Departament Analiz Makroekonomicznych i Sektorowych Stan i perspektywy rozwoju rynku nieruchomości i użytków rolnych w Polsce w 2014 r. Opracowano: Warszawa 11.03.2014
Spis treści I Podsumowanie 2013 r. i prognoza na 2014 r...... 3 II Krajowy rynek nieruchomości mieszkalnych.... 4 Zasoby mieszkaniowe..... 5 Czynniki podażowe..... 7 Czynniki popytowe.....10 Wartość kredytów hipotecznych....12 Tendencje cenowe..... 13 III Rynek nieruchomości mieszkalnych w wybranych krajach.. 15 IV Rynek nieruchomości niemieszkalnych..... 23 Powierzchnie handlowe.... 24 Powierzchnie biurowe... 25 Powierzchnie magazynowe... 26 Grunty pod zabudowę... 27 V Rynek użytków rolnych..... 28 Tendencje cenowe.... 29 Transakcje na rynku gruntów ornych.... 35 Międzynarodowe porównanie... 37 Perspektywy cenowe... 38 2
Podsumowanie 2013 r. i prognoza na 2014 r. Wyraźny, porównywalny do rekordowego z 2007 r., wzrost popytu na mieszkania na rynku pierwotnym. W całym 2013 r. sprzedaż ukształtowała się na poziomie ok. 36 tys. mieszkań (na sześciu rynkach dużych miast; wg REAS). Silny impuls popytowy został wygenerowany dzięki poprawie koniunktury gospodarczej ale przede wszystkim dzięki historycznie niskim stopom procentowym, które przy relatywnie niskich cenach mieszkań, sprzyjały powrotowi na ten rynek inwestorów gotówkowych (wg różnych szacunków ich udział w sprzedaży wynosił od 30-60%). Rynek wtórny nie cieszył się aż tak dynamiczną poprawą jak rynek pierwotny. Tym samym pomimo niskich stóp procentowych, ale w obliczu braku RnS-u i oczekiwaniu na MdM, rynek nowych kredytów hipotecznych odnotował ujemną dynamikę w relacji rocznej. W całym 2013 r. udzielono ich 176,9 tys. (spadek o 10,02% r/r) na kwotę 36,5 mld zł (spadek o 6,7% r/r) (wg ZBP). Wśród klientów gotówkowych największą popularnością cieszyły się mieszkania o nieco wyższym standardzie (droższe i większe od średniej). Klienci kredytowi w dalszym ciągu preferowali lokale o wysokim stopniu efektywności wykorzystania powierzchni użytkowej tj. niskim metrażu i stosunkowo dużej ilości pokoi. W strukturze nabywanych mieszkań na rynku wtórnym ok. 79 % to lokale o powierzchni nie większej niż 60 m kw. (wg Metrohouse). Wysoka liczba ofert wprowadzonych na rynek bezpośrednio przed wejściem w życie tzw. ustawy deweloperskiej, utrzymywała się jeszcze w 2013 r. a deweloperzy, szczególnie w I połowie 2013 r. nie spieszyli się z rozpoczynaniem nowych inwestycji. Tym samym liczba mieszkań, w kategorii na sprzedaż lub wynajem, na których budowę wydano pozwolenia w 2013 r. spadła o 22,4% r/r, a nowo rozpoczętych budów o 10,6% r/r (spadek tej kategorii w I półroczu 2013 r. był jeszcze wyższy tj. 39,5% r/r) (wg GUS). W dalszym ciągu jednak tylko 12 % wszystkich inwestycji oferowało klientom rachunek powierniczy. Jednocześnie wraz z rosnącym popytem w kolejnych kwartałach 2013 r. nadwyżka podaży wyraźnie spadła. Wg danych REAS na koniec IV kw. 2013 r. w 6 największych miastach liczba ofert spadła szósty kwartał z rzędu do 41 tys. mieszkań (w 2012 r. było to ok. 54 tys. lokali). W tym 14,5 tys. stanowiły niesprzedane mieszkania gotowe do użytkowania (wzrost o 1,5 tys.; tj. 10,3% względem poprzedniego roku). Wzrost popytu przy wyhamowaniu nowej podaży mieszkań prowadził do wyhamowania spadków i stabilizacji cen mieszkań w 2013 r. W pierwszej połowie analizowanego okresu dominowały jeszcze spadki cen (na rynku wtórnym po wygaśnięciu RnS-u ceny w I kw. 2013 r. spadły o 10,9% r/r), a wraz ze wzrostem popytu w kolejnych kwartałach presja na dalsze obniżki cen wygasała. Poprawę szybciej zaobserwowano na rynku pierwotnym niż wtórnym, gdzie deweloperzy coraz lepiej dostosowywali swoją ofertę do potrzeb nabywców a wraz z rosnącą sprzedażą nieznacznie podnosili ceny ofertowe mieszkań, sondując rynek co do trwałości poprawy. Przeciętnie w całym 2013 r. ceny były o ok. 5% niższe względem 2012 r. Ponadto istotnie wyższe tj. o 11,3% w dużych miastach i 22,1% w mniejszych miastach wojewódzkich, były ceny mieszkań na rynku pierwotnym względem wtórnego. Kontynuacja poprawy sytuacji gospodarczej w kraju, przy utrzymujących się przynajmniej do IV kw. 2014 r. niskich stopach procentowych powinna oddziaływać w kierunku dalszej poprawy sytuacji na rynku mieszkaniowym. Popyt na mieszkania powinien pozostać na wysokim poziomie, zbliżonym do tego z 2013 r. W I kw. 2014 r. sprzedaż będzie podwyższona transakcjami odłożonymi w czasie w oczekiwaniu na rządowy program Mieszkanie dla Młodych. W IV kw. 2014 r. pro popytowo może zadziałać czynnik regulacyjny tj. dalsze podnoszenie max LtV do 90 %. Realizacja scenariusza poprawy sytuacji makroekonomicznej i utrzymania wysokiego popytu na mieszkania powinna wpływać na wzrost liczby nowych budów i odbudowywanie oferty deweloperów. Szacujemy, że w 2014 r. ceny lokali mieszkalnych powinny pozostać stabilne. Nieznacznie większych, kilkuprocentowych wzrostów cen można oczekiwać w 2015 r., choć w przypadku inwestycji o wysokim współczynniku przedsprzedaży, podwyżki cen kolejnych etapów mogą wystąpić wcześniej. Pomimo istotnej poprawy statystyk sprzedaży mieszkań przez deweloperów, instytucje finansowe nadal postrzegają tę branżę jako sektor podwyższonego ryzyka. Ryzyko finansowania danego podmiotu zmniejszać mogą tzw. rachunki powiernicze zakładane w banku kredytodawcy. Pomimo że wyniki finansowe deweloperów w 2013 r. pozostawały umiarkowanie stabilne to jednak silnie pogorszyła się rentowność tej branży (co miało związek z kończeniem i oddawaniem do użytkowania mieszkań z nisko marżowych, często nietrafionych projektów). Pomimo, że średnia 8% stopa zysku operacyjnego na tle innych sektorów gospodarki wydaje się być wysoka, a produkcja mieszkań na sprzedaż rentowna, to rynek pozostał bardzo wrażliwy i nerwowo reaguje na wszelkie negatywne sygnały o problemach dużych podmiotów (szczególnie, że jeden z nich znajduje się w upadłości układowej). Stabilizacja cen ziemi rolnej w 2013 r. Przeciętny koszt nabycia 1 ha gruntu w obrocie prywatnym wyniósł 26 339 zł (wzrost o 3,5% r/r wobec wzrostu o to 27,2% r/r w 2012 r.), a ziem z Zasobu WRSP 21 813 zł/ha (wzrost o 13,1% r/r, w 2012 r. było to 12,4%). Głównym czynnikiem odpowiedzialnym za wyhamowanie dynamicznego wzrostu cen był spadek opłacalności produkcji w niektórych segmentach sektora rolnego w 2012 r. (szczególnie spadek cen mleka i pszenicy). Jednocześnie popyt na grunty pozostaje wysoki, ale coraz częściej wysoka cena staje się dla rolników coraz mniej akceptowalna. Rynek ten do końca 2013 r. wspierany był nisko oprocentowanymi kredytami preferencyjnymi. Jednocześnie wraz z obniżeniem do historycznie niskiego poziomu krajowej stopy procentowej ich znaczenie spadło, wzrósł natomiast popyt na kredyt komercyjny. Z uwagi na oczekiwane niższe w relacji rocznej, choć w dalszym ciągu stosunkowo wysokie, ceny zbóż w 2014 r. prognozujemy utrzymanie stabilizacji cen na rynku nieruchomości rolnych (zarówno łąk 3 jak i gruntów). W przypadku ziem rozdysponowywanych przez ANR, dzięki gruntom ustawowo wyłączonym z dzierżawy, 2014 r. będzie kolejnym okresem z wysoką powierzchnią sprzedanych gruntów.
