Raport z Rynku Mieszkaniowego Luty 2010 1
WARSZAWA Luty nie zaskoczył nas specjalnymi zmianami na rynku nieruchomości. Zgodnie z trendem rocznym początek roku nie obfituje w transakcje, ale widać wyraźne ożywienie wśród potencjalnych nabywców. Przekłada się ono dopiero na transakcje w marcu i kwietniu, w okresie, typowego dla tych miesięcy, ożywienia na rynku nieruchomości. Zarówno na rynku pierwotnym, jak i wtórnym oferta nie jest szeroka. Poszukujący ekskluzywnych inwestycji nie mają dużego wyboru i nic nie wskazuje na to, że ten segment budownictwa poszerzy swój asortyment. W związku z tym, nieruchomości z górnej półki utrzymują stałe, wysokie ceny, zwłaszcza w najbardziej popularnych lokalizacjach na Powiślu i w ścisłym Centrum. Klient nie jest zbyt usatysfakcjonowany, albowiem ruchy sprzedażowe na rynku wtórnym ujawniają się bardzo sporadycznie. Zostaje więc do wyboru dość uboga oferta deweloperska. Deweloperzy, budujący nowe inwestycje, swoje oferty kierują do klasy średniozamożnej. Mieszkania 2-3 pokojowe to dominujący model w planowanych i nowobudowanych projektach. Związane jest to z nadal niezbyt wysoką dostępnością kredytów, choć banki są bardziej chętne do przyjmowania nowych klientów, zainteresowanych kredytami hipotecznymi. Na rynku wtórnym w tym segmencie również panuje niewielki ruch. Większość posiadaczy nieruchomości długoterminowo rozważa możliwość sprzedaży, waha się w kwestii ceny, nawet przy ostatecznych negocjacjach, próbując zawyżyć. Wygląda na to, że niedługo na rynku pojawi się deficyt mieszkaniowy, zwłaszcza w zakresie mieszkań tzw. popularnych. Pozostanie oczekiwanie na wybudowanie nowych lokali deweloperskich. Rynek wyraźnie oczekuje też na decyzję o kredycie odwróconym, który umożliwi ludziom starszym przekazanie nieruchomości na rzecz banku. Dzięki temu będą mieć zapewnione dożywotnie świadczenie pieniężne, powiększające kwotę emerytury czy renty, a po śmierci bank będzie miał prawo odsprzedaży nieruchomości. Zapisy tego typu stosowane są w wielu krajach UE i powinny sprawdzić się również w naszej rzeczywistości. System ten usprawnia wchodzenie na rynek kolejnych nieruchomości za pośrednictwem banku, bez oczekiwania na procedury spadkowe. Wynajem jest na stałym poziomie. Jak zwykle największą popularnością cieszą się lokale 1-2-3-pokojowe, choć ich cena lekko się obniżyła. Zapewne w okresie letnim lekkie zwyżkowanie nabierze tempa, jak zwykle przed rozpoczęciem roku szkolnego i akademickiego. Warto więc nie czekać na ten delikatny wzrost, lecz już dzisiaj zdecydować się na najemcę w przyzwoitej cenie, nawet jeśli jest to o 100-200 złotych mniej, niż byłoby za pół roku. Ale w ogólnej kalkulacji bardziej się opłaca wynajem od teraz, niż kilkumiesięczny przestój w wynajmie. Na rynku działek wyraźnie nastąpił wzrost zainteresowania ze strony klientów. Oferta sprzedaży dużych apartamentów i domów, zaspokajających wymogi zamożnego klienta, nie jest duża. Dlatego lepszą decyzją jest zakup działki i budowa domu według własnego projektu. Warto zrobić też rozeznanie na rynku, gdyż kilku deweloperów planuje budowę osiedli domów jednorodzinnych w podwarszawskich lokalizacjach. W związku z tym należy się spodziewać się, że coraz więcej transakcji zostanie sfinalizowanych. 2
