NieruchomoÊci. Zagadnienia prawne. Heleny Kisilowskiej Wydanie 6

Transkrypt

1

2 NieruchomoÊci Zagadnienia prawne Helena Kisilowska Rafa Godlewski Wojciech Nosek Dominik Sypniewski Dorota Wilkowska-Ko akowska Agnieszka Woêniak Cezary Woêniak Monika aczmaƒska Monika Zakrzewska pod redakcjà Heleny Kisilowskiej Wydanie 6 Warszawa 2011

3 Poszczególne rozdziały napisali: Rafał Godlewski II, XIV; Helena Kisilowska VII; Wojciech Nosek I; Dominik Sypniewski V, VIII, XI, XII; Dorota Wilkowska-Kołakowska X; Agnieszka Woźniak IV; Cezary Woźniak III; Monika Łaczmańska IX, XIII; Monika Zakrzewska VI Redaktor prowadzący: Grażyna Polkowska-Nowak Opracowanie redakcyjne: Marzena Jurczewska, Joanna Piętowska Redakcja techniczna: Krzysztof Koziarek Projekt okładki i stron tytułowych: Agnieszka Tchórznicka Copyright by LexisNexis Polska Sp. z o.o Wszelkie prawa zastrzeżone. Żadna część tej książki nie może być powielana ani rozpowszechniana za pomocą urządzeń elektronicznych, mechanicznych, kopiujących, nagrywających i innych bez pisemnej zgody Autorów i wydawcy. ISBN LexisNexis Polska Sp. z o.o. Ochota Office Park 1, Al. Jerozolimskie 181, Warszawa, tel , faks Infolinia: Redakcja: tel , , , faks biuro@lexisnexis.pl Księgarnia Internetowa: dostępna ze strony

4 Spis treści Wykaz skrótów Wstęp Rozdział I. Zarys ogólny problematyki Nieruchomości podstawowe pojęcia Prawne pojęcie nieruchomości Prawa do nieruchomości Własność Użytkowanie wieczyste Ograniczone prawa rzeczowe Użytkowanie Służebność Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu Hipoteka Współwłasność Nabywanie i utrata praw do nieruchomości Umowne nabycie własności Dziedziczenie Połączenie osób prawnych Zasiedzenie Połączenie i odłączenie Zrzeczenie się własności Nacjonalizacja Wywłaszczenie Ochrona praw do nieruchomości

5 6 Spis treści 6. Posiadanie nieruchomości Dzierżenie nieruchomości Nabywanie nieruchomości przez cudzoziemców Uprawnienia właścicieli nieruchomości pozostawionych za granicą Postępowania sądowe dotyczące nieruchomości Postępowania administracyjne dotyczące nieruchomości Postępowanie administracyjne ogólne Postępowanie podatkowe Postępowanie w sprawie ustalenia wysokości opłaty z tytułu użytkowania wieczystego Rozdział II. Zbiory informacji o nieruchomościach Księgi wieczyste Ogólna charakterystyka ksiąg wieczystych Pojęcie Podstawy prawne Zadania księgi wieczystej Treść księgi wieczystej Struktura księgi wieczystej Prawnomaterialne zasady ksiąg wieczystych Prowadzenie ksiąg wieczystych Organy prowadzące księgi wieczyste Postępowanie wieczystoksięgowe Zasada formalnej jawności ksiąg wieczystych Odpis księgi wieczystej Prowadzenie ksiąg wieczystych w systemie informatycznym Pojęcie systemu informatycznego Struktura systemu informatycznego ksiąg wieczystych Kataster nieruchomości (ewidencja gruntów i budynków) Pojęcie Podstawy prawne Zadania i zakres ewidencji gruntów i budynków Prowadzenie ewidencji gruntów i budynków Organy prowadzące Ewidencja gruntów i budynków elementy składowe Zakładanie ewidencji gruntów i budynków Źródła danych ewidencyjnych Postępowanie w przedmiocie założenia ewidencji 89

6 Spis treści Szczegółowy zakres informacji objętych ewidencją gruntów i budynków Rejestr cen i wartości nieruchomości Znaczenie danych zawartych w ewidencji gruntów i budynków i ich udostępnianie Zasada jawności danych ewidencyjnych Rodzaje i moc dokumentów wydanych na podstawie ewidencji gruntów i budynków Znaczenie danych Wymiana danych zawartych w ewidencji gruntów i budynków Aktualizacja danych ewidencyjnych Weryfikacja danych ewidencyjnych Modernizacja ewidencji Ewidencja gruntów a kataster nieruchomości Rozdział III. Gospodarowanie nieruchomościami przez władze publiczne w Rzeczypospolitej Polskiej Zasoby nieruchomości Zasób nieruchomości Skarbu Państwa Gminny zasób nieruchomości Zasoby nieruchomości powiatu i województwa samorządowego Obrót nieruchomościami Skarbu Państwa, województwa, powiatu lub gminy Uwagi ogólne Darowizna publiczna Sprzedaż i oddawanie nieruchomości w użytkowanie wieczyste Procedura bezprzetargowa Prawo pierwszeństwa Wyjątki od zasady nabycia bezprzetargowego Rokowania w ramach nabycia bezprzetargowego Przetarg Zasady ogólne Przetarg ustny nieograniczony Przetarg ustny ograniczony Przetarg pisemny nieograniczony Przetarg pisemny ograniczony Zakończenie przetargu Umowa sprzedaży Użytkowanie wieczyste

