MIEJSCOWY PLAN ZAGOSPODAROWANIA PRZESTRZEN- NEGO A SKUTKI EKONOMICZNE JEGO UCHWALENIA

Transkrypt

1 ELŻ BIETA CZEKIEL-Ś WITALSKA MIEJSCOWY PLAN ZAGOSPODAROWANIA PRZESTRZEN- NEGO A SKUTKI EKONOMICZNE JEGO UCHWALENIA Prognoza skutków finansowych, która musi być sporządzana od lipca 2003 r., w związku z wejściem w życie nowej ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym z dnia 27 marca 2003 r. wywołuje wiele kontrowersyjnych opinii. Chodzi przede wszystkim o rosnące koszty sporządzania miejscowych planów. Skutki finansowe związane z uchwaleniem miejscowego planu lub jego zmiany narzuciła ustawa z 1995 r., jednak w większości przypadków opracowanie ich ograniczało się do określenia stawki procentowej opłaty związanej ze wzrostem wartości nieruchomości. Zarówno prognoza finansowa jak i skutki finansowe uchwalenia planu lub jego zmiany mogą stanowić jedno opracowanie. Drugim opracowanie obligatoryjnie obowiązkowym jest prognoza skutków uchwalenia miejscowego planu na środowisko przyrodnicze. 87

2 Dla Gminy bardzo ważna jest, dobre i wyczerpujące opracowanie, skutków prawnych (dotyczące przede wszystkim art. 36 ustawy o zagospodarowaniu przestrzennym) uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego lub jego zmiany. Wynika to z faktu iż właśnie gmina odpowiada za realizacje, zobowiązań finansowych, powstałych na skutek uchwalenia planu lub jego zmiany. Chodzi tu o odszkodowania i opłaty dotyczące właścicieli nieruchomości i gminę. PROJEKT MIEJSCOWEGO PLANU PROGNOZA ODDZIAŁYWANIA NA ŚRODOWISKO Α PROGNOZA SKUTKÓW FINANSOWYCH STAWKA PROCENTOWA OPŁATY PLANISTYCZNEJ Opracowanie dotyczące zmiany wartości nieruchomości i określające wielkość stawki procentowej opłaty planistycznej, powinno składać się z części opisowej i graficznej. Część opisowa to wszystkie niezbędne informacje, objaśnienia, obliczenia i uzasadnienia podjętych decyzji. Część graficzna to plan z zaznaczonymi nieruchomościami, których wartość ulegnie zmianie po jego uchwaleniu. Skala rysunku dowolna (odpowiadająca potrzebom), natomiast należy zaznaczyć niezbędne elementy występujące w planie, a szczególnie te, które wpływają na zmianę wartości nieruchomości. W ciągu pięciu lat od chwili uchwalenia planu lub jego zmiany, każda sprzedana nieruchomość musi być sprawdzona pod względem zmiany jej wartości. Notariusz ma obowiązek w ciągu 7 dni od dnia sporządzenia umowy zbycia nieruchomości, przesłać ją zarządowi gminy. Urzędnik musi w tym momencie sprawdzić czy wartość danej nieruchomości uległa zmianie. W większości urzędów osoba zajmująca się tą problematyką, nie ma odpowiedniego przygotowania zawodowego, żeby sama mogła ocenić czy nastąpiła zmiana wartości danej nieruchomości. W takim wypadku przy każdej 88

3 transakcji obrotu nieruchomościami musiałaby zatrudnić rzeczoznawcę majątkowego, który określi czy w ogóle nastąpiła zmiana wartości zbywanej nieruchomości. Zdecydowanym ułatwieniem jest posiadanie przez gminę opracowania załączonego do uchwalanego planu lub jego zmiany, gdzie opisane zostały wszystkie nieruchomości, których wartość uległa zmianie. Wtedy urzędnik gminy sprawdza tylko czy sprzedana nieruchomość zmieniła swoją wartość jeśli tak, to dopiero w tym momencie potrzebny jest rzeczoznawca majątkowy dla oszacowania wielkości zmiany wartości nieruchomości. Obrót nieruchomościami w naszym kraju zdecydowanie się zwiększył i przy dużym jego nasileniu w krótkim czasie transakcji, bez opisanego wyżej opracowania, realizacja postanowień ustawy o zagospodarowaniu przestrzennym art. 36 punkt 2 i 3 byłaby utrudniona, przeciągająca się w czasie i kosztowna. CELE PROGNOZY ocena wariantów projektów planu pod względem skutków ekonomicznych prognoza jako jeden z elementów decydujących o wyborze ostatecznej wersji miejscowego planu prognoza jako materiał pomocniczy do sporządzenia opinii o projekcie planu przez komisję urbanistyczno architektoniczną Prognoza finansowa według ROZPORZĄDZENIA MINISTRA INFRASTRUKTU- RY z dnia 26 sierpnia 2003 r. powinna zawierać w szczególności: 1) prognozę wpływu ustaleń miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego na dochody własne i wydatki gminy, w tym na wpływy z podatku od nieruchomości i inne dochody związane z obrotem nieruchomościami gminy oraz na opłaty i odszkodowania, o których mowa w art. 36; 89

