Raport Rynku Nieruchomości Mieszkaniowych Polska Wstęp Pierwsza połowa 2004 roku upłynęła pod znakiem wielkiej wyprzedaży mieszkań w największych miastach Polski. W następnych latach przewidujemy dalszy wzrost cen spowodowany silniejszym wzrostem popytu w porównaniu z podażą. Popyt stymulowany jest przez szybki wzrost gospodarczy, rosnący optymizm oraz tańsze kredyty bankowe i rozwój usług bankowych. Brak aktualnych planów miejscowych w wielu miastach w Polsce utrudnia uzyskanie pozwolenia na budowę, co wpływa na coraz mniejszą liczbę nowych projektów. Według danych GUS w 2004 roku oddano w Polsce do użytku 108 123 mieszkań, co stanowi 66% liczby mieszkań oddanych do użytku w 2003 roku. W Polsce mamy wciąż bardzo niski w porównaniu z Europą Zachodnią wskaźnik liczby mieszkań na 1000 mieszkańców. Obecnie wynosi on 306 mieszkań, a dla Unii Europejskiej jest to średnio 500. Nową tendencją na rynku luksusowych mieszkań w dużych miastach jest pojawienie się obcokrajowców (głównie Irlandczyków i Hiszpanów) kupujących mieszkania w celach inwestycyjnych. Po wstąpieniu Polski do Unii Europejskiej zmieniły się nieco zasady nabywania nieruchomości przez cudzoziemców. Do maja 2004 wszyscy cudzoziemcy musieli uzyskać zgodę ministra spraw wewnętrznych i administracji na kupno nieruchomości w Polsce, a wyjątkiem był zakup mieszkania na własne potrzeby. Zmianą obowiązującą od maja 2004 roku jest preferencyjne traktowanie obywateli Unii Europejskiej, którzy nie muszą uzyskiwać zgody na zakup nieruchomości w Polsce z wyjątkiem kupna ziemi rolnej lub leśnej oraz kupna tzw. drugiego domu przez okresy przejściowe (5 lat od dnia akcesji).
KREDYTY MIESZKANIOWE W ostatnich latach rynek kredytów mieszkaniowych bardzo się zmienił. Dziś ponad 20 banków aktywnie promuje kredyty hipoteczne. Na początku procesu poszukiwania kredytu klienci pytają przede wszystkim o wysokość oprocentowania i opłat związanych z udzieleniem kredytu oraz o termin podjęcia decyzji kredytowej. Ważne jest dla nich także, jak bank oceni ich zdolność kredytową, czy uwzględni wszystkie źródła dochodów - zależy im na uzyskaniu kredytu w określonej wysokości, niezbędnej do nabycia mieszkania czy budowy domu, zwracają jednak również uwagę na całość procesu przyznania kredytu hipotecznego. Z doświadczeń wynika, że najistotniejsze jest atrakcyjne oprocentowanie, ale także kompleksowość i dostępność oferty oraz wysoka jakość obsługi. Ubiegły rok był korzystny dla posiadaczy kredytów walutowych: rosło oprocentowanie pożyczek złotowych, na skutek zaś umocnienia się złotego zmniejszyły się raty płacone przez tych, którzy zadłużyli się w walutach. Ten rok powinien przynieść poważne zmiany w podejściu Polaków do zaciągania kredytów. Jest to spowodowane silnym złotym oraz przewidywaną dalszą obniżką stóp procentowych, a spora ilość klientów już teraz rozważa decyzję o zamianie kredytów dewizowych na złotowe. Decydować się mogą na to przede wszystkim ci, którzy dużo zyskali zaciągając kredyt walutowy, kiedy złoty nie był jeszcze tak silny. Biorąc pod uwagę ryzyko kursowe, należy się liczyć, że będziemy obserwowali coraz większe zainteresowanie kredytami w złotych, szczególnie tych klientów, którzy nie chcą brać na siebie ewentualnych negatywnych konsekwencji wynikających z wahań kursów walutowych. *przygotowane przez BZ WBK PODATKI W Polsce obowiązuje 2% podatek od czynności cywilno-prawnych w przypadku kupna mieszkania na rynku