N a r o d o w y B a n k P o l s k i I n s t y t u t E k o n o m i c z n y Jacek Łaszek 27 września 21 r. Hanna Augustyniak Marta Widłak Zespół ds. Rynków Nieruchomości Biuro Struktur Rynkowych Informacja o cenach mieszkań i sytuacji na rynku nieruchomości mieszkaniowych w Polsce 1 w pierwszym półroczu 21 r. Synteza: Analiza sytuacji na rynku mieszkaniowym w Polsce w dwóch kwartałach 21 r. prowadzi do następujących wniosków: ofertowe ceny mieszkań na rynku pierwotnym i wtórnym wykazywały niewielkie spadki; ceny transakcyjne na obydwu rynkach moŝna uznać za stabilne, realne ceny mieszkań, zwłaszcza wyraŝone w przeciętnych wynagrodzeniach wykazywały niewielkie spadki, stopy procentowe kredytu mieszkaniowego walutowego zbliŝyły się do poziomu z okresu boomu kredytowego, zaś stopy kredytu złotowego nie powróciły do poprzedniego poziomu, banki ograniczyły racjonowanie kredytu, zmianie uległa struktura nowych kredytów miejsce kredytów denominowanych zajęły kredyty w walucie krajowej, deweloperzy odmraŝają wstrzymane inwestycje, czego efektem jest ponowny wzrost liczby niesprzedanych, nowych mieszkań wystawionych na rynek. Opracowanie w sposób syntetyczny opisuje najwaŝniejsze zjawiska, jakie miały miejsce na rynku mieszkaniowym w największych miastach w Polsce w dwóch kwartałach 21 r. oraz zawiera załącznik z wykresami, na których prezentowane są: 1/ ceny mieszkań (wykresy 1-1), 2/ dostępności: kredytu, mieszkania, kredytowa mieszkania (wykresy11-18), 3/ wypłaty kredytów i stopy procentowe (wykresy 19-26), 4/ koszty produkcji budowlano-montaŝowej (wykresy 27-35) oraz 5/ budownictwo mieszkaniowe (wykresy 36-39). Niniejsza informacja 2 powstała na podstawie analizy danych z Bazy Rynku Nieruchomości (BaRN 3 ), bazy cen ofertowych mieszkań PONT Info Nieruchomości, baz Związku Banków Polskich SARFIN (finansowania nieruchomości) i AMRON (wycen), jak równieŝ zbiorczych danych Biura Informacji Kredytowej. Do analizy strukturalnej rynków korzystano z danych GUS i NBP, zaś analizę kosztów przeprowadzono na podstawie danych firmy Sekocenbud. 1 Informacja została przygotowana w Instytucie Ekonomicznym na potrzeby organów NBP i wyraŝono w niej opinie zespołu autorskiego. Dokument nie powinien być rozumiany jako materiał o charakterze doradczym ani jako podstawa do podejmowania decyzji inwestycyjnych. 2 Przewidywane jest kwartalne ukazywanie się Informacji o cenach mieszkań i sytuacji na rynku nieruchomości mieszkaniowych w Polsce; niniejszy materiał stanowiący pierwsze wydanie, wyjątkowo zawiera analizę dotyczącą dwóch kwartałów. 3 Baza cen mieszkań BaRN Narodowego Banku Polskiego powstaje dzięki dobrowolnemu przekazywaniu danych przez pośredników w obrocie nieruchomościami oraz deweloperów przy znacznym zaangaŝowaniu oddziałów okręgowych NBP; badanie dotyczy zarówno ofert jak i transakcji sprzedaŝy oraz najmu mieszkań w granicach administracyjnych szesnastu miast wojewódzkich, w których dokonywana jest znaczącą część rynkowego obrotu.
