IX KM 2628/13 O P I N I A O P E R A T S Z A C U N K O W Y określający wartość rynkową prawa własności nieruchomości gruntowej położonej w Krakowie-Krowodrzy obr. 16 przy ul. Wodociągowej 17 - działka ew. nr 82/4 o pow. 1401m 2, ma której znajdują się pozostałości obiektu budowlanego w słabym stanie technicznym. Dla przedmiotowej nieruchomości gruntowej Sąd Rejonowy dla Krakowa-Podgórza Wydział Ksiąg Wieczystych w Krakowie prowadzi KW nr KR1P/00259197/2. WŁAŚCICIEL : Liburnia Hotel Spółka z o.o. z siedzibą w Cieszynie AUTOR: Kraków, 3 marca 2014 r.
WYCIĄG RODZAJ NIERUCHOMOŚCI Nieruchomość gruntowa zabudowana pozostałościami budynku w złym stanie technicznym ADRES Kraków Krowodrza, ul. Wodociągowa 17 OBRĘB 0016// Kraków - Krowodrza RODZAJ WYCENIANEGO PRAWA Prawo własności KSIĘGA WIECZYSTA KR1P/00259197/2 OKREŚLENIE OSÓB KTÓRYM PRZYSŁUGUJE PRAWO DO NIERUCHOMOŚCI Właściciel: Liburnia Hotel spółka z ograniczona odpowiedzialnością z siedzibą w Cieszynie, udział 1/1 części OBCIĄŻENIA Wartość rynkową nieruchomości określono w stanie wolnym od obciążeń prawnych i majątkowych (badanie KW z dn. 11 lutego 2014r., protokół załączono do opracowania). DZIAŁ III Wzmianka: DZ.KW./KR1P/7978/14/1. Wszczęcie postępowania egzekucyjnego o sygn. akt IX KM 2628/13, prowadzonego na podstawie tytułu wykonawczego: Sądu Okręgowego w Krakowie z dnia 19-09-2013 w sprawie IX GNC 847/13, na rzecz: Blufin sp. z o.o. z siedzibą w Krakowie. DZIAŁ IV Hipoteka umowna 1000000,00 zł, część ceny w kwocie 5.350.000 zł. z tytułu sprzedaży udziałów w spółce,,liburnia Hotel" spółka z o.o. z siedzibą w Krakowie nabytych przez spółkę,,biofuturo Trade" spółka z o.o. z siedzibą w Krakowie na podstawie umowy z dnia 01-02-2013 jak również zabezpieczenia zapłaty odsetek i innych kosztów; akt notarialny: akt ustanowienia hipoteki, Rep. A nr 3219/2013 z dnia 15-05-2013 r., not. Piotr Lewicki. Na rzecz: Blufin spółka z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w Krakowie. KRÓTKI OPIS NIERUCHOMOŚCI Nieruchomość objęta zakresem opracowania składa się z następujących składników: - działka ew. nr 82/4 o pow. 1401m 2, - pozostałości budynku w złym stanie technicznym, - pozostałe zagospodarowanie terenu. Przedmiotowa działka posiada kształt zbliżony do trapezu. Północna granica działki o długości około 21m, południowa granica działki o długości około 32m, wschodnia granica działki o długości około 52m, zachodnia granica działki o długości około 80m. Teren działki opada w kierunku południowym. Przedmiotowa nieruchomość znajduje się w obszarze, dla którego jest sporządzony plan zagospodarowania przestrzennego uchwalony Uchwałą nr XXI/234/11 Rady Miasta Krakowa z dnia 6 lipca 2011 r. w sprawie uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego obszaru "Wzgórze Św. Bronisławy II" -ogłoszona w Dzienniku Urzędowym Województwa Małopolskiego NR 384, poz. 3387 z dnia 4 sierpnia 2011 r. Zgodnie z planem zagospodarowania przestrzennego przedmiotowa nieruchomość położona jest w terenach oznaczonych symbolem ZPo.9- ogrody i zieleń towarzysząca obiektom budowlanym. W południowo wschodniej części działki usytuowane są pozostałości budynku szczegółowo opisane poniżej. Teren nieruchomości ogrodzony- ogrodzeniem z siatki rozpiętej na metalowych słupach (w złym stanie), część wzmocniona drewnianym płotem. Na działce znajdują się drzewa, krzewy oraz dwa