Capital Park S.A. Monitoring kredytowy 2015 Celem raportu jest przybliżenie aktualnej sytuacji kredytowej Grupy Capital Park (Grupa, Grupa CP) oraz spółki Capital Park S.A. (Spółka, Capital Park, CP) wraz ze szczególnym umiejscowieniem w niej oceny ryzyka kredytowego dla wyemitowanych obligacji. Pierwsza część raportu poświęcona jest opisowi wyników finansowych Grupy CP za okres 12M2015. W kolejnej części przedstawiono analizę sytuacji bilansowej, ocenę kluczowych miar kredytowych, analizę zapadalności zadłużenia w kontekście aktualnej płynności finansowej oraz ocenę kowenantów obligacyjnych. Na końcu przedstawiono najistotniejsze wydarzenia z punktu widzenia obligatariuszy. Sytuacja kredytowa w pigułce Wskaźniki płynności kształtują się na bezpiecznych poziomach. Na koniec 2015 wskaźnik bieżącej płynności Grupy CP wynosił 1,7x (w porównaniu do 1,3x na koniec 2014), a płynności natychmiastowej wynosił 1,1x (1,0x na koniec 2014). Poprawa wskaźników płynności nastąpiła na skutek spadku zobowiązań krótkoterminowych, co było spowodowane spłatą 65,0 mln zł obligacji serii A. Wskaźniki płynności wzrosły pomimo spadku środków pieniężnych o 56,0 mln zł, spowodowanego w szczególności spłatą obligacji oraz poniesieniem nakładów finansowych na budowę Royal Wilanów oraz budynku Delta (Eurocentrum). Środki na inwestycje pochodziły głównie z kredytów. W sierpniu 2015 bank Pekao uruchomił pierwszą transzę kredytu i tym samym udzielił finansowania na budowę Delty. W 2015 znacząco wzrosły wypływy z tytułu odsetek (o 96% z 21,0 mln zł do 41,0 mln zł). Warto jednak zauważyć, że wzrosły również przepływy z działalności operacyjnej, które w 2015 wyniosły 31,3 mln zł, co oznaczało wzrost o 38%. Przychody z najmu wzrosły w całym 2015 o 43% na skutek oddania do użytkowania nowych inwestycji. Najważniejsze wydarzenia w działalności spółki w 2015: - w sierpniu 2015 Grupa CP oddała do użytkowania projekt biurowo - usługowy Royal Wilanów o powierzchni 36 tys. m² (aktualne poziom komercjalizacji budynku wynosi 73%) - na dzień wydania raportu Grupa CP posiadała pozwolenie na użytkowanie budynku Delta (w kompleksie Eurocentrum) o powierzchni 27 tys. m² (aktualne poziom komercjalizacji budynku wynosi 24%) - wzrost powierzchni wynajętej w funkcjonujących budynkach w 2015 o ponad 21 tys. m² (m.in. wynajęcie około 12 tys. m² Eurocentrum oraz ponad 7 tys. m² w Royal Wilanów) - spółka przygotowuje do budowy projekt rewitalizacji Dawnej Fabryki Norblina o powierzchni 65 tys. m² (aktualne obłożenie 7%) - w 2015 w ramach wspólnego przedsięwzięcia z grupą Akron zakupiono i rozpoczęto proces remodelingu projektu ETC Gdańsk. Na koniec 2015 r. długoterminowe zobowiązania finansowe wyniosły 1 005,6 mln zł (w porównaniu do 693,2 mln zł na koniec 2014) i stanowiły 94% wszystkich zobowiązań finansowych. Wskaźniki długu netto do kapitałów własnych Grupy oraz Spółki wyniosły odpowiednio 0,9 oraz 0,26 i nie przekroczyły wartości określonych w kowenantach (odpowiednio 1,2 oraz 0,35). Kowenanty, których jednoznaczna weryfikacja była możliwa pozostały nienaruszone. Wyemitowane obligacje Seria Kwota nominalna (mln zł) B 35,0 C 20,0 D 53,9 E 11,1 F 33,1 G 1,9 % WIBOR6M + 5,5% WIBOR6M + 5,3% WIBOR3M + 4,3% WIBOR3M + 4,3% WIBOR3M + 4,3% WIBOR3M + 4,3% 20 kwietnia 2016 r. Termin wykupu 2017-06-13 2017-09-23 2017-12-23 2018-03-18 2018-06-03 2018-08-14 Wszystkie serie są notowane na Catalyst. Seria A została w całości spłacona w dniu 9 lipca 2015 r. w pozostałej do wykupu kwocie 10 mln zł. Źródło: Sprawozdanie finansowe CP za 2015, Catalyst STRUKTURA AKCJONARIATU NA 31.12.2015 r. % kapitału akcyjnego % głosów CP Holding S. á r. l.* 72,97% 71,10% Jan Motz 2,66% 5,15% Jerzy Kowalski 2,65% 2,58% Michał Koślacz 0,30% 0,30% Marcin Juszczyk 0,29% 0,28% Metlife 5,28% 5,15% Pozostali 15,85% 15,44% * - współkontrolowany przez Fundusze Patron Źródło: Sprawozdanie finansowe CP za 2015. PROFIL SPÓŁKI Grupa Capital Park jest inwestorem i deweloperem działającym na rynku nieruchomości w Polsce. Głównym przedmiotem działalności Grupy jest nabywanie nieruchomości ze znacznym potencjałem budowy wartości, np. poprzez zmianę warunków zagospodarowania przestrzennego lub uzyskanie pozwolenia na budowę, budowę nowych lub przebudowę istniejących obiektów, lub poprawę zarządzania istniejącymi budynkami. Marta Kupis Analityk obligacji korporacyjnych +48 785 933 681 marta.kupis@noblesecurities.pl 1
