CYKLE NA WARSZAWSKIM RYNKU

AKADFMIA CYKLE NA WARSZAWSKIM RYNKU NIERUCHOMOŚCI MIESZKANIOWYCH Jacek Łaszek doradca prezesa NBP, kierownik Zespołu ds. Rynków Nieruchomości w NBP Hanna Augustyniak ekspert ekonomiczny w Zespole ds. Rynków Nieruchomości w NBP Marta Widłak ekonomista w Zespole ds. Rynków Nieruchomości w NBP Rynki nieruchomości, w tym mieszkaniowych, rozwijają się cyklicznie, a kumulacja napięć może spowodować, że cykl przekształci się w kryzys nieruchomościowy. Analiza historyczna pokazuje, że jakkolwiek istnieje wiele czynników, które nakładając się, powodują cykle i kryzysy, to jednak podstawowe znaczenie ma znany problem rynku nieruchomości, jakim jest sztywna krótkookresowo podaż i zmienny popyt. 1. Wprowadzenie Zmiany popytu przy sztywnej podaży przekładają się na wzrosty cen, które powodują wzrost podaży. Wzrost ten jest często nadmierny i pojawia się w momencie osłabienia czynników popytowych. Drugim istotnym czynnikiem jest sektor bankowy, który jest w stanie w szybkim czasie zmobilizować znaczne środki pieniężne i w konsekwencji finansować znaczące wzrosty cen. Trzecim czynnikiem jest spekulacja bazująca na powszechnym oczekiwaniu dalszych wzrostów cen, co prowadzi do ich oderwania od realiów ekonomicznych i powstania tzw. baniek cenowych czy mówiąc tradycyjnie, nadmiernych napięć w sektorze. Gdy ostatecznie rynek zaczyna się równoważyć i spadają ceny nieruchomości, jakość bankowych aktywów hipotecznych zwykle ulega gwałtownemu pogorszeniu. Powoduje to z kolei różnego typu problemy w sektorze bankowym, których skala i charakter zależą od konkretnej sytuacji. Ponieważ sektor bankowy jest bardzo wysoko lewarowany i wzajemnie powiązany, może powstać efekt domina, który powoduje, że łączne straty gospodarcze dalece przekraczają te wynikające z prostego rachunku. Omawiane czynniki były już przyczyną wielu kryzysów nieruchomościowych, w tym ostatniego. Wystąpiły też na rynku mieszkaniowym w Polsce, wniesione przez międzynarodowe koncerny bankowe i fundusze inwestycyjne. Załamanie rynku amerykańskiego, w połączeniu z niezbyt rozbudowaną strukturą rynku w Polsce 52 finansowanie nieruchomości marzec 21

AKADEMIA 11 1 9 8 7 6 5 4 3 2 1 11 1 9 8 7 6 5 4 3 2 1 2 16 12 8 2 16 12 gru-4 8 gru-4 gru-4 gru-4 cze-5 kwi-5 cze-5 cze-5 sie-5 gru-5 Średnie ceny na rynku pierwotnym (zł/m 2 ) gru-5 gru-5 gru-5 cze-6 gru-6 cze-7 gru-7 cze-8 gru-8 cze-9 Średnie ceny na rynku wtórnym (zł/m 2 ) cze-6 cze-6 gru-6 cze-7 gru-7 cze-8 gru-8 cze-9 gru-9 gru-9 Ceny mieszkań na rynku pierwotnym (dynamika rok do roku) gru-6 cze-7 gru-7 cze-8 gru-8 Ceny mieszkań na rynku wtórnym (dynamika rok do roku) kwi-6 sie-6 gru-6 kwi-7 sie-7 gru-7 kwi-8 sie-8 gru-8 cze-9 kwi-9 sie-9 gru-9 gru-9 WYKRES 1. Gdańsk Gdynia Kraków Łódź Poznań Warszawa Wrocław WYKRES 2. Gdańsk Gdynia Kraków Łódź Poznań Warszawa Wrocław WYKRES 3. Gdańsk Gdynia Kraków Łódź Poznań Warszawa Wrocław WYKRES 4. Gdańsk Gdynia Kraków Łódź Poznań Warszawa Wrocław spowodowały, że napięcia, pomimo swej siły, nie przybrały masowej skali i nie wpływają istotnie na gospodarkę. Ponieważ jednak problemy tego rodzaju występują cyklicznie, analiza mechanizmu ich narastania może być ciekawym doświadczeniem na przyszłość. 