SPIS TREŚCI WPROWADZENIE 17

Transkrypt

1 SPIS TREŚCI WPROWADZENIE 17 Rozdział 1. Podstawowe wiadomości z zakresu zarządzania nieruchomościami SYTUACJA PRAWNA ZARZĄDCY Regulacje prawne dotyczące zawodu zarządcy nieruchomości Prawa i obowiązki zarządcy nieruchomości Zakres czynności zarządcy ZARZĄDZANIE NIERUCHOMOŚCIAMI JAKO DZIAŁALNOŚĆ ZAWODOWA Definicja działalności zawodowej Wymogi kwalifikacyjne Kształcenie teoretyczne i praktyczne System nadawania licencji zawodowych Doskonalenie kwalifikacji Odpowiedzialność zawodowa ORGANIZACJE ZAWODOWE ZARZĄDCÓW NIERUCHOMOŚCI Organizowanie się środowiska zarządców Zadania organizacji zawodowych i ich federacji Standardy zawodowe i Kodeks Etyki Zawodowej 36 Rozdział 2. Organizacja zarządzania państwem - organy administracji publicznej PODZIAŁ TERYTORIALNY KRAJU ORGANIZACJA ADMINISTRACJI PUBLICZNEJ PROCEDURY ADMINISTRACYJNE - ORGANY I i II INSTANCJI ZADANIA ADMINISTRACJI PUBLICZNEJ W ZAKRESIE GOSPODARKI NIERUCHOMOŚCIAMI 45 Rozdział 3. Pojęcia i definicje dotyczące nieruchomości MIENIE DEFINICJA NIERUCHOMOŚCI W PRAWIE CYWILNYM 51

2 Nieruchomości gruntowe Nieruchomości budynkowe Nieruchomości lokalowe Ustawowa definicja lokalu mieszkalnego i użytkowego Sposoby kreowania lokali jako odrębnych przedmiotów własności Części składowe lokalu RELACJA POMIĘDZY NIERUCHOMOŚCIĄ A DZIAŁKĄ GRUNTU GRANICE NIERUCHOMOŚCI; GRANICE PRAWNE I STAN SPOKOJNEGO POSIADANIA 58 Rozdział 4. Prawo rzeczowe RZECZY I ICH RODZAJE DEFINICJA PRAWA WŁASNOŚCI, UPRAWNIENIA I OBOWIĄZKI WŁAŚCICIELA Rodzaje własności Triada uprawnień właściciela Definicja własności w art. 140 kodeksu cywilnego WSPÓŁWŁASNOŚĆ I JEJ ODRÓŻNIENIE OD WŁASNOŚCI Współwłasność i powstanie współwłasności Rodzaje współwłasności WYKONYWANIE PRAWA WŁASNOŚCI W OBRĘBIE WSPÓŁWŁASNOŚCI Zniesienie współwłasności Podział nieruchomości co do użytkowania" Współwłasność we wspólnocie mieszkaniowej UŻYTKOWANIE WIECZYSTE OGRANICZONE PRAWA RZECZOWE Katalog ograniczonych praw rzeczowych Pierwszeństwo praw rzeczowych ograniczonych POSIADANIE, DZIERŻENIE I WŁADANIE KONSTYTUCYJNE GWARANCJE PRAWA WŁASNOŚCI 83 Rozdział 5. Stosunki cywilno-prawne 85 PODMIOTY PRAWA CYWILNEGO OSOBY FIZYCZNE I ICH REPREZENTOWANIE OSOBY PRAWNE I ICH REPREZENTOWANIE JEDNOSTKI ORGANIZACYJNE NIE POSIADAJĄCE OSOBOWOŚCI PRAWNEJ CZYNNOŚCI PRAWNE - ZAGADNIENIA OGÓLNE PRZEGLĄD TYPOWYCH UMÓW ZAWIERANYCH W ZWIĄZKU Z ZA- RZĄDZANIEM NIERUCHOMOŚCIAMI OBCIĄŻENIA NA NIERUCHOMOŚCIACH ROSZCZENIA - ŚRODEK PRAWNY PRZYSŁUGUJĄCY WIERZYCIELOM 102

