Stabilny popyt Warszawa Biura, IV kw. 2014

Transkrypt

1 DTZ Research PROPERTY TIMES Stabilny popyt Warszawa Biura, IV kw stycznia 215 Spis treści Sytuacja makroekonomiczna 2 Podaż 3 Popyt 3 Pustostany 4 Czynsze 4 Mapa - strefy rynku biurowego 6 Definicje 7 Autor Katarzyna Lipka Associate Director, Zespół Doradztwa i Analiz Rynkowych katarzyna.lipka@dtz.com Kontakty Kamila Wykrota, Zespół Doradztwa i Analiz Rynkowych kamila.wykrota@dtz.com Magali Marton Head of EMEA Research magali.marton@dtz.com Hans Vrensen Global Head of Research +44 () hans.vrensen@dtz.com Na koniec 214 roku całkowite zasoby nowoczesnej powierzchni biurowej w Warszawie osiągnęły blisko 4,4 miliona m kw., z czego ok. 75% zlokalizowane jest w czterech strefach: Południe Górne, Obrzeża Centrum, Południowy Zachód i Ścisłe Centrum (mapa ze strefami rynku biurowego jest dostępna na str. 6). W ciągu ubiegłego roku na rynek trafiło 25 projektów biurowych o powierzchni przekraczającej 275 m kw., co oznacza spadek o 9% w porównaniu do wielkości odnotowanej w 213. Biorąc pod uwagę plany deweloperów, roczny poziom podaży w 215 roku może przekroczyć 32 m kw., co będzie najwyższą wartością notowaną na rynku począwszy od 21 roku. W ciągu ostatnich czterech lat, popyt na powierzchnie biurową w Warszawie znajdował się na relatywnie stabilnym wysokim poziomie, co jest odzwierciedlone rocznymi wielkościami wynajętej powierzchni (Wykres 1). Silna aktywność na rynku najmu wynikała w mniejszym stopniu z powiększania zajmowanej powierzchni, a w większym z relokacji związanych z optymalizacją. Wiele firm zdecydowało się na wykorzystanie sprzyjającej sytuacji rynkowej i zmianę biura. Pod koniec 214 roku, stopa pustostanów w Warszawie wyniosła 13,3%, co oznacza wzrost o 1,6 pkt. proc. w porównaniu do roku ubiegłego. W centrum współczynnik powierzchni niewynajętej wzrósł o 4,6 pkt. proc. i osiągnął 15,2%, natomiast w lokalizacjach poza centralnych pozostał relatywnie stabilny (12,4%). Czynsze wywoławcze za najlepsze powierzchnie biurowe w centrum znajdują się w przedziale euro za m kw. za miesiąc, natomiast poza centrum wahają się od 14-15,5 euro za m kw. za miesiąc. W wyniku rosnącej konkurencji między właścicielami nieruchomości, spodziewamy się presji na spadek czynszów efektywnych. Wykres 1 Roczne wartości popytu i absorpcji netto (tys. m kw.) Źródło: DTZ, WRF Absorpcja netto Wolumen transakcji (wył. renegocjacje/przedłużenia umów) Całkowity wolumen transakcji Property Times 1