Wyniki finansowe Wybrane dane z rachunku zysków i strat Grupy Capital Park. (tys. zł) 2015 2014 Y-O-Y Y-O-Y % 2013 Y-O-Y Y-O-Y % Przychody z wynajmu nieruchomości Koszty funkcjonowania nieruchomości 72 373 50 702 21 671 43% 35 628 15 074 42% -16 736-9 181-7 555 82% -6 350-2 831 45% Zysk operacyjny netto 55 637 41 521 14 116 34% 29 278 12 243 42% Strata/zysk z aktualizacji wyceny nieruchomości 58 754-60 976 119 730 196% 25 323-86 299-341% Koszty odsetek -37 379-18 906-18 473 98% -15 568-3 338 21% Strata/zysk brutto 56 206-69 153 125 359-181% 28 725-97 878-341% Strata/zysk netto 56 220-63 615 119 835-188% 27 448-91 063-332% Źródło: Skonsolidowane sprawozdania Grupy Capital Park. Przychody z wynajmu Grupy Capital Park wyniosły 72,4 mln zł i wrosły o 43% w porównaniu do 2014 roku. Przychody wzrosły na skutek oddania do użytkowania nowych inwestycji. Udział gotowych projektów według ich wartości wzrósł z 54% na koniec 2014 do 69% na koniec 2015. Za wzrost w wysokości 21,7 mln zł odpowiada głównie EC Beta Gamma (wzrost przychodu o 11,7 mln zł), Royal Wilanów (wzrost o 2,7 mln zł) oraz Vis a Vis Łódź (wzrost o 2,3 mln zł). Przychody w podziale na segmenty działalności. Przychody z najmu (tys. zł) 2015 2014 Y-O-Y Y-O-Y % 2013 Y-O-Y Y-O-Y % Projekty biurowe 37 826 25 117 12 709 51% 12 864 12 253 95% Projekty handlowe 26 819 22 286 4 533 20% 20 865 1 421 7% Projekty wielofunkcyjne 7 229 3 134 4 095 131% 1 853 1 281 69% Projekty pozostałe 499 165 334 202% 46 119 259% Razem 72 373 50 702 21 671 43% 35 628 15 074 42% Źródło: Skonsolidowane sprawozdania Grupy Capital Park. Wartość nieruchomości w podziale na segmenty działalności. Wartość nieruchomości, w tym zapasy biurowy handlowy wielofunkcyjny pozostałych inwestycji RAZEM 2015 822 021 306 870 720 947 97 678 1 947 516 Udział w 2015 42% 16% 37% 5% 100% 2014 681 662 285 490 536 947 91 887 1 595 986 Udział w 2014 43% 18% 34% 6% 100% Y-0-Y 140 359 21 380 184 000 5 791 351 530 Y-0-Y % 21% 7% 34% 6% 22% Źródło: Skonsolidowane sprawozdania Grupy Capital Park. biurowy odpowiadał za 52% przychodów Grupy z tytułu najmu i 42% wartości portfela. Wartość nieruchomości segmentu biurowego wyniosła 822,0 mln zł i wzrosła w analizowanym okresie o 140,4 mln zł (21%). Przychody z wynajmu powierzchni w projektach biurowych wzrosły o 12,7 mln zł (51%) w skutek oddania do użytkowania budynku biurowego Beta - Gama w kompleksie Eurocentrum w 2Q2014 (aktualny poziom komercjalizacji wynosi 74%). Ponadto w 1-3Q2015 Grupa CP skomercjalizowała ok. 9% powierzchni w budynku Alpha w kompleksie Eurocentrum (aktualny poziom komercjalizacji wynosi 80%). 2
Poniżej zaprezentowano podstawowe założenia przyjęte do ustalenia wartości godziwej tej kategorii nieruchomości na koniec 2015 roku: biurowy Nazwa projektu Lokalizacja Status Powierzchnia całkowita (w tys. m²) Zakładane NOI (w tys. zł) Stopa kapitalizacji Wartość księgowa (w tys. zł) Zadłużenie finansowe (w tys. zł) Aktualne obłożenie EC (Beta, Gamma) Warszawa ukończony 43 32 033 6,95% 460 903 253 923 74% EC Etap Delta Warszawa w budowie 27 18 721 7,40% 199 424 76 227 24% EC Alfa Warszawa ukończony 14 9 525 8,40% 113 398 77 505 80% Racławicka Point Warszawa ukończony 2 2 240 7% 32 004 21 832 100% Topos Kraków w budowie 1 743 7,50% 7 781 0 45% Piano House Gdańsk w przygotowaniu 5 3 154 7,25% 8 509 0 0% Razem 92 66 416 822 019 429 487 Źródło: Skonsolidowane sprawozdania Grupy Capital Park. Na dzień 31 grudnia dwa projekty z tego segmentu były w trakcie budowy. Na dzień wydania sprawozdania oba te projekty, czyli Eurocentrum II Etap budynek Delta oraz Topos w Krakowie, otrzymały pozwolenie na użytkowanie. handlowy odpowiadał za 37% przychodów Grupy z tytułu najmu i 16% portfela nieruchomości. Wartość nieruchomości tego segmentu wyniosła 306,8 mln zł i wzrosła o 21,4 mln zł (7%) w porównaniu do wartości na koniec 2014. Wzrost przychodów z wynajmu powierzchni w projektach handlowych o 4,5 mln zł (20%) był spowodowany zakupem dwóch nowych nieruchomości komercyjnych w Toruniu oraz Olsztynie w 2H2014 oraz oddaniem do użytkowania lokalnego centrum handlowego Vis à Vis w Łodzi w grudniu 2014 r. (aktualny poziom komercjalizacji wynosi 93%). handlowy obejmuje nieruchomości gotowe posiadające łącznie 39 tys. m² powierzchni użytkowej w 46 projektach. Są to lokalne centra handlowe zlokalizowane przy głównych ulicach handlowych miast. wielofunkcyjny odpowiadał za 10% przychodów Grupy z tytułu najmu i 37% portfela nieruchomości. Wartość nieruchomości segmentu wielofunkcyjnego wyniosła 720,9 mln zł i wzrosła w analizowanym okresie o 184,0 mln zł (34%). Przychody z wynajmu powierzchni w projektach wielofunkcyjnych wzrosły o 4,1 mln zł (131%) w związku z pozyskaniem nowych najemców dla budynku zlokalizowanego w Warszawie przy ul. Sobieskiego (aktualny poziom komercjalizacji wynosi 96%) oraz oddaniem do użytkowania nowego budynku wielofunkcyjnego Royal Wilanów w sierpniu 2015 (aktualny poziom komercjalizacji wynosi 73%). Poniżej zaprezentowano podstawowe założenia przyjęte do ustalenia wartości godziwej tej kategorii