ul. Bronikowskiego 27, 02-796 Warszawa tel. 0-601 256 376 email kancelariancwr@go2.pl OPERAT SZACUNKOWY OKREŚLENIE WARTOŚCI RYNKOWEJ PRAWA WŁASNOŚCI LOKALU MIESZKALNEGO położonego w Warszawie, dzielnicy Praga Północ ul. Darwina 9A lokal nr 4 AUTOR OPINII: mgr inż. Bożenna Dziurkowska, biegły sądowy przy Sądzie Okręgowym w Warszawie Warszawa, 17 maja 2016 r.
WYCIĄG Z OPERATU OPIS PRZEDMIOTU WYCENY KSIĘGA WIECZYSTA Warszawa, dzielnica Praga Północ ul. Darwina 9A, lokal nr 4 Lokal o powierzchni użytkowej 43,96 m 2, składa się z dwóch pokoi, przedpokoju, kuchni oraz i łazienki z wc. Usytuowany jest na parterze w wielorodzinnym budynku mieszkalnym. Sąd Rejonowy dla Warszawy Mokotowa w Warszawie, IX Wydział Ksiąg Wieczystych, prowadzi dla przedmiotowej nieruchomości Księgę Wieczystą Nr: KW WA3M/00162335/8 CEL WYCENY Celem wyceny jest określenie wartości rynkowej prawa własności nieruchomości lokalowej dla potrzeb postępowania upadłościowego. OSZACOWANA WARTOŚĆ RYNKOWA 246 176 zł (słownie: dwieście czterdzieści sześć tysięcy sto siedemdziesiąt sześć złotych) mgr inż. Bożenna Dziurkowska, biegły sądowy przy Sądzie Okręgowym w Warszawie AUTOR OPERATU DATA SPORZĄDZENIA OPERATU 17 maja 2016 r. 2
SPIS TREŚCI 1. PRZEDMIOT I ZAKRES WYCENY... 4 2. CEL WYCENY... 4 3. PODSTAWY OPRACOWANIA OPERATU SZACUNKOWEGO... 4 3.1. Podstawa formalna... 4 3.2. Autor opracowania... 4 3.3. Podstawy materialno prawne... 4 3.4. Podstawy metodologiczne... 5 3.5. Źródła danych merytorycznych... 5 3.1. Określenie dat istotnych dla wyceny... 5 4. STAN PRZEDMIOTU WYCENY... 6 4.1. Stan prawny nieruchomości... 6 4.2. Lokalizacja, otoczenie, informacje ogólne... 7 4.3. Opis budynku... 8 4.4. Stan techniczno użytkowy lokalu... 9 5. SPOSÓB WYCENY... 10 5.1. Wskazanie rodzaju określanej wartości... 10 5.2. Wybór podejścia i metody wyceny... 10 6. ANALIZA I CHARAKTERYSTYKA RYNKU.... 12 7. OSZACOWANIE RYNKOWEJ WARTOŚCI NIERUCHOMOŚCI LOKALOWEJ... 13 7.1. Analiza transakcji porównawczych... 13 7.2. Ocena rynku i szacowanego lokalu w aspekcie cech rynkowych... 14 7.3. Obliczenie wartości rynkowej prawa do lokalu mieszkalnego... 15 8. WYNIK KOŃCOWY WYCENY.... 16 9. KLAUZULE I USTALENIA DODATKOWE.... 16 3
1. PRZEDMIOT I ZAKRES WYCENY Przedmiotem wyceny jest nieruchomość lokalowa nr 4 zlokalizowana w budynku wielorodzinnym przy ul. Darwina 9A, położonym w Warszawie, dzielnicy Praga Północ. Jest to lokal o powierzchni użytkowej 43,96 m 2 wraz z udziałem w nieruchomości wspólnej, którą stanowi prawo użytkowania wieczystego oraz części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali w wysokości 119/10000. Nieruchomość jest uregulowana w Księdze Wieczystej nr KW WA3M/00162335/8 prowadzonej przez Sąd Rejonowy dla Warszawy Mokotowa w Warszawie, IX Wydział Ksiąg Wieczystych. Zakres wyceny obejmuje ustalenie wartości rynkowej prawa własności lokalu mieszkalnego według stanu na dzień ogłoszenia upadłości i cen aktualnych. 2. CEL WYCENY Celem wyceny jest określenie wartości rynkowej prawa własności nieruchomości lokalowej dla potrzeb postępowania upadłościowego. 3. PODSTAWY OPRACOWANIA OPERATU SZACUNKOWEGO 3.1. Podstawa formalna Operat szacunkowy został sporządzony na zlecenie Syndyka masy upadłości. 