Rynek nieruchomości mieszkaniowych 4
[tys.] Zasoby mieszkaniowe i ich struktura Struktura mieszkań oddanych do użytkowania w latach 1993-2013 180 160 140 120 100 80 60 40 20 0 0,5% 35,4% 52,9% Struktura zasobów mieszkaniowych według okresu oddania do użytkowania Wybudowane w latach: 4,1% 11,1% 23,6% 47,2% 40,0% 34,8% 27,8% przed 1918 46,3% 1918-1944 40,5% 55,5% 1945-1978 29,0% 7,2% 5,2% 1979-1988 40,4% 50,5% 1989-2002 39,4% 55,5% 2003-2013 Liczba (mln) 1,24 1,58 5,39 2,22 1,44 1,53 2,4% 1993 1995 1998 2000 2005 2008 2013 pozostałe spółdzielcze indywidualne sprzedaż lub wynajem Zasoby mieszkaniowe kraju stanowiły na koniec grudnia 2013 r. 13,9 mln mieszkań, z których ok. 67,4% było zlokalizowanych w miastach. W ostatnich okresach średnie roczne ubytki mieszkaniowe wynosiły ok. 3 tys. lokali. Jednocześnie ok. 10,7% zasobu to mieszkania o warunkach substandardowych, które zamieszkuje ok. 14,1% ludności Polski (wg Narodowego Spisu Powszechnego 2011 r.). Największy rozwój budownictwa mieszkaniowego w ciągu ostatnich 10. lat miał miejsce w województwach o dodatnim saldzie migracji. Najwięcej w latach 2003-2013 wzrosły zasoby mieszkaniowe w woj. mazowieckim o 16,9% i pomorskim o 15,7%. Najmniej zaś w woj. śląskim 3,8% i opolskim o 4,9%. Odnotowano wzrost skali budownictwa deweloperskiego (mieszkania na sprzedaż lub wynajem oraz ok. 10% budownictwa indywidualnego realizowanego w celach inwestycyjnych). Postępuje marginalizacja aktywności budowlanej spółdzielni mieszkaniowych. W latach 80-tych budowały one 160 tys. mieszkań rocznie, w 2013 r. było to 3,5 tys. Średni czas trwania budowy nowego budynku mieszkalnego w okresie I-III 2013 r. wyniósł: 58,3 miesiąca (rok wcześniej było 59,1 m.) w przypadku budownictwa indywidualnego i 25,0 miesięcy (o 1,1 m. krócej r/r) w odniesieniu do inwestycji deweloperskich. % ogółu 9,26% 11,80% 40,24% 16,57% 10,75% 11,39% 5 Źródło: GUS; Opracowanie AM
Charakterystyka zasobów mieszkaniowych w przekroju regionalnym Nadwyżka śr. liczby mieszkań względem śr. liczby gosp. domowych* Krajowe zasoby mieszkaniowe na koniec 2012 r. były o 1,17% wyższe od łącznej liczby gospodarstw domowych. Regionalnie największa ww. nadwyżka występuje w woj. mazowieckim, a największy niedobór w woj. warmińskomazurskim (Uwaga! dane nie uwzględniają migracji wewnętrznych i zewnętrznych oraz zasobów przeznaczanych na wynajem). W 2012 r. statystyki dot. warunków mieszkaniowych w Polsce poprawiły się. Powierzchnia użytkowa przeciętnego mieszkania w kraju zwiększyła się o 3,6 mkw. do poziomu 72,8 mkw. Istotnie większą względem średniej powierzchnię użytkową mieszkań odnotowuje się w województwach w których dominuje budownictwo jednorodzinne. Średnio na koniec 2012 r. na osobę przypadało 25,9 mkw. mieszkania (wzrost o 1,5 mkw. r/r). Na koniec 2012 r. na 1 mieszkanie przypadało przeciętnie 2,81 osoby (2,84 os. w 2011 r.). Regionalnie w miastach wskaźnik był niższy od średniej i wynosił 2,52 os., wyższy był natomiast dla wsi = 3,40 os.) Przeciętna pow. użytkowa w mkw. na 1 osobę Przeciętna pow. użytkowa w mkw. na 1 mieszkanie 6 * Liczba mieszkań wg stanu na 2012 r., a liczba gosp. domowych na koniec 2011 r. Źródło: GUS; Opracowanie AM;
[tys.] 90 80 70 60 50 40 30 Determinanty podaży Budownictwo mieszkaniowe w Polsce (mieszkania deweloperskie- kategoria GUS na sprzedaż lub wynajem ) Q4 2009 Q1 2010 Q2 2010 Q3 2010 Q4 2010 Q1 2011 Q2 2011 Q3 2011 Q4 2011 Q1 2012 Q2 2012 Q3 2012 Ustawa deweloperska Q4 2012 Q1 2013 Q2 2013 Q3 2013 mieszkania, na których budowę wydano pozwolenia w ciągu ostatnich 12 m mieszkania, których budowę rozpoczęto w ciągu ostatnich 12 m mieszkania oddane do użytkowania w ciągu ostatnich 12 m Q4 2013 Stopa zwrotu na kapitale własnym z projektów inwestycyjnych w 6 miastach a rzeczywista stopa zwrotu dużych firm deweloperskich (DFD) W 2013 r. spadła liczba mieszkań oddanych do użytkowania. W okresie tym oddano łącznie 146,1 tys. mieszkań (spadek o 4,4% r/r), w tym 57,5 tys. przeznaczonych na sprzedaż lub wynajem (spadek o 9,5% r/r) oraz 81,1 tys. indywidualnych (wzrost o 0,1% r/r). Kształtowanie się podaży mieszkań w 2013 r. było w dalszym ciągu uwarunkowane wprowadzeniem z końcem kwietnia 2012 r. ustawy deweloperskiej. Skutkowało to intensyfikacją prac budowlanych na początku 2012 r. a następnie wyhamowaniem liczby nowych budów w kolejnych okresach. Wygenerowana w ten sposób wysoka liczba ofert na rynku utrzymywała się jeszcze w 2013 r. a deweloperzy, szczególnie w I połowie 2013 r. nie spieszyli się z rozpoczynaniem nowych inwestycji. Tym samym liczba mieszkań, w kategorii na sprzedaż lub wynajem, na których budowę wydano pozwolenia w 2013 r. spadła o 22,4% r/r, a nowo rozpoczętych budów o 10,6% r/r (spadek tej kategorii w I półroczu 2013 r. był jeszcze wyższy tj. 39,5% r/r). Spadek podaży potwierdzają statystyki REAS, zgodnie z którymi nowo wprowadzona oferta w 2013 r. do sprzedaży w 6 największych miastach stanowiła ponad 24 tys. mieszkań i była istotnie niższa względem średniej z ostatnich kilku lat, równiej 35-37 tys. nowych lokali. Co więcej, w większości lokale wystawione na sprzedaż w 2013 r. w dalszym ciągu nie były objęte wymogiem zapewnienia nabywcom rachunku powierniczego (wg stanu na koniec III kw. 2013 r. banki prowadziły ok. 300 takich rachunków, tj. 12% wszystkich inwestycji). Ograniczenie podaży przy wzroście popytu przyczyniło się do spadku nadpodaży mieszkań w 2013 r. Wg danych REAS na koniec IV kw. 2013 r. w 6 największych polskich miastach liczba ofert spadła szósty kwartał z rzędu do 41 tys. mieszkań (rok wcześniej było to ok. 54 tys. lokali). W tym 14,5 tys. stanowiły niesprzedane gotowe do użytkowania mieszkania (wzrost o 1,5 tys.; tj. 10,3% względem 2012 r.). Spadek nadpodaży, zahamowanie spadków cen i wzrost popytu na mieszkania to główne czynniki wpływające na poprawę rentowności branży. Jednakże sytuacja finansowa wielu podmiotów pozostaje niestabilna, a przy ograniczonym dostępie do finasowania, rzeczywista stopa zwrotu jest bliska 0%, chociaż większość projektów jest rentowna. 7 Źródło: GUS, NBP; Opracowanie AM
I-III 2007 I-IX 2007 I-III 2008 I-IX 2008 I-III 2009 I-IX 2009 I-III 2010 I-IX 2010 I-III 2011 I-IX 2011 I-III 2012 I-IX 2012 I-III 2013 I-IX 2013 Kondycja finansowa branży deweloperskiej 1,10% 1,00% 0,90% 0,80% 0,70% 0,60% 0,50% Wskaźniki finansowe przedsiębiorstw z branży 41.10 Realizacja projektów budowlanych związanych ze wznoszeniem budynków. QR (płynność szybka) 21% 19% 17% 15% 13% 11% 9% 7% 5% OPM1 (stopa zysku operacyjnego) (prawa oś) Kredyty przedsiębiorstw na nieruchomości (w mld zł, lewa oś) i wskaźniki kredytów uznanych za zagrożone (w %, prawa oś) Wyniki finansowe deweloperów (PKD 41.10) w 2013 r. pozostawały umiarkowanie stabilne, chociaż silnie pogorszyła się rentowność branży. Sytuację tę można powiązać z zamrożeniem kapitału deweloperów w nowo realizowane lub ostatnio ukończone, ale jeszcze niesprzedane budowy. Ponieważ poziom podaży mieszkań, szczególnie w I półroczu 2013 r. był bardzo wysoki, a większość deweloperów przychody z tytułu sprzedaży lokali wykazuje po zakończeniu inwestycji, analizowane wyniki mogą być gorsze od faktycznej kondycji branży. Ponadto koszty finansowe deweloperów spadają dzięki z jednej strony nieznacznym obniżkom kosztów robót budowlano- montażowych, z drugiej wzrostowi liczby zawartych transakcji kupna/sprzedaży mieszkań (dla mieszkań gotowych do użytkowania spadają koszty ich utrzymania, a dla lokali z trwających inwestycji niższe są koszty jej finansowania). Przy rosnącym w I połowie 2013 r. wskaźniku kredytów zagrożonych na nieruchomości mieszkaniowe, branża nadal postrzegana była przez instytucje finansowej jako sektor podwyższonego ryzyka, a tym samym utrzymywała się duża awersja do kredytowania nowych projektów deweloperskich. Ponieważ aż 70% łącznej sprzedaży mieszkań jest realizowana przez duże podmioty (wg NBP), każda informacja o problemach któregoś z nich potęguje negatywne nastawienie do branży. (Brak możliwości całkowitej lub częściowej wypłaty zobowiązań z tytułu obligacji w 2013 r. dotyczył trzech giełdowych deweloperów. Jeden z tych podmiotów znajduje się obecnie w upadłości układowej). Jednocześnie konsolidacja branży deweloperskiej w średnim okresie powinna się nasilić. Wzrosnąć mogą problemy małych deweloperów z założeniem rachunku powierniczego. Co więcej kondycja finansowa części podmiotów nie jest korzystna. Wskaźniki ROE i ROA dużych firm deweloperskich wykazują najniższy poziom od 2004 r. (wg NBP), a utrzymanie stabilnej płynności w dalszym ciągu jest największym problemem dla branży. Spadek przychodów w branży powiązany jest z kończeniem i oddawaniem do użytkowania mieszkań z nisko marżowych, często nietrafionych projektów. Jednak śr. 8% stopa zysku operacyjnego (I-III kw. 2013r.) na tle innych sektorów gospodarki krajowej jest nadal wysoka, a produkcja mieszkań na sprzedaż lub wynajem jest rentowna. 8 Źródło: PONT Info, NBP; Opracowanie AM