2. Cykl na warszawskim rynku mieszkaniowym ujęcie od strony mechanizmu Mechanizm powstawania bańki cenowej można dobrze prześledzić na przykładzie warszawskiego rynku nieruchomości. W latach 24-27 zanotowano na nim znaczny, ponad 1-procentowy wzrost cen mieszkań, a pogłębiona analiza sytuacji wskazuje na powstanie bańki cenowej. Podobne zjawiska zaobserwowano na pozostałych rynkach mieszkaniowych największych miast Polski, choć dynamika i skala zjawiska różniły się między miastami. W punkcie wyjścia opisywanego procesu i analizy, który przypada w Polsce na lata 23-24, wystąpił splot czynników wewnętrznych i zewnętrznych wobec sektora, z reguły o charakterze krótkoterminowym, który uruchomił zachowania spekulacyjne i spowodował omawiany wzrost. Do zjawisk tych po stronie popytu należała rosnąca dostępność kredytów w wyniku spadku stóp procentowych i marż bankowych oraz substytucji kredytu złotowego tańszym kredytem denominowanym (zwłaszcza we franku szwajcarskim). W sferze realnej miał miejsce wzrost liczby gospodarstw domowych, czego mierzalnym odbiciem była większa liczba związków małżeńskich i przyspieszenie migracji ze wsi do największych miast oraz wzrost dochodów. Na popyt mieszkaniowy, a zwłaszcza decyzje o wieloletnim hipotecznym zadłużeniu się, miał też wpływ powszechny optymizm związany z przystąpieniem Polski do UE. Podstawą tego optymizmu był przyspieszony rozwój gospodarczy naszego kraju oraz liczne publikacje prognozujące dalsze utrzymanie się tego trendu w długim okresie. Rolę bezpośredniego katalizatora wzrostu cen odegrała, jak pokazują obserwacje rynkowe, sprawa podatku VAT, którego zapowiadana podwyżka przyspieszyła decyzje o zakupie mieszkania, wywołując tym samym wzrost cen, co było 53 finansowanie nieruchomości marzec 21

AKADFMIA impulsem uruchamiającym proces. Innym istotnym czynnikiem były konsekwencje poprzedniego cyklu. Zwiększony popyt mieszkaniowy spotkał się z obniżoną wielkością podaży. W konsekwencji poprzedniego cyklu lat 21-22 podaż uległa dodatkowemu usztywnieniu. Deweloperzy, w związku z nadwyżką niesprzedanych mieszkań i trwałą, w ich ocenie, bessą na rynku, znacząco redukowali liczbę przygotowywanych inwestycji, w tym nie tworzyli banków terenów budowlanych, co wydłużyło okres reakcji podaży z 2-3 do 3-4 i więcej lat. Analiza dalszego rozwoju zjawiska pokazuje, że podstawowym czynnikiem sprawczym okazała się rosnąca, globalna dostępność kredytowa, która umożliwiła znaczny wzrost wypłat kredytu, co przy sztywnej krótkookresowo podaży zaowocowało wzrostami cen. W dłuższym okresie wysokie ceny mieszkań uruchomiły budownictwo mieszkaniowe, co spowodowało wzrost podaży, który zbiegł się z globalnym kryzysem finansowym, skutkującym problemami sektora bankowego, wzrostem premii za ryzyko, racjonowaniem kredytu i w konsekwencji ograniczeniami popytowymi. Dokonana przez nas szczegółowa analiza przypadku rynku warszawskiego pozwala zobrazować podstawowe związki przyczynowo-skutkowe i mechanizm powstawania nierównowagi na omawianym rynku. Posługujemy się tu wykresami, które pokazują podstawowe zmienne objaśniające cykl po stronie popytu, tj.: dostępność mieszkania, dostępność kredytu oraz kredytową dostępność mieszkania. Maksimum znormalizowanych zmiennych oznacza maksymalny, notowany dotychczas poziom danej zmiennej w cyklu. Taka forma prezentacji pozwala na wyznaczenie trzech, zaznaczonych na wykresach, faz cyklu, umownie nazwanych jako: faza dyskontowania taniego kredytu, faza spekulacji