Warszawa Centrum Nowe mieszkania 8 500 20 000 8 500 25 000 8 000 25 000 8 000 25 000 Mieszkania sprzed 1989 r. 8 500 20 000 8 500 25 000 8 000 25 000 8 000 25 000 Warszawa poza Centrum Nowe mieszkania 6 500 17 000 6 500 15 000 6 500 15 000 6 500 15 000 Mieszkania sprzed 1989 r. 6 500 15 000 7 000 12 000 7 000 12 000 7 000 15 000 od do od do od do Warszawa 5 000 15 000 4 000 12 000 4 000 9 000 od do Warszawa 1 000 2 300 1 800 4 000 2 200 10 000 3 000 12 000 5 000 30 000 Aby uzyskać więcej informacji, prosimy o kontakt: Anna Wrzesień-Berezowska, tel. +48 22 528 54 54 e-mail: anna.berezowska@ober-haus.com KRAKÓW Na pierwotnym rynku nieruchomości w Krakowie utrzymuje się stałe, umiarkowane zainteresowanie zakupem mieszkań. W lutym najczęściej pytano deweloperów o 2- pokojowe mieszkania, w drugiej kolejności zainteresowaniem cieszyły się 3- pokojowe lokale mieszkalne, jednak o powierzchni nie większej niż 74 m2, a następnie mieszkania 1-pokojowe. Mieszkania o powierzchni przekraczającej 80 m2 cieszyły się najmniejszym zainteresowaniem zwłaszcza te, które na takiej powierzchni oferowały mniej niż 3 pokoje. Najczęściej pytano o lokalizacje położone w bliskiej odległości od centrum miasta i dobrze skomunikowane z pozostałymi dzielnicami takimi jak Krowodrza, Bronowice, Dębniki czy Salwator, ale także Ruczaj i Olsza. Istotnym kryterium przy dokonywaniu wyboru nadal jest cena, choć oczywiście duże znaczenie ma również lokalizacja, renoma dewelopera, bezpieczeństwo transakcji, zaawansowany stan inwestycji (najlepiej, jeśli mieszkania są już gotowe do odbioru) oraz sąsiedztwo. W porównaniu z sytuacją sprzed kilkunastu miesięcy rynek wtórny odnotował znaczny wzrost zainteresowania. Klienci pytają najczęściej o mieszkania 1 i 2- pokojowe. Rzadziej niż na rynku pierwotnym klienci zainteresowani są zakupem 3- pokojowych i większych mieszkań. Najmniejsze zainteresowanie wzbudzają apartamenty. Potencjalni nabywcy tego typu mieszkań to najmniej liczna grupa zarówno na rynku pierwotnym, jak i wtórnym. W segmencie apartamentów najczęściej wybieraną lokalizacją jest Stare Miasto, Salwator, Wola Justowska, Bronowice. Mieszkania z pozostałych segmentów wybierane są przez kupujących najczęściej poza wymienionym dzielnicami - również na Krowodrzy, Dębikach, 3
Ruczaju czy nieco bardziej oddalonych, oferujących jednak niższe ceny, Opatkowicach, Klinach czy Nowej Hucie. Rynek wynajmów charakteryzował się dość znacznym wzrostem zainteresowania ze strony potencjalnych najemców. Zapytania dotyczyły w większości mieszkań 1 i 2- pokojowych, ale również odnotowano większe zainteresowanie najmem mieszkań o dużej powierzchni oraz domów o wysokim standardzie wykończenia, umeblowania i wyposażenia, dających poczucie bezpieczeństwa i gwarancję miejsca parkingowego. Lokalizacje najczęściej wybierane przez najemców to Stare Miasto, Salwator, Wola Justowska, Podgórze, Bronowice, Ruczaj. Luty nie przyniósł zmian na rynku domów jednorodzinnych. Zarówno popyt jak, i podaż pozostały na niezmienionym poziomie. Ceny również nie