63-400 Ostrów Wielkopolski ul. Partyzancka 7 tel./fax 062 7361880 NIP 622-24-79-331 REGON 251578670 OPERAT SZACUNKOWY NIERUCHOMOŚCI GRUNTOWEJ NIEZABUDOWANEJ POŁOŻONEJ W MIEJSCOWOŚCI CHOJĘCIN GMINA BRALIN Obręb Nr działki Pow. [ha] Nr księgi wieczystej 0002 - CHOJĘCIN 483/6 0,0180 KZ1E/00055533/7 WIDOK NIERUCHOMOŚCI - działka nr 483/6 CEL WYCENY: OKREŚLENIE WARTOŚCI RYNKOWEJ NIERUCHOMOŚĆI W ZWIĄZKU Z PROWADZONYM POSTĘPOWANIEM KOMORNICZYM Sygn. akt. Km1247/15 Celem wyceny jest określenie wartości rynkowej przedmiotu wyceny w związku z prowadzonym postępowaniem komorniczym. AKTUALNA WARTOŚĆ RYNKOWA NIERUCHOMOŚCI WYNOSI: WN = 8.400zł (słownie: osiem tysięcy czterysta złotych) Autor opracowania : mgr inż. Jacek Kaczmarek uprawnienia zawodowe nr 3629 Biegły sądowy Sądu Okręgowego w Kaliszu w zakresie szacowania nieruchomości Kępno styczeń 2016r. NIERUCHOMOŚC ZABUDOWANA CHOJĘCIN GM. BRALIN -1-
Wyciąg z operatu szacunkowego Położenie nieruchomości Oznaczenie wg ewidencji gruntów i budynków Przeznaczenie w MPZP Opis nieruchomości Cel wyceny Sposób wyceny Data Oszacowana wartość nieruchomości Województwo: Powiat Jednostka ewidencyjna wielkopolskie kępiński Bralin Obręb 0002 Nr księgi wieczystej KZ1E/00055533/7 Nr działki 483/6 Powierzchnia działki [ha] 0,0180 Studium Uwarunkowań i Zagospodarowania Przestrzennego teren przeznaczony pod zabudowę mieszkaniowa i usługową - MNU Wyceniana nieruchomość położona jest w miejscowości Chojęcin gmina Bralin w bliskim sąsiedztwie granic miasta Kępna. Zlokalizowana jest w pobliżu głównej trasy komunikacyjnej Bralin-Kępno. Bezpośrednie otoczenie stanowi rozdrobniona zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna oraz obiekty usługowo-handlowe. W skład nieruchomości wchodzi działka nr 483/6 o pow. 180m². Działka jest niezabudowana, posiada kształt prostokątny ( szerokość około 5,0m). Wjazd na działkę od strony szosy drogą publiczną o nawierzchni asfaltowej. Teren posiada dostęp do sieci wodociągowej i energetycznej. Celem wyceny jest określenie wartości rynkowej przedmiotu wyceny w związku z prowadzonym postępowaniem komorniczym. Sygn. akt Km 1247/15 Wycena zlecona przez Komornika Sądowego przy Sądzie Rejonowym w Kępnie Janusz Bańbura Kancelaria Komornicza 63-600 Kępno ul. Ratuszowa 12 Podejście porównawcze, metoda skorygowanej ceny średniej - sporządzenia operatu : 07 styczeń 2016r. - stan nieruchomości : 14 grudzień 2015r - poziom cen : styczeń 2016r. WN = 8.400zł ( słownie: osiem tysięcy czterysta złotych) Autor opracowania : mgr inż. Jacek Kaczmarek uprawnienia zawodowe nr 3629 Stały Biegły Sądowy Sądu Okręgowego w Kaliszu w zakresie szacowania nieruchomości Kępno styczeń 2016r. - 2 -