7 8 Spis treści Umowa ustanawiająca użytkowanie wieczyste Zasiedzenie Wybrane przypadki wygaśnięcia prawa wieczystego użytkowania Oddawanie nieruchomości w trwały zarząd Charakter prawny trwałego zarządu Regulacje trwałego zarządu Przekazywanie nieruchomości na cele szczególne Rozdział IV. Scalenie, podział i wywłaszczenie nieruchomości Podział nieruchomości Scalanie i ponowny podział nieruchomości Wywłaszczenie nieruchomości Istota wywłaszczenia Odszkodowanie za wywłaszczenie Zwrot wywłaszczonych nieruchomości Inne sposoby ograniczania praw rzeczowych Rozdział V. Planowanie i zagospodarowanie przestrzenne Geneza planowania przestrzennego Planowanie i zagospodarowanie przestrzenne a prawo własności Zasady planowania i zagospodarowania przestrzennego System planowania przestrzennego Studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego Zakres, treść i forma planów miejscowych Procedura sporządzania i uchwalania planu miejscowego Udział społeczeństwa w procedurze sporządzania planu miejscowego Skutki prawne planu miejscowego Ustalenie warunków zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego Decyzja o warunkach zabudowy Postępowanie w sprawie decyzji o warunkach zabudowy

8 Spis treści Skutki prawne Inwestycje celu publicznego Planowanie przestrzenne w województwie Polityka przestrzenna państwa Rozdział VI. Gospodarowanie nieruchomościami a prawo ochrony środowiska Ochrona gruntów rolnych i leśnych oraz zadrzewień Podstawy prawne ochrony gruntów rolnych i leśnych Zmiana przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego Decyzja o wyłączeniu gruntów z produkcji rolnej i leśnej Zezwolenie na usunięcie drzew i krzewów Ograniczenia praw do nieruchomości związane z obszarami specjalnymi Podstawy prawne Tworzenie obszarów specjalnych Rodzaje nakazów i zakazów obowiązujących na obszarach specjalnych Wymagania prawa ochrony środowiska w stosunku do przedsięwzięć mogących znacząco oddziaływać na środowisko Podstawy prawne Postępowanie w sprawie strategicznej oceny oddziaływania na środowisko Postępowanie w sprawie oceny oddziaływania przedsięwzięcia na środowisko oraz na obszar Natura Udział społeczeństwa w postępowaniu w sprawie ocen oddziaływania na środowisko Ochrona środowiska w zagospodarowaniu przestrzennym Rozdział VII. Prawo budowlane Porządek prawny budownictwa Proces budowlany Uczestnicy procesu budowlanego Prawa i obowiązki uczestników procesu budowlanego Uprawnienia budowlane Specjalności uprawnień budowlanych Samorządy zawodowe Inwestor Projektant

9 10 Spis treści 3.5. Kierownik budowy Inspektor nadzoru inwestorskiego Postępowanie poprzedzające rozpoczęcie robót budowlanych Warunki uzyskania pozwolenia na budowę Zgłoszenie Realizacja robót budowlanych Oddawanie do użytku obiektów budowlanych Utrzymanie obiektów budowlanych Okresowe kontrole obiektów budowlanych Dokumentacja obiektu Zmiana sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części Organy administracji architektoniczno-budowlanej i nadzoru budowlanego Państwowy nadzór nad działalnością budowlaną Zadania organów nadzoru budowlanego i administracji architektoniczno-budowlanej Odpowiedzialność karna Rozdział VIII. Zarządzanie nieruchomościami Geneza zarządzania nieruchomościami Istota zarządzania nieruchomościami Pojęcie zarządzania nieruchomościami Prawne podstawy zarządzania nieruchomościami Zasady zarządzania nieruchomościami wspólnymi Zasady ogólne Własność lokalu. Prawa i obowiązki właścicieli Wspólnota mieszkaniowa Duża wspólnota mieszkaniowa Zawodowe zarządzanie nieruchomościami Zarządca nieruchomości Obowiązki i prawa zarządcy nieruchomości Umowa o zarządzanie nieruchomością Licencja zawodowa Odpowiedzialność zarządcy nieruchomościami Odpowiedzialność zawodowa Odpowiedzialność cywilna Odpowiedzialność karna Rozdział IX. Spółdzielnie mieszkaniowe

10 Spis treści Geneza i przegląd prawnych form korzystania z lokali w spółdzielniach mieszkaniowych Istota spółdzielni mieszkaniowych Podstawy prawne tworzenia i funkcjonowania spółdzielni mieszkaniowych Definicja spółdzielni mieszkaniowej Cel i przedmiot działalności spółdzielni mieszkaniowych Pojęcie lokalu Członkostwo w spółdzielni mieszkaniowej Prawne formy korzystania z lokali w spółdzielniach mieszkaniowych Spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego Istota Ustanowienie i wygaśnięcie Przekształcenie w spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu Nabycie własności lokalu będącego przedmiotem spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu Istota Powstanie i wygaśnięcie Nabycie własności lokalu będącego przedmiotem spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu Lokale o innym przeznaczeniu w spółdzielni mieszkaniowej Prawo do domu jednorodzinnego Najem lokalu w spółdzielni mieszkaniowej Odrębna własność lokalu w spółdzielni mieszkaniowej Istota Powstanie odrębnej własności lokalu w spółdzielni mieszkaniowej Rozdział X. Wycena nieruchomości Definicja i rodzaje wartości nieruchomości Wartość nieruchomości regulacje prawne Wartość rynkowa nieruchomości Wartość odtworzeniowa nieruchomości Wartość katastralna Wartość bankowo-hipoteczna

11 12 Spis treści 2. Podstawowe etapy procesu wyceny nieruchomości do momentu opracowania redakcyjnego operatu szacunkowego Prawne wymogi wyceny nieruchomości Formalnoprawne uwarunkowania wyceny nieruchomości Obowiązek dokonania profesjonalnej wyceny nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego (wycena obligatoryjna) Wycena obligatoryjna ze względu na wymóg ochrony zasobu nieruchomości Skarbu Państwa i jednostek samorządu terytorialnego oraz majątku tych podmiotów Wycena obligatoryjna ze względu na wymóg ochrony praw właścicieli w przypadku wywłaszczenia lub ograniczenia prawa własności prywatnej oraz zapewnienia bezpieczeństwa wydatkowania środków publicznych w związku z wypłatą odszkodowań lub wykupem nieruchomości od właścicieli Wycena obligatoryjna w celu ustalenia wartości katastralnej nieruchomości Fakultatywne uczestnictwo rzeczoznawcy majątkowego w wycenie nieruchomości Warunkowy udział rzeczoznawców w wycenie nieruchomości Przypadki szczególne, w których prawo przewiduje konieczność wyceny nieruchomości z reguły przy fakultatywnym uczestnictwie rzeczoznawcy majątkowego Wycena środków trwałych w przypadku komercjalizacji i prywatyzacji przedsiębiorstw państwowych Wycena nieruchomości w postępowaniu sądowym Zasady określania wartości nieruchomości do innych celów Określanie wartości nieruchomości (wycena nieruchomości) charakterystyka podstawowych podejść, metod i technik wyceny nieruchomości Zagadnienia ogólne Określanie wartości rynkowej nieruchomości Określanie wartości rynkowej nieruchomości w podejściu porównawczym

