena działalności Młodzieżowej Spółdzielni Mieszkaniowej w Toruniu w świetle wyników przeprowadzonej lustracji działalności inwestycyjnej Spółdzielni w okresie 01.01.2015 r. 31.12.2015 r. i badania sprawozdania finansowego za 2016 rok. LUSTRACJA Związek Rewizyjny Spółdzielni Mieszkaniowych z siedzibą w Toruniu przeprowadził w okresie od 17.10.2016 r. do 14.11.2016 r. lustrację działalności inwestycyjnej Spółdzielni za okres od 01.01.2015 r. do 31.12.2015 r. Przedmiotem lustracji były następujące zagadnienia: 1. Realizacja wniosków z poprzedniej lustracji. 2. Podstawy prawne i organizacyjne prowadzonej przez Spółdzielnię działalności inwestycyjnej. 3. Potrzeby mieszkaniowe, a programy inwestycyjne 4. Sprawy terenowo - prawne. 5. Przygotowanie inwestycji. 6. Realizacja inwestycji kontynuacja. 7. Inwestycje zakończone, przekazywanie budynków do eksploatacji. 8. Nadzór inwestorski w trakcie realizacji inwestycji. 9. Finansowanie i rozliczanie inwestycji. 10. Usuwanie wad i usterek, przeglądy gwarancyjne. Ustalenia lustracji wynikają ze stwierdzonych faktów na podstawie przedłożonych lustratorowi dokumentów oraz wyjaśnień złożonych przez Kierownika Działu Inwestycji i pracowników, których zakres czynności obejmował badane zagadnienia. Dokumentacja związana z przygotowaniem i realizacją inwestycji jest kompletna i zgodna z wymogami prawa. Umowy o budowę lokali były zawierane na podstawie wstępnych kosztów inwestycji zatwierdzonych przez Zarząd. Zakres rzeczowy inwestycji zakończonych w roku 2015 posiada pełne zabezpieczenie w spisanych umowach o budowę lokali mieszkalnych, miejsc postojowych i garaży. 16
Na podstawie ustaleń zawartych w protokole z przeprowadzonej lustracji częściowej Spółdzielni za rok 2015, zgodnie z art. 93 1a ustawy Prawo Spółdzielcze nie proponuje się zaleceń i wniosków polustracyjnych. Ocena działalności Spółdzielni. W oparciu o sprawozdane dokumenty w przedmiocie przygotowania, realizacji finansowania i rozliczenia inwestycji stwierdzono, że zasady legalności, gospodarności i rzetelności działania zostały przez Młodzieżową Spółdzielnię Mieszkaniową w Toruniu zachowane. Protokół z lustracji liczy 32 strony maszynopisu oraz 7 załączników. Protokół z przeprowadzonej lustracji znajduje się do wglądu dla członków Spółdzielni w jej siedzibie. BADANIE SPRAWOZDANIA FINANSOWEGO SPÓŁDZIELNI ZA 2016 ROK W dniach od 01.03.2017 r. do 31.03.2017 r. zostało przeprowadzone badanie sprawozdania finansowego Młodzieżowej Spółdzielni Mieszkaniowej za 2016 rok. Badanie przeprowadził MASTERFIN Firma Audytorska Sp. z o.o z Krakowa. Naczelnym zadaniem było zbadanie i wyrażenie opinii o zgodności z wymagającymi zastosowania zasadami ( polityką) rachunkowości oraz czy rzetelnie i jasno przedstawia ono, we wszystkich istotnych aspektach, sytuację majątkową i finansową, jak też wynik finansowy jednostki oraz o prawidłowości ksiąg rachunkowych stanowiących podstawę jego sporządzenia. Przegląd przeprowadzono stosownie do postanowień: 1. rozdziału 7 ustawy o rachunkowości, 2. krajowych standardów rewizji finansowej, wydanych przez Krajową Radę Biegłych Rewidentów w Polsce, 3. ustawy Prawo Spółdzielcze z dnia 16 września 1982 r. (Dz. U. z 2003 r. Nr 188 poz. 1848 z późniejszymi zmianami), 4. ustawy z dnia 15.12.2000 r. o Spółdzielniach Mieszkaniowych (Dz. U nr 4 z 2001 poz. 27 z późniejszymi zmianami) 5. statutu Spółdzielni. 17
