POLSKI RYNEK NIERUCHOMOŚCI. Maj 2011

Transkrypt

1 POLSKI RYNEK NIERUCHOMOŚCI Maj 2011

2 W SKRÓCIE Już tylko w Sopocie ceny są wyższe niż przed rokiem Najbardziej na wartości straciły mieszkania w Katowicach -7 %, Olsztynie -6,6% oraz Szczecinie -5,8% Spadek cen powiązany jest ze zwiększającą się podażą. W skali całego kraju od stycznia 2011 ilość ofert zwiększyła się o około 9% Procentowe zmiany cen średnich są mniej widoczne niż zmiany w dostępności mieszkań z tańszych przedziałów cenowych (w dalszej części struktura cenowa podaży) W Gdańsku i Gdyni kontynuacja wzrostu cen transakcyjnych mieszkań W Krakowie największe rozbieżności pomiędzy cenami ofertowymi a transakcyjnymi Najszybciej jest sprzedać mieszkanie w Poznaniu (średnio w 83 dni). W Gdyni sprzedaż trwa średnio aż miesiąc dłużej. Przeciętna marża kredytów w złotych wynosi już 1,4% Mimo coraz niższych marż rośnie oprocentowanie kredytów w złotych

3 KREDYTY HIPOTECZNE Kwiecień był kolejnym miesiącem, w którym banki uatrakcyjniały poziom marż kredytowych. Zmiany nie były już jednak tak spektakularne jak w marcu, kiedy obniżki przekraczały nawet 1 p.p. W kwietniu największe obniżki wyniosły bowiem 0,3 p.p. Wprowadziły je Bank Nordea i Polbank. Poza tym obniżki o 0,2 p.p. wprowadziły Kredyt Bank i Gospodarczy Bank Wielkopolski. W rezultacie tych zmian przeciętna (mediana) marża wynosi już tylko 1,4%. Nadal jednak tylko w 5 z 29 badanych przez nas banków oferuje marże na poziomie 1% lub niższą. Najniższe oprocentowanie 5,18% - w tym miesiącu oferuje HSBC Bank. Mimo tych pozytywnych informacji na temat poziomu marża rosną raty nowoudzielanych kredytów. Przyczyną tego jest wzrost stawki WIBOR, która w końcu kwietnia wynosiła już 4,3%. W rezultacie przeciętne oprocentowanie badanego przez nas kredytu wzrosło do poziomu 5,65% (z 5,57% przed miesiącem). W kolejnym miesiącach będzie ono zapewne dalej rosło, gdyż wiele banków aktualizuje wartość stawki bazowej raz na 3 miesiące. W przypadku kredytów w euro także pojawiły się nieliczne obniżki marż. Wprowadziły je Polbank (o 0,3 p.p.) i Kredyt Bank (o 0,2p.p.). Wraz ze spadkiem marż zmniejszył się również poziom oprocentowania, które wynosi obecnie 3,24%. Niestety także w tym przypadku w kolejnych miesiącach może dojść do wzrostu oprocentowania. Na początku kwietnia EBC zdecydował o podwyższeniu stóp procentowych o 0,25 p.p. To z kolei przekłada się na wzrost stawki EURIBOR. Gdy banki dokonają jej aktualizacji oprocentowanie kredytów nie będzie już tak niskie jak obecnie. Oprocentowanie i marże kredytów hipotecznych w PLN Kredyt na kwotę 300 tys. zł, wkład własny 25% Bank Oprocentowanie Marża HSBC Bank Polska 5,18% 0,99% Alior Bank 5,19% 0,90% Euro Bank 5,19% 1,00% DnB Nord 5,20% 1,00% BZ WBK 5,28% 0,99% Lukas Bank 5,28% 1,10% Millennium 5,38% 1,19% Bank BPH 5,39% 1,10% Kredyt Bank 5,39% 1,40% ING Bank Śląski 5,47% 1,05% Bank Pekao 5,53% 1,59% BNP Paribas 5,58% 1,29% Bank Pocztowy 5,59% 1,30% Deutsche Bank PBC 5,59% 1,30% Allianz Bank 5,65% 1,50% Citi Handlowy 5,69% 1,40% mbank 5,69% 1,50% Multibank 5,69% 1,50% Nordea Bank 5,69% 1,40% Pekao Bank Hipoteczny 5,69% 1,50%