3.2. Autor opracowania Autorem opracowania jest: mgr inż. Bożenna Dziurkowska, biegły sądowy przy Sądzie Okręgowym w Warszawie rzeczoznawca majątkowy nr uprawnień 4124 3.3. Podstawy materialno prawne Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (tekst jednolity z dnia 11 czerwca 2015 r. (Dz.U. z 2015 r. poz. 782 z póź. zm)). Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 210 listopada 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. nr 207 z 2004 r. poz. 2109). 4
Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 14 lipca 2011 r. zmieniające rozporządzenie w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzenia operatu szacunkowego ( Dz. U. Nr 165 z 2011 r. poz. 985). 3.4. Podstawy metodologiczne Wycena nieruchomości wydanie polskie. Polska Federacja Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych. Warszawa 2000r; Nieruchomość a rynek Ewa Kucharska Stasiak. Wydawnictwo Naukowe PWN Warszawa 2000r; Wycena mienia Mieczysław Prystupa. Centrum Informacji Menadżera Warszawa 2000r; Lex Polonica Prima Wydawnictwa Prawnicze PWN Warszawa 2006. 3.5. Źródła danych merytorycznych Dane uzyskane od Zleceniodawcy Księga Wieczysta Nr KW WA3M/00162335/8 Powiatowy Ośrodek Dokumentacji Geodezyjno Kartograficznej Baza danych autora Wizja lokalna nieruchomości i otoczenia 3.1. Określenie dat istotnych dla wyceny Data sporządzenia wyceny: 17 maja 2016 r. Data, na którą określono wartość przedmiotu wyceny: 21 kwietnia 2016 r. Data, na którą uwzględniono w wycenie stan przedmiotu wyceny: 17 maja 2016 r. Data wizji lokalnej 11 maja 2016 r. 5
4. STAN PRZEDMIOTU WYCENY 4.1. Stan prawny nieruchomości Przedmiotowa nieruchomość uregulowana jest w Księdze Wieczystej KW Nr WA3M/00162335/8 prowadzonej przez Sąd Rejonowy dla Warszawy Mokotowa w Warszawie, IX Wydział Ksiąg Wieczystych. Na podstawie przeprowadzonego wglądu i badania Księgi Wieczystej (http://ekw.ms.gov.pl) w dniu 17 Maja 2016 r. stwierdzono następujące wpisy: Dział I Oznaczenie nieruchomości: Położenie: Warszawa, Praga Północ Ulica: Darwina 9A, lokal nr 4 Przeznaczenie lokalu: lokal mieszkalny Opis lokalu: 2 pokoje, ciemna kuchnia, przedpokój, łazienka z wc Kondygnacja: I Powierzchnia 43,96 m 2 Dział I Spis Praw związanych z nieruchomością Udział 119/10000 w nieruchomości wspólnej, którą stanowi prawo użytkowania wieczystego oraz części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali. Dział II Własność: Magdalena Lipka Kozanka Dział III Prawa, roszczenia i ograniczenia: Ostrzeżenie: Ostrzeżenie o wszczęciu postępowania egzekucyjnego na wniosek dłużnika Deutsche Banku Polska S.A. z siedzibą w Warszawie, na podstawie tytułu wykonawczego: bankowego tytułu egzekucyjknego Banku Deutsche Bank Polska S.A.z dnia 17-06-2015 r., Sygn. Akt KMP/1018811/2015/599 zaopatrzony w klauzulę wykonalności z dnia 04-08- 2015 r, postanowienie Sądu Rejonowego dla Warszawy -Woli w Warszawie z dnia 31-07- 2015 r., sygn. Akt I CO 2491/15 zaopatrzony w klauzulę wykonalności z dnia 04-08- 6