wtórnym lub 7% VAT na mieszkania kupowane na rynku pierwotnym. Od 2007 roku sprzedaż mieszkań na rynku pierwotnym będzie obłożona 22% podatkiem VAT. Kolejnym kosztem jest opłata sądowa, która zależy od wartości nieruchomości podanej w akcie notarialnym i dla mieszkania o wartości 150 000 zł wynosi 1 820 zł. Opłata sądowa to ok. 1,6-1,9% wartości nieruchomości. Opłata notarialna jest wynagrodzeniem notariusza pobieranym według taksy notarialnej, a jej wysokość zależy od wartości nieruchomości wpisanej do aktu notarialnego oraz od formy własności nieruchomości. Warto zaznaczyć, że jeśli nabywamy spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego bez urządzonej księgi wieczystej opłata sądowa nie jest pobierana, a taksa notarialna jest niższa niż przy nabyciu prawa własności do nieruchomości, czyli tzw. własności hipotecznej. W przypadku sprzedaży mieszkania przed upływem 5 lat od jego zakupu, pojawia się obowiązek zapłaty zryczałtowanego podatku dochodowego, który wynosi 10 % ceny sprzedaży nieruchomości. Podatek ten nie będzie obowiązywał w wypadku przeznaczenia kwoty uzyskanej ze sprzedaży takiego mieszkania na zakup, budowę, itp. innej nieruchomości. Jednak na realizację tego mamy 2 lata od daty sprzedaży mieszkania. 2
LICZBA KREDYTÓW MIESZKANIOWYCH UDZIELONYCH KLIENTOM INDYWIDUALNYM W LATACH 2002-2004 DYNAMIKA PRODUKTU KRAJOWEGO BRUTTO W LATACH 2000-2004 3
LICZBA MIESZKAŃ ODDANYCH DO UŻYTKU W POLSCE W LATACH 2000-2004 PROGNOZA LICZBY LUDNOŚCI W POLSCE 4
WARSZAWA MIESZKANIA Po okresie boomu z początku 2004 roku rynek nieco się ustabilizował, ceny nadal rosną, lecz już znacznie wolniej. Wzmacnia się popyt kreowany przez drobnych polskich inwestorów jak również przez inwestorów z Irlandii, Hiszpanii czy Wielkiej Brytanii, którzy kupują mieszkania w celach inwestycyjnych spodziewając się, iż ich ceny wzrosną, tak jak w analogicznych okolicznościach wzrosły w ich krajach. Popyt inwestycyjny jest skierowany przede wszystkim na mieszkania zlokalizowane w centrum Warszawy, w okolicach Starego Miasta, Górnego Mokotowa, czy Starego Żoliborza. Największym zainteresowaniem cieszą się mieszkania dwu lub trzypokojowe w starych kamienicach. Dzięki drobnym inwestorom również rynek luksusowych apartamentów, jeszcze do niedawna przeżywający załamanie, teraz rozkwita. W najlepszych projektach mieszkania zostają sprzedane nawet przed zakończeniem budowy, a ich ceny wywoławcze osiągają nawet 4 000 EUR za m 2. Ceny transakcyjne są niższe średnio o 10-20 % od cen wywoławczych. Na rynku wtórnym wykończone apartamenty w prestiżowych budynkach są sprzedawane średnio za 8 000 12 000 zł/m 2. Podaż mieszkań na rynku pierwotnym w Warszawie została mocno ograniczona w trakcie boomu w związku z tym na rynku pozostały głównie oferty mieszkań z terminem oddania na koniec 2005 roku. W Warszawie z roku na rok buduje się coraz mniej. W 2004 roku oddano do użytku 10 300 mieszkań, w porównaniu z 12 335 w roku 2003. Ceny mieszkań na rynku pierwotnym wzrosły o około 10 15%, a spadająca podaż oraz silny popyt przyniosą efekt w postaci dalszego wzrostu cen w ciągu następnych kilku lat. Obecnie najtańsze mieszkania powstają w dzielnicach najbardziej oddalonych od centrum Warszawy (Białołęka, Wesoła, Rembertów) i kształtują się na poziomie 3 000 zł/m 2. Najdroższe mieszkania buduje się w Śródmieściu, Wilanowie, Mokotowie i osiągają one ceny w granicach 5 000 12 000 zł/m 2. Na rynku wtórnym