Celem niniejszego artykułu jest charakterystyka

Transkrypt

1 Charakterystyka podmiotów rzeczoznawstwa majątkowego w Polsce M a ł g o r z a t a Uh r u s k a Wprowadzenie Celem niniejszego artykułu jest charakterystyka podmiotów zajmujących się wyceną nieruchomości w Polsce wraz ze wskazaniem perspektyw rozwoju prowadzonej działalności. Charakterystyki tej dokonano w oparciu o badania przeprowadzone przez Katedrę Ekonomiki Nieruchomości Procesu Inwestycyjnego Uniwersytetu Ekonomicznego w Krakowie realizowane w 2008 r. Badania zostały przeprowadzone wśród głównych grup podmiotów zawodowo zajmujących się obsługą rynku nieruchomości, tj. pośredników w obrocie nieruchomościami, zarządców nieruchomości i rzeczoznawców majątkowych. Na potrzeby niniejszej pracy wybrano 32 Świat Nieruchomości

2 Rysunek 1. Liczba udzielonych uprawnień zawodowych w zakresie szacowania nieruchomości wg województw, stan na 31 grudnia 2008 r. Rysunek 1. Liczba udzielonych uprawnie zawodowych w zakresie szacowania nieruchomo ci wg województw, stan na 31 grudnia 2008 r liczba wydanych licencji (L) rednia ilo licencji na 1 mln osób - 126, liczba wydanych licencji w województwie na 1 mln. mieszka ców (R) 0 mazowieckie l skie dolno l skie ma opolskie wielkopolskie pomorskie ilo wydanych licencji w województwie (L) ilo licencji na 1 mln osób w województwie (R) zachdniopomorskie ódzkie lubelskie województwa kujawsko-pomorskie podkaparckie lubuskie warmi sko-mazurskie opolskie podlaskie wi tokrzyskie 0 ród o: opracowanie w asne, na podstawie Podmioty obs uguj ce rynek nieruchomo ci - kierunki rozwoju, praca zbiorowa po kierunkiem A. Nalepka, badania statutowe Katedry Źródło: opracowanie własne, na podstawie Podmioty obsługujące rynek nieruchomości - kierunki rozwoju, praca zbiorowa po kierunkiem A. Nalepka, badania statutowe Katedry Ekonomiki Ekonomiki Nieruchomości i Procesu Nieruchomo ci Inwestycyjnego Uniwersytetu Ekonomicznego i Procesu w Krakowie, Inwestycyjnego maszynopis niepublikowany, UEK Kraków Uniwersytetu 2008 r. Ekonomicznego w Krakowie, maszynopis niepublikowany, UEK Kraków 2008 r. jedynie część badań dotyczącą działalności podmiotów obsługujących sferę wyceny Rysunek 2. Formy prowadzenia dzia alno ci nieruchomości. Badaniem zostali objęci rzeczoznawcy majątkowi uczestniczący wyceny nieruchomo ci. w szkoleniach organizowanych przez stowarzyszenia zawodowe z Katowic, Krakowa i Olsztyna. Łącznie uzyskano 89 ankiet. 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 10% 0% Wyniki i wnioski z badań dotyczące rzeczoznawstwa majątkowego przedstawiono w poniższej pracy. Rzeczoznawstwo majątkowe jako działalność zawodowa Wycena nieruchomości w Polsce nabrała szczególnego znaczenia w momencie 84% indywidualna dzi ano gospodarcza 13% spó ka cywilna/jawna ród o: opracowanie w asne, na podstawie: tam e. wprowadzenia zmian ustrojowych i przejścia na model gospodarki rynkowej. Rozwijający się wówczas rynek nieruchomości, spowodował, że wycena nieruchomości stała się istotnym, a często nawet koniecznym elementem gospodarki nieruchomościami. Sprzyjały temu m.in.: wzrost liczby zawieranych transakcji, wprowadzenie nowych regulacji prawnych, przekształcenia własnościowe oraz pojawienie się nowych form inwestowania. Wycena nieruchomości towarzyszy transakcjom na rynku nieruchomości, zarówno rynkowych, jak nierynkowych. Jest ona konieczna do sporządzania sprawozdawczości, oceny efektywności działalności i kondycji podmiotów gospodarczych, a także dla celów opodatkowania i ubezpieczeń. Potrzeba gospodarczej przez podmioty sfery 2% 1% spó ka z o. o. wyceny wartości nieruchomości pojawia się także w wielu innych przypadkach, takich jak: postępowanie spadkowe, odszkodowawcze, fuzje i podział majątku, emisja papierów wartościowych, zmiany w stanie zasobów majątkowych, itp. 1 Podstawowym podmiotem obsługującym sferę wyceny nieruchomości jest rzeczoznawca majątkowy. Jest nim osoba fizyczna posiadająca uprawnienia zawodowe w zakresie szacowania nieruchomości nadane obecnie w trybie ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami przez ministra właściwego do spraw gospodarki przestrzennej i budownictwa, a wcześniej tj. przed końcem 1997 r. w trybie Ustawy z dnia 17 maja 1989 r. Prawo geodezyjne i kartograficzne. inne Do końca 2008 r. liczba osób posiadających uprawnienia zawodowe rzeczoznaw- 1 E. Mączyńska, M. Prystupa, K. Rygiel, Ile jest warta nieruchomość, Poltext, Warszawa 2004, str. 10 Świat Nieruchomości 33