12 Spis treści Określanie wartości rynkowej nieruchomości w podejściu dochodowym Określanie wartości odtworzeniowej nieruchomości w podejściu kosztowym Określanie wartości nieruchomości w podejściu mieszanym Określanie wartości bankowo-hipotecznej nieruchomości Cechy nieruchomości mające wpływ na jej wartość Ustalenie stanu prawnego nieruchomości Określenie innych cech nieruchomości mających wpływ na ich wartość Operat szacunkowy Rzeczoznawstwo majątkowe Rzeczoznawstwo majątkowe jako działalność zawodowa Standardy zawodowe rzeczoznawców majątkowych Powszechne Krajowe Zasady Wyceny (PKZW) Kodeks Etyki Zawodowej Rzeczoznawców Majątkowych Rzeczoznawstwo majątkowe w prawie Unii Europejskiej i w prawie międzynarodowym Wycena nieruchomości i rzeczoznawstwo majątkowe w Niemczech Wartość nieruchomości Rzeczoznawstwo majątkowe Wycena nieruchomości i rzeczoznawstwo majątkowe w Wielkiej Brytanii Wycena nieruchomości Rzeczoznawstwo majątkowe Wycena nieruchomości i rzeczoznawstwo majątkowe w prawie europejskim i międzynarodowym Wycena nieruchomości w prawie europejskim Europejskie Standardy Wyceny Rzeczoznawstwo majątkowe według Europejskich Standardów Wyceny Zasady działalności rzeczoznawców majątkowych (EVS 3, pkt 5) Europejska akredytacja rzeczoznawców i ich certyfikacja Wycena nieruchomości i rzeczoznawstwo majątkowe w prawie międzynarodowym Wycena nieruchomości Rzeczoznawstwo majątkowe

13 14 Spis treści Rozdział XI. Pośrednictwo w obrocie nieruchomościami Rynek nieruchomości Geneza pośrednictwa w obrocie nieruchomościami Perspektywy rozwoju Pojęcie i zakres pośrednictwa w obrocie nieruchomościami Pośrednik Czynności pośrednictwa Umowa pośrednictwa Licencja zawodowa Odpowiedzialność pośrednika w obrocie nieruchomościami Odpowiedzialność zawodowa Odpowiedzialność cywilna Odpowiedzialność karna Rozdział XII. Opodatkowanie nieruchomości i obrotu nieruchomościami Podstawowe zagadnienia prawa podatkowego Ustrojowe aspekty podatku Pojęcie i konstrukcja podatku Klasyfikacja podatków Opodatkowanie nieruchomości w systemie podatkowym Podatki majątkowe od władania nieruchomością Charakterystyka opodatkowania nieruchomości w Polsce Podatek od nieruchomości Podatek rolny Podatek leśny Opodatkowanie obrotu nieruchomościami Podatek od czynności cywilnoprawnych Podatek dochodowy od osób fizycznych Podatek dochodowy od osób prawnych Ryczałt od przychodów ewidencjonowanych Podatek od towarów i usług Podatek od spadków i darowizn Rozdział XIII. Ochrona nieruchomości zabytkowych Rola prawa w ochronie zabytków Geneza prawnej ochrony zabytków w Polsce Miejsce ochrony nieruchomości zabytkowych w systemie prawa Cele ochrony zabytków

14 Spis treści Charakterystyka nieruchomości zabytkowych Dobro kultury a zabytek Wartość zabytku Nieruchomości zabytkowe. Pojęcie i klasyfikacja Pojęcia związane z nieruchomościami zabytkowymi Pojęcia związane z utrzymaniem nieruchomości zabytkowych Formy ochrony nieruchomości zabytkowych Rejestr zabytków. Ewidencja zabytków Pomnik historii Park kulturowy Ustalenia ochrony w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego albo w decyzjach określających sposób zagospodarowania i warunki zabudowy terenu, wydawanych w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego Zagospodarowanie i użytkowanie zabytków nieruchomych Obowiązki użytkownika nieruchomości zabytkowej Uprawnienia użytkownika nieruchomości zabytkowej Obrót nieruchomościami zabytkowymi Administracja ochrony zabytków Organizacja organów ochrony Minister właściwy do spraw kultury i dziedzictwa narodowego Generalny Konserwator Zabytków Wojewoda Wojewódzki konserwator zabytków Organy jednostek samorządu terytorialnego Społeczni opiekunowie zabytków Nadzór konserwatorski Odpowiedzialność karna w zakresie ochrony zabytków Rozdział XIV. Administracyjnoprawne aspekty reprywatyzacji Pojęcie i cele reprywatyzacji Proces reprywatyzacji Zakres obecnie prowadzonych działań reprywatyzacyjnych Globalne aspekty administracyjnoprawne procesu reprywatyzacji Charakter administracyjnoprawny nacjonalizacji Postępowanie administracyjne zmierzające do weryfikacji legalności wydanych decyzji administracyjnych

