Wycena nieruchomości i zawód rzeczoznawcy podstawowe informacje. Dr Małgorzata Zięba

Transkrypt

1 Wycena nieruchomości i zawód rzeczoznawcy podstawowe informacje Dr Małgorzata Zięba

2 Omawiane zagadnienia 1. Regulacje prawne wyceny 2. Nadawanie uprawnień zawodowych 3. Działalnośćzawodowa rzeczoznawcy majątkowego

3 Podstawowe pojęcia wycena: postępowanie, w wyniku którego dokonuje sięokreślania wartości nieruchomości szacowaniewartości: czynności związane z określaniem wartości nieruchomości określanie wartościnieruchomości: określanie wartości nieruchomości jako przedmiotu prawa własności i innych praw do nieruchomości

4 Wynikiem wyceny jest: GospNierU: określenie wartości rynkowej określenie wartości odtworzeniowej ustalenie wartości katastralnej określenie innych rodzajów wartości przewidzianych w przepisach

5 Rzeczoznawca majątkowy osoba fizyczna posiadająca uprawnienia zawodowe w zakresie szacowania nieruchomości (art. 174 pkt. 2 GospNierU) dokonuje określania wartości nieruchomości, a także maszyn i urządzeń trwale związanych z nieruchomością (art. 174 pkt. 2 GospNierU)

6 Prawne regulacje zawodu i działalności podstawowe 1) Ustawa o gospodarce nieruchomościami z dnia 21 sierpnia 1997 r. (DziałIV, V, VI, VII) 2) Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego oraz Rozporządzenia zmieniające ww. rozporządzenie 3) Rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 15 lutego 2008 r. w sprawie nadawania uprawnieńi licencji zawodowych w dziedzinie gospodarowania nieruchomościami 4) Rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 30 lipca 2010 r. w sprawie doskonalenia kwalifikacji zawodowych przez rzeczoznawców majątkowych, pośredników w obrocie nieruchomościami oraz zarządców nieruchomości 5) Powszechne Krajowe Zasady Wyceny oraz stare Standardy Zawodowe Rzeczoznawców Majątkowych (wydane przez PolskąFederacjęStowarzyszeńRzeczoznawców Majątkowych) Wydanie VIII poszerzone, czerwiec 2004

7 Ustawa o gospodarce nieruchomościami Reguluje m.in.: sposób nadawania uprawnień zawodowych w zakresie szacowania nieruchomości, podstawowe zasady wykonywania działalności zawodowej przez rzeczoznawców, odpowiedzialność zawodową rzeczoznawcy i kary wobec rzeczoznawców (Dział V: art , art , Dział VI art. 198); zasady wyceny nieruchomości oraz rodzaje wartości wartości nieruchomości określane w procesie szacowania (Dział IV art ); powszechną taksację nieruchomości (Dział IV art c).

8 RozpWycNier Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (z późn. zm.) Określenie: rodzajów metod i technik wyceny; sposobów określania wartości nieruchomości przy zastosowaniu poszczególnych podejść, metod i technik wyceny; sposobów określania wartości nieruchomości dla różnych celów, jako przedmiotu różnych praw oraz w zależności od rodzaju nieruchomości i jej przeznaczenia; sposobów określania wartości nakładów i szkód na nieruchomości; sposobu sporządzania, formy i treści operatu szacunkowego; określanie wartości nieruchomości, polega na określaniu wartości prawa własności lub innych praw do nieruchomości

9 Powszechne Krajowe Zasady Wyceny - ustawowy statut standardu ( Krajowe Standardy Wyceny -Podstawowe (KSWP) Wartość rynkowa i wartość odtworzeniowa(kwsp 1), Wartości inne niż wartość rynkowa (KSWP 2) Operat szacunkowy (KSWP 3). Krajowe Standardy Wyceny - Specjalistyczne (KSWS): Wycena nieruchomości pozostawionych poza obecnymi granicami Rzeczpospolitej Polskiej, dlapotrzebrealizacji prawa dorekompensaty(ksws1.1 jeden ze standardów wyceny dla celów publicznych), Wycena dla celów sprawozdań finansowych w rozumieniu ustawy o rachunkowości(ksws 2), Wycena dla zabezpieczenia wierzytelności (KSWS 3).

10 Noty interpretacyjne nie posiadające ustawowego statutu standardu Noty Interpretacyjne (NI): Zastosowanie podejścia porównawczego w wycenie nieruchomości (NI 1), Zastosowanie podejścia dochodowego w wycenie nieruchomości (NI 2), Zastosowanie podejścia kosztowego w wycenie nieruchomości (NI 3, nota w przygotowaniu), Zastosowanie metody pozostałościowej w wycenie nieruchomości (NI 4), Wycena przedsiębiorstw (NI 5).