Sytuacja w pierwszym i drugim kwartale 21 r. na rynkach mieszkaniowych największych polskich miast była w znacznej mierze konsekwencją procesów, które zaszły w latach 28-29. Najbardziej charakterystyczne dla tego okresu było wygaśnięcie gorączki zakupów na rynku mieszkaniowym w porównaniu z latami 25 27 oraz wzrost stóp procentowych i ograniczanie przez banki dostępu do kredytów mieszkaniowych w wyniku znacznego zaostrzenia polityki kredytowej (por. wykresy 1-1 oraz 19 i 24). W konsekwencji przy wysokich cenach mieszkań (odziedziczonych po poprzednim okresie) znacznie spadł popyt na rynku mieszkaniowym, co spowodowało zmniejszenie liczby transakcji na rynku wtórnym oraz powstanie duŝego zasobu niesprzedanych mieszkań na rynku pierwotnym - zarówno gotowych, jak teŝ ów deweloperskich będących w róŝnych stadiach realizacji. W 29 r. zmniejszały się zarówno nominalne, jak i realne (wyraŝone w relacji do przeciętnego wynagrodzenia) ceny mieszkań; spadały teŝ stopy procentowe. W wyniku tego poprawiła się dostępność kredytu i kredytowa dostępność mieszkania 4 (por. wykresy 1-2). Banki zaczęły równieŝ łagodzić restrykcje ilościowe w odniesieniu do kredytów mieszkaniowych. Wraz z wcześniejszym ograniczeniem podaŝy nowych mieszkań przez deweloperów spowodowało to niewielką poprawę sytuacji na rynku pierwotnym, a zarazem nie przyczyniło się do znaczących bankructw firm deweloperskich. Istotne było teŝ doświadczenie nabyte przez deweloperów podczas boomu i załamania na rynku nieruchomości mieszkaniowych w latach 1998 21, dzięki któremu lepiej dywersyfikowali produkcję i zarządzali ryzykiem ów. Tendencje te utrzymywały się w pierwszych dwóch kwartałach 21 r. Nominalne ofertowe ceny mieszkań w analizowanych siedmiu większych i dziesięciu średnich miastach wojewódzkich 5 wykazywały niewielką tendencję spadkową, zarówno na rynku pierwotnym jak i wtórnym. Wskaźnik średniej nominalnej ceny transakcyjnej w siedmiu miastach wskazywał niewielką dodatnią dynamikę r/r tych cen, a w dziesięciu miastach niewielką ujemną dynamikę r/r (por. wykresy 1-1). Jednak biorąc pod uwagę ograniczenia wskaźnika opartego na średniej cenie mieszkania, jego niewielkie zmiany interpretujemy jako wskazówkę stabilności średnich cen transakcyjnych mieszkań. Realne ceny mieszkań na rynku pierwotnym i wtórnym, zwłaszcza wyraŝone w relacji do wynagrodzeń (por. wykresy 11-12), wykazywały dalsze niewielkie spadki. Stopy procentowe kredytów mieszkaniowych (por. wykres 24) zbliŝyły się do poziomu z okresu boomu kredytowego. Stopy kredytu złotowego nie powróciły natomiast do wcześniejszego poziomu, na co wpłynęła niska płynność w sektorze bankowym (por. wykres 23) oraz nadal podwyŝszone, w ocenie banków ryzyko finansowania nieruchomości mieszkaniowych (por. wykresy 25-26). Ze względu na wyŝszą ocenę ryzyka kredytów walutowych, wobec trudności z dostępem do zagranicznych rynków kapitałowych oraz złych doświadczeń i obaw związanych z ryzykiem kursowym i płynnościowym, zmieniła się jednak struktura kredytów miejsce kredytów denominowanych