15 16 Spis treści Uwłaszczenie lub komunalizacja mienia, w odniesieniu do którego wydano wadliwe decyzje nacjonalizacyjne Procedury administracyjne stosowane w małej reprywatyzacji Przesłanki umożliwiające podjęcie działań reprywatyzacyjnych Wznowienie postępowania Stwierdzenie nieważności decyzji Podstawowa przesłanka stwierdzenia nieważności decyzji Nieodwracalność skutków prawnych Właściwość organów Skutki eliminacji z obrotu prawnego decyzji nacjonalizacyjnej Bibliografia Indeks rzeczowy

16 Wykaz skrótów Biul. SN Biuletyn Sądu Najwyższego k.c. ustawa z 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz.U. Nr 16, poz. 94 ze zm.) k.k. ustawa z 6 czerwca 1997 r. Kodeks karny (Dz.U. Nr 88, poz. 553 ze zm.) Konstytucja RP Konstytucja Rzeczypospolitej Polskiej z 2 kwietnia 1997 r. (Dz.U. Nr 78, poz. 483 ze sprost. i zm.) k.p.a. ustawa z 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego (tekst jedn. Dz.U. z 2000 r. Nr 98, poz ze zm.) k.p.c. ustawa z 17 listopada 1964 r. Kodeks postępowania cywilnego (Dz.U. Nr 43, poz. 296 ze zm.) k.r.o. ustawa z 25 lutego 1964 r. Kodeks rodzinny i opiekuńczy (Dz.U. Nr 9, poz. 59 ze zm.) k.s.h. ustawa z 15 września 2000 r. Kodeks spółek handlowych (Dz.U. Nr 94, poz ze zm.) Lex system informacji prawnej Wydawnictwa Wolters Kluwer LexPolonica Serwis Prawniczy LexisNexis Mon. Pr. Monitor Prawniczy NSA Naczelny Sąd Administracyjny ONSA Orzecznictwo Naczelnego Sądu Administracyjnego ONSAiWSA Orzecznictwo Naczelnego Sądu Administracyjnego i Wo je wódzkich Sądów Administracyjnych

17 18 Wykaz skrótów Ordynacja podatkowa ustawa z 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (tekst jedn. Dz.U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 ze zm.) OSNAPiUS Orzecznictwo Sadu Najwyższego. Izba Administracyjna, Izba Pracy i Ubezpieczeń Społecznych OSNC Orzecznictwo Sądu Najwyższego. Izba Cywilna OSNCP Orzecznictwo Sądu Najwyższego. Izba Cywilna, Pracy i Ubez pieczeń Społecznych OSP Orzecznictwo Sądów Polskich OSPiKA Orzecznictwo Sądów Polskich i Komisji Arbitrażowych OSS Orzecznictwo w Sprawach Samorządowych OTK Orzecznictwo Trybunału Konstytucyjnego p.b. ustawa z 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (tekst jedn. Dz.U. z 2010 r. Nr 243, poz ze zm.) PiP Państwo i Prawo p.o.ś. ustawa z 27 kwietnia 2001 r. Prawo ochrony środowiska (tekst jedn. Dz.U. z 2008 r. Nr 25, poz. 150 ze zm.) p.s. ustawa z 16 września 1982 r. Prawo spółdzielcze (tekst jedn. Dz.U. z 2003 r. Nr 188, poz ze zm.) prawo geodezyjne ustawa z 17 maja 1989 r. Prawo geodezyjne i kartograficzne i kartograficzne (tekst jedn. Dz.U. z 2010 r. Nr 193, poz ze zm.) PUG Przegląd Ustawodawstwa Gospodarczego rozporządzenie rozporządzenie Rady Ministrów z 14 września o przetargach 2004 r. w sprawie sposobu i trybu przeprowadzania przetargów oraz rokowań na zbycie nieruchomości (Dz.U. Nr 207, poz ze zm.) rozporządzenie rozporządzenie Ministra Rozwoju Regionalnego w sprawie ewidencji i Budownictwa z 29 marca 2001 r. w sprawie gruntów i budynków ewidencji gruntów i budynków (Dz.U. Nr 38, poz. 454) SA sąd apelacyjny SN Sąd Najwyższy TK Trybunał Konstytucyjny

18 Wykaz skrótów 19 u.g.n. ustawa z 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (tekst jedn. Dz.U. z 2010 r. Nr 102, poz. 651 ze zm.) u.i.ś. ustawa z 3 października 2008 r. o udostępnianiu informacji o środowisku i jego ochronie, udziale społeczeństwa w ochronie środowiska oraz o ocenach oddziaływania na środowisko (Dz.U. Nr 199, poz ze zm.) u.k.w.h. ustawa z 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece (tekst jedn. Dz.U z 2001 r. Nr 124, poz ze zm.) u.o.g.r. ustawa z 3 lutego 1995 r. o ochronie gruntów rolnych i leśnych (tekst jedn. Dz.U. z 2004 r. Nr 121, poz ze zm.) u.o.p. ustawa z 16 kwietnia 2004 r. o ochronie przyrody (tekst jedn. Dz.U. z 2009 r. Nr 151, poz ze zm.) u.p.r. ustawa z 15 listopada 1984 r. o podatku rolnym (tekst jedn. Dz.U. z 2006 r. Nr 136, poz. 969 ze zm.) u.p.z.p. ustawa z 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz.U. Nr 80, poz. 717 ze zm.) u.s.m. ustawa z 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych (tekst jedn. Dz.U. z 2003 r. Nr 119, poz ze zm.) ustawa o przenoszeniu ustawa z 14 lutego 2003 r. o przenoszeniu treści księgi wieczystej do struktury księgi wieczystej prowadzonej w systemie informatycznym (Dz.U. Nr 42, poz. 363) u.w.l. ustawa z 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (tekst jedn. Dz.U. z 2000 r. Nr 80, poz. 903 ze zm.) u.z.p. ustawa z 7 lipca 1994 r. o zagospodarowaniu przestrzennym (tekst jedn. Dz.U. z 1999 r. Nr 15, poz. 139 ze zm.) WSA wojewódzki sąd administracyjny