Zbadane sprawozdanie w opinii Biegłego Rewidenta przekazuje rzetelny i jasny obraz sytuacji majątkowej i finansowej Spółdzielni na dzień 31.12.2016 r. jak też jej wynik finansowy za rok obrotowy od 01.01.2016 r. do 31.12.2016 r., zgodnie z mającymi zastosowanie przepisami ustawy o rachunkowości i przyjętymi zasadami (polityką) rachunkowości, zostało sporządzone na podstawie prawidłowo prowadzonych ksiąg rachunkowych oraz jest zgodne co do formy i treści z obowiązującymi spółdzielnię przepisami prawa i postanowieniami statutu. Sprawozdanie finansowe Spółdzielni za 2016 rok obejmuje: wprowadzenie do sprawozdania finansowego; bilans sporządzony na dzień 31.12.2016 r.; rachunek zysków i strat za rok obrotowy od 01.01.2016 r. do 31.12.2016 r. dodatkowe informacje i objaśnienia; rachunek przepływów pieniężnych za rok obrotowy; zestawienie zmian w funduszu własnym; sprawozdanie Zarządu z działalności Spółdzielni. Bilans Spółdzielni na dzień 31.12.2016 roku po stronie aktywów i pasywów zamyka się kwotą: 356.077.361,06 zł, rachunek zysków i strat za rok obrotowy od 01.01.2016 r. do 31.12.2016 r. wykazuje nadwyżkę przychodów nad kosztami kwotą 1.070.699,79 zł, zysk netto uzyskany z pozostałej działalności gospodarczej w wysokości 2.492.763,61 zł. Rachunek przepływów pieniężnych za rok obrotowy od 01.01.2016 r. do 31.12.2016 r. wykazuje zwiększenie stanu środków pieniężnych o kwotę: 5.358.579,71 zł, zestawienie zmian w funduszu własnym, wykazuje zmniejszenie o kwotę 5.978.751,87 zł. Raport z badania finansowego liczy 54 strony maszynopisu. Sprawozdanie finansowe sporządzone zostało zgodnie z wymogami ustawy o rachunkowości, informacje zawarte w sprawozdaniu z działalności uwzględniają postanowienia art. 49 ustawy o rachunkowości i są zgodne z informacjami zwartymi w sprawozdaniu finansowym. Ponadto, w świetle wiedzy o spółdzielni i jej otoczeniu uzyskanej podczas badania sprawozdania finansowego, nie stwierdzono istotnych zniekształceń w sprawozdaniu z działalności. 18
Reasumując, sytuacja majątkowa i finansowa Spółdzielni jest bardzo dobra i bezpieczna, nie stwarza zagrożenia do kontynuowania jej działalności. Podsumowanie i ocena działalności Spółdzielni W ciągu całego roku sprawozdawczego Rada Nadzorcza nadzorowała pracę Zarządu w zakresie realizacji zadań określonych w planie gospodarczo finansowym Spółdzielni z uwzględnieniem zachowania płynności finansowej, realizacji uchwał organów statutowych Spółdzielni. Uchwały Rady Nadzorczej i pozostałych organów statutowych były realizowane przez Zarząd raz na kwartał, Komisje Rady Nadzorczej szczegółowo kontrolowały wyniki działalności Spółdzielni zwracając uwagę na koszty realizowanych zadań. Regularne kontrole Komisji skupiały się przede wszystkim na jakości i poprawności wykonywanych zadań. Sprawując funkcje nadzorczo kontrolne Rada Nadzorcza pozytywnie ocenia działalność Spółdzielni. Ocenę tę potwierdzają również wyniki przeprowadzonej lustracji oraz badanie sprawozdania finansowego Spółdzielni. Rada Nadzorcza wnioskuje do Walnego Zgromadzenia o: 1/ zatwierdzenie sprawozdania finansowego Spółdzielni za 2016 rok, 2/ zatwierdzenie sprawozdania Zarządu z działalności Spółdzielni za 2016 rok, 3/ udzielenie absolutorium dla poszczególnych członków Zarządu Młodzieżowej Spółdzielni Mieszkaniowej: - dla Sławomira Konieczki - Zastępcy Prezesa - dla Ewy Kurczewskiej - Członka Zarządu Rada Nadzorcza Młodzieżowej Spółdzielni Mieszkaniowej 19
