Zarys ogólny Rok 2009 rozpoczął się od kontynuacji spadków cen gruntów zapoczątkowanych w II połowie 2008 roku. Ze względu na wstrzymanie wszelkich zakupów przez inwestorów, na rynku utrzymywała się bardzo wysoka nadwyżka podaży nad popytem. Pomimo bardzo atrakcyjnych cen w tamtym okresie niepewna sytuacja ekonomiczna oraz trudności w uzyskaniu kredytów inwestycyjnych spowodowały zastój i doszło jedynie do pojedynczych transakcji. Druga połowa roku przyniosła optymistyczne dane ekonomiczne oraz zapewnienie wielu deweloperów o rozpoczęciu nowych inwestycji zarówno mieszkaniowych jak i biurowych. Zdecydowana większośd projektów zostanie jednak zrealizowana na gruntach zakupionych w latach 2006-2008. Firmy, które sprzedały w najkorzystniejszym okresie swoje aktywa i posiadają zasoby wolnej gotówki, bądź ich sytuacja jest na tyle dobra, że otrzymają finansowanie, szykują się już na wyprzedaże. Chociaż pierwsze znaczące transakcje spodziewane są na koniec I połowy 2010, właściciele przestali już obniżad ceny ofertowe z nadzieją, iż odrobią starty wywołane drastycznym spadkiem wartości nieruchomości na przełomie 2008 i 2009 roku. Tereny pod inwestycje mieszkaniowe Grunty pod inwestycje mieszkaniowe okazały się najbardziej wrażliwe na recesję. Popyt na nie jest bowiem silnie powiązany ze sprzedażą mieszkao, która na przełomie 2008 i 2009 roku gwałtownie spadła. W tym samym okresie zostały zanotowane największe spadki cen gruntów, które w niektórych lokalizacjach wyniosły nawet 65% w porównaniu z cenami z pierwszej połowy 2008 roku. Najbardziej podatne na spadki okazały się grunty o relatywnie słabszej lokalizacji a tym samym większym ryzyku inwestycyjnym. Na spadek popytu na nowe mieszkania inwestorzy zareagowali wstrzymaniem wielu projektów. Według danych statystycznych GUS liczba rozpoczętych inwestycji od stycznia do listopada 2009 r. spadła o blisko 20% w porównaniu z analogicznym okresem w roku 2008. Ograniczenie podaży oraz łatwiejszy dostęp do kredytów hipotecznych wpłynęły na wstrzymanie silnych spadków cen mieszkao. Niektórzy deweloperzy w drugiej połowie 2009 roku zdecydowali się więc na rozpoczęcie nowych inwestycji. Ceny działek pod zabudowę mieszkaniową w głównych miastach Polski (EUR) za mkw PUM II połowa 2008 II połowa 2009 Miasto/region Min Max Średnia Przedział Min Max Średnia Przedział Warszawa- Centrum 225 625 425 400 225 650 437,5 425 Warszawa- Poza centrum 62 275 168,5 213 95 300 197,5 205 Kraków 160 300 230 140 150 300 225 150 Łódź 75 250 162,5 175 100 220 160 120 Poznań 150 300 225 150 120 300 210 180 Śląsk 100 275 187,5 175 70 200 135 130 Trójmiasto 125 250 187,5 125 100 300 200 200 Wrocław 175 300 237,5 125 150 300 225 150 Porównując ceny ofertowe gruntów występujące na rynku w II połowie 2008 do cen z II połowy 2009 roku, przeważają zdecydowane spadki. Najbardziej potaniały grunty zlokalizowane w miastach