3 5.8. WYBRANE ZAGADNIENIA PRAWA RODZINNEGO I OPIEKUŃCZEGO WYBRANE ZAGADNIENIA PRAWA SPADKOWEGO PRAWO WEKSLOWE PRAWO UPADŁOŚCIOWE PRAWO PODATKOWE Podatek dochodowy od osób fizycznych Podatek dochodowy - zryczałtowany Podatek od towarów i usług - VAT / VALUE ADDED TAX/ Praktyczne przykłady rozliczenia Podatek od spadków i darowizn Podatek od nieruchomości 125 Rozdział 6. Gospodarka nieruchomościami PODSTAWY PRAWNE OBRÓT NIERUCHOMOŚCIAMI PAŃSTWOWYMI I SAMORZĄDOWYMI Przetargi Zbycie bezprzetargowe Nabywanie nieruchomości w trwały zarząd Ceny i opłaty za nieruchomości OPŁATY ADIACENCKIE PRAWO PIERWOKUPU SCALENIA I PODZIAŁY NIERUCHOMOŚCI WYWŁASZCZENIA NIERUCHOMOŚCI Przejmowanie praw do nieruchomości Ograniczenie praw do nieruchomości Odszkodowania UWŁASZCZENIE OSÓB PRAWNYCH NABYWANIE NIERUCHOMOŚCI PRZEZ CUDZOZIEMCÓW SZCZEGÓLNE ZASADY GOSPODARKI NIERUCHOMOŚCIAMI PAŃSTWOWYMI Zasób Własności Rolnej Skarbu Państwa Zasób Mienia Wojskowego Wojskowy Zasób Mieszkaniowy Gospodarka nieruchomościami państwowymi 156 Rozdział 7. Gospodarka przestrzenna PODSTAWY PRAWNE MIEJSCOWE PLANY ZAGOSPODAROWANIA PRZESTRZENNEGO Rola i znaczenie planów miejscowych Tryb sporządzania i uchwalania planu 163 ~.2.3. Rekompensowanie skutków uchwalenia lub zmiany planu miejscowego DECYZJE O WARUNKACH ZABUDOWY I ZAGOSPODAROWANIA TERENU 168 ~A. STUDIA UWARUNKOWAŃ I KIERUNKÓW ZAGOSPODAROWANIA PRZESTRZENNEGO GMINY

4 12 Rozdział 8. Źródła informacji o nieruchomościach USTALANIE STANU PRAWNEGO NIERUCHOMOŚCI RODZAJE INFORMACJI POTRZEBNYCH PRZY ZARZĄDZANIU NIERUCHOMOŚCIAMI Księgi wieczyste Sposoby gromadzenia danych dotyczących nieruchomości oraz ich atrybutów SŁUŻBA GEODEZYJNA I KARTOGRAFICZNA MONITORING RYNKU DZIAŁEK I SPOSOBY ZAKŁADANIA BAZ DANYCH ORAZ ZBIERANIA INFORMACJI Dane zawarte w aktach notarialnych Pilotażowy monitoring rynku nieruchomości w Krakowie w latach prowadzony przez KIN 199 Rozdział 9. Ekonomiczne podstawy rynku nieruchomości KATEGORIE EKONOMICZNE NIERUCHOMOŚCI Cechy charakterystyczne i funkcje nieruchomości Nieruchomość jako przedmiot zarządzania w wymiarze ekonomicznym Uwarunkowania społeczno-ekonomiczne zarządzania nieruchomościami Otoczenie nieruchomości NIERUCHOMOŚCI JAKO ŹRÓDŁO DOCHODÓW SKARBU PAŃSTWA I JEDNOSTEK SAMORZĄDU TERYTORIALNEGO INWESTOWANIE W NIERUCHOMOŚCI RYNEK NIERUCHOMOŚCI Pojęcie rynku nieruchomości Czynniki wpływające na funkcjonowanie rynku nieruchomości Segmentacja rynku nieruchomości Uczestnicy rynku nieruchomości Cechy charakterystyczne rynku nieruchomości FINANSOWANIE RYNKU NIERUCHOMOŚCI Kształtowanie się podaży i popytu Badanie i analiza trendów rynkowych Produkty kredytowe Rachunki powiernicze Fundusze strukturalne Unii Europejskiej SEGMENTY RYNKU NIERUCHOMOŚCI Nieruchomości gruntowe Handel Powierzchnie biurowe Powierzchnie magazynowe Mieszkania ZNACZENIE RYNKU NIERUCHOMOŚCI DLA GOSPODARKI NA SZCZEBLACH: KRAJOWYM I LOKALNYM 254