Perspektywy rozwoju rynku nieruchomości w Polsce w 2014 r. czynniki podażowe Struktura oferty wg deklarowanej przez dewelopera daty oddania projektu. (Warszawa, Kraków, Trójmiasto, Wrocław, Poznań, Łódz) (stan na koniec 2013 r.) 2015; 20% po 2015; 2% 2014; 42% do 2011; 7% 2012; 9% 2013; 20% Wielkość oferty mieszkań oraz czas niezbędny do jej wyprzedaży Zmniejszenie skali rozpoczynanych nowych inwestycji mieszkaniowych w ciągu ostatnich dwunastu miesięcy (zbliżone, choć nieco mniejsze w stosunku do spowolnienia z przełomu końca 2009 r. i początku 2010 r.; patrz slajd 7) będzie prowadziło w kolejnych kwartałach do wyhamowania ilości mieszkań oddanych do użytkowania. Szacujemy, że najsilniej będzie ono odczuwalne w II połowie 2014 r. i I połowie 2015 r. W dużych aglomeracjach, szczególnie w Warszawie lukę tę będą starały się wypełniać lokale z inwestycji noworozpoczynanych. Nabywcy mieszkań w tych lokalizacjach charakteryzują się większą skłonnością do inwestycji w tzw. dziury w ziemi względem klientów z mniejszych miejscowości. W wyniku ograniczenia podaży przy wzroście popytu na pierwotnym rynku nieruchomości istotnie zmniejszył się w ciągu 2013 r. okres jaki jest potrzebny do wyprzedaży całej oferty mieszkań (o od ok. 1,5 do 4,4 kwartału). Najkrótszy czas potrzebny do wyprzedaży całej bieżącej oferty mieszkań z ryku pierwotnego równy ok. 4,2 kwartału notowany jest w Warszawie, najdłuższy zaś w Łodzi (5,4 kw.). Jednocześnie patrząc na nadwyżkę w liczbie wydawanych pozwoleń na budowę nad faktycznie rozpoczętymi inwestycjami można wywnioskować, że deweloperzy są w stanie w dość krótkim czasie poprawić te statystyki podażowe. Spadek bieżącej oferty, przy niskim udziale budów rozpoczętych z terminem realizacji po 2015 r. (2% wg REAS) będzie przyczyniał się do rozpoczynania nowych inwestycji mieszkaniowych. Jeśli poprawa sytuacji gospodarczej w kraju będzie w dalszym ciągu kontynuowana i nie nastąpi silne wygaśnięcie popytu przyrost nowych inwestycji w relacji r/r powinien być dodatni. W średnim terminie pro podażowo na rynek nieruchomości może wpłynąć rządowy program Fundusz mieszkań na wynajem. W ciągu 3 lat rynek najmu ma zostać zasilony ok. 20 tys. lokali (co stanowi ok. 30-35% łącznej rocznej produkcji nowych mieszkań deweloperskich). Fundusz będzie inwestował i wynajmował wykończone pod klucz 50-60 mkw mieszkania w największych miastach Polski za czynsze, który pozwolą na 4% roczny zwrot z zainwestowanego kapitału. Potencjalne korzyści, jakie fundusz przyniesie dla deweloperów, będą zależały od tego, czy będzie on nabywał od nich mieszkania czy zdecyduje się samodzielnie pełnić rolę inwestora, przy czym ta pierwsza opcja jest bardziej prawdopodobna. Od strony popytu fundusz może zmniejszyć zapotrzebowanie na małe mieszkania, nabywane do tej pory przez studentów i singli. Przyczyni się także do zmniejszenia średnich stawek czynszu. (Przedsięwzięcie realizowane będzie 9 przez BGK i ma kosztować budżet państwa ok. 5 mld zł). Źródło: REAS; Opracowanie AM
Determinanty popytu Liczba sprzedanych lokali mieszkalnych przez wybrane, wiodące na rynku firmy deweloperskie 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2013 I II III IV Robyg b.d. b.d. b.d. 1015 1264 1731 303 402 476 550 Gant Development 752 541 929 857 771 bd. 75* bd. bd. bd. JW. Construction * 530 827 1262 1016 852 941 189 205 275 272 Dom Development 994 712 1375 1716 1451 1605 339 386 414 466 Polnord 1046** 441 764 1086 943 1096 200 212 283 401 Ronson Europe 88*** 265 269 358 472 572 132 163 123 154 Budimex Nieruchomości b.d. b.d. b.d. 753 562 742 121 159 214 248 Marvipol 173*** 247 218 509 417 588 121 103 203 161 Inpro b.d. b.d. b.d. 426 366 416 62 90 106 158 *brutto bez rezygnacji.**polnord poinformował o sprzedaży 717 mieszkań. W tym jest jednak projekt w Gdańsku (działka z pozwoleniem na budowę przeszło 630 lokali) sprzedany z zyskiem innej firmie.*** brak wyników o sprzedaży w III kw. 12,0 10,0 8,0 6,0 4,0 2,0 0,0-2,0 Dynamika zatrudnienia i przeciętnego wynagrodzenia w gospodarce narodowej ujęciu r/r oraz stopy procentowe I II III IV I II III IV I II III IV I II III IV I II III IV I II III IV I II III IV 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 Pracujący w gospodarce narodowej (r/r w %) (stan w końcu okresu) Przeciętne miesięczne wynagrodzenie nominalne brutto (r/r w %) Stopa procentowa PLN (prawa oś) Stopa procentowa CHF (prawa oś) 6 5 4 3 2 1 0-1 Poprawa koniunktury gospodarczej, ale przede wszystkim historycznie niskie stopy procentowe, przy relatywnie niskich cenach mieszkań wygenerowały w 2013 r. silny impuls popytowy. Rosnący z kwartału na kwartał popyt na mieszkania, równy 10,9 tys. lokali (wg REAS) w ostatnim IV kw. 2013 r. porównywalny jest ze sprzedażą realizowaną w szczycie boomu czyli początku 2007 r. W całym 2013 r. sprzedaż ukształtowała się na poziomie ok. 36 tys. mieszkań tj. wzrost o 17,5% r/r i była zbliżona do rekordowej z 2007 r. Te bardzo dobre wyniki sprzedażowe potwierdzają giełdowi deweloperzy, którzy pokazują wzrosty nie notowane od boomu (wyłączając dużego giełdowego dewelopera będącego w upadłości układowej). Przypominamy, że wg NBP ok. 70% łącznej sprzedaży mieszkań jest realizowana przez duże podmioty. Na rynku oprócz klientów kredytowych, których udział w sprzedaży rósł z kwartału na kwartał (po ujemnej dynamice -12,5% kw/kw w I kw. 2013 r. w kolejnych występowały średnio kwartalne 5% wzrosty), pojawiła się silna grupa klientów gotówkowych (szacunki wskazują na 30% - 60%). Niskie stopy procentowe sprzyjały tendencji wycofywania środków z lokat i kierowaniu ich w inwestycyjny zakup relatywnie tanich nieruchomości. Wzrosła również grupa klientów z wysokim wkładem własnym, dla których kredyt był niewielkim wsparciem w procesie zakupowym. Ze strony klientów kredytowych początek 2013 r. naznaczony był skumulowanym popytem na lokale w IV kw. 2012 r. związanym z wygaśnięciem programu RnS. Z drugiej strony również w IV kw. 2013 r. czynnik regulacyjny, tj. nowelizacja rekomendacji S i wprowadzenie od 2014 r. wymogu 5% wkładu własnego, zadziałało pro popytowo i zwiększyło zainteresowanie kredytem na 100% LtV. Jednocześnie w IV kw. 2013 r. istotny udział w sprzedaży mieli również nabywcy dokonujący rezerwacji mieszkania z myślą o skorzystaniu z programu MdM i dopełnieniu formalności już w 2014 r. Wśród klientów gotówkowych największą popularnością cieszyły się mieszkania o nieco wyższym standardzie (nieco droższe i większe od średniej). Klienci kredytowi zaś w dalszym ciągu preferowali lokale o wysokim stopniu efektywności wykorzystania powierzchni tj. niskim metrażu i stosunkowo dużej ilości pokoi. W strukturze nabywanych mieszkań na rynku wtórnym ok. 79 % to lokale o powierzchni nie większej niż 60 m kw. (wg Metrohouse). 10 Źródło: GUS, REAS, NBP, spółki; Opracowanie AM
Perspektywy rozwoju rynku nieruchomości w Polsce w 2014 r. czynniki popytowe 7,0 6,0 5,0 4,0 3,0 2,0 1,0 0,0 Koniunktura gospodarcza a liczba nowo udzielonych kredytów mieszkaniowych Przewidujemy, że w 2014 r. popyt na nieruchomości mieszkaniowe może utrzymać się na wysokim poziomie, zbliżonym 85,0 tego z 2013 r. W I kw. 2014 r. statystyki sprzedażowe będą zaburzone Prognoza transakcjami wspartymi środkami z rządowego programu Mieszkanie dla Młodych (MdM). W ostatnim zaś kwartale 2014 r. 75,0 pro popytowo może zadziałać czynnik regulacyjny tj. dalsze podnoszenie max LtV do 90 % (zapisy nowelizacji rekomendacji S). Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014* 2015* Dynamika PKB (r/r; w %) Referencyjna stopa procentowa NBP (w %) Liczba nowo udzielonych kredytów hipotecznych (tys. szt.) (prawa oś) 65,0 55,0 45,0 35,0 Obowiązujący od 2014 r. rządowy program MdM będzie w najbliższym okresie stymulować popyt na mieszkania, głównie w dużych i średniej wielkości miastach, bo praktycznie tylko tam nowe inwestycje są realizowane. Co więcej, niskie limity ceny mogą skłaniać deweloperów do cięcia kosztów, a co za tym idzie budowy mieszkań o niższej jakości i na peryferiach miast, gdzie brakuje odpowiednio rozwiniętej infrastruktury. Co prawda rządowe plany zakładają dopłaty do 130 tys. lokali, czyli do ok. 62,1 tys. mniej względem RnS-u, niemniej jednak w szczególności w początkowym okresie obowiązywania MdM będzie pro popytowo wpływał na rynek nieruchomości. Zrealizowane zapewne będą transakcje odłożone w oczekiwaniu na uruchomienie MdM-u. Już w IV kw. 2013 r. zawierane były umowy rezerwacyjne na poczet skorzystania z tego programu. Ponadto mechanizm początkowej dopłaty do wkładu własnego jest szczególnie atrakcyjny dla klientów kredytowych nie posiadających wkładu własnego, co od początku 2014 r. uniemożliwia zaciągnięcie kredytu. Kontynuacja poprawy sytuacji gospodarczej w kraju, przy utrzymujących się przynajmniej do IV kw. 2014 r. rekordowo niskich stopach procentowych powinny wspomagać popyt na nieruchomości, jego skala nie powinna być niższa od tej z 2013 r. Wysoka zależność pomiędzy dynamiką PKB a liczbą nowo udzielonych kredytów mieszkaniowych jest potwierdzeniem przedstawionej tezy (wsp. korelacji = 80,5%; patrz wykres powyżej). Ponadto jeśli oczekiwana poprawa wskaźników na rynku pracy będzie wyraźnie widoczna, a utrzymujące się wysokie poczucie zagrożenia utratą miejsca pracy będzie się zmniejszało to będzie ono dodatkowym impulsem pro popytowym. Źródło: NBP; Opracowanie AM 11
37,9 45,6 52,9 52,8 48,3 62,7 58,7 64,0 61,2 56,9 57,6 62,2 59,6 51,8 48,7 49,6 50,7 47,5 41,6 44,1 45,8 45,4 82,3 83,0 Wartość kredytów hipotecznych w Polsce Po bardzo słabym początku roku (wspartym ostatnimi kredytami RnS) rynek kredytów hipotecznych odbudowywał się, a wolumen nowych kredytów hipotecznych wzrastał z kwartału na kwartał. Historycznie najniższe krajowe stopy procentowe wpływały na wzrost dostępności kredytu i podwyższały maksymalną jego wielkość dla przeciętnego gospodarstwa domowego. Wskazana poprawa nie była jednak na tyle duża, aby w całym 2013 r. dynamika nowych kredytów była dodatnia, udzielono ich 176,9 tys. (spadek o 10,02% r/r) na kwotę 36,5 mld zł (spadek o 6,7% r/r) (wg ZBP). Głębszy spadek liczby kredytów w porównaniu do ich wartości wskazuje na rosnącą średnią wartość udzielanego kredytu o 9,8% w ciągu trzech kwartałów 2013 r. do poziomu 201,1 tys. zł na koniec III kw. ub. r. (tendencja przeciwna do 2012 r.). W 2013 r. banki kontynuowały politykę całkowitego wycofywania się z udzielania kredytów mieszkaniowych w walutach obcych. W III kw. 2013 r. nowo udzielane kredyty złotowe stanowiły 99,35% wartości wszystkich udzielonych kredytów (w IV kw. 2012 r. udział stanowił 98,7%). Pod koniec 2014 r. zwiększył się popyt na kredyt hipoteczny na 100 proc. LtV. Udział kredytów powyżej 80% LtV w wolumenie nowo udzielonych kredytów w IV kw. 2013r. wzrósł do 61,29 % względem 46,96% w II kw. 2013 r. (wg raportu AMRON- Sarfin). Jednocześnie skala wzrostu mogłaby być zdecydowanie wyższa gdyby nie utrudniony już w całym 2013 r. dostęp do kredytów na 100% LtV. Nowelizacja rekomendacji S narzuca od 2014 r. konieczność posiadania wkładu własnego w wysokości 5 proc. wartości mieszkania (docelowo w 2017 r. Ltv=80% lub 90 % warunkowane ubezpieczeniem). Dostępny kredyt mieszk. ważony* oraz Liczba i wartość nowoudzielonych kredytów mieszkaniowych zakumulowany indeks polityki kredytowej mieszkaniowej banków (ZKPK) tys. 90 16,8 16,4 mld 17,0 80 70 60 50 12,1 11,9 7,6 9,4 10,9 10,8 9,8 13,5 13,1 13,4 12,8 12,2 12,3 10,8 10,2 10,0 10,0 9,5 9,8 8,8 9,2 8,0 15,0 13,0 11,0 9,0 40 7,0 30 I II III IV I II III IV I II III IV I II III IV I II III IV I II III IV 5,0 2008 2009 2010 2011 2012 2013 Liczba nowo udzielonych kredytów Wartość nowo udzielonych kredytów (prawa oś) *Indeks ZKPK zakumulowany indeks zmiany kryteriów polityki kredytowej banków; wartości dodatnie oznaczają złagodzenie, a ujemne zaostrzenie polityki kredytowej w stosunku do okresu początkowego, tj. IV kw. 2003 r. Opis metody liczenia wskaźnika w Raporcie o stabilności systemu finansowego, grudzień 2012 r., NBP. Uwaga: ważenie strukturą walutową kwartalnego przyrostu 12 kredytu mieszkaniowego; fioletowa linia oddziela wartości ważone od wyłącznie złotowych występujących od początku 2012 r. Źródło: ZBP, NBP; Opracowanie AM
