USTAWA z dnia r. o uregulowaniu spółdzielczych praw do lokali oraz praw spółdzielni mieszkaniowych do gruntów

Transkrypt

1 Projekt USTAWA z dnia r. o uregulowaniu spółdzielczych praw do lokali oraz praw spółdzielni mieszkaniowych do gruntów Art. 1. Do spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego, ustanowionego przed dniem wejścia w życie niniejszej ustawy w budynku położonym na gruncie, do którego spółdzielni mieszkaniowej nie przysługuje własność albo użytkowanie wieczyste, stosuje się przepisy ustaw dotyczące spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego. Art. 2. Do spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu, ustanowionego przed dniem wejścia w życie niniejszej ustawy w budynku położonym na gruncie, do którego spółdzielni mieszkaniowej nie przysługuje własność albo użytkowanie wieczyste, stosuje się przepisy ustaw dotyczące spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu. Art Na pisemne żądanie członka spółdzielni mieszkaniowej, któremu przysługuje prawo, o którym mowa w art. 1, spółdzielnia jest obowiązana zawrzeć z tym członkiem umowę o przekształcenie przysługującego mu prawa w prawo, o którym mowa w art Do umowy stosuje się odpowiednio art. 12 ust. 1 ustawy z dnia 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych (Dz. U. z 2003 r. Nr 119, poz. 1116, z późn. zm.). 3. Umowa jest zawierana w formie pisemnej pod rygorem nieważności w terminie 6 miesięcy od dnia złożenia żądania przez członka. Art Spółdzielnia mieszkaniowa, która na gruncie będącym w jej posiadaniu i stanowiącym własność Skarbu Państwa albo jednostki samorządu terytorialnego lub związku takich jednostek wybudowała sama lub wybudował jej poprzednik prawny budynki lub inne urządzenia trwale związane z gruntem, po upływie 2 lat od dnia wejścia ustawy w życie nabywa przez przemilczenie własność zajętej na ten cel działki budowlanej w rozumieniu ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2010 r. Nr 102, poz. 651, z późn. zm.). 2. Przepisu ust. 1 nie stosuje się, jeżeli spółdzielni przysługuje prawo użytkowania wieczystego gruntu albo jeżeli Skarb Państwa, jednostka samorządu terytorialnego lub związek takich jednostek przed upływem terminu określonego w tym przepisie zawrą ze spółdzielnią umowę o oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste i przeniesienie własności budynków lub innych urządzeń trwale związanych z gruntem albo wystąpią do sądu na podstawie art. 64 Kodeksu cywilnego w związku z art Kodeksu postępowania cywilnego z powództwem o wydanie orzeczenia zastępującego oświadczenie woli spółdzielni w sprawie oddania gruntu w użytkowanie wieczyste i przeniesienie własności budynków lub innych urządzeń trwale związanych z gruntem. Oddanie spółdzielni gruntu w użytkowanie wieczyste następuje w drodze bezprzetargowej. 3. Spółdzielnia wnosi pierwszą opłatę roczną i opłaty roczne za oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste na zasadach określonych w ustawie o gospodarce nieruchomościami. 4. Przepis ust. 1 stosuje się odpowiednio, jeżeli spółdzielnia wybudowała sama lub wybudował jej poprzednik prawny budynki lub inne urządzenia trwale związane z gruntem stanowiącym własność innej osoby prawnej albo osoby fizycznej albo będącym w użytkowaniu wieczystym takiej osoby.