3 cy majątkowego wynosiła 4008, co oznacza, że w przeliczeniu na 1 milion mieszkańców przypada 126,1 wydanych uprawnień. Najwięcej rzeczoznawców majątkowych jest w województwie mazowieckim i śląskim, natomiast najmniej jest ich w województwie podlaskim i świętokrzyskim. Z kolei województwa lubuskie i zachodniopomorskie charakteryzują się najwyższą liczbą osób z uprawnieniami przypadającą na 1 milion mieszkańców. Rozmieszczenie przestrzenne nadanych uprawnień zawodowych oraz ich ilość w poszczególnych województwach zamieszczono na rys. 1. Formy organizacyjno-prawne działalności w zakresie rzeczoznawstwa majątkowego Zgodnie z treścią aktualnie obowiązującej ustawy o gospodarce nieruchomościami, rzeczoznawstwo majątkowe jest działalnością zawodową wykonywaną 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 10% 0% 84% 13% przez rzeczoznawców majątkowych, czyli przez osoby fizyczne posiadające uprawnienia zawodowe. Rzeczoznawca majątkowy wykonuje zawód, prowadząc we własnym imieniu działalność gospodarczą jednoosobowo lub w ramach spółki osobowej w zakresie szacowania nieruchomości, albo w ramach stosunku pracy lub umowy cywilnoprawnej u przedsiębiorcy prowadzącego działalność w tym zakresie, przy czym nie można łączyć wymienionych form wykonywania zawodu. Przedsiębiorcy mogą również prowadzić działalność związaną z wyceną nieruchomości, pod warunkiem, że czynności z tym związane będą wykonywane przez uprawnionych rzeczoznawców majątkowych. Brak dodatkowych przepisów narzucających formę organizacyjno-prawną obsługi sfery wyceny nieruchomości w Polsce, powoduje, że rzeczoznawstwo majątkowe może być prowadzone w formie np. indywidualnej działalności gospodarczej lub Rysunek 2. Formy prowadzenia działalności gospodarczej przez podmioty sfery wyceny nieruchomości indywidualna dziłaność gospodarcza spółka cywilna/jawna spółka z o. o. inne 2% 1% w formie możliwych do związania w Polsce spółek. Zdecydowana większość (99%) badanych podmiotów funkcjonuje w oparciu o kapitał krajowy. Wśród podmiotów zajmujących się wyceną nieruchomości dominują firmy osób prywatnych działające w ramach indywidualnej działalności gospodarczej (84% ankietowanych podmiotów) oraz spółki cywilne lub jawne (13%). Zdecydowanie rzadziej spotykane są spółki z ograniczoną odpowiedzialnością i pozostałe formy prowadzenia działalności. Formy prowadzenia działalności w zakresie wyceny nieruchomości zostały przedstawione na rys. 2. Konsekwencją dominacji jednoosobowej działalności gospodarczej jest fakt, iż zdecydowana większość ankietowanych rzeczoznawców majątkowych pracuje w firmie nie posiadających oddziałów, a jedynie trzech respondentów (co stanowi 3,5% ankietowanych osób) związanych jest z większą firmą posiadającą dodatkowy oddział lub oddziały. Wśród ankietowanych popularny jest rozproszony model organizacji w większości przypadków rzeczoznawcy prowadzą samodzielnie biuro (24%) lub zatrudniają jedną osobę (43%). W 32% przypadków ankietowani pracują w biurze, które zatrudnia więcej niż jedną osobę. Pracownicy zazwyczaj zatrudniani są w oparciu o własną działalność gospodarczą lub umowę o pracę, zdecydowanie rzadziej w formie umowy o dzieło lub umowy zlecenie. Liczbę zatrudnionych osób przedstawia rys. 3. Jak wynika z przeprowadzonych badań, rzeczoznawcy spodziewają się postępującej specjalizacji usług, wraz z którą jawi się konieczność koncentracji usług, polegająca na tworzenia większych biur w celu kompleksowej obsługi rynku. Obecnie 26% badanych rzeczoznawców majątkowych zadeklarowało, iż w firmie, oprócz właściciela są jeszcze inni pracownicy z uprawnieniami lub innymi licencjami. Wspólną pracę z pośrednikiem deklaruje 6,9% ankietowanych, a z zarządcą - 4,9% ankietowanych. Pozostałe uprawnienia (8,6%) są to najczęściej uprawnienia z zakresu 34 Świat Nieruchomości