2 (p) 215(p) 216(p) Warszawa Biura, IV kw. 214 Sytuacja makroekonomiczna Wzrost gospodarczy i inflacja Po dwóch latach spowolnienia rozwój polskiej gospodarki zauważalnie przyspieszył. Zgodnie z szacunkami Narodowego Banku Polskiego (NBP), w 214 roku wzrost PKB wyniósł 3,2% (r/r) w porównaniu do 1,6% odnotowanych w 213 roku. W pierwszej połowie roku, Polska pozostała odporna na polityczne i ekonomiczne zawirowania w Europie. Jednak już w drugiej połowie roku, dalsze pogarszanie się aktywności gospodarczej w krajach Unii Europejskiej nieznacznie osłabiło lokalną gospodarkę przez negatywny wpływ na bilans handlu zagranicznego oraz nastroje w sektorze przedsiębiorstw. Konsumpcja była głównym komponentem wpływającym na pozytywną dynamikę PKB. Biorąc pod uwagę poprawę sytuacji na rynku pracy oraz stopniowo wzrastającą siłę nabywczą gospodarstw domowych, ten trend powinien utrzymać się także w kolejnych latach. Prognozowany przez NBP wzrost PKB w latach 215 będzie oscylował na poziomie około 3%. W okresie od stycznia do listopada 214 inflacja wyniosła.1% i zgodnie z prognozą NBP będzie to także średni poziom dla całego roku. Bardzo niski poziom inflacji wynika z ogólnej sytuacji gospodarczej oraz czynników podażowych, w tym spadku cen żywności oraz paliw. Ze względu na utrzymującą się od lipca 214 deflację, w październiku Rada Polityki Pieniężnej podjęła decyzję o obniżeniu stopy referencyjnej o,5 p.p. do poziomu 2%. Niskie stopy procentowe wpływają na wzrost popytu na kredyty i tym samym napędzają konsumpcję. Kurs walutowy Mimo, że w pierwszych ośmiu miesiącach 214 roku polski złoty umocnił się wobec euro i dolara, to w kolejnych miesiącach trend ten odwrócił się. Kursy walutowe, zarówno EUR/PLN, jak i USD/PLN, nieznacznie wzrosły do poziomu 4,22 EUR/PLN i 3,43 USD/PLN w grudniu 214. Osłabienie krajowej waluty było związane z pogorszeniem sytuacji gospodarczej, szczególnie w strefie euro, oraz napięciami politycznymi w otoczeniu gospodarczym Polski. Do wzrostu kursu dolara przyczyniła się natomiast poprawa sytuacji w gospodarce amerykańskiej. Bilans handlowy Od stycznia do października 214, eksport i import polskich towarów i usług rósł w takim samym tempie wynoszącym 4,8% (r/r). Deficyt handlowy osiągnął poziom 1,1 mld euro. W przypadku eksportu, najbardziej dynamiczny wzrost został odnotowany w sprzedaży do krajów UE blisko 7,5% (r/r). Rynek pracy W 214 roku sytuacja na rynku pracy w Polsce uległa wyraźnej poprawie. Na koniec listopada stopa bezrobocia wyniosła 11,4%, w porównaniu do 13,2% odnotowanych w listopadzie 213. Ponadto, w 214 roku przeciętne miesięczne wynagrodzenie w sektorze przedsiębiorstw osiągnęło poziom 3 98 złotych, co oznacza wzrost o 3,7% w porównaniu do roku ubiegłego. Wykres 2 Wzrost PKB i inflacja w Polsce 8% 7% 6% 5% 4% 3% 2% 1% % Źródło: Narodowy Bank Polski, (p) - prognoza Wykres 3 Bilans handlowy, mln EUR Źródło: Główny Urząd Statystyczny Wykres 4 Wzrost PKB Inflacja Przeciętne miesięczne wynagrodzenie (PLN) i stopa bezrobocia w Polsce Eksport Import Bilans handlowy Wynagrodzenie Stopa bezrobocia % 18% 16% 14% 12% 1% 8% 6% 4% 2% % Źródło: Główny Urząd Statystyczny Property Times 2