2015r. Dział IV Hipoteki Hipoteka Umowna Kaucyjna: 129210,00 (sto dwadzieścia dziewięć tysięcy dwieście dziesięć) EUR Odsetki: zmienne, 4,19% Wierzytelność i stosunek prawny: zabezpieczenie spłaty kredytu oraz odsetek i kosztów banku Data zapłaty: 2038-12-06 Wierzyciel hipoteczny: Deutsche Bank PBC S.A. Oddział w Warszawie 4.2. Lokalizacja, otoczenie, informacje ogólne Rys. 1 lokalizacja nieruchomości Szacowany lokal mieszkalny, położony jest w Warszawie, dzielnicy Praga Północ, przy ul. Darwina 9A. Praga Północ jest dzielnicą położoną w prawobrzeżnej części miasta, zajmuje ona obszar 11,42 km 2 i zamieszkuje ją ok 67 279 mieszkańców. 7
Rys. 2 położenie dzielnicy na mapie Warszawy Praga-Północ graniczy ze Śródmieściem i Żoliborzem poprzez Wisłę, z Targówkiem poprzez linię kolejową Warszawa Gdańsk oraz z Białołęką poprzez Trasę Toruńską i z Pragą-Południe poprzez kolej średnicową. Według warszawskiego Miejskiego Systemu Informacji dzielnica dzieli się na następujące obszary: Pelcowizna, Nowa Praga, Stara Praga, Szmulowizna. Sąsiedztwo przedmiotowej nieruchomości stanowią w przeważającej części budynki wielomieszkaniowe i tereny zielone. Nieruchomość posiada dobry dostęp do komunikacji miejskiej. 4.3. Opis budynku Budynek mieszkalny, w którym znajduje się wyceniany lokal, to budynek wielorodzinny z wybudowany w technologii z wielkiej płyty. 8
Budynek wyposażony jest w następujące instalacje: wodno-kanalizacyjną, cw i co., gazową, elektroenergetyczną, telefoniczną, domofonową. Standard i stan techniczny budynku na określono jako dobry typowy dla tego typu budynków z wielkiej płyty. 4.4. Stan techniczno użytkowy lokalu Przedmiotowy lokal usytuowany jest na parterze w budynku wielorodzinnym. Powierzchnia użytkowa lokalu wynosi 43,96 m 2. Lokal składa się z dwóch pokoi, aneksu kuchennego, łazienki i przedpokoju. Z dużego pokoju wyjście na balkon. Z balkonu wyjście na przyległy trawnik. Kuchnia ciemna, część aneksu znajduje się w przedpokoju. Łazienka po remoncie. Lokal w średnim stanie technicznym. 9
5. SPOSÓB WYCENY 5.1. Wskazanie rodzaju określanej wartości Zgodnie z celem wyceny oszacowano rynkową wartość spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego dla aktualnego sposobu wykorzystania (WR). 5.2. Wybór podejścia i metody wyceny 10
Metodologię szacowania wartości lokalu oparto o: - Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21.09.2004 r. w sprawie szczegółowych zasad wyceny nieruchomości oraz zasad i trybu sporządzania operatu szacunkowego; - Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 14 lipca 2011 r. zmieniające rozporządzenie w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzenia operatu szacunkowego ( Dz. U. Nr 165 poz. 935) - Standardy Zawodowe Rzeczoznawców Majątkowych Polskiej Federacji Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych - Powszechne Krajowe Zasady Wyceny (PKZW) Uwzględniając fakt, że lokale mieszkalne o cechach zbliżonych do lokalu wycenianego były przedmiotem obrotu na rynku nieruchomości, do określenia wartości nieruchomości zastosowano podejście porównawcze, metodę korygowania ceny średniej. Wybór metody wyceny uzasadnia rodzaj szacowanego obiektu oraz odpowiednia liczba dostępnych do porównań transakcji porównawczych. Przy metodzie korygowanej ceny średniej do porównań przyjmuje się grupę nieruchomości reprezentatywnych dla rynku właściwego miejscowo ze względu na położenie