19 Wstęp Nieruchomości stanowią istotny przedmiot stosunków prawnych wszystkich państw i ustrojów. Znaczenie nieruchomości w gospodarce, kulturze, tradycji jest niepodważalne. Wynika to przede wszystkim ze specjalnego charakteru fizycznego nieruchomości, ich trwałości i wartości, a co za tym idzie, szczególnego przedmiotu praw nie tylko majątkowych. Dlatego tak istotna jest prawidłowa gospodarka nieruchomościami. Zagadnienie to z punktu widzenia prawa obejmuje zarówno aspekty administracyjnoprawne, jak i cywilnoprawne. Wymaga zatem podejścia interdyscyplinarnego. Problematyka ta jest niezwykle ważna z uwagi na członkostwo Polski w Unii Europejskiej, wymagające zarówno dostosowania polskiego prawa do wymogów unijnych, jak i zabezpieczenia polskich interesów, zwłaszcza w okresie dochodzenia polskiej gospodarki do poziomu innych państw członkowskich. Dotyczy to przede wszystkim podstawowych praw i wolności, a także rynku nieruchomości i występujących na nim podmiotów, prawa budowlanego, planowania przestrzennego czy ochrony zabytków. Prezentowany podręcznik obejmuje zagadnienia podstawowe, takie jak istota nieruchomości, gospodarowanie nieruchomościami należącymi do Skarbu Państwa i jednostek samorządu terytorialnego, spółdzielczość mieszkaniowa, zarząd nieruchomością wspólną, wycena nieruchomości. W książce uwzględniono także zagadnienia dotyczące zagospodarowania przestrzennego, ewidencji gruntów i budynków, prawa budowlanego, ochrony środowiska, ochrony nieruchomości zabytkowych, wywłaszczenia i reprywatyzacji. Przedstawiono również konstrukcję podatku od nieruchomości oraz zagadnienia związane z pośrednictwem w obrocie nieruchomościami. Podręcznik zawiera liczne odniesienia do orzecznictwa sądownictwa polskiego i europejskiego.

20 22 Wstęp Autorzy dokonują porównań polskiego prawa z prawem europejskim, co powinno ułatwić zrozumienie zagadnień implementacji norm prawa europejskiego do prawa polskiego. Monografia została opracowana przez zespół pracowników Zakładu Prawa i Administracji Wydziału Administracji i Nauk Społecznych Politechniki Warszawskiej na podstawie aktualnego stanu prawnego i orzecznictwa. Przedstawione problemy stanowią istotny element toczącej się w Polsce od wielu lat dyskusji prawnej mającej na celu uporządkowanie pojęć i doprowadzenie do powstania prawidłowego systemu prawnego gospodarowania nieruchomościami w warunkach gospodarki wolnorynkowej i rozszerzającej się przestrzeni europejskiej. Mamy nadzieję, że nasza praca pomoże studentom i słuchaczom studiów podyplomowych zajmującym się szeroko rozumianą problematyką nieruchomości zrozumieć te trudne zagadnienia oraz że będzie służyć jako źródło dodatkowej informacji dla praktyków administratywistów, prawników i inżynierów. Helena Kisilowska

21 Rozdział I Zarys ogólny problematyki 1. Nieruchomości podstawowe pojęcia Termin prawny nieruchomość swym znaczeniem nie różni się w zasadzie od potocznego rozumienia tego pojęcia. Nieruchomość według słownika to dobra nieruchome, nieprzenośne, jak place, budynki, lasy, majątki ziemskie 1. W znaczeniu prawnym nieruchomość to pewien obszar ziemi (gruntu) i to, co trwale z gruntem związane: z natury (zadrzewienie, roślinność) i naniesienia, w tym zwłaszcza budynki. Obszary gruntu jako części powierzchni ziemi często mają naturalne granice (nierówności, morze, rzeki), co stanowi łatwo zrozumiałą podstawę ich wyodrębnienia. Tam, gdzie nie ma granic naturalnych, wyodrębnieniu służy ustanawianie granic sztucznych, fizycznych lub wirtualnych, pozwalających na dokładne określanie zakresu obszaru. Można mówić o odróżnieniu znaczenia prawnorzeczowego nieruchomości od znaczenia wieczystoksięgowego. Według tego pierwszego nieruchomością będzie teren stanowiący własność jednego podmiotu, otoczony od zewnątrz gruntami innych podmiotów bez jakiegokolwiek nawiązywania do ksiąg wieczystych, a według drugiego grunt wpisany do księgi wieczystej stanowi jedną nieruchomość Słownik języka polskiego, Warszawa S. Rudnicki, Prawo obrotu nieruchomościami, Warszawa 1997, s. 11.

22 24 I. Zarys ogólny problematyki Zakres i treść uprawnień, jakie mogą przysługiwać do rzeczy jako przedmiotów materialnych, określa prawo cywilne. Stosunki prawne przez to prawo ustanawiane to stosunki o charakterze majątkowym pomiędzy równorzędnymi względem siebie podmiotami prawa. Przedmiotem takich stosunków są określone dobra mające wartość ekonomiczną wyrażoną w pieniądzu. Dobra te to przede wszystkim przedmioty materialne, a wśród nich części przyrody w stanie naturalnym lub przetworzonym, ale też energia czy wytwory myśli ludzkiej. Prawo cywilne z różnych powodów poświęca, gdy chodzi o te dobra, najwięcej uwagi dobrom materialnym, czyli fizycznym częściom przyrody, nazywając je rzeczami. W polskim prawie regulacje dotyczące rzeczy znajdują się w tytule III księgi pierwszej Kodeksu cywilnego 3 ( Część ogólna ), a regulacje dotyczące prawnych form korzystania z rzeczy, którymi zajmuje się część prawa cywilnego nazywana prawem rzeczowym, w księdze drugiej Kodeksu: Własność i inne prawa rzeczowe. Rzeczami w rozumieniu niniejszego kodeksu są tylko przedmioty materialne stwierdza art. 45 k.c. Rzeczami w rozumieniu naszego prawa są więc takie dobra, które odpowiadają łącznie następującym wymaganiom: 1) są materialnymi częściami przyrody (verba legis: przedmioty materialne) oraz 2) mają charakter samoistny, tzn. są na tyle wyodrębnione, że mogą być w obrocie traktowane jako dobra samoistne (wynika to z określenia przedmioty mogą być przedmiotem stosunku prawnego). Dla oceny natomiast, czy dane dobro stanowi rzecz, jest bez znaczenia, czy chodzi o część przyrody w stanie pierwotnym czy też przetworzonym przez człowieka. Nie są rzeczami dobra niematerialne, np. utwory literackie i naukowe, wynalazki, prawa oraz różnego rodzaju energia, ponieważ nie stanowią one materialnych części przyrody. Nie są rzeczami części składowe rzeczy, złoża minerałów (kopaliny) oraz tzw. res omnium communes (woda płynąca, woda w morzu, powietrze), bo nie odpowiadają wymaganiom samoistności 4. 3 Ustawa z 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz.U. Nr 16, poz. 94 ze zm.). 4 Por. J. Ignatowicz, w: Kodeks cywilny komentarz, Warszawa 1972, s. 124.

