O P I N I A o wartości rolnej. Adres : Bortatycze Kolonia gmina Zamość. Księga wieczysta numer: ZA1Z/00101163/4 Własność: Wioletta Bartnik i Paweł Bartnik. Cel opracowania : Postanowienie Komornika Sądowego przy Sądzie Rejonowym w Zamościu Andrzeja Szcząchora sygn. akt KM 15/10 z dnia 17.03.2011 r. 1
Opinia zawiera Tabela nr 1 strona I Wyciąg z opinii 3 II Określenie przedmiotu i zakresu wyceny. 4 III Określenie celu wyceny. 4 IV Podstawa prawna wyceny. 4 V Źródła danych o. 4 VI Ustalenie dat istotnych dla określenia wartości. 4 VII Opis stanu 4 VIII Wskazanie przeznaczenia. 6 IX Analiza rynku. 6 X Wskazanie rodzaju określonej wartości, wyboru podejścia, 8 metody i techniki XI Wynik wyceny z przedstawieniem obliczeń 9 wartości. XII Uzasadnienie dokonanej wyceny. 10 XIII Klauzule i ustalenia dodatkowe. 10 2
I. Wyciąg z opinii. 1.1.Położenie : Kolonia Bortatycze, gmina Zamość. Działka nr 483/5 o powierzchni 956 m 2. 1.2.Jednostka ewidencyjna : Zamość. 1.3. Obręb : 5 Kolonia Bortatycze. 1.4. Własność: Wioletta Bartnik i Paweł Bartnik. 1.5.Nieruchomość posiada w Sądzie Rejonowym w Zamościu księgę wieczystą nr ZA1Z/00101163/4 1.6.Celem szacowania jest określenie jej wartości rynkowej zgodnie z Postanowieniem Komornika Sądowego przy Sądzie Rejonowym w Zamościu Andrzeja Szcząchora sygn. akt KM 15/10 z dnia 17.03.2011 r. 1.7.Wartość rynkowa prawa własności na dzień 27.04.2011 r. wynosi 12.208 zł. 1.8.Wartość ograniczonego prawa rzeczowego wynosi 428 zł. 1.9.Wartość rynkowa po zmniejszeniu o wartość ograniczonego prawa rzeczowego wynosi 12.208-428 = 11.780 zł. 3
II. Określenie przedmiotu i zakresu wyceny. Przedmiotem wyceny jest niezabudowana działka gruntu nr 483/5 o powierzchni 956 m 2 położona w miejscowości Kolonia Bortatycze w gminie Zamość. Obręb: 5 Kolonia Bortatycze. Dla Sąd Rejonowy w Zamościu prowadzi księgę wieczystą numer ZA1Z/00101163/4. Zakresem wyceny jest rynkowa wartość prawa własności. III. Określenie celu wyceny. Celem szacowania jest określenie jej wartości rynkowej zgodnie z Postanowieniem Komornika Sądowego przy Sądzie Rejonowym w Zamościu Andrzeja Szcząchora sygn. akt KM 15/10 z dnia 17.03.2011 r. i w takim celu opinia może być wyłącznie wykorzystywana. IV. Podstawa prawna wyceny. 4.1. Kodeks postępowania cywilnego z dnia 17 listopada 1964 r (Dz. U. nr 43 wraz z późniejszymi zmianami). 4.2.Rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości z dnia 9 marca 1968 w sprawie czynności komorników (Dz. U. z 1968. Nr 10.poz. 52 wraz ze zmianami ). 4.3.Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce ami (Dz. U. z 1997 r nr 115 poz. 741 wraz ze zmianami). 4.4. Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r w sprawie wyceny i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. z 2004 r. nr 207 poz. 2109 wraz ze zmianami). V. Źródła danych o. 5.1.księga wieczysta, 5.2.miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, 5.3.ewidencja gruntów, 5.4.oględziny. VI. Ustalenie dat istotnych dla określenia wartości. 6.1.Data sporządzenia wyceny: 27.04.2011 r. 6.2.Data określenia wartości: 27.04.2011 r. 6.3.Data określenia stanu, który uwzględniono przy wycenie: 27.04.2011 r. 6.4.Oględzin dokonano w dniu 21.04.2011 r. VII. Opis stanu. 7.1.Stan prawny. Wyciąg z księgi wieczystej numer ZA1Z/00101163/4. Dział I- położenie: Gmina Zamość. Miejscowość Kolonia Bortatycze. Działka nr 483/5. Obszar 956 m 2. Spis praw związanych z własnością. Rodzaj prawa. Uprawnienie wynikające z prawa ujawnionego w dziale III innej księgi wieczystej. 4
