POLSKI RYNEK NIERUCHOMOŚCI IV kwartał 2008r.
SPIS TREŚCI: SPIS TREŚCI:... 2 WPROWADZENIE... 3 RYNEK WTÓRNY LOKALI MIESZKALNYCH... 5 Rynek wtórny mieszkania nowe i stare - metodologia... 6 Warszawa... 7 Miejscowości podwarszawskie... 12 Kraków... 12 Wrocław... 14 Poznań... 15 Trójmiasto... 17 Łódź... 18 Katowice... 20 Szczecin... 21 Lublin... 22 RYNEK GRUNTÓW... 35 Warszawa... 36 Trójmiasto... 38 Kraków... 38 Wrocław... 39 Poznań... 39 Pozostałe regiony: Łódź, Katowice, Szczecin... 40 2/41
WPROWADZENIE Polski rynek nieruchomości IV kwartał 2008r. jest kolejnym dokumentem opracowanym po nawiązaniu współpracy między Home Consulting i Gratka.pl stanowiącym analizę danych dotyczących rynku wtórnego: mieszkań domów gruntów w odniesieniu do największych polskich miast oraz Warszawy i aglomeracji warszawskiej. Podstawę analizy i wniosków zawartych w tym raporcie stanowiły dane dostarczne przez gratka.pl, które celem uzyskania wysokiej jakości i wiarygodności zostały opracowane przez analityków firmy Home Consulting poprzez wydzielenie z bazy danych niepowtarzalnych i spełniających przyjęte kryteria ofert. Uzyskane na tej drodze dane stanowiły podstawę wyliczenia wartości średnich poziomów cen na rynku wtórnym nieruchomości w ściśle określonym czasie i zasięgu geograficznym. Raport Polski rynek nieruchomości IV kwartał 2008r. jest materiałem analityczym i syntetycznym o charakterze informacyjnym, a posługując się danymi w nim zawartymi należy pamiętać, iż opracowany został jedynie na podstawie ofert zamieszczonych w serwisie www.gratka.pl i nie zawiera danych transakcyjnych, ani informacji o tych transakcjach, a tylko i wyłącznie ceny ofertowe. Serwis internetowy Gratka.pl, którym zarządza firma Gratka Sp. z o.o. wchodzi w skład Grupy Wydawniczej Polskapresse i jest obecnie największym i najpopularniejszym serwisem ogłoszeniowym w Polsce. Zawiera ponad 2 900 000 ogłoszeń i współpracuje z 5700 partnerów w 4 głównych kategoriach: motoryzacja, dom i nieruchomości, praca, turystyka. Gratka.pl dysponuje największą w Polsce bazą ofert z rynku nieruchomości - ponad 830 000 ogłoszeń. Serwis pozyskał do współpracy największą liczbę biur nieruchomości w Polsce - ponad 3000 oraz developerów ponad 600. Serwis Nieruchomości we wrześniu bieżącego roku odwiedziło 1 186 580 użytkowników, natomiast liczba odsłon wyniosła 48 029 171 Łącznie serwisy z Grupy Gratka.pl odwiedza miesięcznie prawie 4 mln użytkowników, a generują one blisko 150 mln odsłon (źródło: Gemius Traffic, październik 2008 r.). 3/41
Home Consulting jest firmą doradczą w pełnym zakresie usług analitycznych dla podmiotów zainteresowanych prowadzeniem inwestycji na rynku nieruchomości w Polsce. W oparciu o rzetelną wiedzę analityków oraz dotychczasowe doświadczenie Home Consulting oferuje usługi doradcze dotyczące: prognoz rozwoju polskiego rynku nieruchomości i rynków lokalnych wsparcia i doradztwa w czasie procesu inwestycyjnego i budowlanego, łącznie z analizą lokalizacji i strukturą lokali, dekompozycją cenową budynków oraz wsparciem procesu sprzedaż, analiz i opinii o lokalizacjach planowanych inwestycji opinii marketingowych o planowanych inwestycjach mieszkaniowych kompleksowego doradztwa inwestycyjnego rozpoznania planowanej inwestycji i przygotowania dla niej profesjonalnego biznes planu, niezbędnego przy prowadzeniu inwestycji i pozyskiwaniu finansowania doradztwa przy ocenie potencjału działki przed jej zakupem i pozyskiwaniu gruntów wyceny nieruchomości analiz finansowych Udziela się zgody na publikowanie całości lub części raportu jedynie pod warunkiem zamieszczenia pełnej nazwy oraz źródła ( Polski rynek nieruchomości. lub informacji, iż Dane pochodzą z Raportu Gratka.pl i Home Consulting Polski rynek nieruchomości ). W razie jakichkolwiek pytań prosimy i kontakt: home@homeconsulting.pl dom@gratka.pl 4/41
RYNEK WTÓRNY LOKALI MIESZKALNYCH Polski rynek nieruchomości IV kwartał 2008r. Ostatni kwartał 2008 roku przyniósł kontynuację tendencji spadkowych odnośnie cen nieruchomości mieszkaniowych oferowanych na rynku wtórnym. Jednak trend obserwowany w ostatnich miesiącach roku przybrał na sile w porównaniu z poprzednimi kwartałami echa kryzysu finansowego widocznie odbiły się na rynku nieruchomości ograniczając popyt i dały podstawy do zweryfikowania oczekiwań cenowych sprzedawców. Porównanie ofertowych cen mieszkań w wybranych miastach w kwartałach I-IV 2008r. 12 000 10 000 8 000 6 000 4 000 2 000 0 Warszawa Kraków Trójmiasto Wrocław Poznań Szczecin Lublin Łódź Katowice I kwartał 2008r. II kwartał 2008r. III kwartał 2008r. IV kwartał 2008r. Źródło: opracowanie Home Consulting na postawie danych zawartych w ofertach sprzedaży na portalu gratka.pl, I-IV kwartał 2008r. Obniżki cen ofertowych w IV kwartale 2008 roku dotyczyły wszystkich analizowanych miast. W stosunku do poprzedniego kwartału najbardziej spadły ceny w Katowicach (-5,8%), Szczecinie (- 5,2%), Wrocławiu (-4%), Poznaniu (-3,8%) i Warszawie (-3,1%). Porównując ceny obecne z cenami notowanymi w I kwartale 2008 roku (pierwsze opracowanie z niniejszego cyku) spadki są znacznie większe. W ciągu ostatnich 9 miesięcy 2008 roku największymi spadkami zostały dotknięte takie miasta jak: Poznań (-11,4%), Katowice (-10,9%), Łódź (-9,9%). Wynik Warszawy ze spadkiem na poziomie 5,2% plasuje stolicę jako miasto z jednym najniższych obniżek wśród największych miast. Zmiany ofertowych cen mieszkań w wybranych miastach w kwartałach I-IV 2008r. Warszawa Kraków Trójmiasto Wrocław Poznań Szczecin Lublin Łódź Katowice IV/III kw 2008r. IV/I kw 2008r. -3,1% -2,4% -1,0% -4,0% -3,8% -5,2% -0,4% -2,1% -5,8% -5,2% -6,0% -4,1% -6,2% -11,4% -8,7% -1,9% -9,9% -10,9% Źródło: opracowanie Home Consulting na postawie danych zawartych w ofertach sprzedaży na portalu gratka.pl, I-IV kwartał 2008r. 5/41