V. Sprawozdanie Zarządu z działalności Spółdzielni za 2016 rok 1. PODSTAWOWE INFORMACJE O SPÓŁDZIELNI Spółdzielnia jest zarejestrowana w Krajowym Rejestrze Sądowym pod numerem KRS 0000116913. Posiada REGON nr 000483599 oraz NIP nr 879 017 03 43. Młodzieżowa Spółdzielnia Mieszkaniowa zrzesza 8 590 członków według stanu na 31.12.2016 r. Spółdzielnia działa na podstawie statutu, którego tekst jednolity został zarejestrowany w Krajowym Rejestrze Sądowym przez Sąd Rejonowy w Toruniu w dniu 10.10.2016 r. W okresie sprawozdawczym organy statutowe pracowały w oparciu o obowiązujące akty prawne, Statut Spółdzielni, regulaminy Spółdzielni oraz uchwały Walnego Zgromadzenia. Zasady funkcjonowania Walnego Zgromadzenia są ujęte w statucie Spółdzielni. Walne Zgromadzenie jest najważniejszym organem Spółdzielni i podejmuje najważniejsze decyzje w sprawach Spółdzielni i jej członków. Zakres decyzji podejmowanych przez Walne Zgromadzenie MSM jest określony w Statucie Spółdzielni. W 2016 roku Walne Zgromadzenie MSM odbyło się w trzech częściach w dniach: 6-7 - 8 czerwca. Wszystkie części Walnego Zgromadzenia odbyły się w Klubie Kameleon przy ul. J. Tuwima 9. Na Walnym Zgromadzeniu członkowie Spółdzielni zapoznali się z rocznymi sprawozdaniami Rady Nadzorczej i Zarządu oraz z projektami uchwał. Walne Zgromadzenie podjęło uchwały w niżej wymienionych sprawach: 1. wprowadzenia zmian do Statutu Młodzieżowej Spółdzielni Mieszkaniowej w Toruniu, 2. zatwierdzenia sprawozdania finansowego Spółdzielni za 2015 rok, 3. zatwierdzenia sprawozdania z działalności Zarządu Spółdzielni za 2015 rok, 4. udzielenia absolutorium członkom Zarządu Spółdzielni, 5. dokonania podziału zysku Spółdzielni za 2015 rok, 6. wyrażenia zgody na zbycie nieruchomości gruntowej położonej w Toruniu przy ul. Podgórnej, 7. dokonania wyboru przedstawicieli reprezentujących Spółdzielnię w obradach Zjazdu Przedkongresowego przed VI Kongresem Spółdzielczości, 8. przyjęcia najwyższej sumy zobowiązań jaką Spółdzielnia może zaciągnąć. Uchwały podjęte przez Walne Zgromadzenie zostały ujęte w harmonogramie realizacji uchwał. W trakcie roku Rada Nadzorcza kontrolowała realizację tych wniosków. 20
Sprawozdanie z realizacji uchwał Walnego Zgromadzenia jest przedstawione w dalszej części niniejszych materiałów sprawozdawczych. Rada Nadzorcza przedstawia odrębne sprawozdanie ze swojej działalności. W okresie sprawozdawczym Zarząd Spółdzielni pracował w składzie osobowym: - mgr inż. Jerzy Żółkiewicz Prezes Zarządu do dnia 14.11.2016 r. - mgr inż. Sławomir Konieczka Zastępca Prezesa Zarządu - mgr Ewa Kurczewska Członek Zarządu W 2016 roku Zarząd odbył 53 protokołowane posiedzenia, na których podejmował uchwały i decyzje zgodnie ze swoimi kompetencjami. Przygotowywał projekty uchwał i wniosków przedkładanych Radzie Nadzorczej i Walnemu Zgromadzeniu. Realizował zatwierdzony przez Radę plan gospodarczo-finansowy Spółdzielni oraz wnioski i uchwały organów statutowych. Rozpatrywał wnioski i podejmował decyzje dotyczące bieżącej działalności Spółdzielni oraz w sprawach indywidualnych członków i innych osób fizycznych lub prawnych. Struktura organizacyjna Młodzieżowej Spółdzielni Mieszkaniowej uwzględnia realizację wszystkich zadań statutowych Spółdzielni oraz podział zasobów na osiedla. Zgodnie