w walutach obcych zajęły kredyty w walucie krajowej (wykres 2). PrzełoŜyło się to na koszty i dostępność kredytów (wykresy 13-17). W konsekwencji kredytowa dostępność mieszkania, pomimo niewielkiej poprawy, była znacznie niŝsza, spadła nawet poniŝej poziomu notowanego w czasie boomu, co wpłynęło na popyt mieszkaniowy (wykres 18). Banki kontynuowały proces łagodzenia zasad polityki kredytowej, co znalazło wyraz w gwałtownym wzroście wartości udzielonych kredytów mieszkaniowych w drugim kwartale (por. wykres 19). 4 Kredytowa dostępność mieszkania miara określająca, ile metrów kwadratowych mieszkania w średniej cenie ofertowej na danym rynku (PONT Info) moŝna kupić z wykorzystaniem kredytu mieszkaniowego uzyskanego przy przeciętnym wynagrodzeniu w sektorze przedsiębiorstw na danym rynku (GUS), z uwzględnieniem wymogów kredytowych banku i parametrów kredytu (stopa procentowa, okres amortyzacji, minimum socjalne jako minimalny dochód po spłacie rat kredytowych); znaczenie informacyjne ma tempo zmian indeksu i jego zróŝnicowanie pomiędzy rynkami. 5 Siedem miast - Warszawa, Kraków, Wrocław, Poznań, Gdańsk, Łódź, Gdynia; (w przypadku sześciu miast nieuwzględniana jest Gdynia); dziesięć miast - Szczecin, Katowice, Bydgoszcz, Opole, Olsztyn, Rzeszów, Kielce, Zielona Góra, Białystok, Lublin. 2 / 1
Zjawisko to mogło być reakcją banków na zapowiedzi wprowadzenia w sierpniu 21 r. Rekomendacji T oraz rozpoczęcie dyskusji nad Rekomendacją S2, które mogą spowodować ponowne zaostrzanie polityki kredytowej odniesieniu do kredytów detalicznych. Wysokie ceny mieszkań, a w konsekwencji wciąŝ wysoki udział zysku deweloperskiego w cenie mieszkania oddziaływały ograniczająco na popyt, a stymulująco na podaŝ (por. wykresy 29-35). W konsekwencji pomimo trudności ze sprzedaŝą mieszkań po chwilowym załamaniu podaŝy rosła liczba mieszkań, których budowę rozpoczęto, a pozwolenia na budowę kształtowały się na relatywnie wysokim poziomie (por. wykresy 37-38). Począwszy od pierwszego kwartału br. zwiększyła się liczba mieszkań wprowadzonych na rynek. Zapas niesprzedanych mieszkań w sześciu największych miastach, który moŝna szacować na ok. 1,5 roku długookresowej sprzedaŝy, zaczął ponownie rosnąć. Było to spowodowane zarówno rozpoczynaniem przez deweloperów ów wstrzymanych w 28 r., jak teŝ konkurencją ze strony nowych ów realizowanych przy niŝszych kosztach bezpośrednich (terenów budowlanych oraz materiałów i robocizny) (por. wykresy 27-28). Te drugie inwestycje lokalizowane są często poza obszarami administracyjnymi miast. W strukturze przestrzennej nowo udzielanych kredytów mieszkaniowych nie nastąpiły istotne zmiany. Udział sześciu największych miast kształtował się na poziomie 26%, a szesnastu miast - 35% (wykres 21). NaleŜy zwrócić uwagę na duŝy udział komponentu reszta Polski. Jego wielkość pokazuje, Ŝe kredyty mieszkaniowe koncentrują się nie tylko w największych miastach stolicach województw, chociaŝ ich struktura, zwłaszcza związana z wielkością kredytów, jest odmienna. Struktura własnościowa budownictwa mieszkaniowego była dosyć stabilna, aczkolwiek oddziaływała na nią koniunktura na dwóch róŝnych rynkach w największych miastach (budownictwo deweloperskie) oraz w pozostałych miastach i na wsiach (budownictwo indywidualne) (por. wykres 39). 3 / 1
