Kilka słów o mnie. Razem z Grzegorzem Grabowskim prowadzę biuro rachunkowe wyspecjalizowane w nieruchomościach

Transkrypt

1

2 Kilka słów o mnie Marek Golec - posiadam międzynarodowe wykształcenie oraz doświadczenie finansowe Razem z Grzegorzem Grabowskim prowadzę biuro rachunkowe wyspecjalizowane w nieruchomościach

3 Jaki jest cel mojej prezentacji? Objaśnienie różnicy pomiędzy opodatkowaniem najmu ryczałtem i według skali podatkowej Przedstawienie korzyści wynikających z amortyzowania wynajmowanej nieruchomości Poruszenie dodatkowych kwestii podatkowych, które powinny mied na uwadze osoby wynajmujące nieruchomości

4 Jaki jest cel mojej prezentacji? Objaśnienie różnicy pomiędzy opodatkowaniem najmu ryczałtem i według skali podatkowej Przedstawienie korzyści wynikających z amortyzowania wynajmowanej nieruchomości Poruszenie dodatkowych kwestii podatkowych, które powinny mied na uwadze osoby wynajmujące nieruchomości

5 Jaki jest cel mojej prezentacji? Objaśnienie różnicy pomiędzy opodatkowaniem najmu ryczałtem i według skali podatkowej Przedstawienie korzyści wynikających z amortyzowania wynajmowanej nieruchomości Poruszenie dodatkowych kwestii podatkowych, które powinny mied na uwadze osoby wynajmujące nieruchomości

6 Zagadnienia, które przedstawię Ryczałt a skala podatkowa Wartośd początkowa i amortyzacja Wynajem nieruchomości a VAT Wystawianie faktur w najmie Kasa fiskalna w najmie

7 Ryczałt a skala podatkowa

8 Sposoby rozliczania najmu Dochody z najmu możemy rozliczad poprzez: Najem prywatny jako odrębne źródło przychodu Działalnośd gospodarczą Spółkę z o.o. i inne

9 Sposoby rozliczania najmu - schemat

10 Najem prywatny - jaką formę opodatkowania wybrad?

11 Przykład z jedną zmienną, który będziemy analizowad Przychód (rocznie) = zł Koszty (rocznie) Amortyzacja = (WP = zł) Opłaty adm. = Media = Odsetki = Inne =? zł zł zł zł 500 zł

12 Stawki amortyzacyjne, które weźmiemy pod uwagę 1,5% - budynki i lokale mieszkalne (ST) 2,5% - spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu (WNiP) Indywidualna stawka amortyzacyjna do 10% (w przykładzie przyjmiemy 10%) dla budynków i lokali mieszkalnych (ST nie WNiP) używanych przed ich nabyciem co najmniej przez okres 60 miesięcy ulepszonych w stosunku co najmniej 30% do wartości początkowej

13 Stawki amortyzacyjne, które weźmiemy pod uwagę 1,5% - budynki i lokale mieszkalne (ST) 2,5% - spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu (WNiP) Indywidualna stawka amortyzacyjna do 10% (w przykładzie przyjmiemy 10%) dla budynków i lokali mieszkalnych (ST nie WNiP) używanych przed ich nabyciem co najmniej przez okres 60 miesięcy ulepszonych w stosunku co najmniej 30% do wartości początkowej

14 Stawki amortyzacyjne, które weźmiemy pod uwagę 1,5% - budynki i lokale mieszkalne (ST) 2,5% - spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu (WNiP) Indywidualna stawka amortyzacyjna do 10% (w przykładzie przyjmiemy 10%) dla budynków i lokali mieszkalnych (ST nie WNiP) używanych przed ich nabyciem co najmniej przez okres 60 miesięcy ulepszonych w stosunku co najmniej 30% do wartości początkowej

15 Scenariusz 1 ryczałt bez przerzucenia opłat adm. i mediów na najemcę Przychód (rocznie) = zł Podatek do zapłaty = zł x 8,5% = 2040 zł

16 Scenariusz 2 ryczałt z przerzuceniem opłat adm. i mediów na najemcę Przychód (rocznie) = Opłaty adm. = Media = zł zł zł Podatek do zapłaty = ( zł zł zł) x 8,5% = zł x 8,5% = zł

17 Scenariusz 2 ryczałt z przerzuceniem opłat adm. i mediów na najemcę Przychód (rocznie) = Opłaty adm. = Media = zł zł zł Podatek do zapłaty = ( zł zł zł) x 8,5% = zł x 8,5% = zł Oszczędnośd na podatku w kwocie 408 zł