Operat zawiera WYCIĄG Z OPERATU SZACUNKOWEGO 2 1 DANE FORMALNOPRAWNE 4 1.1 Przedmiot i zakres wyceny 4 1.2 Cel wyceny 4 1.3 Podstawy opracowania operatu szacunkowego 4 1.3.1 Zleceniodawca 4 1.3.2 Zleceniobiorca 4 1.3.3 Daty istotne dla operatu szacunkowego 4 1.3.4 Podstawy materialno-prawne wyceny 5 1.3.5 Źródła danych merytorycznych 5 1.3.6 Materiały pomocnicze 5 2 OPIS I OKREŚLENIE STANU NIERUCHOMOŚCI 6 2.1 Stan prawny nieruchomości na dn. wyceny 6 2.2 Oznaczenie według ewidencji gruntów i budynków 6 2.3 Oznaczenie według planu zagospodarowania przestrzennego 6 2.4 OPIS NIERUCHOMOŚCI 7 3 PRZYJĘTA PROCEDURA WYCENY 7 4 USTALENIE WARTOŚCI RYNKOWEJ NIERUCHOMOŚCI 9 4.1 Cechy rynkowe 10 4.2 Przyjęte nieruchomości porównawcze 11 5 WYNIK WYCENY 13 6 DANE KOŃCOWE 13 6.1 Warunki i zastrzeżenia 13 6.2 Wykaz załączników 13-3 -
1 Dane formalnoprawne 1.1 Przedmiot i zakres wyceny Przedmiotem wyceny jest nieruchomość gruntowa niezabudowana położona w miejscowości Chojęcin gmina Bralin skład, której wchodzi działka o nr 483/6 o pow. 0,0180ha. Obręb Nr działki Pow. [ha] Nr księgi wieczystej 0002 - CHOJĘCIN 483/6 0,0180 KZ1E/00055533/7 Zakres wyceny obejmuje określenie wartości rynkowej prawa własności do gruntu przedmiotowej działki wraz z budowlami oraz infrastrukturą wg stanu i cen aktualnych. 1.2 Cel wyceny Celem wyceny jest określenie wartości rynkowej przedmiotu wyceny w związku z prowadzonym postępowaniem komorniczym. Sygn. akt Km 1247/15 1.3 Podstawy opracowania operatu szacunkowego 1.3.1Zleceniodawca Wycenę przeprowadzono na zlecenie Komornika Sądowego przy Sądzie Rejonowym w Kępnie Janusza Bańburę Kancelaria Komornicza 63-600 Kępno ul. Ratuszowa 12. (Sygn. akt Km 1247/15) 1.2.1 Zleceniobiorca Operat sporządził : Jacek Kaczmarek - Rzeczoznawca Majątkowy - Uprawnienia zawodowe nr 3629 Stały biegły sądowy Sądu Okręgowego w Kaliszu w zakresie szacowania nieruchomości 1.2.2 Daty istotne dla operatu szacunkowego Data sporządzenia wyceny - 07 styczeń 2016r Data, na którą dokonano ustalenia wartości - 07 styczeń 2016r Data, na którą uwzględniono w wycenie stan przedmiotu wyceny - 14 grudzień 2015r Data oględzin nieruchomości - 14 grudzień 2015r - 4 -
1.2.3 Podstawy materialno-prawne wyceny Rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości z dnia 9 marca 1968 roku w sprawie czynności komorników ( Dz. U. z dnia 10 kwietnia 1968 roku Nr 10, poz. 52 z późn. zm. ) Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997r. o gospodarce nieruchomościami ( Dz. U. z 2015r. poz. 782 z późniejszymi zmianami ) Rozporządzenie Rady Ministrów z dn. 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego ( Dz. U. Nr 207, poz.2109, z późniejszymi zmianami) Ustawa z dn. 13 kwietnia 1964r. Kodeks Cywilny ( Dz. U. z 2014r. poz. 121 z późniejszymi zmianami ) Powszechne Krajowe Zasady Wyceny - opracowane przez Polska Federację Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych Warszawa obowiązujące na dzień przeprowadzania procesu wyceny 1.2.4 Źródła danych merytorycznych Dane uzyskane z ewidencji gruntów i budynków; Studium Uwarunkowań i Zagospodarowania Przestrzennego Gminy Bralin; Treść Księgi Wieczystej wycenianej nieruchomości; Oględziny nieruchomości przeprowadzone w dn. 14.12.2015r; Informacje dotyczące cen sprzedaży podobnych nieruchomości niezabudowanych na terenie gminy Bralin - przegląd aktów notarialnych; Baza danych autora opracowania. 