4 Raiffeisen Bank 5,69% 1,50% PKO Bank Polski 5,76% 1,47% Polbank 5,89% 1,60% Getin Noble Bank 5,98% 1,89% BOŚ 6,07% 1,50% BGŻ 6,31% 1,80% BPS 6,48% 2,30% Gospodarczy Bank Wielkopolski 6,58% 2,40% Mazowiecki Bank Regionalny 7,33% 3,00% Źródło: Raport Szybko.pl, Metrohouse i Expandera Oprocentowanie i marże kredytów hipotecznych w EUR Kredyt na kwotę 300 tys. zł, wkład własny 25% Bank Oprocentowanie Marża Lukas Bank 2,64% 1,60% DnB Nord 2,85% 1,60% Polbank 2,95% 1,60% Nordea Bank 3,04% 1,70% Alior Bank 3,08% 1,80% Multibank 3,18% 2,00% mbank 3,23% 2,00% Kredyt Bank 3,24% 2,00% Deutsche Bank PBC 3,26% 1,90% Raiffeisen Bank 3,32% 2,10% BZ WBK 3,47% 2,15% PKO Bank Polski 3,71% 2,36% Bank BPH 4,49% 3,20% BOŚ 4,68% 2,90% Getin Noble Bank 5,75% 4,70% Źródło: Raport Szybko.pl, Metrohouse i Expandera * kredyt dwuwalutowy Oprocentowanie i marże kredytów hipotecznych w CHF Kredyt na kwotę 300 tys. zł, wkład własny 25% Bank Oprocentowanie Marża Nordea Bank 2,68% 2,50% Bank BPH 2,79% 2,60% Alior Bank 3,89% 3,70% mbank 3,91% 3,80% Multibank 3,91% 3,80% Polbank 4,78% 4,60% PKO Bank Polski 7,13% 6,76% Źródło: Raport Szybko.pl, Metrohouse i Expandera

5 Jarosław Sadowski Expander Advisors Sp. z o.o.

6 CENY OFERTOWE Już tylko w Sopocie średnie ceny ofertowe są wyższe niż przed rokiem. Sopot jest jednak wyjątkiem na nieruchomościowej mapie Polski i zazwyczaj nie podporządkowuje się typowym zjawiskom i ogólnym trendom. W pozostałych 14 analizowanych miastach, w ciągu ostatnich 12 miesięcy, średnia cena metra kwadratowego mieszkania z rynku wtórnego, uległa obniżce o 3,3 punktu procentowego.. Najbardziej na wartości straciły mieszkania w Katowicach -7 %, Olsztynie -6,6% oraz Szczecinie - 5,8%. Obniżki bliskie 3 punktom procentowym odnotowujemy we Wrocławiu, Łodzi i Poznaniu. Niemal na tym samym poziomie pozostała cena mieszkań w Krakowie, gdzie różnica wynosi zaledwie 10 złotych. Spadek cen powiązany jest ze zwiększającą się podażą. W skali całego kraju od stycznia 2011 ilość ofert zwiększyła się o około 9%. W Krakowie, Łodzi i Wrocławiu przyrost liczby ofert jest znacznie większy, odpowiednio o 28%, 18% i 15%. W Warszawie, gdzie podaż ponad dwukrotnie przewyższa wielkość oferty krakowskiej, a trzykrotnie wrocławską, w kwietniu do sprzedaży wystawiono o 5% więcej mieszkań niż w styczniu. Średnie ceny ofertowe mieszkań IV IV 2011 WROCŁAW KRAKÓW WARSZAWA POZNAŃ GDAŃSK GDYNIA SOPOT kwiecień maj czerwiec lipiec sierpień wrzesień październik listopad grudzień styczeń luty marzec kwiecień Źródło: Raport Szybko.pl, Metrohouse i Expandera

7 Zmiany średnich cen ofertowych SOPOT GDYNIA -0,3% 0,10% -0,10% -2,7% -2,2% -0,3% 2,2% 4,0% GDAŃSK -4,7% -0,33% -3,2% -0,3% POZNAŃ -3,4% -2,9% -0,7% -0,20% WARSZAWA -2,2% -1,8% -0,2% 0,03% KRAKÓW WROCŁAW -3,4% -3,3% -0,7% 0,28% -0,6% -0,1% -0,12% -0,6% -5,0% -4,0% -3,0% -2,0% -1,0% 0,0% 1,0% 2,0% 3,0% 4,0% 5,0% w ciągu roku w ciągu 3 miesięcy w ostatnim miesiącu średnio miesięcznie w ciągu ostatnich 12 miesięcy Średnie ceny ofertowe mieszkań IV IV 2011 ŁÓDŹ LUBLIN SZCZECIN TORUŃ OLSZTYN OPOLE BIAŁYSTOK KATOWICE kwiecień maj czerwiec lipiec sierpień wrzesień październik listopad grudzień styczeń luty marzec kwiecień Źródło: Raport Szybko.pl, Metrohouse i Expander

