Zmiany w lokalizacji hoteli w Budapeszcie

Transkrypt

1 Andrzej Matczak Tomasz Napierała Uniwersytet Łódzki, Wydział Nauk Geograficznych Zmiany w lokalizacji hoteli w Budapeszcie Wprowadzenie Celem rozdziału jest analiza zmian zachodzących w lokalizacji hoteli w Budapeszcie, w okresie od 1982 do 2013 r. Tak określony zakres czasowy badań umożliwił analizę badanego zjawiska bezpośrednio przed, w trakcie, i po transformacji ustrojowej, która dokonała się na Węgrzech. Autorzy odwołują się do własnych, wcześniejszych badań [Matczak i Napierała 2004]. Wskazują jednocześnie, że w ostatnim dziesięcioleciu zmiany w sektorze hotelarskim w Budapeszcie okazały się znaczące. Było to najważniejszą motywacją do powtórzenia badań. W rozdziale autorzy podejmują dyskusję nad aktualnością geograficznego czynnika lokalizacji hoteli w Budapeszcie. Inwentaryzację obiektów noclegowych funkcjonujących w 1982 r. zrealizowano w oparciu o dostępny materiał kartograficzny oraz przewodnikowy. Hotele zinwentaryzowano również w latach 2004 i Podstawą inwentaryzacji był wykaz hoteli udostępniany w Internecie przez Magyar Turizmus Zrt. (Węgierską Organizację Turystyczną). Charakterystyki poszczególnych hoteli (lokalizację, liczbę pokoi, ceny w wybranych dniach 2013 r.) ustalono w oparciu o dane dostępne na witrynach internetowych hoteli, w hotelowych systemach rezerwacji i dystrybucji, na portalach rezerwacyjnych, na informacyjnych portalach turystycznych, oraz kontaktując się z pracownikami hoteli drogą mailową. Wskazana metodologia jest zgodna z modelem gromadzenia danych dotyczących działalności hoteli, stosowanym i opisanym przez jednego z autorów rozdziału [Napierała 2013a, 2013b]. 1. Rozwój hotelarstwa w Budapeszcie Choć na obszarze dzisiejszego Budapesztu zajazdy i gospody pojawiły się już w czasach rzymskich, to intensywny rozwój budapesztańskiego hotelarstwa rozpoczął się w II połowie XIX wieku. Pierwsze hotele zlokalizowano w Peszcie, wzdłuż bulwaru nad Dunajem. Na początku XX w. zbudowano kompleks hotelowo-kąpielowy w rejonie Góry Gellerta, a w okresie międzywojennym wytworny Grand Hotel na Wyspie Małgorzaty. W

2 1938 r. budapesztańskie hotele dysponowały blisko 10 tys. pokoi, przyjęły około 250 tys. gości udzielając im prawie 825 tys. noclegów. W okresie II wojny światowej wiele hoteli uległo uszkodzeniom i zniszczeniu. Dopiero od lat 60. XX w. na szerszą skalę podjęto odtworzeniowe i zupełnie nowe inwestycje w sektorze hotelarskim Budapesztu. Odbudowano i zmodernizowano zniszczone oraz zbudowano wiele nowych hoteli o wysokim standardzie. W okresie gospodarki planowej ( ) hotele na Węgrzech działały w ramach trzech państwowych sieci: Hungar Hotels, Pannonia Hotels i Danubius Hotels. Oprócz wskazanych przedsiębiorstw funkcjonowały hotele związkowe, pracownicze, należące do lokalnej i okręgowej administracji, a sporadycznie hotele prywatne [Bora 1986; Böröcz 1990; Compton 1991; Csórdas 1997; Johnson 1997]. Tabela 1: Liczba i wielkość hoteli w Budapeszcie w latach Kategoria hotelu hotele pokoje średnia hotele hotele pokoje średnia hotele pokoje średnia 1-gwiazdkowe gwiazdkowe gwiazdkowe gwiazdkowe gwiazdkowe ogółem Źródło: Opracowanie własne na podstawie autorskich badań oraz Johnson [1997]. Na początku lat 80. XX w. sektor hotelarski w Budapeszcie stanowiło 28 hoteli, które dysponowały ponad 6 tys. pokoi. Były to z reguły hotele duże i o stosunkowo wysokiej kategorii. Choć hotele ekonomiczne były liczną grupą obiektów (43% ogólnej liczby obiektów), to były to obiekty relatywnie małe. Liczba pokoi, którymi dysponowały, była zdecydowanie mniej znacząca (22% ogólnej liczby pokoi). Zdecydowanie większymi obiektami były obiekty klasy średniej. W strukturze bazy hotelowej stolicy Węgier największe znaczenie miały obiekty luksusowe. Stanowiły 39% wszystkich obiektów i co najważniejsze dysponowały zdecydowaną większością pokoi (55%).

