Wstęp. Marian Wolanin Sędzia Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego

Transkrypt

1 Marian Wolanin Sędzia Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego Zbiór przepisów prawnych Nieruchomości Edycja Sądowa przeznaczony jest dla osób zajmujących się szeroko rozumianą prawną problematyką nieruchomości. Zakres ujętych w nim aktów prawnych obejmuje bowiem regulacje niezbędne w codziennej praktyce sądowej oraz w wykonywaniu zawodu przez adwokatów, radców prawnych, rzeczoznawców majątkowych, pośredników w obrocie nieruchomościami i zarządców nieruchomości, a także pracowników administracji rządowej i samorządowej dokonujących czynności w postępowaniach administracyjnych i cywilnych dotyczących nieruchomości. Zawarte w tym zbiorze akty prawne stanowią również przedmiot codziennej pracy administracji spółdzielni mieszkaniowych, zarządców wspólnot mieszkaniowych i developerów oraz są niezbędne w praktyce notarialnej. Zbiór ten może być także pomocny dla tych wszystkich, którzy są zainteresowani poznaniem podstawowych aktów prawnych z zakresu problematyki nieruchomości rozstrzyganej w procedurach cywilnych i administracyjnych. Praktyczna użyteczność niniejszego zbioru polega więc na zamieszczeniu w nim aktów prawnych normujących problematykę nieruchomości stanowiącą przedmiot większości spraw, których efektem jest nabywanie praw i korzystanie z nieruchomości w ramach nabytych już uprawnień. Edycja sądowa służy ujęciu w jednej publikacji tych wszystkich aktów z zakresu gospodarowania nieruchomościami, które są niezbędne w prowadzeniu postępowań cywilnych i administracyjnych mających na celu ukształtowanie wykonywania praw przysługujących do nieruchomości w sposób wynikający z woli ustawodawcy wyrażonej w tych aktach prawnych. Jedną z konsekwencji konstytucyjnej zasady państwa prawnego jest bowiem tworzenie prawnych ram gospodarowania nieruchomościami, wykluczających stosowanie uznania administracyjnego wszędzie tam, gdzie rozstrzygnięcie danej sprawy powierzone zostało organom administracji publicznej. Służebna rola administracji publicznej polega więc na ustaleniu w konkretnym przypadku spełnienia się prawnie określonych kryteriów do rozstrzygnięcia sprawy w sposób wynikający z obowiązujących przepisów prawa. VII

2 Nie zawsze jednak norma prawna odpowiada literalnej treści przepisu aktu prawnego, dlatego stosowanie prawa jest ciągłym dokonywaniem jego wykładni w odniesieniu do konkretnego przypadku. Wykładnia zaś musi uwzględniać miejsce i cel danego przepisu w całym systemie prawa. Często więc dopiero sięgnięcie do innych aktów prawnych pozwala na ustalenie treści normy prawnej służącej rozstrzygnięciu danej sprawy. Jeżeli więc podstawowym narzędziem stosowania prawa jest jego wykładnia, to w sytuacji, gdy w wyniku wykładni ma dojść do ukształtowania wykonywania prawa przysługującego do nieruchomości, ustalenie właściwej treści normy prawnej, jako wynikającej z woli ustawodawcy, dokonywane jest przez sąd lub organ administracji publicznej, w ustawowo określonej do tego procedurze, z udziałem osób zawodowo zajmujących się problematyką prawną nieruchomości. Niniejszy zbiór obejmuje akty prawne dotyczące w szerokim znaczeniu gospodarowania nieruchomościami gruntowymi, budynkowymi i lokalowymi. Nieruchomość jest bowiem specyficznym rodzajem rzeczy, ponieważ stanowi ją część powierzchni ziemskiej, budynek lub wydzielony w budynku na odrębną własność lokal. W potocznym języku przyjęło się twierdzić, że wolność właściciela nieruchomości mierzona jest zakresem jego uprawnień w korzystaniu z tej nieruchomości. O ile więc własność jest prawem o najszerszym zakresie uprawnień w korzystaniu z nieruchomości, mającym nawet konstytucyjną rangę ochrony, to jednak i to prawo podlega ustawowym ograniczeniom w jego wykonywaniu, a nawet może być odebrane dotychczasowemu właścicielowi, bądź też ograniczone w jego wykonywaniu, jeżeli jest to niezbędne dla ochrony innych wartości konstytucyjnie określonych, w tym zrealizowania celu publicznego albo konieczne dla ochrony środowiska, zdrowia i moralności publicznej oraz wolności i praw innych osób. Konstytucyjnym warunkiem dopuszczalności odebrania prawa lub jego ograniczenia jest przyznanie słusznego odszkodowania. Większość z zamieszczonych w niniejszym zbiorze aktów prawnych określa właśnie takie ograniczenia. Normuje również procedury cywilne i administracyjne, w których dokonuje się oceny dopuszczalności zastosowania tych ograniczeń, a nawet odebrania praw do nieruchomości, niezależnie od tego, czy własność przysługuje podmiotom prywatnym, czy też podmiotom publicznoprawnym. Ujęcie tych aktów prawnych w jednym zbiorze umożliwia zatem systemowe spojrzenie przede wszystkim na procedury służące ocenie dopuszczalności prawnego reglamentowania gospodarowania nieruchomościami i ustanawiania praw służących korzystaniu z nieruchomości. Szczególnym w tym VIII