2 5. Przepisu ust. 4 nie stosuje się, jeżeli inna osoba prawna albo osoba fizyczna przed upływem terminu określonego w tym przepisie w związku z ust. 1 wystąpi do sądu z powództwem o wydanie orzeczenia zastępującego oświadczenie woli spółdzielni w sprawie nabycia własności gruntu zajętego pod budowę (art Kodeksu cywilnego) albo przeniesienia prawa użytkowania wieczystego gruntu i przeniesienia własności budynków lub innych urządzeń trwale związanych z gruntem. 6. W sprawach określonych w ust. 2 i 5 cofnięcie pozwu jest dopuszczalne dopiero po zawarciu umowy w sprawie oddania gruntu w użytkowanie wieczyste, przeniesienia na rzecz spółdzielni użytkowania wieczystego gruntu albo nabycia przez nią własności gruntu. 7. Do stwierdzenia przez sąd nabycia przez spółdzielnię własności gruntu przez przemilczenie stosuje się odpowiednio przepisy Kodeksu postępowania cywilnego o stwierdzeniu zasiedzenia, przy czym zainteresowanym w rozumieniu art tego Kodeksu jest w szczególności spółdzielnia i każda osoba, której przysługuje spółdzielcze prawo do lokalu lub budynku znajdującym się na gruncie, o którym mowa w ust. 1 albo Prawomocne orzeczenie sądu stwierdzające nabycie przez spółdzielnię własności gruntu przez przemilczenie albo zastępujące oświadczenie woli spółdzielni stanowi podstawę do wpisu w księdze wieczystej. Art. 5. Z chwilą nabycia przez spółdzielnię mieszkaniową własności albo użytkowania wieczystego gruntu na podstawie art. 4 albo na zasadach ogólnych, prawa, o których mowa w art. 1 albo w art. 2, stają się odpowiednio spółdzielczym lokatorskim prawem do lokalu mieszkalnego albo spółdzielczym własnościowym prawem do lokalu. Art Czynności prawne dotyczące praw, o których mowa w art. 1 albo w art. 2, dokonane przed dniem wejścia w życie niniejszej ustawy, są ważne. 2. Wpisy w księgach wieczystych prowadzonych dla praw, o których mowa w art. 2, dokonane przed dniem wejścia w życie niniejszej ustawy, pozostają w mocy. Art. 7. Do spraw sądowych, toczących się z udziałem spółdzielni albo ich członków i niezakończonych prawomocnym orzeczeniem przed wejściem w życie niniejszej ustawy, przepisy tej ustawy stosuje się tylko wtedy, gdy są one korzystniejsze dla spółdzielni mieszkaniowych albo uprawnionych członków takich spółdzielni lub osób niebędących członkami spółdzielni. Art. 8. Kto, będąc członkiem zarządu spółdzielni mieszkaniowej albo likwidatorem, wbrew obowiązkowi dopuszcza do tego, że spółdzielnia nie występuje do sądu z wnioskiem o stwierdzenie nabycia przez spółdzielnię własności gruntu przez przemilczenie w ciągu 3 miesięcy od upływu terminu, o którym mowa w art. 4 ust. 1 albo w art. 4 ust. 1 w związku z ust. 4 - podlega karze grzywny. 2. W sprawach o czyn, o którym mowa w ust. 1, orzekanie następuje w trybie przepisów Kodeksu postępowania w sprawach o wykroczenia. Art. 9. Ustawa wchodzi w życie dnia 1 stycznia 2014 r. Uzasadnienie

3 Sąd Najwyższy stwierdził w uchwale składu siedmiu sędziów z dnia 24 maja 2013 r., III CZP 104/12, że "Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu ustanowione w budynku położonym na gruncie, do którego spółdzielni nie przysługuje własność albo użytkowanie wieczyste, stanowi ekspektatywę tego prawa; niedopuszczalne jest założenie księgi wieczystej w celu jej ujawnienia". Uchwała ta, z jednej strony w pełni prawidłowa i nawiązująca do obowiązującej w polskim prawie zasady superficies solo cedit (art. 48 Kodeksu cywilnego), z drugiej jednak strony wywołuje negatywne skutki społeczne przez to, że uniemożliwia zakładanie ksiąg wieczystych i w konsekwencji zaciąganie kredytów hipotecznych przez osoby, które nabyły spółdzielcze własnościowe prawa do lokali w budynkach znajdujących się na gruntach, do których spółdzielniom mieszkaniowym nie przysługuje prawo własności albo prawo użytkowania wieczystego. Z tego powodu niezbędne stało się pilne uchwalenie ustawy regulującej status prawny lokali lokatorskich i własnościowych w rozważanej sytuacji oraz skutecznie rozwiązującej zagadnienie braku tytułu prawnego spółdzielni mieszkaniowej do gruntu. Regulacje proponowane w art. 1 i 2 projektowanej ustawy przewidują stosowanie do praw lokatorskich i własnościowych w sytuacji, gdy spółdzielni nie przysługuje własność albo użytkowanie wieczyste gruntu, przepisów obowiązujących ustaw dotyczących odpowiednio prawa lokatorskiego albo własnościowego. Proponuje się ponadto umożliwienie członkom spółdzielni przekształcenie w rozważanej sytuacji spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego w prawo własnościowe (art. 3 projektu). Nabycie przez spółdzielnię mieszkaniową prawa do gruntu spowoduje, że oba rodzaje spółdzielczych praw do lokali staną się ex lege w pełni ukształtowanymi prawami odpowiednio lokatorskimi albo własnościowymi (art. 5 projektu). W projekcie (art. 4) celowo nie nawiązuje się do wadliwej konstrukcji swoistego zasiedzenia (nieobowiązujące przepisy art. 35 ust. 4, 4 1 i 4 2 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych), ale do przemilczenia. Nabycie przez spółdzielnię mieszkaniową własności gruntu, na którym wzniosła ona budynki lub inne urządzenia, wiąże się bowiem nie tyle z aktywnością spółdzielni (od dnia 9 sierpnia 1994 r. miała ona możliwość prawnego uregulowania swojej sytuacji prawnej, z czego jednak zapewne świadomie nie korzystała, ponieważ wiązały się z tym określone koszty), ile z biernością właściciela, polegającą albo na niepodejmowaniu działań zmierzających do ustanowienia na rzecz spółdzielni prawa użytkowania wieczystego gruntu (podm ioty publiczne), albo na niedochodzeniu roszczenia przewidzianego w art Kodeksu cywilnego (inne podmioty). Przepisy art. 4 projektu próbują wymusić na właścicielu aktywność jeszcze w ciągu dwóch lat od dnia wejścia ustawy w życie i dopiero po upływie tego dodatkowego terminu nastąpi

