Wykaz skrótów................................................... 13 Wprowadzenie.................................................... 17 Rozdział I. Służebność mieszkania w ujęciu historycznym i prawnoporównawczym.................................. 21 1. Habitatio w prawie rzymskim...................................... 21 1.1. Początki kształtowania się służebności osobistych................... 21 1.2. Habitatio w systematyce ograniczonych praw rzeczowych............ 23 2. Wybrane współczesne obce systemy prawne........................... 24 2.1. Prawo niemieckie........................................... 24 2.1.1. Służebność mieszkania w ujęciu genetycznym................ 24 2.1.2. Podstawowe motywy regulacji służebności mieszkania w BGB i ustalenia terminologiczne.............................. 25 2.1.3. Powstanie służebności mieszkania........................ 26 2.1.3.1. Z mocy ustawy................................. 26 2.1.3.2. W drodze czynności prawnej...................... 27 2.1.4. Uprawniony ze służebności mieszkania..................... 31 2.1.5. Przedmiot służebności mieszkania......................... 32 2.1.6. Treść służebności mieszkania............................. 32 2.1.7. Odgraniczenie od zbliżonych instytucji prawnych............. 35 2.1.8. Wygaśnięcie prawa mieszkania........................... 38 2.2. Prawo szwajcarskie.......................................... 41 2.2.1. Prawo mieszkania uwagi terminologiczne................. 41 2.2.2. Miejsce służebności mieszkania w systematyce praw rzeczowych. 42 2.2.3. Nieprzenoszalność i niedziedziczność służebności mieszkania... 43 2.2.4. Nieprzenoszalność wykonywania.......................... 43 2.2.5. Przedmiot służebności mieszkania......................... 45 2.2.6. Powstanie służebności mieszkania......................... 46 2.2.7. Utrata prawa mieszkania................................ 49 2.3. Prawo austriackie........................................... 49 2.4. Prawo francuskie............................................ 51 5
2.5. Prawo włoskie.............................................. 56 2.6. Prawo holenderskie.......................................... 60 3. Geneza polskiej regulacji służebności mieszkania....................... 61 3.1. Projekt prawa rzeczowego z 1937 r.............................. 61 3.2. Projekt prawa rzeczowego z 1939 r.............................. 63 3.3. Dekret Prawo rzeczowe z 1946 r................................ 65 3.4. Projekty Kodeksu cywilnego................................... 65 Rozdział II. Pojęcie i cechy służebności mieszkania...................... 70 1. Pozycja służebności mieszkania w systematyce praw rzeczowych............ 70 1.1. Charakterystyka ogólna....................................... 70 1.2. Zagadnienia szczegółowe..................................... 71 1.2.1. Odgraniczenie służebności mieszkania od użytkowania........ 71 1.2.2. Służebność mieszkania jako służebność gruntowa............. 79 1.2.3. Służebność mieszkania a treść prawa dożywocia.............. 82 2. Niezbywalność służebności mieszkania............................... 89 2.1. Uwagi terminologiczne i porównawcze........................... 89 2.2. Charakter normy prawnej statuującej niezbywalność służebności mieszkania................................................ 90 2.3. Zakres zakazu zbywalności.................................... 90 2.4. Sankcja naruszenia zakazu zbywalności.......................... 93 2.5. Postulaty de lege ferenda...................................... 94 3. Wyłączenie przeniesienia wykonywania służebności mieszkania........... 101 3.1. Podstawa normatywna....................................... 101 3.2. Zakres znaczeniowy stanowisko doktryny....................... 103 3.3. Dopuszczalność udostępnienia wykonywania służebności mieszkania osobom trzecim............................................. 104 3.3.1. Zarys problematyki.................................... 104 3.3.2. Koncepcja rygorystyczna................................ 104 3.3.3. Koncepcja kompromisowa............................... 106 3.3.4. Problematyka zgody właściciela........................... 109 3.3.5. Udostępnienie korzystania z nieruchomości a rozliczenia czynszowe........................................... 114 4. Przyjęcie na mieszkanie.......................................... 