Tendencje cenowe na rynku nieruchomości mieszkaniowych 9 500 8 500 7 500 6 500 5 500 4 500 3 500 2 500 1 500 Średnie ceny mieszkań w Polsce na rynku pierwotnym i wtórnym* (zł/mkw) Wrocław Łódz Warszawa Kraków Gdańsk Poznań Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 * Dane na wykresie generowane na dzień 19.02. 2014 r. z Systemu AMRON. Po I kw. 2013 r. wyraźnych spadków cen mieszkań wraz z rosnącym popytem na lokale kolejne kwartały tego roku cechowały się coraz większą ich stabilizacją (w stosunku kw/kw). Jednocześnie ceny mieszkań przeciętnie w 2013 r. były o ok. 5% niższe względem 2012 r. Na rynku pierwotnym deweloperzy coraz lepiej dostosowywali nową ofertę do potrzeb nabywców, a wraz z rosnącymi statystykami sprzedażowymi nieznacznie podnosili ceny sondując rynek co do trwałości poprawy jego kondycji. Po wygaśnięciu programu RnS (dostępny do końca 2012 r.) ceny transakcyjne mieszkań na rynku wtórnym w I kw. 2013 r. wyraźnie spadły (-10,9% r/r i -5,9% kw/kw w siedmiu największych miastach Polski wg NBP). Po pierwszym kwartale w którym statystyki zmiany cen były wyraźnie gorsze względem rynku pierwotnego, kolejne okresy 2013 r. również tutaj cechowały się poprawą sytuacji i stabilizacją cen. Istotne w 2013 r. pozostały dysproporcje w cenach mieszkań pomiędzy rynkiem pierwotnym a wtórnym. Przeciętnie wśród nieruchomości zlokalizowanych w 7 dużych miastach Polski (Gdańsk, Gdynia, Łódź, Kraków, Poznań, Warszawa, Wrocław) ceny na pierwszym z tych rynków były o 11,3% wyższe od rynku wtórnego i były równe się odpowiednio 6 156 zł/mkw i 5 531 zł/mkw. Dla pozostałych 10 rynków miast wojewódzkich ta dysproporcja była jeszcze wyższa i wynosiła 22,1% (dotyczy miast: Białystok, Bydgoszcz, Katowice, Kielce, Lublin, Olsztyn, Opole, Rzeszów, Szczecin, Zielona Góra). W tych lokalizacjach przeciętnie za 1 mkw mieszkania w 2013 r. na rynku pierwotnym trzeba było zapłacić 4 621 zł/mkw a na rynku wtórnym 3 784 zł/mkw. Bardzo dobre wskaźniki sprzedażowe na rynku pierwotnym i wysoka liczba ofert zarówno na rynku pierwotnym jak i wtórnym zdecydowała, że 2013 r. był kolejnym okresem wzrostu średniego czasu sprzedaży mieszkań. W XI-XII na rynku wtórnym w Warszawie czas ten był równy 184 dni, podczas gdy w tym samym okresie w 2012 r. liczył 154 dni (99 dni w 2011 r.) (dane Metrohouse). Jeśli zaś porównujemy skłonność do obniżek ceny na rynku warszawskim, to średniorocznie pozostała ona na poziomie z 2012 r. tj. ok. 3%. Najwyższy upust można było wynegocjować w miesiącach letnich (średnio w V i VI 2013 3,8%), najniższa zaś 2,7% w miesiącach III-IV 2013 r. (dane Metrohouse). Właściciele mieszkań są na ogół bardziej cierpliwi niż deweloperzy, mogą czerpać dochody z wynajmu i pozwolić sobie na odłożenie sprzedaży do okresu ożywienia na rynku. 13 Źródło: AMRON, Metrohouse; Opracowanie AM
Procesy cenowe na rynku nieruchomości w 2014 r. W kolejnych kwartałach 2014 r. oczekujemy stabilizacji cen lokali mieszkalnych z możliwością ich nieznacznego wzrostu w II połowie 2014 r. Do najważniejszych czynników kształtujących relacje podaży i popytu a tym samym ceny mieszkań w 2014 r. należy zaliczyć: Niskie stopy procentowe, które z jednej strony zachęcają do wycofywania środków z lokat bankowych i przeznaczania ich na zakup nieruchomości. Z drugiej strony zmniejszają one koszty kredytu hipotecznego i zwiększają jego dostępność, co za tym idzie powinien wzrosnąć popyt na mieszkania finansowane kredytem, szczególnie na te kwalifikujące się do rządowego programu MdM. Chociaż sam program w skali całego 2014 r. nie powinien wygenerować aż tak wysokiego popytu na mieszkania, który przełożyłby się na wzrost ich cen. Istotny pozostanie także wpływ nabywców gotówkowych, którzy traktują zakup mieszkania jako inwestycję. Prognozowane przyspieszenie wzrostu gospodarczego od 2014 r., przy poprawiającej się sytuacji na rynku pracy i niskich stopach procentowych powinno korzystnie wpływać na utrzymanie a nawet wzrost popytu na nieruchomości mieszkaniowe. Jednakże z drugiej strony negatywnie na popyt będzie wpływała wciąż wysoka niepewność na rynku pracy, co nie pozwoli na dynamiczną poprawę sytuacji na opisywanym rynku, przekładającą się na wysoki wzrost cen lokali. Zmniejszenie skali rozpoczynanych nowych inwestycji mieszkaniowych w ciągu ostatnich dwunastu miesięcy wraz z problemami deweloperów z uzyskaniem finansowania lub możliwości założenia rachunku powierniczego w banku, będzie prowadziło w kolejnych kwartałach do silnego wyhamowania podaży na rynku pierwotnym. Może być ono już odczuwalne w II połowie 2014 r. a wraz z ożywieniem popytu na mieszkania może wpłynąć na zmiany tendencji ich cen (presja w kierunku ich wzrostu może się nasilać). Umacnianie się waluty krajowej może być symptomem rozpoczęcia procesu wprowadzania na rynek nieruchomości kupowanych przy wsparciu kredytów walutowych, a przy tym nabywania nowych mieszkań o większej powierzchni użytkowej. Jednocześnie przewidywana skala aprecjacji waluty krajowej do franka szwajcarskiego nie jest na tyle wysoka, aby już w 2014 r. wygenerować silny trend spłaty czy przewalutowań tego typu kredytów. Co więcej, niestabilna sytuacja polityczna na Ukrainie i ewentualne większe poparcie dla Eurosceptyków w wyborach do Parlamentu Europejskiego oddala taką perspektywę w czasie. Jeżeli popyt na mieszkania w kolejnych kwartałach utrzyma się na wysokim poziomie, prognozy poprawy koniunktury gospodarczej zrealizują się a dostępność kredytów hipotecznych będzie wysoka, można oczekiwać w 2015 r. kilkuprocentowego wzrostu cen. Jednocześnie na rynku pierwotnym w inwestycjach o wysokim współczynniku przedsprzedaży, ceny mieszkań z kolejnych etapów już w 2014 r. mogą nieznacznie wzrosnąć. 14
Rynek nieruchomości mieszkaniowych w wybranych krajach 15
Podaż mieszkań porównanie międzynarodowe Mimo rosnącej bazy nowych mieszkań, łączne zasoby mieszkaniowe w Polsce wciąż są na jednym z niższych poziomów wśród krajów europejskich, tym samym potencjał branży budownictwa mieszkaniowego pozostaje wysoki. Zasoby mieszkaniowe w krajach Unii Europejskiej wahają się od ok. 330 do 580 mieszkań na 1000 mieszkańców, przy czym w Polsce wskaźnik ten w 2012 r. wynosił 352. Liczba mieszkań nowo oddanych do użytku w Polsce w 2012 r. była jedną z najwyższych wśród prezentowanych krajów Unii Europejskiej. Wyższą wartość zanotowano jedynie dla Niemiec. Skala budownictwa mieszkaniowego w Polsce jest bardzo zbliżona do tej realizowanej u naszych zachodnich sąsiadów. W dalszym ciągu najwięcej tego typu inwestycji jest realizowanych w Rosji i USA. W 2012 r. w 8 z 16 analizowanych krajów odnotowano wzrost liczby mieszkań oddanych do użytkowania, co może wskazywać na poprawę sytuacji na rynku nieruchomości (w 2011 r. wzrost zaobserwowano w 5 krajach). W Polsce oddano do użytku o 17% więcej mieszkań niż przed rokiem. Odczyt ten był jednym z lepszych na tle innych krajów europejskich. Wyższe dynamiki wzrostu odnotowano w Islandii (92% r/r), Szwecji (29% r/r) i Danii (21% r/r). Natomiast rekordowe spadki obserwowane były w Portugalii (-39% r/r) i Hiszpanii (-28% r/r). tys. Liczba mieszkań oddanych do użytkowania (tys.) 900 100% 838,0 92% 2011 800 80% 2012 700 600 649,0 zmiana r/r (prawa oś) 60% 40% 500 29% 21% 17% 20% 17% 400 11% 7% 3% -4% -1% 0% 300 200 215,0-17% 152,9-28% -19% -21% -22% -20% 100-39% -40% 42,6 120,2 30,8 29,5 26,0 23,0 13,9 10,6 8,4 4,3 2,1 1,1 0-60% Rosja USA Niemcy Polska Hiszpania Rumunia Finlandia Czechy Szwecja Portugalia Dania Węgry Irlandia Słowenia Łotwa Islandia 16 Źródło: EMF ; Opracowanie AM
Podaż mieszkań dynamika wydanych pozwoleń na budowę mieszkań Średnia dynamika liczby wydanych pozwoleń na budowę Litwa mieszkań (r/r) 34,0 Irlandia 31,1 Wielka Brytania 27,2 Austria 23,6 Q1-Q3 2013 Szwecja 20,8 Q1-Q3 2012 Bułgaria 14,0 Niemcy 13,3 Słowacja 12,3 Estonia 11,3 Słowenia 7,2 Rumunia -1,6 Dania -3,8 Unia Europejska -5,8 Czechy -6,7 Francja -12,1 Strefa Euro -13,8 Polska -17,8 Finlandia -19,6 Węgry -28,9 Chorwacja -32,4 Holandia -33,4 Portugalia -35,2 Hiszpania -45,5 Grecja -48,3-60 -40-20 0 20 40 % Dynamika wydanych pozwoleń na budowę mieszkań w pierwszych trzech kwartałach 2013 r. wskazuje na poprawę sytuacji na europejskim rynku nieruchomości. Wciąż jednak liczba pozwoleń na budowę w Unii Europejskiej spadała (-5,8% r/r), jednak spadek ten był niższy niż w 2012 r. (kiedy wynosił -10,0% r/r). Do średniej ujemnej dynamiki przyczyniły się głównie państwa Strefy Euro, w których skutki kryzysu odbiły się najmocniej na rynku nieruchomości dla tle całej UE. W okresie I-III 2013 r. liczba pozwoleń na budowę w strefie Euro spadła o 13,8% r/r. W 10 z 24 analizowanych europejskich krajów zaobserwowano dodatnią dynamikę wydanych pozwoleń na budowę, podczas gdy w analogicznym okresie 2012 r. liczba pozwoleń wzrosła jedynie w dwóch krajach. Jednocześnie w trzech pierwszych kwartałach 2013 r. w 14 krajach odnotowano lepszy odczyt niż w 2012 r. Największy wzrost liczby wydanych pozwoleń na budowę mieszkań zanotowano na Litwie (34% r/r), w Irlandii (31% r./r) i Wielkiej Brytanii (27% r/r). Natomiast największe spadki liczby wydanych pozwoleń na budowę obserwowano w krajach najbardziej zadłużonych Grecji (-48% r/r), Hiszpanii (-46% r/r) oraz Portugalii (-35% r/r). W związku z poprawą dynamiki wydanych pozwoleń na budowę, w części krajów Europejskich w 2014 r. oczekujemy dalszej poprawy sytuacji na rynku nieruchomości i wzrostu liczby mieszkań oddawanych do użytkowania. 17 Źródło: Eurostat; Opracowanie AM