4 geodezji lub budownictwa. Jednakże zdecydowana większość respondentów (74%) nie zatrudnia w firmie osób posiadających dodatkowe uprawnienia lub licencje. Wyraźnie w sferze wyceny nieruchomości dominuje model organizacji pracy w formie jednoosobowego biura lub ewentualne zatrudnienie jednej osoby w charakterze pomocnika. Przedmiot działalności zawodowej rzeczoznawców majątkowych 50% 45% 40% 35% 30% 25% Rysunek 3. Struktura podmiotów wyceny nieruchomości z uwzględnieniem liczby zatrudnionych pracowników* 24% 43% Złożoność procedur wyceny nieruchomości, różnorodność przedmiotu i celu wyceny, powoduje, że rzeczoznawcy majątkowi współpracują z innymi podmiotami i instytucjami rynku nieruchomości. Oprócz organów administracyjnych stanowiących źródło informacji na temat wycenianych nieruchomości, współpracują oni również z różnymi instytucjami w zakresie pozyskiwania zleceń. Obok prywatnych uczestników rynku, zleceniodawcami rzeczoznawców mogą być m.in.: jednostki samorządów terytorialnych, agencje, które w imieniu Skarbu Państwa gospodarują majątkiem nieruchomościowym, sądy, czy banki. Ankietowani rzeczoznawcy przyznają, iż poza firmą najczęściej współpracują z innymi rzeczoznawcami majątkowymi (taką współpracę deklaruje aż 91% ankietowanych), pracownikami urzędów gminy (70%), pośrednikami (67%) oraz bankami (61%). Rysunek 4 przedstawia podmioty, z którymi współpracują rzeczoznawcy z uwzględnieniem częstotliwości tej współpracy. Ze względu na częstotliwość realizowanych wycen głównymi odbiorcami usług świadczonych przez rzeczoznawców majątkowych są klienci indywidualni. Jednakże nie jest to jedyna grupa do której adresowane są usługi wyceny nieruchomości. Jak wynika ze struktury realizowanych zleceń (rysunek 5) rzeczoznawcy nie koncentrują się na obsłudze jednej konkretnej grupy klientów, a wręcz świadczą swe usługi równocześnie wielu pomiotom. 15% 10% 5% 0% 13% inni agencje państwowe (np. ANR) 9. urzędy gminy 8. prawnicy 7. komornicy 6. notariusze 5. banki/instytucje finansowe 4. doradcy finansowi 3. rzeczoznawcy majątkowi 2. zarządcy nieruchomości 1. pośrednicy w obrocie nieruch. sporadycznie 3% 6% 8% 7% 12% często 12% 16% 19% 15% 18% 22% 2% 2% 2% powyżej 6 liczba zatrudnionych osób * wielkości nie sumują się do 100% z powodu zaokrąglenia Rysunek 4. Współpraca rzeczoznawców majątkowych z innymi podmiotami* * wielkości przedstawione na rysunku nie sumują się do 100%, gdyż w ankiecie była możliwość zaznaczenia równocześnie kilku odpowiedzi 22% 24% 25% 28% 26% 28% 39% 39% 48% 1% 66% Świat Nieruchomości 35