z Ustawą o Spółdzielniach Mieszkaniowych zasoby Spółdzielni podzielono na odrębne nieruchomości. W 2016 roku zespół pracowniczy w Młodzieżowej Spółdzielni Mieszkaniowej (według stanu na dzień 31.12.2016 r.) liczył 97,50 etatów. W ujęciu średniorocznym zatrudnienie wynosiło 99,78 etatu. W tej grupie 40,50 etatów to pracownicy zatrudnieni w działalnościach, które przynoszą dochody dla Spółdzielni i tym samym mają wpływ na obniżenie kosztów administrowania zasobami Spółdzielni (tj. telewizja kablowa, działalność inwestycyjna, najem lokali i dzierżawa terenów oraz reklama). Natomiast 57 etatów to pracownicy zatrudnieni w obsłudze, eksploatacji i administrowaniu zasobami naszej Spółdzielni. Szczegółowe informacje dotyczące prac Zarządu są przedstawione w dalszej części sprawozdania. 21
2. SPRAWY CZŁONKOWSKO-MIESZKANIOWE ORAZ GOSPODARKA LOKALAMI UŻYTKOWYMI DANE PODSTAWOWE Tabela nr 1 Lp. Wyszczególnienie Stan na 31.12.2016 I. Członkowie ogółem (IA+IB), w tym: 8590 A. Osoby fizyczne, w tym: 8589 członkowie oczekujący 131 B. Osoby prawne 1 II. Struktura członków wg płci: Kobiety Mężczyźni A. Osoby fizyczne, w tym: 5106 3483 członkowie oczekujący 64 67 Lp. Wyszczególnienie Tabela nr 2 Stan na 31.12.2016 I. Liczba mieszkań użytkowanych przez członków Spółdzielni: Liczba mieszkań A. na zasadach lokatorskich 979 B. na zasadach własnościowych 4208 C. z odrębną własnością 2919 D. własność niewyodrębniona ekspektatywa 62 E. najem 1 3 Razem 8171 II. Liczba mieszkań użytkowanych przez osoby nie będące członkami Spółdzielni: Liczba mieszkań A. najem 70 B. z odrębną własnością 313 C. na zasadach własnościowych 798 D. na zasadach lokatorskich, w tym: 25 lokale, których użytkownicy nie uregulowali spraw spadkowych 9 mieszkania, których właściciele zostali pozbawieni członkostwa z tytułu zaległości wobec Spółdzielni 16 Razem 1206 1 Członkowie wykazani w poz. IE posiadają lokal mieszkalny w najmie i lokal niemieszkalny w zasobach MSM. 22
GOSPODARKA ZASOBAMI MIESZKANIOWYMI I ILOŚĆ MIESZKAŃCÓW Tabela nr 3 Stan na koniec okresu sprawozdawczego Administracja Osiedla Lp. Wyszczególnienie Stan na początek roku Zmiana w okresie sprawozdawczym Chrobrego i Dekerta Młodych i Kochanowskiego Lelewela i Kołłątaja Razem (5+6+7) 2016 1 2 3 4 5 6 7 8 1. Powierzchnia użytkowa ogółem 485 908 8 904 161 779 172 312 160 721 494 812 - lok. mieszkalne 442 570 5 759 150 426 156 008 141 895 448 329 - lok. użytkowe, garaże, MP 41 787 773 11 353 16 304 14 903 42 560 - prawo do wyłącznego korzystania z miejsc postojowych 1 551 2 372 3 923 3 923 2. Budynki ogółem w tym: 228 5 56 94 83 233 3. - mieszkalne 188 5 41 75 77 193 - użytkowe 40 0 15 19 6 40 Mieszkania ogółem 9 272 112 3 482 3 337 2 565 9 384 4. Lokale użytkowe ogółem w tym: 1 604 127 325 588 818 1 731 - lokale użytkowe 174-1 74 60 39 173 - garaże 838 0 139 354 345 838 - miejsca postojowe 529 30 112 174 273 559 - prawo do wyłącznego korzystania z miejsc postojowych 5. Urządzenia techniczne: 63 98 0 0 161 161 - dźwigi osobowe 127 10 75 34 28 137 - ilość klatek z domofonami 549 10 129 200 230 559 6. Liczba mieszkańców 17 202-47 6 055 5 991 5 109 17 155 7. Liczba mieszkańców z opłatą ekspl. za dźwig od osób 8. Pow. użytkowa lokali z opłatą ekspl. za dźwig od metrów 5 933-84 3 631 1 785 433 5 849 25 542 4 682 6 272 8 968 14 984 30 224 W miesiącu styczniu 2016 r. został oddany do eksploatacji budynek mieszkalny przy ul. Freytaga 2-2a z 22 mieszkaniami, 25 miejscami postojowymi znajdującymi się w podziemnej hali garażowej oraz 1 lokalem użytkowym. 23