nieruchomości na koniec 2015 roku: wielofunkcyjny Nazwa projektu Lokalizacja Status Powierzchnia całkowita (w tys. m²) Zakładane NOI (w tys. zł) Stopa kapitalizacji Wartość księgowa (w tys. zł) Zadłużenie finansowe (w tys. zł) Aktualne obłożenie Royal Wilanów Warszawa ukończony 36 27 404 7% 391 491 244 728 73% Sobieskiego 104 Warszawa ukończony 4 2 655 7,75% 34 262 20 268 96% ArtN Warszawa w przygotowaniu 65 67 143 5,75% 277 466 0 7% Neptun House Gdańsk w przygotowaniu 7 5 403 7,25% 17 728 0 81% Razem 112 102 605 720 947 264 996 Źródło: Skonsolidowane sprawozdania Grupy Capital Park. Nieruchomości i zapasy stanowiły 90% wartości aktywów Grupy. Ogółem wartość nieruchomości, w tym zapasów, na koniec 2015 roku wyniosła 1 947,5 mln zł i wzrosła w analizowanym okresie o 327,1 mln zł (20%), głównie na skutek poniesienia nakładów inwestycyjnych o wartości 258 mln zł oraz aktualizacji wyceny o wartości 75 mln zł. 3
2 000 1 900 1 800 1 700 1 600 1 500 1 400 1 300 1 200 1 620 31.12.2014 Nakłady inwestycyjne Źródło: Prezentacja wyników za 2015 Grupy Capital Park. Wzrost wartości portfela nieruchomości 258-6 8 Sprzedaż nieruchomości Nabycie nieruchomości 75-7 Aktualizacja wyceny Odpis aktualizujący 1 948 31.12.2015 W 2015 Grupa CP odnotowała zysk na aktualizacji wyceny nieruchomości ujęty w RZiS w wysokości 58,8 mln zł. Na wykresie powyżej zysk z aktualizacji wyceny wyniósł 75,0 mln zł. Poniżej przedstawiono wyjaśnienie różnicy oraz podział wyceny na segmenty działalności: Aktualizacja wyceny nieruchomości Aktualizacja wyceny nieruchomości inwestycyjnych Udział w 2015 2015 2014 2013 Nieruchomości biurowe 33% 24 872-36 629-22 372 Nieruchomości wielofunkcyjne 59% 44 246-2 027 38 309 Nieruchomości handlowe 12% 9 281-12 329 7 524 Nieruchomości pozostałe -5% -3 440 488 3 614 100% 74 959-50 497 27 075 Korekta przeszacowania nieruchomości inwestycyjnych z tytułu memoriałowej prezentacji przychodów z umów najmu (rozliczenie wakacji -8 435-5854 0 czynszowych) Aktualizacja wartości nieruchomości mieszkaniowych -7 770-4 625-1 752 Razem 58 754-60 976 25 323 Źródło: Skonsolidowane sprawozdania Grupy Capital Park Zysk z przeszacowania wynikał przede wszystkim z: - zakończenia inwestycji Royal Wilanów i rozliczenia marży deweloperskiej -zastosowania mniej konserwatywnego podejścia do wyceny powierzchni niewynajętej, co wynika z rosnącego udziału powierzchni wynajętej - rosnącego udziału powierzchni wynajętej w największych projektach - Eurocentrum i Royal Wilanów - skonsumowania okresów rent free w umowach najmu zawartych w latach poprzednich Dla porównania po 9M2015 strata z aktualizacji wyceny nieruchomości wyniosła 32,9 mln zł. Po 9M2015 spółka wyjaśniła, że strata w dużym stopniu wynikała ze spadku kursu EUR/PLN. Kurs EUR/PLN na dzień 31.12.2014 r. wynosił 4,2623 natomiast na dzień 30.09.2015 r. odpowiednio 4,2386. Wrażliwość wyceny nieruchomości na kurs EUR/PLN wynika z faktu, że wycena większości nieruchomości inwestycyjnych jest denominowana w EUR (czynsze stanowiące podstawę wyceny są również denominowane w EUR). Strata z tytułu sprzedaży nieruchomości wyniosła 6 mln zł i dotyczyła sprzedaży małych nieruchomości w Gdyni, Koszalinie, Włocławku i Grudziądzu. W 2015 nabyto jedną nieruchomość o charakterze handlowym w Warszawie przy ulicy Pileckiego. Nakłady inwestycyjne w 2015 wyniosły 258 mln zł (266 mln zł uwzględniając zakup nieruchomości). Ok. 48% nakładów inwestycyjnych zostało poniesionych na dokończenie projektu wielofunkcyjnego Royal Wilanów, który został oddany do użytkowania w połowie sierpnia 2015 r. Ok. 36% nakładów inwestycyjnych zostało poniesionych na budowę budynku Delta w kompleksie Eurocentrum, który oddano do użytkowania w lutym 2016. 4
W dniu 28.08.2015 r. Grupa CP uruchomiła pierwszą transzę kredytu budowlanego w Pekao S.A. w celu dalszego finansowania budowy budynku Delta. Umowa kredytu w Pekao S.A. dotyczy finansowania w wysokości 36,3 mln EUR i podzielona jest na dwie transze: 129,2 mln zł kredyt budowlany i 5,6 mln EUR refinansowanie istniejącego zobowiązania. Do dnia 30.09.2015 r. uruchomiono łącznie 19,5 mln zł kredytu oraz transzę w wysokości 5,6 mln EUR z przeznaczeniem na refinansowanie istniejącego zobowiązania. Nabycie nowych nieruchomości 3% Struktura nakładów inwestycyjnych w 2015 Royal Wilanów 48% ArtN 3% Pozostałe projekty 10% 266 mln zł Eurocentrum Etap II 36% Źródło: Prezentacja wyników za 2015 Grupy Capital Park. Kontrybucja poszczególnych segmentów do wyniku grupy kapitałowej Capital Park. biurowy handlowy 5 wielofunkcyjny pozostałych inwestycji Inne RAZEM Przychody z tytułu najmu 37 826 26 819 7 229 499 0 72 373 Koszty dotyczące nieruchomości -10 934-3 209-2 325-268 0-16 736 Wynik operacyjny 25 361 21 357 2 