18 Scenariusz 3 skala podatkowa, stawka amortyzacyjna = 1,5% Przychód (rocznie) = zł Koszty (rocznie) = zł Amortyzacja (WP = zł) = zł ( zł x 1,5%) Opłaty adm. = zł Media = zł Odsetki = zł Inne = 500 zł Dochód = zł Podatek w pierwszym progu (bez uwzględnienia kwoty zmniejszającej podatek) = zł (9 200 zł x 18%) Podatek w drugim progu = zł (9 200 zł x 32%)

19 Konkurs Która forma opodatkowania, ryczałt czy skala podatkowa, będzie dla podatnika korzystniejsza, jeżeli nieruchomośd ma status spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu, które amortyzujemy w stawce 2,5%?

20 Scenariusz 4 skala podatkowa, stawka amortyzacyjna = 2,5% Przychód (rocznie) = zł Koszty (rocznie) = zł Amortyzacja (WP = zł) = zł ( zł x 2,5%) Opłaty adm. = zł Media = zł Odsetki = zł Inne = 500 zł Dochód = zł

21 Scenariusz 4 skala podatkowa, stawka amortyzacyjna = 2,5% Przychód (rocznie) = zł Koszty (rocznie) = zł Amortyzacja (WP = zł) = zł ( zł x 2,5%) Opłaty adm. = zł Media = zł Odsetki = zł Inne = 500 zł Dochód = zł Podatek w pierwszym progu (bez uwzględnienia kwoty zmniejszającej podatek) = zł (6 200 zł x 18%)

22 Scenariusz 4 skala podatkowa, stawka amortyzacyjna = 2,5% Przychód (rocznie) = zł Koszty (rocznie) = zł Amortyzacja (WP = zł) = zł ( zł x 2,5%) Opłaty adm. = zł Media = zł Odsetki = zł Inne = 500 zł Dochód = zł Podatek w pierwszym progu (bez uwzględnienia kwoty zmniejszającej podatek) = zł (6 200 zł x 18%) Podatek w drugim progu = zł (6 200 zł x 32%)

23 Scenariusz 5 skala podatkowa, stawka amortyzacyjna = 10% Przychód (rocznie) = zł Koszty (rocznie) = zł Amortyzacja (WP = zł) = zł ( zł x 10%) Opłaty adm. = zł Media = zł Odsetki = zł Inne = 500 zł Strata = zł Podatek niezależnie od progu = 0 zł

24 Wybór formy opodatkowania Rozpoczynając najem prywatny, wskazaną formą opodatkowania jest skala podatkowa. Jeśli się na nią decydujemy, nie mamy obowiązku składad stosownego oświadczenia do naczelnika US. Co należy zrobid w przypadku gdy korzystniejsze jest opodatkowanie ryczałtem i chcemy taką formę wybrad?

25 Wybór formy opodatkowania Rozpoczynając najem prywatny, wskazaną formą opodatkowania jest skala podatkowa. Jeśli się na nią decydujemy, nie mamy obowiązku składad stosownego oświadczenia do naczelnika US. Co należy zrobid w przypadku gdy korzystniejsze jest opodatkowanie ryczałtem i chcemy taką formę wybrad?

26 Wybór formy opodatkowania Decyzję o opodatkowaniu przychodów z najmu w formie ryczałtu, gdy najem rozpoczął się w trakcie roku, należy podjąd poprzez złożenie pisemnego oświadczenia do naczelnika US w terminie: do 20 dnia miesiąca, następującego po miesiącu, w którym został osiągnięty pierwszy przychód Albo do kooca roku podatkowego, jeżeli pierwszy przychód miał miejsce w grudniu roku podatkowego.

27 Wybór formy opodatkowania Decyzję o opodatkowaniu przychodów z najmu w formie ryczałtu, gdy najem rozpoczął się w trakcie roku, należy podjąd poprzez złożenie pisemnego oświadczenia do naczelnika US w terminie: do 20 dnia miesiąca, następującego po miesiącu, w którym został osiągnięty pierwszy przychód Albo do kooca roku podatkowego, jeżeli pierwszy przychód miał miejsce w grudniu roku podatkowego.

28 Zmiana formy opodatkowania Zmienid formę opodatkowania możemy raz w roku poprzez złożenie pisemnego oświadczenia do naczelnika US w terminie do 20 stycznia.

