kwiecień 2016 RAPORT STOPY PUSTOSTANÓW RYNK POWIRZCHNI BIUROWYCH W WARSZAWI Publikacja Cushman & Wakefield
1 Na koniec 2015 roku w istniejących budynkach biurowych w Warszawie dostępne było ok. 570 tys. m kw. powierzchni na wynajem, co przekłada się na stopę pustostanów na poziomie 12,3%. Współczynnik powierzchni niewynajętej w strefach centralnych (Obrzeża Centrum i Ścisłe Centrum) wyniósł 13,4% (185 tys. m kw. powierzchni), natomiast poza centrum 11,8% (386 tys. m kw.). STRUKTURA PUSTOSTANÓW ZASOBY I POWIRZCHNIA NIWYNAJĘTA W STRFACH CNTRALNYCH I POZA CNTRUM Zdecydowana większość powierzchni (ok. 75%) zlokalizowana jest w czterech największych strefach: Ścisłe Centrum i Obrzeża Centrum, a także Południe Górne i Południowy Zachód. N WARSZAWSKI RYNK POWIRZCHNI BIUROWYCH Core W SW 1,39 mln m kw. 3,27 mln m kw. w centrum (124 budynki) poza centrum (341 budynków) Całkowite zasoby powierzchni biurowej (na koniec 2015 roku): 100 200 tys. m kw. 200 300 tys. m kw. 300 500 tys. m kw. 500 tys. 1 mln m kw. ponad 1 mln m kw. 2 Wolna powierzchnia (386 tys. m kw.) znajduje się w 174 budynkach. Dostępna powierzchnia powyżej 5 tys. m kw. znajduje się w 12 budynkach i stanowi łącznie 55% wszystkich dostępnych biur. Dostępna powierzchnia powyżej 5 tys. m kw. znajduje się w 22 budynkach i stanowi łącznie 50% wszystkich dostępnych biur. 4 budynki są w całości niewynajęte. 6 budynków jest w całości niewynajętych. 3 000 000 US 11,8% 2 500 000 S w Warszawie Wolna powierzchnia (185 tys. m kw.) znajduje się w 76 budynkach. 3 500 000 e g Frin LS zasoby nowoczesnej powierzchni biurowej Gdyby wyłączyć te obiekty, stopa pustostanów w strefach centralnych wyniosłaby ok. 10% (zamiast 13,4% notowanych obecnie). Dokładna analiza struktury i rozmieszczenia powierzchni niewynajętej w Warszawie pozwala zauważyć, że część tych Zasoby nowoczesnej powierzchni biurowej w Warszawie osiagnęły 4,66 mln m kw. na koniec 2015 r. 4,66 mln m kw. (465 budynków) biur, zwłaszcza w centrum, znajduje się w budynkach, które nie są aktywnie wynajmowane (np. ze względu na plany dotyczące ich zburzenia czy przebudowy) bądź oczekiwane przez wynajmującego stawki czynszów nie są na poziomie rynkowym. w centrum: Core Ścisłe Centrum Fringe Obrzeża Centrum poza centrum: N Północ W Zachód SW Południowy Zachód US Południe Górne LS Południe Dolne S Południowy Wschód Wschód 2 000 000 1 500 000 13,4% 1 000 000 500 000 0 centralne Wolna powierzchnia poza centrum Powierzchnia wynajęta 3
2 Obecna wysoka stopa pustostanów w biurowcach wybudowanych w 2008 roku, czyli w okresie boomu, kiedy średnie wskaźniki pustostanów nie przekraczały 3 4%, a stawki czynszów znajdowały się na rekordowo wysokim poziomie, wynikają w dużej mierze z odpływu najemców wykorzystujących spadające koszty najmu i przenoszących siedziby do tańszych, często bardziej nowoczesnych budynków. STOPA PUSTOSTANÓW W ZALŻNOŚCI OD WIKU BUDYNKÓW Badania przeprowadzone przez firmę Cushman & Wakefield wskazują, że najwięcej dostępnych biur znajduje się w projektach dostarczonych na rynek w ciągu ostatnich dwóch lat (stopa pustostanów na poziomie 21%) oraz w obiektach zrealizowanych w okresie 2008 2009 (16%). Ze względu na spowolnienie gospodarcze, budynki zrealizowane w 