788-1 585-2 295 45 626 Koszty finansowe -17 822-12 942-13 153-7 -6 899-50 823 Wynik działalności operacyjnej 7 588 8 487-10 363-1 350-6 911-2 549 Przeszacowanie wartości nieruchomości 18 460 8 176 43 330-11 212 0 58 754 Wynik przed opodatkowaniem 26 048 16 663 32 967-12 562-6 911 56 205 Udział segmentu w wyniku 46% 30% 59% -22% -12% 100% Źródło: Skonsolidowane sprawozdanie Grupy Capital Park Na koszty finansowe składały się koszty odsetkowe (37,4 mln zł) oraz straty z wyceny zobowiązań finansowych (13,4 mln zł). Koszty odsetkowe wzrosły z 18,9 mln zł w 2014 do 37,4 mln zł w 2015. Wzrost kosztów odsetkowych spowodowany był wzrostem zadłużenia o 32% oraz zakończeniem budowy budynku biurowego Beta i Gama w kompleksie Eurocentrum w 2Q2014 oraz projektu wielofunkcyjnego Royal Wilanów w 3Q2015, co spowodowało, że odsetki od kredytów nie są już kapitalizowane tylko zaliczane do kosztów finansowych. W lutym 2016 oddano do użytkowania również budynek Delta, dlatego można spodziewać się dalszego wzrostu kosztów odsetkowych. Wybrane dane z rachunku przepływów pieniężnych Grupy Capital Park. (tys. zł) 2015 2014 2013 CFO 31 268 22 632 10 483 CFI -292 167-279 595-53 471 CFF 204 920 358 535 46 652 Przepływy pieniężne netto razem -55 979 101 572 3 664 Środki pieniężne na początek okresu 169 586 68 014 64 350 Środki pieniężne na koniec okresu 113 607 169 586 68 014 Źródło: Skonsolidowane sprawozdania Grupy Capital Park. W 2015 wpływy z działalności operacyjnej wzrosły o 38% w porównaniu do 2014 i wyniosły 31,3 mln zł. Największą pozycją w sprawozdaniu z przepływów były wydatki inwestycyjne, które w 2015 wyniosły -
289,8 mln zł i związane były przede wszystkim z dwoma największymi projektami Grupy zlokalizowanymi w Warszawie tj. Royal Wilanów i Eurocentrum. Środki na inwestycje pochodziły głównie z kredytów (283,4 mln zł w 2015 vs 198,2 mln zł w 2014). Ponadto spółka wyemitowała obligacje o wartości 46,1 mln zł (vs 108,9 mln zł w 2014). Wypływy z działalności finansowej obejmowały wypłatę dywidendy dla posiadaczy certyfikatów REIA FIZ AN (-4,5 mln zł), odsetki (-41,0 mln zł w 2015 vs -21,0 mln zł w 2014), wykup obligacji serii A (-65,0 mln zł vs -35,0 mln zł) oraz spłatę kredytów, pożyczek i zobowiązań leasingowych (- 14,1 mln zł vs -20,3 mln zł w 2014). Sytuacja kredytowa Zadłużenie odsetkowe Dług odsetkowy Grupy CP (mln zł) oraz dług netto/kapitały własne 1200 1000 800 600 400 200 0 1,0x 0,9x 0,9x 0,7x 0,7x 0,5x 0,4x 0,5x 0,6x 31.12.2013 31.03.2014 30.06.2014 30.09.2014 31.12.2014 31.03.2015 30.06.2015 30.09.2015 31.12.2015 Zobowiązania długoterminowe Zobowiązania krótkoterminowe DN/KW 1,2 1,0 0,8 0,6 0,4 0,2 0,0 Źródło: Opracowanie własne na podstawie skonsolidowanych sprawozdań Grupy Capital Park. Na koniec grudnia 2015 dług odsetkowy Grupy Capital Park wynosił 1 065,6 mln zł w porównaniu do 805,4 mln zł na koniec 2014, co oznacza wzrost o 260,2 mln zł, czyli 32%. Strukturę zadłużenia przedstawiono w tabeli poniżej. Struktura zadłużenia Kredyty bankowe i pozostałe zobowiązania finansowe 31.12.2015 31.12.2014 31.12.2013 Kredyty bankowe 862 959 473 827 281 765 Zobowiązania leasingowe 41 198 151 459 154 422 Obligacje 152 114 173 742 101 796 Pochodne instrumenty finansowe (IRS) 9 281 6 331 1 438 Razem 1 065 552 805 359 539 421 Długoterminowe 1 005 592 693 222 518 669 Krótkoterminowe 59 960 112 137 20 752 Źródło: Opracowanie własne na podstawie skonsolidowanych sprawozdań Grupy Capital Park. Na koniec grudnia 2015 r. długoterminowe zobowiązania finansowe wynosiły 1 005,6 mln zł (w porównaniu do 693,2 mln zł na koniec 2014) i stanowiły 94% wszystkich zobowiązań finansowych. Przewaga zobowiązań długoterminowych jest charakterystyczna dla profilu działalności Grupy CP. Okres realizacji projektów od momentu rozpoczęcia budowy do skomercjalizowania i rozpoczęcia generowania środków, a następnie sprzedaży, ma charakter długoterminowy. 6
Struktura zadłużenia odsetkowego Zapadalność kredytów i obligacji w okresie 5 lat 150 100 50 0 2016 2017 2018 2019 2020 Kredyty, pożyczki, leasing Obligacje Źródło: Prezentacja wyników za 2015 Grupy Capital Park. W 3Q2015 Grupa CP uruchomiła pierwszą transzę kredytu w Pekao S.A., który został przyznany na budowę budynku Delta w ramach kompleksu Eurocentrum. Umowa kredytu dotyczy finansowania w wysokości 36,3 mln EUR i podzielona jest na dwie transze: 129,2 mln zł kredyt budowlany i 5,6 mln EUR refinansowanie istniejącego zobowiązania. Do dnia 30.09.2015 r. uruchomiono łącznie 19,5 mln zł kredytu oraz transzę w wysokości 5,6 mln EUR z przeznaczeniem na refinansowanie istniejącego zobowiązania. Wybrane parametry nieruchomości Eurocentrum i Royal Wilanów. Nazwa projektu Status inwestycji GLA Liczba miejsc Aktualne Wartość księgowa (tys. m 2 ) parkingowych obłożenie 31.12.2015 w budynku (tys. zł) EC Beta, Gamma ukończone 43 415 74% 460 903 6,95% EC Alpha ukończone 14 174 80% 113 398 8,40% EC Delta w budowie 27 214 24% 199 424 7,40% Royal Wilanów (biura) ukończone Royal Wilanów (handel) ukończone 36 931 73% 391 491 7,00% Źródło: Prezentacja wyników za 2015 Grupy Capital Park. Ok. 150 mln zł zobowiązań Grupy z tytułu kredytów i obligacji zapada w roku 2017 i ok. 115 mln zł w 2018. W okresie tym zapadają m.in. obligacje, z których środki zostały przeznaczone na finansowanie nakładów inwestycyjnych na budowę budynku Delta w kompleksie Eurocentrum (seria C) oraz refinansowanie obligacji serii A, której celem było m.in. finansowanie projektu Eurocentrum (serie B, D G). Zgodnie z przewidywaniami przedstawicieli Spółki sprzedaż kompleksu Eurocentrum nastąpi już w 2016 (budynki Alpha, Beta, Gamma i Delta). Kompleks został przeznaczony do sprzedaży na początku września br. Ponadto na spotkaniu z inwestorami przedstawiciele Grupy CP zapowiedzieli chęć sprzedaży projektu Royal Wilanów. Spółka nie wyklucza, że sprzedaż obu projektów nastąpi już w 2016 r. Na pytania odnośnie przewidywanej ceny sprzedaży przedstawiciele Spółki poinformowali, że nie będzie ona niższa niż wartość bilansowa projektów. Wybrane dane dot. wartości nieruchomości w kredytów dla Eurocentrum i Royal Wilanów. Wartość księgowa Kredyt 31.12.2015 Kwota kredytu Nazwa projektu 31.12.2015 r. Nazwa banku (tys. zł) wg umowy* Waluta (tys. zł) (tys.) Eurocentrum 773 725 Pekao S.A. 5 646 EUR 407 655 Pekao S.A. 445 992 PLN Royal Wilanów 391 491 PKO BP S.A. 61 131 EUR 244 728 PKO BP S.A. 20 000 PLN *Kwota w walucie umowy. Źródło: Opracowanie własne na podstawie skonsolidowanych sprawozdań Grupy Capital Park. Zestawiając wartość księgową Eurocentrum oraz Royal Wilanów z kwotą kredytów zaciągniętych na finansowanie budowy tych nieruchomości można zauważyć, że nadwyżka wartości księgowej Eurocentrum Yield 7
nad wartością kredytu w Pekao S.A. wynosi ok. 366,1 mln zł. W przypadku Royal Wilanów nadwyżka wartości bilansowej nieruchomości nad kredytem w PKO BP S.A. wynosi ok. 146,8 mln zł. Łącznie daje to nadwyżkę wartości księgowej nieruchomości nad wartością kredytów w wysokości ok. 512,8 mln zł. Dług netto Grupy CP na koniec 2015 wyniósł 952,0 mln zł, a dług netto pomniejszony o wartość kredytów zaciągniętych na budowę Eurocentrum i Royal Wilanów wynosi ok. 439,1 mln zł. Płynność 6,0 Wskaźniki płynności 4,0 2,0 0,0 31.12.2013 31.03.2014 30.06.2014 31.09.2014 31.12.2014 31.03.2015 30.06.2015 30.09.2015 31.12.2015 Wskaźnik bieżacej płynności Wskaźnik płynności natychmiastowej Źródło: Opracowanie własne na podstawie skonsolidowanych sprawozdań Grupy Capital Park. Wskaźnik płynności szybkiej Aktywa obrotowe Grupy Capital Park na koniec grudnia 2015 r. wynosiły 170,7 mln zł i stanowiły ok. 8% sumy bilansowej. Główną pozycję aktywów obrotowych stanowiły środki pieniężne w wysokości 113,6 mln zł. Zobowiązania krótkoterminowe wyniosły 101,0 mln zł, w tym krótkoterminowe zobowiązania finansowe (kredyty, leasing, obligacje) 60,0 mln zł. Wskaźnik bieżącej płynności, liczony jako iloraz aktywów obrotowych i zobowiązań krótkoterminowych, wzrósł z 1,3x na koniec 2014 do 1,7x na koniec 2015. Wskaźnik płynności szybkiej, liczony jako stosunek aktywów obrotowych pomniejszonych o zapasy do zobowiązań krótkoterminowych, wzrósł z 1,2x na koniec 2014 do 1,6x na koniec 2015. Wskaźnik płynności natychmiastowej, liczony jako iloraz środków pieniężnych i zobowiązań krótkoterminowych, wzrósł z 1,0x na koniec 2014 do 1,1x na koniec 2015. Wskaźniki płynności od 1Q2014 ulegają jedynie nieznacznym wahaniom. Spadek środków pieniężnych w 2015 związany był z kontynuowaniem budowy budynku Delta w kompleksie Eurocentrum, który do uruchomienia kredytu (koniec sierpnia) finansowany był ze środków własnych Grupy CP, oraz spłatą obligacji serii A, co jednocześnie obniżyło krótkoterminowe zobowiązania finansowe. Oddanie do użytkowania kolejnych projektów, czyli budynku Delty oraz Royal Wilanów, będzie miało pozytywny wpływ na przychody oraz przepływy z działalności operacyjnej w 2016 roku. Wśród możliwych do wykorzystania źródeł płynności w pierwszej kolejności należy wymienić rosnące przychody z najmu powierzchni, które po oddaniu Delty w Eurocentrum będą się dalej zwiększać. Ponadto na początku września Spółka poinformowała o planie sprzedaży kompleksu Eurocentrum, który może nastąpić już w 2016 r. Środki ze sprzedaży nieruchomości mają zostać wykorzystane w pierwszej kolejności na spłatę kredytów zaciągniętych na budowę nieruchomości oraz na wykup obligacji, których celem było finansowanie budowy poszczególnych etapów kompleksu biurowego Eurocentrum. Spółka nie wyklucza też sprzedaży Royal Wilanów. Nadwyżka wartości księgowej Eurocentrum i Royal Wilanów nad wartością kredytów zaciągniętych na ich budowę wynosi ok. 512,8 mln zł. 1,7 1,6 1,1 8