1.2.5 Materiały pomocnicze S. Źróbek - Podejście porównawcze w szacowaniu nieruchomości Educaterra Sp.z o.o. Olsztyn 2000r. M. Prystupa Wycena mienia, CIM, Warszawa 2000r. Rzeczoznawca Majątkowy - kwartalnik Polskiej Federacji Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych. Wycena Nieruchomości Wydanie polskie Polska Federacja Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych Wycena nieruchomości zasady i procedury R. Cymerman, A. Hopper, Warszawa 2005r Nieruchomości w gospodarce rynkowej Ewa Kucharska-Stasiak Warszawa 2006r - 5 -
2 Opis i określenie stanu nieruchomości DZIAŁ I DZIAŁ II DZIAŁ III 2.1 Stan prawny nieruchomości na dn. wyceny PROTOKÓŁ BADANIA KSĘGI WIECZYSTEJ Protokół sporządzony w trybie art. 155 ust. 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami dn. 21 sierpnia 1997r ( Dz. U. z 2015r. poz. 782 z późniejszymi zmianami ) Dane pozyskano: Portal Podsystemu Dostępu Do Centralnej Bazy Ksiąg Wieczystych na stronie http://ekw.ms.gov.pl AKTUALNY STAN PRAWNY NIERUCHOMOŚCI KZ1E/00055533/7 POŁOŻENIE: Gmina - Bralin Wpisy dotyczące oznaczenia Miejscowość - Chojęcin nieruchomości i wpisy praw Działka nr 483/6 związanych z jej własnością Obszar - 0,0180ha Teren niezabudowany WŁAŚCICIEL: Wpis dotyczący własności Anna Słowińska (Czesław, Maria) i użytkowania wieczystego Wpisy dotyczące ograniczeń praw rzeczowych DZIAŁ IV Hipoteki Brak wpisu Ostrzeżenie o wszczęciu egzekucji z nieruchomości przez Komornika Sądowego przy Sądzie Rejonowym w Kępnie Janusza Bańbury 2.2 Oznaczenie według ewidencji gruntów i budynków Wypis z rejestru gruntów ZAŁĄCZNIK Nr1 Nr księgi wieczystej Województwo Powiat Jednostka ewidencyjna Obręb KZ1E/00055533/7 wielkopolskie kępiński Bralin 0002- CHOJĘCIN Numer działki 483/6 Powierzchnia Opis użytku 0,0180ha Zurbanizowane tereny niezabudowane 2.3 Oznaczenie według planu zagospodarowania przestrzennego Na dzień sporządzenia opinii dla objętego wyceną terenu, na którym zlokalizowana jest przedmiotowa działka nie obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego gminy Bralin. W Studium Uwarunkowań i Kierunków Zagospodarowania Przestrzennego Bralin (Uchwała Nr XXI/103/2012 Rady Gminy Bralin z dn. 2 kwietnia 2012r.) działka zlokalizowana jest na terenie przeznaczonym pod działalność mieszkaniowo-usługową - MNU Aktualny sposób użytkowania nieruchomości nie pozostaje w sprzeczności z dyspozycjami zawartymi w powyższym studium. - 6 -
2.4 OPIS NIERUCHOMOŚCI Wyceniana nieruchomość położona jest w miejscowości Chojęcin gmina Bralin w bliskim sąsiedztwie granic miasta Kępna. Zlokalizowana jest w pobliżu głównej trasy komunikacyjnej Bralin-Kępno. Bezpośrednie otoczenie stanowi rozdrobniona zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna oraz obiekty usługowo-handlowe. W skład nieruchomości wchodzi działka nr 483/6 o pow. 180m². Działka jest niezabudowana, posiada kształt prostokątny ( szerokość około 5,0m). Wjazd na działkę od strony szosy drogą publiczną o nawierzchni asfaltowej. Teren posiada dostęp do sieci wodociągowej i energetycznej. Dojazd do nieruchomości Działka nr 483/6 3 Przyjęta procedura wyceny Zgodnie z Rozporządzeniem Ministra Sprawiedliwości z dn. 9 marca 1968r w sprawie czynności komornika ( Dz. U. Nr 10, poz 52 z późn. zm.) R.