Załącznik 1. Ceny mieszkań ofertowe, transakcyjne, hedoniczne, RP (rynek pierwotny), RW (rynek wtórny) Wykres 1 Ofertowe ceny mieszkań - RP w latach 22-21 12 Wykres 2 Ofertowe ceny mieszkań - RW w latach 22-21 12 zł / m k w. 1 8 6 4 2 IV kw. 22 II kw. 23 IV kw. 23 II kw. 24 IV kw. 24 II kw. 25 IV kw. 25 II kw. 26 IV kw. 26 II kw. 27 IV kw. 27 II kw. 28 IV kw. 28 II kw. 29 IV kw. 29 II kw. 21 1 8 6 4 2 IV kw. 22 II kw. 23 IV kw. 23 Źródło: opracowanie własne na podstawie danych PONT Info Nieruchomości. Wykres 3 Transakcyjne ceny mieszkań - RP w latach 26-21 1 zł / m kw. II kw. 24 IV kw. 24 II kw. 25 IV kw. 25 II kw. 26 IV kw. 26 II kw. 27 IV kw. 27 II kw. 28 IV kw. 28 II kw. 29 IV kw. 29 II kw. 21 Wykres 4 Transakcyjne ceny mieszkań - RW w latach 26-21 1 z ł / m k w. 8 6 4 2 III kw. 26 IV kw. 26 I kw. 27 II kw. 27 III kw. 27 IV kw. 27 I kw. 28 II kw. 28 III kw. 28 IV kw. 28 I kw. 29 II kw. 29 III kw. 29 IV kw. 29 I kw. 21 II kw. 21 Źródło: opracowanie własne na podstawie danych BaRN. Wykres 5 Transakcyjna cena średnia vs. cena korygowana indeksem hedonicznym RW(Warszawa, Wrocław, Kraków) 1 zł / m kw. 8 6 4 2 III kw. 26 IV kw. 26 I kw. 27 II kw. 27 III kw. 27 IV kw. 27 I kw. 28 II kw. 28 III kw. 28 IV kw. 28 I kw. 29 II kw. 29 III kw. 29 IV kw. 29 I kw. 21 II kw. 21 Wykres 6 Transakcyjna cena średnia vs. cena korygowana indeksem hedonicznym RW(Gdańsk, Poznań, Łódź) 7 8 6 4 III kw. 26 IV kw. 26 I kw. 27 II kw. 27 III kw. 27 IV kw. 27 I kw. 28 II kw. 28 III kw. 28 IV kw. 28 I kw. 29 II kw. 29 III kw. 29 IV kw. 29 I kw. 21 II kw. 21 Kraków hed. Warszawa hed. Wrocław hed. Kraków Warszawa Wrocław Źródło: opracowanie własne na podstawie danych BaRN. 5 3 1 III kw. 26 IV kw. 26 I kw. 27 II kw. 27 III kw. 27 IV kw. 27 I kw. 28 II kw. 28 III kw. 28 IV kw. 28 I kw. 29 II kw. 29 III kw. 29 IV kw. 29 I kw. 21 II kw. 21 Poznań hed. Łódź hed. Gdańsk hed. Poznań Łódź Gdańsk 4 / 1
Wykres 7 Dynamika (r/r) cen mieszkań - RP 2 18 16 14 12 1 8 IV kw. 23 II kw. 24 IV kw. 24 II kw. 25 IV kw. 25 II kw. 26 IV kw. 26 II kw. 27 IV kw. 27 II kw. 28 IV kw. 28 II kw. 29 1 miast transakcja 7 miast transakcja 1 miast oferta 7 miast oferta IV kw. 29 II kw. 21 Wykres 8 Dynamika (r/r) cen mieszkań - RW 2 18 16 14 12 1 8 IV kw. 23 II kw. 24 IV kw. 24 II kw. 25 IV kw. 25 II kw. 26 IV kw. 26 II kw. 27 IV kw. 27 II kw. 28 IV kw. 28 II kw. 29 1 miast transakcja 7 miast transakcja 1 miast oferta 7 miast oferta IV kw. 29 II kw. 21 Źródło: opracowanie własne na podstawie danych BaRN oraz PONT Info Nieruchomości. Wykres 9 Średnia cena mieszkania - RP, transakcje 95 Wykres 1 Średnia cena mieszkania - RW, transakcje 95 85 Warszawa 85 Warszawa 75 75 zł / m kw. 65 55 7 miast zł / m kw. 65 55 7 miast 45 1 miast 45 35 35 1 miast 25 1 2 3 4 kwartał 25 1 2 3 4 kwartał 27 28 29 21 21 27 28 29 27 28 29 21 Źródło: opracowanie własne na podstawie danych BaRN. 5 / 1