Rynek wtórny mieszkania nowe i stare - metodologia Używając terminu wtórny rynek mieszkań mamy na myśli rynek mieszkań z drugiej ręki, czyli nie kupowanych bezpośrednio od dewelopera, ale od osoby trzeciej. Jednak na rynku wtórnym nie koniecznie znajdujemy lokal, który był przez wiele lat zamieszkiwany, jest zużyty, czy wymaga remontu. Często są to mieszkania zlokalizowane w nowych, atrakcyjnych budynkach charakteryzujących się podwyższonym standardem. Po okresie boomu inwestycyjnego ostatnich lat (w wielu przypadkach inwestycje miały charakter spekulacyjny), na rynku obserwujemy wzrost liczby mieszkań niezamieszkanych i niewykończonych oferowanych w standardzie deweloperskim, do których w wielu przypadkach prawa nabywa się na drodze cesji. Ciężko jest, zasób nowy i stary zrównywać ze sobą i jednoznacznie określać mianem oferty rynku wtórnego. W opinii Home Consulting niezbędnym jest dokonanie podziału i wyselekcjonowanie mieszkań nowych, których jakość znacznie odbiega od mieszkań starych, zużytych technicznie, realizowanych kilkadziesiąt lat temu. Dla potrzeb niniejszej analizy dokonano selekcji dostępnej oferty i podzielono ją na nowy rynek wtórny oraz stary rynek wtórny. Do kategorii nowego rynku wtórnego zaliczono mieszkania zrealizowane w ciągu ostatniej dekady (od 1998 roku) oraz mieszkania będące w fazie realizacji. Kategoria starego rynku wtórnego obejmuje mieszkania starsze niż 10 lat. Wobec zmian zachodzących na polskim rynku mieszkaniowym oraz zwiększającej się podaży i jej konkurencyjności, każda z tych kategorii będzie inaczej reagować na zachodzące zmiany, a obserwacja tego zjawiska może dostarczyć interesujących wniosków. Przy analizie nowego rynku wtórnego warto wspomnieć również o udziale w poszczególnych miastach mieszkań najnowszych oddanych do użytku w roku 2007 oraz będących aktualnie w fazie realizacji. Mieszkania te stanowić będą naturalną konkurencję dla lokali oferowanych przez deweloperów na rynku pierwotnym zlokalizowane w najnowszych budynkach, niezamieszkane, a dodatkowo gotowe do wprowadzenia się od zaraz, bądź charakteryzujące się znacznie krótszym czasem oczekiwania. Dodatkowo analiza tej kategorii ofert, pozwoli na obserwację zachowań inwestorów w obliczu aktualnej stabilizacji cen - mieszkania te, nabyte w okresie dynamicznego wzrostu cen w latach 2005-2007, w większości przypadków miały charakter inwestycyjny. Według danych portalu Gratka.pl minimalny 1 udział mieszkań najnowszych w IV kwartale 2008 roku wynosi od 4% w przypadku Poznania do 14% w Trójmieście. W porównaniu z III kwartałem, udział tego typu mieszkań wzrósł jedynie w Krakowie i Wrocławiu i Trójmieście w Poznaniu pozostał na niezmienionym poziomie, a w Warszawie zmalał. Minimalny udział mieszkań oddanych do użytku oraz planowanych do oddania w latach 2007-2010 w ofercie rynku wtórnego Warszawa Kraków Wrocław Poznań Trójmiasto 8% 12% 11% 4% 14% 1 Podana liczba jest wartością określającą minimalny udział w całości rynku z uwagi na to, iż nie wszystkie oferty opisane są poprzez rok budowy budynku, podana wartość stanowi odsetek ofert, w których podany wiek mieszkania pozwala zaklasyfikować je do kategorii nowy rynek wtórny w stosunku do wszystkich ofert (również tych, w których rok budowy nie jest określony). Podejście to odnosi się również do pozostałych rynków poruszanych w tym opracowaniu. 6/41
Warszawa Na koniec IV kwartału 2008 roku, oferta rynku wtórnego w Warszawie liczyła nieco ponad 37tys. mieszkań, z czego 19% ogłoszeń pochodziło z Mokotowa, 15% z Ursynowa i 10% ze Śródmieścia. Wśród dzielnic z najuboższą ofertą znalazły się położone skrajnie prawobrzeżne dzielnice: Wawer, Wesoła, Rembertów oraz Saska Kępa, gdzie udział oferty każdej z dzielnic nie przekroczył 1%. Udział nowego rynku wtórnego w Warszawie wyniósł minimalnie 24% całej oferty. pozostałe 17% Mokotów 19% Udział poszczególnych dzielnic w ofercie rynku wtórnego Źródło: opracowanie Home Consulting na postawie danych zawartych w ofertach sprzedaży na portalu gratka.pl, IV kwartał 2008r. Na koniec IV kwartału 2008 roku średnia cena 1m² mieszkania oferowanego na warszawskim wtórnym rynku nieruchomości wyniosła 9.050 zł utrzymując trend spadkowy obserwowany od początku roku. W stosunku do III kwartału Ochota 5% Białołęka 5% Wola 6% Bielany 7% Praga Południe 7% nastąpił spadek o 3,1%, natomiast w stosunku do kwartału I o 5,2%. Bemowo 9% Ursynów 15% Śródmieści e 10% W IV kwartale 2008 roku zanotowano obniżki cen (w stosunku do III kwartału) we wszystkich warszawskich dzielnicach, za wyjątkiem Włoch, co może wynikać z małej liczebności próby. Największe spadki średnich cen dotknęły takie dzielnice jak: Śródmieście (-6,3%), Ursus (-3,7%), Ursynów (-3,7%), Wesoła (-3,5%), Wawer (-3,4%), Ochota (-3,3%), Praga Południe (-3,3%), Mokotów (-3,2%). Spadki średnich cen nowego ryku wtórnego zanotowano we wszystkich, za wyjątkiem Żoliborza, dzielnicach Warszawy, z czego najgłębsze w Śródmieściu (-9,2%), Woli (-8,4%), Rembertowie (- 7,2%), Bielanach (-6,7%), Wesołej (-6,3%) i Saskiej Kępie (-6,1%). Wzrost ceny średniej mieszkań oddanych do użytku 10 lat wstecz odnotowano wyłączne na Żoliborzu, był on jednak niewielki i wyniósł zaledwie 0,5%. Ostatecznie średnia cena w ofercie nowego rynku wtórnego spadła aż o 6% w stosunku do kwartału poprzedniego. W przypadku starego rynku wtórnego również dominowały spadki. Średnie ceny ofertowe starszych mieszkań wzrosły w zalewie w czterech dzielnicach Włochach (4,3%), Wilanowie (3,2%), Pradze Północ (1,8%) i Wawrze (+1,5%), w przypadku Wesołej cena utrzymała poziom z kwartału poprzedniego. W pozostałych dzielnicach odnotowano spadki. Największe dotyczyły takich dzielnic jak Ursynów (-4,3%), Śródmieście (-4,2%), Bemowo (-4,2%) czy Białołęka (-3,8%). Spadek cen średnich na rynku mieszkań starszych był znacznie niższy niż w przypadku mieszkań nowych i wyniósł -2,7% w stosunku do kwartału III. 7/41
Średnia cena 1m² mieszkań w poszczególnych dzielnicach z uwzględnieniem ofert z nowego oraz starego rynku wtórnego nowy rynek wtórny stary rynek wtórny średnia cena różnica cen na nowym i starym rynku wtórnym dzielnica III kw 2008 IV kw 2008 zmiana III kw 2008 IV kw 2008 zmiana III kw 2008 IV kw 2008 zmiana III kw 2008 IV kw 2008 Bemowo 9 090 8 905-2,0% 7 680 7 355-4,2% 8 425 8 340-1,0% 18% 21% Białołęka 7 600 7 370-3,0% 7 020 6 755-3,8% 7 535 7 330-2,7% 8% 9% Bielany 9 785 9 130-6,7% 8 270 8 225-0,5% 8 705 8 540-1,9% 18% 11% Mokotów 11 745 11 345-3,4% 9 195 9 060-1,5% 9 875 9 555-3,2% 28% 25% Ochota 10 580 10 315-2,5% 9 390 9 260-1,4% 9 880 9 550-3,3% 13% 11% Praga Południe* 9 435 9 155-3,0% 7 935 7 730-2,6% 8 430 8 155-3,3% 19% 18% Saska Kępa* 13 455 12 640-6,1% 9 720 9 425-3,0% 10 010 9 770-2,4% 38% 34% Praga Północ 8 870 8 495-4,2% 7 890 8 035 1,8% 8 150 8 090-0,7% 12% 6% Rembertów 8 030 7 455-7,2% 6 925 6 860-0,9% 7 595 7 465-1,7% 16% 9% Śródmieście 14 410 13 085-9,2% 11 740 11 250-4,2% 12 050 11 285-6,3% 23% 16% Targówek 8 570 8 400-2,0% 7 185 7 090-1,3% 7 630 7 580-0,7% 19% 18% Ursus 8 560 8 195-4,3% 7 235 7 110-1,7% 8 215 7 915-3,7% 18% 15% Ursynów 10 505 10 045-4,4% 8 335 7 980-4,3% 9 390 9 045-3,7% 26% 26% Wawer 8 320 7 970-4,2% 7 190 7 