3 W następnych latach odnotowano duże zmiany w liczbie, przeciętnej wielkości i strukturze kategorii funkcjonujących w Budapeszcie hoteli. Wraz z początkiem procesu transformacji wzrosła liczba hoteli wszystkich kategorii. Nowe inwestycje hotelowe (szczególnie hotele 3- i 4-gwiazdkowe) przyczyniły się do rewitalizacji wielu obszarów w Budapeszcie. Z drugiej strony, zrewitalizowane obszary przyciągały kolejne inwestycje [Sipos 2011]. W kolejnych okresach nastąpiły istotne zmiany w strukturze hoteli w Budapeszcie. Do połowy lat 90. XX w. liczba hoteli ekonomicznych rosła, choć wolniej niż w przypadku obiektów klasy średniej i luksusowych. Ich udział w ogólnej liczbie hoteli zmalał do 27%. W kolejnych latach nastąpił już bezwzględny spadek liczby hoteli ekonomicznych: do 15 w 2004 r. i 9 w 2013 r. Odmienny charakter zmian obserwowano w przypadku hoteli 3-gwiazdowych. Ich liczba systematycznie rosła, podobnie jak ich udział. Szczególnie dynamiczny rozwój hoteli średniej klasy miał miejsce na przełomie XX i XXI w. W okresie od 1994 do 2004 r. liczba hoteli 3-gwiazdkowych podwoiła się, osiągając 58% udziału w ogólnej liczbie obiektów. Choć w kolejnym dziesięcioleciu liczba hoteli tej kategorii hoteli wzrosła do 103, to ich udział obniżył się do 52% ogólnej liczby hoteli. Warto podkreślić dwa zjawiska: po pierwsze, obiekty 3-gwiazdkowe powstałe w latach to przede wszystkim małe hotele, po drugie, część dużych obiektów 3-gwiazdkowych działających w 2004 podniosła swój standard i dzisiaj kategoryzowana jest jako hotele luksusowe. Autorzy sądzą, że hotele klasy średniej osiągnęły maksymalny pułap rozwoju. Świadczą o tym: niższe tempo wzrostu liczby hoteli 3-gwiazdkowych w ostatnim dziesięcioleciu oraz spadek liczby oferowanych pokoi (z blisko 7 tys. w 2004 r. do 6 tys. w 2013 r.). Należy podkreślić, że najbardziej dynamicznie rozwijającą się grupą hoteli w Budapeszcie były i są obiekty luksusowe: 4- i 5-gwiazdkowe. Rozwój ten wynika ze znaczącego wzrostu popytu na luksusowe usługi hotelarskie, generowanego głównie przez turystykę kongresową. W latach , m.in. dzięki prężnej działalności budapesztańskiego Convention Center, popyt na usługi hoteli 4- i 5-gwiazdkowych w Budapeszcie wzrastał w bardzo wysokim tempie, odpowiednio 3 i aż 10% rocznie [Sartori 2003]. W 2013 roku w stolicy Węgier odnotowano działalność 85 hoteli luksusowych (43% wszystkich hoteli w Budapeszcie). Hotele te dysponują ponad 13 tys. pokoi (67% ogólnej liczby pokoi). Aktualnie, Budapeszt pozostaje atrakcyjnym rynkiem dla rozwoju usług hotelowych. Powodem jest wysoki popyt na usługi noclegowe hoteli, relatywnie stały w rocznej perspektywie. O ile wiosną i jesienią hotele Budapesztu opierają swoją działalność na

4 turystyce biznesowej, o tyle w okresie wakacyjnym czerpią korzyści głównie z turystyki wypoczynkowej. Jak podaje Payne [2013], w 2012 roku, w okresie od kwietnia do października, obłożenie w hotelach Budapesztu przekraczało 70%. Warto jednak zauważyć, że obłożenie w marcu oraz lutym i grudniu 2012 roku przekraczało 50%. Jedynie w styczniu i lutym 2012 roku obłożenie w hotelach w Budapeszcie było niższe, wynosiło niespełna 40%. 2. Rozmieszczenie hoteli w Budapeszcie Rys. 1: Koncentracja hoteli w Budapeszcie, w latach