Każdoczesnemu właścicielowi działki nr 483/5 o powierzchni 0,0956 ha położonej w Bortatyczach Kolonii przysługuje bezpłatna służebność gruntowa polegająca na prawie przejazdu i przechodu przez działkę nr 483/1, pasem szerokości 3 metrów od działki nr 253 stanowiącej drogę gminną, przy zachodniej granicy działki nr 483/5. Księga powiązana nr ZA1Z/00049630/6. Dział II - własność- Wioletta Anna Bartnik córka Stanisława i Małgorzaty, Paweł Wojciech Bartnik syn Waldemara i Ewy. Dział III- zawiera następujący wpis : -ograniczone prawo rzeczowe- bezpłatne dożywotnie prawo użytkowania 30 arów gruntu na rzecz Ludwika i Antoniny małżonków Duda, numer księgi wieczystej współobciążonej ZA1Z/00049630/6. -ostrzeżenie o wszczęciu przez Komornika Sądowego przy Sądzie Rejonowym w Zamościu Andrzeja Szcząchora postępowania egzekucyjnego z. Dział IV- wolny od wpisów. 7.2. Stan według ewidencji gruntów i sposób użytkowania gruntu. Województwo: lubelskie. Powiat: zamojski. Jednostka ewidencyjna: Zamość. Obręb: 5 Bortatycze Kolonia. Podmiot ewidencyjny: małżeństwo Paweł Wojciech Bartnik, Wioletta Anna Bartnik. Działka nr 483/5 o powierzchni 0,0956 ha. Kserokopia wypisu z rejestru gruntów- załącznik nr 1. 7.3 Stan zagospodarowania działki nr 483/5. Działka położona we wsi Kolonia Bortatycze w gminie Zamość. Dostęp do drogi publicznej (do drogi gminnej nr 263) poprzez ustanowioną służebność gruntową opisaną w wyciągu z księgi wieczystej pkt.7.1. Działka jest niezabudowana, nie posiada uzbrojenia technicznego, w pobliżu znajduje się sieć, wodociągu, gazu i energii elektrycznej. W sąsiedztwie znajduje się budownictwo zagrodowe. Usytuowanie działki, jej granice oraz przebieg sieci uzbrojenia technicznego przedstawiają załączone kserokopie mapy ewidencyjnej i zasadniczej - załączniki nr 3-5. 5
Widok działki nr 483/5 VIII. Wskazanie przeznaczenia wycenianej. Na dzień wyceny gmina Zamość nie posiada planu zagospodarowania przestrzenne dla tej działki. W aktualnym Studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego Gminy Zamość zatwierdzonym Uchwałą nr XXVIII/346/2008 Rady Gminy Zamość z dnia 29 grudnia 2008 r działka ma przeznaczenie do zabudowy wiejskiej (załącznik nr 2). IX. Analiza i charakterystyka rynku. 