ożywienie nieznacznie osłabło. Najbardziej popularne są mieszkania dwui trzypokojowe w granicach 40 60 m 2 zlokalizowane na Ursynowie, Mokotowie, Białołęce. Ceny mieszkań wzrosły średnio o 15% w przeciągu ostatniego roku i obecnie średnia cena metra kwadratowego mieszkania w centrum wynosi 1 800 USD. Nadal przewidujemy wzrost cen o około 5-8% w przeciągu następnych 12 miesięcy oraz wzmocnienie popytu, który będzie stymulowany przez szybki wzrost gospodarczy oraz dalszy rozwój usług bankowych. Obiekt mieszkaniowy na Mokotowie - Morskie Oko, Inwestycja Dom Development Pośrednictwo w obrocie nieruchomościami mieszkaniowymi - Warszawa (022) 621 70 07 5
DOMY JEDNORODZINNE Sytuacja na rynku domów jednorodzinnych w Warszawie jest bardziej stabilna niż na rynku mieszkań. Od roku 2000 do połowy 2003 obserwowano niski poziom rynku domów. Przewidywane zmiany w wysokości podatku VAT na materiały budowlane i grunty oraz obawa przed wzrostem cen nieruchomości po wstąpieniu Polski do Unii Europejskiej wpłynęły na wzrost popytu, w związku z czym pod koniec 2003 roku nastąpiło pewne ożywienie. Największy wzrost popytu obserwowano w pierwszej połowie 2004 roku. Właściciele, zachęceni rosnącym popytem i przekonani, że po wejściu Polski do Uni Europejskiej wartość ich nieruchomości wzrosła, nieznacznie zaczynają podnosić ceny. W przypadku domów jednorodzinnych cena rynkowa jest mniej uzależniona od wielkości budynku, a bardziej od lokalizacji, otoczenia, standardu domu i jakości zagospodarowania terenu. GRUNTY Rynek gruntów w Warszawie jest stabilny od kilku lat. Ceny po okresie spadku na przełomie roku 2000 i 2001 sukcesywnie rosną. Najszybciej rosną ceny gruntów w najdynamiczniej rozwijających się osiedlach mieszkaniowych oraz popularnych podwarszawskich miejscowościach. W ciągu ostatnich kilkunastu miesięcy spadła jednak liczba transakcji na gruntach budowlanych ze względu na utratę ważności planów miejscowych i ten zastój będzie się utrzymywał do momentu uchwalenia nowych planów. Obecnie jedynie 14% miasta ma aktualne plany miejscowe. Średnie ceny gruntów pod budownictwo jednorodzinne w Warszawie kształtują się na poziomie 80 250 USD/m 2. Najdroższe działki znajdują się w najpopularniejszych dzielnicach, takich jak Mokotów czy Żoliborz. Wysokie ceny osiągają również grunty w podwarszawskim Konstancinie, które kształtują się w granicach 100 200 USD/m 2, czy Izabelinie (60 80 USD/m 2 ). Małgorzata Koprzywa Dyr Dz.Sprzed.Nieruch.Mieszkan. tel. kom. 0-502 10 10 30 e-mail: malgorzata.koprzywa@ober-haus.pl Anna Grzywaczewska Specj. ds. Wycen, Analityk Rynku tel. kom. 0-502 10 10 60 e-mail: anna.grzywaczewska@ober-haus.pl Pośrednictwo w obrocie nieruchomościami mieszkaniowymi - Warszawa (022) 621 70 07 6
KRAKÓW MIESZKANIA Ceny nieruchomości mieszkaniowych w ciągu ostatniego roku wzrosły średnio o około 20%. Poziom wzrostu cen był uzależniony od lokalizacji. Najbardziej wzrosły ceny mieszkań w Centrum, na Kazimierzu i Krowodrzy - o około 25%, mniej w Podgórzu, Kurdwanowie, Woli Duchackiej - o około 8-10%. Średnie ceny mieszkań w centrum miasta wahają się między 1 500 EUR/m 2 do 2 500 EUR/m 2. W 2004 roku oddano do użytku około 4 500 lokali. Sprzedano około 90%. Liczba budowanych mieszkań spada, a średnia liczba mieszkań planowanych do oddania w następnych dwóch latach to 4 000 rocznie. Wynika to z malejącej liczby wydawanych pozwoleń na budowę. Nowe projekty są zwykle niewielkimi budynkami, z 