Podaż mieszkań skutki kryzysu gospodarczego na przykładzie wybranych państw Hiszpania Niemcy Holandia Kryzys finansowy w ostatnich latach doprowadził do zmiany obrazu rynku nieruchomości w niektórych krajach. Analiza wybranych państw (Hiszpania, Holandia, Niemcy, Polska, Słowacja, USA) wskazuje, że największe zmiany zaszły na rynkach o najwyższym nasyceniu liczbą mieszkań, a przy tym prowadzących dużą skalę budownictwa mieszkaniowego. Państwami o wysokim nasyceniu liczbą mieszkań na 1000 mieszkańców w 2007 r. były Hiszpania (567), Niemcy (485), Holandia (426) oraz USA (424). W Polsce nasycenie mieszkaniami było na znacznie niższym poziomie na 1000 mieszkańców przypadało 341 mieszkań. Na tle analizowanej grupy krajów skala budownictwa mieszkaniowego w Polsce znajdowała się także na niskim poziomie (w 2007 na 1000 mieszkańców ukończono 3,51 mieszkania). Najwięcej mieszkań oddawano do użytkowania w Hiszpanii (14,32) oraz w USA (4,98). Należy zauważyć, że przy wysokim nasyceniu rynku w Niemczech, skala budownictwa w tym kraju znajdowała się na niskim poziomie (2,56 ukończonych mieszkań na 1000 mieszkańców). Spowolnienie gospodarcze obserwowane od 2008 r. oraz wysoka podaż mieszkań przyczyniły się do znacznej redukcji skali budownictwa w Hiszpanii i USA, gdzie w 2012 r. oddawano do użytkowania odpowiednio o 81,3% i 56,8% mniej mieszkań niż w 2007 r. Dużo łagodniejsze skutki kryzysu obserwowano w Polsce, Słowacji czy Niemczech, gdzie skala budownictwa w 2007 r. była niższa. Dlatego już w 2012 r. liczba mieszkań oddawanych do użytkowania w Niemczech i w Polsce przekroczyła odczyty z 2007 r. Wskutek kryzysu nastąpiło więc wyrównanie skali budownictwa w porównanych krajach. Na tle europejskim w Polsce obserwuje się jeden z najwyższych wskaźników liczby mieszkań oddawanych do użytkowania na 1000 mieszkańców (3,97). Mimo to nasycenie rynku mieszkaniami pozostaje na jednym z najniższych poziomów w Europie. USA Słowacja Polska Liczba mieszkań oddawanych do użytkowania na 1000 mieszkańców 2,57 567 14,32 2,63 2,56 2,07 3,46 2,82 3,07 485 3,97 3,51 4,90 4,98 367 341 426 424 2012 2007 Zasób mieszkań na 1000 mieszkańców w 2007 r. 0 2 4 6 8 10 12 14 16 140 120 100 80 60 40 20 0 Liczba mieszkań oddawanych do użytkowania (2007=100) 72,0 114,3 102,0 94 USA 18 2007 2008 2009 2010 2011 2012 Źródło: EMF, IMF, Eurostat, US Census Bureau; Opracowanie AM 92,6 43,2 18,7 108 106 104 102 100 98 96 PKB świat (100=rok poprzedni) prawa oś Hiszpania Holandia Niemcy Polska Słowacja
Ceny nieruchomości w wybranych krajach Dynamika cen mieszkań 15 4,5 PKB UE zmiana r/r (prawa oś) Niemcy % Hiszpania Wielka Brytania % Holandia Polska 11,19 10 3,0 Słowacja 5 0-5 -10-15 4,28-1,61-2,25-3,53 2008 2009 2010 2011 2012 Q1-Q3 2013 15 PKB świat zmiana r/r* (prawa oś) 4,5 Polska % 10,36 RPA % 10 Chiny- Shanghaj 3,0 8,44 5 0-5 -10 2008 2009 2010 2011 2012 Q1-Q3 2013 *dane PKB świat - prognoza dla całego 2013 r. -9,20 3,92-3,53 1,5 0,0-1,5-3,0-4,5 1,5 0,0-1,5-3,0 W pierwszych trzech kwartałach 2013 r. obserwowana była poprawa sytuacji na światowym rynku nieruchomości. W 17 z 24 analizowanych krajów odnotowano wzrost cen mieszkań, podczas gdy w 2012 r. dodatnia dynamika cen została zaobserwowana w 12 krajach. Najlepsza sytuacja panowała na azjatyckim rynku nieruchomości, gdzie w 2013 dynamika cen mieszkań osiągała poziomy dwucyfrowe. Najwyższa była na Tajwanie (15,02% r/r) oraz Filipinach (13,83% r/r). Kolejny rok obserwowano także wzrost cen na amerykańskim rynku nieruchomości, do czego przyczyniły się dobre odczyty makroekonomiczne. Roczna dynamika cen w okresie I-III 2013 r. wyniosła 8,44% r/r (w 2012 r. 5,47% r/r). Jednak w związku z kryzysem hipotecznym ceny mieszkań w USA znajdowały się przez długi okres w trendzie spadkowym i mimo ostatnich wzrostów nie powróciły jeszcze do poziomu z 2007 r. Natomiast najgorsza sytuacja panowała nadal na europejskim rynku nieruchomości. W okresie I-III 2013 r. 9 państw europejskich było jedynymi na tle globalnym, które notowały spadki cen. Przyczyniła się do tego ich słaba kondycja gospodarcza. W wielu państwach odczyt wzrostu PKB był jednym z najniższych w porównaniu resztą państw świata. Jednak w stosunku do 2012 r., w którym ceny malały na 13 europejskich rynkach, w większości krajów spadki cen miały mniejszą skalę. Wskazuje to na powolną poprawę sytuacji na europejskim rynku nieruchomości. W okresie I-III 2013 r. najniższa średnia dynamika cen mieszkań została odnotowana w Grecji (-9,72%) oraz Hiszpanii (-9,20% r/r). Natomiast najwyższa wystąpiła w Estonii (15,54% r/r) oraz Niemczech (11,19% r/r). Źródło: Global Property Guide, AMRON, IMF, Eurostat ; Opracowanie AM 19
Ceny nieruchomości w wybranych krajach Ceny mieszkań I-III kw. 2013 r. (2007=100) Chiny- Shanghaj Norwegia Singapur RPA Niemcy Nowa Zelandia Szwajcaria Australia Finlandia Japonia - Tokio Kanada 33,0% 30,4% 30,1% 27,6% 22,2% 22,1% 21,6% 19,1% 16,8% 10,2% 5,2% Spośród analizowanych rynków najsilniej dotknięte kryzysem gospodarczym zostały Irlandia i Hiszpania, gdzie ceny mieszkań w okresie I-III 2013 r. ceny były niższe o odpowiednio 43,8% i 33,4% od poziomu notowanego w 2007 r. Przyczyniło się to do znacznego ograniczenia skali budownictwa w tych państwach. W Polsce od 2007 r. ceny mieszkań spadły o 12%. Najwyższy wzrost cen mieszkań od 2007 r. wśród krajów europejskich zanotowano w Norwegii (30,4%) i Niemczech (22,1%). Mimo osłabienia dynamiki cen mieszkań w Azji w ostatnich latach, azjatycki rynek nieruchomości odczuł łagodniej skutki pogorszenia sytuacji makroekonomicznej głównie ze względu na jego małe nasycenie oraz wysoki wzrost PKB na tle globalnym. Islandia USA Francja Wielka Brytania Słowacja Polska -2,9% -3,5% -7,0% -11,8% -12,0% 5,1% Najbardziej prawdopodobny scenariusz rozwoju rynku nieruchomości w 2014 r. to dalsza lekka poprawa dynamiki cen mieszkań. Spadki cen będą prawdopodobnie nadal notowane w krajach europejskich, które najbardziej odczuwają skutki kryzysu. Rynek nieruchomości pozostaje postrzegany jako mało stabilny, a ryzyko inwestowania na nim pozostanie relatywnie wysokie. Holandia -16,0% Portugalia -17,7% Bułgaria -29,4% Hiszpania -33,4% Irlandia -43,8% -60% -40% -20% 0% 20% 40% 20 Źródło: Global Property Guide, AMRON ; Opracowanie AM
Wielkość kredytów hipotecznych jako procentowy udział w PKB w 2012 r. W krajach Europy Zachodniej utrzymał się wysoki poziom zadłużenia w odniesieniu do krajów regionu Europy Środkowo-Wschodniej oraz Rosji. Spośród krajów ujętych w zestawieniu, w 2012 r. najwyższe wartości opisywanego wskaźnika zanotowano dla Holandii (108,4%) i Danii (100,8%). Co więcej, w obu krajach wskaźnik wzrósł. Najniższą wartość kredytów hipotecznych w stosunku do PKB w 2012 r., podobnie jak rok wcześniej, zanotowano dla Rosji 3,2%. Wartość całego portfela kredytów hipotecznych na koniec listopada 2013* r. była najwyższa w Wielkiej Brytanii i Niemczech. Poziom tego zadłużenia spadł w pierwszym z wymienionych krajów o 0,8% r/r. Natomiast w Niemczech, gdzie panuje lepsza sytuacja na rynku nieruchomości, wartość portfela wzrosła o 2,1% r/r. Najwyższe wzrosty wartości całego portfela kredytów hipotecznych były notowane w Słowacji (10,6% r/r) oraz Belgii (9,9% r/r). W latach 2006-2008 kraje o niskim wskaźniku kredytów hipotecznych na jednego mieszkańca wykazywały bardzo wysoką dynamikę wzrostu zadłużenia związaną z niską bazą. Od 2009 r. dynamika przyrostu kredytów hipotecznych w większości z nich znacznie osłabła. Przyczyniło się do tego pogorszenie sytuacji makroekonomicznej, której następstwem był spadek skłonności do zaciągania dużych zobowiązań. W 2012 r. zadłużenie z tytułu kredytów hipotecznych w relacji do PKB spadło w 11 z 27 analizowanych krajów. Największy spadek dotyczył Łotwy (-5,5 pp.), Irlandii (-4,7 pp.) i Węgier (-4,1 pp.). W 2012 r. Polska z 20,3% udziałem poziomu zadłużenia z tytułu kredytów mieszkaniowych w PKB utrzymywała się znacznie poniżej średniej dla EU27 (52,0%). Wskaźnik ten od 2007 r. wzrósł w Polsce blisko dwukrotnie. Holandia Dania Wielka Brytania Szwecja Irlandia Cypr Portugalia Hiszpania EU27 Luksemburg Belgia Malta Niemcy Finlandia 2011 107,1% 100,5% 81,1% 78,6% 82,1% 69,8% 66,6% 62,7% 51,9% 47,5% 46,5% 44,3% 44,9% 43,2% 2012 108,4% 100,8% 81,0% 80,7% 77,5% 70,9% 66,9% 61,1% 52,0% 48,9% 48,8% 45,7% 44,8% 44,4% Francja Grecja Estonia Austria Łotwa Włochy Węgry Polska Słowacja Litwa Bułgaria Słowenia Czechy Rumunia 2011 42,1% 37,6% 36,8% 27,9% 29,5% 23,3% 24,8% 21,0% 17,8% 19,3% 18,2% 14,3% 13,3% 5,9% 2012 43,0% 38,5% 34,4% 27,7% 24,2% 23,3% 20,7% 20,3% 19,2% 17,9% 17,6% 14,8% 14,3% 6,6% 21 * Wartość kredytów hipotecznych dla państw Europejskich na koniec listopada 2013 r. szacowana na podstawie danych EBC Źródło: EMF; Opracowanie AM
71 83 84 92 92 95 97 102 106 110 120 122 127 131 136 137 138 147 148 154 156 164 178 Dynamika przyrostu kredytów hipotecznych na przestrzeni lat 2006-2013 Szwecja Słowacja Słowenia Polska Cypr Czechy Włochy Malta Belgia Finlandia Francja Austria Wielka Brytania Holandia Portugalia Niemcy Litwa Grecja Hiszpania Estonia Węgry Irlandia Łotwa Średni roczny przyrost wartości kredytów hipotecznych -7,0% -2,0% -0,5% -0,8% -1,0% -1,2% -1,5% -2,4% -3,8% 13,1% 5,7% 8,9% 6,9% 8,8% 13,5% 7,6% 10,7% 6,3% 11,9% 5,3% 12,2% 4,9% 9,9% 2,4% 7,2% 1,3% 9,9% 0,9% 4,8% 12,6% 11,8% 11,7% 10,8% 9,6% 12,5% 14,6% 19,7% 27,2% 28,4% 35,6% 35,8% 35,1% 40,9% 39,6% 45,7% 52,5% 2009-2013* 2006-2008 -10% 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% *dla roku 2013 przyjęto stan zadłużenia na koniec listopada Analizując zmiany wolumenu kredytów hipotecznych w okresach 2006-2008 oraz 2009-2013* można wyodrębnić dwie grupy krajów: pierwszą, w której dynamika kredytów hipotecznych mimo osłabienia koniunktury gospodarczej utrzymała się na dodatnim poziomie oraz drugą, w której średnio roczny przyrost w latach 2009-2013 był ujemny. Najwyższą średnią roczną dynamikę kredytów hipotecznych w latach 2009-2013 odnotowano w Szwecji (13,1%), Słowacji (12,6%), Słowenii (11,8%) i Polsce (11,7%). Szwecja była jedynym krajem obok Włoch, Wielkiej Brytanii i Niemiec, w którym dynamika w okresie 2009-2013 była wyższa od notowanej w latach 2006-2008, jednak w dwóch ostatnich krajach przyrost utrzymywał się na niskim poziomie. W Polsce, mimo znaczącego spadku średniej rocznej dynamiki przyrostu kredytów hipotecznych, od 2008 wartość zadłużenia z tytułu hipotek wzrosła o 54%. Do drugiej grupy krajów, które od 2009 r. notują ujemną średnią dynamikę kredytów hipotecznych zaliczają się Łotwa, Irlandia, Węgry, Estonia, Hiszpania, Grecja oraz Litwa. Najgłębszy spadek wolumenu kredytów hipotecznych notowano w Łotwie i Irlandii, gdzie średnio rocznie spadał on o odpowiednio -7,0% i -3,8%. W związku z przewidywanym ożywieniem sytuacji makroekonomicznej w Europie w 2014 r. oczekujemy poprawy sytuacji na rynku kredytów hipotecznym i wzrostu wolumenu zadłużenia. Średnia roczna dynamika powinna pozostać na poziomie znacząco niższym od notowanego w latach 2006-2008, co wynika z coraz większego nasycenia rynku kredytów hipotecznych w analizowanych państwach. 200 150 100 50 Przyrost kredytów hipotecznych na koniec XI 2013 (XII 2008=100) Źródło: EMF, EBC ; Opracowanie AM 22