5 Rozdział 10. Planowanie i zarządzanie ekonomiczno-finansowe ZASADY RACHUNKOWOŚCI ORAZ MATEMATYKI FINANSOWEJ Zasady rachunkowości bieżącej Zasady matematyki finansowej DIAGNOZA SYTUACJI EKONOMICZNO-FINANSOWEJ NIERUCHOMOŚCI Ujęcie księgowe (rachunkowe) Ujęcie gotówkowe (cash flow) Analiza wskaźnikowa wyników SPRAWOZDAWCZOŚĆ ZARZĄDCY NIERUCHOMOŚCI Sprawozdawczość operacyjna Sprawozdawczość podatkowa Sprawozdawczość finansowa Sprawozdawczość dodatkowa Sprawozdawczość statystyczna 310 Rozdział 11. Przejmowanie nieruchomości do zarządzania POZYSKIWANIE OBIEKTÓW DO ZARZĄDZANIA PODMIOTY, NA RZECZ KTÓRYCH MOGĄ BYĆ ŚWIADCZONE 19 USŁUGI ZARZĄDZANIA Cele właściciela jako wytyczne dla działań zarządcy Właściciel a zarządca UMOWA O ZARZĄDZANIE Czynności poprzedzające zawarcie umowy oraz ich cel Postanowienia umowy o zarządzanie nieruchomością Pełnomocnictwo do zarządzania nieruchomością WYBRANE CZYNNOŚCI ZARZĄDZANIA OPERACYJNEGO Przejęcie nieruchomości w zarząd Regulaminy porządku domowego Postępowanie windykacyjne i eksmisje OGÓLNE ZASADY NAJMU 334 Rozdział 12. Zarządzanie nieruchomościami mieszkalnymi DEFINICJE NIERUCHOMOŚCI MIESZKALNYCH Samodzielność lokalu mieszkalnego - definicja i parametry Pomieszczenia przynależne do lokali Nieruchomość wspólna ODRĘBNA WŁASNOŚĆ LOKALI Powstanie odrębnej własności lokali Wspólnoty mieszkaniowe Zasady zarządzania nieruchomością wspólną Finansowanie zarządzania nieruchomością wspólną OCHRONA PRAW LOKATORÓW Lokale mieszkalne - definicje i parametry Zasady ochrony praw lokatorów Obowiązki lokatorów