wycenianej nieruchomości, jeżeli były one przedmiotem obrotu rynkowego i dla których znane są ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji, a także cechy tych nieruchomości. Wartość rynkową (W) 1 m 2 powierzchni użytkowej lokalu obliczono na podstawie wzoru: n W = C śr x U i gdzie: C śr - średnia cena 1m 2 p.u. lokalu na rynku lokalnym określona na podstawie próbki reprezentatywnej U i - współczynniki korygujące odzwierciedlające ocenę przedmiotu wyceny w aspekcie cech rynkowych i =1 11
6. ANALIZA I CHARAKTERYSTYKA RYNKU. Dla potrzeb wyceny określono : Rynek lokalny jako rynek lokali mieszkalnych w budynkach wielorodzinnych Obszar rynku Warszawa Praga Północ Okres badania cen Maj 2014 r. Maj 2016 r. Do analizy porównawczej wybrano transakcje sprzedaży lokali mieszkalnych z Warszawy, dzielnicy Praga Północ, położonych w najbliższej okolicy przedmiotowej nieruchomości, zlokalizowanych w budynkach wielorodzinnych o cechach zbliżonych do przedmiotowego lokalu, stanowiących przedmiot prawa własności. Do bezpośredniej analizy wybrano transakcje, które miały miejsce w 2015 r. W wyniku analizy rynku lokalnego stwierdzono, że: ceny lokali na badanym rynku są zróżnicowane, a cena 1 m 2 zależy od lokalizacji, stanu technicznego i standardu budynku oraz lokalu, powierzchni lokalu i jego funkcjonalności. Na cenę wpływ ma także kondygnacja na której usytuowany jest lokal. lokale w tym rejonie, ze względu na lokalizację i sąsiedztwo cieszą się średnim popytem ; ceny kształtują się średnio na poziomie ok 6 100 zł/m 2 w przedziale ok. 4 905 6 891 zł/m 2. Analizę ograniczono do lokali o cechach zbliżonych do nieruchomości wycenianej, usytuowanych w podobnych budynkach, położonych w najbliższej okolicy i o podobnym dostępie do sieci handlowo usługowej i komunikacji. Ponieważ ceny transakcyjne w ostatnim czasie utrzymują się na stałym poziomie, nie korygowano cen transakcyjnych ze względu na upływ czasu. Poniżej podano przykłady transakcji w przedmiotowym rejonie, przy czym ceny podano w przeliczeniu na 1 m 2 powierzchni użytkowej mieszkania. Na podstawie analizy transakcji oraz informacji uzyskanych z biur pośrednictwa w obrocie nieruchomościami ustalono cechy mające największy wpływ na ceny lokali mieszkalnych. 12
Cechy rynkowe i ich wagi dla lokali wykończonych na rynku lokalnym są następujące: Rodzaj cechy Udział cechy w ΔC - waga cechy Lokalizacja i sąsiedztwo 20% Stan techniczny i standard budynku 20% Stan techniczny i standard lokalu 20% Rozkład i funkcjonalność lokalu 20% Powierzchnia lokalu 10% Kondygnacja 10% Razem 100% 7. OSZACOWANIE RYNKOWEJ WARTOŚCI NIERUCHOMOŚCI LOKALOWEJ 7.1. Analiza transakcji porównawczych Tab. 1 - Transakcje próbka reprezentatywna L.p. Data Adres Powierzchnia m 2 Cena transakcyjna Cena zł/m 2 1 2015-08-26 B. Brechta 35,12 225 000 6 407 2 2015-08-05 Plac J.Hallera 35,3 232 000 6 572 3 2015-09-25 Namysłowska 35,9 247 000 6 880 4 2015-08-28 K. Darwina 36,31 226 000 6 224 5 2015-08-27 Bródnowska 39,65 205 000 5 170 6 2015-08-24 J. Szanajcy 40,63 280 000 6 891 7 2015-09-01 Letnia 41,92 260 000 6 202 8 2015-09-11 Kamienna 45,8 314 000 6 856 9 2015-08-21 B. Brechta 49,61 300 000 6 047 10 2015-08-25 Jagiellońska 58,1 290 000 4 991 11 2015-09-08 Namysłowska 67,66 410 000 6 060 12 2015-08-28 11 Listopada 51,99 255 000 4 905 Na podstawie próbek reprezentatywnych z Tab. 1 określono: Cenę średnia 1 m 2 powierzchni użytkowej lokalu mieszkalnego C śr = 6 100 Cenę minimalna C min = 4 905 Cenę maksymalną C max = 6 891 13