2009 roku charakteryzowały się wysoką stopą pustostanów w momencie oddania do użytku. Obecnie tak wysoką stopę pustostanów w tej grupie biurowców generują głównie trzy projekty zlokalizowane na Mokotowie. Wysoki współczynnik powierzchni niewynajętej w nowych budynkach jest naturalnym zjawiskiem i odzwierciedla czas niezbędny na wynajęcie powierzchni, wynoszący obecnie ok. dwóch lat. Na koniec 2015 roku stopa pustostanów w projektach wybudowanych w 2014 roku wynosiła 15% (42 tys. m kw. powierzchni), co stanowi znaczny spadek w porównaniu do ilości powierzchni dostępnej w tych budynkach w momencie ich oddania do użytku (49%, 137 tys. m kw.). Biurowce zrealizowane w 2015 roku w chwili otrzymania pozwolenia na użytkowanie były w 42% niewynajęte, natomiast już pod koniec roku ten wskaźnik zmniejszył się do 28%. W najstarszych obiektach (ponad 10-letnich) średnia stopa pustostanów nie przekracza 11% i od dwóch lat utrzymuje się na względnie stabilnym poziomie. Takie biurowce zyskują na popularności zwłaszcza wśród podmiotów zajmujących wcześniej budynki klasy C lub niższej (np. spółek Skarbu Państwa czy podmiotów publicznych). Zarówno w grupie biurowców zlokalizowanych w strefach centralnych, jak i poza centrum struktura pustostanów jest zbliżona do średniej dla całej Warszawy. STOPY PUSTOSTANÓW W ZALŻNOŚCI OD WIKU BUDYNKÓW (WARSZAWA) 30,00% SZAWA WAR 25,00% 20,00% 15,00% 10,00% 5,00% 0,00% 2 275 700 427 500 531 300 306 200 564 700 554 600 2006-2007 2008-2009 2010-2011 2012-2013 2014-2015 i starsze (średnia z ostatnich 2 lat) (na koniec 2015) WIK BUDYNKÓW DATA UKOŃCZNIA Powierzchnia oddana do użytkowania w danym okresie Biorąc pod uwagę powyższe czynniki, Cushman & Wakefield przewiduje, że choć wartość popytu w 2016 roku pozostanie na relatywnie wysokim poziomie, to może jednak spaść o ok. 10% w stosunku do roku ubiegłego. Ze względu na możliwe niższe tempo u gospodarczego w kolejnych latach oczekujemy, że aktywność na rynku najmu w latach 2017 i 2018 będzie słabsza niż w latach 2015 i 2016. W 2015 roku, po raz pierwszy od czterech lat, na rynku warszawskim odnotowano spadek stopy pustostanów (z 13,3% pod koniec 2014 roku do 12,3%). Było to wynikiem rekordowej aktywności na rynku najmu, odzwierciedlonej zarówno wartością popytu (brutto 830 tys. m kw., netto 560 tys. m kw.), jak i absorpcji netto (280 tys. m kw., co oznacza o 60% w porównaniu z rokiem ubiegłym oraz 50% w odniesieniu do średniorocznej wartości z poprzednich 10 lat). Zestawienie wartości popytu z przewidywanymi wielkościami podaży w kolejnych latach pozwala nam stwierdzić, że stopa pustostanów pod koniec 2016 roku może przekroczyć 15%, w 2017 roku pozostanie względnie stabilna, natomiast rok później ponownie wzrośnie (do 16 17%). Tak wysokie wartości popytu oraz absorpcji netto wynikały przede wszystkim z pozytywnej sytuacji gospodarczej, a w szczególności zmian na rynku pracy według Oxford conomics w 2015 roku w Warszawie w sektorach powiązanych z rynkiem nieruchomości biurowych utworzono rekordową liczbę nowych miejsc pracy, co bezpośrednio przełożyło się na zapotrzebowania firm na nową powierzchnię. W zeszłym roku podpisano wiele umów najmu na duże powierzchnie biurowe, co było związane głównie z