W miesiącu kwietniu zasiedlony został budynek przy ul. Freytaga 4 4b z 30 mieszkaniami, 33 miejscami postojowymi oraz 1 lokalem użytkowym. Z dniem 1 maja nastąpiło wyłączenie z zasobów MSM nieruchomości nr 25 znajdującej się przy ul. Wojska Polskiego 45c - d z 4 lokalami użytkowymi - na mocy ustawy o własności lokali w chwili ustanowienia odrębnej własności wszystkich lokali w budynku powstała wspólnota. W miesiącu czerwcu został oddany do eksploatacji budynek mieszkalny przy ul. Małachowskiego 7 9 z 25 mieszkaniami oraz 30 miejscami postojowymi w garażu podziemnym. W miesiącu październiku zostały zasiedlone budynki: przy ul. Freytaga 8-8a z 20 mieszkaniami, 24 miejscami postojowymi oraz 1 lokalem użytkowym oraz przy ul. Freytaga 10 z 15 mieszkaniami i 16 miejscami postojowymi. Informacja o realizacji ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych w przedmiocie odrębnych własności. Na dzień 31 grudnia 2016 roku wszystkie zabudowane nieruchomości są przygotowane do przenoszenia własności odrębnych na rzecz członków Spółdzielni oraz właścicieli niebędących członkami MSM. Wszystkie wnioski dotyczące przekształceń spółdzielczych praw do lokali w prawo odrębnej własności wykonywane były na bieżąco, jeżeli nie występowały przeszkody formalno-prawne (np. nie przeprowadzono postępowania spadkowego, nie wykonano podziału majątku po rozwiązaniu małżeństwa itp.). W całym 2016 roku dokonano ustanowienia odrębnej własności dla 155 lokali mieszkalnych i użytkowych. W proces przenoszenia własności (akty notarialne oraz czynności przygotowawcze) zaangażowanych było czterech pracowników Spółdzielni. Informujemy ponadto, że na dzień 31 grudnia 2016 roku wyodrębnione są łącznie 3907 lokale mieszkalne i użytkowe w tym garaże i miejsca postojowe. W porównaniu z pozostałymi typami lokali stanowi to 36% ogólnej ich liczby. 24
GOSPODARKA LOKALAMI UŻYTKOWYMI W 2016 roku wykorzystanie powierzchni lokali użytkowych (zawarte umowy najmu) kształtowało się w granicach 96,84 100%. W tabeli poniżej przedstawiono w procentach wielkość najmu sumarycznej powierzchni lokali użytkowych Spółdzielni w poszczególnych miesiącach. Tabela nr 4 Data I/2016 II/2016 III/2016 IV/2016 V/2016 VI/2016 VII/2016 VIII/2016 IX/2016 X/2016 XI/2016 XII/2016 % powierzchni wynajętej do całkowitej Wolne lokale 98,41 98,90 99,33 99,33 98,96 98,96 99,63 99,63 100 97,25 96,84 97,25 3 2 1 1 2 2 1 1 1 1 2 1 W okresie sprawozdawczym Spółdzielnia osiągnęła w tym obszarze działalności gospodarczej (tj. wynajem lokali użytkowych, garaży i miejsc postojowych) przychody w kwocie 2.695.188 zł (netto). INFORMACJA O DZIAŁALNOŚCI REKLAMOWEJ SPÓŁDZIELNI W roku 2016 Biuro Reklamy MSM odnotowało przychody ze sprzedaży reklam w łącznej kwocie 694.366 zł (netto). Podana wielkość nie obejmuje wpływów ze sprzedaży reklam uzyskanych przez TV Toruń. W porównaniu z rokiem 2015, w którym uzyskano przychody w kwocie 647.026 zł (netto), jest to kwota o 47.340 zł wyższa od uzyskanej w roku poprzednim. 25