8 Zmiany średnich cen ofertowych -0,60% KATOWICE BIAŁYSTOK -7,0% -2,3% -1,3% -0,3% -0,10% -0,2% 2,2% OPOLE -4,0% -0,33% -0,57% 0,0% 0,7% OLSZTYN TORUŃ SZCZECIN LUBLIN ŁÓDŹ -6,6% -5,8% -4,4% -3,6% -2,0% -1,3% -1,3% -1,2% -0,49% -0,30% -2,9% -0,6% -0,4% -0,10% 0,0% -0,3% -0,10% 0,0% -0,2% -8,0% -7,0% -6,0% -5,0% -4,0% -3,0% -2,0% -1,0% 0,0% 1,0% 2,0% 3,0% w ciągu roku w ciągu 3 miesięcy w ostatnim miesiącu średnio miesięcznie w ciągu ostatnich 12 miesięcy Struktura cenowa podaży mieszkań na rynku wtórnym Ceny są niższe niż przed rokiem co znajduje odzwierciedlenie w poważnej zmianie struktury cenowej oferowanych mieszkań. Procentowe zmiany cen średnich są mniej widoczne niż zmiany w dostępności mieszkań z tańszych przedziałów cenowych. W Warszawie o 5 punktów procentowych wzrosła liczba mieszkań dostępnych za 7 do 8 tysięcy za metr. W Krakowie obecnie najłatwiej jest znaleźć ofertę za 5-6 tysięcy, we Wrocławiu o 6 punktów procentowych wzrosła liczba mieszkań w cenie do 6 tysięcy za metr. W Gdańsku obecnie 40,6% ofert można kupić za 5 do 6 tysięcy, podczas gdy przed rokiem dominowały oferty w przedziale 6-7 tys. (stanowiły 45,5%). W pozostałych miastach dominują oferty za 4 do 5 tysięcy, w Opolu stanowią ponad 93% całości podaży. Wyjątkiem są najtańsze obecnie Katowice, gdzie ponad 57% sprzedawanych mieszkań można kupić za mniej niż 4 tysiące złotych za metr. Struktura cenowa podaży w IV tys. 4-5 tys. 5-6 tys. 6-7 tys. 7-8 tys. 8-9 tys tys tys tys tys. WARSZAWA brak brak 0,2% 3,5% 30,0% 25,6% 27,7% 3,0% 6,5% 3,5% KRAKÓW brak 0,4% 5,5% 19,7% 40,6% 30,1% 1,8% 1,1% 0,7% brak WROCŁAW brak 0,3% 22,6% 61,0% 13,8% 2,0% 0,2% 0,1% brak brak GDAŃSK 1,4% 5,7% 40,6% 32,6% 14,2% 0,8% 1,3% 3,4% brak brak POZNAŃ 2,0% 7,4% 64,0% 21,4% 5,1% 0,0% 0,1% brak brak brak

9 do 3 tys. 3-4 tys. 4-5 tys. 5-6 tys. 6-7 tys. 7-8 tys. ŁÓDŹ 0,2% 21,3% 81,5% 0,2% brak brak LUBLIN brak 2,7% 34,2% 56,8% 6,3% brak SZCZECIN brak 8,3% 67,1% 23,2% 1,0% 0,3% TORUŃ brak 17,1% 66,3% 16,4% 0,2% brak OLSZTYN brak 11,1% 72,0% 15,6% 1,2% brak OPOLE 0,0% 6,2% 93,8% brak brak brak BIAŁYSTOK 0,4% 14,8% 55,0% 27,7% 2,2% brak KATOWICE 5,6% 51,5% 36,1% 4,5% 2,1% 0,3% Źródło: Raport Szybko.pl, Metrohouse i Expander Marta Kosińska Ekspert Szybko.pl marta.kosinska@szybko.pl