ξ 136 Wartość nieruchomości ustala się według przeciętnych cen sprzedaży podobnych nieruchomości w tej samej okolicy z uwzględnieniem stanu nieruchomości w dniu dokonania oszacowania. Dotyczy to odpowiednio budowli i innych urządzeń oraz przynależności i pożytków nieruchomości. Według art. 154 ustawy o gospodarce nieruchomościami z dn. 21.08.1997 ( Dz. U. z 2015r. poz. 782 z późniejszymi zmianami ) Ust.1 - Wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych. Ust.2 - W przypadku braku planu miejscowego przeznaczenie nieruchomości ustala się na podstawie studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy lub decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. Ust.3 - W przypadku braku studium lub decyzji, o których mowa w ust.2, uwzględnia się faktyczny sposób użytkowania nieruchomości Zgodnie z art. 151 ust.1 UGN ( Dz. U. z 2015r. poz. 782 z późniejszymi zmianami ) Wartość rynkową nieruchomości stanowi najbardziej prawdopodobna jej cena, możliwa do uzyskania na rynku, określona z uwzględnieniem cen transakcyjnych przy przyjęciu następujących założeń: strony umowy były od siebie niezależne, nie działały w sytuacji przymusowej oraz miały stanowczy zamiar zawarcia umowy; upłynął czas niezbędny do wyeksponowania nieruchomości na rynku i do wynegocjowania warunków umowy. - 7 -
Przy określaniu wartości rynkowej nieruchomości uwzględnia się w szczególności jej rodzaj, sposób użytkowania, przeznaczenie, stopień wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej, stan nieruchomości oraz aktualnie kształtujące się ceny w obrocie nieruchomościami. Uwzględniając cel wyceny, rodzaj i położenie wycenianej nieruchomości oraz dostępne dane o cenach nieruchomości podobnych na rynku lokalnym, uznano, że najbardziej odpowiednim podejściem do określenia wartości rynkowej przedmiotowej nieruchomości będzie podejście porównawcze, metoda skorygowanej ceny średniej. Zgodnie z art. 153 ust.1 UGN ( Dz. U. z 2015r. poz. 782 z późniejszymi zmianami ) Podejście porównawcze polega na określeniu wartości nieruchomości przy założeniu, że wartość ta odpowiada cenom, jakie uzyskano za nieruchomości podobne, które były przedmiotem obrotu rynkowego. Ceny te koryguje się ze względu na cechy różniące nieruchomości podobne od nieruchomości wycenianej oraz uwzględnia się zmiany poziomu cen wskutek upływu czasu. Podejście porównawcze stosuje się, jeżeli są znane ceny i cechy nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej. Zgodnie z 4 ust. 4 - Rozporządzeniem Rady Ministrów z dn. 21 września 2004r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego ( Dz. U. z 2004r. Nr 207, poz. 2109, z późniejszymi zmianami). Ust. 4 - Przy metodzie korygowania ceny średniej do porównań przyjmuje się co najmniej kilkanaście nieruchomości podobnych, które były przedmiotem obrotu rynkowego i dla których znane są ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji oraz cechy tych nieruchomości. Wartość nieruchomości będącej przedmiotem wyceny