2. Dostępność kredytu, dostępność mieszkania, kredytowa dostępność mieszkania Wykres 11 Dostępność mieszkania w m kw. za przeciętne wynagrodzenie w sektorze przedsiębiorstw 1,1 1,,9,8,7,6,5,4,3 I kw.25 II kw.25 III kw.25 I kw.26 II kw.26 III kw.26 I kw.27 II kw.27 III kw.27 I kw.28 I Wykres 12 Ceny mieszkań wyraŝone w przeciętnym wynagrodzeniu w sektorze przedsiębiorstw 3,1 2,9 2,7 2,5 2,3 2,1 1,9 1,7 1,5 1,3 1,1,9 I kw.25 II kw.25 III kw.25 I kw.26 II kw.26 Źródło opracowanie własne na podstawie GUS, PONT Info Nieruchomości. Wykres 13 Dostępny kredyt PLN (w tys. zł) 2 18 16 14 12 1 8 6 I kw.25 II kw.25 III kw.25 I kw.26 II kw.26 III kw.26 I kw.27 II kw.27 III kw.27 I kw.28 I III kw.26 I kw.27 II kw.27 III kw.27 I kw.28 I Wykres 14 Kredytowa dostępność mieszkania w m kw. (przy kredycie PLN) 18 16 14 12 1 8 6 4 2 I kw.25 II kw.25 III kw.25 I kw.26 II kw.26 Źródło opracowanie własne na podstawie GUS, PONT Info Nieruchomości. Wykres 15 Dostępny kredyt CHF (w tys. zł) 2 18 16 14 12 1 8 6 I kw.25 II kw.25 III kw.25 I kw.26 II kw.26 III kw.26 I kw.27 II kw.27 III kw.27 I kw.28 I III kw.26 I kw.27 II kw.27 III kw.27 I kw.28 I Wykres 16 Kredytowa dostępność mieszkania w m kw. (przy kredycie CHF) 18 16 14 12 1 8 6 4 2 I kw.25 II kw.25 III kw.25 I kw.26 Źródło: opracowanie własne na podstawie GUS, PONT Info Nieruchomości. II kw.26 III kw.26 I kw.27 II kw.27 III kw.27 I kw.28 I 6 / 1
Wykres 17 Dostępny kredyt EUR (w tys. zł) 2 18 16 14 12 1 8 6 I kw.25 II kw.25 III kw.25 I kw.26 II kw.26 III kw.26 I kw.27 II kw.27 III kw.27 I kw.28 I Wykres 18 Kredytowa dostępność mieszkania w m kw. (przy kredycie EUR) 18 16 14 12 1 8 6 4 2 I kw.25 II kw.25 III kw.25 I kw.26 Źródło: opracowanie własne na podstawie GUS, PONT Info Nieruchomości. 3. Wypłaty kredytów, stopy procentowe II kw.26 III kw.26 I kw.27 II kw.27 III kw.27 I kw.28 I Wykres 19 Przyrosty kwartalne kredytu mieszkaniowego dla osób prywatnych (po korekcie kursowej) mln zł 5 45 4 35 3 25 2 15 1 5 Źródło: NBP. 24 25 26 27 28 29 21 I kw. II kw. III kw. IV kw. Wykres 21 Struktura przestrzenna nowego kredytu mieszkaniowego w Polsce w dwóch kwartałach 1% 9% 8% 7% 6% 5% 4% 3% 2% 1% % 24 25 26 27 28 29 21 6 miast 1 miast reszta Polski Źródło: opracowanie własne na podstawie BIK. Wykres 2 Struktura walutowa przyrostów kwartalnych kredytu mieszkaniowego dla osób prywatnych (po korekcie kursowej) 14 12 1 8 6 4 2-2 -4 I kw.23 walutowe po korekcie kursowej złotowe III kw.23 I kw.24 III kw.24 I kw.25 III kw.25 I kw.26 III kw.26 I kw.27 III kw.27 I kw.28 I Wykres 22 Nowy kredyt mieszkaniowy w 16 miastach Polski w dwóch kwartałach mld zł 15 14 13 12 11 1 9 8 7 6 5 4 3 2 1 24 25 26 27 28 29 21 Zielona Góra Opole Rzeszów Kielce Lublin Olsztyn Białystok Bydgoszcz Szczecin Katowice Łódź Poznań Wrocław Gdańsk Kraków Warszawa 7 / 1