123 4.1. Jurydyczny sens przyjęcia na mieszkanie......................... 123 4.1.1. Relacja zakazu przeniesienia uprawnienia do wykonywania służebności osobistych do instytucji przyjęcia na mieszkanie..... 123 4.1.2. Konstrukcja dopuszczenia do współwykonywania prawa....... 125 4.2. Kategorie osób przyjmowanych na mieszkanie..................... 129 4.2.1. Małżonek............................................ 129 4.2.2. Dzieci małoletnie...................................... 134 4.2.3. Osoby utrzymywane albo potrzebne przy prowadzeniu gospodarstwa domowego............................... 134 4.3. Modyfikacje podmiotowe..................................... 137 4.3.1. Ograniczenie kręgu osób przyjmowanych na mieszkanie....... 137 6
4.3.2. Problematyka rozszerzenia katalogu osób przyjmowanych na mieszkanie........................................... 142 4.3.3. Współkorzystanie a przyjęcie na mieszkanie................. 144 4.4. Wykonywanie uprawnienia do przyjęcia na mieszkanie.............. 145 4.5. Nadużycie prawa............................................ 146 4.6. Pozycja prawna osób przyjętych na mieszkanie.................... 148 4.7. Status gości mającego służebność mieszkania...................... 151 4.8. Ocena regulacji i postulaty de lege ferenda....................... 152 5. Niedziedziczność i kontynuacja służebności mieszkania.................. 153 5.1. Niedziedziczność służebności mieszkania......................... 153 5.2. Sukcesja służebności mieszkania................................ 154 5.2.1. Wypowiedzi doktryny.................................. 154 5.2.2. Postanowienie przewidziane w art. 301 2 k.c. w ujęciu strukturalnym i konstrukcyjnym.......................... 156 5.2.3. Przesłanki następstwa prawnego.......................... 160 5.2.4. Wielość sukcesorów.................................... 163 5.2.5. Sukcesja fragmentaryczna.............................. 164 5.2.6. Wielokrotność sukcesji.................................. 164 5.2.7. Umowa przewidująca sukcesję a czynności inter vivos i mortis causa............................................... 164 5.3. Postulaty de lege ferenda...................................... 166 6. Skutki śmierci jednego ze współuprawnionych......................... 170 6.1. Uwagi wprowadzające....................................... 170 6.2. Koncepcja przyrostu......................................... 171 6.3. Koncepcja wielości służebności mieszkania ustanawianych warunkowo.. 173 6.4. Propozycja rozstrzygnięcia i wnioski końcowe..................... 176 Rozdział III. Powstanie służebności mieszkania......................... 181 1. Uwagi wprowadzające........................................... 181 2. Umowa o ustanowienie służebności mieszkania........................ 181 2.1. Strony umowy.............................................. 181 2.1.1. Zagadnienia ogólne.................................... 181 2.1.2. Wielość podmiotów.................................... 185 2.1.2.1. Konstrukcje współuprawnienia ze służebności mieszkania.................................... 185 2.1.2.1.1. Zagadnienia ogólne.................... 185 2.1.2.1.2. Służebność mieszkania a majątek wspólny małżonków........................... 187 2.1.2.1.3. Wspólność służebności mieszkania w częściach ułamkowych.......................... 191 2.1.2.2. Współwłasność obciążonej nieruchomości............ 199 2.2. Treść umowy............................................... 200 2.2.1. Minimalna treść umowy................................ 200 2.2.2. Postanowienia nieobowiązkowe.......................... 203 2.2.2.1. Zastrzeżenie warunku lub terminu................. 203 7