20 50 lokalami i średnią wielkością mieszkań od 40 do 90 m 2. Do największych należy zaliczyć dalszą rozbudowę projektów krakowskich firm deweloperskich takich jak Salwator, GEO, Inter-Bud czy Invest-Dom. Najszybciej sprzedają się mieszkania małe (40-65 m 2 ) w cenach 28 000 do 35 000 EUR. Stanowią one 75% wszystkich sprzedanych lokali. Popyt na mieszkania na Starym Mieście wzmacnia się i przewiduje się, że ten trend będzie się utrzymywał. Średnie czynsze za wynajem trzy- i czteropokojowych mieszkań w dobrych lokalizacjach wynoszą 1 000 do 1 500 EUR miesięcznie. Rynek wynajmu mieszkań jest stabilny. Największy popyt jest na małe mieszkania w cenach 200 300 EUR miesięcznie, wynajmowane najczęściej przez studentów. Popyt w tym sektorze jest niezmiennie wyższy od podaży. Średnia stopa kapitalizacji wynosi 10.4%. DOMY JEDNORODZINNE Domy jednorodzinne najwyraźniej nie są dla deweloperów interesującym tematem. W Krakowie na różnym etapie realizacji jest zaledwie kilka projektów. Są to w większości domki o powierzchni ok. 100 180 m 2 w zabudowie szeregowej. Można zatem stwierdzić, że klienci, jeżeli już decydują się na dom to preferują zakup działki i budowę domu według własnego projektu. Wyjątkiem może być projektowane w podkrakowskich Mogilanach osiedle 154 domów o powierzchni od 140 do 310 m 2 pod nazwą Parkowe Wzgórze. Prace mają się rozpocząć jeszcze w tym roku. Nowa inwestycja na Woli Justowskiej - domy w zabudowie szeregowej. Pośrednictwo w obrocie nieruchomościami mieszkaniowymi - Kraków (012) 428 17 00 7
Domy na rynku pierwotnym w zależności od wielkości, lokalizacji i standardu wykończenia można zamknąć w ramach 600 USD do 1000 USD za m 2. Na rynku wtórnym największym zainteresowaniem cieszą się domy o powierzchni około 200 m 2 na Woli Justowskiej. Dzielnica ta jest ciągle najbardziej popularna, mimo iż większość domów jest zbudowanych na stosunkowo niewielkich działkach. Popularność tego miejsca może wynikać również z tego, że w tej lokalizacji najłatwiej jest dom wynająć. Czynsze za wynajem domów wahają się od 1 500 USD do 2 500 USD a nawet 3 000 USD w zależności od standardu. GRUNTY Ceny działek w najlepszych lokalizacjach osiągają kwoty 180 EUR za m 2. Największym zainteresowaniem klientów cieszą się działki na Woli Justowskiej, niestety w najlepszej części tej dzielnicy ilość wolnych gruntów jest znikoma, dlatego też ich cena jest bardzo wysoka średnio 140 EUR za m 2. Z powodu braku planu zagospodarowania, trudno jest przewidzieć, które tereny zostaną przeznaczone pod zabudowę mieszkaniową. Deweloperzy poszukują najchętniej działek w Krowodrzy, która uchodzi w Krakowie za dzielnicę, w której nieruchomości osiągają najlepsze ceny, ale również ceny gruntów są najwyższe. Obecnie w związku z budową Campusu UJ okolice Ruczaj Zaborze również stają się terenem ciekawym dla potencjalnych nabywców. Średnia cena gruntów w tym rejonie kształtuje się na poziomie 150 zł za m 2. Jolanta Loranty Menedżer Biura tel. kom. 0-502 30 30 70 e-mail: jolanta.loranty@ober-haus.pl Ireneusz Dziok Specjalista ds. Wycen tel. kom. 0-502 30 30 40 e-mail: ireneusz.dziok@ober-haus.pl Pośrednictwo w obrocie nieruchomościami mieszkaniowymi - Kraków (012) 428 17 00 8