29 Opodatkowanie całości przychodów z najmu przez jednego z małżonków Przychody z najmu nieruchomości wchodzących do współwłasności małżeoskiej powinien opodatkowad każdy z małżonków. Istnieje jednak możliwośd opodatkowania całości przychodów z najmu przez jednego z małżonków.

30 Opodatkowanie całości przychodów z najmu przez jednego z małżonków Przychody z najmu nieruchomości wchodzących do współwłasności małżeoskiej powinien opodatkowad każdy z małżonków. Istnieje jednak możliwośd opodatkowania całości przychodów z najmu przez jednego z małżonków.

31 Opodatkowanie całości przychodów z najmu przez jednego z małżonków Małżonkowie powinni złożyd w US pisemne oświadczenie w terminie do: 20 stycznia roku podatkowego w przypadku gdy najem już trwa przynajmniej od poprzedniego roku do 20 dnia miesiąca, następującego po miesiącu, w którym został osiągnięty pierwszy przychód w przypadku gdy najem się rozpoczyna w trakcie roku

32 Opodatkowanie całości przychodów z najmu przez jednego z małżonków Małżonkowie powinni złożyd w US pisemne oświadczenie w terminie do: 20 stycznia roku podatkowego w przypadku gdy najem już trwa przynajmniej od poprzedniego roku do 20 dnia miesiąca, następującego po miesiącu, w którym został osiągnięty pierwszy przychód w przypadku gdy najem się rozpoczyna w trakcie roku

33 Opodatkowanie całości przychodów z najmu przez jednego z małżonków Do 2015 roku był obowiązek składania oświadczenia o wyborze opodatkowania całości przychodów z najmu przez jednego z małżonków w każdym roku, jeśli małżonkowie chcieli rozliczad się w ten sposób

34 Opodatkowanie całości przychodów z najmu przez jednego z małżonków Od 2015 roku raz złożonego w US oświadczenia o wyborze opodatkowania całości przychodów z najmu przez jednego z małżonków nie ma obowiązku ponawiad w kolejnych latach

35 Wartośd początkowa i amortyzacja

36 Jak ustala się wartośd początkową? W razie odpłatnego nabycia - cena zakupu powiększona o koszty związane z zakupem do dnia przekazania do używania W razie wytworzenia we własnym zakresie - koszt wytworzenia, a gdy nie jesteśmy w stanie ustalid kosztu wytworzenia, WP ustala się w wysokości określonej przez biegłego powołanego przez podatnika W razie nabycia w drodze spadku, darowizny lub w inny nieodpłatny sposób - wartośd rynkowa z dnia nabycia, chyba że umowa darowizny albo umowa o nieodpłatnym przekazaniu określa tę wartośd w niższej wysokości W sposób uproszczony iloczyn metrów kwadratowych powierzchni użytkowej i kwoty 988 zł

37 Jak ustala się wartośd początkową? W razie odpłatnego nabycia - cena zakupu powiększona o koszty związane z zakupem do dnia przekazania do używania W razie wytworzenia we własnym zakresie - koszt wytworzenia, a gdy nie jesteśmy w stanie ustalid kosztu wytworzenia, WP ustala się w wysokości określonej przez biegłego powołanego przez podatnika W razie nabycia w drodze spadku, darowizny lub w inny nieodpłatny sposób - wartośd rynkowa z dnia nabycia, chyba że umowa darowizny albo umowa o nieodpłatnym przekazaniu określa tę wartośd w niższej wysokości W sposób uproszczony iloczyn metrów kwadratowych powierzchni użytkowej i kwoty 988 zł

38 Jak ustala się wartośd początkową? W razie odpłatnego nabycia - cena zakupu powiększona o koszty związane z zakupem do dnia przekazania do używania W razie wytworzenia we własnym zakresie - koszt wytworzenia, a gdy nie jesteśmy w stanie ustalid kosztu wytworzenia, WP ustala się w wysokości określonej przez biegłego powołanego przez podatnika W razie nabycia w drodze spadku, darowizny lub w inny nieodpłatny sposób - wartośd rynkowa z dnia nabycia, chyba że umowa darowizny albo umowa o nieodpłatnym przekazaniu określa tę wartośd w niższej wysokości W sposób uproszczony iloczyn metrów kwadratowych powierzchni użytkowej i kwoty 988 zł