300 1,5% 8 011 7 740-3,4% 16% 9% Wesoła 7 410 6 940-6,3% 7 250 7 250 0,0% - 7 270 7 015-3,5% 2% -4% Wilanów 9 605 9 135-4,9% 8 335 8 600 3,2% 9 480 9 445-0,4% 15% 6% Włochy 8 535 8 520-0,2% 7 600 7 925 4,3% 8 165 8 305 1,7% 12% 8% Wola 10 715 9 815-8,4% 8 835 8 620-2,4% 9 340 9 160-1,9% 21% 14% Żoliborz 11 455 11 510 0,5% 9 905 9 700-2,1% 10 115 9 910-2,0% 16% 19% WARSZAWA 9 830 9 240-6,0% 8 985 8 740-2,7% 9 340 9 050-3,1% 9% 6% * ze względu na specyfikę Saskiej Kępy została ona wyodrębniona z oferty Pragi Południe Średnia cena mieszkań oferowanych na rynku wtórnym w Warszawie wyniosła w IV kwartale 2008 roku 9 050zł/m 2, przy czym różnica między ofertą nowego rynku wtórnego a rynku starego zmniejszyła się do 6% (w stosunku do 9% w kwartale III). Wśród poszczególnych dzielnic rozbieżności te są dużo bardziej zróżnicowane i wynoszą od 4% w dzielnicy Wesoła, gdzie po ostatnich spadkach ceny mieszkań starszych są wyższe niż mieszkań nowszych, do blisko 35% na Saskiej Kępie. 8/41
Struktura ofert w poszczególnych przedziałach cenowych 50% 40% 30% 20% 31% 42% 19% 10% 0% 2% 4-6 tys. zł/mkw 6-8 tys. zł/mkw 8-10 tys. zł/mkw 10-12 tys. zł/mkw 3% 2% 12-14 tys. zł/mkw powyżej 14 tys. zł/mkw Ponad 40% mieszkań na rynku warszawskim oferowanych jest w cenie pomiędzy 8 000zł a 10 000zł/m 2. Cena co trzeciego mieszkania znajduje się w przedziale od 6 000zł do 8 000zł/m 2 najwięcej mieszkań w tym przedziale cenowym oferowanych jest na Białołęce, Pradze Północ, Targówku, Rembertowie, Wawrze i Wesołej. Mieszkania tańsze niż 6 000zł/m 2 stanowią niespełna 2% rynku. Około 5% mieszkań oferowanych jest w cenie powyżej 12 000zł/m 2 ofertę mieszkań najdroższych można odnaleźć przede wszystkim w dzielnicach centralnych Śródmieściu, Mokotowie, Ochocie, Żoliborzu, Saskiej Kępie oraz Woli (choć oferta najdroższa znacznie zmniejszyła liczebność w stosunku do danych z początku roku), a także prestiżowym Wilanowie. W kwartale IV nastąpiła kontynuacja wzrostu udziału mieszkań w przedziale cenowym od 6 000zł do 8 000zł/m 2, natomiast widoczne jest kurczenie się oferty mieszkań najdroższych mieszkania oferowane w cenie powyżej 12 000zł/m 2 stanowią obecnie 5%, podczas gdy w kwartale poprzednim - 9%. 9/41
Struktura ofert w dzielnicach Warszawy w poszczególnych przedziałach cenowych (w tys. zł/m 2 ) Żoliborz Wola Włochy Wilanów Wesoła Wawer Ursynów Ursus Targówek Śródmieście Rembertów powyżej 14 tys. zł/mkw 12-14 tys. zł/mkw 10-12 tys. zł/mkw 8-10 tys. zł/mkw 6-8 tys. zł/mkw 4-6 tys. zł/mkw Praga Północ Saska Kępa Praga Południe Ochota Mokotów Bielany Białołęka Bemow o 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 10/41
Udział poszczególnych typów mieszkań w ofercie rynku wtórnego Źródło: opracowanie Home Consulting na postawie danych zawartych w ofertach sprzedaży na portalu gratka.pl, IV kwartał 2008r. Najwyższy udział w ofercie warszawskiego rynku wtórnego na poziomie ponad 40% mają mieszkania dwupokojowe. Co trzecie oferowane mieszkanie liczy trzy pokoje. Kawalerki stanowią 15% oferty, a mieszkania czteropokojowe 9%. Udział mieszkań pięciopokojowych i większych jest znikomy. 3-pokojowe 32% 4-pokojowe 9% pozostałe 2% 1-pokojowe 15% 2-pokojowe 42% Średnie ceny mieszkań w zależności od liczby pokoi liczba pokoi średni metraż cena m 2 cena całkowita 1 39 9 415 zł 361 475 zł 2 48 9 095 zł 438 420 zł 3 67 8 790 zł 602 420 zł 4 96 9 115 zł 901 910 zł Najwyższymi cenami, w przeliczeniu na 1m², odznaczają się mieszkania jednopokojowe kawalerka w Warszawie wyceniana jest średnio na 9 415 zł/m 2. Ceny mieszkań dwupokojowych są średnio o niespełna 3% niższe. Mieszkania trzypokojowe są tańsze o kolejne 3%. W porównaniu z poprzednim kwartałem najbardziej straciły cenowo mieszkania czteropokojowe. 11/41
Miejscowości podwarszawskie W przypadku miejscowości leżących w obrębie aglomeracji warszawskiej, w IV kwartale bieżącego roku odnotowano spadki cen lokali mieszkalnych. Najwyższe wystąpiły w Markach (-13%), Otwocku (-7%) Piasecznie (-5,6%) i Ząbkach (-5,1%). W przypadku Konstancina Jeziornej i Wołomina oferta była zbyt niska, by przeprowadzić analizę. Średnie ceny mieszkań na rynku wtórnym w wybranych miejscowościach podwarszawskich średnia cena m 2 mieszkania miasto III kw 2008 IV kw 2008 zmiana Grodzisk Mazowiecki 5 840 5 660-3,1% Konstancin Jeziorna 7 740 b.d. b.d. Legionowo 5 765 5 710-1,0% Marki 6 265 5 455-12,9% Otwock 6 375 5 930-7,0% Piaseczno 7 350 6 940-5,6% Pruszków 6 570 6 260-4,7% Wołomin 5 575 b.d. b.d. Ząbki 6 885 6 535-5,1% Kraków Oferta rynku wtórnego w Krakowie na koniec IV kwartału 2008 roku liczyła około 6 tys. mieszkań, z czego minimum 27% stanowiły mieszkania zrealizowane w nowych budynkach. Średnia cena mieszkań w Krakowie (w zł/m 2 ) nowy rynek wtórny stary rynek wtórny średnia cena róznica ceny na nowym i starym rynku wtórnym III kw 2008 IV kw 2008 zmiana III kw 2008 IV kw 2008 zmiana III kw 2008 IV kw 2008 zmiana IV kw 2008 7 970 7 370-7,5% 6 995 7 110 1,6% 7 560 7 375-2,4% 4% Średnia cena mieszkań oferowanych na rynku wtórnym w Krakowie w IV kwartale 2008 roku ustaliła się na poziomie 7 375 zł/m 2, obniżając się w stosunku do kwartału poprzedniego 2,4%, a do I kwartału 2008r. o blisko 6%. W wyniku bardzo znaczących spadków na nowym rynku wtórnym różnica cen pomiędzy nowym rynkiem wtórnym a starym rynkiem wtórnym zmniejszyła się do 4%. 12/41
Struktura ofert w poszczególnych przedziałach cenowych 60% 50% 48% 40% 30% 20% 23% 22% 10% 0% 4% 3% 4-6 tys. zł/mkw 6-8 tys. zł/mkw 8-10 tys. zł/mkw 10-12 tys. zł/mkw powyżej 12 tys. zł/mkw Blisko połowa mieszkań oferowanych w Krakowie wycenianych jest pomiędzy 6 000zł a 8 000zł/m 2. 23% oferty stanowią mieszkania tańsze niż 6 000zł/m 2. Około 22% mieszkań oferowanych jest w cenie od 8 000zł do 10 000zł/m 2. Mieszkania powyżej 10 000zł/m 2 stanowią obecnie 7% rynku. IV kwartał 2008r. był kontynuacją przesunięć na korzyść udziału mieszkań tańszych. W stosunku do I kwartału 2008r. udział mieszkań oferowanych w cenie od 4 000 do 6 000 zł/m 2 zwiększył się z 15% do 23%. Natomiast liczebność ofert wycenionych powyżej 10 000zł/m 2 zmniejszyła się w tym samym okresie z 12% do 7%. Średnie ceny i struktura mieszkań w zależności od liczby pokoi liczba pokoi średni metraż cena m 2 cena całkowita udział w ofercie 1 32 7 640 zł 246 994 zł 20% 2 48 7 390 zł 353 467 zł 42% 3 66 7 155 zł 483 645 zł 30% 4 90 7 285 zł 671 616 zł 6% W stosunku do kwartału poprzedniego spadła cena mieszkań jedno-, dwu- i trzypokojowych, przy czym najwyższe obniżki dotyczyły kawalerek. Wzrosła natomiast cena średnia mieszkań największych. 13/41