TRÓJMIASTO MIESZKANIA W Gdańsku cena 1 m 2 mieszkania na rynku pierwotnym kształtuje się średnio netto od 2 500 do 3 900 zł i dodatkowo 14 20 000 zł za miejsce garażowe. Natomiast na rynku wtórnym ceny kształtują się średnio od 2 000 4 000 zł/m 2. Najwyższe ceny odnotowuje się w dzielnicach Wrzeszcz i Śródmieście wraz ze Starym Miastem, gdzie osiągają wartości od 3 500 5 500 zł/m 2 oraz 20 000 30 000 zł za miejsce postojowe w hali garażowej. Po wzmożonej aktywności w pierwszym półroczu 2004 roku spowodowanej wejściem Polski do Unii Europejskiej oraz wprowadzonymi zmianami w systemie podatkowym rynek znacząco wyhamował. Odnotowano w porównaniu z pierwszym półroczem wyraźny spadek sprzedaży nieruchomości mieszkaniowych. Nie wpłynęło to jednak zasadniczo na ceny. Największym popytem cieszą się mieszkania dwu- i trzypokojowe o średniej powierzchni 50-60 m 2. W dalszym ciągu wysokim zainteresowaniem cieszą się takie dzielnice jak Wrzeszcz, Śródmieście, Zaspa oraz nowe realizacje na Przymorzu. W Dolnym Sopocie za 1 m 2 lokalu mieszkalnego o wysokim standardzie, tzw. apartamentu trzeba zapłacić dwa razy więcej niż w Gdańsku, czyli od 5 000 do 8 200 zł. W pozostałych dzielnicach Sopotu ceny mieszkań wynoszą od 3 400 do 4 500 zł/m 2. Najchętniej nabywane są mieszkania położone w Kamiennym Potoku i Sopocie Dolnym. W Gdyni ceny kształtują się podobnie jak w Gdańsku z wyjątkiem Kamiennej Góry i Orłowa Morskiego, gdzie za 1 m 2 trzeba zapłacić od 5 500 do 8 500 zł. Dużym zainteresowaniem cieszą się mieszkania kilkuletnie położone na Osiedlu Zielonym, Osiedlu Fikakowo czy też Osiedlu Sokółka. Nowobudowany obiekt mieszkaniowy Kaskada Redłowska w Gdyni W 2004 zostało oddanych do użytku o ok. 20 % więcej nowych mieszkań niż przed rokiem. Jednak nie osiągnięto zakładanej liczby, co spowodowane było przede wszystkim brakiem miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego dla bardzo wielu lokalizacji. Obecnie na terenie Trójmiasta w realizacji jest ok. 80 nowych budynków. Do najbardziej aktywnych deweloperów należą: Hossa, Ekolan, Polnord, Inpro, Panorama, Invest Komfort. Najszybciej sprzedają się mieszkania o pow. 45 65 m 2. Popyt w dalszym ciągu uzależniony jest przede wszystkim od możliwości finansowych, a nie od preferencji klienta. Jednak dzięki pojawieniu się coraz bardziej korzystnych kredytów hipotecznych sprzedaż mieszkań w noworealizowanych projektach utrzymuje się na dość wysokim stałym poziomie Rynek wynajmu mieszkań w drugim półroczu 2004 roku wyraźnie wzrósł szczególnie w miesiącach sierpień i wrzesień. Wynika to z dużego zainteresowania mieszkaniami na wynajem wśród studentów. Popyt był głównie na małe dwu- i trzypokojowe mieszkania. Średnie czynsze otrzymywane są na tym samym poziomie ok: 700-800 zł miesięcznie za mieszkania jednopokojowe, do 2 000 EUR za czteropokojowe lokale. Pośrednictwo w obrocie nieruchomościami mieszkaniowymi - Gdańsk (058) 520 40 99 9
DOMY JEDNORODZINNE W 2004 roku rosła, choć już nie w takim tempie jak w poprzednim okresie, liczba oddawanych do użytku domów jednorodzinnych. Wynika to z faktu oddawania do użytku domów, których budowę zakończono nawet 2, 3 lata temu. Nie odnotowano dużego zainteresowania domami jednorodzinnymi zarówno oferowanymi przez deweloperów jak też i przez rynek wtórny. Ceny domów jednorodzinnych to bardzo szeroki wachlarz i kształtują się w przedziale od 1 800 do 4 500 zł/m 2 w zależności przede wszystkim od lokalizacji. Największym zainteresowaniem cieszą się domy położone w pasie nadmorskim całego Trójmiasta od Przymorza i Brzeźna w Gdańsku poprzez Sopot Dolny, do Kamiennej Góry i Orłowa w Gdyni. Tego typu nieruchomości