Prawa rzeczowe zastawnicze Księgi wieczyste

Transkrypt

1 Spółdzielcze ograniczone prawa rzeczowe Prawa rzeczowe zastawnicze Księgi wieczyste dr hab. Magdalena Habdas

2 Spółdzielcze ograniczone prawa rzeczowe Prawa do korzystania z części składowych nieruchomości; charakter bezterminowy, odpłatny Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu dawniej wyróżnialiśmy: spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego, spółdzielcze prawo do lokalu użytkowego prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej (art. 52.u.s.m. Do istniejących w dniu wejścia ustawy w życie praw do domów jednorodzinnych i lokali mieszkalnych budowanych w celu przeniesienia ich własności na rzecz członków stosuje się odpowiednio przepisy rozdziału 2 1 ustawy.)

3 Spółdzielcze ograniczone prawa rzeczowe art u.s.m. Przez umowę o ustanowienie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu spółdzielnia zobowiązuje się oddać członkowi lokal do używania, a członek zobowiązuje się wnieść wkład budowlany oraz uiszczać opłaty określone w ustawie i w statucie spółdzielni. Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu może być ustanowione w budynku stanowiącym własność lub współwłasność spółdzielni. Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu powstaje z chwilą zawarcia między członkiem a spółdzielnią umowy o ustanowienie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu. Umowa powinna być zawarta pod rygorem nieważności w formie pisemnej.

4 Spółdzielcze ograniczone prawa rzeczowe Zniesiona zasada jednopodmiotowości prawa Zniesiona akcesoryjność prawa wobec członkostwa Utrzymano zasadę, iż członkiem spółdzielni może być jedna osoba lub małżonkowie wspólnie prawo o charakterze: - majątkowym, - zbywalne, dziedziczne, - podlegające egzekucji, - mogące stanowić przedmiot hipoteki

5 Spółdzielcze ograniczone prawa rzeczowe Umowa zbycia - forma aktu notarialnego pod rygorem nieważności. Zbycie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu obejmuje także wkład budowlany. Dopóki prawo to nie wygaśnie, zbycie samego wkładu jest nieważne. Skuteczność zbycia spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu zależy od przyjęcia nabywcy w poczet członków spółdzielni. (ust. 2 niezgodny z Konstytucją - wyrok TK Dz.U. z 2004 r. Nr 63, poz. 591) Zbycie prawa do części lokalu jest nieważne- ale: ust. 5 niezgodny z Konstytucją w zakresie, w jakim wyłącza możliwość zbycia części lokalu spełniającej wymagania odrębnego lokalu - wyrok TK Dz.U. z 2005 r.nr 72, poz. 643) Przedmiotem zbycia może być ułamkowa część spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu. Pozostałym współuprawnionym przysługuje prawo pierwokupu. Umowa zbycia ułamkowej części własnościowego prawa do lokalu zawarta bezwarunkowo albo bez zawiadomienia uprawnionych o zbyciu lub z podaniem im do wiadomości istotnych postanowień umowy niezgodnie z rzeczywistością jest nieważna.

6 Spółdzielcze ograniczone prawa rzeczowe art u.s.m. Z członkiem spółdzielni ubiegającym się o ustanowienie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu spółdzielnia zawiera umowę o budowę lokalu (forma pisemna pod rygorem nieważności), Zobowiązanie stron do zawarcia, po wybudowaniu lokalu, umowy o ustanowienie spółdzielczego własnościowego prawa do tego lokalu, Ekspektatywa własnościowego prawa do lokalu -zbywalna wraz z wkładem budowlanym (forma aktu notarialnego) -akcesoryjna w stosunku do członkostwa -zbycie skuteczne pod warunkiem zawieszającym

7 Zastaw Prawo służące zabezpieczeniu wierzytelności na rzeczach ruchomych oraz prawach zbywalnych, które nie mogą być przedmiotem hipoteki Charakter akcesoryjny względem wierzytelności: - zastawu nie można przenieść bez wierzytelności, którą zabezpiecza, - przeniesienie wierzytelności pociąga za sobą przeniesienie zastawu, - przeniesienie wierzytelności bez zastawu powoduje, wygaśnięcie zastawu treść:wierzyciel może zaspokoić się z przedmiotu zastawu bez względu na to czyją stał się własnością i z pierwszeństwem przed wierzycielami osobistymi dłużnika, Strony: zastawca (dłużnik), zastawnik (wierzyciel) Powstanie: umowa pomiędzy wierzycielem, a osobą uprawnioną do rozporządzania rzeczą oraz wydanie rzeczy(!czynność prawna realna), Zastaw ustawowy: np.art. 432, 588, 670, 701, 802 k.c.

