RYNEK LOKALI MIESZKALNYCH W METROPOLII ŚLĄSKIEJ W 2008 ROKU Tatiana Korniak Kraków, czerwiec 2009
RYNEK LOKALI MIESZKALNYCH W METROPOLII ŚLĄSKIEJ W 2008 ROKU Analizą objęte zostały transakcje sprzedaży lokali mieszkalnych na terenie aglomeracji śląskiej, zawężone ściślej do miast wchodzących w skład Górnośląsko-Zagłębiowskiej Metropolii Silesia, dawniej zwanej Górnośląskim Związkiem Metropolitalnym (w dalszej części opracowania zastosowano skróconą nazwę: Silesia). Silesia powstała z inicjatywy samorządowców miast na prawach powiatu, leżących na obszarze konurbacji śląsko-dąbrowskiej. W skład Silesii wchodzą: - Bytom, Chorzów, Gliwice, Katowice, Mysłowice, Piekary Śląskie, Ruda Śląska, Siemianowice Śląskie, Świętochłowice, Tychy, Zabrze - leżące na Górnym Śląsku, - Dąbrowa Górnicza, Sosnowiec - położone w Zagłębiu, - Jaworzno - częśd Ziemi Chrzanowskiej położone w Zagłębiu Krakowskim. Miasta Silesii zamieszkuje 1 978 479 mieszkaoców i mają one łączną powierzchnię 1 218 km 2 (stan na 30 czerwiec 2008, dane wg GUS). Analiza obejmuje transakcje lokalami mieszkalnymi będącymi przedmiotem odrębnej własności, jak również lokalami, do których przysługuje spółdzielcze własnościowe prawo, jednak druga z grup transakcji nie obrazuje w pełni zachowania rynku, ze względu na utrudnienia w zdobywaniu danych od spółdzielni mieszkaniowych. Pominięto transakcje, o których wiadomo, iż nie są one rynkowe np. sprzedaż przez syndyków czy komorników, sprzedaż z bonifikatą przez gminy, transakcje sprzedaży, w których zaznaczano, iż cena sprzedaży jest mniejsza od wartości nieruchomości lokalowej oraz transakcje wykupu związane z realizacją celów publicznych. Niniejsza analiza obejmuje badanie transakcji sprzedaży lokali mieszkalnych dla poszczególnych miast wchodzących w skład Silesii zawartych w roku 2008.
Wielkośd obrotu (mln zł) < 20 20-40 40-80 80-150 > 150 Zdecydowanie największy obrót lokalami mieszkalnymi zauważalny jest w stolicy województwa i metropolii Katowicach. Kolejne miasta, w których odnotowano najwyższe kwoty przeznaczone na zakup lokali mieszkalnych to Gliwice i Sosnowiec. Jest to sytuacja zrozumiała i logiczna gdyż właśnie te dwa miasta posiadają (po Katowicach) największą liczbę mieszkaoców zatem naturalnym jest, iż na ich terenie ilośd transakcji lokalami mieszkalnymi będzie zdecydowanie większa niż w innych, mniejszych miastach.
Dla odmiany miasta, w których łączny obrót mieszkaniami jest najmniejszy są małymi miastami o odpowiednio małej liczbie mieszkaoców. Ilośd transakcji w 2008 roku (sztuk) < 100 100-200 200-400 400-800 > 800
Ilośd transakcji w 2008 roku
Analogicznie jak w przypadku wielkości obrotu najlepiej wypadają Katowice, bezpośrednio po nich plasują się Gliwice oraz Sosnowiec. Kolejny wykres prezentuje ilośd transakcji na 10 000 mieszkaoców: (sztuk na 10 000 mieszkańców) < 10 10-15 15-20 20-25 > 25 Przebadano również parametr taki, jak ilośd zawartych transakcji w badanych latach w przeliczeniu na 1 km 2 danego miasta: (sztuk na 10 000 mieszkańców) < 3 3-6 6-9 9-12 > 12
Ceny średnie jednostkowe Najwyższe średnie ceny jednostkowe (1 m 2 lokalu mieszkalnego) odnotowano w Katowicach oraz w Tychach. Najwyższe ceny osiągane są w Katowicach w każdym z badanych okresów jest to sytuacja zrozumiała wszystkie stolice danych regionów odnotowują najwyższe ceny jednostkowe 1 m 2 na lokalnym rynku. Zaraz za Katowicami plasują się Tychy (przewidziane kiedyś jako sypialnia Śląska), które ze względu na Specjalną Strefę Ekonomiczną, stosunkowo nowszą substancję mieszkaniową i lokalną modę stały się pożądanym terenem do zamieszkania. W każdym z badanych okresów na kolejnych miejscach widad Gliwice i Chorzów. Gliwice są ważnym ośrodkiem akademickim (Politechnika Śląska ponad 35 tysięcy studentów) co powoduje zazwyczaj, iż ceny mieszkao są wyższe od sąsiednich miast ze względu na częstsze traktowanie mieszkao jako inwestycji pod wynajem. (tys. zł) < 2,0 2,0-2,5 2,5-3,0 3,0-3,5 > 3,5 Najniższe średnie ceny jednostkowe odnotowano w Bytomiu jest to miasto o dużym poziomie bezrobocia z dużą ilością lokali w starej substancji mieszkaniowej, co zmniejsza atrakcyjnośd rynku lokali mieszkalnych.