39 Jak ustala się wartośd początkową? W razie odpłatnego nabycia - cena zakupu powiększona o koszty związane z zakupem do dnia przekazania do używania W razie wytworzenia we własnym zakresie - koszt wytworzenia, a gdy nie jesteśmy w stanie ustalid kosztu wytworzenia, WP ustala się w wysokości określonej przez biegłego powołanego przez podatnika W razie nabycia w drodze spadku, darowizny lub w inny nieodpłatny sposób - wartośd rynkowa z dnia nabycia, chyba że umowa darowizny albo umowa o nieodpłatnym przekazaniu określa tę wartośd w niższej wysokości W sposób uproszczony iloczyn metrów kwadratowych powierzchni użytkowej i kwoty 988 zł

40 Remont, ulepszenie i wyposażenie Remont przywrócenie wartości użytkowej, odtworzenie stanu pierwotnego (np. malowanie, wymiana zużytych paneli, płytek) Ulepszenie wzrost wartości użytkowej poprzez przebudowę, rozbudowę, rekonstrukcję, adaptację lub modernizację środka trwałego (np. postawienie ścianki, wykonanie nieistniejących wcześniej instalacji) Wyposażenie elementy ruchome (np. szafa wolnostojąca, biurko, krzesło, łóżko)

41 Remont, ulepszenie i wyposażenie Remont przywrócenie wartości użytkowej, odtworzenie stanu pierwotnego (np. malowanie, wymiana zużytych paneli, płytek) Ulepszenie wzrost wartości użytkowej poprzez przebudowę, rozbudowę, rekonstrukcję, adaptację lub modernizację środka trwałego (np. postawienie ścianki, wykonanie nieistniejących wcześniej instalacji) Wyposażenie elementy ruchome (np. szafa wolnostojąca, biurko, krzesło, łóżko)

42 Remont, ulepszenie i wyposażenie Remont przywrócenie wartości użytkowej, odtworzenie stanu pierwotnego (np. malowanie, wymiana zużytych paneli, płytek) Ulepszenie wzrost wartości użytkowej poprzez przebudowę, rozbudowę, rekonstrukcję, adaptację lub modernizację środka trwałego (np. postawienie ścianki, wykonanie nieistniejących wcześniej instalacji) Wyposażenie elementy ruchome (np. szafa wolnostojąca, biurko, krzesło, łóżko)

43 Wydatki na remont, ulepszenie i wyposażenie Przystosowanie do najmu W trakcie najmu Remont Podwyższa wartośd początkową Koszt uzyskania przychodu W przypadku środków trwałych (wartośd początkowa nie została ustalona metodą uproszczoną) Ulepszenie Wyposażenie Podwyższa wartośd początkową <= zł Koszt uzyskania przychodu w pierwszym miesiącu najmu (w roku poniesienia kosztu) > zł Osobny środek trwały w pierwszym miesiącu najmu <= zł w roku pod. koszt uzyskania przychodu > zł w roku pod. podwyższa wartośd początkową <= zł koszt uzyskania przychodu > zł Osobny środek trwały

44 Amortyzacja Sposób rozliczania w czasie zużycia lub wykorzystania składników majątku Jest elementem kosztów uzyskania przychodów Jest kosztem bezgotówkowym Wysokośd odpisów amortyzacyjnych zależy głównie od: stawki amortyzacyjnej wartości początkowej

45 Stawki amortyzacyjne 1,5% - budynki i lokale mieszkalne (ST) 2,5% - budynki i lokale niemieszkalne (ST) 2,5% - spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu (WNiP) Indywidualna stawka amortyzacyjna do 10% dla budynków i lokali mieszkalnych (ST nie WNiP) używanych przed ich nabyciem co najmniej przez okres 60 miesięcy ulepszonych w stosunku co najmniej 30% do wartości początkowej

46 Rozpoczęcie amortyzacji Od pierwszego miesiąca po miesiącu wprowadzenia do ewidencji Jednak W przypadku wynajmowanych budynków i lokali mieszkalnych, podatnik sam może zdecydowad czy i kiedy rozpoczyna je amortyzowad

47 Rozpoczęcie amortyzacji Od pierwszego miesiąca po miesiącu wprowadzenia do ewidencji Jednak Nie amortyzuje się gruntów W przypadku wynajmowanych budynków i lokali mieszkalnych, podatnik sam może zdecydowad czy i kiedy rozpoczyna je amortyzowad

48 Czy można zmienid indywidualną stawkę amortyzacji? Raz przyjętej indywidualnej stawki nie można zmienid aż do zakooczenia amortyzacji

49 Zakooczenie amortyzacji Zakooczenie amortyzacji następuje z chwilą: zrównania wartości odpisów amortyzacyjnych z wartością początkową przeznaczenia do likwidacji sprzedaży

50 Wynajem nieruchomości a VAT

51 Zwolnienia z VAT w najmie Zwolnienie przedmiotowe Wynajem nieruchomości o charakterze mieszkalnym wyłącznie na cele mieszkaniowe Art. 43 ust. 1 pkt 36 Ustawy o VAT Zwolnienie ze względu na obrót do zł (dawniej podmiotowe) Wartośd sprzedaży nie przekroczyła łącznie w poprzednim roku podatkowym kwoty zł. Art. 113 ust. 1 Ustawy o VAT UWAGA! Transakcje związane z nieruchomościami wliczają się do limitu.