uległy zmianie. Kraków Centrum Nowe mieszkania 9600 24450 9700 30000 10100 25000 10000 35000 Mieszkania sprzed 1989 r. 7500 21500 7450 31250 7600 30000 6100 30000 Kraków poza Centrum Nowe mieszkania 4999 15900 4999 17600 4800 17400 4700 13500 Mieszkania sprzed 1989 r. 4100 12900 4050 15200 4050 11000 3900 10300 od do od do Od do Kraków 3300 16400 2700 18500 2500 13500 od do Kraków 650 2950 800 4200 1400 7200 1900 10 500 2800 18000 Aby uzyskać więcej informacji, prosimy o kontakt: Małgorzata Pajor, tel.+48 12 267 91 00 e-mail:malgorzata.pajor@ober-haus.com TRÓJMIASTO Wyraźnie obserwujemy wzrost zainteresowania rynkiem mieszkaniowym. Po zastoju, z jakim mieliśmy do czynienia przez ostatnich kilka miesięcy, zarówno w biurach deweloperów, jak i pośredników był wzmożony ruch. Wynika to przede wszystkim z faktu, że mieszkania, zgodnie z zapowiedziami analityków, nie tanieją. Na te zapowiedzi deweloperów i z ich analiz wynika, iż należy spodziewać się tendencji wzrostowych. Rynek nie reaguje jeszcze wzrostem cen, ale wyraźny wzrost liczby zapytań przy nadal dość skromnej ofercie deweloperów może doprowadzić do sytuacji, że mieszkania zaczną drożeć. Jak sytuacja będzie się przedstawiać w najbliższej przyszłości, zapewne wyniknie już podczas wiosennej edycji targów mieszkaniowych. 4
Wzrasta też zainteresowanie ofertami mieszkaniowym na rynku wtórnym. To z kolei wynika z ograniczonej oferty rynku pierwotnego. Największym zainteresowaniem cieszą się mieszkania 2 i 3- pokojowe. W dalszym ciągu podstawowym kryterium zakupu mieszkania jest cena. Klienci poszukują mieszkań najtańszych. Nie wzrasta zainteresowanie domami na rynku wtórnym. Jeśli pojawiają się zapytania, to dotyczą one przede wszystkim rynku pierwotnego. Nie zmienia się rynek wynajmu mieszkań. W dalszym ciągu obserwujemy dość niskie zainteresowanie wynajmem, co jest zjawiskiem normalnym o tej porze roku. od do od Do od do Od do Gdańsk Stare Miasto i Centrum Nowe mieszkania 5500 8500 5300 9600 5500 8400 5100 7800 Mieszkania sprzed 1989 r. 4000 5400 4100 5300 4000 5100 3900 5400 Gdańsk i Gdynia poza Centrum Nowe mieszkania 3800 5800 4300 6100 4200 5900 3900 5400 Mieszkania sprzed 1989 r. 3700 4600 3800 5000 3900 4900 3800 4800 Nowe po remoncie do remontu od Do od do Od Do Gdańsk/Gdynia/Sopot 3900 6100 3900 5300 2900 4000 Gdańsk/Gdynia/Sopot 1 pokój 2 pokoje 3 pokoje 4 pokoje Domy od do od do od do od Do od Do 800 1200 850 1500 1100 1800 1500 4500 2500 8 000 Aby uzyskać więcej informacji prosimy o kontakt: Przemysław Szkutnik, tel. (058) 520 40 99 e-mail: przemyslaw.szkutnik@ober-haus.pl ŁÓDŹ Na rynku łódzkim widoczne było duże zainteresowanie klientów zarówno mieszkaniami na rynku pierwotnym, jak i wtórnym. W efekcie ceny mieszkań na rynku wtórnym lekko wzrosły. Na rynku pierwotnym liczba ofert najbardziej atrakcyjnych mieszkań pod względem lokalizacji, metrażu i rozkładu pomieszczeń powoli się zmniejsza. Pozostają do sprzedania mieszkania mało popularne (na parterze, z brzydkim widokiem za oknem) lub po prostu zbyt duże, jak na możliwości finansowe przeciętnej łódzkiej rodziny. Deweloperzy kilku obiektów luksusowych w Łodzi mają trudności ze sprzedażą. Niewątpliwie są to piękne, solidne obiekty, ale nie znajdują nabywców. Przyczyn 5