Rynek nieruchomości niemieszkalnych 23
tys. mkw Rynek powierzchni handlowych Ewolucja podaży w latach 2000 2013 Nowa podaż powierzchni handlowej wg wielkości miasta Całkowita podaż powierzchni handlowej na koniec 2013 r. 1600 6,0% 1400 5,0% 1200 1000 800 600 400 200 0 2,0% 2,5% 3,7% 2,5% 3,0% Powierzchnia w budowie Istniejąca powierzchnia Wskaźnik pustostanów (w %) (prawa oś) 2,2% 7,0% 6,0% 5,0% 4,0% 3,0% 2,0% 1,0% 0,0% Całkowita podaż nowoczesnej powierzchni handlowej w 2013 r. wyniosła ok. 9,8 mln mkw. (wg Colliers International). W okresie tym nowa podaż stanowiła ok. 640 tys. mkw., tj. wzrost o ok. 32% r/r. W 2013 r. kontynuowany był trend wzrostowy w odniesieniu do udziału ośmiu największych miast w całości prowadzonych inwestycji. W tym okresie ponad 69% nowej podaży udostępnione zostało właśnie w tych lokalizacjach (w 2012 r. było to 40%). Zmniejszający się zasób gruntów inwestycyjnych pod budownictwo handlowe korzystnie zlokalizowanych sprzyja wzrostowi modernizacji i rozbudowy już istniejących obiektów. Takie inwestycje w 2013 r. stanowiły 23% łącznej nowej podaży. Co więcej ich skala będzie się zwiększała, ponieważ około 50% obecnego zasobu powierzchni handlowej to budynki ponad 10 letnie. Obiekty takie często mają atrakcyjną lokalizację, ale właściciele w obawie przez ich marginalizacją i odpływem klientów na rzecz nowych lokalizacji decydują się na ich modernizację i dostosowanie do obecnie panujących standardów. Atrakcyjność inwestycyjna Polski dla sektora nieruchomości handlowych pozostała wysoka w 2013 r. Ponad 50 marek (wśród nich ok. 70% pochodziło z sektora modowego) rozpoczęło swoją działalność na krajowym rynku. Jednocześnie wśród inwestorów zagranicznych dalszym ciągu atrakcyjnie postrzegany jest nie tylko rynek najmu, ale popularne pozostają zakupy powierzchni handlowej. Wartość transakcji inwestycyjnych w tym sektorze w 2013 r. wyniosła 1,32 mld EUR, z czego 1,12 mld EUR przypadła na II poł. 2013 r. (wzrost o 83% r/r; wg Jones Lang LaSalle ). Przeciętny poziom pustostanów był relatywnie stabilny i wynosił na koniec 2013 r. poniżej 5% (3% dla miast powyżej 200 tys. mieszkańców). Najniższe współczynniki niewynajętej powierzchni notowano dla Warszawy i Szczecina, a najwyższe dla Poznania i Wrocławia. Nie zmieniły się również istotnie w relacji rocznej stawki czynszu. Najwyższe notowano niezmiennie w Warszawie ok. 85-100 EUR/mkw./m-c, przy istotnie niższym ok. 43-50 EUR/mkw./m-c w miastach regionalnych (wg DTZ ). Spodziewamy się, że w 2014 r. wciąż oddawana będzie znaczna ilość powierzchni handlowej, chociaż łączna podaż może być mniejsza od tej z 2013 r. (szacowany na 2014 r. przyrost o ok. 550 600 tys. mkw.; wg Colliers International). Stabilne powinny pozostać zarówno stawki czynszu jak i wskaźniki pustostanów dla poszczególnych miast. Jednocześnie powierzchnia niewynajęta może wzrosnąć na już nasyconych rynkach a szczególnie rynkach lokalnych gdzie planowana jest na 2014 r. duża podaż nowej powierzchni (np. Lublin, Olsztyn, 24 Kalisz). Źródło: : CBRE, Colliers International, Cushman&Wakefield, Jones Lang LaSalle; Opracowanie AM
[tys.] 4 500 4 000 3 500 3 000 2 500 2 000 1 500 1 000 500 0 Rynek powierzchni biurowej Podaż całkowita, nowa podaż i wskaźnik pustostanów w największych polskich miastach Podaż 2012 (m2) Podaż 2013 (m2) W budowie 2013 Wskaźnik powierzchni niewynajętej 2012 (%) Wskaźnik powierzchni niewynajętej 2013 (%) Stawki czynszu w największych polskich miastach (EUR/m2/miesiąc) EUR/m2/msc stawki czynszu 2012 24 22 20 18 16 14 12 10 stawki czynszu 2013 30 25 20 15 10 5 0 Całkowita powierzchnia biurowa w 9 największych miastach Polski wyniosła około 6,79 mln mkw na koniec 2013 r. W ciągu roku na rynek deweloperzy wprowadzili ok. 0,6 mln mkw nowej podaży, co stanowi ok. 8,5% łącznego wolumenu. W dalszym ciągu najwięcej biur zlokalizowanych jest w Warszawie z podażą blisko 4,1 mln mkw. tj. 60,1% całkowitej powierzchni biurowej w Polsce (wg Jones Lang LaSalle). Jednocześnie liczba nowych inwestycji w miastach poza Warszawą zwiększa się. Nowa podaż powierzchni biurowej na tych rynkach stanowiła ok. 48% łącznej nowej podaży w 2013 r., a najwięcej jej przybyło we Wrocławiu (72 tys. mkw) i Trójmieście (69 tys. mkw) (wg. Jones Lang LaSalle). Wzrost podaży nowej powierzchni biurowej w ostatnich latach przy relatywnie dobrym popycie w 2013 r. (nieznacznie wyższym w Warszawie tj. o 4,1 % r/r i stabilnym poza nią) determinował zwiększanie wskaźnika powierzchni niewynajętej do poziomu 13,1% na koniec 2013 r. z 9,8% na koniec 2012 r. Najwięcej takiej powierzchni znajdowało się w biurach w Szczecinie i Lublinie (dynamiczne zmiany wsk. pustostanów na rynkach lokalnych, przy relatywnie niskich zasobach są często powiązane z oddaniem do użytkowania nawet jednego dużego biurowca). Czynsze w lokalach biurowych pozostawały relatywnie stabilne z nieznaczną tendencją do spadków np. w Warszawie i z zawężaniem przedziału stawek czynszowych poza stolicą. Spodziewamy się, że w 2014 r., liczba nowych inwestycji oddawanych do użytkowania pozostanie wysoka. Statystyki Colliers International pokazują, że obecnie w budowie znajduje się ok. 1 mln m2 nowoczesnej pow. biurowej, a ok. 60% z niej zostanie ukończona w 2014 r. Najwięcej nowych biur przybędzie w Warszawie (302 tys. m2), Krakowie (109 tys. m2), Wrocławiu (62 tys. m2) i Katowicach (62 tys. m2). Poprawa krajowej sytuacji makroekonomicznej będzie sprzyjać utrzymaniu popytu na stabilnym poziomie. Wobec tego przy dużej nowej podaży tendencja wzrostu wskaźnika pustostanów może się utrzymać. Może również wystąpić presja na nieznaczne spadki czynszów. Będzie ona najsilniej odczuwalna wśród właścicieli starszych biurowców, w których rotacja najemców i ich skłonność do przeniesienia swojej siedziby do nowo ukończonego budynku jest wysoka. 25 Źródło: Colliers International, Jones Lang LaSalle ; Opracowanie AM
Rynek powierzchni magazynowej tys. mkw Popyt na powierzchnie magazynową % 2000 18,0 1500 1000 500 3000 2500 2000 1500 1000 500 0 0 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 Odnowienia umów Popyt netto Wskaźnik niewynajętej powierzchni (prawa oś) Podaż i wskaźnik pustostanów w 2013 r. wg lokalizacji Warszawa Górny Śląsk Polska Centralna Powierzchnia w budowie Nowa podaż 2013 Istniejąca podaż 2013 Współczynnik dostepnej powierzchni 2013 (prawa oś) Współczynnik dostepnej powierzchni 2012 (prawa oś) Poznań Wrocław Gdańsk Kraków Szczecin 13,5 9,0 4,5 0,0 25 20 15 10 5 0 W 2013 r. oddano do użytkowania ponad 396 tys. mkw. powierzchni magazynowej, tj. wzrost o ok. 5,4 % r/r (największy na rynku wrocławskim ok. 105 tys. m2). Całkowita pow. rynku magazynowego w Polsce wyniosła na koniec 2013 r. ponad 7,76 mln mkw. Nieznacznie, bo o 1 pp do ok. 35% spadł udział rynku warszawskiego (2,71 mln mkw). Pozostała część rynku praktycznie nie zmieniła się, główne lokalizacje to: Górny Śląsk (ok. 19%), Centralna Polska (ok. 13%), Poznań (ok.12%) oraz Wrocław (ok. 11%) (wg Colliers International). Popyt na nowoczesną powierzchnię magazynową wzrastał w kolejnych kwartałach 2013 r. Wolumen wynajętej powierzchni wzrósł o 32% r/r i wyniósł 2,24 mln mkw (w 2012 r. wynosił 1,7 mln mkw) z czego ponad 67% to umowy nowe i/lub zwiększające dotychczasowy wynajem (wg Colliers International). W dalszym ciągu najpopularniejsze były umowy typu pre-let i BTS, a największa transakcja wynajmu 324 tys. mkw powierzchni magazynowej została zawarta w ostatnim kwartale 2013 r. przez jeden podmiot z branży handlu internetowego. Ta właśnie branża z 49% udziałem była w 2013 r. największym najemcą pow. magazynowej. Kolejne dwa miejsca zajmują operatorzy logistyczni 23% pow. i podmioty związane z art. motoryzacyjnymi z 12% udziałem. W 2013 r. przeciętny wskaźnik powierzchni niewynajętej wyniósł 10,8%, co oznacza wzrost wolnej powierzchni i o 1,6 pp. Stabilne natomiast pozostały stawki czynszów. Na koniec 2013 r. przeciętne ceny czynszów w najdroższej Warszawie zawierały się w przedziale 3,6-5,1 EUR/mkw./mca. Wysokie czynsze obowiązywały również we Wrocławiu (3,4-3,9 EUR/mkw./m-ca) i Krakowie (3,3 4,0 EUR/mkw./m-ca). Najtaniej zaś można było wynająć pow. magazynową na obrzeżach stolicy 2,1 2,8 EUR/mkw./m-ca, Poznaniu (2,5 3,15 EUR/mkw./m-ca) i na Górnym Śląsku (2,4 3,3 EUR/mkw./m-ca). Wraz z poprawą sytuacji gospodarczej w kraju i wzrostem PKB tendencje poprawy na rynku magazynowym powinny utrzymać się w 2014 r. Jednocześnie wielkość nowej powierzchni wynajętej będzie niższa r/r, ponieważ brak jest sygnałów wejścia na rynek kolejnego dużego gracza, jak miało to miejsce w 2013 r. Źródło: Colliers International, Jones Lang LaSalle ; Opracowanie AM 26