11 Tymczasowe Noty Interpretacyjne (TNI) standardy zawodowe z wydania VIII+ PFSRM nadal aktualne III.3 Ustalenie stanu prawnego przedmiotu wyceny, III.4 Zasady ustalania zużycia, IV.1 Wpływ czynników środowiskowych na wycenę nieruchomości, IV.4 Wybrane ograniczone prawa rzeczowe i zobowiązaniowe. Zasady wyceny, V.3 Wycena nieruchomości zabytkowych, V.4 Wycena nieruchomości rolnych, V.6 Wycena nieruchomości leśnych oraz zadrzewionych i zakrzewionych, V.7 Wycena nieruchomości gruntowych położonych na złożach kopalin, V.8 Zasady określania szkód spowodowanych budową infrastruktury podziemnej i naziemnej, VI.1 Wycena maszyn iurządzeńtrwale związanych z nieruchomością.

12 Międzynarodowe standardy wyceny Międzynarodowe Standardy Wyceny (IVS) - Międzynarodowy Komitet Standardów Wyceny (IVSC), Europejskie Standardy Wyceny (EVS) BlueBook -Europejska Grupa StowarzyszeńRzeczoznawców Majątkowych (TEGoVA)

13 Metodologia wyceny nieruchomości PODEJŚCIA PORÓWNAWCZE DOCHODOWE MIESZANE KOSZTOWE WARTOŚĆ RYNKOWA WARTOŚĆ ODTWORZENIOWA

14 Zakres działalności rzeczoznawcy określanie wartości (w formie operatów) ekspertyzy i opracowania dotyczące: rynku nieruchomości (również doradztwo) efektywnośćinwestowania w nieruchomości skutki finansowe uchwalania lub zmian planów miejscowych bankowo-hipotecznej wartości nieruchomości oznaczania odrębnej własności lokali określanie wartości nieruchomości na potrzeby indywidualnego inwestora określanie wartości inwestycji i środków trwałych w rozumieniu przepisów ustawy o rachunkowości

15 Uprawnienia zawodowe Wymagania ogólne Minister właściwy do spraw budownictwa, lokalnego planowania i zagospodarowania przestrzennego oraz mieszkalnictwa pełna zdolność do czynności prawnych niekaralność (przestępstwa istotne dla zawodu) studia wyższe magisterskie

16 Nabywanie uprawnień wykształcenie specjalistyczne: studia podyplomowe lub wyższe (specjalność) praktyka: minimum 12 miesięcy 15 operatów szacunkowych postępowanie kwalifikacyjne: Właściwe Ministerstwo Państwowa Komisja Kwalifikacyjna, podkomisja ds. szacowania nieruchomości Zespół Kwalifikacyjny I Etap wstępny: wymogi formalne II Etap: egzamin pisemny i ustny nadanie uprawnień: wpis do centralnego rejestru rzeczoznawców zawodowych

17 Działalność zawodowa Podstawowe obowiązki (art. 175 pkt. 1-4): wykonywanie zadańzgodnie z zasadami wynikającymi z przepisów prawa i standardów zawodowych ze szczególną starannością zgodnie z zasadami etyki zawodowej kierując sięzasadąbezstronności w wycenie nieruchomości (obiektywnie i niezależnie) zobowiązanie do stałego doskonalenia kwalifikacji zawodowych zachowanie w tajemnicy informacji uzyskanych w związku z wykonywaniem zawodu obowiązek ubezpieczenia od odpowiedzialności cywilnej za szkody wyrządzone w związku z wykonywaniem czynności

18 Działalność zawodowa Forma: działalnośćgospodarcząjednoosobowo działalnośćgospodarcza ramach spółki osobowej w zakresie szacowania nieruchomości stosunek pracy lub umowy cywilnoprawnej u podmiotu prowadzącego działalnośćw zakresie szacowania nieruchomości. Odpowiedzialność: Cywilna za szkody wynikające z wykonywania czynności (art ust. 4 GospNierU): Rozporządzenie Ministra Finansów z dnia 12 października 2010 r. w sprawie obowiązkowego ubezpieczenia odpowiedzialności cywilnej rzeczoznawcy majątkowego, min. suma ubezpieczenia euro Zawodowa: Komisja Odpowiedzialności Zawodowej, powołana zarządzeniem MI z dnia 31 stycznia 2005 r. Wykreślenie z rejestru! upomnienie; nagana; zawieszenie uprawnieńzawodowych na okres od 3 miesięcy do 1 roku; zawieszenie uprawnieńzawodowych do czasu ponownego złożenia egzaminu z wynikiem pozytywnym; pozbawienie uprawnieńzawodowych z możliwościąponownego ubiegania sięo ich nadanie; pozbawienie uprawnieńzawodowych z możliwościąubiegania sięo ponowne ich nadanie po upływie 3 lat od dnia ich pozbawienia.