jest wiele. Oczywiście główną przyczyną jest załamanie rynku jesienią 2008 roku, ale nie tylko. Zauważamy, że wśród bardziej zamożnych klientów panuje tendencja zakupu działki i wybudowania wymarzonego domu lub kupno gotowego w stanie deweloperskim. Takie rozwiązanie wymaga wielu trudów związanych z budową, ale przynosi wiele satysfakcji. Obecnie w granicach Łodzi można zakupić nowy dom o powierzchni około 200 m2, w cenie około 0,8-0,9 mln PLN. Ogromnym zainteresowaniem cieszyły się mieszkania do wynajęcia w dobrym standardzie, ale jednocześnie funkcjonalne i w rozsądnej cenie. Na rynku nie brakuje osób chętnych do wynajmu ładnych mieszkań. Łódź Centrum Nowe mieszkania 4300 7600 4300 7800 4700 8900 4800 8500 Mieszkania sprzed 1989 r. 3000 5800 3300 6000 3500 6000 3800 6800 Łódź poza Centrum Nowe mieszkania 3900 5600 4000 5800 4200 6000 4500 7800 Mieszkania sprzed 1989 r. 3600 5500 3600 6000 3600 6000 3800 5800 Od do od do Od do Łódź 3500 8000 3000 6000 2200 3500 od do Łódź 450zł 1100zł 700zł 2100zł 1000zł 2800zł 1500zł 4500zł 2000zł 9000zł Aby uzyskać więcej informacji, prosimy o kontakt: Monika Kaźmierczak, tel. +48 42 683 59 59 e-mail: monika.kazmierczak@ober-haus.com POZNAŃ Luty na poznańskim rynku nieruchomości niewiele różnił się od miesiąca poprzedniego. W dalszym ciągu zauważalne jest odkładanie w czasie decyzji o zakupie lub wynajmie. Sprzedający liczą na ożywienie rynku w najbliższych miesiącach. Na początku roku wyraźnie zarysowała się dominująca grupa klientów są to osoby zainteresowane segmentem popularnym, mieszkaniami 1 i 2- pokojowymi w cenie ok. 300.000 PLN. Problemem są też z pewnością trudności z uzyskaniem kredytu hipotecznego, pomimo otwarcia się przez banki na nowych klientów. Wzrasta liczba nowych inwestycji oferowanych przez deweloperów i dotyczy to nie tylko największych potentatów na rynku. W ofertach dominują głównie mieszkania w segmencie średnim, 1, 2 i 3-pokojowe. Choć w większości zakup jest powodowany chęcią posiadania własnego mieszkania, coraz częściej - w porównaniu z poprzednimi miesiącami - na rynku pojawiają się również osoby, które chcą nabyć mieszkanie jako inwestycję, przeznaczając je na wynajem. 6
Na rynku wtórnym zainteresowaniem cieszą się małe 1 i 2 pokojowe mieszkania, głównie na własne potrzeby, częściowo również pod kątem wynajmu lub na potrzeby mieszkaniowe dla studiujących w Poznaniu dzieci. Najczęściej granicą cenową jest 250 350 tys. PLN. Preferencje klientów oraz odnotowywane transakcje wykazują, że w ostatnich miesiącach największym zainteresowaniem cieszą się wciąż mieszkania 2-pokojowe, od 30 m2 do ok. 50 m2, z segmentu popularnego oraz średniego plus. Najbardziej popularne dzielnice to te dobrze skomunikowane z centrum miasta oraz z uwagi na różne lokalizacje poszczególnych wydziałów uczelni z innymi częściami Poznania. Kupujący, którzy mogą sobie pozwolić na to, aby głównym kryterium wyboru mieszkania było jego atrakcyjne położenie, wybierają Winogrady, osiedle na Polance, Stare Miasto, Grunwald, Sołacz, Podolany. Ceny transakcyjne, w przypadku zakupu mieszkań na rynku wtórnym, odbiegają od ofertowych o około 10%. Podaż mieszkań w tym segmencie pozostaje nadal na stosunkowo niskim poziomie. Luty nie jest najlepszym miesiącem dla właścicieli mieszkań pod wynajem. Obecnie największym zainteresowaniem cieszą się mieszkania małe, zwłaszcza 1-pokojowe w dobrym standardzie, których na rynku zdecydowania brakuje. Kłopot ze znalezieniem najemcy mają również właściciele domów oraz dużych mieszkań posiadających cztery i więcej pokoi. Niewątpliwie najciekawszym wydarzeniem zbliżających się tygodni na poznańskim rynku nieruchomości będą odbywające się w dniach 6-7 marca 2010 roku Targi Mieszkaniowe, na których swoje oferty zaprezentuje większość firm deweloperskich, największe biura nieruchomości, firmy budowlane, a także doradcy finansowi doradzający. Poznań Centrum Nowe mieszkania 6300 12000 5900 11500 5000 10000 5000 11000 Mieszkania sprzed 1989 r. 5600 7200 5300 7000 4000 6600 3900 7750 Poznań poza Centrum Nowe mieszkania 4700 7200 4200 7100 4100 6700 4000 6900 Mieszkania sprzed 1989 r. 3700 5600 3500 6500 3300 6300 3100 5700 od do od do od do Poznań 3000 5200 3000 6000 2500 3500 od do Poznań 900 1 600 1 300 2 500 1600 5000 2500 5500 3000 9 000 Aby uzyskać więcej informacji, prosimy o kontakt: Dariusz Ciborowski, tel. +48 61 851 90 00 e-mail: dariusz.ciborowski@ober-haus.pl 7
KATOWICE Na katowickim rynku nieruchomości utrzymuje się tendencja z początku nowego roku klienci interesują się przede wszystkim mieszkaniami w stanie deweloperskim i w przystępnej cenie. Zwiększyła się liczba klientów dokonujących zakupu w celach inwestycyjnych ze względu na pojawienie się na rynku dużej ilości ofert w atrakcyjnych cenach. Głównie interesuje ich zakup mieszkań w nowym budownictwie, w lokalizacjach z dogodnym dojazdem do centrum miasta. Pomimo rosnącego popytu na rynku wtórnym, wciąż przeważa podaż, co powoduje, że ceny od kilku miesięcy stabilizują się i nie powinien nastąpić ich wzrost. W dalszym ciągu dużym ograniczeniem przy realizacji transakcji jest dostępność kredytów hipotecznych, co potwierdza, iż główną grupą nabywców są osoby z własnymi środkami finansowymi. Nieco odmiennie, niż w zeszłym miesiącu, kształtuje się sytuacja na rynku wynajmów. Zdecydowanie mniejsze zainteresowanie wynajmem powoduje, że czynsze ulegają niewielkim obniżkom. Widoczny jest wzrost zainteresowania mieszkaniami w kamienicach wśród klientów poszukujących mieszkań na wynajem. W poprzednich miesiącach zainteresowaniem klientów cieszyły się wyłącznie mieszkania w nowym budownictwie. Katowice Centrum Nowe mieszkania 5 000 6 000 5 100 6 000 4 800 7 200 4 600 6 700 Mieszkania sprzed 1989 r. 3500 5 000 3 400 4 700 3 200 5 100 3 500 5 000 Katowice poza Centrum Nowe mieszkania 5 000 7 000 4 900 6 900 4 200 6 900 4 900 6 100 Mieszkania sprzed 1989 r. 3 200 4 700 3 100 4 600 3 000 4 500 2 900 4 500 od do od do od do Katowice 2 800 5 400 3 800 6 500 2 200 3 800 od do Katowice 800 1 600 1 100 2 500 1 200 3 500 1 600 4 000 2 200 10 000 Aby uzyskać więcej informacji prosimy o kontakt: Aleksandra Borowy, tel. (032) 609 00 90 e-mail: aleksandra.borowy@ober-haus.pl 8