Analiza kowenantów Z względu na obowiązujące kowenanty typu cross-default dokonano analizy kowenantów wszystkich serii na dzień 31.12.2015 r. Legenda: ZIELONY ŻÓŁTY kowenant niezłamany; kowenant, którego jednoznaczna weryfikacja nie jest możliwa, nie ma podstaw aby uznać, że został złamany; CZERWONY kowenant złamany. Seria B C D, E, F, G 7.1.B.2.a 8.1.B.2.a 4.8.2.1.1 7.1.B.2.b 8.1.B.2.b 4.8.2.1.2 7.1.B.2.c 8.1.B.2.c 4.8.2.1.3 Kowenanty z warunków emisji (WE) 7.1.B.2.d 8.1.B.2.d 4.8.2.1.4 7.1.B.2.e 8.1.B.2.e 4.8.2.1.5 7.1.B.2.f 8.1.B.2.f 4.8.2.1.6 7.1.B.2.g 8.1.B.2.g 4.8.2.1.7 7.1.B.2.h 8.1.B.2.h 4.8.2.1.8 7.1.B.2.i 8.1.B.2.i 4.8.2.1.9 7.1.B.2.j 8.1.B.2.j 4.8.2.1.10 7.1.B.2.k 8.1.B.2.k 4.8.2.1.11 7.1.B.2.l 8.1.B.2.l 4.8.2.1.12 7.1.B.3.1 8.1.B.3.1 4.8.2.2.1 7.1.B.3.b 8.1.B.3.b 4.8.2.2.2 7.1.B.3.c 8.1.B.3.c 4.8.2.2.3 7.1.B.3.d 8.1.B.3.d 4.8.2.2.4 7.1.B.3.e 8.1.B.3.e 4.8.2.2.5 7.1.B.3.f 8.1.B.3.f 4.8.2.2.6 7.1.B.3.g 8.1.B.3.g 4.8.2.2.7 Zadłużenie netto do kapitałów własnych Grupy Capital Park i Capital Park. 31.03.2014 30.06.2014 30.09.2014 31.12.2014 31.03.2015 30.06.2015 30.09.2015 31.12.2015 Grupa Capital Park 0,39 0,49 0,55 0,65 0,75 0,86 0,97 0,92 Capital Park 0,1 0,13 0,17 0,16 0,17 0,22 0,25 0,26 Źródło: Opracowanie własne na podstawie skonsolidowanych i jednostkowych sprawozdań Grupy CP. 9
Zgodnie z zapisami warunków emisji dla wszystkich serii obligacji wskaźnik zadłużenia netto 1 Grupy CP nie może być wyższy niż 1,2, a jednostkowy wskaźnik zadłużenia netto nie może przekroczyć poziomu 0,35. Obecny poziom wskaźników zadłużenia netto jest niższy od poziomu określonego w kowenantach. Ryzyka dla obligatariuszy Osłabienie kursu EUR/PLN będzie powodować obniżenie przychodów z tytułu czynszów wyrażone w PLN, a także spadek wyceny bilansowej nieruchomości inwestycyjnych, który może spowodować mniejsze wpływy ze sprzedaży nieruchomości wyrażone w PLN. W konsekwencji środki ze sprzedaży nieruchomości mogą okazać się niższe niż przewidywano. Straty w wycenie nieruchomości inwestycyjnych spowodowane umocnieniem PLN względem EUR negatywnie wpływają na wartość kapitałów własnych zarówno CP jak i Grupy CP. Spadek kursu EUR/PLN i w konsekwencji spadek kapitałów własnych może spowodować naruszenie kowenantu dot. maksymalnego poziomu współczynnika zadłużenia netto. Spadek stawek czynszu, wzrost pustostanów oraz wzrost stóp kapitalizacji (yield) mogą powodować obniżenie ceny sprzedaży nieruchomości. W konsekwencji środki ze sprzedaży nieruchomości mogą okazać się niższe niż przewidywane i nie wystarczyć na spłatę zobowiązań finansowych. Znaczna część zobowiązań finansowych z tytułu kredytów i obligacji zapada w okresie 2017 2018 (ok. 265 mln zł). Brak sprzedaży w ciągu najbliższych dwóch lat kompleksu Eurocentrum, Royal Wilanów lub innego istotnego aktywa generującego przychody może spowodować, że Spółka nie będzie w stanie spłacić swoich zobowiązań w terminie i będą one musiały zostać zrefinansowane. Istotne zdarzenia w 4Q 2015 i po dniu bilansowym W dniu 02.09.2015 Capital Park poinformował o przeznaczeniu na sprzedaż i poszukiwaniu potencjalnego nabywcy kompleksu biurowego Eurocentrum (budynki Alfa, Beta, Gamma i Delta), którego wartość księgowa na dzień 31.12.2015 wyniosła 773,7 mln zł. Na dzień publikacji sprawozdania finansowego GK Capital Park posiadała pozwolenie na użytkowanie drugiego etapu kompleksu biurowo-usługowego Eurocentrum budynku Delta. Na początku 2015 r. rozpoczęto procedurę wyboru generalnego wykonawcy robót budowlanych inwestycji ArtN. Przewiduje się, że w 2016 r. zostanie pozyskane finansowanie do realizacji tego projektu. 29 stycznia rezygnację z pełnienia funkcji Członka Zarządu złożył Pan Jerzy Kowalski Ceny obligacji z dnia wydania raportu Seria Nazwa Catalyst Kurs obligacji (%) Oprocentowanie Oprocentowanie w bieżącym okresie odsetkowym (%) Najbliższy dzień wypłaty odsetek Termin wykupu B CAP0617 100,0 WIBOR6M + 5,5% 7,28 2016-06-13 2017-06-13 C CAP0917 100,5 WIBOR6M + 5,3% 7,04 2016-09-23 2017-09-23 D CAP1217 99,4 WIBOR3M + 4,3% 5,97 2016-06-23 2017-12-23 E CAP0318 100,0 WIBOR3M + 4,3% 5,97 2016-06-18 2018-03-18 F CAP0618 99,7 WIBOR3M + 4,3% 5,98 2016-05-22 2018-06-03 G CAP0818 100,0 WIBOR3M + 4,3% 5,99 2016-05-14 2018-08-14 Źródło: Opracowanie własne na podstawie Catalyst. 1 Wskaźnik zadłużenie netto stosunek długu netto (wartość bilansowa oprocentowanych zobowiązań pomniejszonych o środki pieniężne i ich ekwiwalenty) do kapitałów własnych. 10