oraz stabilizacji na rynku przed załamaniem. W fazie pierwszej, przebiegającej między latami 25 i 26 (różniącej się nieznacznie czasem przebiegu dla kredytów złotowych i denominowanych we franku szwajcarskim), rosnącym umiarkowanie cenom mieszkań towarzyszył szybszy wzrost dostępności kredytu, co w konsekwencji powodowało 1,5 1,4 1,3 1,2 1,1 1,,9,8,7,6 1,5 1,4 1,3 1,2 1,1 1,,9,8,7,6 mar 4 mar 4 cze 4 cze 4 wrz 4 wrz 4 dyskontowanie taniego kredytu gru 4 mar 5 cze 5 wrz 5 dyskontowanie taniego kredytu gru 4 mar 5 cze 5 wrz 5 gru 5 mar 6 cze 6 wrz 6 wzrost kredytowej dostępności mieszkania, czyli spadek kosztów kredytu coraz droższych mieszkań. Wzrost dostępności kredytu był spowodowany rosnącą konkurencją w sektorze bankowym i spadkiem marż. Znaczenie miała też niska inflacja. W konsekwencji spadających kosztów finansowania, przy słabo jeszcze elastycznej podaży, zgodnie z modelem rósł popyt mieszkaniowy, co przekładało się na dalszy wzrost cen. Kredyt CHF gru 6 mar 7 dostępność mieszkania dostępność kredytu CHF cze 7 wrz 7 gru 7 mar 8 kredytowa dostępność mieszkania CHF cena mieszkania RP cena mieszkania RW gru 5 mar 6 spekulacja Kredyt PLN cze 6 spekulacja wrz 6 gru 6 mar 7 dostępność mieszkania dostępność kredytu PLN cze 7 stabilizacja przed korektą wrz 7 gru 7 mar 8 kredytowa dostępność mieszkania PLN cena mieszkania RP cena mieszkania RW cze 8 wrz 8 stabilizacja przed korektą cze 8 wrz 8 gru 8 gru 8 WYKRES 5. mar 9 korekta cze 9 wrz 9 gru 9 WYKRES 6. mar 9 korekta cze 9 wrz 9 gru 9 Faza druga przypada dla Warszawy między I kw. 26 r. i III kw. 27 r. (analogiczna faza wystąpiła na rynkach innych dużych miast Polski z opóźnieniem). W fazie tej wzrost akcji kredytowej banków spowodował przyspieszenie wzrostu cen, co w połączeniu z wygasającymi możliwościami obniżek stóp i marży doprowadziło do rosnących kosztów kredytowych mieszkania, a więc kosztów płaconych realnie przez gospodarstwo domowe. 54 finansowanie nieruchomości marzec 21

AKADEMIA Wzrost kosztów nie spowodował jednak ograniczenia popytu, gdyż w tym czasie zostały uruchomione znane mechanizmy zachowań zbiorowych. W szczególności deweloperom i brokerom udało się przekonać ludzi do legendy, że ceny mieszkań w Polsce są niedowartościowane i nadal będą rosły. Pewien wpływ na to zjawisko mieli też zagraniczni inwestorzy, zwłaszcza z Irlandii i Hiszpanii, a więc krajów dotkniętych spekulacją na tym rynku, którzy w oparciu o swoje doświadczenie rozpoczęli inwestycje na rynku w Polsce. W konsekwencji wzrost popytu był napędzany przekonaniem, że w przyszłości mieszkania będą droższe, a sektor bankowy finansował te zakupy. W fazie trzeciej, datowanej dla Warszawy od września 27 roku, wyczerpały się fizycznie możliwości dalszej ekspansji kredytowej, gdyż sektor bankowy przestał być płynny w oparciu o krajowe oszczędności. Na znaczącą skalę pojawiły się też efekty podażowe, ponieważ sektor finansowy nie był w stanie bilansowo sfinansować dużej podaży nowych i bardzo drogich mieszkań. Wskaźniki napięć na rynku osiągnęły wielkości porównywalne z rynkiem amerykańskim. Jednocześnie dał się odczuć pierwszy wpływ kryzysu w USA. Spowodował on rosnący konserwatyzm banków, wynikający zarówno ze złych doświadczeń z tym rynkiem i załamaniem się wiary w jego bezpieczny charakter i doskonałość technik zarządzania ryzykiem (rating i scoring), jak