regionalnych np. Poznaniu i Trójmieście. Ceny w tych miastach są zbliżone i wynoszą od 100 euro do 300 euro za mkw PUM (Powierzchnia Użytkowa Mieszkalna). Najdroższą lokalizacją w Polsce niezmiennie pozostaje Warszawa, w której ceny sięgają 650 euro za mkw PUM. W drugiej połowie roku pozytywne informacje z rynku zachęciły właścicieli gruntów do zaprzestania obniżania cen i ostatnie miesiące charakteryzowały się zdecydowaną ich stabilizacją. Warszawa może pochwalid się nawet niewielkimi wzrostami cen ofertowych w II połowie 2009 w porównaniu do cen z II połowy 2008 roku. Świadczy to nie tyle o realnych wzrostach wartości nieruchomości, co o dużym zainteresowaniu inwestorów zakupem interesujących projektów. Kolejnymi miastami, w których zanotowaliśmy stabilizację, są Kraków oraz Wrocław. W obu miastach ceny gruntów spadły nieznacznie w 2009 (maks. o 14% we Wrocławiu). Zdecydowanie największe zmiany cen zanotowały Katowice, gdzie przeciętnie obniżyły się one o 28,5 %. W tabeli zamieszonej poniżej widad również rekordowe wzrosty w Łodzi oraz Warszawie w przedziale cen minimalnych sięgające aż 53%. Gdybyśmy jednak zestawili obecne poziomy cen w tych miastach z poziomem z I połowy 2008 okazałoby się, że są i tak zdecydowanie niższe niż wówczas. Wynika to z faktu, że najniższe ceny ofertowe są wrażliwe na zmiany koniunktury, przez co w na przełomie 2008 i 2009 roku obniżyły się nawet o kilkadziesiąt procent w porównaniu do I połowy 2008 roku. Zmiany w cenach gruntów pod zab. mieszkaniową II połowa 2008/II połowa 2009 Warszawa- Centrum 0% 4% Warszawa- Poza centrum 53% 9% Kraków -6% 0% Łódź 33% -12% Poznań -20% 0% Katowice -30% -27% Trójmiasto -20% 20% Wrocław -14% 0% Tereny pod inwestycje biurowe Sytuacja na rynku gruntów pod zabudowę biurową w Polsce prezentuje się podobnie jak na rynku gruntów mieszkaniowych. Po zdecydowanym spadku cen w II połowie 2008 roku, sięgającym nawet 50% (ceny minimalne w Trójmieście) w 2009 roku zanotowaliśmy wyhamowanie spadków cen. Ceny działek pod zabudowę biurową w głównych miastach Polski (EUR) za mkw. powierzchni najmu brutto (GLA) II połowa 2008 II połowa 2009 Miasto/region Min Max Średnia Przedział Min Max Średnia Przedział Warszawa 160 625 392,5 465 220 700 460 480 Kraków 175 300 237,5 125 180 250 215 70 Łódź 125 250 187,5 125 100 200 150 100 Poznań 150 350 250 200 180 300 240 120 Katowice 125 250 187,5 125 100 220 160 120 Trójmiasto 150 375 262,5 225 130 350 240 220 Wrocław 150 350 250 200 160 350 255 190
Najwyższe ceny gruntów w Polsce pod zabudowę biurową występują w Warszawie i oscylują w przedziale od 220 do 700 euro z mkw GLA (Gross Leasable Area - Powierzchnia Najmu Brutto). Ceny ofertowe w Warszawie w I połowie 2009 roku ustabilizowały się, natomiast w II połowie odnotowaliśmy wyraźne ich podniesienie. W porównaniu do II połowy 2008 roku ceny ofertowe zrosły nawet o 38%. Podobnie jednak jak w przypadku gruntów mieszkaniowych, gdy zestawimy ceny z I połowy 2008 z obecnymi, grunty są nadal znacznie taosze niż dwa lata temu. Poza Warszawą na drodze do poprawy sytuacji są już Wrocław oraz Kraków. Oba miasta cieszą się wśród inwestorów bardzo dobrą opinią i skupia się w nich wiele inwestycji. Ceny ofertowe we Wrocławiu zaczynają się od 160 euro za mkw GLA a kooczą w okolicach 350 euro, w Krakowie przedział ten wynosi od 180 do 250 euro. Nie we wszystkie miastach można jednoznacznie stwierdzid, że ustabilizowały się już ceny terenów inwestycyjnych. Zaliczamy do nich Katowice, Trójmiasto oraz Łódź. W