9.2. Do określenia wartości rynkowej gruntu niezabudowanego. Do wytypowania bazy porównawczej zbadano 15 transakcji działkami niezabudowanymi, przeznaczonymi pod zabudowę wiejską oraz dokonano ich przeglądu. Transakcje odbyły się w formie aktów notarialnych. Przedmiotem transakcji było prawo własności. Obszar badania- gmina Zamość. Okres badania: 2010-2011 r. Rynek przeciętnie rozwinięty z przewagą podaży nad popytem. Przeciętna cena sprzedaży 1 m 2 gruntu wyniosła 31 zł. Odchylenie standardowe dla badanej próbki wyniosło 13 zł. (odchylenie standardowe jest miarą tego, jak szeroko wartości są rozproszone od wartości średniej). Ceny w badanym okresie nie zmieniały się. Badania rynku przeprowadzone w formie ankietowej wśród nabywców działek budowlanych wskazują, że następujące cechy mają wpływ na ich ceny: -lokalizacja -30 %, -przydatność do zabudowy -22 %, -powierzchnia gruntu -20 % -kształt działki-18 %, -uzbrojenie techniczne -10 %, 6
Transakcje gruntami wykorzystanymi do wyceny zawiera tabela nr 2. Tabela nr 2. L.p Data transakcji Położenie Powierzchnia gruntu w m 2 Cena transakcyjna 1 m 2 gruntu w zł. 1 01.06.2010 Zawada 900 16 2 20.09.2010 Wysokie 5600 14 3 14.10.2010 Płoskie 425 38 4 20.10.2010 Białobrzegi 1500 23 5 25.11.2010 Szopinek 1331 34 6 10.12.2010 Borowina Sitaniecka 6765 13 7 07.12.2010 Białobrzegi 1900 24 8 14.12.2010 Płoskie 1759 36 9 17.12.2010 Szopinek 1743 43 10 22.12.2010 Żdanów 964 50 11 28.12.2010 Wólka Panieńska 1802 23 12 04.01.2011 Jatutów 1046 19 12 05.01.2011 Pniówek 1400 33 14 13.01.2011 Sitaniec Wolica 1154 54 15 10.03.2011 Szopinek 1303 38 x-transakcje przyjęte do porównania. Zestawienie cech rynkowych jakościowych i ilościowych wycenianej i podobnych przedstawia tabela numer 3. Tabela nr 3 Cecha rynkowa Nieruchomość Transakcja Transakcja Transakcja wyceniana nr 1 nr 2 nr 3 -lokalizacja pośrednia dobra bardzo dobra bardzo dobra -przydatność do zabudowy przeciętna przeciętna dobra dobra -powierzchnia gruntu w m 2 956 5600 1500 1900 -kształt działki korzystny nie korzystny korzystny korzystny -uzbrojenie techniczne brak brak wodociąg wodociąg Opis cech rynkowych jakościowych przedstawia tabela nr4 Tabela nr 4 L.p. Cecha rynkowa Ocena Opis bardzo dobra 1. Lokalizacja 2 Przydatność do zabudowy dobra pośrednia Lokalizacja w terenie zabudowanymi domami, w pobliżu głównych dróg. Istnieje dobra dostępność do przystanków komunikacji Lokalizacja w pobliżu głównych dróg. Istnieje przeciętna dostępność do przystanków komunikacji miejskiej. Lokalizacja w dalszej odległości od głównych dróg. Istnieje słaba dostępność do przystanków komunikacji miejskiej. dobra Istnieje dowolna możliwość lokalizacji budynków przeciętna Istnieje ograniczona możliwość lokalizacji budynków 3 Kształt działki korzystny Działka w kształcie zbliżonym do kwadratu nie korzystny Działka o szerokości poniżej 20 m 7
X. Wskazanie rodzaju określanej wartości, wyboru podejścia metody i techniki. 10.1. Stosownie do art.136 Rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 9 marca 1968 r w sprawie czynności komorników sumę oszacowania ustala się według przeciętnych cen sprzedaży podobnych w tej samej okolicy, z uwzględnieniem stanu w dniu dokonania oszacowania. 