6 Zajmowanie lokalu bez tytułu prawnego Zasady i możliwości wykonywania przez gminy zadań wynikających z ustawy o ochronie praw lokatorów DODATKI MIESZKANIOWE ZARZĄDZANIE SPÓŁDZIELCZYMI ZASOBAMI MIESZKANIOWYMI Zasady funkcjonowania spółdzielni Istota i cele spółdzielni mieszkaniowych Prawa członków spółdzielni mieszkaniowej Obowiązki członków spółdzielni mieszkaniowej Zasady zarządzania zasobem spółdzielni mieszkaniowej ZARZĄDZANIE ZASOBAMI MIESZKANIOWYMI TOWARZYSTW BUDOWNICTWA SPOŁECZNEGO FUNDUSZE I INSTYTUCJE WSPIERAJĄCE MIESZKALNICTWO OCENA RYZYKA W ZARZĄDZANIU NIERUCHOMOŚCIAMI MIESZKALNYMI KSZTAŁTOWANIE POLITYKI MIESZKANIOWEJ Rola państwa w kształtowaniu polityki mieszkaniowej Lokalne strategie mieszkaniowe 382 Rozdział 13. Zarządzanie nieruchomościami niemieszkalnymi RODZAJE NIERUCHOMOŚCI - PODZIAŁ FUNKCJONALNY CHARAKTERYSTYKA INSTYTUCJI NAJMU ZNACZENIE NAJMU DLA FUNKCJONOWANIA BUDYNKU Wyszukiwanie najemców - kryteria doboru Umowa najmu UWARUNKOWANIA W ZARZĄDZANIU POSZCZEGÓLNYMI RODZAJAMI NIERUCHOMOŚCI Nieruchomości handlowo-usługowe Nieruchomości biurowe Nieruchomości rolne Nieruchomości sektora publicznego Nieruchomości instytucjonalne Inne rodzaje nieruchomości SYSTEMY BEZPIECZEŃSTWA Firmy ochroniarskie Ładunek wybuchowy na terenie obiektu ZASADY ZARZĄDZANIA NIERUCHOMOŚCIAMI NIEMIESZKALNYMI 403 Rozdział 14. Organizacja zarządzania nieruchomościami - prawo gospodarcze PRAWO GOSPODARCZE - JEGO ŹRÓDŁA, TREŚĆ I ZAKRES STOSOWANIA OBOWIĄZKI ZWIĄZANE Z PROWADZENIEM DZIAŁALNOŚCI GOSPODARCZEJ KREOWANIE I ZASADY DZIAŁANIA PRZEDSIĘBIORCÓW (PODMIOTÓW GOSPODARCZYCH) 409

7 14.4. ZARZĄDZANIE NIERUCHOMOŚCIAMI A DZIAŁALNOŚĆ GOSPODARCZA FORMY ORGANIZACYJNE I PRAWNE DO ZARZĄDZANIA NIERUCHOMOŚCIAMI TWORZENIE FIRM DO ZARZĄDZANIA NIERUCHOMOŚCIAMI 415 Rozdział 15. Podstawy budownictwa PODSTAWY PRAWNE PROCES BUDOWLANY Dokumentacja techniczna Pozwolenie na budowę Pozwolenie na użytkowanie obiektów OCENA STANU TECHNICZNEGO BUDYNKU, BUDOWLI I INFRASTRUKTURY TECHNICZNEJ OKRESOWE KONTROLE, REMONTY I KONSERWACJE 431 Rozdział 16. Wycena nieruchomości - wybrane zagadnienia CEL I PRZEDMIOT WYCENY METODYKA SZACOWANIA WARTOŚCI NIERUCHOMOŚCI OPERAT SZACUNKOWY SZACOWANIE W KONTEKSTACH KRAJOWYM I MIĘDZYNARODOWYM 448 Rozdział 17. Plan zarządzania ISTOTA I FUNKCJE PLANU ZARZĄDZANIA ZAWARTOŚĆ PLANU ZARZĄDZANIA Struktura formalna planu zarządzania Proces sporządzania planu zarządzania PODSUMOWANIE: CELE, OCZEKIWANIA, WNIOSKI INFORMACJE PODMIOTOWE I PRZEDMIOTOWE Stan prawny nieruchomości i status właściciela Lokalizacja ogólna i przeznaczenie w planie zagospodarowania przestrzennego Lokalizacja szczegółowa Charakterystyka nieruchomości (dane techniczne i funkcjonalne) Opis i stan techniczny budynków i budowli Określenie potrzeb remontowych Sposób zagospodarowania i wykorzystania Zawartość dokumentacji technicznej Obecny sposób zarządzania nieruchomością Podsumowanie i wnioski BIEŻĄCA ANALIZA FINANSOWA Przychody i koszty - specyfikacja poszczególnych pozycji i wartości łącznych Ocena działalności operacyjnej z uwzględnieniem charakterystycznych wskaźników dla danej nieruchomości