Grunty pod zabudowę w Polsce 1000 900 800 700 600 500 400 300 200 100 0 900 800 700 600 500 400 300 200 100 0 0,0% 0,0% Warszawa COB 0,0% Warszawa Centrum Przeciętne ceny działek pod zabudowę mieszkaniową w 2013 r. w EUR/mkw. 8,3% średnia Kraków Warszawa poza COB 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% Przeciętne ceny działek pod zabudowę biurową w 2013 r. w EUR/mkw. 17,5% średnia 13,0% Wrocław Poznań Trójmiasto Łódź Górny Śląsk dynamika średniej r/r 0,0% 11,1% 0,0% 0,0% Wrocław Kraków Trójmiasto Poznań Górny Śląsk dynamika średniej r/r 14% 12% 10% 8% 6% 4% 2% 0% 21% 18% 15% 12% 9% 6% 3% 0% W I połowie 2013 r. aktywność podmiotów na rynku gruntów pod zabudowę utrzymywała się poziomie zbliżonym do poprzedniego roku. Wraz z poprawą popytu na pierwotnym rynku nieruchomości mieszkaniowych i rosnącymi statystykami sprzedażowymi deweloperów w II połowie 2013 r. nastąpiło ożywienie na rynku gruntów pod tego typu inwestycje. Wskazana poprawa miała miejsce w sytuacji stabilnej i wysokiej podaży. Tym samym w dalszym ciągu był to rynek kupującego, a nie sprzedawcy. Wartość transakcji na rynku gruntów inwestycyjnych pod nieruchomości mieszkaniowe, handlowe i biurowe w 2013 r. wyniosła 1,5 mld zł. Była ona porównywalna do wydatków z 2012 r. ale w dalszym ciągu stanowiła ok. 60% wydatków z 2011 r. W strukturze sprzedaży dominowały działki pod nieruchomości mieszkaniowe ok. 55% i biurowo - handlowe ok. 40%. Tylko 5% wszystkich zawartych umów dotyczyła rynku magazynowego. W dalszym ciągu Warszawa pozostaje rynkiem o największej liczbie zakupów gruntów o przeznaczeniu biurowym lub mieszkaniowych (ok. 85-90% wszystkich umów). Ceny gruntów inwestycyjnych w 2013 r., wyłączając ziemię ANR, w większości miast przełamały tendencję spadkową z 2012 r. i pozostawały stabilne. Jednocześnie w II połowie 2013 r. w przypadku niektórych inwestycji można było zauważyć nieznaczną presję na wzrost cen. Utrzymanie korzystnej sytuacji na rynku mieszkaniowym powinno determinować dalsze ożywienia popytu na grunty pod tego typu inwestycje. Szczególnie w Warszawie, gdzie już pod koniec 2013 r. kilku dużych deweloperów mieszkaniowych deklarowało potrzebę odbudowy banku ziemi. W przypadku pozostałych gruntów inwestycyjnych należy oczekiwać raczej stabilizacji aktywności inwestycyjnej. Obszary dobrze przygotowane pod proces inwestycyjny w zakresie możliwości technicznych, prawnych i planistycznych w dalszym ciągu będą cieszyć się dużym zainteresowaniem nabywców. Jednocześnie najważniejszym czynnikiem pro popytowym pozostanie dobra lokalizacja, która przy odpowiedniej cenie zagwarantuje wysoki popyt i szybki zwrot zainwestowanego kapitału. Jeśli chodzi o ceny działek oczekujemy ich stabilizacji z możliwymi niewielkimi wzrostami w przypadku gruntów pod inwestycje mieszkaniowe. 27 Źródło: Colliers International; Opracowanie AM
Rynek użytków rolnych 28
5 607 8 244 9 259 7 374 12 134 15 395 17 042 18 037 20 004 25 442 26 339 9 892 12 462 14 932 15 281 17 165 19 288 21 813 [zł\ha] [%] Ceny gruntów ornych Nastąpiło wyhamowanie do poziomu 3,5% r/r, wzrostu cen ziemi w transakcjach zawieranych pomiędzy rolnikami w 2013 r. (27,2 % w 2012 r.) Przeciętnie ceny osiągały poziom 26 339 zł/ha. Skala rocznego przyrostu cen była istotnie niższa od dynamik notowanych w latach najsilniejszego wzrostu tj. 2007-2008 (ceny rocznie rosły o ok. 30 %). Zmiany cen ziemi są istotnie skorelowane z dynamiką cen pszenicy z roku poprzedniego (współczynnik korelacji =70%, patrz wykres poniżej). Dodatnia zależność wskazuje, że wraz z wyhamowaniem wzrostu cen wskazanego zboża w 2012 r. w kolejnym 2013 r. skłonność rolników do płacenia coraz więcej za ziemię spadła, a dynamika cen również wyhamowała. W 2013 r. najbardziej zdrożały ziemie najniższych klas bonitacyjnych (V-VI). W tej grupie ceny ziemi w obrocie międzysąsiedzkim wzrosły o 5,7% r/r i wynosiły średnio 20 187 zł/ha. Podobną dynamikę tj. 5,1% r/r odnotowano w przypadku cen gruntów średnich (IIIb i IV). Przeciętnie wzrosły one do poziomu 26 973 zł/ha. Natomiast w przypadku w gruntów dobrych (I-IIIa) w okresie rocznym przeciętnie koszty nabycia 1ha ziemi nie zmieniły się (wzrost o 0,5% r/r do 32 273 zł/ha). Przeciętna cena ziem oferowanych za pośrednictwem ANR w 2013 r. wyniosła 21 813zł/ha, tj. wzrost o 13,1 % r/r (w 2012 r. dynamika r/r wyniosła 12,4%). Ponadto, ANR w 2013 r. sprzedała rekordową powierzchnię ponad 148 tys. ha gruntów (130 tys. ha w 2012 r.). W przypadku ziem ANR najwyższe średnie ceny uzyskiwano w grupie obszarowej dla nieruchomości o powierzchni 100-300 ha 22,9 tys. zł/ha, oraz w dla nieruchomości do 1 ha 22,2 tys. zł/ha, natomiast najniższe w grupie obszarowej od 1 do 10 ha 19,4 tys. zł/ha. 35 60% 35% 25 000 20 000 30 25 50% 40% 30% 30% 25% 15 000 10 000 5 000 0 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 Cena sprzedaży gruntów rolnych ANR w zł/ha Cena gruntów ornych 1 ha między rolnikami w zł - GUS Dynamika cen r/r (obrót prywatny) (prawa oś) Dynamika cen r/r (ziemie ANR) (prawa oś) 20 15 10 5 0 20% 10% 0% -10% -20% -30% -40% 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 Dynamika cen pszenicy r/r Dynamika cen pszenicy r/r (t+1) Współczynnik korelacji R= 70,0% Dynamika cen gruntów ornych r/r (obrót prywatny) (prawa oś) 5% 0% 29 20% 15% 10% Źródło: GUS, ANR ; Opracowanie AM
Ceny ziemi GUS vs. ANR podlaskie Zgodnie z prezentowaną mapą w 2013 r. jedynie w trzech województwach: mazowieckim, opolskim i śląskim przeciętne ceny ziemi w obrocie prywatnym były niższe niż te sprzedawane za pośrednictwem ANR. Dysproporcja ta jest pochodną wysokich średnich cen w pojedynczych kwartałach (prawie dwukrotnie wyższych w III kw. 2013 r. w woj. śląskim i w IV kw. 2013 r. w dwóch pozostałych) zawieranych na rynku lokalnym, który cechuje się niskim Zasobem WRSP (tym samym nawet jedna wielkopowierzchniowa transakcja może silne oddziaływać na wahania cen. Ponadto pamiętać należy, że zarówno w bieżącym jak i ubiegłym roku ANR rozdysponowuje już grunty z tzw. 30% wyłączeń (ustawa z 16.09.2011 r.). Największe dysproporcje w cenie ziemi z Zasobu WRSP względem obrotu prywatnego w 2013 r. dotyczyły woj. podlaskiego (ok. 10,6 tys. zł/ha) i wielkopolskiego (ok. 10,3 tys. zł/ha). Sprzedaż państwowych gruntów ornych realizowana jest głównie na terenach północnej i zachodniej Polski, gdzie dominują działki o dużej powierzchni. Dalszy obrót tymi gruntami powoduje, że liczba transakcji ziemią najwyższa jest również na tych terenach. Jednocześnie liczba transakcji wielkimi areałami gruntów jest istotnie wyższa w przypadku ziemi z Zasobu względem obrotu prywatnego. W centralnej i południowej Polsce obrót gruntami odbywa się na rynku prywatnym, gdzie dominuje podaż działek niewielkich powierzchniowo. 30 Źródło: GUS, ANR ; Opracowanie AM
[ Przeciętna cena gruntu ornego w Q1-Q3 2013 r. w tys. zł\ha] [ Przeciętna cena gruntu ornego w Q1-Q3 2013 r. w tys. zł\ha ] Regionalne dysproporcje cen ziemi - główne determinanty (transakcje pomiędzy rolnikami) Poprawa opłacalności produkcji rolnej (w tym istotny wzrost cen żywności) jest głównym czynnikiem determinującym wzrost cen ziemi rolnej w ostatnich latach w Polsce. Tym samym regionalne dysproporcje powiązane są m.in. z intensyfikacją hodowli trzody chlewnej (wsp. korelacji = 83,7%) (patrz prawy wykres). Jednocześnie nie bez znaczenia dla popytu na ziemię ma intensyfikacja wysoko towarowych gospodarstw rolnych. Istnieje silna dodatnia korelacja pomiędzy ceną ziemi rolnej a liczbą gospodarstw rolnych osiągających przychody powyżej 40 ESU (wsp. korelacji = 72,6%). Biorąc pod uwagę ww. czynniki w dalszym ciągu w obrocie międzysąsiedzkim najwyższe średnie ceny sprzedaży w okresie Q1-Q3 2013 r. osiągnęły grunty rolne zlokalizowane na terenach woj. wielkopolskiego (36,3 tys. zł/ha) oraz kujawsko-pomorskiego (36,1 tys. zł/ha). Natomiast najtańsze ziemie w Q1-Q3 2013 r. zlokalizowane były w woj. podkarpackim (ok. 16,6 tys. zł/ha) i woj. lubuskim (ok. 17,4 tys. zł/ha). Należy pamiętać, że siła powiazania cen ziemi z ww. czynnikami była w ostatnich latach zmniejszana poprzez istotny wzrost popytu na ziemię niezwiązany bezpośrednio z produkcją rolną (np. wykup działek pod liczne inwestycje infrastrukturalne). 40 000 kujawskopomorskie wielkopolskie 40 000 kujawskopomorskie wielkopolskie 35 000 35 000 30 000 25 000 20 000 15 000 podlaskie dolnośląskie śląskie łódzkie małopolskie świętokrzyskie lubuskie opolskie pomorskie podkarpackie warmińskomazurskie zachodniopomorsk ie lubelskie mazowieckie Współczynnik korelacji R= 72,6 % 0 500 1000 1500 2000 2500 3000 3500 4000 4500 [Gospodarstwa rolne wg wielkości ekonomicznej powyżej 40 ESU (dane 2007r.)] 30 000 25 000 dolnośląskie podlaskie małopolskie zachodniopomorski e 20 000 15 000 podkarpackie pomorskie mazowieckie lubuskie lubelskie śląskie warmińskomazurskie świętokrzyskie opolskie łódzkie Współczynnik korelacji R= 83,7% 0 20 40 60 80 100 120 140 160 180 200 [Pogłowie trzody chlewnej na 100 ha użytków rolnych (gospodarstwa indywidualne)] 31 Źródło: GUS; Opracowanie AM
Ceny ziemi rolnej a działek budowlanych Wzrost cen ziemi rolnej w ostatnich latach jest również powiązany z zakupami inwestycyjnymi nie związanymi bezpośrednio z działalnością rolną. Część transakcji na tym rynku zawierana była celem przekształcenia ziemi rolnej w budowlaną i jej dalszą odsprzedażą. Tego typu zakupy inwestycyjne były szczególnie popularne w dużych miastach i na ich obrzeżach oraz w tych regionach Polski gdzie występował silny rozwój infrastruktury drogowej i energii wiatrowej. Różnice w przeciętnej cenie obu typów działek są bardzo duże (patrz wykres poniżej), tym samym przestrzeń do potencjalnych zysków jeszcze występuje, a od początku 2009 r. proces jej przekształcania jest nieco uproszczony (m.in. wszystkie działki rolne w granicach miasta zostały z mocy prawa odrolnione, a prawo pierwokupu ziemi przez ANR podwyższono do działek > 5 ha). Regionalne zróżnicowanie cen ziemi rolnej względem budowlanej, pokazuje ujemną zależność dla większej części województw. Na typowo rolniczych terenach Polski, gdzie dominują wysoko towarowe gospodarstwa rolne a cena ziemi rolnej jest bardzo wysoka, w przeciwieństwie zaś do cen działek budowlanych, które przeciętne są niższe na tle średniej krajowej. Należy jednak pamiętać, że nie wszystkie transakcje gwarantują pewny i szybki zysk, co więcej nie wszystkie nieruchomości można przekształcić z rolnych na budowlane (decydujący jest m.in. plan zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku jego braku decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowaniu terenu). Rynek działek budowlanych walczy w dalszym ciągu ze spadkową presją na ceny, choć już w II połowie 2013 r. były odnotowane pierwsze symptomy zakupów ziemi przez deweloperów. 32 Źródło: GUS, otodom.pl; Opracowanie AM