10.2. Wartością rynkową (W r ) w rozumieniu art.151 ust.1 ustawy o gospodarce ami jest najbardziej prawdopodobna jej cena, możliwa do uzyskania na rynku, określona z uwzględnieniem cen transakcyjnych przy przyjęciu następujących założeń: 1.strony umowy były od siebie nie zależne, nie działały w sytuacji przymusowej oraz miały stanowczy zamiar zawarcia umowy, 2.upłynął czas niezbędny do wyeksponowania na rynku i do wynegocjowania umowy. Do określenia wartości rynkowej wykorzystano podejście porównawcze, metodę porównywania parami. Przy metodzie porównywania parami porównuje się nieruchomość będącą przedmiotem wyceny, której cechy są znane, kolejno z ami podobnymi, które były przedmiotem obrotu rynkowego i dla których znane są ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji, a także cechy tych. 10.4. Do określenia wpływu ustanowionego ograniczonego prawa na wartość rynkową. Stosownie do 38 ust.1 pkt.4 Rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r w sprawie wyceny i sporządzania operatu szacunkowego przy określaniu wartości obciążonej bezpłatnym dożywotnim prawem użytkowania gruntu jej wartość pomniejsza się o kwotę odpowiadającą wartości tego prawa. Wartość bezpłatnego dożywotniego prawa użytkowania określono podejściem dochodowym, metodą inwestycyjną, techniką kapitalizacji prostej. Wartość obliczono jako funkcję dwóch elementów: -czasu w którym każdy właściciel pozbawiony będzie dochodu, -dochodu netto który mógłby uzyskać z według następującego wzoru: W puż.. = W k x D r, gdzie: W puż. - wartość prawa użytkowania, W k - czasowy współczynnik kapitalizacji, D r -dochód roczny netto. W k =[1-(1+s) -n ] : s gdzie: -s-stopa dyskontowa, -n - okres w którym właściciel pozbawiony byłby dochodu. Z uwagi na brak wystarczających danych o cenach i uzyskiwanych dochodach z bezpośredniego obrotu rynkowego podobnych, stopę dyskontową określono na podstawie rentowności bezpiecznych, długoterminowych lokat na rynku kapitałowym, z uwzględnieniem stopnia ryzyka przy inwestowaniu w podobne do wycenianej ( 4 pkt.3 Rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r w sprawie wyceny i 8
sporządzania operatu szacunkowego z późniejszymi zmianami) według następującego wzoru: s = r b + p r + i gdzie :s -stopa dyskontowa, r b - wielkość bazowa - przyjęto 2,5%, p r -premia za ryzyko - przyjęto 6 %, i -prognozowana stopa inflacji-przyjęto 3,5%. XI. Wynik wyceny z przedstawieniem obliczeń wartości. 11.1. Określenie wartości rynkowej. Dla analizowanego rynku lokalnego określono: Cena minimalna 13 zł. Cena maksymalna 54 zł. C = C max - C min = 41 zł./1 ha. Wagi cech rynkowych określone na potrzeby niniejszej wyceny oraz ich zakresy kwotowe wynoszą: Tabela nr 5 -lokalizacja 30 % z C = 12,30 -przydatność do zabudowy 22 % z C= 9,02 -powierzchnia gruntu 20 % z C = 8,20 -kształt działki 18 % z C = 7,38 -uzbrojenie techniczne 10 % z C= 4,10 Tabele porównawcze Porównanie z ą numer 1 (tab. nr 2 poz.2 ) Tabela numer 6 Cechy rynkowe Waga cechy w % Zakres kwotowy w zł. wycenianej podobnej Poprawki w zł -lokalizacja 30 12,30 pośrednia dobra -1,84 -przydatność do zabudowy 22 9,02 przeciętna przeciętna 0 -powierzchnia gruntu 20 8,20 956 5600-1,64 -kształt działki 18 7,38 korzystny nie korzystny 3,69 -uzbrojenie techniczne 10 4,10 brak brak 0 Razem 0,21 Porównanie z