4 2) prognozę wpływu ustaleń miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego na wydatki związane z realizacją inwestycji z zakresu infrastruktury technicznej, które należą do zadań własnych gminy; 3) wnioski i zalecenia dotyczące przyjęcia proponowanych rozwiązań projektu planu miejscowego, wynikające z uwzględnienia ich skutków finansowych. Nie oznacza to jednak, że musi ją sporządzać rzeczoznawca majątkowy, ani też czy musi zawierać wyliczenia kwot dotyczących dochodów gminy. Jakby najlepiej nie sporządzać takiej prognozy, to i tak nie jesteśmy w stanie określić dokładnych dochodów i wydatków związanych z uchwaleniem miejscowego planu lub jego zmiany. Najprostszym przykładem jest zmiana funkcji terenu z usług niekomercyjnych na komercyjne. Zazwyczaj pociąga to za sobą zatrudnienie większej lub mniejszej ilości pracowników. Właśnie określenie ilu będzie zatrudnionych, a co za tym idzie jakie będą mieli wynagrodzenie jest nie możliwe do określenia. Możemy oczywiście przyjmować jakieś założenia, wysłuchać przyszłego pracodawcę jakie ma plany, jednak życie to wszystko koryguje. Konsekwencje prawno finansowe mogą powstać w trakcie realizacji ustaleń planu (koszty nabycia terenów na cele publiczne, koszty budowy dróg i infrastruktury technicznej, opłaty adiacenckie, koszty nabycia terenów rozwojowych). W celu przeprowadzenia rachunku ekonomicznego należy uściślić rodzaje kosztów i efektów związanych z rozwojem danego obszaru i podać ich rozmiar wyrażony w pieniądzu (koszty efekty). Należy podkreślić, że celem gospodarki przestrzennej nie jest na ogół maksymalizacja efektu ekonomicznego, podstawą jest uporządkowanie przestrzeni, dobór funkcji do otoczenia z uwzględnieniem czynników przyrodniczych i krajobrazowych. Mogą to być powody, dla których analiza ekonomiczna będzie niekorzystna, chociaż w większości przypadków dobrze sporządzony plan da nie tylko pozytywne efekty przestrzenne, ale również (możliwe że rozciągnięte w czasie) dobre skutki ekonomiczne. Obliczanie na etapie skutków ekonomicznych jest w dużej mierze ogólne i w dużym przybliżeniu, ponieważ plan miejscowy to jednak nie konkretny projekt budowlany, a dopiero na tym etapie wiemy wszystko i dokładnie o przyszłej inwestycji. Dlatego ocena skutków finansowych uchwalenia planu miejscowego, jeżeli ma być w miarę dokładna, powinna się odbywać dopiero na etapie gotowych koncepcji projektowych. Podsumowując prognoza finansowa skutków ekonomicznych uchwalenia planu nie ma być dokładnym kosztorysem realizacji planu, tylko ma dać ogólne spojrzenie na efekty ekonomiczne ustaleń planu. Prognoza skutków finansowych jest niewątpliwie potrzebna zwłaszcza w dzisiejszej gospodarce rynkowej i różnych obciążeniach finansowych dla gmin. Jednak może ona być prostą metodą, która określi w sposób bardziej lub mniej opisowy, czy budżet gminy straci, czy też zyska na uchwaleniu miejscowego planu lub jego zmiany. 90

5 Prognoza finansowa powinna ujmować wszystkie elementy, które wpływają na budżet gminy. W zależności od obszaru i jego funkcji będą brane różne czynniki pod uwagę. Jeżeli ograniczymy się w prognozie finansowej do podatku od nieruchomości, opłaty związanej ze wzrostem wartości nieruchomości, odszkodowania wynikającego ze spadku wartości lub niemożności korzystania jak w dotychczasowy sposób z nieruchomości, kosztów związanych ze sporządzeniem i uchwaleniem miejscowego planu, kosztów infrastruktury technicznej, to prognoza ta nie da całego obrazu skutków ekonomicznych. W zależności od rodzaju przekształceń jakie niesie za sobą uchwalenie planu lub jego zmiany, powinien być również wzięty pod uwagę okres jaki obejmie prognoza. Czynniki wpływające na efekty ekonomiczne można podzielić na dwa rodzaje: 1. zyski lub straty związane bezpośrednio z uchwaleniem planu lub jego zmiany: koszty sporządzenia planu lub jego zmiany, różnica w podatku od nieruchomości, dzierżawy, użytkowania wieczystego, skutki finansowe wynikające z art.36 ustawy o zagospodarowaniu przestrzennym, 2. zyski lub straty związane z realizacją ustaleń miejscowego planu lub jego zmiany: budowa infrastruktury technicznej podatek od osób fizycznych i prawnych podatek od usług opłaty targowe, sprzedaż lub zakup nieruchomości, zmniejszenie lub wzrost bezrobocia, inne. To niektóre, podstawowe czynniki, jakie wpływają na budżet gminy, a są związane z uchwaleniem a następnie realizacją ustaleń miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego lub jego zmiany. Ze względu na różnorodność i odmienność występowania poszczególnych czynników w konkretnej sytuacji wzór zastosowany do tej prognozy jest bardzo ogólny: B = K p + P n ± O ± R p B zmiana budżetu gminy spowodowana uchwaleniem miejscowego planu lub jego zmiany, K p koszty związane ze sporządzeniem planu, P n różnica w podatku od nieruchomości (podatek jaki był pobierany przed uchwaleniem planu lub jego zmiany minus podatek jaki będzie pobierany po uchwaleniu planu lub jego zmiany), O zyski lub straty wynikające z art.36 ustawy o zagospodarowaniu przestrzennym R p koszty i zyski związane z realizacją ustaleń planu lub jego zmiany w określonym czasie (np. 5 lat ), wielkość ta wyraża się wzorem w zależności od potrzeb np.: 91

6 R p = ± P o ± S I +A P o podatek od osób fizycznych i prawnych S różnica w wielkości sumy sprzedaży nieruchomości przed i po uchwaleniu miejscowego planu lub jego zmiany I koszty związane z budową infrastruktury technicznej A opłaty adiacenckie. Bez względu na wynik finansowy, niezbędne jest wyciągnięcie wniosków z obliczeń i analiza skutków społecznych, kulturowych, krajobrazowo-przyrodniczych itd., jakie niosą za sobą ustalenia planu w odniesieniu do stanu istniejącego lub ustalenia zmiany planu w odniesieniu do ustaleń planu. BIBLIOGRAFIA: Cymerman R., Planowanie przestrzenne a szacowanie nieruchomości, Standardy i metody wycen, Czekiel-Świtalska E., Słojewski R., Prognoza skutków finansowych uchwalania planów zagospodarowania przestrzennego, opublikowanego na I Konferencji PSRWN Współdziałanie rzeczoznawców majątkowych, urbanistów i gmin w procesie sporządzania i realizacji opracowań planistycznych, Gdańsk Czekiel-Świtalska E., Słojewski R., Ekonomiczne skutki w procesie gospodarowania przestrzenią a określenie wartości renty planistycznej, Zachodniopomorska Izba Urbanistów, Szczecin Czekiel-Świtalska E., Renta planistyczna jako dodatkowe źródło dochodów gminy, Materiały na seminarium problemowe, Szczecin, Sawiłow E., Propozycja określania wartości renty planistycznej, Materiały na VII Krajową Konferencją Rzeczoznawców Majątkowych, Poznań Żebrowski W., Renty planistyczne o szacowanie nieruchomości, kwartalnik WYCENA, nr 1/1997. Źróbek S., Krajewska Krajeńska., Wybór wariantu rozwiązań planistycznych w zależności od skutków ekonomicznych uchwalenia i realizacji ustaleń planu miejscowego, Materiały na Konferencję Naukowo-Techniczną PSRWN, Gdańsk