3 (p) Warszawa Biura, IV kw. 214 Podaż W 214 roku na rynek warszawski dostarczone zostało ponad 275 m kw. powierzchni biurowej, co stanowi spadek o 9% w porównaniu do roku poprzedniego i jest wartością zbliżoną do odnotowanej w 212. Oddanie do użytkowania niektórych projektów planowanych na 214 rok, zostało przesunięte na 215 i dlatego wielkość podaży w bieżącym roku może przekroczyć wartość prognozowaną jeszcze kilka miesięcy wcześniej. Według najnowszych szacunków, w 215 spodziewamy się ukończenia projektów o łącznej powierzchni ok. 32 m kw., co będzie najwyższą wartością począwszy od 21 roku. Biorąc pod uwagę plany deweloperów, podaż w 216 może znaleźć się na jeszcze wyższym poziomie. Całkowite zasoby nowoczesnej powierzchni biurowej wynoszą blisko 4,4 miliona m kw., z czego ok. 75% zlokalizowane jest w czterech największych strefach: Południe Górne, Obrzeża Centrum, Południowy Zachód oraz Ścisłe Centrum. Większość powierzchni planowanej na 215 i 216 rok również znajduje się w tych lokalizacjach, co doprowadzi do umocnienia ich biznesowego charakteru. Warto zauważyć, że blisko 3% łącznej podaży przewidzianej na kolejne 2 lata, zlokalizowane jest w strefie Obrzeża Centrum, głównie w jej zachodniej części (rejon Ronda Daszyńskiego). Jest to związane z kilkoma dużymi projektami, które znajdują się na etapie realizacji i mogą zostać oddane do użytkowania do końca 216 roku. Popyt Popyt na nowoczesne biura w Warszawie znajdował się na wysokim stabilnym poziomie przez cały okres , co jest odzwierciedlone rocznymi wielkościami wynajętej powierzchni. W 214 roku, popyt (wolumen transakcji bez renegocjacji i przedłużeń umów najmu) osiągnął blisko 425 m kw., co stanowi nieznaczny spadek (o 6%) w porównania do wartości odnotowanej rok wcześniej. Łączna wielkość powierzchni biurowej wynajętej w ciągu poprzedniego roku wyniosła ok. 61 m kw. o 3% mniej niż w 213 roku i niemal tyle samo co w 212. Podobnie jak w okresie , również w 214 roku najemcy często decydowali się na pozostanie w dotychczasowych lokalizacjach i w konsekwencji, renegocjacje i przedłużenia umów najmu, stanowiły znaczną część całkowitego wolumenu transakcji (31%). Umowy typu pre-let straciły na popularności w rezultacie większej dostępności powierzchni w istniejących budynkach. Silny popyt notowany na rynku w ciągu ostatnich czterech lat w dużym stopniu wynikał z aktywności związanej z optymalizacją powierzchni. Wielu najemców zdecydowało się na wykorzystanie sprzyjającej sytuacji rynkowej i relokację do nowego biura. DTZ jest zdania, że taki trend będzie widoczny również w najbliższych latach, ze względu na rosnącą konkurencję pomiędzy właścicielami nieruchomości i spadek czynszów efektywnych. Wykres 5 Istniejąca i planowana podaż w podziale na strefy (tys. m kw.) , (p) prognoza Wykres 6 Roczne wartości podaży i popytu (tys. m kw.) , (p) - prognoza Wykres 7 Podaż Popyt Roczny wolumen transakcji najmu w podziale na typ umowy 1% 8% 6% 4% 2% % Zasoby (koniec 214) Planowana podaż (p) Nowe transakcje + ekspansje Umowy pre-let Renegocjacje / przedłużenia umów najmu Property Times 3

4 Warszawa Biura, IV kw. 214 Pustostany Na koniec 214 roku, stopa pustostanów w Warszawie wyniosła 13,3%, co oznacza spadek o,5 pkt. proc. w porównaniu do III kw. tego roku. Wynika to przede wszystkim z silnego popytu oraz relatywnie niskiego poziomu nowej podaży odnotowanej w IV kw W ciągu całego ubiegłego roku, współczynnik powierzchni niewynajętej wzrósł o 1,6 pkt. proc. (z 11,7% na koniec 213r.). Należy zaznaczyć, że podczas gdy w lokalizacjach poza centrum, stopa pustostanów pozostała na relatywnie niezmienionym poziomie (12,4% w 214 w porównaniu do 12,2% w 213), to w centrum wzrosła w tym samym okresie z 1,6% do 15,2%. Podobnie jak w poprzednich kwartałach, najwyższy wskaźnik pustostanów został odnotowany w strefie Północ (21,1%). Wartości przekraczające średni wskaźnik zarejestrowano również w obu lokalizacjach centralnych (Ścisłe Centrum i Obrzeża Centrum) oraz w strefie Południowy Zachód. Czynsze W wyniku wysokiego poziomu nowej podaży, w 214 roku można było zaobserwować presję na spadek czynszów efektywnych, zwłaszcza w obiektach charakteryzujących się niższym standardem technicznym oraz/lub gorszą lokalizacją. Czynsze wywoławcze za najlepsze powierzchnie biurowe w centrum spadły nieznacznie (średnio o ok.,5-1 euro za m kw. za miesiąc) i pod koniec ubiegłego roku znalazły się na poziomie euro za m kw. za miesiąc. Poza centrum stawki czynszów dla najwyższej klasy budynków pozostały relatywnie stabilne i wahają sie od 14-15,5 euro za m kw. za miesiąc. Obecne warunki rynkowe (wysoka podaż i rosnące stopy pustostanów) faworyzują najemców i wpływają na wzrost konkurencji wśród właścicieli nieruchomości. W rezultacie oferują oni szerokie pakiety zachęt obejmujące głównie okresy wolne od czynszu oraz dopłaty do aranżacji powierzchni. Biorąc pod uwagę wysoki poziom planowanej podaży, DTZ jest zdania, że trend ten utrzyma się również w kolejnych latach. Wykres 8 Stopa pustostanów w Warszawie, (p) 25% 2% 15% 1% 5% %, (p) - prognoza Wykres 9 Stopa pustostanów w podziale na strefy, koniec 214 Południe Dolne Południowy Wschód Wykres 1 Wschód Zachód Południe Górne Warszawa (średnio) Południowy Zachód Obrzeża Centrum Ścisłe Centrum Północ Średnio Centrum Poza Centrum 8,4% 9,7% 1,% 11,% 11,9% 13,3% 13,7% 14,4% Czynsze wywoławcze za najlepsze powierzchnie w podziale na strefy, EUR/m kw./ miesiąc 16,5% 21,1% % 5% 1% 15% 2% 25% Ścisłe Centrum Obrzeża Centrum Północ Zachód Południe Górne Południowy Zachód Południowy Wschód Wschód Południe Dolne Property Times 4