ą numer 2 (tab. nr 2 poz.4) Tabela numer 7 Cechy rynkowe Waga cechy w % Zakres kwotowy w zł. wycenianej podobnej Poprawki w zł -lokalizacja 30 12,30 pośrednia bardzo dobra -3,69 -przydatność do zabudowy 22 9,02 przeciętna dobra -4,51 -powierzchnia gruntu 20 8,20 956 1500-0,56 -kształt działki 18 7,38 korzystny korzystny 0 -uzbrojenie techniczne 10 4,10 brak wodociąg -4,10 Razem -12,86 Porównanie z ą numer 3 (tab. nr 2 poz.7 ) Tabela numer 8 Cechy rynkowe Waga cechy w % Zakres kwotowy w zł. wycenianej podobnej Poprawki w zł -lokalizacja 30 12,30 pośrednia bardzo dobra -3,69 -przydatność do zabudowy 22 9,02 przeciętna dobra -4,51 -powierzchnia gruntu 20 8,20 956 1900-1,10 -kształt działki 18 7,38 korzystny korzystny 0 -uzbrojenie techniczne 10 4,10 brak wodociąg -4,10 Razem -13,4 9
W r = (14 + 0,21) x 0,56 + (23-12,86) x 0,15 + (24-13,40) x 0,19/ 0,56 + 0,15 + 0,19 = 12,77 zł./1 m 2 gruntu. Wartość rynkowa działki nr 483/5 wynosi 956 m 2 x 12,77 = 12.208 zł. 11.2.Określenie wartości prawa służebności osobistej. Przeciętny roczny czynsz dzierżawny z 1 ha gruntu w powiecie zamojskim wynosi 6 dt. ziarna pszenicy z 1 ha. Okres dalszego trwania życia osobie przysługującej prawo dożywotniego użytkowania przyjęto z Komunikatu Prezesa Głównego Urzędu Statystycznego z dnia 30 marca 2010 r w sprawie tablicy średniego dalszego trwania życia kobiet i mężczyzn opublikowanego w M.P. nr 19 poz. 195 235 miesięcy : 12 = 20 lat. D r = 0,0956 x 100 zł/dt x 6 dt. = 57,36 zł. W k =[1- (1+s) -n ] : s = [1- (1 + 0,12) -20 ] : 0,12 = 7,47 W puż. = 57,36 x 7,47 = 428 zł. Ustanowiona dożywotnie prawo użytkowania gruntu zmniejsza wartość o 428 zł. Wartość rynkowa po zmniejszeniu o wartość prawa użytkowania gruntu wynosi 12.208-428 = 11.780 zł. XII. Uzasadnienie dokonanej wyceny. Określona wartość rynkowa wycenianej znajduje się w przedziale cen transakcyjnych uzyskiwanych za podobne w obrocie rynkowym. Wartość tą można uznać za przeciętną cenę możliwą do uzyskania w obrocie wolnorynkowym w najbliższej okolicy 12,77 zł. za 1 m 2 gruntu. XIII. Klauzule i ustalenia dodatkowe. 13.1.Wyciąg z opinii zostanie przekazany zgodnie z unormowaniem prawnym. 13.2.Niniejsza opinia nie może być opublikowana w całości lub w części w jakimkolwiek dokumencie bez zgody jej autora i bez uzgodnienia z nim formy i treści publikacji. 13.3. Wykaz bibliografii wykorzystanej przy wycenie - Wycena i gospodarstw rolnych -Teresa Łaguna- wydanie Zielona Góra 2001r. - Wycena - zasady i procedury-ryszard Cymerman, Andrzej Hopfer- wydanie Polskiej Federacji Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych w 2005 r. 13.4. Przy oszacowaniu wykorzystano standardy zawodowe: -Krajowy Standard Wyceny Podstawowy Nr 1- wartość rynkowa i wartość odtworzeniowa, -Krajowy Standard Wyceny Podstawowy Nr 3- operat szacunkowy, oraz Noty Interpretacyjne włączone do zbioru Powszechnych Krajowych Zasad Wyceny i Not Interpretacyjnych, zgodnie z uchwałą Rady Krajowej Polskiej Federacji Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych z 12 i 13 grudnia 2007 r. Załączniki 6. 10