Określenie sumy współczynników korygujących: C min = 0,804 C śr C max = 1,130 C śr 7.2. Ocena rynku i szacowanego lokalu w aspekcie cech rynkowych Dla potrzeb szacowania, w ramach ustalonych cech rynkowych przyjęto następującą skalę ocen: Tab. 2 Cechy rynkowe Ocena Opis Lokalizacja bardzo dobra dobra słaba Pl. Hallera Okolice placu Hallera Pozostałe lokalizacje Standard techniczny i standard budynku Stan techniczny i standard lokalu Rozkład i funkcjonalność lokalu Powierzchnia lokalu Kondygnacja bardzo dobry Budynek po generalnym remoncie lub budynek nowy dobry Budynek zadbany, wymagający bieżących napraw i remontów słaby Budynek do remontu bardzo dobry Lokal po generalnym remoncie dobry Lokal w dobrym stanie technicznym, do modernizacji słaby Lokal do remontu bardzo dobry Mieszkanie rozkładowe, duże jasne pokoje, widna kuchnia, balkon dobry Mieszkanie rozkładowe, brak balkonu słaby Amfilada lub ciemna kuchnia bardzo dobry 30-40 m 2 dobry 40-50 m 2 słaby powyżej 50 m 2 bardzo dobra I piętro dobra II piętro przeciętna Parter i ostatnie piętro 14
Dla szacowanego lokalu przyjęto następujące charakterystyki: Tab. 4 Lp. Cechy rynkowe Charakterystyka Opis 1 Lokalizacja i sąsiedztwo dobre ul. Darwina 2 Stan techniczny i standard budynku 3 Stan techniczny i standard lokalu dobry dobry 4 Rozkład i funkcjonalność lokalu słaba Ciemna kuchnia 4 Powierzchnia lokalu dobra 43,96 m 2 5 Kondygnacja słaba parter Budynek w dobrym stanie technicznym, wymagający bieżących napraw i remontów Lokal w dobrym stanie technicznym, do modernizacji 7.3. Obliczenie wartości rynkowej prawa do lokalu mieszkalnego W tabeli nr 5 przedstawiono procentowy wpływ cech rynkowych na wartość przedmiotu wyceny, określono wartości współczynników korygujących i ich sumę. Tab. 5 Rodzaj cechy Udział cechy w ΔC - waga cechy Zakres współczynników korygujących Wartość współczynników C min /C śr * waga C max /C śr * waga Lokalizacja i sąsiedztwo 20% 0,161 0,226 0,193 Stan techniczny i standard budynku 20% 0,161 0,226 0,193 Stan techniczny i standard lokalu 20% 0,161 0,226 0,193 Rozkład i funkcjonalność lokalu 20% 0,161 0,226 0,161 Powierzchnia lokalu 10% 0,080 0,113 0,097 Kondygnacja 10% 0,080 0,113 0,080 Razem 100% 0,804 1,130 0,918 Rynkową wartość 1 m 2 określa się wg wzoru: W m kw. = C śr x U i i =1 gdzie: C śr średnia cena = 6 100 zł/m 2 ; U i suma współczynników korygujących = 0,918 Stąd wartość 1 m 2 powierzchni użytkowej lokalu mieszkalnego nr 4 wynosi: W m kw. = 6 100 zł/m 2 x 0,918= 5 600 zł/m 2 n 15