określa się w drodze korekty średniej ceny nieruchomości podobnych współczynnikami korygującymi, uwzględniającymi różnice w poszczególnych cechach tych nieruchomości. Metoda ta polega na: Ustaleniu rynku lokalnego, na którym znajduje się wyceniana nieruchomość, poprzez określenie jego rodzaju, obszaru oraz okresu badania cen na nieruchomości podobne. Określeniu liczby i wag cech rynkowych na podstawie bazy danych cenowych z danego rynku lokalnego. Opisie wycenianej nieruchomości pod kątem cech rynkowych. Opisie nieruchomości o cenie minimalnej Cmin i nieruchomości o cenie maksymalnej Cmax w kontekście cech rynkowych. Określeniu ceny średniej Cśr z bazy danych cenowych z rynku lokalnego oraz zakresu sumy współczynników korygujących ui jako C min C max ; C śr C śr Powyższy zakres zapewni, że wartość rynkowa nieruchomości znajduje się pomiędzy Cmin i Cmax Wartość rynkową nieruchomości określamy korzystając ze wzoru WN = [CŚR ui] k gdzie : ui - współczynnik korygujący odzwierciedlający wpływ danej cechy na wartość nieruchomości ( ilość współczynników winna odpowiadać określonej liczbie cech rynkowych). k - współczynnik korekcyjny z przedziału ( 0,90 ; 1,10 ) uwzględniający przypadki szczególne ( np. szczególne cechy nieruchomości, nagłe zmiany popytu i podaży itp.). Wagi cech rynkowych określa się przyjmując założenia: wartość rynkowa szacowanej nieruchomości znajduje się pomiędzy ceną minimalną Cmin, a ceną maksymalną Cmax jakie znajdują się w bazie danych obiektów porównawczych. - 8 -
4 Ustalenie wartości rynkowej nieruchomości Dla potrzeb wyceny określono: rodzaj rynku: jako rynek gruntów niezabudowanych, przeznaczonych w planach zagospodarowania przestrzennego lub w studium uwarunkowań na cele zabudowy mieszkaniowej i zagrodowej z dopuszczeniem funkcji usługowej działki o pow. do 1500m² obszar rynku : teren gminy Bralin okres badania cen : lata 2014 2015 trend czasowy : nie stwierdzono zmian cen z tytułu upływu czasu ( Zamieszczonych poniżej cen transakcyjnych nie waloryzowano na dzień wyceny, ponieważ na podstawie analizy zmian cen tego typu gruntów na rynku lokalnym w okresie ostatnich lat nie zanotowano znacznego wzrostu lub spadku cen podobnych nieruchomości gruntowych. Stąd w obliczeniach nie uwzględniono tzw. trendu czasowego.) Analizą objęto wyłącznie sprzedaż nieruchomości gruntowych niezabudowanych (przeznaczonych na cele zabudowy mieszkaniowej i zagrodowej z dopuszczeniem funkcji usługowej nieuciążliwej) stanowiących prawo własności gruntu dotyczących terenów gminy Bralin. W wyniku wstępnej analizy odrzucono te, które zdaniem rzeczoznawcy nie spełniały kryteriów uznania ich za transakcje rynkowe. Niektóre z nich zostały odrzucone ze względu na kryterium rzetelności danych zawartych w aktach notarialnych. Ponadto niektóre nieruchomości znacznie różniły się pod względem cech fizycznych i użytkowych takich jak powierzchnia, stan zagospodarowania itp.. Ponieważ brak jest danych opracowanych przez instytucje działające na rynku nieruchomości a dotyczących trendu cen na analizowanym rynku nieruchomości, rzeczoznawca