23 1. Nieruchomości podstawowe pojęcia 25 Dobra niesamoistne wchodzące w skład rzeczy głównej to części składowe i przynależności. Częścią składową rzeczy Kodeks cywilny nazywa wszystko, co nie może być od niej odłączone bez uszkodzenia lub istotnej zmiany całości albo bez uszkodzenia lub istotnej zmiany przedmiotu odłączonego (art k.c.), z wyjątkiem przedmiotów połączonych tylko dla przemijającego użytku. Przynależnościami zaś są rzeczy ruchome potrzebne do korzystania z innej rzeczy (rzeczy głównej) zgodnie z jej przeznaczeniem, jeżeli pozostają z nią w faktycznym związku odpowiadającym temu celowi (art. 51 k.c.). Charakteru przynależności nie traci przedmiot przemijająco pozbawiony faktycznego związku z rzeczą główną. Pożytkami rzeczy są płody i inne odłączone od niej części składowe, o ile według zasad prawidłowej gospodarki stanowią normalny dochód z rzeczy pożytki naturalne, lub dochody, które rzecz przynosi na podstawie stosunku prawnego pożytki cywilne (art. 53 k.c.). Kodeks cywilny dzieli rzeczy na: 1) nieruchomości i 2) rzeczy ruchome. Obok tego podziału występują także inne, dokonywane według różnych kryteriów, z którymi spotkać się możemy zarówno w samym Kodeksie, jak i poza nim. Te inne kodeksowe podziały odróżniają np.: 1) rzeczy oznaczone co do tożsamości i oznaczone gatunkowo; 2) rzeczy niepodzielne i podzielne. Rzeczami oznaczonymi co do tożsamości są rzeczy posiadające własne cechy, im tylko właściwe. Gatunkowo oznaczone są rzeczy określane przez wskazanie gatunku oraz oznaczenie ilości, miary lub ciężaru. O charakterze rzeczy decydują nie jakieś immanentnie zamknięte w rzeczy właściwości, lecz wola stron stosunku prawnego, którego przedmiotem jest rzecz. Znane jest także odróżnienie rzeczy znajdujących się w obrocie (res in commercio) i rzeczy wyłączonych z obrotu (res extra commercium), rzeczy zużywalnych i niezużywalnych czy też środków trwałych i obrotowych. Podstawowym jednakże podziałem dla prawa cywilnego, w tym zwłaszcza prawa rzeczowego, jest podział rzeczy ze względu na ich 3

24 26 I. Zarys ogólny problematyki przenoszalność na rzeczy ruchome i nieruchomości. Nieruchomość to prawne pojęcie części powierzchni ziemskiej wraz z trwale związanymi z nią zabudowaniami. Nieprzenoszalność takiej rzeczy jako przedmiotu prawa majątkowego odróżnia ją od innych przedmiotów, określanych jako rzeczy ruchome czy ruchomości. Nieruchomość cieszy się znacznym zainteresowaniem prawa, które w odniesieniu do tego przedmiotu stosuje zazwyczaj inne niż do pozostałych, szczególnie pieczołowite regulacje, często bardziej rygorystyczne i precyzyjniejsze. 2. Prawne pojęcie nieruchomości 4 Nieruchomościami według Kodeksu cywilnego (art. 46 1) są: grunty, czyli części powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot własności. Budynki trwale z gruntem związane są zgodnie z art. 48 k.c. częściami składowymi gruntu, podobnie jak są nimi i inne urządzenia trwale z gruntem związane oraz drzewa i roś liny od chwili zasadzenia lub zasiania. Takie pojęcie nieruchomości właściwe jest różnym systemom prawa, wywodzi się zaś z prawa rzymskiego. Dodatkowo jednak polskie prawo cywilne za nieruchomość uznaje budynki trwale z gruntem związane lub części takich budynków, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności (art. 46 1). W tradycyjnym ujęciu nieruchomością jest grunt jako część powierzchni ziemskiej wraz ze wszystkimi trwale z gruntem związanymi zabudowaniami i innymi elementami przyrody, będącymi częściami składowymi rzeczy głównej, którą jest ten grunt. W tym ujęciu zabudowanie nie jest rzeczą samoistną, a więc także nie może być nieruchomością odrębną od gruntu, z którym jest fizycznie związane. Celem wprowadzenia regulacji art było umożliwienie obywatelom wznoszenia budynków na gruntach państwowych. Nie przenosząc na nich własności gruntów, uznawano ich za właścicieli zbudowanych na tych gruntach budynków. Konstrukcja ta jest na tyle specyficzna, że uzasadnione będzie wyeliminowanie jej z systemu prawa, czego można się spodziewać. Nieruchomością może też być w myśl art. 2 ust. 1 u.w.l. samodzielny lokal mieszkalny lub lokal o innym przeznaczeniu.