8 Zastaw Zaspokojenie z przedmiotu obciążonego zastawem: -art. 319 k.c - sądowe postępowanie egzekucyjne (egzekucja prowadzona przez komornika na podstawie tytułu wykonawczego - t.j. tytułu egzekucyjnego zaopatrzonego w klauzulę wykonalności np. sądowy wyrok zasądzający)

9 Zastaw rejestrowy Rodzaj zastawu zwykłego, w kwestiach nieuregulowanych do zastawu rejestrowego stosuje się wprost przepisy k.c. Służy zabezpieczaniu kredytów/pożyczek produkcyjnych, a nie konsumpcyjnych Podmiot (zastawnik) zniesione ograniczenia podmiotowe Przedmiot - art. 7 uzr Ustanowienie: umowa, forma pisemna pod rygorem nieważności, konstytutywny wpis do rejestru zastawów, w terminie miesiąca od zawarcia umowy

10 Zastaw rejestrowy Umowne wyłączenie akcesoryjności zastawu rejestrowego (art.18 uzr) Dopuszczalne zastrzeżenie, że zastawca nie nie dokona zbycia lub obciążenia przedmiotu zastawu rejestrowego (art. 14)

11 Zastaw rejestrowy Zaspokojenie z przedmiotu zastawu: 1) Sądowe postępowanie egzekucyjne, 2) Przejęcie na własność przedmiotu zastawu przez zastawnika, 3) Sprzedaż w drodze przetargu publicznego przez notariusza lub komornika w ciągu 14 dni od chwili złożenia przez zastawnika stosownego wniosku, 4) Przejęcie w zarząd przedsiębiorstwa (*) 5) Wydzierżawienie przedsiębiorstwa (*)

12 Hipoteka Prawo zastawnicze, o charakterze akcesoryjnym, zabezpieczające wierzytelności pieniężne, Przedmiot: nieruchomości i niektóre prawa: -użytkowanie wieczyste (wraz z własnością budynków), -spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, -wierzytelność zabezpieczona hipoteką Treść: wierzyciel może dochodzić zaspokojenia z nieruchomości bez względu na to czyją stała się własnością i z pierwszeństwem przed wierzycielami osobistymi Wyłączność sądowego postępowania egzekucyjnego

13 Hipoteka Umowna Przymusowa Kaucyjna Łączna Do powstania każdej hipoteki konieczny jest wpis do księgi wieczystej wpis ten ma więc charakter konstytutywny! Od 2001 roku nie ma już hipoteki ustawowej

14 Hipoteka Ochrona hipoteki (art kwh) Akcesoryjność (art kwh) Wygaśnięcie hipoteki: -wygaśnięcie wierzytelności -zrzeczenie się zabezpieczenia hipotecznego wraz z konstytutywnym wykreśleniem hipoteki, -po 10 latach od wykreślenia hipoteki bez podstawy prawnej -konfuzja Pierwszeństwo hipotek, prawo posuwania się hipotek naprzód

15 Księgi wieczyste -zasady Formalna jawność ksiąg wieczystych (art. 2 ukwh) kamień węgielny tej instytucji; konsekwencje: nikt nie może zasłaniać się nieznajomością wpisów lub wzmianek, Materialna jawność ksiąg wieczystych (art. 3 ukwh) konsekwencja jawności formalnej dotyczy tylko praw ujawnionych, nie dotyczy danych faktycznych z działu I- O (domniemanie wzruszalne) Zasada wpisu prawo powstaje, zmienia się lub wygasa jeżeli dokonano konstytutywnego wpisu do k.w. ograniczony zakres (!)

16 Konstytutywne wpisy do kw powstanie i przeniesienie w drodze umowy użytkowania wieczystego, Ustanowienie odrębnej własności lokalu, Powstanie roszczenie o ustanowienie odrębnej własności lokalu na podstawie umowy deweloperskiej, Przeniesienie ograniczonego prawa na nieruchomości, ujawnionego w księdze wieczystej oraz zrzeczenie się takiego prawa, Zastrzeżenie pierwszeństwa ograniczonego prawa rzeczowego na nieruchomości, ujawnionego w księdze wieczystej, jeżeli przepis szczególny inaczej nie stanowi, a także zrzeczenie się takiego prawa, Ustanowienie hipoteki i zrzeczenie się zabezpieczenia hipotecznego bez wygaśnięcia wierzytelności

17 Rekojmia wiary publicznej k.w. Zasada rękojmi wiary publicznej ksiąg wieczystych art.5 kwh, przesłanki: - niezgodność stanu ujawnionego w k.w. z faktycznym stanem prawnym (omyłka, wpis prawa nieistniejącego, brak wpisu prawa istniejącego), - Czynność prawna (nie: zasiedzenie, dziedziczenie, zbycie spadku, egzekucja) - Odpłatna, - Dobra wiara 1)prawa chronione przed rękojmią (art. 7 kwh) 2)wpisy wyłączające rękojmię (art. 8)

18 Księgi wieczyste - budowa Dział I-O Oznaczenie nieruchomości Dział I-Sp Spis praw związanych z własnością Dział II własność Dział III Prawa, roszczenia i ograniczenia Dział IV hipoteka Adres nieruch, nr działki ewidencyjnej, obszar, sposób korzystania, Wpisy dotyczące praw związanych z własnością lub u.w.(np. odrębna własność budynków i urządzeń, udział w nieruchomości wspólnej) własność, użytkowanie wieczyste Ograniczone prawa rzeczowe za wyjątkiem hipotek, prawa osobiste i roszczenia (art.16 kwh) hipoteka

19 Księgi wieczyste Usuwanie niezgodności Art. 10 (postępowanie procesowe) podważanie ważności umowy, stwierdzenie kto jest właścicielem nieruchomości w małżeństwie Art. 31 (postępowanie nieprocesowe) stosowne dokumenty: akt notarialny, orzeczenie sądu, decyzja administracyjna,