Zastrzeżenia prawne Niniejszy materiał ( Raport ) wyraża wyłącznie wiedzę oraz poglądy Analityka, według stanu wiedzy na dzień jego sporządzenia. Podstawą do opracowania Raportu były tylko i wyłącznie publicznie dostępne informacje na dzień sporządzenia Raportu. Przedstawione w Raporcie prognozy oraz elementy oceny oparte są wyłącznie o analizę przeprowadzoną przez Analityka opierają się na szeregu założeń, które w przyszłości mogą okazać się nietrafne. Noble Securities S.A. ani żaden Analityk nie udzielają żadnego zapewnienia, że podane prognozy sprawdzą się. POWIĄZANIA I OKOLICZNOŚCI, KTÓRE MOGŁYBY WPŁYNĄĆ NA OBIEKTYWIZM RAPORTU ANALITYCZNEGO Analityk nie jest stroną jakiejkolwiek umowy zawartej ze Spółką i nie otrzymuje wynagrodzenia od Spółki. Wynagrodzenie przysługujące Analitykowi z tytułu sporządzenia Raportu należne od Noble Securities S.A. nie jest uzależnione od wyników finansowych uzyskiwanych w ramach transakcji z zakresu bankowości inwestycyjnej, dotyczących instrumentów finansowych Spółki, dokonywanych przez Noble Securities S.A. lub podmioty z nią powiązane. Nie można wykluczyć, że wynagrodzenie, które może przysługiwać w przyszłości Analitykowi od Noble Securities S.A. z innego tytułu, może być w sposób pośredni uzależnione od wyników finansowych uzyskiwanych w ramach transakcji z zakresu bankowości inwestycyjnej, dotyczących instrumentów finansowych Spółki, dokonywanych przez Noble Securities S.A. lub podmioty z nią powiązane. Wskazuje się, iż na dzień sporządzenia niniejszego Raportu Noble Securities S.A. jest związana umową o świadczenie usług na rzecz Spółki. Ponadto Noble Securities S.A. informuje, że: Spółka nie jest akcjonariuszem Noble Securities S.A., Analityk nie posiada papierów wartościowych Spółki ani papierów wartościowych lub udziałów jej spółek zależnych, jak również jakichkolwiek instrumentów finansowych powiązanych bezpośrednio z papierami wartościowymi Spółki, jest możliwe, że Noble Securities S.A., jego akcjonariusze, podmioty powiązane z akcjonariuszami Noble Securities S.A., członkowie władz lub inne osoby zatrudnione przez Noble Securities S.A. posiadają, mogą zamierzać zbywać lub nabywać papiery wartościowe Spółki lub instrumenty finansowe powiązane bezpośrednio z papierami wartościowymi Spółki albo papiery wartościowe emitenta (emitentów) lub instrumenty finansowe powiązane bezpośrednio z papierami wartościowymi emitenta (emitentów) działającego (działających) w branży, w której działa Spółka, Noble Securities S.A. nie wykonuje czynności dotyczących instrumentów finansowych Spółki w zakresie nabywania lub zbywania instrumentów finansowych na własny rachunek w ramach i celem realizacji umów o subemisje inwestycyjne lub usługowe, ani Analityk, ani osoby blisko z nimi związane, o których mowa w art. 160 ust. 2 pkt 1 3 ustawy z dnia 29 lipca 2005 r. o obrocie instrumentami finansowymi (tekst jednolity z dnia 6 grudnia 2013 r. Dz.U. z 2014 r., poz. 94, z późn. zm.) nie pełnią funkcji w organach podmiotu będącego Spółką, ani nie zajmują stanowiska kierowniczego w tym podmiocie, ani Analityk, ani Noble Securities S.A. lub podmioty z nią powiązane nie pozostają stroną umowy ze Spółką której zakres obejmuje lub dotyczy sporządzenia Raportu. Zgodnie z wiedzą Analityka, pomiędzy Spółką a Noble Securities S.A., osobami powiązanymi z Noble Securities S.A. oraz Analitykiem nie występują inne niż wskazane w treści Raportu lub w zastrzeżeniach zamieszczonych poniżej treści Raportu powiązania lub okoliczności, które mogłyby wpłynąć na obiektywność Raportu. POZOSTAŁE INFORMACJE I ZASTRZEŻENIA Analityk zapewnia, iż Raport został przygotowany z należytą starannością i rzetelnością w oparciu o ogólnodostępne fakty oraz na podstawie informacji otrzymanych od Spółki uznanych przez Analityka za wiarygodne, rzetelne i obiektywne, jednak Noble Securities S.A. ani Analityk nie gwarantują, że są one w pełni dokładne i kompletne, w szczególności w przypadku gdyby informacje, na których oparto się przy sporządzaniu Raportu okazały się niedokładne, niekompletne lub nie w pełni odzwierciedlały stan faktyczny. Noble Securities S.A. ani Analityk nie ponoszą odpowiedzialności za efekty i skutki jakichkolwiek decyzji podjętych na podstawie Raportu lub jakiejkolwiek informacji w nim zawartych. Odpowiedzialność za decyzje podjęte na podstawie Raportu ponoszą wyłącznie osoby lub podmioty z niego korzystające. Osoby lub podmioty korzystające z Raportu nie mogą rezygnować z przeprowadzenia niezależnej oceny, z uwzględnieniem różnych czynników ryzyka oraz innych okoliczności niż te wskazane w Raporcie. 11