Wrocław Na koniec IV kwartału 2008 roku na portalu gratka.pl oferowanych do sprzedaży było blisko 2,3tys. mieszkań. Minimum 28% tej liczby stanowiły mieszkania reprezentujące nowy rynek wtórny. Średnia cena mieszkań we Wrocławiu (w zł/m 2 ) nowy rynek wtórny stary rynek wtórny średnia cena róznica ceny na nowym i starym rynku wtórnym III kw 2008 IV kw 2008 zmiana III kw 2008 IV kw 2008 zmiana III kw 2008 IV kw 2008 zmiana IV kw 2008 7 355 7 115-3,3% 6 825 6 465-5,3% 7 010 6 730-4,0% 10% Średnia cena we Wrocławiu w IV kwartale 2008 roku wyniosła 6 730zł/m 2 i spadła w stosunku do kwartału poprzedniego o 4%, natomiast w stosunku do kwartału I o ponad 6%. Na nowym rynku wtórnym w stosunku do kwartału poprzedniego odnotowano spadek średnich cen ofertowych o 3,3%, natomiast ceny na starym rynku wtórnym uległy obniżeniu średnio o 5,3%. Struktura ofert w poszczególnych przedziałach cenowych 70% 60% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% 30% 8% 1% 1% 4-6 tys. zł/mkw 6-8 tys. zł/mkw 8-10 tys. zł/mkw 10-12 tys. zł/mkw powyżej 12 tys. zł/mkw Rozkład cenowy we Wrocławiu charakteryzuje się dość małym zróżnicowaniem blisko 2/3 mieszkań oferowanych jest w cenach pomiędzy 6 000zł a 8 000zł/m 2, a co trzecie mieszkanie jest tańsze niż 6 000 zł/m 2. Wrocław jest kolejnym miastem, w którym notuje się zmiany udziałów w poszczególnych przedziałach cenowych na rzecz wyraźnego wzrostu liczebności mieszkań tańszych. 14/41
Średnie ceny i struktura mieszkań w zależności od liczby pokoi liczba pokoi średni metraż cena m 2 cena całkowita udział 1 31 7 575 zł 235 705 zł 12% 2 47 6 785 zł 316 245 zł 46% 3 65 6 435 zł 422 405 zł 33% 4 87 6 465 zł 565 065 zł 9% W IV kwartale 2008 roku w stosunku do kwartału poprzedniego na wartości straciły wszystkie typy mieszkań. Najwyraźniej cena spadła w przypadku mieszkań trzy- i czteropokojowych o ok. 5,5%, mieszkania jedno- i dwupokojowe staniały średnio o ok. 2-3%. Poznań Na koniec IV kwartału 2008 roku na portalu Gratka.pl zgromadzonych zostało przeszło 6 tys. ofert sprzedaży w Poznaniu. Minimum 10% z tego stanowią mieszkania nowe. Średnia cena mieszkań w Poznaniu (w zł/m 2 ) nowy rynek wtórny stary rynek wtórny średnia cena róznica ceny na nowym i starym rynku wtórnym III kw 2008 IV kw 2008 zmiana III kw 2008 IV kw 2008 zmiana III kw 2008 IV kw 2008 zmiana IV kw 2008 7 160 6 880-3,9% 5 620 5 485-2,4% 6 090 5 860-3,8% 25% Średnia cena ofertowa na rynku poznańskim ukształtowała się w IV kwartale 2008 roku na poziomie 6 860zł/m 2 i w stosunku do kwartału poprzedniego obniżyła się o blisko 4%, natomiast w stosunku do kwartału I aż o 11%. Średnia cena mieszkań nie starszych niż 10 lat ustaliła się na poziomie 6 880zł/m 2 osiągając blisko 4% spadek w stosunku do kwartału poprzedniego. Ceny mieszkań na starym rynku wtórnym spadły w IV kwartale o ponad 2% osiągając poziom 5 485 zł/m 2. 15/41
Struktura ofert w poszczególnych przedziałach cenowych 70% 60% 59% 50% 40% 37% 30% 20% 10% 0% 1% 2-4 tys. zł/mkw 4-6 tys. zł/mkw 6-8 tys. zł/mkw 8-10 tys. zł/mkw 2% Aż 60% mieszkań w Poznaniu wyceniane jest poniżej 6 000zł/m 2, przy czym oferty poniżej 4 000zł/m 2 stanowią zaledwie 1% rynku. Blisko 40% mieszkań oferowanych jest w cenie od 6 000zł do 8 000zł/m 2. Mieszkania droższe niż 10 000zł/m 2 w IV kwartale 2008 roku stanowiły mniej 0,5% oferty. W stosunku do kwartału I najwyraźniej zwiększył się udział mieszkań w cenie od 4 000 do 6 000 zł/m 2 (z 49% do 59%), natomiast skurczył się przedział mieszkań najdroższych mieszkania wyceniane powyżej 8 000 zł/m 2 stanowiły w I kwartale 10%, natomiast w kwartale IV zaledwie 2%. Średnie ceny i struktura mieszkań w zależności od liczby pokoi liczba pokoi średni metraż cena m 2 cena całkowita udział 1 33 6 255 zł 207 415 zł 9% 2 48 6 010 zł 285 995 zł 41% 3 63 5 720 zł 361 505 zł 39% 4 89 5 340 zł 480 610 zł 9% W IV kwartale 2008 roku największe zmiany zaobserwowano w przypadku mieszkań dwupokojowych których cena ofertowa spadła średnio o 4%. 16/41
Trójmiasto Liczebność oferty z Trójmiasta w IV kwartale 2008 roku wynosiła blisko 4,9 tys. lokali, z czego większość (47%) ofert pochodziło z Gdańska, 44% z Gdyni, a 8% stanowiły oferty z Sopotu. Minimalny udział nowego rynku wtórnego wynosił 30%. Średnia cena mieszkań w Trójmieście (w zł/m 2 ) nowy rynek wtórny stary rynek wtórny średnia cena róznica ceny na nowym i starym rynku wtórnym III kw 2008 IV kw 2008 zmiana III kw 2008 IV kw 2008 zmiana III kw 2008 IV kw 2008 zmiana IV kw 2008 7 810 7 694-1,5% 6 820 6 760-0,9% 7 145 7 070-1,0% 14% Średnia cena mieszkania w Trójmieście w IV kwartale 2008 roku wyniosła 7 070zł/m 2 (średnia cena w Gdańsku ustaliła się na poziomie 6 680zł/m 2, w Gdyni 6 835zł/m 2, a w Sopocie 10 625zł/m 2 ) i była niższa od notowanej w III kwartale o 1%. W stosunku do poprzedniego kwartału średnie ceny mieszkań spadły w Gdańsku i Gdyni o ok. 2%, a w Sopocie o wzrosły o 1%. Struktura ofert w poszczególnych przedziałach cenowych 50% 40% 30% 35% 43% 20% 10% 0% 1% 12% 2-4 tys. zł/mkw 4-6 tys. zł/mkw 6-8 tys. zł/mkw 8-10 tys. zł/mkw 10-12 tys. zł/mkw 5% 5% powyżej 12 tys. zł/mkw Oferta mieszkań w Trójmieście, głównie ze względu na odmienny charakter każdego z trzech miast, jest bardzo zróżnicowana. Blisko 45% mieszkań wycenionych zostało pomiędzy 6 000zł a 8 000zł/m 2, ceny 36% są niższe od 6 000zł/m 2. Lokale droższe niż 10 000zł/m 2 stanowią około 10% rynku i dotyczą przede wszystkim Sopotu oraz najlepszych lokalizacji w Gdańsku i Gdyni. W porównaniu z I kwartałem 2008r. struktura mieszkań w poszczególnych przedziałach cenowych uległa największym zmianom w przypadku mieszkań najtańszych, których udział wzrósł z 28 do 36%, przy czym należy zauważyć pojawienie pewnej liczby mieszkań w cenach niższych niż 4 000 zł/m 2, które w zasadzie nie występowały na początku roku. O 2pkt.% wzrósł natomiast udział oferty mieszkań w przedziale droższym niż 10 000zł/m 2. 17/41