też stopniowo narastającymi dużymi problemami zagranicznych banków matek. W konsekwencji, zamiast podtrzymania boomu kredytowego w oparciu o środki zagraniczne, jak miało to miejsce w krajach nadbałtyckich, Rumunii oraz Bułgarii, pojawiła się presja na ograniczanie rozmiarów zintegrowanych bilansów, poprzedzona poważnymi problemami związanymi z refinansowaniem istniejących portfeli kredytów denominowanych we frankach szwajcarskich (problem refinansowania krótkich pozycji swapowych z punktu widzenia dostępu do środków oraz ich kosztu). Silnym wahaniom został też poddany kurs złotówki, co miało bezpośrednie przełożenie na zadłużenie denominowane w walucie oraz koszty obsługi kredytu. W warunkach widocznych problemów sektora bankowego, deweloperów oraz narastającego ryzyka ogólnoekonomicznego, konsumenci zaczęli racjonalizować swoje decyzje i odsuwać w czasie zakup mieszkania, czekając na spadek cen, tańsze kredyty, lepsze perspektywy. Spadającemu popytowi towarzyszył wzrost podaży efekt rozpoczynanych w okresie boomu inwestycji deweloperskich. Deweloperzy stworzyli też duże banki terenów budowlanych, co skutkowało znaczącym wzrostem cen tych terenów oraz zamrożeniem własnych środków w trudno zbywalne, w tych warunkach, aktywa. Ceny mieszkań usztywniły się, co doprowadziło do znaczącej nierównowagi na tym rynku. 3. Cykl na warszawskim rynku nieruchomości analiza popytu, podaży i ceny Uzupełnieniem analizy mechanizmu powstawania cyklu jest analiza sytuacji rynkowej przedstawiona na kolejnych wykresach. Przeprowadzamy ją w oparciu o klasyczną, mikroekonomiczną analizę równowagi rynkowej. Dane dotyczące cen, liczby transakcji, wielkości podaży oraz przebiegu procesów gospodarczych pochodzą z własnych badań NBP, uzupełnionych badaniami firm consultingowych, głównie firmy REAS. Krzywa popytu na mieszkania jest przybliżana na podstawie globalnej krzywej dostępności kredytowej mieszkania, zdefiniowanej jako, które zbiór właścicieli gospodarstw domowych cena mieszkania (zł/m 2 ) 25 2 15 1 5 może kupić w danym miejscu i czasie, przy danej cenie, stopie oprocentowania kredytu i jego pozostałych charakterystykach (zapadalność, typ instrumentu i związane z tym wymogi ostrożnościowe) oraz dochodach. Krzywą globalnej dostępności kredytowej dla danego miasta uzyskujemy, licząc indywidualne dostępności kredytowe gospodarstw domowych, a następnie szeregując je narastająco. Krzywa globalnej dostępności kredytowej, mającej za podstawę indywidualne dochody, różni się od krzywej dostępności kredytowej tym, iż uwzględnia efekt przekraczania przez kolejne gospodarstwa domowe dolnego progu wymogów kredytowych jako rezultatu wzrostu dochodów, spadku stóp czy liberalniejszej polityki kredytowej. Do analizy wykorzystujemy dane z badania budżetów gospodarstw domowych GUS, biorąc pod uwagę wszystkie gospodarstwa domowe z danego miasta, które wzięły udział w badaniu. Zakładamy, że zbiór tych gospodarstw jest reprezentatywny dla zbioru gospodarstw domowych, które w rzeczywistości kreują popyt mieszkaniowy. Porównanie charakterystyk próby gospodarstw domowych z badania budżetów i próby gospodarstw domowych zgłaszających popyt na mieszkania (dane z własnych badań ankietowych) pokazuje, że założenie to jest prawdziwe. Obserwacja rynku mieszkaniowego ujawnia, że głównym problemem ograniczającym popyt mieszkaniowy w Polsce są niskie dochody, a w konsekwencji Szacunkowy popyt fundamentalny w Warszawie WYKRES 7. 5% 1% 2% 3% 4% 5% 6% 7% 8% 9% 1% odsetek gospodarstw domowych 24 25 26 27 28 55 finansowanie nieruchomości marzec 21

AKADFMIA cena mieszkania (zł/m 2 ) cena mieszkania (zl/m 2 ) cena mieszkania (zl/m 2 ) 12 1 8 6 4 2 18 16 14 12 1 8 6 4 2 18 16 14 12 1 8 6 4 2 popyt fundamentalny popyt fundamentalny Warszawski rynek pierwotny mieszkań w 24 r. podaż równowaga (A) Warszawski rynek pierwotny mieszkań w 27 r. podaż (B) liczba transakcji równowaga (C) WYKRES 8. 5 6 7 8 1 11 12 13 14 15 16 17 18 19 2 21 22 popyt fundamentalny 26 popyt fundamentalny 24 Warszawski rynek pierwotny mieszkań. Zmiany popytu i podaży w latach 24-26. podaż 24 równowaga 24 (A) podaż 26 liczba transakcji 26 (B) równowaga 26 (C) WYKRES 9. WYKRES 1. 5 6 7 8 1 11 12 13 14 15 16 17 18 19 2 21 22 dostępność kredytu. Dla interesującego nas, popularnego segmentu rynku mieszkaniowego głównym ograniczeniem będzie zdolność kredytowa omawianych gospodarstw. Tak więc krzywa dostępności kredytowej będzie dobrym przybliżeniem fundamentalnego popytu na omawianych rynkach, w sytuacji normalnej, tj. takiej, w której stopy procentowe, marże i wymogi ostrożnościowe są podstawą udzielania kredytów. W sytuacji nadzwyczajnej, tj. takiej, w której banki dodatkowo racjonują kredyt, krzywa ta staje się aproxymantą popytu potencjalnego. Dolny koniec tej krzywej stanie się doskonale elastyczny na poziomie ceny, przy której mieszkania stają się opłacalnymi aktywami finansowymi. Na rynku warszawskim, biorąc pod uwagę ryzyko wynajmu, jest to zapewne poziom 4-45 złotych za metr kwadratowy. Początek krzywej dostępności również nie pokrywa się z krzywą popytu, gdyż wzrost zdolności kredytowej nie idzie w parze z chęcią kupowania coraz droższych mieszkań. Dodatkowo w tym fragmencie krzywej występuje już silny popyt gotówkowy. Obserwacja rynku pokazuje, że globalna krzywa dostępności kredytowej może być dobrym przybliżeniem krzywej popytu dla cen poniżej 14-15 zł za metr kwadratowy. Dostępność kredytowa mieszkania, podobnie jak popyt, jest wprost proporcjonalna do dochodów gospodarstwa domowego, a odwrotnie do cen mieszkań oraz stóp procentowych i wymogów ostrożnościowych sektora finansowego. Szacunkowe krzywe popytu mieszkaniowego w Warszawie w latach 24-28 (wykres 7) pokazują zmianę dostępności kredytowej mieszkania w funkcji wzrostu dochodów, cen mieszkań oraz zmiany stóp procentowych. Punktem wyjścia do mikroekonomicznej analizy równowagi na pierwotnym, warszawskim rynku mieszkań był rok 24 (wykres 8). Był to rok akcesji Polski do EU i ceny mieszkań, po zdyskontowaniu tego faktu w roku 23, ustabilizowały się. W roku 24 rynek był zrównoważony, brak było istotnych nadwyżek i niedoborów mieszkań. Przedmiotem obrotu były lokale deweloperskie kupowane, bądź finansowane zaliczkowo od zaawansowanego stanu budowy (stan surowy, zamknięty). 56 finansowanie nieruchomości marzec 21

Warszawski rynek pierwotny mieszkań w 28 r. WYKRES 11. AKADEMIA cena mieszkania (zł/m 2 ) cena mieszkania (zł/m 2 ) 2 18 16 14 12 1 8 6 4 2 24 21 18 15 12 9 6 3 8 7 5 7 6 5 6 5 5 5 4 5 4 popyt fundamentalny liczba transakcji równowaga (C) podaż popyt efektywny 5 6 7 8 1 11 12 13 14 15 16 17 18 19 2 21 22 Warszawski rynek pierwotny mieszkań w 29 r. (B) WYKRES 12. 2 4 6 8 1 12 14 16 18 popyt potencjalny podaż krótkookresowa popyt potencjalny skorygowany Wskaźniki cen dla programu "Rodzina na Swoim" WYKRES 13. I kw. 29 II kw. 29 III kw. 29 IV kw. 29 I kw. 21 Wrocław Bydgoszcz Lublin Zielona Góra Łódź Kraków Warszawa Opole Rzeszów Białystok Gdańsk Katowice Kielce Poznań Szczecin Olsztyn W latach 24-26 miał miejsce opisywany wcześniej wzrost dochodów oraz spadek stóp procentowych. W konsekwencji krzywa popytu uległa przesunięciu od początku układu współrzędnych. W tym czasie wzrosła też podaż oferowanych na rynku mieszkań. Punkt równowagi na rynku uległ więc przesunięciu z pozycji A na wykresie 9 do pozycji B. W rzeczywistości presja nadwyżkowego popytu umożliwiła deweloperom sprzedaż wirtualnych mieszkań w ilości i cenie większej od wynikającej z fundamentalnej równowagi na rynku, pozycja C. Pole na wykresie, odpowiadające różnicy pól wartości mieszkań sprzedanych na rynku (iloczyn ceny równowagi w roku 26 i rzeczywistej liczby transakcji mieszkań istniejących i wirtualnych) i wartości mieszkań odpowiadających popytowi fundamentalnemu (iloczyn teoretycznej ceny równowagi i rzeczywistej liczby transakcji mieszkaniowych), jest przybliżoną miarą wartości nadwyżkowej podaży, spowodowanej spekulacją i sfinansowanej przez sektor bankowy. Podobna sytuacja powtórzyła się w roku 27 (wykres 1). Mimo, że kryzys amerykański był już wyraźnie widoczny i zadawał kłam legendzie o stałym wzroście cen mieszkań. Stopniowo docierały informacje o problemach Hiszpanii i Irlandii. Również ceny mieszkań osiągnęły na tyle wysoki poziom, że stały się realnym ogranicznikiem popytu, a efekt dochodowy liczony jako spadek populacji gospodarstw domowych, które stać na przeciętne mieszkanie, w zależności od miasta wynosił 4-5 proc. Biorąc pod uwagę czynniki fundamentalne dla rynku mieszkań, rok 28 nie przyniósł znaczącej zmiany sytuacji. W dalszym ciągu rosły dochody gospodarstw domowych, a skala kredytowania przez sektor bankowy była co do wartości porównywalna z rokiem ubiegłym. Działo się tak, pomimo wydarzeń na rynkach światowych (problemy płynnościowe zwłaszcza dla kredytów denominowanych, problemy banków matek, głębsza analiza sytuacji na rynku) i zwiększonej restrykcyjności kredytowania mieszkań przez banki w Polsce oraz wyraźnego limitu kredytowania nieruchomości warszawskich. Podstawowe znaczenie miało jednak zbiorowe zachowanie konsumentów, którzy mimo 57 finansowanie nieruchomości marzec 21

AKADFMIA dużej presji marketingowej deweloperów nabrali przekonania, że ceny spadną i zaczęli wstrzymywać zakupy. W konsekwencji sprzedano znacznie mniej mieszkań niż wynosiła podaż oraz po niższej cenie niż wynikałoby to z popytu fundamentalnego (porównaj wykres 11). W roku 29 sytuacja w zasadzie ustabilizowała się i można oczekiwać jej kontynuacji w latach 21-211. Ceny mieszkań, bardzo elastyczne przy wzroście popytu, usztywniły się przy jego spadku w sposób typowy dla tego rynku, tj. tworząc nachyloną ujemnie, krótkookresową krzywą podaży i cenę, która nie oczyszcza rynku. Nierównowaga podaży i popytu skutkuje nadwyżką niesprzedanych mieszkań, którą w tym przypadku szacujemy na zapas prawie dwuletni. Sprzedaż mieszkań w zasadzie pokrywa się ilościowo z liczbą mieszkań oddawanych do użytkowania w nowych inwestycjach rynku pierwotnego; znacząco wzrósł w niej udział mieszkań gotowych. Problemy sektora