5 155 6 164 8 214 10 994 11 838 13 070 14 283 17 742 17 364 [zł/ha] [zł/hl] Ceny użytków zielonych w obrocie prywatnym Przeciętnie w Polsce ceny łąk w 2013 r. wynosiły 17 364 zł/ha tj. spadek o 2,1% r/r (wzrost o 24,2% r/r w 2012 r.). Wyhamowanie dynamiki cen jest zbieżne z tendencjami obserwowanymi na rynku ziemi rolnej, jednakże w przypadku łąk korekta jest silniejsza. W ujęciu regionalnym (patrz slajd następny) roczna dynamika cen wahała się od -11,1% (woj. śląskie) do 37,2% (woj. podkarpackie). Koniunktura na rynku łąk pozostaje ściśle powiązana z koniunkturą na rynku mleka i jego przetworów. Współczynnik korelacji średnio kwartalnych cen mleka przesunięty o cztery kwartały w przód (czyli o cały rok) i kwartalnych cen łąk w latach 2008-2013 wynosi 69,1%. Wysokie ceny mleka oraz ich dynamiczny wzrost w ostatnich latach sprzyjały utrzymaniu wysokiego popytu na użytki zielone w typowo mleczarskich regionach polski. Jednocześnie zgodnie z naszymi oczekiwaniami spadek opłacalności produkcji mleka i jego przetworów w 2012 r. (ujemna kwartalna dynamika w okresie Q2 Q4 2012 r.) wyhamował wzrost cen łąk w 2013 r. (ujemnie kwartalne dynamiki r/r w okresie Q2-Q4 2013 r.) Zmniejszenie bufora środków finansowych, którymi dysponowali rolnicy wpłynęło na spadek presji na wzrosty cen łąk. Zakładając utrzymanie wskazanej zależności należy oczekiwać, że wraz z wysoką ceną mleka i poprawą opłacalności jego produkcji rynek obrotu użytkami zielonymi ponownie wzrośnie w 2014 r. Mało prawdopodobny jest jednak powrót do scenariusza dwucyfrowych dynamik, chociażby ze względu na prognozowane spadki cen skupu mleka w 2014 r. 15 000 35% 30% 19 000 18 000 160 150 10 000 5 000 0 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 25% 20% 15% 10% 5% 0% -5% 17 000 16 000 15 000 14 000 13 000 12 000 11 000 10 000 Współczynnik korelacji R= 69,1% Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 2009 2010 2011 2012 2013 140 130 120 110 100 90 80 Przeciętna cena kupna/ sprzedazy łąk w Polsce [w zł/ha] Dynamika cen r/r (prawa oś) Przeciętna cena kupna/ sprzedazy łąk w Polsce [w zł/ha] Średniokwartalna cena skupu mleka (prawa oś) Średniokwartalna cena skupu mleka (t+4) (prawa oś) 33 Źródło: GUS; Opracowanie AM Źródło: GUS; Opracowanie AM
[ Przeciętna cena łąk w Q1-Q3 2013 r. w tys. zł\ha ] Ceny łąk główne determinanty (transakcje pomiędzy rolnikami) Ogólna zależność cen łąk i mleka opisywana na poprzednim slajdzie wpływa również na regionalne dysproporcje ceny użytków zielonych. Dysproporcje te skorelowane są z koncentracją i skalą hodowli bydła prowadzoną przez rolników w różnych regionach Polski (współczynnik korelacji pomiędzy średnią ceną łąk i pogłowiem bydła na 100 ha użytków rolnych = 64,6%) Najdroższe użytki zielone pozostają w woj. podlaskim, czyli regionie Polski uznawanym za najbardziej mleczarski. Przeciętna ich cena w 2013 r. wynosiła 23,8 tys. zł/ha. Najniższe ceny łąk w 2013 r., notowane były w woj. lubelskim (11,2 tys. zł/ha) i świętokrzyskim (11,5 tys. zł/ha). W 2013 r. najwyższa roczna dynamika cen łąk została odnotowana w woj. podkarpackim (37,2% r/r). Spadek dotyczył użytków zielonych z woj. śląskiego (-11,1% r/r.), woj. podlaskiego (-4,5% r/r) i woj. mazowieckiego (-0,3% r/r). Z uwagi na silne skupienie się produkcji mleka w dwóch z ostatnich województw i spadkiem opłacalności jego produkcji w 2012 r. spadła również skłonność rolników do zakupu łąk po coraz wyższych cenach (patrz slajd poprzedni). Przeciętne ceny użytków zielonych w 2013 r. 24 000 22 000 20 000 18 000 dolnośląskie opolskie śląskie łódzkie wielkopolskie kujawskopomorskie pomorskie warmińskomazurskie mazowieckie podlaskie 16 000 zachodniopomors 14 000 kie małopolskie podkarpackie Współczynnik korelacji R= 64,6 % 12 000 10 000 lubuskie lubelskie świętokrzyskie 0 20 40 60 80 100 [Pogłowie bydła na 100 ha użytków rolnych (gospodarstwa indywidualne)] 34 Źródło: GUS; Opracowanie AM
Transakcje kupna- sprzedaży gruntów rolnych Ogółem transakcje kupnasprzedaży ziemi rolniczej Transakcje pomiędzy rolnikami w 2012 r. W 2013 roku Agencja Nieruchomości Rolnych sprzedała 148 tys. ha gruntów tj. najwięcej od 2002 r. Wynik ten jest efektem przyspieszenia prywatyzacji wszystkich składników majątku Zasobu Własności Rolnej Skarbu Państwa oraz możliwości nabywania państwowej ziemi od Agencji na zasadach preferencyjnych (wraz z 2014 r. oprocentowanie wzrosło z 2% do 3,75% rocznie). Z tej formy finansowania zakupu ziemi w 2013 r. skorzystało ponad 4 600 rolników, którzy nabyli na preferencyjnych warunkach ponad 88 tys. ha gruntów. Realizacja ustawy z 16.09.2011 r. w zakresie wyłączeń 30% z umów dzierżawy (nowelizacja ustawy o gospodarowaniu nieruchomościami rolnymi Skarbu Państwa) objęła 136 tys. ha gruntów. Dzierżawcy wyrazili zgodę na wyłączenie 77 tys. ha. Największy areał gruntów tj. ok. 50 tys. ha został wyłączony z dzierżawy w dwóch ostatnich latach. W kolejnych wyłączenia obejmą: 2014 r. 3,4 tys. ha, 2015 r. 10,1 tys. ha, 2016 r. 11,3 tys. ha, 2017 r. 2,9 tys. ha (wg ANR). Wyłączania dotyczą głównie woj. zachodniopomorskiego (17 tys. ha), wielkopolskiego (11 tys. ha), warmińsko-mazurskiego i dolnośląskiego (po 9 tys. ha), pomorskiego i kujawsko-pomorskiego (po 8 tys. ha), opolskiego i lubuskiego (po 6 tys. ha). W tych regionach Polski należy zatem spodziewać się w 2014 r. wysokiej liczby zawieranych transakcji. W dalszym ciągu większy udział w obrocie ziemią mają transakcje międzysąsiedzkie względem Zasobów WRSP. Od 2005 r. sprzedaż z udziałem osób prawnych (głównie Agencji Nieruchomości Rolnych - ANR) obejmuje mniej niż jedną piątą łącznego wolumenu umów. Przestrzenne zróżnicowanie nasilenia handlu ziemią powiązane jest z lokalnymi uwarunkowaniami podażowymi. Na terenach północnych i zachodnich bardzo aktywna jest ANR (obrót gruntami z Zasobu jest wysoki). Tym samym w obrębie rolnictwa indywidualnego, liczba transakcji na rynku ziemi w tych regionach jest wysoka po części zapewne jako efekt wtórnego obrotu gruntów państwowych. 35 Źródło: ANR, IERiGŻ; Opracowanie AM
Nierynkowy obrót ziemią rolną Zbycie nieruchomości na wyplatę z KRUS Umowa o dożywocie Spadki i działy rodzinne Darowizny nieruchomości rolnych 10471 5979 8576 4720 4548 7807 6 220 2006 2514 1409 2007 1910 2008 1624 1707 2009 2237 946 2010 2011 5264 5070 2012 5661 5524 5220 5098 5 132 51866 54877 61736 55728 54079 56815 50 132 0 20 000 40 000 60 000 Nierynkowy obrót ziemią rolniczą jest w Polsce głównym czynnikiem rozdrabniania gruntów. Taka forma rozdysponowywania gruntów ma duże znaczenie w tych regionach Polski gdzie dominują gospodarstwa o rozdrobnionej strukturze agrarnej. Istotnie mniej transakcji nierynkowych ma miejsce na obszarach gdzie dominują wysokotowarowe gospodarstwa rolne. W 2012 r. zawarto ok. 63 tys. umów notarialnych dotyczących zmian własności nieruchomości rolnej na drodze nierynkowej (tj. spadek o 12,0% r/r). Ocenia się, że nierynkowy obrót ziemią nieznacznie wzrasta w okresie pogarszania się koniunktury gospodarczej. W dłuższej perspektywie cały proces ma jednak tendencję malejącą. Znaczący, najwyższy od 10-ciu lat, spadek odnotowano w liczbie umów o dożywocie (-57,7% r/r). Wydaje się, że spadek ten jest powiązany z łącznym zmniejszeniem liczby nierynkowych transakcji. Relatywnie wysoki w ubiegłych latach udział tej kategorii mógł być powiązany z wysoką ceną ziemi i oczekiwanymi wysokimi przychodami z tytułu posiadania ziemi na własność w zamian za opiekę nad osobami starszymi. Dominującym ok. 80,3% elementem pozarynkowego obrotu ziemią pozostają umowy darowizn (ich liczba spadła o 11,8% r/r). Znaczna część gruntów jest przekazywana wraz z pozostałym majątkiem kolejnemu pokoleniu w rodzinie. Stabilna pozostaje liczba przejęć ziemi z tytułu otrzymania spadku i działów rodzinnych (ok. 8,2% ogółu pozarynkowych transakcji, tj. wzrost o ok. 0,7% r/r. w 2012 r.) 36 Źródło: IERiGŻ; Opracowanie AM
Średnie ceny gruntów rolnych w EUR/ha w niektórych krajach Europy -90,0% 10,0% 110,0% 210,0% 310,0% -56,4% -4,0% Holandia Belgia Irlandia Dania Włochy Wielka Brytania Niemcy ogółem -6,7% Hiszpania Finlandia Polska - GUS Francja Szwecja Polska - ANR Słowacja Czechy 58,5% 49 575 4,1% 28 300 26 138 21 880 21,9% 19 380 37,8% 18 440 14 424 61,9% 9 705 7 500 6 080 5 420 5 370 4 609 3 700 3 630 25,4% 154,6% 35,5% 44,9% 143,5% 263,8% 123,4% Bułgaria 2 812 174,9% Rumunia 2 500 108,3% Węgry 2 320 49,7% Litwa 1 650 124,8% Estonia 1 390 123,1% -3,1% Łotwa 1 100-15 000-5 000 5 000 15 000 25 000 35 000 45 000 Średnia cena ziemi ornej w 2012 (EUR/ha) Dynamika cen 2012/2006 Dynamiczny wzrost przeciętnych cen gruntów ornych w Polsce zbliża nas do dolnej strefy cen notowanych w starych krajach Unii Europejskiej. Istotnie wyższe wzrosty cen ziemi w UE od 2004 r. notowane są w nowych krajach członkowskich względem starych. Jednocześnie w dalszym ciągu poziomy tych cen są kilku- a nawet kilkudziesięciokrotnie niższe niż np. w Holandii czy Wielkiej Brytanii. Na tle krajów europejskich charakteryzujących się podobnymi do krajowych warunkami klimatycznymi i zbliżonym potencjałem rynkowym, czyli Niemiec i Francji ceny gruntów ornych w Polsce zdecydowanie mniej odbiegają poziomem cen niż np. względem Holandii. Przeciętne ceny gruntów w woj. wielkopolskim i kujawsko- pomorskim są wyższe od cen ziem niektórych landów wschodnich. Jednocześnie od 2008 r. podobnie jak w Polsce również w landach wschodnich notowany jest dynamiczny wzrost cen (w 2012 r. o 8,5% r/r, a 2011 r. o 19,4 % r/r). Zmiany cen gruntów rolnych w krajach UE w ostatnich latach można podzielić na trzy grupy : Pierwsza to tzw. stare kraje UE, gdzie dominują transakcje wolnorynkowe, a dla większości z nich średnie ceny ziemi od wielu lat są bardzo wysokie. Sytuacja cenowa w ostatnich latach była silnie skorelowana z ogólną sytuacją gospodarczą danego kraju. Tym samym spadki notowano np. w Irlandii i Hiszpanii, a relatywnie najwyższe wzrosty wystąpiły w Niemczech. Druga to nowe kraje członkowskie UE, w których dominuje wolnorynkowy obrót ziemią. Dla tych ziem w większości notowano wzrosty cen (np. kraje nadbałtyckie). Ostatnia to państwa z wysoką dynamiką wzrostów cen ziemi m.in. Czechy, Słowacja oraz Rumunia. Często są to kraje o niekorzystnej strukturze agrarnej gospodarstw rolnych z dominującym udziałem małych powierzchniowo gospodarstw (jak Rumunia) i/lub kraje gdzie proces reprywatyzacji państwowych gruntów nie został całkowicie zakończony (Czechy i Słowacja). Średnia cena ziemi dla rodzimych rolników osiągnęła już bardzo wysoki pułap (często zbyt wysoki) ale dla firm z kapitałem zagranicznym w dalszym ciągu jest ona atrakcyjna. 37 Źródło: IERiGŻ; Opracowanie AM