52 Zwolnienia z VAT w najmie Zwolnienie przedmiotowe Wynajem nieruchomości o charakterze mieszkalnym wyłącznie na cele mieszkaniowe Art. 43 ust. 1 pkt 36 Ustawy o VAT Zwolnienie ze względu na obrót do zł (dawniej podmiotowe) Wartośd sprzedaży nie przekroczyła łącznie w poprzednim roku podatkowym kwoty zł. Art. 113 ust. 1 Ustawy o VAT UWAGA! Transakcje związane z nieruchomościami wliczają się do limitu.

53 Zwolnienia z VAT w najmie Zwolnienie przedmiotowe Wynajem nieruchomości o charakterze mieszkalnym wyłącznie na cele mieszkaniowe Art. 43 ust. 1 pkt 36 Ustawy o VAT Zwolnienie ze względu na obrót do zł (dawniej podmiotowe) Wartośd sprzedaży nie przekroczyła łącznie w poprzednim roku podatkowym kwoty zł. Art. 113 ust. 1 Ustawy o VAT UWAGA! Transakcje związane z nieruchomościami wliczają się do limitu.

54 Najem lokali użytkowych a VAT Nie można skorzystad ze zwolnienia przedmiotowego Stawka VAT wynosi 23% Możliwośd skorzystania ze zwolnienia ze względu na obrót do zł

55 Wynajem lokalu mieszkalnego firmie a VAT Na cele mieszkaniowe, np. dla pracownika zwolnienie przedmiotowe Na cele działalności gospodarczej, np. biuro VAT 23% lub zwolnienie ze względu na obrót do zł W celu podnajmu, finalnie na cele mieszkaniowe (nie na cele najmu krótkoterminowego) zwolnienie przedmiotowe

56 Wystawianie faktur w najmie

57 Kiedy należy wystawid fakturę za wynajem? Jeśli najemca jej zażąda (w ciągu 3 kolejnych miesięcy) Gdy wynajmujący ma obowiązek doliczyd VAT, czyli nie może skorzystad z żadnego ze zwolnieo W przypadku pobrania czynszu najmu w gotówce, aby uniknąd kasy fiskalnej Uwaga! Karta to też transakcja gotówkowa

58 Kiedy należy wystawid fakturę za wynajem? Jeśli najemca jej zażąda (w ciągu 3 kolejnych miesięcy) Gdy wynajmujący ma obowiązek doliczyd VAT, czyli nie może skorzystad z żadnego ze zwolnieo W przypadku pobrania czynszu najmu w gotówce, aby uniknąd kasy fiskalnej Uwaga! Karta to też transakcja gotówkowa

59 Kiedy należy wystawid fakturę za wynajem? Jeśli najemca jej zażąda (w ciągu 3 kolejnych miesięcy) Gdy wynajmujący ma obowiązek doliczyd VAT, czyli nie może skorzystad z żadnego ze zwolnieo W przypadku pobrania czynszu najmu w gotówce, aby uniknąd kasy fiskalnej Uwaga! Karta to też transakcja gotówkowa

60 Zawartośd faktury za wynajem w przypadku zwolnienia z VAT Data wystawienia Numer kolejny Dane podatnika i nabywcy Nazwa i zakres usługi Kwota ogółem Podstawa zwolnienia (tylko w przypadku zwolnienia przedmiotowego) art. 43 ust. 1 pkt 36 Ustawy o podatku od towarów i usług

61 Kasa fiskalna w najmie

62 Trzy zwolnienia z kasy fiskalnej w najmie Obrót roczny poniżej zł Dokumentowanie usługi najmu fakturą Dobrze opisane wpłaty na konto Uwaga! Zalecane jest uczulid najemcę aby dobrze opisywał przelewy

63 Dziękuję bardzo za uwagę Kontakt do mnie Tel.: Biuro rachunkowe kontakt www: Tel.: