Licencjonowane zawody obsługujące sektor nieruchomości w Polsce i ich firmy 1. Celem niniejszego opracowania jest charakterystyka

Transkrypt

1 Licencjonowane zawody obsługujące sektor nieruchomości w Polsce i ich firmy 1 S t a n i s ł a w Be l n i a k, Ad a m Na l e p k a 1.Uwagi wstępne1 Ustawa o gospodarce 2 wprowadziła trzy licencjonowane zawody związane z obsługą sfery nieruchomości: pośrednika w obrocie, zarządcę nieruchomości i rzeczoznawcę majątkowego. Do końca 2008 wydano licencji pośredników w obrocie, licencji zarządców nieruchomości (w tym prawie w trybie szczególnym) oraz ponad licencji rzeczoznawców majątkowych. Sposób i tryb nabywania uprawnień zawodowych reguluje obecnie Rozporządzenie Ministra Infrastruktury 3. 1 Opracowano na podstawie: Podmioty obsługujące rynek nieruchomości kierunki rozwoju, badania statutowe nr 38/KENiPI/1/2008/ S/454, kierownik projektu: Adam Nalepka, UEK, Kraków 2008, 2 Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 roku o gospodarce, Dz. U. nr 115, poz. 741 (Ugn) 3 Rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 15 lutego 2008 r. w sprawie nadawania uprawnień i licencji zawodowych w dziedzinie gospodarowania, Dz. U. nr 31, poz. 189, (Rnl). Celem niniejszego opracowania jest charakterystyka licencjonowanych zawodów związanych z gospodarowaniem : pośrednika w obrocie, zarządcy nieruchomości, rzeczoznawcy majątkowego oraz prezentacja ich firm. Stąd dużo uwagi skierowano na jakościową i ilościową charakterystykę firm zajmujących się pośrednictwem w obrocie, zarządzaniem, rzeczoznawstwem majątkowym oraz na analizę zakresu działania tych podmiotów. 2. Charakterystyka zawodów obsługujących sferę nieruchomości 2.1. Pośrednik w obrocie Pośrednikiem w obrocie jest osoba fizyczna posiadająca licencję zawodową nadaną w trybie przepisów Ustawy. Zajmuje się on obsługą transakcji o charakterze rynkowym, obejmujących przede wszystkim transakcje kupna sprzedaży praw własności do nieruchomości, ograniczonych praw rzeczowych, wynajmu, dzierżawy. Transakcje pozarynkowe nie są przedmiotem działania pośredników w obrocie. Pośrednicy mogą również wykonywać opracowania i ekspertyzy dotyczące gospodarowania oraz doradztwo w zakresie inwestowania w nieruchomości. Zakres czynności pośrednictwa w obrocie określa umowa pośrednictwa, wymagająca formy pisemnej pod rygorem nieważności 4. Sposób organizacji, zasady funkcjonowania oraz forma organizacyjno prawna wykonywania działalności zawodowej pośrednika w obrocie pozostawione są decyzji przedsiębiorców zamierzających świadczyć usługi w tym zakresie. Ustawodawca wprowadził jednak ograniczenie form wykonywania zawodu pośrednika do 5 : 4 Ugn. art. 180 pkt. 3 5 Ugn, art. 180 ustęp 7 28 Świat Nieruchomości

2 ÎÎ prowadzenia jako przedsiębiorca działalności gospodarczej w zakresie pośrednictwa w obrocie albo ÎÎ stosunku pracy lub umowy cywilnoprawnej z przedsiębiorcą prowadzącym działalność w zakresie pośrednictwa w obrocie, Istotnym jest zastrzeżenie, że wyżej wymienionych form wykonywania zawodu nie można ze sobą łączyć. W praktyce duże znaczenia ma możliwość wykonywania czynności zawodowych pośrednika osobiście lub przy pomocy innych osób wykonujących czynności pomocnicze i działających pod jego nadzorem; przy czym pośrednik ponosi za ich czynności odpowiedzialność zawodową 6. Przedsiębiorcy mogą prowadzić firmy pośrednictwa w obrocie bez licencji zawodowej, ale stosownie do przepisów Ustawy 7 muszą zapewnić, aby 6 Ugn, art. 180, ustęp 2 7 Ugn. art. 179 ust. 3 czynności pośrednictwa były wykonywane przez osoby posiadające licencje zawodowe w tym zakresie. Formy organizacyjno prawne firm pośrednictwa w obrocie to indywidualna działalność gospodarcza, spółki cywilne i handlowe. Działalność gospodarcza oraz spółki cywilne regulowane są przepisami Kodeksu Cywilnego, natomiast spółki handlowe przepisami Kodeksu Spółek Handlowych. Zróżnicowane są formy zatrudniania w firmach pośrednictwa w obrocie. Podstawową formą wykonywania zawodu przez pośrednika jest umowa o pracę zawarta z przedsiębiorcą prowadzącym działalność w zakresie pośrednictwa w obrocie. Możliwe jest również wykorzystanie innych umów cywilnoprawnych. Licenjonowani pośrednicy w obrocie wpisywani są do Centralnego Rejestru Zarządców Nieruchomości prowadzonego przez Ministerstwo Infrastruktury Zarządca nieruchomości Zarządzanie nieruchomością, zgodnie ustawą, polega na podejmowaniu decyzji i dokonywaniu czynności mających na celu zapewnienie właściwej gospodarki ekonomiczno-finansowej nieruchomości oraz zapewnienie bezpieczeństwa użytkowania i właściwej eksploatacji nieruchomości w tym bieżącego administrowania nieruchomością, jak również czynności zmierzających do utrzymania nieruchomości w stanie niepogorszonym zgodnie z jej przeznaczeniem oraz do uzasadnionego inwestowania w tę nieruchomość 8. Zarządzanie jest działalnością zawodową wykonywaną przez zarządców nieruchomości, czyli przez osoby fizyczne posiadające licencję zawodową. 8 Ustawa z dnia 22 września 2004 roku o zmianie ustawy o gospodarce oraz o zmianie niektórych ustaw, Dz. U. nr 141, poz (Ugnz) Świat Nieruchomości 29

3 Rys.1. Struktura badanych osób Zarządzający wykonują dwojakiego rodzaju zadania: ÎÎ obowiązki ustawowe, wynikające z od- powiednich przepisów, ÎÎ obowiązki umowne, określone w umo- wie o zarządzanie nieruchomością, zawartej między właścicielem a wybraną firmą zarządzającą. Zarządzający działa na podstawie umowy o zarządzanie nieruchomością zawartej z jej właścicielem, wspólnotą mieszkaniową lub innym podmiotem, któremu przysługuje prawo do nieruchomości, w formie pisemnej pod rygorem nieważności. Umowa ta określa prawa i obowiązki zarządzającego oraz właściciela. Przedsiębiorcy bez licencji mogą prowadzić firmy zarządzające, jeżeli czynności z tym związane będą wykonywane przez licencjonowanych zarządców nieruchomości, ubezpieczonych od odpowiedzialności cywilnej. Przedsiębiorcy mają pełną swobodę organizowania firmy zarządzającej, podobnie jak w przypadku firmy pośrednictwa w obrocie. Licenjonowani zarządcy nieruchomości wpisywani są do Centralnego Rejestru Zarządców Nieruchomości prowadzonego przez Ministerstwo Infrastruktury Rzeczoznawca majątkowy Wycena nieruchomości jest konieczna w gospodarowaniu, towarzyszy transakcjom na rynku nieruchomości, jest używana dla celów opodatkowania i ubezpieczeń. Potrzeba wyceny wartości nieruchomości pojawia się także takich przypadkach jak: postępowanie spadkowe, odszkodowawcze, fuzje i podział majątku, emisja papierów wartościowych, zmiany w stanie zasobów majątkowych itp. 9. Okre- 9 E. Mączyńska, M. Prystupa, K. Rygiel, Ile jest warta nieruchomość, Poltext, Warszawa 2004, str. 10 ślanie wartości nieruchomości zależy od uwarunkowań ekonomicznych i prawnych. Bez względu na określony cel, każda wycena sporządzana jest w formie operatu szacunkowego wyłącznie przez osoby do tego uprawnione. Takimi osobami są rzeczoznawcy majątkowi, posiadający uprawnienia zawodowe w zakresie szacowania nieruchomości nadane w trybie Ustawy o gospodarce przez Ministra Infrastruktury. Rzeczoznawca majątkowy jest uprawniony do określania wartości nieruchomości oraz wartości maszyn i urządzeń trwale związanych z nieruchomością. Oprócz wyceny prawa własności albo prawa użytkowania wieczystego, rzeczoznawca majątkowy może określać wartość innych praw do nieruchomości, w tym ograniczonych praw rzeczowych i praw zobowiązaniowych. Rzeczoznawca może również sporządzać opracowania i ekspertyzy dotyczące temat szeroko rozumianej gospodarki. Rzeczoznawca majątkowy wykonuje zawód, prowadząc we własnym imieniu działalność gospodarczą jednoosobowo lub w ramach spółki osobowej, albo w ramach stosunku pracy lub umowy cywilnoprawnej u przedsiębiorcy prowadzącego działalność w tym zakresie, przy czym nie można łączyć wymienionych form wykonywania zawodu. Przedsiębiorcy bez licencji mogą prowadzić działalność związaną z wyceną nieruchomości, pod warunkiem, że czynności z tym związane będą wykonywane przez uprawnionych rzeczoznawców majątkowych. Brak szczegółowych przepisów narzucających formę organizacyjno-prawną rzeczoznawstwa majątkowego sprawia, że może być ono prowadzone w formie indywidualnej działalności gospodarczej lub w formie spółek możliwych do zawiązania w Polsce. 3. Zakres i metodyka badania firm obsługujących sferę nieruchomości Badania przeprowadzono w okresie Ankiety zostały przesłane do przedstawicieli stowarzyszeń za- 30 Świat Nieruchomości

4 wodowych, które zostały wypełniane przez uczestników szkoleń organizowanych przez te stowarzyszenia. Łącznie w w/w okresie udało się pozyskać 170 ankiet od pośredników w obrocie, 75 ankiet od zarządców nieruchomości oraz 89 ankiet wypełnionych przez rzeczoznawców majątkowych. Ankiety były wypełniane przez właścicieli firm jak i ich pracowników. Strukturę badanych osób przedstawia powyższy rysunek. 4. Charakterystyka firm obsługujących sferę nieruchomości Do ogólnej charakterystyki badanych firm wykorzystano dane o liczbie zatrudnionych pracowników, formie zatrudnienia, formie organizacyjno prawnej firm oraz doświadczeniu firm, wyrażonym czasem funkcjonowania. Z przeprowadzonych badań wynika, że większość firm pośrednictwa w obrocie, funkcjonujących w Polsce, to małe firmy, zatrudniające do 5 osób (74%), maksymalnie 10 osób pracuje w co piątym biurze (zob. Tab. 1). Ponad połowa respondentów, związanych z biurami zarządzania przyznaje, że w firmie zatrudnionych jest do 10 osób. Na drugim miejscu (26% odpowiedzi) znajdują się podmioty zatrudniające od pracowników. 4% ankietowanych wskazuje na wysoką liczbę pracowników ponad 60 osób. W większości przypadków rzeczoznawcy prowadzą samodzielnie biuro (24%) lub zatrudniają jedną osobę (43%). W 32% przypadków ankietowani pracują w biurze, które zatrudnia więcej niż 1 osobę. W firmach pośrednictwa w obrocie aż 70% osób jest zatrudnionych na podstawie umowy o pracę, a 30% jako prowadzący działalność gospodarczą. Dominującym sposobem zatrudnienia pracowników w firmach zarządzających jest również umowa o pracę. Tę formę zatrudnienia deklaruje Tab.1. Zatrudnienie w firmach obsługujących sferę nieruchomości Przedmiot działania firmy pośrednictwo w obrocie zarządzanie rzeczoznawstwo majątkowe Tab. 2. Formy zatrudnienia w firmach obsługi sfery nieruchomości Formy zatrudnienia w firmie Przedmiot działania firmy Liczba pracowników firmy do umowa o prace wł. dział. gospod. um. zlec./ dzieło pośrednictwo w obrocie zarządzanie rzeczoznawstwo majątkowe * odpowiedzi nie sumują się do 100% ponieważ możliwe było wpisanie kilku wariantów 80% respondentów. Niespełna 30 % badanych preferuje własną działalność gospodarczą. Prawie 15% wskazuje na umowę zlecenia i umowę o dzieło. Rzeczoznawcy majątkowi preferują zatrudnienie w oparciu o własną działalność gospodarczą lub umowę o pracę, rzadziej w formie umowy o dzieło lub umowy zlecenie. inne Dominującą formą organizacyjno prawną firm pośrednictwa w obrocie jest indywidualna działalność gospodarcza (73%). Formę spółki cywilnej oraz spółki z ograniczoną odpowiedzialnością wybrał co dziesiąty przedsiębiorca. W formie spółki akcyjnej, wymagającej dużego kapitału i znacznie bardziej rozwiniętej struktury organizacyjnej, funk- Świat Nieruchomości 31

5 Tab. 3. Forma organizacyjno prawna firm obsługujących sferę nieruchomości Przedmiot działania firmy pośrednictwo w obrocie zarządzanie rzeczoznawstwo majątkowe indywidualna działalność gospod. spółka cywilna spółka z o.o. Forma organizacyjno - prawna firmy Tab. 4. Czas funkcjonowania firm obsługujących sferę nieruchomości spółka akcyjna spółdzielnia mieszkaniowa inna spółdzielnia przedsiębiorstwo / instytucja państwowa gmina lub jednostka organizacyjna gminy inna nich formy działalności to spółka cywilna (15%) i spółka akcyjna (7%). Rzeczoznawcy majątkowi głównie prowadzą jako indywidualną działalność gospodarczą (84%), w formie spółki cywilnej (13%) lub jako spółka z ograniczoną odpowiedzialnością (2%). Firmy zajmujące się w Polsce to podmioty funkcjonujące w tym sektorze od niedawna. Prawie połowa firm pośrednictwa w obrocie ma doświadczenie krótsze niż 5 lat, a 75% firm funkcjonuje do 10 lat. 25% firm ma doświadczenie dłuższe niż 10 lat. Ponad 50% badanych firm zarządzających posiada doświadczenie zawodowe do 10 lat. Dużą grupę stanowią firmy zajmujące się zarządzaniem powyżej 10 lat. Ponad połowa respondentów (58%) stwierdza, że firmy prowadzą działalność w zakresie rzeczoznawstwa majątkowego ponad 10 lat, czyli powstały przez wejściem w życie ustawy o gospodarce. 5. Uwagi końcowe Specjalizacja pośrednictwo w obrocie zarządzanie Ilość lat funkcjonowania do rzeczoznawstwo majątkowe Stosunkowo niedługiej obecności na rynku można przypisać niezbyt duże rozmiary firm obsługujących sektor nieruchomości w Polsce. Firmy te zatrudniają małą ilość pracowników i stosują mało stabilne formy zatrudniania pracowników. Większości firm nie posiada oddziałów powstałych w wyniku rozwoju ilościowego i procesów dywersyfikacji. cjonuje 4% firm pośrednictwa w obrocie. Zarządcy nieruchomości działają w oparciu o takie formy organizacyjno prawne, jak spółki prawa handlowego, spółdzielnie, zakłady budżetowe, indywidualną działalność gospodarczą. Wśród respondentów największy odsetek zarządców nieruchomości działa w oparciu o dwie formy prawne: indywidualną działalność gospodarczą (33%) oraz spółkę z ograniczoną odpowiedzialnością. Inne stosunkowo często wybierane przez Pro f. UEK d r ha b. Sta n i s ł aw Be l n i a k, Pro f. d r ha b. Ad a m Na l e p k a Uniwersytet Ekonomiczny w Krakowie, Katedra Ekonomiki Nieruchomości i Procesu Inwestycyjnego 32 Świat Nieruchomości

6 Literatura: Belniak S., Rozwój rynku nieruchomości w Polsce na tle krajów wysoko rozwiniętych, Wyd. AE Kraków 2001, Bryx M. Rynek nieruchomości. System i funkcjonowanie, Poltext Warszawa 2006 Rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 15 lutego 2008 r. w sprawie nadawania uprawnień i licencji zawodowych w dziedzinie gospodarowania, Dz. U. nr 31, poz. 189, (Rnl). Mączyńska E., Prystupa M., Rygiel K., Ile jest warta nieruchomość, Poltext, Warszawa 2004, Nalepka A., Zarządzanie. Wybrane zagadnienia, Wyd. AE Krakow 2006, Podmioty obsługujące rynek nieruchomości kierunki rozwoju, badania statutowe nr 38/KENi- PI/1/2008/S/454, kierownik Adam Nalepka, UE Kraków 2008, Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 roku o gospodarce, Dz. U. nr 115, poz. 741 (Ugn) Ustawa z dnia 22 września 2004 roku o zmianie ustawy o gospodarce oraz o zmianie niektórych ustaw, Dz. U. nr 141, poz (Ugnz) Licencjonowane zawody obsługujące sektor nieruchomości w Polsce i ich firmy (Streszczenie) Certified professionals operating in Polish Real Estate market and their companies (Summary) Ustawa o gospodarce wprowadziła trzy licencjonowane zawody związane z obsługą sfery nieruchomości: pośrednika w obrocie, zarządcę nieruchomości i rzeczoznawcę majątkowego. W opracowaniu scharakteryzowano zakres i zasady funkcjonowania tych zawodów oraz przedstawiono firmy, w ramach których realizują swe zadania. Dokonano jakościowej i ilościowej charakterystyki firm zajmujących się w Polsce pośrednictwem w obrocie, zarządzaniem, rzeczoznawstwem majątkowym. Act on real estate economics, introduced three certified professions operating in real estate market: real estate broker, property manager and real estate valuator. The paper presents scope of activities of the professions, regulations that rule the operations of the professions. Presented were also companies within which professionals operate. The Authors conducted quantitative and qualitative description of companies operating as real estate brokers, property management and valuators. Świat Nieruchomości 33