adresowane są jednak do wąskiej grupy zamożnych klientów. Warto również podkreślić, że wyraźnie zarysowuje się wzrost podaży w nowych dzielnicach domów jednorodzinnych tj. Osowa w Gdańsku, Kiełpino czy też Dąbrowa w Gdyni. Jednak popyt na tego typu nieruchomości, choć wyraźnie wzrósł jest w dalszym ciągu niewielki. GRUNTY Ceny działek budowlanych w Gdańsku kształtują się w granicach 15-40 EUR za m 2 w dzielnicach położonych na obrzeżach miasta oraz 50-100 EUR za m 2 w dzielnicach zlokalizowanych bliżej centrum. Największym zainteresowaniem cieszą się działki o powierzchni ok. 1 000 m 2 położone w Gdańsku Osowej, Kiełpinie. Największa podaż działek ma miejsce w dzielnicach Ujeścisko, Kowale, Matarnia. Wzrasta wyraźnie zainteresowanie działkami budowlanymi położonymi w sąsiadujących z Trójmiastem gminach. Takim przykładem jest Otomin, gdzie ceny sięgają już poziomu trójmiejskiego. W Gdyni ceny kształtują się w podobnym przedziale jak w Gdańsku. W dzielnicach położonych nieco dalej od Centrum np. Wiczlino, Chwarzno, Pogórze ceny sięgają ok. 20-40 EUR za m 2. W dzielnicach uważanych za dobrą lokalizację tj. Dąbrowa, Wielki i Mały Kack 30-50 EUR za m 2. Natomiast najdroższe są działki położone w Orłowie i Kamiennej Górze gdzie ceny wahają się w granicach 120-200 EUR za m 2. Ze względu na bardzo niską podaż działki w Sopocie osiągają bardzo wysokie ceny ok. 150-400 EUR za m 2. Przemysław Szkutnik Menedżer Biura tel. kom. 0-502 20 20 80 e-mail: przemyslaw.szkutnik@ober-haus.pl Tomasz Woźniak Rzeczoznawca Majątkowy tel. kom. 0-502 10 40 10 e-mail: tomasz.wozniak@ober-haus.pl Pośrednictwo w obrocie nieruchomościami mieszkaniowymi - Gdańsk (058) 520 40 99 10
KATOWICE MIESZKANIA Ożywienie na Katowickim rynku mieszkaniowym nadal trwa. Pomimo wzrostu liczby klientów poszukujących, nie wpłynęło to jednak na znaczący wzrost cen. Cena m 2 mieszkania na rynku wtórnym w Katowicach kształtuje się pomiędzy 1 400 3 000 zł, a tak duża rozpiętość wynika z różnic w lokalizacji i standardzie oferowanych mieszkań. Najwyższe ceny osiągają mieszkania budowane po roku 90-tym, w nowych technologiach i z dobrym dojazdem do centrum. Największym zainteresowaniem cieszą się mieszkania o metrażu 38 55 m 2 w niskiej zabudowie i zielonej okolicy. Pomimo wysokiej ceny m 2 takich mieszkań, popyt wciąż przewyższa podaż. Ta sytuacja wynika z małej liczby nowych inwestycji mieszkaniowych, która po części spowodowana jest brakiem aktualnych planów zagospodarowania przestrzennego. Finalizowane są projekty wcześniej rozpoczęte lub te, co do których wydane zostały warunki zabudowy i zagospodarowania terenu. Wśród nielicznych nowych inwestycji, największą jest budowa osiedla mieszkaniowego przez węgierską firmę TriGranit. Inwestycja ma objąć około 900 mieszkań o powierzchni od 38 do 120 m 2 i będzie zlokalizowana w pobliżu nowo powstającego centrum handlowego Silesia Park. Cena m 2 nie jest jeszcze znana. Dużą aktywność wśród śląskich deweloperów wykazuje spółka Millenium Inwestycje. Firma realizuje inwestycje głównie w dzielnicy Kostuchna, gdzie obecnie przy ulicy Sezamkowej powstaje osiem domków szeregowych o powierzchni od 150 do 200 m 2, a na Osiedlu Bażantów kontynuowana jest budowa mieszkań w zabudowie wielorodzinnej oraz domków szeregowych. Cena m 2 domków w zabudowie szeregowej kształtuje się na poziomie 1 900 zł, natomiast m 2 mieszkania w zabudowie wielorodzinnej to wydatek rzędu 2 250 zł wraz