3. GOSPODARKA ZASOBAMI SPÓŁDZIELCZYMI A. Wyniki działalności GZM w 2016 roku (dochody, koszty i wynik w zł) Lp. Działalność Przychody Koszty Tabela nr 5 Wykonanie 2016r. Wynik (kol.3 - kol.4) 1 2 3 4 5 I. II. III. IV. LOKALE MIESZKALNE, DŹWIGI, LOKALE UŻYTKOWE, GARAŻE I MIEJSCA POSTOJOWE WŁASNOŚCIOWE NADZÓR BUDOWLANY POZOSTAŁA DZIAŁALNOŚĆ OPERACYJNA GZM DZIAŁALNOŚĆ FINANSOWA GZM V. PODATEK DOCHODOWY VI. WYNIK GZM ZA 2016 ROK VII. PODZIAŁ ZYSKU ZA 2015 ROK 40.133.774 40.608.791 /-/ 475.017* 2.168.978 1.666.659 502.319 975.181 674.541 300.640 1.044.118 81 1.044.037 301.279 /-/ 301.279 44.322.051 43.251.351 1.070.700 /+/ 766.637 /+/ 766.637 VIII. WYNIK GZM 45.088.688 43.251.351 /+/ 1.837.337 Wynik ujemny: * lokale mieszkalne.. jest zaplanowany, a jego pokrycie nastąpi przez prowadzoną działalność komercyjną w Spółdzielni. Wyniki pozostałej działalności Spółdzielni innej niż GZM w 2016 roku (dochody, koszty i wynik w zł) Lp. Działalność Przychody WYKONANIE 2016r. Koszty Brutto Tabela nr 6 Wynik 1 2 3 4 5 6 I. LOKALE UŻYTKOWE, 2.695.188 1.571.709 1.123.479 896.306 GARAŻE I MIEJSCA POSTOJOWE W NAJMIE II. NAJEM POZOSTAŁEGO MAJĄTKU MSM 694.366 596.320 98.046 78.220 (ŚCIANY BUDYNKÓW, GRUNTÓW, REKLAMY III. POZOSTAŁA DZIAŁALNOŚĆ KOMERCYJNA 96.687 24.588 72.099 57.520 IV. V. VI. VII. TELEWIZJA KABLOWA POZOSTAŁA OPERACYJNA DZIAŁALNOŚĆ KOMERCJI DZIAŁALNOŚĆ FINANSOWA KOMERCJI SPRZEDAŻ MAJĄTKU Netto 17.139.008 15.291.160 1.847.848 1.474.204 7.266 26.477 /-/19.211 /-/ 15.326* 1.917 1.917 1.529 390 390 311 VIII. ZYSK/STRATA BRUTTO 20.634.822 17.510.254 3.124.568 IX. PODATEK DOCHODOWY OD OSÓB PRAWNYCH 631.804 X. ZYSK NETTO ZA 2016 ROK 20.634.822 18.142.058 /+/ 2.492.764 * Wynik ujemny na pozostałej operacyjnej działalności komercyjnej to umorzenie przedawnionych należności. 26
B. Koszty eksploatacji gospodarki zasobami mieszkaniowymi Udział kosztów według grup rodzajowych Tabela nr 7 Struktura kosztów 2016r. (%) Lp. Wyszczególnienie Koszty ogółem 1 2 3 4 1. Eksploatacja podstawowa 8.003.471 2. Konserwacja 1.781.362 3. Fundusz remontowy 7.207.286 4. Eksploatacja dźwigów 1.032.179 5. Centralne ogrzewanie 9.068.963 6. Ciepła woda 5.747.057 7. Zimna woda i odprowadzenie ścieków 5.336.173 8. Wywóz nieczystości 2.145.918 9. Energia elektryczna 328.679 10. Gaz w budynkach ze zbiorczym gazomierzem 258.982 19,56 4,35 17,62 2,53 22,17 14,05 13,04 5,25 0,80 0,63 Razem 100 C. Zużycie mediów komunalnych i ich koszty Zużycie i koszty energii cieplnej Dostawcą ciepła do 171 budynków jest EDF Toruń S.A. Ciepło to było zużywane na potrzeby centralnego ogrzewania i centralnej ciepłej wody. W sześciu nowozasiedlonych budynkach na Osiedlu Jar wykorzystano nowoczesną technologię pomp ciepła. Pompy wspomagają funkcjonowanie instalacji grzewczej w zakresie podgrzania wody. W grupie 18 budynków na Osiedlu Letnia dla 14 budynków ciepło, zużywane zarówno na potrzeby centralnego ogrzewania jak i centralnej ciepłej wody, wytwarzane jest w budynkowych kotłowniach gazowych, a dla 4 budynków ogrzewania mieszkań i podgrzania wody dokonuje się poprzez mieszkaniowe kotły gazowe. W 4 budynkach na Osiedlu Brzezina ogrzewania mieszkań i podgrzania wody dokonuje się poprzez mieszkaniowe kotły gazowe. W omawianym okresie w rozliczeniach z dostawcą ciepła obowiązywała taryfa wieloczłonowa EC/S1/WI, dla której przedstawiamy poniżej obowiązujące ceny w poszczególnych okresach: 27