5 obcokrajowcy przedsiębiorcy klienci indywidualni zarządzanie pośrednictwo inne ekspertyzy doradztwo Rysunek 5. Odbiorcy usług wyceny nieruchomości* sądy banki JST 1,5% 9,1% 0% 5% 10% 15% 25% 30% 35% * wielkości przedstawione na rysunku nie sumują się do 100%, gdyż w ankiecie była możliwość zaznaczenia równocześnie kilku odpowiedzi 13,8% 18,4% 0% 5% 10% 15% 25% 30% 35% 40% 45% 18,0% 23,3% 19,1% 20,7% Rysunek 6. Czynności dodatkowe realizowane przez rzeczoznawców majątkowych* * wielkości przedstawione na rysunku nie sumują się do 100%, gdyż w ankiecie była możliwość zaznaczenia równocześnie kilku odpowiedzi 38,4% 31,6% 40,7% W celu zapewnienia kompleksowej obsługi rynku nieruchomości, rzeczoznawcy świadczą szereg innych usług wykraczających poza sferę wyceny nieruchomości, spośród których dominuje doradztwo inwestycyjne oraz realizacja ekspertyz tematycznych. Wykaz i zakres czynności dodatkowych przedstawia rys. 6. Ankietowani rzeczoznawcy przyznają, iż przedmiotem wyceny są w przeważającej części nieruchomości o funkcji mieszkalnej tj. grunty zabudowane (25,5%) i lokale mieszkalne (24,5%). Duży odsetek stanowią również grunty niezabudowane (25%). Najmniejszy udział w portfelu wycenianych nieruchomości stanowią nieruchomości o przeznaczeniu gospodarczym, tj. grunty przeznaczone na działalność gospodarczą (7,9%) i lokale użytkowe (7,6%). Dane te zostały zobrazowane na poniższym wykresie. Najczęstszym celem realizowanych wycen nieruchomości wskazanym przez 86% respondentów jest zabezpieczenie kredytu hipotecznego. Ponadto 55% ankietowanych rzeczoznawców dokonuje wyceny nieruchomości przeznaczonych do sprzedaży. Rzeczoznawcy majątkowi deklarują częstą współpracę z jednostkami samorządu terytorialnego (ponad 71% ankietowanych). Na ich zlecenie dokonują wycen, których celem jest najczęściej naliczenie opłat planistycznych (14%) oraz naliczenie i aktualizacja opłat z tytułu użytkowania wieczystego (12%). Dodatkowo, jako cele wyceny wskazano: postępowanie sądowe (18%), cele samorządów (8%), postępowanie egzekucyjne (7%) oraz odszkodowania za grunty przejęte pod drogi (6%). (Podane wartości nie sumują się do 100%, gdyż w ankiecie była możliwość zaznaczenia równocześnie kilku odpowiedzi). Dokonując analizy wynagrodzenia pobieranego przez rzeczoznawców oparto się na podziale nieruchomości na trzy odrębne grupy lokale mieszkalne, grunty niezabudowane oraz grunty zabudowane. Stawki wynagrodzenia w tych trzech grupach przedstawiono w tabeli Świat Nieruchomości

6 Rysunek 7. Przedmioty wyceny nieruchomości* lokale użytkowe 7,5% grunty zabud. (niemieszk.) 8,0% Najniższe wynagrodzenie jest pobierane za wycenę lokali mieszkalnych, natomiast najwyższe za wycenę nieruchomości gruntowych zabudowanych. Ponadto, ze względu na bardzo wysoki stopień niejednorodności gruntów zabudowanych (wielkość, rodzaj zabudowy, stan techniczny, przeznaczenie, itp.) wynagrodzenie za tę grupę nieruchomości charakteryzuje się największym zróżnicowaniem. inne 9,5% lokale mieszkalne 24,5% Ocena rynku usług wyceny nieruchomości grunty niezabud. 25,0% grunty zabud. (mieszk.) 25,5% 0% 5% 10% 15% 25% 30% W trakcie ostatnich kilkunastu lat na rynku nieruchomosci w Polsce zachodziły bardzo istotne zmiany głównie o charakterze prawnym i organizacyjnycm. Zmiany te * wielkości nie sumują się do 100% z powodu zaokrąglenia Tabela 1. Wynagrodzenie rzeczoznawców majątkowych. Wycena lokalu mieszkalnego Wycena gruntu niezabudowanego Wycena gruntu zabudowanego Wynagrodzenie minimalne Wynagrodzenie maksymalne Wynagrodzenie średnie 100,00 zł 100,00 zł 400,00 zł 1 500,00 zł 3 000,00 zł ,00 zł 400,00 zł 450,00 zł 1 000,00 Świat Nieruchomości 37