budynki gospodarcze w słabym stanie technicznym. Pozostały teren nieruchomości porośnięty niepielęgnowaną roślinnością. Pozostałości budynku w złym stanie technicznym. Obiekt wzniesiony w technologii tradycyjnej murowanej z cegły. Brak więźby i poszycia dachowego. Widoczne pęknięcia konstrukcyjne substancji budowlanej. W centralnej części działki przy granicy wschodniej posadowiony jest obiekt gospodarczy typu szopa. W północno wschodniej części działki posadowiony budynek gospodarczy typu altana ogrodowa. Południowa część działki silnie zaśmiecona składowanymi resztkami materiałów budowlanych oraz starymi sprzętami domowymi. Działka w części północnej porośnięta nie pielęgnowaną roślinnością trawiastą oraz zakrzaczona samosiejkami krzewów i drzew. CEL WYCENY: WARTOŚĆ RYNKOWA PRAWA WŁASNOŚCI NIERUCHOMOSCI: określenie wartości rynkowej prawa własności nieruchomości gruntowej położonej w Krakowie-Krowodrzy, przy ul. Wodociągowej 17 dla potrzeb postępowania sądowego egzekucji z nieruchomości. 291 408,00 zł słownie: dwieście dziewięćdziesiąt jeden tysięcy czterysta osiem złotych DATA, na którą określono wartość nieruchomości (POZIOM CEN): 3 marca 2014 r. DATA, na którą określono STAN nieruchomości : 29 stycznia 2014 r. AUTOR: DATA SPORZĄDZENIA OPERATU 3 marca 2014 r. Strona 2 z 12
1.1. PRZEDMIOT I ZAKRES WYCENY 1. CZĘŚĆ OGÓLNA Przedmiotem opracowania jest nieruchomość gruntowa położona w Krakowie Krowodrzy, obręb nr 16, przy ul. Wodociągowej 17, składająca się z działki ewidencyjnej nr 82/4 o pow. 1401m 2 zabudowanej pozostałościami budynku w złym stanie technicznym, wraz z pozostałym zagospodarowaniem terenu. Dla przedmiotowej nieruchomości gruntowej Sąd Rejonowy dla Krakowa- Podgórza Wydział Ksiąg Wieczystych w Krakowie prowadzi księgę wieczystą nr KR1P/00259197/2. Oznaczenie nieruchomości Województwo Małopolskie Powiat M. Kraków Jednostka ewidencyjna 126102_9, Krowodrza Położenie ul. Wodociągowa 17 Obręb 0016 Nr działki 82/4 Powierzchnia działki 0,1401 ha Księga wieczysta KR1P/00259197/2 Właściciel Liburnia Hotel spółka z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w Cieszynie, udział 1/1 części Zakresem opracowania objęto określenie wartości rynkowej prawa własności nieruchomości gruntowej szczegółowo opisanej powyżej. W wyznaczonym terminie biegły nie został wpuszczony na teren ogrodzonej nieruchomości wszelkie ustalenia dot. stanu zagospodarowania nieruchomości poczynione zostały zza ogrodzenia. 1.2. CEL WYCENY Celem niniejszego opracowania jest określenie wartości rynkowej prawa własności nieruchomości gruntowej położonej w Krakowie Krowodrzy, obręb 16, przy ul. Wodociągowej 17- dz. ew. nr 82/4 zabudowana pozostałościami budynku w złym stanie technicznym wraz z pozostałym zagospodarowaniem terenu dla potrzeb postępowania sądowego egzekucji z nieruchomości prowadzonej przez Komornika Sądowego przy S.R. dla Krakowa Krowodrzy Leszka Dumnickiego (do sprawy IX KM 2628/13). 1.3. PODSTAWY WYCENY 1.3.1. PODSTAWY FORMALNE Postanowienie wydane przez Komornika Sądowego przy S.R. dla Krakowa- Krowodrzy Leszka Dumnickiego o powołaniu biegłego do oszacowania wartości nieruchomości. Strona 3 z 12