dokonał analizy zmian poziomu cen transakcyjnych na skutek upływu czasu. W badanym okresie czasowym tj. lata 2014-2015 nie zanotowano wyraźnego wzrostu lub spadku cen transakcyjnych za działki przeznaczone pod zabudowę mieszkaniowo-usługową. Okres ten cechuje wyraźna stabilizacja cenowa w związku z tym w przedstawionej bazie nieruchomości przyjętych do porównania nie uwzględniono korekty ceny wskutek upływu czasu. Jedną z najistotniejszych cech porównawczych mających największe znaczenie cenotwórcze nieruchomości gruntowych przeznaczonych pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną i zagrodową z dopuszczeniem usług nieuciążliwych to lokalizacja, decyduje ona o atrakcyjności gruntu. Powszechnie wiadomo, że najdroższe są nieruchomości położone jak najbliżej centrum danego regionu urbanistycznego. Jeżeli położenie nieruchomości jest dobre, to drugim czynnikiem mającym duży wpływ na cenę jest sąsiedztwo i otoczenie, w jakim się ona znajduje. Dla działek o przeznaczeniu budowlanym najlepiej jest, gdy jest ona położona blisko centrum wsi, przy równocześnie dużej ilości terenów zielonych, małej emisji spalin z pobliskich arterii komunikacyjnych, a także stosunkowo niewielkim hałasem. Cechą, która wpływa również na wartość działki jest infrastruktura, uzbrojenie terenu możliwość doprowadzenia mediów lub wykonania przyłączy oraz dojazd, stan techniczny drogi. Inną cechą jest przeznaczenie w planie zagospodarowania przestrzennego albo w związku z jego brakiem w studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego miasta. Jako cechy wpływające również na wartość gruntu to wszelkie obciążenia ciążące na nieruchomości, a w szczególności ewentualne służebności gruntowe, oraz kształt i wielkość działki, warunki jej przyszłej zabudowy. Rynek działek budowlanych przeznaczonych pod budownictwo jednorodzinne i zagrodowe na terenie gminy Bralin jest rynkiem w miarę średnio rozwiniętym, na którym notuje się nawet kilka transakcji kwartalnie. Średnie ceny za 1m² gruntu pod budownictwo mieszkaniowe jednorodzinne i zagrodowe z dopuszczeniem usług nieuciążliwych na terenie gminy wynoszą około 38,00zł. - 9 -
4.1 Cechy rynkowe Na podstawie analizy aktów notarialnych sprzedaży nieruchomości podobnych do wycenianych gruntów, badań preferencji ich nabywców, oraz informacji zaczerpniętych w biurach obrotu nieruchomościami w miejscowości Kępno stwierdzono, że najistotniejszy wpływ na cenę tego typu nieruchomości na rynku lokalnym mają niżej wymienione cechy rynkowe: położenie, sąsiedztwo, bezpośrednie otoczenie, wielkość działki, jej kształt, stopień zagospodarowania oraz możliwości zabudowy, dostępność komunikacyjna infrastrukturalna oraz ewentualne utrudnienia występujące na nieruchomości wpływające na sposób korzystania z nieruchomości. Dla potrzeb szacowania, w ramach ustalonych cech rynkowych przyjęto następującą skalę ocen: TABELA - Ocena wycenianej nieruchomości wg przyjętych cech rynkowych L. p 1 RODZAJ CECHY POŁOŻENIE, ATRAKCYJNOŚĆ LOKALIZACJI WPŁYW NA CECHĘ [%] 30 OCENA Dobre Średnie Przeciętne OPIS Nieruchomość