ceny dotychczasowe ceny nowe % zmiany (styczeń - czerwiec) (lipiec - grudzień) za moc zamówioną (MW) 9 661,95 zł 9 392,82 zł - 2,79 % za zużyte ciepło (GJ) 62,31 zł 61,39 zł - 1,48 % W 2016 roku łączna cena 1 GJ brutto (przedstawiona w poniższym zestawieniu tabelarycznym) obejmuje poniesione koszty z tytułu: zużytego ciepła w GJ łącznie z przesyłem, mocy zamówionej w MW łącznie z przesyłem, wyniosła: Cena łączna ciepła 1 GJ (brutto) w 2016 roku w zł Tabela nr 8 % wzrostu 2009 r. 2010 r. 2011 r. 2012 r. 2013 r. 2014 r. 2015 r. 2016 r. (2016r. do 2015r.) Centralne 58,25 60,51 66,77 70,84 74,57 82,66 86,36 84,90-1,69 ogrzewanie Centralna 48,68 52,11 55,21 58,63 62,54 65,31 67,03 67,63 + 0,89 ciepła woda Razem 54,19 57,21 61,72 65,54 69,41 74,53 77,18 77,10-0,09 Koszty i zużycie ciepła Na podstawie prowadzonej ewidencji kosztów zużycia ciepła można stwierdzić, że w 2016 roku w stosunku do 2015 roku nastąpił: wzrost zużytych GJ o 5,20 %, wzrost kosztów ciepła o 5,10 %. Miesięczny poziom kosztów centralnego ogrzewania dla lokali mieszkalnych wynosił w całej Spółdzielni średnio 2,03 zł/m² powierzchni użytkowej miesięcznie. Koszt ten był następujący dla poszczególnych grup budynków: 1,94 zł/m² dla mieszkań z mieszkaniowymi ciepłomierzami, 2,05 zł/m² dla mieszkań z podzielnikami kosztów, 4,63 zł/m² dla mieszkań nieopomiarowanych w budynkach z opomiarowaniem. Natomiast średnia zaliczka na pokrycie kosztów centralnego ogrzewania wynosiła w 2016 roku 2,38 zł/m² powierzchni użytkowej. Na podstawie odczytów wodomierzy mieszkaniowych ustalana jest ilość zużytej podgrzanej wody, natomiast na podstawie wskazań ciepłomierzy znajdujących się w węzłach cieplnych ustala się ilość ciepła skierowanego do podgrzania wody użytkowej. 28
W 2016 roku w MSM: - podgrzano 161 616,27 m³ wody - zużyte ciepło na ten cel 74 330,02 GJ - koszty ciepła wg GJ i MW 5 017 308,10 zł - ilość zużytych GJ na podgrzanie 1 m³ wody 0,4599 GJ Dla mieszkań rozliczanych na podstawie wskazań wodomierzy opłaty za podgrzanie 1 m³ wody w okresie od stycznia do grudnia 2016 roku naliczane były w wysokości 22,00 zł. Ponieważ ciepło dostarczone do budynków zarówno na potrzeby centralnego ogrzewania jak i podgrzania wody rozliczane jest bezwynikowo, występujące różnice pomiędzy kosztami a ustaloną opłatą za podgrzanie wody rozliczane są w ramach pozostałych kosztów ciepła dostarczonego do budynku. Na przestrzeni ostatnich lat ilość ciepła zużyta do podgrzania 1 m³ wody kształtowała się następująco: Ilość ciepła zużyta do podgrzania 1 m³ wody Tabela nr 9 Podgrzewanie wody 2009 r. 2010 r. 2011 r. 2012 r. 2013 r. 2014 r. 2015 r. 2016 r. ilość zużytych GJ/m³ wody 0,440 0,451 0,448 0,446 0,471 0,467 0,466 0,460 Zużycie zimnej wody i związane z tym koszty W mieszkaniach posiadających wodomierze średnie zużycie wody w całym 2016 roku w przeliczeniu na 1 osobę miesięcznie wyniosło 2,89 m 3. Dla mieszkań nieopomiarowanych wprowadzono od 1 lutego 1999 roku normę zużycia zimnej wody w wielkości 15 m 3 na osobę miesięcznie (ilość zużytej wody i koszt zużycia w mieszkaniach nieopomiarowanych uśredniono i ustalono w takiej samej wysokości dla każdej mieszkającej w zasobach MSM osoby, ponieważ niemożliwe jest ustalenie zużycia wody w mieszkaniach np. w różnych budynkach). Natomiast łączne zużycie wody ustalone na podstawie wodomierzy budynkowych w przeliczeniu na 1 osobę w okresie miesiąca wyniosło 3,06 m 3. 29