4 utrata przez niego własności. Przemilczenie jest zresztą instytucją znaną w polskim prawie. Została ona zastosowania w szczególności w art. 34 dekretu z dnia 8 marca 1946 r. o majątkach opuszczonych i poniemieckich (Dz. U. Nr 13, poz. 87 ze zm.), w którym expressis verbis wspomniano o przedawnieniu (zasiedzeniu). Instytucja ta w doktrynie była nazywana przemilczeniem, takie też określenie proponuje się przyjąć w projektowanej ustawie, dawne bowiem sformułowanie (przedawn ienie zasiedzenie) z punktu widzenia współczesnej terminologii byłoby nieprecyzyjne i mylące. W piśmiennictwie podkreśla się, że istnieją istotne różnice między przemilczeniem i zasiedzeniem. Zasiedzenie służy przede wszystkim nabyciu własności, a przemilczenie jest związane przede wszystkim z jej utratą. Zasiedzenie jest związane głównie z aktywnością posiadacza, a przemilczenie z pasywnością właściciela. Elementem wspólnym dla obydwu instytucji jest upływ czasu, co wszelako jest słabym łącznikiem (zob. A. Stelmachowski, w: System prawa prywatnego. Tom 3. Prawo rzeczowe, Warszawa 2003, s ). Należy dodać, że proponowane w art. 4 projektu przemilczenie wiąże się z reguły z upływem znacznego czasu, gdyż sytuacje, w których spółdzielnie budowały na gruntach niestanowiących ich własności albo niebędących w ich użytkowaniu wieczystym, występowały w zasadzie niemal wyłącznie w okresie PRL-u. Twierdzenie o rzekomej niekonstytucyjności rozwiązania proponowanego w art. 4 projektu, z powołaniem się na wyrok Trybunału Konstytucyjnego z dnia 29 października 2010 r., P 34/08, polega na nieporozumieniu. Trybunał Konstytucyjny wskazywał bowiem, po pierwsze, na niejasność zakwestionowanego art. 35 ust. 4 1 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych i nieokreślony stosunek tego przepisu do ust. 4 tego artykułu oraz, po drugie, na zaskoczenie właścicieli gruntów wejściem w życie zakwestionowanego przepisu. W projektowanej ustawie brak jest elementu zaskoczenia właścicieli, skoro daje się im jeszcze dwa lata na podjecie działań zmierzających do odpłatnego nabycia przez spółdzielnię działki zajętej pod budowę. Trudno byłoby w tej sytuacji zarzucić ustawodawcy naruszenie art. 2 Konstytucji, które niewątpliwie miało miejsce w wypadku art. 35 ust. 4 1 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych. Należy ponadto podkreślić, że ostateczne rozwiązanie problemu praw spółdzielni mieszkaniowych do gruntów jest obowiązkiem ustawodawcy. Okoliczność bowiem, że wiele spółdzielni mieszkaniowych w Polsce nadal nie ma tytułu prawnego do gruntów, na których wznosiły osiedla mieszkaniowego, obciąża w znacznie większym stopniu Państwo niż spółdzielnie. Są to głównie zaszłości z czasów PRL-u, kiedy liczyło się przede wszystkim planu gospodarczego

5 (spółdzielnie mieszkaniowe jako jednostki gospodarki uspołecznionej były jedynie wykonawcami takiego planu). Konstrukcja przemilczenia ma w założeniu doprowadzić do ostatecznego rozwiązania kwestii praw spółdzielni mieszkaniowych do gruntów. Gdyby jednak zarząd spółdzielni po upływie dwóch lat od dania wejścia ustawy nie wystąpił do sądu z wnioskiem o stwierdzenie nabycia własności przez przemilczenie przewiduje się, po pierwsze, możliwość wystąpienia z takim wnioskiem przez każdą osobę, której przysługuje spółdzielcze prawo do lokalu lub domu (art. 4 ust. 7 projektu). Po drugie, proponuje się w takiej sytuacji odpowiedzialność karną członków zarządu lub likwidatora spółdzielni (art. 8 projektu). Projekt ustawy zawiera dwa przepisy przejściowe (art. 6 i 7). Pierwszy dotyczy odpowiednio ważności czynności prawnych i pozostawania w mocy wpisów w księgach wieczystych, dokonanych przed dniem wejścia ustawy w życie. Drugi odnosi się przede wszystkim do będących w toku postępowań wszczętych na podstawie przepisów art. 35 ust. 1-3 i 5 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych. Projektowana ustawa oczywiście zresztą nie narusza wskazanych przepisów, które nadal znajdą zastosowanie z punktu widzenia roszczeń przysługujących spółdzielni. Projektowana ustawa nie spowoduje skutków finansowych dla budżetu Państwa. Projektowana ustawa pozostaje bez związku z prawem europejskim. Prof. dr hab. Krzysztof Pietrzykowski