2.2.2.2. Zastrzeżenie kontynuacji służebności mieszkania w razie śmierci uprawnionego........................... 207 3. Forma........................................................ 207 4. Charakter prawny umowy o ustanowienie służebności mieszkania.......... 210 4.1. Uwagi wprowadzające spór o naturę umownej kreacji ograniczonych praw rzeczowych........................................... 210 4.2. Konstrukcja zespolonych umów................................ 215 4.3. Koncepcja umowy sui generis.................................. 220 4.4. Koncepcja umowy nazwanej z księgi III Kodeksu cywilnego........... 221 4.5. Zobowiązanie do ustanowienia służebności mieszkania jako accidentalium negotii umowy o dożywocie........................ 226 4.6. Ustanowienie służebności mieszkania w wykonaniu polecenia darczyńcy................................................. 228 5. Znaczenie wpisu w księdze wieczystej............................... 231 6. Problematyka pozaumownych źródeł służebności mieszkania............. 234 6.1. Czynności jednostronne...................................... 234 6.1.1. Zapis............................................... 234 6.1.2. Służebność mieszkania właściciela de lege lata i de lege ferenda... 238 6.2. Inne zdarzenia prawne....................................... 240 6.2.1. Problematyka zasiedzenia służebności mieszkania............ 240 6.2.2. Orzeczenie sądowe.................................... 240 6.2.3. Decyzja administracyjna................................ 244 Rozdział IV. Treść służebności mieszkania i jej wykonywanie............. 245 1. Uwagi terminologiczne i konstrukcyjne............................... 245 2. Ogólna charakterystyka treści służebności mieszkania.................... 247 3. Uprawnienie do mieszkania........................................ 250 4. Uprawnienie do mieszkania a współkorzystanie ze wspólnych pomieszczeń i urządzeń..................................................... 252 5. Zakres przedmiotowy służebności mieszkania.......................... 257 5.1. Przedmiot obciążenia........................................ 257 5.1.1. Nieruchomości........................................ 257 5.1.1.1. Grunty....................................... 257 5.1.1.1.1. Grunt zabudowany..................... 257 5.1.1.1.2. Nieruchomość niezabudowana............ 260 5.1.1.2. Budynki...................................... 263 5.1.1.3. Lokale....................................... 265 5.1.2. Użytkowanie wieczyste................................. 271 5.1.3. Alternatywne określenie pomieszczeń objętych służebnością mieszkania........................................... 272 5.1.4. Służebność mieszkania jako prawo łączne................... 274 5.1.4.1. Uwagi wprowadzające........................... 274 5.1.4.2. Wpływ podziału nieruchomości na obciążającą ją służebność mieszkania........................... 275 5.1.4.3. Problematyka umownego współobciążenia służebnością mieszkania.................................... 281 8
5.2. Niedopuszczalność obciążenia służebnością mieszkania.............. 282 5.2.1. Udział we współwłasności nieruchomości................... 282 5.2.2. Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu................. 284 5.3. Przedmiot wykonywania prawa................................ 285 5.4. Kombinacje uprawnienia do mieszkania.......................... 286 5.5. Zakres służebności i sposób jej wykonywania dyrektywa interpretacyjna............................................. 288 6. Kolizja praw podmiotowych....................................... 290 6.1. Uwagi wprowadzające....................................... 290 6.2. Pierwszeństwo w dziedzinie prawa rzeczowego.................... 291 6.3. Zbieg służebności mieszkania i praw obligacyjnych................. 294 7. Zmiana treści służebności mieszkania................................ 300 7.1. Modyfikacja umowna........................................ 300 7.2. Zmiana na mocy orzeczenia sądu............................... 305 8. Wpływ rozstrzygnięć o mieszkaniu w wyroku rozwodowym na służebność mieszkania.................................................... 309 Rozdział V. Uprawnienia i obowiązki względne sprzężone ze stosunkiem służebności mieszkania.................................. 314 1. Rys prawnoporównawczy......................................... 314 2. Prawo polskie.................................................. 323 2.1. Źródło stosunków względnych................................. 323 2.2. Miejsce uprawnień i obowiązków względnych w konstrukcji służebności mieszkania i ich funkcje...................................... 324 2.3. Zobowiązania realne......................................... 329 2.4. Reżim prawny i zakres swobody umów........................... 332 2.5. Przegląd poszczególnych obowiązków i uprawnień względnych....... 337 2.5.1. Obowiązek wydania mieszkania.......................... 337 2.5.2. Obowiązek wykonywania służebności mieszkania według zasad prawidłowej gospodarki................................. 339 2.5.3. Obowiązek zachowania substancji rzeczy oraz jej dotychczasowego przeznaczenia.......................... 339 2.5.4. Obowiązek ponoszenia ciężarów.......................... 342 2.5.4.1. Podstawa normatywna........................... 342 2.5.4.2. Zakres obowiązku.............................. 345 2.5.5. Rozkład uprawnień i obowiązków w zakresie nakładów........ 346 2.5.5.1. Uwagi wprowadzające spór o podstawę normatywną.. 346 2.5.5.2. Zasady rozdziału obowiązku ponoszenia nakładów..... 347 2.5.5.2.1. Reżim ustawowy zakres obowiązku czynienia nakładów przez mającego służebność mieszkania.................. 347 2.5.5.2.2. Konsekwencje nieczynienia nakładów przez mającego służebność mieszkania a pozycja właściciela........................... 352 2.5.5.2.3. Roszczenie mającego służebność o zwrot nakładów............................ 354 9
2.5.5.2.4. Uprawnienie do zabrania nakładów........ 359 2.5.5.2.5. Regulacja umowna..................... 359 2.5.5.2.6. Prawo zatrzymania..................... 360 2.5.6. Uboczne koszty mieszkania (niem. Wohnnebenkosten)......... 362 2.5.7. Problematyka udzielenia zabezpieczenia i wyznaczenia zarządcy. 364 2.5.8. Obowiązek notyfikacji.................................. 366 2.6. Zabezpieczenie wykonania uprawnień i obowiązków względnych...... 367 2.7. Zapłata wynagrodzenia (odpłatność) za ustanowienie służebności mieszkania................................................ 372 2.7.1. Zarys problematyki.................................... 372 2.7.2. Klauzula bezpłatności (odpłatności) a ciężary utrzymania nieruchomości........................................ 373 2.7.3. Sposoby określenia wynagrodzenia........................ 375 2.7.4. Usytuowanie strukturalne obowiązku zapłaty................ 376 2.7.5. Zabezpieczenia wykonania obowiązku zapłaty............... 378 2.8. Uprawnienia i obowiązki wynikające z ustawy o ochronie praw lokatorów................................................. 379 Rozdział VI. Ochrona służebności mieszkania.......................... 382 1. Ochrona petytoryjna............................................. 382 1.1. Uwagi wstępne system ochrony i konkurencyjność jego instrumentów. 382 1.2. Quasi rei vindicatio........................................ 387 1.3. Quasi actio negatoria......................................... 391 1.4. Roszczenia uzupełniające (rozliczeniowe)........................ 392 2. Ochrona posesoryjna............................................. 394 Rozdział VII. Wygaśnięcie służebności mieszkania...................... 396 1. Przyczyny wygaśnięcia służebności mieszkania w ogólności............... 396 2. Zdarzenia uniwersalne........................................... 397 2.1. Konsolidacja............................................... 397 2.2. Zrzeczenia się prawa......................................... 402 2.3. Unicestwienie przedmiotu..................................... 408 2.4. Inne przyczyny............................................. 411 3. Śmierć uprawnionego............................................ 411 4. Ustanie wskutek niewykonywania prawa............................. 412 5. Zamiana na rentę............................................... 417 6. Zniesienie służebności mieszkania na mocy wyroku sądu................. 428 7. Rozwiązanie stosunku służebności mieszkania na mocy orzeczenia sądu na mocy przepisów ustawy o ochronie praw lokatorów..................... 433 8. Problem dopuszczalności wypowiedzenia stosunku służebności mieszkania... 436 8.1. Zagadnienia ogólne.......................................... 436 8.2. Ocena umownej klauzuli dopuszczającej wypowiedzenie stosunku służebności mieszkania....................................... 437 8.3. Znaczenie regulacji zawartej w ustawie o ochronie lokatorów......... 438 9. Przysądzenie własności w postępowaniu egzekucyjnym.................. 439 10. Wpływ upadłości na byt służebności mieszkania........................ 441 10
11. Obowiązek zwrotu nieruchomości.................................. 443 12. Obowiązek naprawienia szkody.................................... 447 Zakończenie...................................................... 451 Bibliografia...................................................... 455