ostatnim roku ceny w tych miastach zanotowały ok. 15% spadki w porównaniu do II połowy 2008 r. Największe zmiany wystąpiły w Łodzi, gdzie ceny spadły przeciętnie o 20% niezależnie od lokalizacji i obecnie wynoszą od 100 do 200 euro za mkw GLA. Zbliżone ceny występują w również w Katowicach (od 100 do 220 euro z mkw GLA), zaś w Trójmieście ich przedział jest zdecydowanie większy i ceny mieszczą się w przedziale od 180 do 350 euro z mkw GLA. Zmiany w cenach gruntów pod zab. biurową II połowa 2008/ II połowa 2009 Warszawa 38% 12% Kraków 3% -17% Łódź -20% -20% Poznań 20% -14% Katowice -20% -12% Trójmiasto -13% -7% Wrocław 7% 0% Pomimo znacznej poprawy koniunktury, o której świadczą chociażby ostatnie transakcje na rynku biurowym (sprzedaż Delloite House czy też Marynarska Point) inwestorzy wstrzymują się jeszcze z pozyskiwaniem nowych lokalizacji pod budynki biurowe. Wynika to zasadniczo z relatywnie dużej ilości gruntów w portfelu deweloperów. Biorąc pod uwagę chłonnośd rynków, najszybciej zostaną zrealizowane nowe projekty w Warszawie, a dopiero w drugiej kolejności te w miastach regionalnych tj. Krakowie, Łodzi, Wrocławiu, Trójmieście, Szczecinie i Poznaniu. Tereny pod inwestycje handlowe W ostatnich latach rynek powierzchni handlowej w największych miastach stosunkowo nasycił się. Inwestorzy skupili się więc na inwestycjach w mniejszych miastach liczących nawet 20 000 mieszkaoców. Kryzys uderzył jednak nie tylko w inwestorów lecz również w konsumentów. Sprzedaż detaliczna, pomimo iż w ostatnich miesiącach wzrosła, w ujęciu rocznym nadal pozostaje na relatywnie niskim poziomie. Deweloperzy odkładają więc plany zakupu nowych terenów pod inwestycje handlowe, a obecne projekty powstają często w mniejszej skali niż dotychczas planowano. Zastój w sprzedaży gruntów pod powierzchnie handlowe wynika również z faktu, że istnieje
ograniczona ilośd terenów, na których można budowad obiekty o powierzchni przekraczającej 2000 mkw. Tereny pod inwestycje magazynowe Ceny gruntów pod działalnośd logistyczną i produkcyjną na koniec roku 2009 wahały się w przedziale od 17 euro w okolicach Piotrkowa Trybunalskiego i III strefie Warszawy aż do 150 euro za najatrakcyjniejsze grunty w I strefie Warszawy. Ze względu jednak na fakt, że ok. 20 % powierzchni magazynowej jest w tej chwili niewynajęte (ok. 1 mln mkw.), deweloperzy odłożyli pozyskiwanie gruntów i skupili się na wynajmie posiadanych magazynów. Ceny działek pod zabudowę magazynową w głównych miastach Polski (EUR) za mkw. koniec 2008 I polowa 2009 koniec 2009 Miasto/region Min Max Średnia Przedział Min Max Średnia Przedział Min Max Średnia Przedział Warszawa- I strefa 78 175 126,5 97 55 150 102,5 95 55 150 102,5 95 Warszawa- II strefa 26 70 48 44 26 50 38 24 20 49 34,5 29 Warszawa- III strefa 17 44 30,5 27 17 30 23,5 13 17 27 22 10 Łódź 35 60 47,5 25 30 45 37,5 15 20 45 32,5 25 Piotrków Trybunalski 17 40 28,5 23 17 30 23,5 13 17 25 21 8 Kraków 52 78 65 26 52 78 65 26 40 78 59 38 Śląsk 35 85 60 50 20 70 45 50 20 65 42,5 45 Wrocław 35 70 52,5 35 30 55 42,5 25 30 45 37,5 15 Poznań 43 70 56,5 27 40 55 47,5 15 40 55 47,5 15 Trójmiasto 25 60 42,5 35 25 60 42,5 35 25 60 42,5 35 Zmiany w cenach gruntów