relokacją firm do bardziej nowoczesnych lub lepiej dostępnych biur, zarówno w obrębie tej samej dzielnicy biznesowej, jak i innych części miasta. PROGNOZY DLA GŁÓWNYCH DZILNIC BIZNSOWYCH 20,00% Najwyższe stopy pustostanów notowane są obecnie w budynkach znajdujących się w Centralnym Obszarze Biznesowym (16,5%) oraz w strefie Południe Górne (14,3%), obejmującej swym obszarem rejon tzw. Służewca Przemysłowego, który stanowi największe skupisko powierzchni biurowej w Warszawie. POPYTU NTTO ORAZ STÓP PUSTOSTANÓW W WARSZAWI 15,00% 18.0% 600,000 10,00% 16.0% 500,000 5,00% 0,00% 4 Biorąc pod uwagę prognozy dotyczące podaży i popytu w perspektywie kolejnych 3 lat, możemy spodziewać się u stóp pustostanów w strefach Obrzeża Centrum oraz Południowy Zachód (dzielnice Ochota i Włochy), głównie ze względu na wysoki HISTORYCZN WARTOŚCI I PROGNOZY DOTYCZĄC PODAŻY, poziom nowej podaży. CNTRUM 25,00% TRNDY I PROGNOZY NA KOLJN LATA Ze względu na silną konkurencję pomiędzy właścicielami budynków, najemcy znajdowali się na uprzywilejowanej pozycji negocjacyjnej (zwłaszcza w przypadku najmu ponad kilku tysięcy m kw.), co również w znacznym stopniu skłaniało ich do podejmowania decyzji o relokacji i tym samym wpłynęło na wartości popytu. STOPY PUSTOSTANÓW W ZALŻNOŚCI OD WIKU BUDYNKÓW (CNTRUM) 30,00% 3 Z uwagi na wysokie wartości podaży przewidywane na kilka kolejnych lat konkurencja pomiędzy właścicielami biurowców pozostanie na wysokim poziomie, co nadal skutkować będzie presją na spadek czynszów efektywnych i silną aktywnością najemców. O ile czynnik ten powinien wywrzeć pozytywny wpływ na wartość popytu, to zgodnie z prognozami Oxford conomics dynamika u zatrudnienia może wyhamować, co skłoni wiele podmiotów do ograniczenia ekspansji zajmowanej powierzchni. 14.0% 12.0% 400,000 910 400 i starsze 147 900 2006-2007 43 200 63 900 85 900 136 500 2008-2009 2010-2011 2012-2013 2014-2015 (średnia z ostatnich 2 lat) (na koniec 2015) WIK BUDYNKÓW DATA UKOŃCZNIA Powierzchnia oddana do użytkowania w danym okresie 10.0% 300,000 8.0% 6.0% 200,000 4.0% 100,000 - Na Służewcu Przemysłowym średnia stopa pustostanów również może wzrosnąć, mimo umiarkowanej ilości planowanej powierzchni. Odbije się to przede wszystkim na starszych budynkach biurowych, których najemcy będą przenosić się do bardziej nowoczesnych obiektów, również tych położonych w innych częściach Warszawy. 2.0% 2006 2007 2008 Roczna podaż 2009 2010 2011 Popyt netto 2012 2013 2014 2015 2016(p) 2017(p) 2018(p) 0.0% (p) prognoza 4 5
STOPA PUSTOSTANÓW, POWIRZCHNIA W BUDOWI, TRND Północ 13% 13% 51 900 N 16% 117 400 Ścisłe Centrum 12% 283 600 Obrzeża Centrum Katarzyna Lipka Associate Director Zespół Doradztwa i Analiz Rynkowych katarzyna.lipka@cushwake.com Dyrektor Zespołu Doradztwa i Analiz Rynkowych kamila.wykrota@cushwake.com Magali Marton Head of MA Research + 33 (0)1 4964 4954 magali.marton@cushwake.com Zachód 70 000 W Core Fringe Południowy Zachód w centrum: Core Ścisłe Centrum Fringe Obrzeża Centrum 11% 256 400 Południe Dolne SW 7% 9 100 poza centrum: N Północ W Zachód SW Południowy Zachód US Południe Dolne LS Południe Górne S Południowy Wschód Wschód US LS Południowy Wschód S 14% 48 700 (koniec 2015 roku) 14% 8% 39 500 202 200 Podaż