bankowego, w tym banków matek, pogłębiły się, banki krajowe oraz regulatorzy zaczęli wyraźniej dostrzegać problemy lokalnych rynków. W konsekwencji akcja kredytowa zdecydowanie spadła, osiągając poziom 4 proc. akcji z roku 28. Wystąpiło zjawisko racjonalizacji kredytu przez banki, a krzywa dostępności kredytowej stała się krzywą popytu potencjalnego. Jak wynika z przedstawionych w tabeli 2 szacunków, w 29 r. realny popyt spadł o około 2 proc. Wystąpiło znane zjawisko substytucji kredytu gotówką (transfery Ilość 4 35 3 25 2 15 1 5 ROK Nowe Kredyty "Rodzina na Swoim" w 29 r. 29-1 29-2 wartość ilość 29-3 29-4 29-5 TABELA 2. Podstawowe informacje o sytuacji na pierwotnym rynku mieszkań w Warszawie w latach 26-21. MIESZKANIA WPROWADZONE NA RYNEK MIESZKANIA SPRZEDANE CENA TRANSAKCYJNA 26 133 15 6 27 253 18 77 28 128 91 84 29 5 75 75 21 75 9 rodzinne, kredyty konsumpcyjne). W konsekwencji presja podaży spowodowała, że rozpoczął się powolny 29-6 29-7 29-8 29-9 29-1 29-11 WYKRES 14. 29-12 7 6 5 4 3 2 1 Wartość w mln zł Źródło: j.w. spadek cen mieszkań, hamowany wadliwie wdrażanym programem rządowym. Wspomnieć należy, iż udział roku 29

AKADEMIA w łącznej sumie wypłat z programu rządowego, rozpoczętego w 27 r., stanowił ok. 7 proc., z czego blisko 3 proc. wypłat zostało zrealizowanych w miastach wojewódzkich. 4. Podsumowanie Przeprowadzona na przykładzie rynku warszawskiego analiza pokazuje, że rynek mieszkaniowy w największych miastach w Polsce charakteryzuje się wysokim poziomem napięć. Wysoka cena mieszkania, w połączeniu z niską dostępnością kredytu oraz oczekiwaniami gospodarstw domowych, przesunęły w 29 r. krzywą popytu do początku układu współrzędnych, podczas gdy krzywa podaży przesunęła się w przeciwnym kierunku. Dodatkowo, na rynku znajdują się mieszkania kupowane uprzednio w celach spekulacyjnych, których liczbę szacujemy na zbliżoną do liczby mieszkań deweloperskich. Ceny usztywniły się i zróżnicowały, stosownie do oczekiwań cenowych sprzedawców. Sprzedający oczekują wysokich cen, co skutkuje niewielką liczbą transakcji. Dla odmiany, cena równowagi rynkowej oznaczałaby gwałtowny spadek cen. Doświadczenia globalne pokazują, że może to być sytuacja typowa dla tego rynku i że dochodzenie do stanu równowagi może być kilkuletnie (dostosowania podażowe), jakkolwiek znane są też przypadki gwałtownej korekty cenowej. Jest to uzależnione od skali nierównowagi i kondycji finansowej uczestników rynku. Dotychczasowy przebieg zjawiska, charakteryzujący się niewielkimi spadkami wysokich cen pokazuje, że zastosowanie będzie miał mieszany wariant dostosowań, w którym większe znaczenie przypadnie stronie podażowej. Wysoka, w relacji do innych działów gospodarki, rentowność sektora deweloperskiego spowoduje przepływ kapitału i konkurencję cenową nowych inwestycji, co w dłuższym horyzoncie wymusi dalsze obniżki cen realnych.... ROK 29 PROGNOZA NOWEJ PODAŻY OFERTA NIESPRZE- DANYCH MIESZKAŃ NA KONIEC ROKU 28 zaprasza na IV Turniej Golfowy Zwiàzek Banków Polskich Golf Cup maj 21 TABELA 1. Podstawowe informacje o sytuacji na rynku mieszkań w Warszawie w roku 29. MIESZKANIA SPEKU- LACYJNE, GOTOWE, ODDANE DO UŻYTKU W LATACH 25-28 (SZACUNEK) RAZEM PODAŻ NA RYNKU W TYM MIESZKANIA DEWELOPER- SKIE 5 16 8 15 36 8 21 8 Źródło: Szacunki własne na podstawie danych REAS. 59 finansowanie nieruchomości marzec 21