3 zakresie aktem prawnym jest ustawa o gospodarce nieruchomościami, której zakres regulacji obejmuje nie tylko kwestie materialnoprawne w odniesieniu do gospodarowania nieruchomościami i kształtowania ich konfiguracji, ale także sferę zawodowej obsługi rynku nieruchomości w postaci określenia statusu i warunków wykonywania trzech zawodów: rzeczoznawcy majątkowego, pośrednika w obrocie nieruchomościami oraz zarządcy nieruchomości. Obecne wydanie zbioru obejmuje najnowsze zmiany tej ustawy, aby jej aktualność służyła również prawidłowemu wykonywaniu zawodów w sferze gospodarki nieruchomościami. Zwłaszcza, że od ogłoszenia przez Marszałka Sejmu z dniem 19 maja 2010 r. jej kolejnego tekstu jednolitego, ustawa ta była już przedmiotem szesnastu nowelizacji, jednego sprostowania i dwóch orzeczeń Trybunału Konstytucyjnego. Ilość nowelizacji dokonanych w ostatnim okresie potwierdza doniosłość regulacji zawartych w tej ustawie, a jednocześnie wskazuje na konieczność ciągłego uwzględniania w niej aktualnych uwarunkowań społecznych i gospodarczych. Jednym z takich uwarunkowań jest wzrastająca potrzeba czasowego zajmowania gruntów dla zrealizowania urządzeń infrastruktury technicznej, które obecnie są współfinansowane ze środków unijnych, w tym infrastruktury telekomunikacyjnej. Z tego względu rozszerzona została możliwość administracyjnego zezwolenia na czasowe zajęcie cudzej nieruchomości również wtedy, gdy nieruchomość ta nie jest objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a także wtedy, gdy dla inwestycji łączności publicznej nie jest wymagana decyzja o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego. Ponadto, w ustawie o gospodarce nieruchomościami rozszerzono katalog przypadków, w których byli właściciele i ich spadkobiercy mogą ubiegać się o zwrot nieruchomości lub ich części, jeżeli nie zostały wykorzystane na cel, dla którego w przeszłości je wywłaszczono. Niniejszy zbiór zawiera także podstawowe akty z zakresu planowania przestrzennego i prawa budowlanego, ponieważ to w tych aktach uregulowana została prawna problematyka kształtowania sposobu wykonywania praw przysługujących do nieruchomości w zakresie jej zagospodarowania. Uregulowane w tych aktach procedury określają formy dokonywania oceny dopuszczalności zagospodarowania nieruchomości na cele wynikające z oczekiwań podmiotów, zainteresowanych nabyciem praw do nieruchomości lub już mających takie prawa. O ile bowiem prawo do nieruchomości stanowi samoistną wartość, szczególnie w ujęciu ekonomicznym, to jednak prawo to służy w istocie korzystaniu z nieruchomości, w tym zagospodarowywaniu jej na IX