położona w rejonie b. dobrym pod wz mieszkaniowym i usługowym dość atrakcyjnym, w miarę dogodny do głównej drogi. Niedalekie sąsiedztwo terenów zainwestowanyc mieszkaniowe) i podstawowych placówek handlowych, obecność t zielonych. Stosunkowo mały ruch samochodowy. Nieruchomość położona w rejonie dobrym pod względem mieszkan i usługowym z średnim dostępem do podstawowych pl handlowych. Nieruchomość położona w rejonie mało atrakcyjnym pod wz mieszkaniowym większa odległość od terenów zainwestow i placówek handlowych. 2 3 4 5 POWIERZCHNIA DZIAŁKI KSZTAŁT DZIAŁKI OGRANICZENIA W ZABUDOWIE STAN ZAGOSPODAROWANIA DZIAŁKI DOSTĘP DO INFRASTRUKTURY 20 15 20 15 Mała Średnia Działka o pow. <500m² Działka od 500m² do 1.000m² Duża Działka o pow. > 1.000² Korzystny Średni Niekorzystny Dobry Średni Niekorzystny Dobry Podstawowy Utrudniony Kształt regularny (kwadrat, prostokąt) o szerokim froncie, mo dobrego zagospodarowania Kształt w miarę regularny, węższy front, nieznacznie ogran możliwość zabudowy Kształt nieregularny, wąski front lub niekorzystny układ wym znaczne ograniczenie zabudowy. (infrastruktura) Występują ozdobne nasadzenia, budowle, teren ogrodzony, utwardz Teren uporządkowany, dobre warunki zabudowy. Teren nieuporządkowany, występują utrudnienia w zabudowie, ko niwelacja terenu ze względu na nierówności terenu. Dostęp do E, W, K lub G Dostęp do E, W Brak bezpośredniego dostępu do podstawowych mediów. - 10 -
4.2 Przyjęte nieruchomości porównawcze Znaleziono następujące transakcje sprzedaży prawa własności niezabudowanych nieruchomości gruntowych przeznaczonych pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną i zagrodową oraz usługi nieuciążliwe. Odrzucono nieruchomości najbardziej skrajne cenowo i rodzące wątpliwości pod względem atrybutów, które powinna spełniać transakcja rynkowa. DZIAŁKI BUDOWLANE GMINA BRALIN L.p Data Lokalizacja Cena Nr działki Pow. [m²] Cena [zł] trans. (Obręb) zł/m² 1 09.2015 Osiny 621/1, 621/3 1.300 55.000 42,31 2 09.2015 Chojęcin 467/2 821 20.000 24,36 3 09.2015 Chojęcin 467/3 737 20.000 27,14 4 08.2015 Chojęcin 841/11 1.300 49.400 38,00 5 08.2015 Bralin 414/11 838 42.000 50,12 6 05.2015 Bralin 388/29 900 35.000 38,89 7 08.2015 Chojecin 477 1.470 40.000 27,21 8 07.2015 Chojęcin 841/10 1.300 49.400 38,00 9 06.2015 Chojecin 470/2 760 25.000 32,89 10 02.2015 Bralin 585/1 1.000 40.000 40,00 11 01.2015 Bralin 414/8 683 35.000 51,24 12 02.2015 Chojecin 470/11 900 45.000 50,00 13 12.2014 Chojecin 931/14 1.164 30.000 25,77 14 06.2014 Chojęcin 604/5 750 26.000 34,67 15 07.2014 Chojecin 599/3 801 25.000 31,21 16 07.2014 Bralin 1604, 1614/7 1.211 52.050 42,98 17 07.2014 Chojecin 604/4 750 30.000 40,00 18 05.2014 Chojecin 599/2 812 40.000 49,26 19 04.2014 Chojecin 604/3 750 35.200 46,93 20 03.2014 Bralin 414/5 738 34.500 46,75 Cśr = 38,88zł/m² - 11 -