Średnie ceny i struktura mieszkań w zależności od liczby pokoi liczba pokoi średni metraż cena m 2 cena całkowita udział 1 33 7 400 zł 243 960 zł 12% 2 46 7 085 zł 328 660 zł 40% 3 65 6 820 zł 455 775 zł 36% 4 92 7 390 zł 693 850 zł 10% W stosunku do kwartału poprzedniego na wartości zyskały (1%) kawalerki, cena mieszkań dwupokojowych nie uległa większym zmianom, natomiast cena mieszkań trzy- i czteropokojowych spadła o ok. 3%. Łódź Na koniec IV kwartału 2008 roku na portalu Gratka.pl widniało blisko 1,3tys. ofert pochodzących z rynku łódzkiego. Minimalny odsetek mieszkań nowych wystawionych do sprzedaży wynosił zaledwie 7%. Średnia cena mieszkań w Łodzi (w zł/m 2 ) nowy rynek wtórny stary rynek wtórny średnia cena róznica ceny na nowym i starym rynku wtórnym III kw 2008 IV kw 2008 zmiana III kw 2008 IV kw 2008 zmiana III kw 2008 IV kw 2008 zmiana IV kw 2008 5 900 5 800-1,7% 4 345 4 275-1,6% 4 435 4 340-2,1% 36% Źródło: opracowanie Home Consulting na postawie danych zawartych w ofertach sprzedaży na portalu gratka.pl, III kwartał 2008r. Średnia cena oferowanych w Łodzi mieszkań wyniosła 4 340zł/m 2 i w stosunku do kwartału III obniżyła się ok. 2%, natomiast w stosunku do kwartału I 2008r. o 10%. W przypadku cen mieszkań reprezentujących nowy rynek wtórny odnotowano w stosunku do kwartału poprzedniego spadek o 1,7%, podobną obniżkę zanotowano wśród mieszkań, w których podany rok oddania do użytku pozwała je zaklasyfikować do starego rynku wtórnego. 18/41
Struktura ofert w poszczególnych przedziałach cenowych 60,00% 50,00% 40,00% 45% 49% 30,00% 20,00% 10,00% 0,00% 2-4 tys. zł/mkw 4-6 tys. zł/mkw 6-8 tys. zł/mkw 5% Prawie wszystkie mieszkania w Łodzi oferowane są w cenie nie przekraczającej 6 000zł/m 2. W stosunku do I kwartału 2008r. udział mieszkań najtańszych wzrósł blisko dwukrotnie. Średnie ceny i struktura mieszkań w zależności od liczby pokoi liczba pokoi średni metraż cena m 2 cena całkowita udział 1 32 3 920 zł 126 035 zł 116% 2 47 4 235 zł 200 700 zł 48% 3 65 4 590 zł 301 515 zł 29% 4 90 4 895 zł 441 975 zł 7% W IV kwartale najbardziej na wartości spadły (o 5%) ceny mieszkań trzypokojowych. Ceny pozostałych typów mieszkań zmalały maksymalnie o 2%. 19/41
Katowice Oferta sprzedaży mieszkań w Katowicach wyniosła w IV kwartale 2008 roku 1,7tys. ogłoszeń minimum 5% tej liczby stanowiły oferty dotyczące nowych lokali. Średnia cena mieszkań w Katowicach (w zł/m 2 ) nowy rynek wtórny stary rynek wtórny średnia cena róznica ceny na nowym i starym rynku wtórnym III kw 2008 IV kw 2008 zmiana III kw 2008 IV kw 2008 zmiana III kw 2008 IV kw 2008 zmiana IV kw 2008 6 490 5 865-9,6% 4 160 4 045-2,8% 4 300 4 050-5,8% 45% Średnia cena mieszkań oferowanych w Katowicach na koniec roku 2008 wyniosła 4 050zł/m 2. W przypadku cen mieszkań reprezentujących nowy rynek wtórny w stosunku do kwartału poprzedniego odnotowano spadek aż o blisko 10%, natomiast ceny mieszkań, w których podany rok oddania do użytku pozwała je zaklasyfikować do starego rynku wtórnego spadły o blisko 3%. Ostatecznie średnia cena wszystkich mieszkań oferowanych w Katowicach spadła o blisko 6% w stosunku do poprzedniego kwartału, natomiast w stosunku do kwartału I 2008r. aż o 12%. Struktura ofert w poszczególnych przedziałach cenowych 70% 60% 59% 50% 40% 37% 30% 20% 10% 0% 2-4 tys. zł/mkw 4-6 tys. zł/mkw 6-8 tys. zł/mkw 3% Oferty pochodzące z katowickiego rynku charakteryzują się dość małym zróżnicowaniem blisko 60% kosztuje mniej niż 4 000 zł/m 2, a 37% mieszkań oferowanych jest w cenie od 4 000zł do 6 000zł/m 2. W stosunku do I kwartału 2008r. blisko dwukrotnie zwiększył się udział mieszkań w cenach nie przekraczających 4 000 zł/m 2. 20/41
Średnie ceny i struktura mieszkań w zależności od liczby pokoi liczba pokoi średni metraż cena m 2 cena całkowita udział 1 35 4 025 zł 139 235 zł 11% 2 48 4 025 zł 193 650 zł 39% 3 63 4 040 zł 258 270 zł 41% 4 83 4 240 zł 357 740 zł 7% W stosunku do kwartału poprzedniego najbardziej na wartości straciły (7-8%) mieszkania dwu- i trzypokojowe, cena pozostałych typów mieszkań spadła o ok. 2%. Szczecin Oferta mieszkań ze Szczecina zamieszczona na portalu Gratka.pl w IV kwartale 2008r. liczyła 1,4tys. ogłoszeń, z czego minimalnie 18% stanowiły mieszkania w budynkach zrealizowanych w ciągu ostatnich 10 lat, bądź będących w budowie. Średnia cena mieszkań w Szczecinie (w zł/m 2 ) nowy rynek wtórny stary rynek wtórny średnia cena róznica ceny na nowym i starym rynku wtórnym III kw 2008 IV kw 2008 zmiana III kw 2008 IV kw 2008 zmiana III kw 2008 IV kw 2008 zmiana IV kw 2008 5 865 5 685-3,1% 5 135 4 820-6,1% 5 300 5 025-5,2% 18% Średnia cena oferowanych mieszkań w Szczecinie w IV kwartale 2008 roku wyniosła 5 025 zł/m 2 i stosunku do kwartału poprzedniego spadła o 5%, a w stosunku do kwartału I o blisko 9%. W przypadku nowego rynku wtórnego w stosunku do poprzedniego kwartału nastąpił spadek o 3%, natomiast ceny mieszkań reprezentujących stary rynek wtórny spadły o 6%. Struktura ofert w poszczególnych przedziałach cenowych 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% 77% 10% 13% 1% 2-4 tys. zł/mkw 4-6 tys. zł/mkw 6-8 tys. zł/mkw 8-10 tys. zł/mkw 21/41
Ceny blisko 80% oferowanych mieszkań mieszczą się w przedziale od 4 000zł do 6 000zł/m 2, lokale tańsze stanowią 10%, a droższe 14% całej oferty. W stosunku do I kwartału Szczecin okazuje się jednym z miast, w których struktura mieszkań oferowanych w powyższych przedziałach uległa najmniejszym zmianom. Średnie ceny i struktura mieszkań w zależności od liczby pokoi liczba pokoi średni metraż cena m 2 cena całkowita udział 1 32 5 215 zł 167 790 zł 13% 2 47 5 190 zł 241 355 zł 40% 3 69 4 965 zł 343 380 zł 35% 4 90 4 460 zł 397 085 zł 9% Źródło: opracowanie Home Consulting na postawie danych zawartych w ofertach sprzedaży na portalu Gratka.pl, IV kwartał 2008r. W stosunku do III kwartału 2008 roku najbardziej spadły (o 8-9%) ceny mieszkań jedno i trzypokojowych średnie ceny mieszkań czteropokojowych. Cena mieszkań dwupokojowych zmniejszyła się o ok. 4%, natomiast cena mieszkań trzypokojowych zmieniła się nieznacznie. Lublin Oferta mieszkań z Lublina zamieszczona na portalu gratka.pl liczyła ponad 1,6tys. ogłoszeń, z czego minimalnie 25% stanowiły mieszkania w budynkach zrealizowanych w ciągu ostatnich 10 lat, bądź będących w budowie. Średnia cena mieszkań w Lublinie (w zł/m 2 ) nowy rynek wtórny stary rynek wtórny średnia cena róznica ceny na nowym i starym rynku wtórnym III kw 2008 IV kw 2008 zmiana III kw 2008 IV kw 2008 zmiana III kw 2008 IV kw 2008 zmiana IV kw 2008 5 700 5 680-0,4% 4 940 4 915-0,5% 5 120 5 100-0,4% 16% Średnia cena oferowanych mieszkań w Lublinie w IV kwartale 2008 roku wyniosła 5 100zł/m 2 i stosunku do kwartału poprzedniego nieznacznie spadła, natomiast w stosunku do I kwartału spadła o 2%. 22/41
Struktura ofert w poszczególnych przedziałach cenowych 80,00% 70,00% 60,00% 50,00% 40,00% 30,00% 20,00% 10,00% 0,00% 76% 14% 9% 1% 2-4 tys. zł/mkw 4-6 tys. zł/mkw 6-8 tys. zł/mkw 8-10 tys. zł/mkw Ceny blisko 80% mieszkań mieszczą się w przedziale od 4 000zł do 6 000zł/m 2, lokale tańsze stanowią 9%, a droższe 15% całej oferty. Struktura ofert w stosunku do I kwartału zmieniła się nieznacznie o 2 pkt. proc. wzrósł udział mieszkań najtańszych na rzecz mieszkań w cenach od 6 000zł do 8 000zł/m 2. Średnie ceny i struktura mieszkań w zależności od liczby pokoi liczba pokoi średni metraż cena m 2 cena całkowita udział 1 33 5 200 zł 170 275 zł 10% 2 48 5 260 zł 251 875 zł 40% 3 63 5 015 zł 314 925 zł 35% 4 81 4 905 zł 396 865 zł 14% Ceny poszczegółnych typów mieszkań w stosunku do kwartału poprzedniego nie uległy znaczącym zmianom. 23/41
RYNEK DOMÓW Przegląd danych z zakresu ofert sprzedaży domów na rynku wtórnym z końca 2008 roku pozwala na stwierdzenie, że rynek uległ negatywnym nastrojom towarzyszącym aurze ogólnoświatowego kryzysu, a jego uczestnicy poddali się chaotycznym emocjom towarzyszącym sytuacjom niepewności. Ostatni kwartał zeszłego roku przyniósł duże zmiany cen niemal w każdej badanej kategorii domów, pogłębiając tym samym zauważalne już w III kwartale 2008 roku na rynku wtórnym domów znaczne dysproporcje cenowe w ramach poszczególnych poddanych badaniom kategorii zabudowy jednorodzinnej. Analizę rynku wtórnego domów jednorodzinnych przeprowadzono dla obiektów najbardziej poszukiwanych przez potencjalnych klientów, czyli budynków: w zabudowie szeregowej, bliźniaczej i wolnostojącej o metrażach w przedziałach: do 150m 2, 150 220m 2 oraz 220 300m 2. Warszawa i aglomeracja warszawska Przegląd ofert sprzedaży na rynku wtórnym domów z terenu Warszawy oraz miejscowości podwarszawskich (do 40km od centrum miasta) wskazuje, że w porównaniu z poprzednim kwartałem (III kwartał 2008r.) zdecydowana większość poddanych badaniom kategorii zabudowy jednorodzinnej zanotowała pod koniec roku spadki cen, sięgające najczęściej kilku procent (średnio 5%). Spadki cen charakteryzowały całą ofertę dostępną w dzielnicach prawobrzeżnej Warszawy, gdzie w poprzednim kwartale dla niektórych kategorii domów odnotowywano tendencję wzrostową cen. W IV kwartale 2008 roku we wszystkich kategoriach poddanych badaniom typów zabudowy (segmenty, bliźniaki, domy wolnostojące) na terenie prawobrzeżnej Warszawy odnotowano spadki cen, będące konsekwencją silnie schłodzonego w ostatnich miesiącach popytu przy równocześnie występującej w tej części miasta stosunkowo dużej podaży ofert (o około 20% większej w porównaniu z ofertą Warszawy lewobrzeżnej). Przegląd ofert z rynku warszawskiego niezmiennie wskazuje, że najwyższy poziom cen utrzymują oferty z dzielnic lewobrzeżnej Warszawy, które we wszystkich badanych kategoriach znacznie przewyższają średnie ceny ofert domów położonych po prawej stronie Wisły w obrębie granic stolicy. Warto zauważyć przy tym, że w ostatnim kwartale 2008 roku poszczególne kategorie domów w ramach badanych segmentów zlokalizowanych na terenie lewobrzeżnych dzielnic Warszawy charakteryzowały duże zmiany (wzrosty i spadki) średnich cen, sięgające nierzadko kilkunastu procent. W odniesieniu do wyraźnych wzrostów cen, należy zauważyć, że dotyczą one tylko domów o średnim i większym metrażu (150-220m 2 i 220 300m 2 ) i wydają się być wynikiem obecnego spowolnienia sprzedaży i pozostania w ofercie w danych kategoriach większych i droższych domów, których cen sprzedający jeszcze nie zdecydowali się obniżyć. Obniżek cen sięgających kilkunastu procent w danej kategorii należałoby upatrywać z kolei raczej w specyficznej charakterystyce 24/41
próby (w niektórych kategoriach stosunkowo mała próba), niż w rzeczywistej skłonności sprzedających do stosowania tak znaczących cięć cen. Średnie ceny domów jednorodzinnych w Warszawie i aglomeracji warszawskiej w IV kwartale 2008 roku 25/41
Zmiana średnich cen domów jednorodzinnych w Warszawie i aglomeracji warszawskiej w IV kwartale 2008r. w stosunku do kwartału III Średnie ceny domów jednorodzinnych w Warszawie i aglomeracji warszawskiej w IV kwartale 2008roku wg typu zabudowy i metrażu 0 zł 500 000 zł 1 000 000 zł 1 500 000 zł 2 000 000 zł 2 500 000 zł zabudowa szeregowa do 150m2 prawobrzeżna Warszawa lewobrzeżna Warszawa prawobrzeżna aglomeracja warszawska lewobrzeżna aglomeracja warszawska zabudowa szeregowa 150-220m2 prawobrzeżna Warszawa 671 000 zł 678 000 zł 824 000 zł 1 136 000 zł 1 081 000 zł lewobrzeżna Warszawa prawobrzeżna aglomeracja warszawska lewobrzeżna aglomeracja warszawska zabudowa szeregowa 220-300m2 747 000 zł 992 000 zł 1 897 000 zł prawobrzeżna Warszawa 1 272 000 zł lewobrzeżna Warszawa prawobrzeżna aglomeracja warszawska lewobrzeżna aglomeracja warszawska 969 000 zł 1 149 000 zł III kwartał 2008 IV kwartał 2008 26/41
0 zł 500 000 zł 1 000 000 zł 1 500 000 zł 2 000 000 zł 2 500 000 zł bliżniak do 150m2 prawobrzeżna Warszawa lewobrzeżna Warszawa prawobrzeżna aglomeracja warszawska lewobrzeżna aglomeracja warszawska bliżniak 150-220m2 prawobrzeżna Warszawa 825 000 zł 607 000 zł 745 000 zł 930 000 zł 1 619 000 zł lewobrzeżna Warszawa prawobrzeżna aglomeracja warszawska lewobrzeżna aglomeracja warszawska bliżniak 220-300m2 736 000 zł 918 000 zł 1 991 000 zł prawobrzeżna Warszawa 1 201 000 zł lewobrzeżna Warszawa prawobrzeżna aglomeracja warszawska 807 000 zł 1 952 000 zł lewobrzeżna aglomeracja warszawska 1 107 000 zł III kwartał 2008 IV kwartał 2008 0 zł 500 000 zł 1 000 000 zł 1 500 000 zł 2 000 000 zł 2 500 000 zł dom wolnostojący do 150m2 prawobrzeżna Warszawa 1 125 000 zł lewobrzeżna Warszawa prawobrzeżna aglomeracja warszawska lewobrzeżna aglomeracja warszawska dom wolnostojący 150-220m2 prawobrzeżna Warszawa 643 000 zł 770 000 zł 1 220 000 zł 1 510 000 zł lewobrzeżna Warszawa prawobrzeżna aglomeracja warszawska lewobrzeżna aglomeracja warszawska dom wolnostojący 220-300m2 843 000 zł 1 098 000 zł 1 964 000 zł prawobrzeżna Warszawa 1 558 000 zł lewobrzeżna Warszawa prawobrzeżna aglomeracja warszawska 1 090 000 zł 2 281 000 zł lewobrzeżna aglomeracja warszawska 1 466 000 zł III kwartał 2008 IV kwartał 2008 27/41
Pozostałe największe miasta Przegląd ofert z wtórnego rynku domów dostępnych dla potencjalnych nabywców w IV kwartale 2008 roku w największych miastach Polski uzasadnia podtrzymanie podziału miast na dwie grupy, biorąc pod uwagę kryterium średniego poziomu cen ofert w poszczególnych poddanych badaniu kategoriach zabudowy jednorodzinnej. W pierwszej grupie znalazły się największe miasta Polski, w których średnie poziomy cen domów na wtórnym rynku w większości badanych kategorii są najwyższe i osiągają poziom porównywalny z cenami charakterystycznymi dla ofert z obszaru prawobrzeżnej Warszawy, to jest: Gdańsk, Kraków i Wrocław. Średnie ceny domów jednorodzinnych w największych miastach Polski W porównaniu z poprzednim kwartałem, koniec roku 2008 w przedstawionych w tabeli powyżej miastach charakteryzował się większą dynamiką zmian cen, które w badanym okresie znacznie częściej niż w III kwartale zeszłego roku sięgały poziomu kilkunastu procent: w Gdańsku największe zmiany cen odnotowano w stosunku do oferty z zakresu domów wolnostojących, gdzie odczuwalnie wzrosła średnia cena domów o najmniejszym metrażu (do 150m 2 ), podczas gdy znacznemu spadkowi (-12%) uległy oferty największych metraży z tej kategorii zabudowy (220 300m 2 ) 28/41
na rynku krakowskim odnotowano znaczne spadki cen we wszystkich typach ofert (zabudowa szeregowa, bliźniaki, domy wolnostojące), które w przypadku ofert o największych metrażach (bliźniaki i domy wolnostojące 220 300m 2 ) sięgały poziomu 12-13% we Wrocławiu w tym samym czasie odnotowano znaczący (10-11%) wzrost cen w kategorii średnich i dużych domów wolnostojących, które w poprzednim kwartale charakteryzowała stabilność cen (domy średniej wielkości) lub duże spadki (duże domy). Zmiana średnich cen domów jednorodzinnych w największych miastach Polski w IV kwartale 2008r. w stosunku do kwartału III W drugiej grupie miast znalazły się Poznań, Szczecin, Łódź i Katowice, czyli miasta, w których średnie ceny domów w poszczególnych kategoriach są najczęściej niższe w porównaniu z ofertami charakterystycznymi dla prawobrzeżnych miejscowości aglomeracji warszawskiej. 29/41
Średnie ceny domów jednorodzinnych w największych miastach Polski Polski rynek nieruchomości IV kwartał 2008r. W badanym okresie (IV kwartał 2008 roku) w porównaniu z poprzednim kwartałem zaobserwowano: w Łodzi silne spadki cen ofert najmniejszych i średnich domów wolnostojących przy równoczesnym odczuwalnym wzroście średnich cen ofert bliźniaków we wszystkich metrażach, czyli tam, gdzie do tej pory ceny domów w tej kategorii były najczęściej najniższe w porównaniu z pozostałymi miastami w Poznaniu, który na tle pozostałych miast z omawianej grupy charakteryzuje relatywnie wysoki poziom cen domów, spadki cen we wszystkich typach zabudowy jednorodzinnej i w niemal każdym przedziale metrażowym (wyjątek stanowi oferta największych domów w zabudowie wolnostojącej) w Szczecinie, podobnie jak w Łodzi, silny wzrost średnich cen ofert domów w zabudowie bliźniaczej, przy równoczesnym odczuwalnym spadku cen średnich i dużych domów w zabudowie szeregowej w Katowicach odmienne tendencje niż w poprzednim kwartale, czyli spadki cen najczęściej w tych kategoriach, gdzie wcześniej odnotowano wzrosty oraz wzrosty tam, gdzie w III 30/41
kwartale zanotowano spadki; wyjątek stanowi oferta dużych domów w zabudowie wolnostojącej, gdzie ceny nadal podlegają trendowi wzrostowemu. Zmiana średnich cen domów jednorodzinnych w największych miastach Polski w IV kwartale 2008r. w stosunku do kwartału III 31/41
Średnie ceny domów jednorodzinnych w największych miastach Polski w IV kwartale 2008roku wg typu zabudowy i metrażu (zabudowa szeregowa) 0 zł 250 000 zł 500 000 zł 750 000 zł 1 000 000 zł 1 250 000 zł 1 500 000 zł zabudowa szeregowa do 150m2 Gdańsk Kraków Wrocław 705 000 zł 815 000 zł 750 000 zł Katowice Łódź Poznań Szczecin zabudowa szeregowa 150-220m2 515 000 zł 650 000 zł 654 000 zł 724 000 zł Gdańsk Kraków Wrocław 1 020 000 zł 995 000 zł 982 000 zł Katowice Łódź Poznań Szczecin 778 000 zł 787 000 zł 780 000 zł 750 000 zł zabudowa szeregowa 220-300m2 Gdańsk Kraków Wrocław 1 145 000 zł 1 270 000 zł 1 372 000 zł Katowice 950 000 zł Łódź 773 000 zł Poznań 962 000 zł Szczecin 817 000 zł III kwartał 2008 IV kwartał 2008 32/41
Średnie ceny domów jednorodzinnych w największych miastach Polski w IV kwartale 2008roku wg typu zabudowy i metrażu (zabudowa bliźniacza) 0 zł 250 000 zł 500 000 zł 750 000 zł 1 000 000 zł 1 250 000 zł 1 500 000 zł bliżniak do 150m2 Gdańsk Kraków Wrocław Katowice Łódź 590 000 zł 550 000 zł 551 000 zł 740 000 zł 737 000 zł Poznań Szczecin bliżniak 150-220m2 647 000 zł 670 000 zł Gdańsk 830 000 zł Kraków Wrocław 985 000 zł 950 000 zł Katowice Łódź Poznań Szczecin 670 000 zł 743 000 zł 863 000 zł 700 000 zł bliżniak 220-300m2 Gdańsk Kraków 1 207 000 zł 1 200 000 zł Wrocław 1 025 000 zł Katowice - zł Łódź Poznań Szczecin 1 030 000 zł 1 106 000 zł 1 036 000 zł III kwartał 2008 IV kwartał 2008 Źródło: opracowanie Home Consulting na postawie danych zawartych w ofertach sprzedaży na portalu gratka.pl, IV kwartał 2008r 33/41
Średnie ceny domów jednorodzinnych w największych miastach Polski w IV kwartale 2008roku wg typu zabudowy i metrażu (zabudowa wolnostojąca) 0 zł 250 000 zł 500 000 zł 750 000 zł 1 000 000 zł 1 250 000 zł 1 500 000 zł 1 750 000 zł dom wolnostojący do 150m2 Gdańsk Kraków Wrocław Katowice Łódź 650 000 zł 650 000 zł 588 000 zł 825 000 zł 852 000 zł Poznań Szczecin dom wolnostojący 150-220m2 543 000 zł 690 000 zł Gdańsk Kraków Wrocław 1 092 000 zł 1 000 000 zł 1 250 000 zł Katowice Łódź 750 000 zł 791 000 zł Poznań Szczecin 984 000 zł 945 000 zł dom wolnostojący 220-300m2 Gdańsk Kraków 1 234 000 zł 1 500 000 zł Wrocław 1 700 000 zł Katowice Łódź Poznań Szczecin 1 190 000 zł 1 070 000 zł 1 280 000 zł 1 307 000 zł III kwartał 2008 IV kwartał 2008 Źródło: opracowanie Home Consulting na postawie danych zawartych w ofertach sprzedaży na portalu gratka.pl, IV kwartał 2008r 34/41
RYNEK GRUNTÓW Ostatni rok, na rynku nieruchomości mieszkaniowych, upłynął po znakiem ostudzania sytuacji cenowej, co poprzez ostatni kwartał 2008r. było dodatkowo potęgowane ograniczeniem przez banki dostępności do kredytów hipotecznych. Zdecydowanie ma to swoje odbicie również na rynku gruntów budowlanych, ale głównie poprzez ograniczenie zainteresowania zakupem działek budowlanych. Ich ceny, podobnie jak w poprzednich okresach, utrzymują się na porównywalnym poziomie z tendencją do odchyleń zarówno w jedną jak i drugą stronę. Analiza cen gruntów z przeznaczeniem pod budownictwo została oprata na podstawie ofert zamieszczonych na portalu internetowym www.gratka.pl w IV kwartale 2008r. W ofercie sprzedaży znalazło się wówczas ponad 12.500 działek. Średnia cena m 2 gruntów budowlanych o powierzchni do 3.000m 2, w głównych miastach Polski (w zł/m 2 ) 1600 1400 1200 1000 800 600 400 200 0 Warszawa Kraków Wrocław Poznań Trójmiasto Łódź Katowice Szczecin Średnia cena działki pod zabudowę mieszkaniową w IV kwartale 2008r. osiągnęła w Warszawie poziom 1 400 zł/m 2, i była o 9% wyższa od tej notowanej w kwartale ubiegłym. Spośród największych miast w Polsce, tuż za Warszawą, najwyższe ceny działek budowlanych w IV kwartale zanotowano we Wrocławiu (760 zł/m 2 ) oraz Krakowie (750 zł/m 2 ) i Poznaniu (700 zł/m 2 ). W odniesieniu do pozostałych ośrodków miejskich jak Szczecin, Łódź czy Katowice, średnia cena m 2 gruntu budowlanego była blisko dwukrotnie niższa od największych miast. 35/41