5 Źródło: Opracowanie własne na podstawie autorskich badań. W okresie poprzedzającym transformację ustrojową hotele w Budapeszcie operowały głównie w historycznym (Wzgórze Zamkowe oraz Góra Gellerta) i administracyjnym centrum, w obrębie tzw. Wielkiego Bulwaru. W 1982 r., zaledwie na 9% powierzchni Budapesztu zlokalizowanych było aż 80% wszystkich stołecznych hoteli. W 2004 r. liczba hoteli była sześciokrotnie większa w stosunku do 1982 r. Okres transformacji skutkował jednak nie tylko zwiększeniem liczby hoteli ale i nowymi tendencjami w ich lokalizacji. Nadal największe zagęszczenie hoteli występowało w centrum Budapesztu. Jednakże, w 2004 r. hotele operowały na zdecydowanie większym obszarze stolicy Węgier. O ile w 1982 r. aż w 12 dzielnicach Budapesztu nie odnotowano hoteli, to w 2004 r. już tylko w 2 dzielnicach. Nastąpiło nie tylko większe, ale i bardziej równomierne nasycenie przestrzeni miejskiej Budapesztu hotelami: wartość współczynnika koncentracji Lorenza spadła z 0,884 w 1982 r. do 0,649 w 2004 r. W ostatnim dziesięcioleciu zanotowano powstanie 69 nowych przy jednoczesnej likwidacji 33 hoteli. Nowe inwestycje lokalizowano głównie w dzielnicach centralnych, ale również w obszarach peryferyjnych: na północy miasta, w rejonie Wyspy Małgorzaty oraz na południu, wzdłuż arterii łączącej centrum z międzynarodowym portem lotniczym. Zmniejszyła się natomiast liczba obiektów operujących w peryferyjnej, zachodniej części Budy. Nie zmienił się jednak stopień nasycenia przestrzeni miejskiej hotelami: wartość współczynnika koncentracji Lorenza wyniosła 0,643 w 2013 r. Powyższe wnioski znajdują potwierdzenie w analizie rozkładu liczby hoteli w zależności od odległości od centrum Budapesztu (na potrzeby omawianych badań, jako punkt centralny stolicy Węgier przyjęto dziedziniec Zamku Królewskiego w Budzie). Rozkłady dla 2004 i 2013 r. są bardziej spłaszczone, posiadają jednocześnie większy zasięg aniżeli rozkład dla 1982 r. Dominujące znaczenie dla lokalizacji hoteli (przede wszystkim luksusowych) w Budapeszcie ma obszar historycznego i administracyjnego centrum. Należy wskazać, że zjawisko to jest typowe nie tylko dla Budapesztu, ale i innych dużych miast i metropolii [Egan i Nield 2000; Urtasun i Gutiérrez 2006]. W okresie transformacji ustrojowej, ze śródmieścia całkowicie wycofano hotele ekonomiczne, a w dużej mierze również hotele klasy średniej.

6 Rys. 2: Liczba hoteli a odległość od centrum Budapesztu, w latach Źródło: Opracowanie własne na podstawie autorskich badań.

7 Rys. 3: Liczba pokoi hotelowych a odległość od centrum Budapesztu, w latach Źródło: Opracowanie własne na podstawie autorskich badań. Analizę stopnia i kierunku rozproszenia hoteli w przestrzeni Budapesztu wykonano za pomocą elipsy odchyleń standardowych. W 1982 r. środek ciężkości lokalizacji budapesztańskich hoteli znajdował się na terenie śródmieścia, w V dzielnicy, w rejonie Placu Wolności. Wielkość powierzchni i układ osi elipsy odchyleń standardowych potwierdzają koncentrację lokalizacji hoteli w dzielnicach centralnych. Główną oś lokalizacji hoteli wyznaczała ulica Rakoczego.