25 3. Prawa do nieruchomości Prawa do nieruchomości Prawne formy korzystania z rzeczy ukształtowały się w wiele praw rzeczowych, z których najważniejszym jest własność. Obok tego najpełniejszego prawa, jakim jest własność, do nieruchomości mogą przysługiwać inne prawa rzeczowe. W polskim prawie cywilnym, oprócz własności, prawami rzeczowymi są: 1) wieczyste użytkowanie oraz 2) ograniczone prawa rzeczowe, jakimi są: a) służebność (gruntowa i osobista), b) zastaw, c) hipoteka, d) spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu. Nieruchomości mogą dotyczyć następujące prawa: wieczyste użytkowanie, użytkowanie, służebności, hipoteka oraz spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu (zastaw dotyczy jedynie rzeczy ruchomych). Do niedawna Kodeks cywilny wymieniał wśród rzeczowych praw ograniczonych nie jedno, lecz trzy różne prawa do lokali w spółdzielniach mieszkaniowych: własnościowe spółdzielcze prawo do lokalu mieszkalnego, spółdzielcze prawo do lokalu użytkowego oraz prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej. Obecnie prawa te zastępuje jednolite spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu. Istniejące poprzednie prawa spółdzielcze: własnościowe spółdzielcze prawo do lokalu mieszkalnego, spółdzielcze prawo do lokalu użytkowego, w tym garażu, oraz prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej istniejące 14 stycznia 2003 r. stały się od 19 sierpnia 2004 r. w myśl art. 10 ustawy z 2 lipca 2004 r. o zmianie ustawy Kodeks postępowania cywilnego oraz niektórych innych ustaw 5 spółdzielczymi własnościowymi prawami do lokalu. Dotychczas prowadzone księgi wieczyste dla własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego, spółdzielczego prawa do lokalu użytkowego i prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej uważane są za księgi wieczyste prowadzone dla spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu. 5 5 Dz.U. Nr 172, poz

26 28 I. Zarys ogólny problematyki 3.1. Własność 6 7 Własność tradycyjnie ujmuje się w postać tzw. triady, a więc trzech praw do: 1) dysponowania rzeczą (w znaczeniu używania, korzystania) ius utendi; 2) pobierania pożytków (jeśli rzecz takie przynosi, niezależnie naturalne czy cywilne) ius fruendi; 3) rozporządzania rzeczą (w znaczeniu jej zbywania przez przeniesienie na inną osobę umową lub przekazywania w spadku) ius aliendi (disponendi). Konstrukcja własności w polskim prawie odpowiada temu tradycyjnemu ujęciu, choć z pewnymi modyfikacjami i ograniczeniami w stosunku do zakresu tego prawa. Artykuł 140 k.c. tak ujmuje treść własności: W granicach określonych przez ustawy i zasady współżycia społecznego właś ciciel może, z wyłączeniem innych osób, korzystać z rzeczy zgodnie ze społeczno-gospodarczym przeznaczeniem swego prawa, w szczególności może pobierać pożytki i inne dochody z rzeczy. W tych samych granicach może rozporządzać rzeczą. Artykuł ten łączy ius utendi i ius fruendi w jednym pojęciu korzystania z rzeczy i wprowadza ograniczenia w absolutnym, nieskrępowanym korzystaniu z rzeczy odnoszące się do kolizji z ustawami i zasadami współżycia społecznego oraz w sposób niezgodny ze społeczno-gospodarczym przeznaczeniem prawa. Uregulowanie to nie odbiega w swej istocie od tradycyjnego rozumienia treści własności. Przewidziane ramami art. 140 k.c. ograniczenia w absolutnym korzystaniu przez właściciela z rzeczy wyrażają się m.in. w tym, że: 1) właściciel nie może sprzeciwić się użyciu, a nawet uszkodzeniu lub zniszczeniu rzeczy przez inną osobę, jeżeli jest to konieczne do odwrócenia niebezpieczeństwa grożącego bezpośrednio dobrom osobistym tej osoby lub osoby trzeciej, co nie pozbawia go prawa do żądania naprawienia szkody (art. 142 k.c.); 2) właściciel nieruchomości powinien przy wykonywaniu swego prawa powstrzymać się od działań, które zakłócałyby korzystanie z nieruchomości sąsiednich ponad przeciętną miarę, wynikającą ze społeczno-gospodarczego przeznaczenia nieruchomości i stosunków miejscowych (art. 144 k.c.), właścicielowi nie wolno dokonywać

27 3. Prawa do nieruchomości 29 robót ziemnych w taki sposób, żeby to groziło nieruchomościom sąsiednim utratą oparcia (art. 147 k.c.). Właściciele gruntów sąsiadujących obowiązani są do współdziałania przy rozgraniczeniu gruntów oraz przy utrzymywaniu stałych znaków granicznych i wspólnego ponoszenia kosztów ich utrzymania. Własność gruntu w myśl polskiego prawa rozciąga się na przestrzeń nad i pod jego powierzchnią (art. 143 k.c.), ale tylko w granicach określonych przez społeczno-gospodarcze przeznaczenie gruntu, a ponadto zasięg ten może być ograniczony przepisami prawa wodnego, a także prawa górniczego i lotniczego. Nieruchomość gruntowa przedstawia się zatem w świetle art i art. 143 jako bryła ograniczona płaszczyznami pionowymi przebiegającymi według jej granic na powierzchni ziemi, sięgająca tylko do pewnej głębokości i pewnej wysokości Użytkowanie wieczyste Użytkowanie wieczyste jest w istocie quasi-własnością. Różnice w odniesieniu do treści własności sprowadzają się do, formalnie rzecz biorąc, czasowego charakteru tego prawa oraz do możliwości pozbawienia użytkownika wieczystego tego prawa w określonych okolicznościach. Obie te różnice nie wpływają w zasadzie na uprawnienia, które są identyczne jak przysługujące właścicielowi lub do nich zbliżone. Użytkowanie wieczyste, w odróżnieniu od tradycyjnej i znanej już prawu rzymskiemu instytucji użytkowania jako prawa przysługującego innemu niż właściciel podmiotowi do korzystania w pewnym zakresie z przedmiotu własności (bez prawa do dysponowania nim, a więc zbywania, przekazywania w spadku), jest prawem wprowadzonym po to, by pogodzić wymóg doktryny państwa socjalistycznego (głoszącego niezbywalność majątku ogólnospołecznego) z potrzebami życia i pragnieniami obywateli chcących co naturalne budować domy mieszkalne. Przedmiotem użytkowania wieczystego mógł zatem być grunt stanowiący własność Skarbu Państwa. Obecnie mogą nim być także grunty stanowiące własność jednostek samorządu teryto J. Ignatowicz, w: Kodeks cywilny komentarz, s. 375.