Raport ani żaden z jego zapisów nie stanowi: rekomendacji w rozumieniu rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 19 października 2005 r. w sprawie informacji stanowiących rekomendacje dotyczące instrumentów finansowych, ich emitentów lub wystawców (Dz.U. z 2005 r., Nr 206, poz. 1715). oferty w rozumieniu art. 66 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964r. - kodeks cywilny (tekst jednolity: Dz.U. z 2014 r. poz. 121), podstawy do zawarcia jakiejkolwiek umowy lub powstania jakiegokolwiek zobowiązania którego stroną byłaby Noble Securities S.A., publicznego proponowania nabycia instrumentów finansowych ani oferty publicznej instrumentów finansowych w rozumieniu art. 3 ustawy z dnia 29 lipca 2005 r. o ofercie publicznej i warunkach wprowadzania instrumentów finansowych do zorganizowanego systemu obrotu oraz o spółkach publicznych (tekst jednolity: Dz.U. z 2013 r. poz. 1382 z późn. zm.), zaproszenia do negocjacji, zaproszenia czy zachęty do złożenia oferty nabycia lub subskrypcji papierów wartościowych Spółki, usługi doradztwa inwestycyjnego, ani usługi zarządzania aktywami w rozumieniu ustawy z dnia 29 lipca 2005 r. o obrocie instrumentami finansowymi (tekst jednolity z dnia 6 grudnia 2013 r. Dz.U. z 2014 r., poz. 94, z późn. zm.) porady inwestycyjnej, porady prawnej ani podatkowej, ani też nie jest wskazaniem, iż jakakolwiek inwestycja lub strategia jest odpowiednia i adekwatna do poziomu wiedzy o inwestowaniu w zakresie instrumentów finansowych oraz doświadczenia inwestycyjnego osoby lub podmiotu korzystającego z Raportu. Raport jest adresowany w szczególności do wybranych Klientów profesjonalnych w rozumieniu ustawy z dnia 29 lipca 2005 r. o obrocie instrumentami finansowymi (tekst jednolity z dnia 6 grudnia 2013 r. Dz.U. z 2014 r., poz. 94, z późn. zm.), będzie udostępniany nieodpłatnie powyższym adresatom w drodze elektronicznej lub podczas indywidualnych spotkań, a ponadto Noble Securities S.A. nie wyklucza również przekazania Raportu: Klientom Noble Securities S.A., potencjalnym Klientom Noble Securities S.A., pracownikom Noble Securities S.A oraz innym użytkownikom strony internetowej Noble Securities S.A, poprzez umieszczenie go na stronie internetowej www.noblesecurities.pl w późniejszym terminie jest przeznaczony do rozpowszechniania wyłącznie na terenie Rzeczypospolitej Polskiej, a nie jest przeznaczony do rozpowszechniania lub przekazywania, bezpośrednio ani pośrednio, na terenie Stanów Zjednoczonych Ameryki, Kanady, Japonii lub Australii, ani obszaru żadnej innej jurysdykcji, gdzie rozpowszechnianie takie stanowiłoby naruszenie odpowiednich przepisów danej jurysdykcji lub wymagało dokonania uprzedniej rejestracji lub zgłoszenia w tej jurysdykcji, nie zawiera wszystkich informacji o Emitencie i nie umożliwia pełnej oceny Spółki, w szczególności w zakresie sytuacji finansowej Spółki, gdyż do Raportu zostały wybrane tylko niektóre dane dotyczące Spółki, ma wyłącznie charakter informacyjny, w związku z czym nie jest możliwa kompleksowa ocena Spółki na podstawie Raportu. integralną częścią Raportów umieszczonych na stronie internetowej www.noblesecurities.pl jest Słownik Terminologii Fachowej wykorzystywany w tego typu raportach, opracowaniach, rekomendacjach, który jest umieszony w osobnym pliku o nazwie STF.pdf na stronie internetowej www.noblesecurities.pl Inwestowanie w instrumenty finansowe, w tym w papiery wartościowe, wiąże się z różnego rodzaju ryzykami. Szczegółowe informacje w zakresie ryzyk jakie są związane z inwestowaniem w instrumenty finansowe, w tym w papiery wartościowe, są zamieszczone na stronie internetowej www.noblesecurities.pl. Podkreśla się, iż wyeliminowanie ryzyk w inwestowaniu w instrumenty finansowe jest praktycznie niemożliwe. UWAGI KOŃCOWE Dodatkowe informacje o Noble Securities S.A. i kwestiach związanych z ryzykami w inwestowanie w instrumenty finansowe za pośrednictwem Noble Securities S.A. oraz związanych ze sposobem zapobiegania przez Noble Securities S.A. konfliktom interesów występujących w prowadzonej działalności są zamieszczone na stronie internetowej www.noblesecurities.pl. Rozpowszechnianie lub powielanie, przetwarzanie lub jakiekolwiek inne wykorzystanie lub modyfikowanie treści Raportu (w całości lub w jakiejkolwiek części) bez uprzedniej pisemnej zgody Noble Securities S.A. jest zabronione. Niniejszy materiał stanowi informację handlową w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 18 lipca 2002 r. o oświadczeniu usług drogą elektroniczną (tekst jednolity z dnia 15 października 2013 r. Dz.U. z 2013 r. poz. 1422) i jest upowszechniany wyłącznie w celu reklamy lub promocji usług Noble Securities S.A. z siedzibą w Warszawie oraz na jej zlecenie. Noble Securities S.A. podlega nadzorowi Komisji Nadzoru Finansowego. Niniejszy materiał nie był przedmiotem uzgodnień, weryfikacji ani nie został zatwierdzony lub zaakceptowane przez Komisję Nadzoru Finansowego. 12