Rok Zużycie wody w MSM w latach 2006 2016 Ilość zużytej wody ogółem w m 3 Tabela nr 10 Średnia miesięczna ilość zużycia przez 1 osobę Ogółem w mieszkaniach z wodomierzem bez wodomierza 1 2 3 4 5 2006r. 679.305 3,08 2,69 15,0 2008r. 670.005 3,14 2,81 15,0 2010r. 668.444 3,08 2,81 15,0 2011r. 2012r. 2013r. 2014r. 2015r. 2016r. 649.019 640.600 639.582 632.815 620.777 620.140 3,10 3,08 3,06 3,05 3,03 3,06 2,83 2,87 2,80 2,79 2,82 2,89 15,0 15,0 15,0 15,0 15,0 15,0 W 2016 roku stan opomiarowania mieszkań w wodomierze osiągnął wielkość 99,9%. W trakcie 2016 r. liczba mieszkań nieopomiarowanych w stosunku do 2015 r. nie zmieniła się. Na koniec 2016 r. liczba mieszkań opomiarowanych to 9.379. Zużycie i koszty dostawy gazu do budynków ze zbiorczymi gazomierzami Rozliczenie kosztów zużycia gazu dla mieszkań w 27 budynkach wyposażonych w zbiorcze gazomierze dokonane było za cały rok 2016 na podstawie comiesięcznych odczytów gazomierzy. Średnio miesięczne zużycie gazu na osobę w m 3 wyniosło: 2011 r. 2012 r. 2013 r. 2014 r. 2015 r. 2016 r. 3,97 4,12 4,14 4,46 4,02 3,89 Zużycie gazu w 2016r. to ilość 125.507 m 3 i zmalało w stosunku do 2015r. o 7.658 m 3. Średni koszt w przeliczeniu na osobę wyniósł 8,02 zł i zawierał się w przedziale od 6,16 zł do 9,60 zł. Energia elektryczna wspólnego użytku Zużycie energii w budynkach mieszkalnych Dla wszystkich zasobów mieszkaniowych energia elektryczna wspólnego użytku obejmuje oświetlenie wspólnych pomieszczeń (klatek schodowych, korytarzy w tym piwnicznych, suszarni, pralni, wiatrołapów itp.), a także wejścia do budynków oraz 30
elektryczne zasilanie instalacji domofonowej. Zużycie energii elektrycznej wspólnego użytku jest wyższe w budynkach wysokich ze względu na zasilanie dźwigów osobowych i całodobowe oświetlenie ich kabin. Średnie zużycie w budynkach niskich w przeliczeniu na osobę miesięcznie w 2016 roku wyniosło 1,67 kwh a w budynkach wysokich 5,81 kwh. W stosunku do 2015 roku zużycie energii elektrycznej było niższe dla budynków niskich o 0,02 kwh, natomiast dla budynków wysokich niższe o 0,07 kwh. Średnie zużycie miesięczne energii elektrycznej w kwh na osobę dla budynków mieszkalnych wynosiło w poszczególnych, wybranych latach: Rok 2006 2008 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 kwh (osobę) 3,81 3,54 3,53 3,59 3,76 3,65 3,68 3,65 3,72 Opłata za energię elektryczną zużytą na potrzeby wspólne od 1.04.2012 roku do końca 2016 roku wynosiła: - 1,56 zł od osoby mieszkającej w budynkach czteropiętrowych i niższych - 4,55 zł od osoby mieszkającej w budynkach oddanych do użytku przed 1.01.2008 r. wyposażonych w windę (w tym 2,99 zł to koszty energii elektrycznej z tytułu eksploatacji windy). Należy zaznaczyć, że osoby mieszkające w tych budynkach na parterze wnoszą opłatę taką, jak w budynkach niskich tj. 1,56 zł od osoby, a mieszkający na I piętrze 3,06 zł od osoby. W budynkach oddanych do użytku po 1.01.2008 roku mieszkańcy ponoszą koszty energii elektrycznej z tytułu eksploatacji windy w wysokości 0,21 zł/m 2 pow. użytkowej mieszkania. Należy podkreślić, że Zarząd Spółdzielni corocznie negocjuje ceny energii elektrycznej na kolejny rok i wybiera ofertę najkorzystniejszą, obejmującą poszczególne grupy taryfowe. Zużycie energii elektrycznej w latach 2006 2016 Tabela nr 11 Zużycie energii elektrycznej Rok w kwh w kwh/osobę 2006r. 838.726 45,66 2008r. 754.949 42,51 2010r. 764.886 42,33 2011r. 750.679 43,11 2012r. 779.373 45,09 2013r. 750.491 43,77 2014r. 749.603 44,22 2015r. 728.850 43,79 2016r. 739.963 44,68 31