z gruntem. Coraz większym zainteresowaniem pomimo wysokiej ceny, około 2 500 zł/m 2 cieszą się mieszkania w śródmieściu Katowic w wyremontowanych kamienicach. Szczególnie młode pokolenie docenia walory historycznych budynków, w których stara się stworzyć nowoczesne wnętrze z duszą. DOMY JEDNORODZINNE W ostatnim kwartale 2004 roku wzrosło zainteresowanie domami jednorodzinnymi. W dalszym ciągu dużym zainteresowaniem cieszą się nieruchomości w promieniu 10-15 km od granic miasta, z ciekawą architekturą i przyjaznym otoczeniem. Domy z rynku wtórnego nieraz o mniej nowoczesnej technologii wykonania niż nowo wybudowane, najlepiej sprzedają się w okolicy centrum dzięki swojej doskonałej lokalizacji. Bardzo popularną w dalszym ciągu dzielnicą Katowic jest Brynów w szczególności osiedle Ptasie. Osiedle domów jednorodzinnych przy ul.owsianej w Katowicach Pośrednictwo w obrocie nieruchomościami mieszkaniowymi - Katowice (032) 60 90 090 11
Ciekawą ofertę na rynku pierwotnym oferuje Firma Budex jest to osiedle budynków mieszkalnych w zabudowie szeregowej w Mikołowie. Cena za m 2 wynosi 2 150 zł + 7% VAT a cena działki 130 zł/m 2. Powierzchnia domów z zabudowie szeregowej waha się w granicy 144-150 m 2, natomiast działki mają powierzchnie od 230 m 2 do 430 m 2. GRUNTY Obrót gruntami został praktycznie zahamowany na skutek braku aktualnych planów zagospodarowania przestrzennego. Klienci powstrzymują się z decyzją o zakupie do czasu uchwalenia nowych planów. Najczęściej przeprowadzane są duże transakcje, gdzie klientami są głównie deweloperzy kupujący nieuzbrojone tereny poza miastem. Średnie ceny gruntów budowlanych przeznaczonych pod budownictwo jednorodzinne w południowych dzielnicach Katowic to 100 150 zł/m 2. Jolanta Loranty Menedżer Biura tel. kom. 0-502 30 30 70 e-mail: jolanta.loranty@ober-haus.pl Michał Kaźmierczyk Specjalista ds.nieruch. Mieszkan. tel. kom. 0-502 10 20 90 e-mail: michal.kazmierczyk@ober-haus.pl Pośrednictwo w obrocie nieruchomościami mieszkaniowymi - Katowice (032) 60 90 090 12
POZNAŃ MIESZKANIA Sytuacja na poznańskim rynku nieruchomości zmieniła się w ciągu ostatniego roku. Ceny komfortowych mieszkań położonych w atrakcyjnych lokalizacjach takich jak Centrum i Stare Miasto wzrosły o około 10% procent w przeciągu ostatnich czterech miesięcy. Wzrost ten podyktowany jest bardzo ograniczoną podażą oraz wzmożonym popytem, kreowanym w znacznej części przez zagranicznych inwestorów. Ceny mieszkań w centrum miasta osiągają ceny nawet do 6 000 zł/m 2. Inaczej sytuacja wygląda, w przypadku mieszkań starszych i w mało atrakcyjnych dzielnicach, takich jak Dębiec, Wilda, czy Łazarz i Rataje. Ich ceny od kilkunastu miesięcy charakteryzuje tendencja spadkowa. Obecnie średnie ceny takich mieszkań to 2 200 2 400 zł/m 2. Najszybciej spadają ceny mieszkań w budynkach z wielkiej płyty budowanych w latach siedemdziesiątych. Pomimo niskich cen nie cieszą się one zainteresowaniem. Najpopularniejszymi dzielnicami mieszkaniowymi w Poznaniu są Winogrady i Piątkowo. Najchętniej kupowane są mieszkania dwu i trzy- pokojowe o powierzchniach od 50 do 70 m 2, o dobrym standardzie i w nowszym budownictwie. Ceny takich mieszkań kształtują się w granicach 2 600 3 000 zł/m 2. Liczba mieszkań oddanych do użytku w Poznaniu spada od czterech lat. W 2004 roku oddano do użytku 2509 mieszkań, wobec 3305 w 2001 roku i 3054 w 2003. Najwięcej nowych inwestycji powstaje na północy Poznania, głównie