2. CZĘŚĆ SZCZEGÓŁOWA 2.1. OKREŚLENIE STANU NIERUCHOMOŚCI 2.1.1. STAN PRAW Dla przedmiotowej nieruchomości gruntowej Sąd Rejonowy dla Krakowa- Podgórza Wydział Ksiąg Wieczystych w Krakowie prowadzi księgę wieczystą numer KR1P/00259197/2. NIERUCHOMOŚĆ GRUNTOWA KR1P/00259197/2 DZIAŁ I - OZNACZENIE NIERUCHOMOŚCI Miejscowość: Kraków Dzielnica: Krowodrza Dz. nr 82/4 Obręb ewidencyjny: 16 Obszar: 1401,0000m2 Komentarz do migracji: przy wniosku z dnia 27-01-1998 istnieje drugi numer DzKW jest wpis: 2449-50/98 - przyporządkowano pierwszy. DZIAŁ I-SP. SPIS PRAW ZWIĄZANYCH Z WŁASNOŚCIĄ Brak wpisu DZIAŁ II - WŁASNOŚĆ Liburnia Hotel spółka z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w Cieszynie DZIAŁ III - PRAWA, ROSZCZENIA I OGRANICZENIA Wzmianka: DZ. KW. / KR1P / 7978 / 14 / 1 Wszczęcie postępowania egzekucyjnego o sygn. akt IX KM 2628/13, prowadzonego na podstawie tytułu wykonawczego: Sądu Okręgowego w Krakowie z dnia 19-09- 2013 w sprawie IX GNC 847/13, przeciwko dłużnikowi: Liburnia Hotel sp. z o.o., na rzecz: Blufin sp. z o.o. z siedzibą w Krakowie. DZIAŁ IV HIPOTEKI Hipoteka umowna 1000000,00 zł, część ceny w kwocie 5.350.000 zł. z tytułu sprzedaży udziałów w spółce,,liburnia Hotel" spółka z o.o. z siedzibą w Krakowie nabytych przez spółkę,,biofuturo Trade" spółka z o.o. z siedzibą w Krakowie na podstawie umowy z dnia 01-02-2013 jak również zabezpieczenia zapłaty odsetek i innych kosztów; akt notarialny: akt ustanowienia hipoteki, Rep. A nr 3219/2013 z dnia 15-05-2013 r., not. Piotr Lewicki. Na rzecz: Blufin spółka z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w Krakowie. Wartość rynkową nieruchomości określono w stanie wolnym od obciążeń majątkowych i prawnych. Strona 4 z 12
2.1.2. STAN RZECZY Szczegółowych ustaleń stanu nieruchomości dokonano podczas wizji lokalnej przeprowadzonej na przedmiotowej nieruchomości w dniu 29 stycznia 2014r. W wyznaczonym terminie biegły nie został wpuszczony na teren ogrodzonej nieruchomości wszelkie ustalenia dot. stanu zagospodarowania nieruchomości poczynione zostały zza ogrodzenia. RODZAJ NIERUCHOMOŚCI STANOWIĄCEJ PRZEDMIOT WYCENY: Nieruchomość objęta zakresem opracowania składa się z następujących składników: - działka ew. nr 82/4 o pow. 1401m 2, - pozostałości budynku w złym stanie technicznym, - pozostałe zagospodarowanie terenu. POŁOŻENIE, LOKALIZACJA I DOSTĘPNOŚĆ : LOKALIZACJA: Nieruchomość stanowiąca przedmiot opracowania położona jest w zachodniej części miasta Krakowa, jednostce ew. Krowodrza dzielnicy VII Zwierzyniec, obrębie nr 16, przy ul. Wodociągowej. Usytuowanie dzielnicy VII na planie Krakowa Dzielnica VII na swym wielkim obszarze posiada najwięcej ze wszystkich dzielnic terenów zielonych i rekreacyjnych: Błonia, Las Wolski, Wzgórza Sikornik i Sowiniec, Bielany, Ogród Zoologiczny. Na terenie dzielnicy znalazły się obok historycznej zabudowy kompleksów klasztornych, willi i pałaców też stadiony sportowe, kino Kijów, hotele (Cracovia), Dom Handlowy Jubilat, plac targowy itp. Większość miejscowości zostało włączonych w 1941 r. poza Zwierzyńcem, Półwsiem Zwierzynieckim (1910 r.) i Olszanicą (1973 r.). Ważnym elementem kultury zwierzynieckiej są Błonia. Są tu również zabytki kulturowe, jedne z najstarszych w mieście: XII-wieczny kościół Najświętszego Salwatora na wzgórzu św. Bronisławy, stary cmentarz salwatorski, gdzie spoczywają liczni przedstawiciele naszej kultury, klasztor SS. Norbertanek, Strona 5 z 12
przytulony do kościoła parafialnego św. Jana Chrzciciela. Na Zwierzyńcu odbywa się wiele tradycyjnych obrzędów. Tradycyjny Lajkonik stąd zaczyna swoje harce. OTOCZENIE NIERUCHOMOŚCI, STAN USŁUG I ZAPLECZA BYTOWEGO: W otoczeniu przedmiotowej nieruchomości znajdują się tereny zielone, zabudowa letniskowa, jezdnia ulicy Wodociągowej dalej zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna i ogródki działkowe. W sąsiedztwie znajduje się między innymi: Aleja Jerzego Waszyngtona, Kopiec Kościuszki, stare wodociągi miejskie, cmentarz, a dalej szkoła i przedszkola. W odległości około 1km przepływa rzeka Wisła. W otoczeniu nieruchomości nie występują żadne obiekty mogące znacząco niekorzystnie wpływać na stan środowiska naturalnego. Obiekty handlowe oraz usługowe zlokalizowane są na pobliskim Salwatorze. Odległość od centrum Krakowa wynosi około 3,5km w linii prostej. DOSTĘPNOŚĆ: Przedmiotowa działka nr 82/4 od strony północnej i południowej przylega do ul. Wodociągowej. Najbliższe przystanki autobusowe znajdują się przy ul. Księcia Józefa i ul. Malczewskiego. Pętla tramwajowa Salwator w odległości około 1,5km w linii prostej. Strona 6 z 12
UKSZTAŁTOWANIE TERENU NIERUCHOMOŚCI : Przedmiotowa działka posiada kształt zbliżony do trapezu. Północna granica działki o długości około 21m, południowa granica działki o długości około 32m, wschodnia granica działki o długości około 52m, zachodnia granica działki o długości około 80m. Teren działki opada w kierunku południowym. Warunków wodnych i geologicznych nie badano. Autor nie posiada żadnych informacji dotyczących skażeń przedmiotowej nieruchomości. Wycenę sporządzono przy założeniu, że nieruchomość wolna jest od jakichkolwiek skażeń chemicznych czy biologicznych lub innych zanieczyszczeń mogących stanowić naruszenie obowiązującego prawa, w tym polskich norm i przepisów techniczno - budowlanych, albo mogących stanowić zagrożenie dla zdrowia, życia i bezpieczeństwa ludzi oraz dla środowiska naturalnego, a ponadto nie występuje obowiązek rekultywacji Nieruchomości na podstawie ustawy z dnia 27 lipca 2001 roku "Prawo ochrony środowiska". Strona 7 z 12
OZNACZENIE WG EWIDENCJI GRUNTÓW: Województwo małopolskie Powiat M. Kraków Jednostka ewidencyjna 126102_9, Krowodrza Położenie Kraków, Wodociągowa 17 Obręb Nr 0016 Nr działki 82/4 Powierzchnia działki 0,1401ha Użytki Bi- inne tereny zabudowane Księga wieczysta KR1P/00259197/2 Właściciel Liburnia Hotel spółka z ograniczoną odpowiedzialnością, udział 1/1 części stan na dzień 27.01.2014r. WYPOSAŻENIA W URZĄDZENIA INFRASTRUKTURY TECHNICZNEJ: Zgodnie z mapami ewidencji gruntów przedmiotowa działka ew. nr 82/4 nie jest uzbrojona w media. Komplet mediów przebiega w bezpośrednim sąsiedztwie wzdłuż ulicy Wodociągowej. Strona 8 z 12
PRZEZNACZENIE W PLANIE MIEJSCOWYM: Przedmiotowa nieruchomość znajduje się w obszarze, dla którego jest sporządzony plan zagospodarowania przestrzennego uchwalony Uchwałą nr XXI/234/11 Rady Miasta Krakowa z dnia 6 lipca 2011 r. w sprawie uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego obszaru "Wzgórze Św. Bronisławy II" - ogłoszona w Dzienniku Urzędowym Województwa Małopolskiego NR 384, poz. 3387 z dnia 4 sierpnia 2011 r. Plan ma na celu realizację zasady zintegrowanej ochrony środowiska przyrodniczego i kulturowego obszaru. W jego granicach znajdują się obiekty fortyfikacji Twierdzy Kraków: grupa warowna Fortu "Kościuszko", Kopiec Tadeusza Kościuszki, jak również unikalny układ urbanistyczny Salwatora z wyjątkowym, willowym charakterem zabudowy mieszkaniowej. Jest to teren tradycyjnych spacerów i rekreacji mieszkańców Krakowa, z tych też względów wymagający ochrony i szczególnie pieczołowitej kontroli przyszłego sposobu zagospodarowania. Zgodnie z planem zagospodarowania przestrzennego przedmiotowa nieruchomość położona jest w terenach oznaczonych symbolem ZPo.9- ogrody i zieleń towarzysząca obiektom budowlanym. 25. 1. Wyznacza się tereny zieleni określając ich przeznaczenie pod ogrody i zieleń towarzyszącą obiektom budowlanym i oznacza się symbolami ZPo.1, ZPo.2, ZPo.3, ZPo.4, ZPo.5, ZPo.6, ZPo.7, ZPo.8, ZPo.9, ZPo.10, ZPo.11, ZPo.12, ZPo.13, ZPo.14, ZPo.15, ZPo.16, ZPo.17, ZPo.18, ZPo.19, ZPo.20, ZPo.21, ZPo.22, ZPo.23, ZPo.24, ZPo.25, ZPo.26, ZPo.27, ZPo.28, ZPo.29, ZPo.30, ZPo.31, ZPo.32, ZPo.33, ZPo.34, ZPo.35, ZPo.36. 2. Ustala się następujące zasady i warunki zagospodarowania wyznaczonych terenów: 1) zakaz lokalizacji obiektów budowlanych, za wyjątkiem obiektów wskazanych w 12; 2) dopuszczenie budowy i przebudowy urządzeń i sieci infrastruktury technicznej; w przypadku budowy nowych Strona 9 z 12
sieci wymagany jest ich podziemny przebieg; 3) nakaz - wszystkie podejmowane przedsięwzięcia muszą uwzględniać ustalenia zawarte w rozdziałach I i II. 12. 1. W przeznaczeniu terenu - za wyjątkiem terenów ZL, ZN, R - mieści się również wyposażenie terenu takie jak: dojścia i dojazdy niewydzielone, miejsca postojowe dla samochodów osobowych, zieleń towarzysząca, obiekty małej architektury oraz urządzenia budowlane zapewniające możliwość użytkowania obiektów budowlanych zgodnie z ich przeznaczeniem. STAN ZAGOSPODAROWANIA NIERUCHOMOŚCI: W południowo wschodniej części działki usytuowane są pozostałości budynku szczegółowo opisane poniżej. Teren nieruchomości ogrodzony- ogrodzeniem z siatki rozpiętej na metalowych słupach (w złym stanie), część wzmocniona drewnianym płotem. Na działce znajdują się drzewa, krzewy oraz dwa budynki gospodarcze w słabym stanie technicznym. Pozostały teren nieruchomości porośnięty niepielęgnowaną roślinnością. OPIS POZOSTAŁOŚCI BUDYNKU CHARAKTERYSTYKA: Pozostałości budynku w złym stanie technicznym. Obiekt wzniesiony w technologii tradycyjnej murowanej z cegły. Brak więźby i poszycia dachowego. Widoczne pęknięcia konstrukcyjne substancji budowlanej. Powierzchnia zabudowy: 54,50m2 (zgodnie z ewidencją gruntów) Pozostałości budynku w złym stanie technicznym. SPOSÓB I WARUNKI UŻYTKOWANIA ORAZ UTRZYMANIA ZGODNOŚĆ WZNIESIENIA BUDYNKU Z PRZEPISAMI PRAWA BUDOWLANEGO: Nie przedłożono żadnych dokumentów dotyczących wzniesienia i użytkowania przedmiotowego obiektu. Strona 10 z 12
POZOSTAŁE ZAGOSPODAROWANIE TERENU: W centralnej części działki przy granicy wschodniej posadowiony jest obiekt gospodarczy typu szopa. W północno wschodniej części działki posadowiony budynek gospodarczy typu altana ogrodowa. Południowa część działki silnie zaśmiecona składowanymi resztkami materiałów budowlanych oraz starymi sprzętami domowymi. Działka w części północnej porośnięta nie pielęgnowaną roślinnością trawiastą oraz zakrzaczona samosiejkami krzewów i drzew. W wyznaczonym terminie biegły nie został wpuszczony na teren ogrodzonej nieruchomości wszelkie ustalenia dot. stanu zagospodarowania nieruchomości poczynione zostały zza ogrodzenia. 6. DOKUMENTACJA FOTOGRAFICZNA Strona 11 z 12
Strona 12 z 12