10 CENY TRANSAKCYJNE Porównanie cen ofertowych i transakcyjnych Miasto Średnia cena ofertowa z okresu II 2011 IV 2011 Średnia cena transakcyjna z okresu II 2011 IV 2011 Różnica pomiędzy ceną transakcyjną a ofertową Zmiana w cenach trans. Średnia cena nabywanego mieszkania Średni metraż nabywanego mieszkania Wrocław ,1% 2,3% zł 54,7 m kw. Kraków ,8% 0,7% zł 47,9 m kw. Warszawa ,2% - 0,5% zł 52,7 m kw. Poznań ,0% - 0,7% zł 52,8 m kw. Gdańsk ,4% 3,0% zł 53 m kw. Gdynia ,5% 3,7% zł 54,6 m kw. Łódź ,0% - 1,9% zł 52 m kw. Ceny ofertowe na podstawie danych Szybko.pl, ceny transakcyjne na podstawie transakcji dokonanych przez Metrohouse & Partnerzy i transakcji realizowanych przez klientów doradców firmy Expander. Analizowany okres II 2011-IV Nadal obserwujemy huśtawkę cen transakcyjnych. Tym razem spośród analizowanych siedmiu miast w porównaniu do poprzedniego miesiąca w czterech można było zaobserwować wzrosty średnich cen m kw. nabywanego mieszkania (Wrocław, Kraków, Gdańsk, Gdynia), a w przypadku trzech miast spadki (Warszawa, Poznań, Łódź). Miastami, które w porównaniu do zeszłomiesięcznego opracowania konsekwentnie powtarzają wzrosty cen są Gdańsk i Gdynia. W koszyku transakcji z miesięcy II IV średnia cena nabywanego mieszkania wzrosła w stosunku do transakcji z pierwszego kwartału o 3 proc. w przypadku Gdańska i 3,7 proc. w przypadku Gdyni. Są to dość istotne zmiany świadczące o coraz większym udziale w transakcjach droższych mieszkań, oddanych do użytku w ostatnich latach. Podobnie jak przed miesiącem obserwujemy spadek cen transakcyjnych mieszkań w Łodzi. W dalszym ciągu również widoczne są istotne dysproporcje pomiędzy oczekiwaniami cenowymi sprzedających mieszkania a realnie przeprowadzanymi transakcjami. Tym razem to nie w Gdyni odnotowaliśmy największą różnicę pomiędzy ceną ofertową a transakcyjną wyprzedził ją Kraków, gdzie różnica ta wynosi 10,8 proc. Transakcje najbardziej zbliżone do cen ofertowych są domeną Gdańska, gdzie różnica utrzymuje się na poziomie 4,4 proc., co w przeliczeniu kwotowym daje równowartość 259 zł. W Gdańsku więc ceny mieszkań są bardzo zbliżone do możliwości zakupowych przeciętnego nabywcy. Średni metraż nabywanego mieszkania w analizowanych miastach mieści się w widełkach od 47,9 m kw. w Krakowie do 54,7 m kw. we Wrocławiu. W Łodzi niewiele ponad 200 tys. zł. wystarczy, aby stać się właścicielem mieszkania o powierzchni większej niż 50 m kw. Sprzedając tam podobne lokum nie ma co liczyć na zakup mieszkania większego niż kawalerka (ew. małe mieszkanie dwupokojowe) w pozostałych analizowanych lokalizacjach. Przykładowo w Warszawie będzie to zaledwie 26,4 m kw. metraż spotykany zazwyczaj w starszym budownictwie.

11 Ile m kw. mieszkania można przeciętnie kupić w innych miastach, sprzedając mieszkanie o powierzchni 52 m kw. w Łodzi Wrocław Kraków Warszawa Poznao Gdaosk Gdynia 35,2 m kw. 32,7 m kw. 26,4 m kw. 38,5 m kw. 36,9 m kw. 37,2 m kw. Źródło: Raport Szybko.pl, Metrohouse i Expandera Obliczenia na podstawie transakcji dokonanych przez Metrohouse & Partnerzy i transakcji realizowanych przez klientów doradców firmy Expander. Analizowany okres II 2011-IV Czas sprzedaży mieszkań w wybranych miastach W wybranych do analizy miastach najszybszy czas sprzedaży dotyczy mieszkań w Poznaniu. Średni czas sprzedaży mieszkania liczony od dnia przyjęcia mieszkania do bazy Metrohouse & Partnerzy do umowy przedwstępnej sprzedaży wynosi 83 dni. Z pięciu miast poddanych analizie najdłuższy czas odnotowano w Gdyni, gdzie jest o ponad miesiąc dłuższy niż w Poznaniu i wynosi 116 dni. W przypadku tego miasta warto zwrócić uwagę na istotną utrzymującą się od wielu miesięcy różnicę pomiędzy wysokością cen ofertowych a transakcyjnych. Brak dostatecznej równowagi pomiędzy żądaniami cenowymi właścicieli mieszkań a akceptowalnym poziomem cen w przeprowadzanymi na rynku transakcjach prowadzi do wydłużenia się czasu oczekiwania na sprzedaż. Źródło: Raport Szybko.pl, Metrohouse i Expandera Obliczenia na podstawie transakcji dokonanych przez Metrohouse & Partnerzy. Analizowany okres II 2011-IV Przy obliczaniu średniego czasu sprzedaży pominięto 10 proc. transakcji o najkrótszym i najdłuższym czasie sprzedaży. Marcin Jańczuk Metrohouse & Partnerzy S.A. mjanczuk@metrohouse.pl

12