Średnie ceny m 2 gruntów budowlanych w głównych miasta Polski oraz okolicznych miejscowościach wyliczone na podstawie danych na portalu gratka.pl, IV kwartał 2008r. Warszawa Na podstawie danych z portalu internetowego Gratka.pl, w IV kwartale 2008 roku na terenie Warszawy w sprzedaży znalazło się blisko 800 ofert gruntów z przeznaczeniem pod budownictwo. Były to działki o zróżnicowanej powierzchni, począwszy od małych parceli o powierzchni nieco powyżej 300m 2, przez najczęściej oglądane działki w przedziale powierzchniowym 700m 2 1 200m 2 po grunty kilkuhektarowe. Ponad 720 ofert dotyczyło gruntów, których wielkość nie przekraczała 3 000m 2, a które są najczęściej poszukiwane, wśród nabywców chcących wybudować własny dom. Średnia cena gruntu z przeznaczeniem pod budownictwo mieszkaniowe w Warszawie, po raz kolejny ukształtowała się na najwyższym w skali kraju poziomie 1 400 zł/m 2 i była ponad dwu- i trzykrotnie wyższa od średnich cen, notowanych w tym samym czasie, w innych wielkich miastach kraju. Dodatkowo, od początku 2008 roku obserwowany jest sukcesywny wzrost tej ceny, gdzie w I kwartale średnia cena dla gruntów Warszawskich wynosiła 1 100 zł, w II i III kwartale kształtowała się na poziomie odpowiednio 1 200 zł i 1 280 zł, a na koniec 2008 roku działki na 36/41
terenie Stolicy osiągnęły średnio cenę 1 400 zł/m 2. Oznacza to wzrost w stosunku do poprzedniego kwartału o 9,3% a w stosunku do I kwartału 2008 roku o 27,3%. Sytuacja ta ma niebywałe znaczenie dla miejscowości położonych na obrzeżach Warszawy. Coraz więcej mieszkańców stolicy przenosi się na tereny pobliskich wsi i miasteczek, gdzie grunty pod zabudowę oferowane są znacznie taniej. Nawet po trzy-, czterokrotnie niższych cenach, zwiększając jednocześnie zainteresowanie okolicznymi miejscowościami. To z kolei przekłada się również na stopniowe podnoszenie ich wartość. Dlatego też również pod Warszawą, obserwowany jest wzrost cen, szczególnie w lokalizacjach najbardziej malowniczych i dobrze skomunikowanych z miastem. Widać tu wyraźne rozgraniczenie pomiędzy atrakcyjnością lokalizacji lewostronnych oraz prawostronnych. Dużo większym zainteresowaniem cieszą się lokalizacja zachodnie i południowe, położone w okolicach lewostronnej Warszawy. Wynika to z obecności licznych terenów zielonych (Puszcza Kampinoska, lasy w okolicach Nadarzyna), ale również traktów komunikacyjnych o znaczeniu nie tylko lokalnym, ale i krajowym (krajowa droga nr 7 i 8). Od początku ubiegłego roku, średnia cena działek budowlanych zlokalizowanych na zachód od linii brzegowej Wisły zwiększyła się o ponad 18%. W IV kwartale bieżącego roku średnia cena działek dla miejscowości zlokalizowanych w zachodnich i południowych rejonach podmiejskich, ukształtowała się na poziomie 450 zł/m 2 (380 zł/m 2 w I kwartale 2008 roku). Największym zainteresowaniem wśród nabywców cieszyły się: Piaseczno, Czosnów, oraz Konstancin Jeziorna. Średnia cena m 2 gruntów budowlanych dla miejscowości podwarszawskich na zachód i południe od stolicy (o powierzchni do 3 000m 2 ) lokalizacja średnia cena gruntu miejscowość średnia cena gruntu miejscowości podwarszawskie obszary na zachód i południe od Warszawy Czosnów 450 zł Konstancin Jeziorna Piaseczno 320 zł 680 zł 410 zł Średnia cena gruntu budowlanego dla miejscowości zlokalizowanych po prawej stronie od Warszawy ukształtowała się na poziomie 360 zł/m 2. Tu nie widać tak znaczącego wzrostu od początku roku, jak w przypadku miejscowości zlokalizowanych na zachód i południe od Warszawy. Dla miejscowości prawostronnych cena ta wzrosła o zaledwie 10 zł/m 2, czyli o niespełna 3%. W przeciągu ostatnich trzech miesięcy ubiegłego roku, najczęściej oglądane były oferty z miejscowości Joniec, Marek i Jabłonnej. Średnia cena m 2 gruntów budowlanych dla miejscowości podwarszawskich na wschód i północ od stolicy (w zł/m 2 ) (o powierzchni do 3 000m 2 ) 37/41
lokalizacja miejscowości podwarszawskie obszary na północ i wschód od Warszawy średnia cena gruntu 360 zł miejscowość Joniec Marki Jabłonna średnia cena gruntu 210 zł 500 zł 450 zł Trójmiasto W IV kwartale ubiegłego roku nastąpił wzrost średniego poziomu cen na grunty z przeznaczeniem pod budownictwo w Trójmieście, w stosunku do III kwartału o 20 zł (3%). W stosunku natomiast do I kwartału 2008 roku widoczny jest ponad 4,5% spadek średniej ceny gruntów z przeznaczeniem pod budownictwo mieszkaniowe. W przypadku miast składowych Trójmiasta od początku ubiegłego roku widoczna była tendencja spadkowa, główny ośrodek miejski nad Polskim Bałtykiem zanotował ok. 12% spadek, natomiast Gdynia blisko 20%. Średnie stawki m 2 gruntów budowlanych o powierzchni do 3 000m 2 w Trójmieście i okolicznych miejscowościach obszar średnia cena gruntu III kwartał 2008 Średnia cena gruntu, IV kwartał 2008 okolice Trójmiasta 230 zł 270 zł Trójmiasto 600 zł 620 zł Gdańsk 380 zł 480 zł Gdynia 800 zł 760 zł Źródło: opracowanie Home Consulting na postawie danych zawartych w ofertach sprzedaży na portalu gratka.pl, III i IV kwartał 2008r. Mimo, iż średnia cena działek budowlanych w lokalizacjach pobliskich Trójmiasta wzrosła o 40 zł w IV kwartale 2008r., w stosunku do kwartału III, to ostateczny rozrachunek zmiany cen w ubiegłym roku podobnie jak dla samego Trójmiasta wykazał trend spadkowy. Największe zainteresowanie ostatnich miesięcy wzbudzały miejscowość Mosty pod Gdynią, Banino oraz Chwaszczyno i Koleczkowo. Kraków IV kwartał 2008 roku dla południowej stolicy Polski, przyniósł wzrost średniej ceny gruntów budowlanych. W Krakowie ceny działek budowlanych ukształtowały się na poziomie 750 zł/m 2, co oznacza wzrost w stosunku do poprzedniego III kwartału ubiegłego roku, o 100 zł, czyli o 15%. Cały ubiegły rok dla stolicy Małopolski przyniósł wzrost wartości gruntów z przeznaczeniem pod budowę mieszkaniową. W stosunku do I kwartału ubiegłego roku, w którym cena krakowskich gruntów wynosiła 580 zł/m 2, na koniec 2008 roku cena podwyższyła się o blisko 30%. 38/41