8 14.4. ZARZĄDZANIE NIERUCHOMOŚCIAMI A DZIAŁALNOŚĆ GOSPODARCZA FORMY ORGANIZACYJNE I PRAWNE DO ZARZĄDZANIA NIERUCHOMOŚCIAMI TWORZENIE FIRM DO ZARZĄDZANIA NIERUCHOMOŚCIAMI 415 Rozdział 15. Podstawy budownictwa PODSTAWY PRAWNE PROCES BUDOWLANY Dokumentacja techniczna Pozwolenie na budowę Pozwolenie na użytkowanie obiektów OCENA STANU TECHNICZNEGO BUDYNKU, BUDOWLI I INFRASTRUKTURY TECHNICZNEJ OKRESOWE KONTROLE, REMONTY I KONSERWACJE 431 Rozdział 16. Wycena nieruchomości - wybrane zagadnienia CEL I PRZEDMIOT WYCENY METODYKA SZACOWANIA WARTOŚCI NIERUCHOMOŚCI OPERAT SZACUNKOWY SZACOWANIE W KONTEKSTACH KRAJOWYM I MIĘDZYNARODOWYM 448 Rozdział 17. Plan zarządzania ISTOTA I FUNKCJE PLANU ZARZĄDZANIA ZAWARTOŚĆ PLANU ZARZĄDZANIA Struktura formalna planu zarządzania Proces sporządzania planu zarządzania PODSUMOWANIE: CELE, OCZEKIWANIA, WNIOSKI INFORMACJE PODMIOTOWE I PRZEDMIOTOWE Stan prawny nieruchomości i status właściciela Lokalizacja ogólna i przeznaczenie w planie zagospodarowania przestrzennego Lokalizacja szczegółowa Charakterystyka nieruchomości (dane techniczne i funkcjonalne) Opis i stan techniczny budynków i budowli Określenie potrzeb remontowych Sposób zagospodarowania i wykorzystania Zawartość dokumentacji technicznej Obecny sposób zarządzania nieruchomością Podsumowanie i wnioski BIEŻĄCA ANALIZA FINANSOWA Przychody i koszty - specyfikacja poszczególnych pozycji i wartości łącznych Ocena działalności operacyjnej z uwzględnieniem charakterystycznych wskaźników dla danej nieruchomości

9 Możliwości zwiększenia przychodów oraz zmniejszenia kosztów Źródła finansowania Określenie wartości nieruchomości Podsumowanie i wnioski ANALIZA RYNKU NIERUCHOMOŚCI Określenie zasięgu rynku Klienci - potrzeby, preferencje i upodobania Konkurencyjne nieruchomości Podsumowanie i wnioski ANALIZA STRATEGICZNA Mocne i słabe strony nieruchomości, szanse i zagrożenia Określenie wariantów zarządzania ze wskazaniem zakresu prac i źródeł finansowania OCENA WARIANTÓW STRATEGICZNYCH ORAZ ZALECANY WYBÓR Skutki wdrożenia poszczególnych wariantów z uwzględnieniem wskaźników Wskazanie optymalnego wariantu zarządzania PLAN REALIZACJI ZALECANEGO WARIANTU Z UWZGLĘDNIENIEM ZAGROŻEŃ PODSUMOWANIE PLANU I WNIOSKI KOŃCOWE 533 ZAŁĄCZNIK 1: PODSTAWOWE FUNKCJE FINANSOWE 543 ZAŁĄCZNIK 2: WSKAŹNIKI OPŁACALNOŚCI FINANSOWEJ 571 ZAŁĄCZNIK 3: PRZYKŁADOWY PLAN ZARZĄDZANIA SPÓŁDZIELCZYM BUDYNKIEM MIESZKALNYM 582 Wstęp 582 Podstawowe informacje o nieruchomości 583 Bieżąca analiza finansowa 590 Analiza rynku nieruchomości 604 Analiza strategiczna 610 Ocena wariantów postępowań 613 Plan realizacji wskazanego wariantu 628 Posumowanie planu 633 PODSTAWOWE AKTY PRAWNE - WYKAZ 635 INDEKS RZECZOWY 638