7 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 10% 0% Rysunek 8. Przejawy rozwoju firm świadczących usługi w zakresie wyceny nieruchomości* 83% wzrost liczby wykonywanych wycen 55% większa rozpoznawalność marki 41% wprowadzenie nowych usług 23% polepszenie sytuacji lokalowej 18% wzrost liczby pracowników 3% powstanie nowych oddziałów * wielkości przedstawione na rysunku nie sumują się do 100%, gdyż w ankiecie była możliwość zaznaczenia równocześnie kilku odpowiedzi w znacznym stopniu przyczyniły się do rozwoju usług świadczonych w zakresie obsługi tego rynku, wymuszając na podmiotach obsługujących rynek szeroko pojęty profesjonalizm. Zdecydowana większość ankietowanych osób (75%) przyznała, że w ciągu ostatnich trzech lat nastąpił rozwój firm zajmujących się wyceną nieruchomości. Jako główne przejawy tego rozwoju wskazano wzrost liczby zleceń, większą rozpoznawalność marki, czy też wprowadzanie nowych usług o charakterze komplementarnym. Przejawy rozwoju przedstawiono na rys. 8. Jak przyznało 55% ankietowanych osób, obecnie na rynku usług wyceny nieruchomości trwa dobra koniunktura (17% ankietowanych nie zgodziło się z tym stwierdzeniem). Powodem tak dobrej sytuacji był trwający do 2007 roku boom na rynku nieruchomości, który spowodował zdecydowany wzrost liczby udzielanych kredytów, dzięki czemu zwiekszył intensywnośc zawieranych transakcji. Mimo sprzyjającej koniunkturze, ankietowani rzeczoznawcy (64%) wskazali na silne zaostrzenie się konkurencji na rynku usług, dlatego z jednej strony zwrócono uwagę na 38 Świat Nieruchomości

8 konieczność wprowadzania do oferty dodatkowych usług o charakterze komplementarnym (50% ankietowanych) oraz zawężenie świadczonych usług i wprowadzenie specjalizacji celem poprawy jakości usług (36%). Rzeczoznawcy zgodnie (71%) wskazywali problem dumpingu cenowego na rynku, co może być powodem spadku jakości oferowanych usług. Albowiem 32% respondentów przyznało, że w ostatnim okresie czasu jakość usług wyceny nieruchomości pogorszyła się (23% respondentów nie zgodziło się z tym stwierdzeniem). rynku. Jak wynika z przeprowadzonych badań, rynek usług związanych z wyceną nieruchomości jest bardzo rozdrobniony. Wśród podmiotów biorących udział w badaniach dominowały firmy jednoosobowe. Firmy te jednak są otwarte na współpracę z innymi podmiotami oraz coraz częściej świadczą równolegle dodatkowe usługi o charakterze komplementarnym. Jak wskazują badane podmioty, rynek usług będzie bowiem zmierzał w kierunku większej specjalizacji działalności, wzrastającej konkurencji oraz potencjalnej konsolidacji firm. Podsumowanie Głównym celem zaprezentowanych badań była diagnoza rynku usług związanych z wyceną nieruchomości. Sfera obsługi wyceny nieruchomości w Polsce niewątpliwie podlega i będzie podlegać wielu przekształceniom, wymuszając adaptację świadczonych usług do rosnących wymagań uczestników Mgr Ma ł g o r z a t a Uh r u s k a Uniwersytet Ekonomiczny w Krakowie, Katedra Ekonomiki Nieruchomości i Procesu Inwestycyjnego Charakterystyka podmiotów rzeczoznawstwa majątkowego w Polsce (Streszczenie) The Characteristic of Property Appraisals on Polish Real Estate Market (Summary) Celem niniejszej pracy jest diagnoza rynku usług wyceny nieruchomości w Polsce w oparciu o badania ankietowe realizowane wśród rzeczoznawców majątkowych. Celem przeprowadzonych badań było uzyskanie informacji na temat m.in. form organizacyjno-prawnych podmiotów działających w sferze wyceny nieruchomości, przedmiotu ich działalności, współpracy z innymi podmiotami, a także ocena obecnej sytuacji na rynku usług w sferze wyceny nieruchomości. W pracy przedstawiono wyniki badań oraz wskazano podstawowe kierunki rozwoju rzeczoznawstwa majątkowego. The main goal of this paper is to provide a diagnose of the property valuation services on the Polish real estate market. The research conducted in 2008 among the property appraisals has brought a wide range of information concerning a appraisals professional activities, such as: legal status, operational activity, co-operation, and evaluation of appraisal services current situation on the market. The research results were presented in this paper. Author also pointed main directions of appraisal services development. Świat Nieruchomości 39