Ustalenie sumy wskaźników korygujących i wartości rynkowej nieruchomości Z ustalonej bazy danych z okresu monitorowania rynku nieruchomości niezabudowanych działek przeznaczonych pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną określono: Cmin = 24,36zł/m² Cmax = 51,24zł/m² Cśr = 38,88zł/m² Ustalenie zakresu wskaźników korygujących i wartości współczynnika korygującego Lp Cechy rynkowe Waga cechy [%] Ocena nieruchomości wycenianej w/g przyjętych cech rynkowych. Zakres współczynników korygujących Cmin / Cśr 0,626 Cmax / Cśr 1,318 Przyjęty współczynnik korygujący [ui] 1 POŁOŻENIE 30 Dobre 0,188 0,394 0,394 2 POWIERZCNIA 20 Mała 0,125 0,264 0,264 3 KSZTAŁT DZIAŁKI 15 Niekorzystny 0,094 0,198 0,094 4 STAN ZAGOSPODAROWANIA 20 Średni 0,125 0,264 0,194 5 DOSTĘP DO INFRASTRU. 15 Podstawowy 0,094 0,198 0,146 Suma współczynników korygujących - Σui 1,092 Współczynnik korekcyjny - k 1,10* Wartość rynkowa, jednostkowa gruntu W1/m² = [CŚR Σui] k 46,70zł/m² * - przyjęto współczynnik korekcyjny k=1,1 ze względu na małą powierzchnie działki - 12 -
5 Wynik wyceny Wartość rynkową nieruchomości( KZ1E/00055533/7 ) położonej w miejscowości Chojęcin Gmina Bralin oznaczonej w obrębie geodezyjnym 0002 jako działka nr 483/6 o pow. 0,0180ha wg stanu i cena z daty sporządzenia operatu szacunkowego określam w wysokości: WN = 180m² 46,70zł/m² = 8.406zł PRZYJĘTO : WN = 8.400zł (słownie: osiem tysięcy czterysta złotych) W procesie wyceny nieruchomości uwzględniono obowiązujące kryteria wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości mając szczególnie na uwadze: cel dla jakiego wycena i operat będzie wykorzystany ustalenia wynikające z planu zagospodarowania przestrzennego o przeznaczeniu nieruchomości, obszaru jej położeni i otoczenia cechy nieruchomości (atrybuty cenotwórcze), które wpływają na jej wartość dostępność danych i informacji rynkowych do wyceny Określona w operacie szacunkowym wartość prawa własności nieruchomości gruntowej odpowiada wartości rynkowej, gdyż uwzględnia: cechy nieruchomości, które wpływają na jej wartość oraz procedurę wyceny właściwą dla określenia wartości rynkowej (podejście porównawcze). 6 Dane końcowe 6.1 Warunki i zastrzeżenia Niniejszy operat szacunkowy sporządzony został zgodnie z przepisami prawa oraz zgodnie ze Standardami Zawodowymi Rzeczoznawców Majątkowych - Polskiej Federacji Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych. Podana wyżej wartość nieruchomości nie zawiera podatków i opłat, jakie potencjalny nabywca będzie zobowiązany zapłacić w związku z jej nabyciem. Nie zawiera również podatku VAT. Działając w dobrej wierze autor zakłada, że wszystkie dane zawarte w dokumentach źródłowych jak i pozostałe informacje uzyskane od innych zainteresowanych instytucji są prawdziwe oraz, że nie ukryto przed nim żadnych faktów, które miałyby mieć wpływ na wartość wycenianej nieruchomości. Rzeczoznawca nie odpowiada za wady ukryte przedmiotu wyceny, niemożliwe do ujawnienia bez przeprowadzenia ekspertyz. Oszacowana wartość nie może być podstawą do innych czynności prawnych niż określona w operacie. Operat nie może być publikowany ani udostępniony osobom trzecim bez zgody autora. 6.2 Wykaz załączników Załącznik nr 1 - Wypis z rejestru gruntów Załącznik nr 2 - Kopia mapy ewidencyjnej - 13 -
NIERUCHOMOŚC ZABUDOWANA CHOJĘCIN GM. BRALIN -14-