8 Rys. 4: Rozmieszczenie hoteli w Budapeszcie, w latach Źródło: Opracowanie własne na podstawie autorskich badań. Opisane wcześniej zmiany sektora hotelarskiego w latach 90. XX w. w stolicy Węgier skutkowały tym, że w 2004 r. środek ciężkości rozmieszczenia hoteli przesunął się w kierunku wschodnim do dzielnicy VI, w rejon placu Oktogon, na skrzyżowanie alei Andrássy ego i Wielkiego Bulwaru. Porównując wielkość i kształt elips odchyleń standardowych dla 1982 i 2004 r. wnioskować można o rosnącym w okresie transformacji

9 oddziaływaniu Dunaju na lokalizację hoteli w Budapeszcie. W ostatnim dziesięcioleciu powierzchnia elipsy odchyleń standardowych nie uległa znaczącej zmianie. Ważnym jest natomiast odchylenie głównej osi elipsy w kierunku lotniska, co potwierdza wpływ tego węzła komunikacyjnego na decyzje lokalizacyjne hoteli w ostatnim okresie. W stosunku do 2004 r., środek ciężkości rozmieszczenia budapesztańskich hoteli przesunął się w kierunku południowo-wschodnim, do dzielnicy VII. Fakt ten potwierdza nie tylko ciążenie lokalizacji hoteli w kierunku lotniska ale również częściowe wycofanie się sektora hotelarskiego z zachodniej części miasta. 3. Renta położenia hoteli w Budapeszcie Stare miasto i śródmieście Budapesztu przyciągają hotele luksusowe (4- i 5- gwiazdkowe), które korzystają z możliwości sprzedaży swoich usług po najwyższych cenach. Właśnie w przypadku hoteli luksusowych, obszary koncentracji hoteli to obszary, na których możliwe jest stosowanie najwyższych cen sprzedaży. Zależność między liczbą hoteli luksusowych w poszczególnych dzielnicach a średnią wysokością oferowanych cen jest znacząca. Rys. 5: Średnie ceny za najtańszy, dwuosobowy pokój w hotelach w Budapeszcie, jesienią 2013 r. w dzień roboczy, zależnie od odległości od centrum. Źródło: Opracowanie własne na podstawie autorskich badań. Rozwój hoteli luksusowych doprowadził do wypchnięcia obiektów klasy średniej i ekonomicznych poza najbardziej atrakcyjne obszary (umożliwiające sprzedaż usług po najwyższych cenach). Należy jednocześnie wskazać, że obiekty klasy średniej oraz obiekty

10 ekonomiczne świadczą swoje usługi na relatywnie jednolitym poziomie cenowym, niezależnie od położenia. Tabela 2: Wartość współczynników korelacji liczby pokoi hotelowych i cen usług hotelowych w dzielnicach Budapesztu w 2013 roku. Ceny usług hotelowych Standard hoteli latem, w dzień latem, w dzień jesienią, w dzień jesienią, w dzień roboczy wolny roboczy wolny hotele 0,570 0,665 0,653 0,781 luksusowe hotele klasy 0,008 0,103 0,098 0,009 średniej hotele 0,246 0,264 0,264 0,246 ekonomiczne Źródło: Opracowanie własne na podstawie autorskich badań. Cena jest instrumentem marketingowym dostępnym wyłącznie hotelom luksusowym. Pozostałe obiekty mogą zaoferować swoje usługi po relatywnie niskich, ale przestrzennie stałych cenach. Owa stałość cen wynika z dwóch tendencji. Po pierwsze, w najbardziej atrakcyjnych lokalizacjach (centrum oraz rejon Wyspy Małgorzaty), wyłącznie wysoki standard usług, niedostępny hotelom klasy średniej i ekonomicznej, umożliwia stosowanie wyższych cen. W obszarach tych wyłącznie obiekty luksusowe mogą realizować rentę położenia. Po drugie, w mniej atrakcyjnych lokalizacjach prawdopodobnie nie jest możliwe różnicowanie cen obiektów klasy średniej. Autorzy sugerują, że ze względu na przestrzennie stałe koszty, wraz ze zwiększaniem odległości od centrum nie jest możliwe obniżanie relatywnie niskich cen przez obiekty klasy średniej. Z tych samych powodów, w Budapeszcie praktycznie nie operują obiekty ekonomiczne.