na Piątkowie i w Naramowicach. Nadal najaktywniejszym deweloperem jest ATANER Sp. z o.o. Rozpoczęto budowę kompleksu mieszkaniowego na Winogradach. Osiedle ma się składać z ośmiu budynków o ciekawej architekturze z częścią usługową zlokalizowaną na niższych kondygnacjach oraz podziemnym parkingiem na 220 samochodów osobowych. Przewidziano 293 mieszkań w pięcio- i sześciokondygnacyjnych budynkach, o powierzchni od 33 do 84 m 2. Zakończenie całości inwestycji przewidywane jest na 2006 rok. W ostatnich miesiącach została zrealizowana inwestycja mieszkaniowa Firmy Wechta Nad Wartą. Obiekt posiada interesującą architekturę. Składa się z pięciu modułów 4 i 5-kondygnacyjnych, w których zaprojektowano funkcjonalne mieszkania od 1 do 4 pokojowych, o powierzchni odpowiednio od 30 do 100 m 2, z miejscami parkingowymi w kondygnacji podziemnej budynku. Cena od 3 200 do 3 700 zł/m 2 zależna jest od kondygnacji i powierzchni mieszkania. Nowa inwestycja mieszkaniowa Nad Wartą firmowana przez firmę Wechta Pośrednictwo w obrocie nieruchomościami mieszkaniowymi - Poznań (061) 851 90 00 13
DOMY JEDNORODZINNE Ceny domów jednorodzinnych w Poznaniu i okolicach są stabilne. Na rynku wtórnym największym powodzeniem cieszą się domy o powierzchni 150 200 m 2, na działkach do 800 m 2, w cenie do 450 000 zł. Najwięcej nowych domów jednorodzinnych powstaje poza Poznaniem w Borówcu, Nowej Wsi, Swadzimie i Batorowie. Natomiast najpopularniejsze dzielnice Poznania dla budownictwa jednorodzinnego to Naramowice i Grunwald. Konimpex Invest S.A. realizuje Osiedle Przy Parku w Komornikach, po południowo-zachodniej stronie miasta Poznania, już poza poznańskim hałasem i smogiem, w otulinie Wielkopolskiego Parku Narodowego. Projekt ten to 27 domów typu bliźniaczego, 2 domy wolno stojące w układzie parterowym z poddaszem użytkowym o powierzchni użytkowej domów od 154 do 212 m 2 i powierzchni działek w od 608 do 893 m 2. W okolicy Lasku Marcelińskiego w najbardziej zielonej dzielnicy Poznania - Grunwaldzie, na osiedlu Bajkowym powstają 52 domy w zabudowie szeregowej, bliźniaczej oraz wolno stojące budowane przez ATANERA. Dwukondygnacyjne domy są częściowo podpiwniczone i wyposażone w garaże przeznaczone dla dwóch samochodów. Domy będą miały około 118 do 140 m 2 powierzchni użytkowej. Średnia cena takich domów to około 450 000 zł. Zakończenie inwestycji przewidziane jest na koniec 2005 roku. GRUNTY Zainteresowanie działkami znacznie spadło. Klienci raczej decydują się na zakup niedużego domu, gotowego lub w stanie surowym niż na poszukiwanie pustych niezabudowanych działek. W związku z tym ceny gruntów w przeciągu ostatniego pół roku nieco spadły. Brakuje atrakcyjnych działek w granicach miasta, w dobrych dzielnicach, takich jak Grunwald, Winogrady, Junikowo, Podolany, dlatego klienci pytają o działki opierające się o tereny zielone, z naturalną granicą bez sąsiada, poza miastem. Ceny tych gruntów wahają się w granicach od 30 60 zł/m 2 w zależności od odległości od miasta i dostępnego uzbrojenia. Najczęściej poszukiwane są działki w takich podpoznańskich miejscowościach jak Skórzewo, Chyby i okolice Murowanej Gośliny. Cezary Czerniejewski Menedżer Biura tel. kom. 0-502 10 60 50 e-mail: cezary.czerniejewski@ober-haus.pl Justyna Płonka Specjalista ds. Wycen tel. kom. 0-502 10 60 90 e-mail: justyna.plonka@ober-haus.pl Pośrednictwo w obrocie nieruchomościami mieszkaniowymi - Poznań (061) 851 90 00 14