Tak więc wartość rynkową prawa do lokalu mieszkalnego nr 4 położonego przy ul. Darwina 9A, oszacowano według stanu i cen aktualnych, w wysokości: W r = 43,96 m 2 x 5 600 zł = 246 176 zł 8. WYNIK KOŃCOWY WYCENY. Wartość rynkową nieruchomości lokalowej nr 4 położonej w Warszawie, przy ul. Darwina 9A, oszacowano według stanu i cen aktualnych, w wysokości: 246 176 zł (słownie: dwieście czterdzieści sześć tysięcy sto siedemdziesiąt sześć złotych) 8.1 Wnioski z dokonanych obliczeń 1. Oszacowana wartość 1m 2 lokalu w wysokości 5 600 zł/m 2 oscyluje poniżej ceny średniej (C śr = 6 100 zł/m 2 ) i mieści się w przedziale(c min, C max ) 2. Na cenę lokalu największy wpływ ma lokalizacja, stan techniczny i standard budynku oraz lokalu, powierzchnia lokalu i jego funkcjonalność oraz kondygnacja. 9. KLAUZULE I USTALENIA DODATKOWE. Opinia została sporządzona zgodnie z przepisami prawa, a także zgodnie ze stanem faktycznym i prawnym. Opinia została sporządzona zgodnie z Rozporządzeniem Rady Ministrów z dnia 21.09.2041r., wraz z późniejszymi zmianami, a także zgodnie ze Standardami Zawodowymi Rzeczoznawców Majątkowych". Wyciąg z opinii, o którym mowa w art.158 ustawy z dnia 21.07.1997r. o gospodarce nieruchomościami, zostanie przekazany do właściwego organu, zgodnie z wyżej wymienionym Rozporządzeniem. Opinia została opracowana dla celu określonego w punkcie 2 i autor nie bierze odpowiedzialności wobec osób trzecich wykorzystujących opinię w innym celu, niż ten, dla którego została sporządzona. Opinia jest opracowaniem autorskim, nie może być publikowana w całości lub w części w jakikolwiek sposób bez zgody autora i bez uzgodnienia z nim formy i treści tej publikacji. Treść opinii nie może być ujawniana osobom trzecim z wyjątkiem sytuacji przewidzianych 16
przez przepisy prawa polskiego lub zagranicznego oraz na podstawie nakazu sądowego. Rzeczoznawca dołożył wszelkich starań by opinia zawierała kompletne i prawdziwe informacje dotyczące przedmiotu wyceny. Jednakże oględziny nie stanowią ekspertyzy technicznej przedmiotu wyceny, a rzeczoznawca nie ponosi odpowiedzialności za wady ukryte przedmiotu wyceny, których występowania nie mógł stwierdzić przy dokonaniu oględzin, ani też na podstawie powołanych w operacie źródeł danych merytorycznych. Rzeczoznawca przyjął wszystkie dane otrzymane od Zamawiających w dobrej wierze nie ponosi odpowiedzialności za rzetelność. Podstawę do określenia stanu prawnego nieruchomości stanowiły dokumenty i materiały wymienione w pkt. 3., udostępnione przez zamawiającego. Obliczenia wykonane zostały z pomocą arkusza kalkulacyjnego. Wyniki pośrednie mogą być obarczone minimalnymi niedokładnościami wynikającymi z zaokrągleń do liczb całkowitych. Oszacowana wartość może ulec zmianie w wyniku zmian koniunktury gospodarczej oraz zmian rynku lokalnym. Oszacowana wartość nie obejmuje podatku VAT. Wyceniający jest ubezpieczony od odpowiedzialności cywilnej rzeczoznawców majątkowych Opinia może być wykorzystywana do celu, dla którego została sporządzona, przez okres 12 miesięcy od daty jego sporządzenia, chyba że wystąpiły zmiany uwarunkowań prawnych lub istotne zmiany czynników, o których mowa w art. 154. (Art. 156 UGN). Opinia może być wykorzystywana po upływie okresu, o którym mowa w ust. 3, po potwierdzeniu jej aktualności przez rzeczoznawcę majątkowego. Potwierdzenie aktualności opinii następuje przez umieszczenie stosownej klauzuli w opinii przez rzeczoznawcę, który ją sporządził. (Art. 156 UGN). Opinia zawiera 17 ponumerowanych stron. Opracowanie: mgr inż. Bożenna Dziurkowska, biegły sądowy przy Sądzie Okręgowym w Warszawie 17