28 30 I. Zarys ogólny problematyki 10 rialnego lub ich związków 7. Grunty te powinny być położone w granicach administracyjnych miast lub poza tymi granicami, lecz włączone do planu zagospodarowania przestrzennego miasta i przekazane do realizacji jego gospodarki (art. 232 k.c.). Zgodnie z art k.c. w wypadkach przewidzianych przez przepisy szczególne przedmiotem użytkowania wieczystego mogą być także inne grunty Skarbu Państwa, jednostek samorządu terytorialnego lub ich związków. Artykuł 233 k.c., który, analogicznie jak art. 140 k.c. w odniesieniu do własności, określa treść prawa wieczystego użytkownika, stanowi: W granicach określonych przez ustawy i zasady współżycia społecznego oraz przez umowę o oddanie gruntu Skarbu Państwa lub gruntu należącego do jednostek samorządu terytorialnego bądź ich związków w użytkowanie wieczyste, użytkownik może korzystać z gruntu z wyłączeniem innych osób. W tych samych granicach użytkownik wieczysty może swoim prawem rozporządzać. Szczególną cechą tego prawa jest to, że budynki i inne urządzenia wzniesione przez wieczystego użytkownika na gruncie oddanym w wieczyste użytkowanie bądź nabyte przez niego przy zawarciu umowy o oddanie gruntu w wieczyste użytkowanie nie stanowią własności właściciela gruntu jak wynikałoby to z zasady superficies solo cedit lecz własność wieczystego użytkownika jako prawo związane z użytkowaniem wieczystym (art. 235 k.c.). Umowa, o której mowa w art. 233 k.c., ma określać sposób korzystania z gruntu i jeśli celem oddania gruntu jest wzniesienie budynku, powinna określić termin rozpoczęcia i zakończenia robót, rodzaj budynków oraz wynagrodzenie, jakie będzie przysługiwać użytkownikowi wieczystemu za budynki i inne urządzenia istniejące na gruncie w dniu wygaśnięcia użytkowania wieczystego. Oddanie gruntu w wieczyste użytkowanie następuje na okres 99 lat lub wyjątkowo na okres krótszy, lecz co najmniej na lat 40. Na żądanie użytkownika wieczystego, zgłoszone w ciągu ostatnich pięciu lat przed upływem ustalonego w umowie terminu, okres ten przedłuża się na dalsze lat. Czasowość użytkowania zależy więc całkowicie od użytkownika wieczystego i praktycznie nie ma 7 Po powstaniu własności komunalnej i zmianach w Kodeksie cywilnym wprowadzonych ustawami: z 28 lipca 1990 r. o zmianie ustawy Kodeks cywilny (Dz.U. Nr 55, poz. 321) oraz z 29 września 1990 r. o zmianie ustawy o gospodarce gruntami i wywłaszczaniu nieruchomości (Dz.U. Nr 79, poz. 464 ze zm.).

29 3. Prawa do nieruchomości 31 tu różnicy między wieczną własnością (która przecież też nie jest wieczna) a wieczystym użytkowaniem. Umowa o oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste może być zgodnie z art. 240 k.c. rozwiązana przed upływem terminu w niej określonego, jeśli użytkownik wieczysty korzysta z gruntu w sposób oczywiście sprzeczny z jego przeznaczeniem określonym w umowie, w szczególności, jeżeli wbrew umowie użytkownik nie wzniósł określonych w niej budynków lub urządzeń. Możliwość rozwiązania umowy zależy zatem od samego użytkownika wieczystego, który jest w sytuacji mniej komfortowej niż właściciel, ale różnice w ich statusie są raczej teoretycznej niż praktycznej natury. Bardziej istotne znaczenie ma obowiązek ponoszenia przez wieczystego użytkownika opłaty rocznej przez czas trwania prawa. Dostrzegając różnice między własnością i użytkowaniem wieczystym, trudno nie widzieć podobieństw lub nawet identyczności tych praw. Sztuczność konstrukcji wieczystego użytkowania jest ewidentna i przesądza o braku perspektyw dla tego prawa, które przypuszczalnie, i to w nieodległej przyszłości, zostanie wyeliminowane z katalogu praw rzeczowych polskiego prawa cywilnego. Nie będzie więc quasi-własności, lecz tylko własność. Proces eliminowania wieczystego użytkowania zapoczątkowany został ustawą z 4 września 1997 r. o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego przysługującego osobom fizycznym w prawo własności 8, która zobowiązywała właścicieli gruntów oddanych w wieczyste użytkowanie organy administracji rządowej w imieniu Skarbu Państwa i samorządowej w imieniu samorządu do przekształcenia tego prawa we własność na żądanie wieczystych użytkowników osób fizycznych, za stosunkowo umiarkowaną odpłatnością. To ostatnie spowodowało sprzeciw samorządów, które uznając, że jest to krzywdzące, skierowały swoje zastrzeżenia do Trybunału Konstytucyjnego. Ten zaś orzekł, że nie można ustawowo dysponować mieniem samorządowym. Wstrzymało to przekształcanie wieczystego użytkowania we własność, samorządy bowiem żądają za przekształcenie opłat wolnorynkowych. Obecnie kwestię tę reguluje ustawa z 29 lipca 2005 r. o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego w prawo własności 11 8 Tekst jedn. Dz.U. z 2001 r. Nr 120, poz ze zm.