planowana na lata 2016 2018 Przewidywany trend dotyczący stopy pustostanów (koniec 2018 roku) Południe Górne Wschód Cushman & Wakefield Research Kontakty MA Research Joanna Tano Tel: +44 (0)20 7152 5944 mail: joanna.tano@cushwake.com Magali Marton Tel: +33 1 49 64 49 54 mail: magali.marton@cushwake.com Cushman & Wakefield Kontakty Chief xecutive, MA John Forrester Tel: +44 (0)20 3296 2002 mail: john.forrester@cushwake.com Dyrektor, Polska Charles Taylor mail: charles.taylor@cushwake.com Chair, Polska Alan Colquhoun Tel: + 48 22 222 30 00 mail: alan.colquhoun@cushwake.com Dział Doradztwa i Analiz Rynkowych mail: kamila.wykrota@cushwake.com Dział Powierzchni Biurowych Richard Aboo mail: richard.aboo@cushwake.com Dział Powierzchni Handlowych Renata Kusznierska mail: renata.kusznierska@cushwake.com Dział Powierzchni Przemysłowych i Logistycznych Tom Listowski mail: tom.listowski@cushwake.com Dział Rynków Kapitałowych James Chapman mail: james.chapman@cushwake.com Dział Wycen Mark Freeman mail: mark.freeman@cushwake.com Dział Usług dla Najemców Ian Scattergood mail: ian.scattergood@cushwake.com Dział Zarządzania Nieruchomościami Christopher Rasiewicz mail: christopher.rasiewicz@cushwake.com Dział Zarządzania Projektami i Doradztwa Andrew Frizell mail: andrew.frizell@cushwake.com Dział Nieruchomości Hotelowych Sarka Chapman mail: sarka.chapman@cushwake.com 6 6 7
O Cushman & Wakefield Cushman & Wakefield jest wiodącą na świecie firmą świadczącą usługi na rynku nieruchomości komercyjnych. Wspiera klientów w podejmowaniu decyzji wpływających na sposób, w jaki ludzie pracują, robią zakupy i spędzają wolny czas. Fachowa wiedza i doświadczenie 43 tysięcy pracowników w ponad 60 krajach stanowią nieocenioną pomoc dla najemców i inwestorów zarówno na poziomie lokalnym, jak i globalnym. Cushman & Wakefield należy do grupy największych firm doradczych na rynku nieruchomości komercyjnych na świecie. Jej przychody są szacowane na 5 mld USD. Do najważniejszych usług świadczonych przez firmę należą pośrednictwo w wynajmie powierzchni, kompleksowe zarządzanie nieruchomościami, obsługa transakcji na rynkach kapitałowych, zarządzanie obiektami (C&W Services), globalna obsługa najemców, zarządzanie inwestycjami i aktywami (DTZ Investors) oraz usługi w zakresie realizacji projektów i inwestycji deweloperskich, reprezentacji najemców, wyceny i doradztwa. Więcej informacji na stronie www.cushmanwakefield. com oraz na Twitterze: @CushWake. Dyrektor Działu Doradztwa i Analiz Rynkowych kamila.wykrota@cushwake.com cushmanwakefield.com Zastrzeżenie: Niniejszy raport nie powinien być traktowany jako podstawa do zawierania transakcji bez udziału wykwalifikowanego i profesjonalnego doradcy. Fakty i dane przedstawione w raporcie zostały dokładnie sprawdzone, jednak Cushman & Wakefield nie może ponosić odpowiedzialności za jakiekolwiek szkody lub straty powstałe w związku z nieprecyzyjnością przedstawionych danych. Informacje zawarte w raporcie nie powinny być, w całości lub w części, publikowane, powielane oraz nie powinno się na nie powoływać bez wcześniejszej zgody. W przypadku powielania informacji każdorazowo należy powołać się na Cushman & Wakefield jako źródło danych. Cushman & Wakefield.