11 Rys. 6: Średnie ceny za najtańszy, dwuosobowy pokój w hotelach w Budapeszcie, z podziałem na dzielnice, jesienią 2013 r. w dzień roboczy. Źródło: Opracowanie własne na podstawie autorskich badań. Zakończenie Powrót Węgier do gospodarki rynkowej doprowadził w ciągu kilkunastu lat do znaczącego wzrostu liczby oraz zmian w lokalizacji hoteli na terenie Budapesztu. W latach liczba hoteli w Budapeszcie wzrosła 7-krotnie (z 28 do 197), choć dynamika tego wzrostu nie była stała. Najlepiej rozwijały się hotele luksusowe (4- i 5-gwiazdkowe), które obecnie stanowią 43% ogółu hoteli w stolicy Węgier i dysponują 67% pokojami. Autorzy potwierdzili wcześniejsze przewidywania dotyczące rozwoju hoteli luksusowych w Budapeszcie [Matczak i Napierała 2004; Sartori 2003]. Ostrożnie prognozują, że dynamiczny rozwój turystyki kongresowej w metropoliach Europy Środkowo-Wschodniej skutkować może dalszym rozwojem omawianego sektora usług hotelowych w Budapeszcie. Wzrost liczby hoteli średniej klasy został wyhamowany. Autorzy sugerują, że ten segment usług hotelarskich osiągnął maksymalny poziom rozwoju. Działalność hoteli ekonomicznych w Budapeszcie praktycznie ustała. Z uwagi na kosztochłonne wymogi kategoryzacyjne, a z drugiej strony brak możliwości stosowania wyższych cen, działalność hoteli ekonomicznych staje się nieopłacalna. Racjonalnym stało się albo znaczące podniesienie standardu i sprzedaż usług po wyższych cenach, albo rezygnacja z działalności w formie kategoryzowanego hotelu na rzecz innych form, np. popularnych na Węgrzech pensjonatów. Wzrost liczby hoteli w latach wiązał się ze zmianami w rozmieszczeniu w stolicy Węgier. Zmiany te opisują dwie przeciwstawne tendencje. Pierwsza, zmierzała do

12 większego rozproszenia hoteli na terenie całego miasta, większego nasycenia hotelami obszarów peryferyjnych Budapesztu. Druga, powodowała (i powoduje nadal) koncentrację hoteli luksusowych w rejonie starego miasta i śródmieścia. Wskazany obszar oraz (w mniejszym stopniu) uzdrowiskowy i wypoczynkowy rejon Wyspy Małgorzaty to tereny, na których właśnie obiekty luksusowe realizować mogą rentę położenia. Literatura Bora, G., 1986, Budapest as the typical case of big city tourism, w: Vetter, F. (red.), Tourisme des grandes villes Big city tourism, International Geographical Union, Commission of Geography of Tourism and Leisure, Berlin Reiner, s Böröcz, J., 1990, Hungary as a destination , Annals of Tourism Research, vol. 17, s Compton, P.A., 1991, Hungary, w: Hall, D.R. (red.), Tourism and economic development in Eastern Europe and the Soviet Union, Belhaven Press, London, s Csórdas, L., 1997, Turystyka na Węgrzech w 1995 r., w: Baraniecki, L. (red.), Uwarunkowania rozwoju turystyki zagranicznej w Europie Środkowej i Wschodniej, IV Międzynarodowe Seminarium w Szklarskiej Porębie, , Uniwersytet Wrocławski, Wrocław, s Egan, D.J., Nield, K., 2000, Towards a theory of intraurban hotel location, Urban Studies, vol. 37, no. 3, s Johnson, M., 1997, Hungary s hotels industry in transition , Tourism Management, vol. 18, no. 7, s Magyar Turizmus Zrt., 2013, [dostęp: ]. Matczak, A., Napierała, T., 2004, Lokalizacja hoteli w Budapeszcie, w: Matczak, A. (red.), Lokalizacja hoteli w krajowych metropoliach Europy Środkowo-Wschodniej, Łódzkie Towarzystwo Naukowe, Łódź, s Napierała, T., 2013a, Przestrzenne zróżnicowanie cen usług hotelowych w Polsce, Wydawnictwo Uniwersytetu Łódzkiego, Łódź. Napierała, T., 2013b, Model badań determinant przestrzennego zróżnicowania cen usług hotelowych, w: Cedro, A. (red.), Geografia wobec problemów zmian globalnych, VIII Forum Geografów Polskich, , Komitet Nauk Geograficznych PAN, Uniwersytet Szczeciński, Wydział Nauk o Ziemi, Szczecin, s Payne, L., 2013, Market snapshot: Budapest, Hungary, HVS, London.

13 Sartori, A., 2003, The upscale hotel market of Budapest, The Budapest Business Journal, March 31 April 6, s. 2. Sipos, E., 2011, Urban renewal in Budapest: A case study on image building, competitiveness and tourism, International Journal of Management Cases, vol. 13, issue 3, s Urtasun, A., Gutiérrez, I., 2006, Hotel location in tourism cities: Madrid , Annals of Tourism Research, vol. 33, s