5 Tabela 1 Największe budynki biurowe ukończone w 214 roku Budynek Pow. biurowa (m kw.) Strefa Deweloper Gdański Business Center 1 (budynki A i B) 44 5 Północ HB Reavis Eurocentrum Office Complex I 38 7 Południowy Zachód Capital Park Warsaw Spire B 2 Obrzeża Centrum Ghelamco Nimbus Office 19 Południowy Zachód Immofinanz Group Park Rozwoju I 16 Południe Górne Echo Investment Atrium Ścisłe Centrum Skanska Property Poland Tabela 2 Największe projekty biurowe planowane na 215 rok Budynek Pow. biurowa (m kw.) Strefa Deweloper Postępu Południe Górne HB Reavis Royal Wilanów 28 Południowy Wschód Capital Park Spektrum Tower 27 3 Ścisłe Centrum Europa Capital Domaniewska Office Hub 27 Południe Górne PHN Multimedialny Dom Plusa 23 Południe Górne White Stone Development Warsaw Spire C 2 Obrzeża Centrum Ghelamco Pacific Office Building 17 6 Południe Górne Kronos Real Estate Tabela 3 Największe transakcje najmu zawarte w 214 roku Najemca Wynajęta pow. biurowa (m kw.) Budynek Strefa Rodzaj transakcji Raiffeisen Bank 19 5 Prime Corporate Center Obrzeża Centrum Pre-let Agencja Restrukturyzacji i Modernizacji Rolnictwa PKP SA, PKP Intercity, PKP Informatyka 17 5 Poleczki Business Park Południe Dolne Renegocjacja 15 West Station Południowy Zachód Pre-let Netia 13 2 Marynarska Business Park Południe Górne Renegocjacja Citi Service Center Poland 12 6 Marynarska 12 Południe Górne Nowa umowa i ekspansja PWC 1 8 International Business Centre Obrzeża Centrum Renegocjacja Deloitte 1 6 Q22 Ścisłe Centrum Pre-let Media Saturn Holding 8 Blue City Offices Południowy Zachód Renegocjacja Moneygram 7 3 Konstruktorska Business Center Południe Górne Nowa umowa Property Times 5