4 cele użyteczne dla podmiotu tego prawa, przy jednoczesnym zachowaniu zasady nienaruszania wykonywania praw przysługujących do sąsiednich nieruchomości i korzystania z nieruchomości w sposób nieuciążliwy dla otoczenia i środowiska. W praktyce stosowania prawa kluczową kwestią jest znajomość jego aktualnej treści, ponieważ prawo obowiązuje tylko w tej wersji, która wynika ze wszystkich nowelizacji dokonanych po wejściu w życie aktu prawnego w jego wersji pierwotnej. Należy więc podkreślić, iż od chwili ogłoszenia tekstu jednolitego ustawy Prawo budowlane w 2010 r., akt ten był poddawany dziesięciu nowelizacjom, natomiast ustawa o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, po opublikowaniu jej tekstu jednolitego w 2012 r., była przedmiotem trzech nowelizacji wprowadzonych w 2013 r. Wszystkie te zmiany mają na celu uwzględnienie aktualnych uwarunkowań wynikających m.in. ze zmiany innych aktów prawnych kształtujących prawną sferę działalności publicznej. Ponadto niniejszy zbiór obejmuje także dwa akty wykonawcze do ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym określające warunki i sposób ich zapisywania w decyzjach o warunkach zabudowy oraz w decyzjach o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego wydawanych dla określenia lokalizacji inwestycji na terenach pozbawionych planów miejscowych. Od 1 stycznia 2004 r. przestały bowiem w Polsce obowiązywać miejscowe plany zagospodarowania przestrzennego opracowane na podstawie przepisów obowiązujących przed dniem 1 stycznia 1994 r., kiedy to weszła w życie ustawa o zagospodarowaniu przestrzennym. Pomimo jednak wynikającego z niej terminu 9 lat na opracowanie przez gminy nowych planów miejscowych według współczesnych standardów ich tworzenia określonych w ustawie o zagospodarowaniu przestrzennym, plany takie na wielu obszarach Polski nie zostały jednak opracowane i obecnie pomimo wejścia w życie w 2003 r. kolejnej ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym możliwość zagospodarowania nieruchomości w przeważającej mierze oceniana jest w formie decyzji o warunkach zabudowy lub decyzji o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego. Ustawowy zakres uprawnień do korzystania z nieruchomości i zawierający się w nim zakres tych uprawnień określony w umowie ustanawiającej dane prawo do nieruchomości determinuje inwestycyjną atrakcyjność nieruchomości w obrocie przysługującymi do niej prawami. Pochodną tej atrakcyjności jest wartość nieruchomości, postrzegana przez pryzmat możliwości uzyskania określonej ceny za prawo własności lub za ustanowienie innego prawa do tej nieruchomości. W ujęciu X

5 ekonomicznym, prawa przysługujące do nieruchomości, są zatem nośnikiem tej wartości. W niniejszym zbiorze zamieszczono zatem także akty prawne normujące problematykę wyceny nieruchomości, zapewniając w ten sposób możliwość sięgnięcia do nich, gdy okaże się to konieczne w prowadzonych procedurach, w których wartość nieruchomości stanowi jeden z niezbędnych elementów do wydania orzeczenia albo rozstrzygnięcia administracyjnego, bądź też zawarcia umowy. Szczególną reglamentacją prawną ustawodawca objął nieruchomości stanowiące własność Skarbu Państwa i jednostek samorządu terytorialnego. Co do zasady, nieruchomości tych podmiotów mają bowiem służyć zaspokajaniu potrzeb społecznych całego państwa lub społeczności lokalnej. Mogą być jednak udostępniane w określonych do tego procedurach, szczególnie przetargowych, do korzystania przez wybrane osoby fizyczne i osoby prawne. Takie procedury uregulowane zostały w kilku aktach prawnych zawartych w niniejszym zbiorze. Istotnym udogodnieniem niniejszego zbioru aktów prawnych są nazwy poszczególnych artykułów i paragrafów odzwierciedlających zamieszczone w nich treści oraz indeks rzeczowy, co w szybki sposób pozwala na odnalezienie potrzebnej w danej chwili jednostki redakcyjnej określonego aktu prawnego. XI