Średnia cena 1 m 2 w 2008 roku Ceny średnie całych lokali (tys. zł) < 120 120-140 140-160 160-180 > 180
Najdroższe Katowice i Gliwice, potem Chorzów i Sosnowiec. Średnia cena lokalu mieszkalnego w 2008 roku Ilośd wydanych pieniędzy na lokale mieszkalne Kolejny wykres obrazuje ile statystyczny mieszkaniec miasta wydał na zakup lokalu mieszkalnego jest to oczywiście pewne uproszczenie, gdyż nie każdy mieszkaniec dokonywał takiej transakcji jednak taki wykres oparty na danych statystycznych pozwala na lepsze zrozumienie tendencji na rynku. zł / mieszkańca < 10 10-25 25-40 40-65 > 65
Średnia powierzchnia lokalu m 2 < 50 50 55 > 55
Średnio największe lokale mieszkalne były przedmiotem transakcji w Gliwicach, Chorzowie oraz Bytomiu, co wynika głównie z faktu iż miasta te posiadają znaczne zasoby lokalowe w starej, przedwojennej substancji mieszkaniowej, która zwykle charakteryzuje się dużymi lokalami. Dodatkowym czynnikiem jest wprowadzanie do obrotu wtórnego dużych lokali mieszkalnych zakupionych od deweloperów. Zarówno dla całej Silesii, jak i dla każdego z poszczególnych miast nie obserwuje się tendencji do sprzedaży coraz większych lokali mieszkalnych (średnia powierzchnia lokalu mieszkalnego w całej Silesii w całym obserwowanym okresie wynosi: 52,63 m 2 ). Można wręcz powiedzied, iż wahania średniej powierzchni lokali mieszkalnych pomiędzy poszczególnymi latami są niewielkie i nie przekraczają kilku m 2 różnice te są na tyle nieznaczne, iż nie można mówid o jakichś ogólnych tendencjach.
Zasadniczo dla całej aglomeracji można zauważyd tendencję wzrostowa - jednak dla poszczególnych miast występują dośd duże wahania i wyciąganie szczegółowych wniosków dla poszczególnych miast jest utrudnione. Największy potencjał rozwoju rynku tkwi w Katowicach, Gliwicach, Chorzowie i Sosnowcu. Wymienione miasta nadal są atrakcyjnym miejscem do zamieszkania, przede wszystkim ze względu na w miarę dobrą sytuację na rynku pracy oprócz tego są to miasta z dobrą infrastrukturą handlową, społeczną i kulturalną, z dobrym połączeniem drogowym ze stolicą województwa (drogowa trasa średnicowa) oraz resztą kraju (głównie autostrada A4 oraz budowana A1, z planowanym skrzyżowaniem autostrad A1 i A4 w Gliwicach). Wnioski: Analiza ostatnich lat, jak również analiza sytuacji na rynku mieszkaniowym w 2008 roku wskazują, iż Śląsk nie zauważył jeszcze większych oznak kryzysu. Na początku 2009 roku widoczne są pewne symptomy mogące świadczyd o zbliżających się spadkach ilości transakcji oraz cen jednostkowych i transakcyjnych na terenie Silesii. Jednak czas spływania aktów notarialnych i ich udostępniania Rzeczoznawcom Majątkowym jest na tyle długi, iż dane z początku 2009 roku nie są jeszcze pełne i dokonywanie szczegółowej analizy na ich podstawie nie dałoby miarodajnych wyników, a wyciąganie wniosków z niepełnego obrazu sytuacji rynkowej byłoby już nawet błędne pod względem merytorycznym. Alarmujące informacje prasowe o spadkach cen dotyczą w przeważającej części innych aglomeracji, a te dotyczące spadków cen na Śląsku opierane są głównie na cenach ofertowych na rynku wtórnym oraz pierwotnym. Stosunkowo duża podaż mieszkao na rynku pierwotnym nie spowoduje żadnych znaczących zmian, deweloperzy, którzy zbyt mocno wywindowali w okresie hossy ceny obniżyli je do akceptowalnego przez lokalne społeczeostwo poziomu (maksymalnie do ok. 5-5,5 tys. zł/m 2 ). W 2008 roku ceny wywoławcze stosowane przez deweloperów wahały się od 3,6 tysiąca do sporadycznie 7 tysięcy zł/m 2, przy większości cen na poziomie 5 5,5 tys. zł/m 2, który to poziom był w pełni akceptowalny przez lokalny rynek. Fakt, iż Śląsk jest jednym z rejonów kraju o stosunkowo dobrych zarobkach, powoduje, iż nawet obostrzenia kredytowe stosowane przez większośd instytucji finansujących nie powoduje na razie lawinowej obniżki cen i zahamowania rynku, widad lekkie tendencje spadkowe, jednak nie są one na tyle znaczne, aby można było mówid o kompletnym załamaniu rynku. mgr inż. Tatiana Korniak Rzeczoznawca majątkowy, analityk rynku nieruchomości. Współpracownik Instytutu Analiz Monitor Rynku Nieruchomości. Biegły sądowy z zakresu wyceny nieruchomości oraz ruchomości. Z rynkiem nieruchomości związana od początku 2002 roku, od kiedy, w ramach prowadzonej firmy zajmuje się rzeczoznawstwem majątkowym oraz doradztwem w zakresie nieruchomości. Autor i współautor ponad tysiąca wycen nieruchomości. Członek założyciel Polskiego Towarzystwa Rzeczoznawców Majątkowych - skupiającego profesjonalnych rzeczoznawców. Członek założyciel Polskiej Izby Rzeczoznawstwa Majątkowego. Cenkor Centrum Wyceny Nieruchomości ul. Zawiszy Czarnego 2/8, 40-872 Katowice tel. 0-506-017-930; tel./fax (0-32) 250-62-97 e-mail: tatiana@linkor.com.pl http://www.cenkor.com.pl