6 Mapa. Strefy rynku biurowego w Warszawie Property Times 6

7 Definicje Zasoby nowoczesnej powierzchni biurowej Wolumen najmu Absorpcja netto Czynsz za najlepsze lokale WRF Obiekty biurowe zbudowane po 1989 roku lub zmodernizowane przynajmniej do standardu klasy B. Umowy najmu są odnotowywane w kwartale, w którym zostały zawarte. Obejmują one nowe umowy, umowy typy pre-let, rozszerzenia dotychczasowej powierzchni jak również umowy wynajmu powierzchni przez właściciela budynku. Nie uwzględnia się przedłużenia dotychczasowych umów / renegocjacji. Zmiana netto zajmowanej przez najemców powierzchni uwzględniająca zmianę wielkości powierzchni niewynajętej oraz nowej podaży w analizowanym okresie czasu Najwyższy czynsz wywoławczy oczekiwany za lokale o standardowej powierzchni 5-1 m kw., uwzględniając popyt w każdej lokalizacji, dla obiektów o najwyższej jakości oraz specyfikacji, w najlepszych lokalizacjach na rynku. Warsaw Research Forum (WRF) Forum, w skład którego wchodzi siedem firm doradczych działających na rynku nieruchomości: CBRE, Colliers International, Cushman & Wakefield, DTZ, JLL, Knight Frank i Savills. Przedstawiciele tych firm dążą do ujednolicenia publikowanych wskaźników poprzez zbieranie i porównywanie kwartalnych danych. Standardowe warunki najmu Czynsz Indeksacja Opłata eksploatacyjna Długość trwania umowy najmu Zachęty dla najemców Kaucja Standard dostarczenia powierzchni Czynsz miesięczny, płatny z góry, najczęściej ustalony w EUR, płatny w PLN Wzrost czynszu zwykle indeksowany jest według wskaźnika European CPI lub HCPI Opłata ponoszona przez najemcę z tytułu kosztów i wydatków, związanych z eksploatacją i funkcjonowaniem powierzchni wspólnych w budynku (w wysokości wskaźnika udziału użytkowanej przez siebie powierzchni brutto w łącznej powierzchni biurowej budynku) Ustalana i płatna w PLN Standardowo 5 lat Okresy wolne od czynszu Dopłaty do aranżacji powierzchni 3 miesięczny gwarancja lub depozyt bankowy Właściciele budynków pokrywają koszty związane z aranżacją powierzchni wspólnych (hol wejściowy, korytarze) oraz wydatki związane ze standardowym wyposażeniem powierzchni Property Times 7

8 EMEA John Forrester Chief Executive +44 () Zarządzający DTZ na region Europy Środkowo-Wschodniej Alan Colquhoun Starszy alan.colquhoun@dtz.com Zespół Doradztwa i Analiz Rynkowych Kamila Wykrota kamila.wykrota@dtz.com Zespół Rynków Kapitałowych Craig Maguire Starszy craig.maguire@dtz.com Zespół Powierzchni Biurowej Barbara Przesmycka barbara.przesmycka@dtz.com Zespół Powierzchni Handlowej Renata Kusznierska Starszy renata.kusznierska@dtz.com Zespół Powierzchni Magazynowej Marc Le Bozec marc.lebozec@dtz.com Zespół Zarządzania Portfelami Nieruchomości Komercyjnych Ian Scattergood Starszy ian.scattergood@dtz.com Zespół Zarządzania Nieruchomościami.... Christopher Rasiewicz christopher.rasiewicz@dtz.com Zespół Doradztwa Inwestycyjno- Budowlanego Andrew Frizell andrew.frizell@dtz.com Zespół Wycen... Urszula Sobczyk urszula.sobczyk@dtz.com Zastrzeżenie Niniejszy raport nie powinien być traktowany jako podstawa do zawierania transakcji bez udziału wykwalifikowanego i profesjonalnego doradcy. Fakty i dane przedstawione w raporcie zostały dokładnie sprawdzone, jednak DTZ nie może ponosić odpowiedzialności za jakiekolwiek szkody lub straty powstałe w związku z nieprecyzyjnością przedstawionych danych. Informacje zawarte w raporcie nie powinny być, w całości lub w części, publikowane, powielane oraz nie powinno się na nie powoływać bez wcześniej zgody. W przypadku powielania informacji każdorazowo należy powołać się na DTZ jako źródło danych. DTZ Styczeń 215 Pełna lista publikacji dostępna na stronie: Global Headquarters 77 West Wacker Drive 18th Floor Chicago, IL 661 USA phone fax info@dtz.com DTZ Polska Ul. Złota 59 8 piętro -12 Warszawa tel fax info@dtz.pl Property Times 8