pod zab. magazynową koniec 2008/I połowa 2009 Warszawa- I strefa -29% -14% Warszawa- II strefa 0% -29% Warszawa- III strefa 0% -32% Łódź -14% -25% Piotrków Trybunalski 0% -25% Kraków 0% 0% Śląsk -43% -18% Wrocław -14% -21% Poznań -7% -21% Trójmiasto 0% 0% Średnie: -11% -18,5% Zmiany w cenach gruntów pod zab. magazynową I połowa 2009/koniec 2009 Warszawa- I strefa 0% 0% Warszawa- II strefa -23% -2% Warszawa- III strefa 0% -10% Łódź -33% 0% Piotrków Trybunalski 0% -17% Kraków -23% 0% Śląsk 0% -7% Wrocław 0% -18% Poznań 0% 0% Trójmiasto 0% 0% Średnie -8% -5% W ostatnim roku ceny działek pod zabudowę magazynową i przemysłową spadły przeciętnie o 20,5%. Największe spadki zostały zanotowane w I połowie roku. W przeciągu pierwszych sześciu miesięcy ceny spadły przeciętne od 11 do 18,5%. Największe spadki zostały odnotowane na Śląsku (do 43%
niższe ceny w przypadku relatywnie słabiej zlokalizowanych terenów) oraz w okolicach Łodzi, gdzie ceny ofertowe były o jedną czwartą niższe niż pół roku wcześniej. W drugiej połowie roku przeciętny spadek cen wynosił 6,5%. Po raz kolejny największe obniżki dotyczyły okolic Łodzi (ceny min. obniżyły się do 33%). W wielu miastach ceny pozostały na niezmienionym poziomie np. w Trójmieście oraz Poznaniu. Pomimo rozwoju sieci dróg i autostrad oraz ogólnej poprawy infrastruktury w Polsce w 2010 roku nie przewidujemy znacznego ożywienia sprzedaży terenów pod działalnośd logistyczną. Jest to efekt olbrzymich zasobów terenów posiadanych przez deweloperów, na których w najbliższych latach może zostad wybudowanych ponad 5 mln. mkw. Prawdopodobnie grunty pod powierzchnie magazynowe powrócą do kręgu zainteresowao inwestorów na początku 2011 roku. Zmiany w cenach gruntów pod zab. magazynową koniec 2008/koniec 2009 Warszawa I strefa -29% -14% Warszawa- II strefa -23% -30% Warszawa III strefa 0% -39% Łódź -43% -25% Piotrków Trybunalski 0% -38% Kraków -23% 0% Katowice -43% -24% Wrocław -14% -36% Poznań -7% -21% Trójmiasto 0% 0% Średnie: -18% -23%
Prognozy W najbliższych miesiącach nie przewidujemy gwałtownych zmian cen ofertowych. Rynek nieruchomości gruntowych ustabilizował się. W pierwszej połowie 2010 roku pojawią się prawdopodobnie informacje o szczęśliwcach, którzy nabyli atrakcyjne grunty po relatywnie niskich cenach. Nie należy się jednak spodziewad zbyt dużej liczby transakcji, ponieważ inwestorzy posiadają w swoich portfelach wiele nie rozpoczętych projektów i w pierwszej kolejności na nich skupią swoją uwagę. Przy podejmowaniu decyzji o zakupach inwestorzy będą zwracali większa uwagę na lokalizację, cenę oraz możliwośd wchłonięcia podaży danej powierzchni przez lokalny rynek. Przyjmując te założenia, deweloperzy skupią swoją uwagę na większych miastach a w nich na mniejszych projektach lub tych dużych, lecz podzielonych na kilka etapów. Chociaż minęły już czasy, kiedy stopy zwrotu z inwestycji nierzadko sięgały kilkudziesięciu a nawet więcej procent, to nadal na rynku można zaleźd bardzo atrakcyjne projekty. Kontakt dla mediów: Tatiana Kałużniacka PR Manager Colliers International Poland Sp. z o.o. Tel. +48 22 331 78 00 Kom. +48 664 920 100 lub 501 379 272 Email: tatiana.kaluzniacka@colliers.pl - koniec -