Wykres 23 Sektor bankowy w Polsce (stan w mln zł) 5 4 3 2 1-1 IV kw.1996 IV kw.1997 IV kw.1998 Źródło: NBP. PŁYNNOŚĆ=DEPOZYTY-KREDYTY GOSP.DOM. Depozyty gosp.dom. Kredyty gosp.dom.łącznie w tym kredyt mieszkaniowy gosp.dom. IV kw.1999 IV kw.2 IV kw.21 IV kw.22 IV kw.23 IV kw.24 Wykres 25 MarŜe bankowe (do WIBOR, LIBOR, EURIBOR 3M) dla kredytów mieszkaniowych 5,% 4,5% 4,% 3,5% 3,% 2,5% 2,% 1,5% 1,% PLN CHF EUR II kw.24 IV kw.24 II kw.25 II kw.26 II kw.27 Źródło: opracowanie własne na podstawie NBP. Wykres 24 Stopy procentowe dla kredytów mieszkaniowych w Polsce 1% 9% 8% 7% 6% 5% 4% 3% I kw.25 III kw.25 4. Koszty produkcji budowlano-montaŝowej w Polsce Wykres 27 Koszt budowy m kw. mieszkania (typ 1121*) PLN EUR CHF USD I kw.26 III kw.26 I kw.27 III kw.27 I kw.28 I Wykres 26 Wycena ryzyka przez banki dla kredytów mieszkaniowych 7,% 6,% 5,% 4,% 3,% 2,% 1,%,% PLN CHF EUR II kw.24 IV kw.24 II kw.25 II kw.26 II kw.27 Wykres 28 Udziału kosztów bezpośrednich budowy m kw. mieszkania (typ 1121) w cenie (bez ) zł / m kw. 29 27 25 23 21 19 17 15 II kw. 24 IV kw. 24 II kw. 25, IV kw. 25 Źródło: Sekocenbud. II kw. 26 IV kw. 26 II kw. 27 IV kw. 27 II kw. 28 IV kw. 28 II kw. 29 IV kw. 29 II kw. 29 7% 65% 6% 55% 5% 45% 4% 35% 3% 25% 2% IV kw.24 I Źródło: opracowanie własne na podstawie Sekocenbud. 8 / 1
Wykres 29 Udział zysku deweloperskiego w cenie m kw. mieszkania (typ 1121) 7% 6% 5% 4% */ monitorowany od drugiej połowy 24 r. budynek typ 1121: mieszkalny, wielorodzinny, pięciokondygnacyjny, z podziemnym garaŝem oraz pomieszczeniami usługowymi na parterze konstrukcja tradycyjna (nadziemna część murowana z cegieł ceramicznych). 3% 2% 1% % IV kw.24 I Źródło: opracowanie własne na podstawie Sekocenbud. Wykres 3 Warszawa - struktura ceny m kw. mieszkania Wykres 31 Kraków - struktura ceny m kw. mieszkania 9 8 7 6 5 4 3 2 1 IV kw.24 I 9 8 7 6 5 4 3 2 1 IV kw.24 I Źródło: opracowanie własne na podstawie Sekocenbud. Wykres 32 Gdańsk - struktura ceny m kw. mieszkania Wykres 33 Wrocław - struktura ceny m kw. mieszkania 9 8 7 6 5 4 3 2 1 IV kw.24 I 9 8 7 6 5 4 3 2 1 IV kw.24 I Źródło: opracowanie własne na podstawie Sekocenbud. 9 / 1
Wykres 34 Poznań - struktura ceny m kw. mieszkania Wykres 35 Łódź - struktura ceny m kw. mieszkania 9 9 8 7 6 5 4 3 2 1 IV kw.24 I 8 7 6 5 4 3 2 1 IV kw.24 I Źródło: opracowanie własne na podstawie Sekocenbud. 5. Budownictwo mieszkaniowe w Polsce Wykres 36 Polska - mieszkania oddane do uŝytkowania - w dwóch kwartałach 8 7 Wykres 37 Polska - wydane pozwolenia na budowę mieszkań - w dwóch kwartałach 14 12 6 5 4 3 2 1 P O L S K A 1 8 6 4 2 P O L S K A 25 26 27 28 29 21 25 26 27 28 29 21 Warszawa Kraków Wrocław Poznań Gdańsk Łódź reszta Polski Warszawa Kraków Wrocław Poznań Gdańsk Łódź reszta Polski Źródło: GUS. Wykres 38 Polska - mieszkania, których budowę rozpoczęto - w dwóch kwartałach 1 9 8 7 6 5 4 3 2 1 25 26 27 28 29 21 Warszawa Kraków Wrocław Poznań Gdańsk Łódź reszta Polski P O L S K A Wykres 39 Polska struktura własnościowa budownictwa w dwóch kwartałach 21 r. 9 8 7 6 5 4 3 2 1 mieszkania oddane mieszkania rozpoczęte pozwolenia na budowę spółdzielcze indywidualne przezn.na sprzed. i wynajem pozostałe Źródło: GUS. 1 / 1