W³asnoœæ budynków i lokali

NIERUCHOMOŒCI W³asnoœæ budynków i lokali oraz inne prawa rzeczowe w praktyce

Polecamy nasze publikacje z tego zakresu: Zygmunt Niewiadomski USTAWA O ZAGOSPODAROWANIU PRZESTRZENNYM KOMENTARZ Komentarze Becka Gerard Bieniek, Zenon Marmaj W ASNOŒÆ LOKALI, wyd. 5 Krótkie Komentarze Becka Krzysztof Pietrzykowski SPÓ DZIELNIE MIESZKANIOWE, wyd. 3 Krótkie Komentarze Becka Maciej Tertelis NIERUCHOMOŒCI W PROJEKTACH FINANSOWANYCH PRZEZ UE Nieruchomoœci Ewa Boñczak-Kucharczyk ZARZ DZANIE NIERUCHOMOŒCIAMI MIESZKANIOWYMI, wyd. 3 Nieruchomoœci Aleksander Turlej WSPÓLNOTA MIESZKANIOWA CHARAKTER PRAWNY, PRAWA I OBOWI ZKI W AŒCICIELI, ZARZ D NIERU- CHOMOŒCI WSPÓLN Nieruchomoœci Maciej Tertelis PIENI DZE WSPÓLNOTY MIESZKANIOWEJ Nieruchomoœci Pod red. prof. Janusza Strzêpki PRAWO UMÓW BUDOWLANYCH, wyd. 2 Zarys Prawa www.sklep.beck.pl

W³asnoœæ budynków i lokali oraz inne prawa rzeczowe wpraktyce Les³aw Myczkowski adwokat w Warszawie 2. wydanie

Redakcja: Marzena Jaworska, Dagna Kordyasz Wydawnictwo C.H. Beck 2005 Wydawnictwo C.H. Beck Sp. z o.o. ul. Gen. Zaj¹czka 9, 01 518 Warszawa Sk³ad i ³amanie: Krzysztof Biesaga Druk i oprawa: Drukarnia P.W.P. INTERDRUK, Warszawa ISBN 83-7387-725-8

Spis treœci Spis Wstêp... treœci XI Wykaz skrótów... XIII Podstawowa literatura... XVII Czêœæ I. W³asnoœæ budynkówi lokali oraz inne prawa rzeczowe w praktyce Rozdzia³ I. W³asnoœæ nieruchomoœci... 3 1. Pojêcia podstawowe... 3 1.1. W³asnoœæ rzeczy... 3 1.1.1. Uwagi wstêpne... 3 1.1.2. ród³a prawa... 4 1.1.3. W³asnoœæ a Konstytucja... 6 1.1.4. Pojêcie mienia i praw rzeczowych... 7 1.1.5. Definicja w³asnoœci... 11 1.2. Granice wykonywania prawa w³asnoœci... 11 1.2.1. Zasady wspó³ ycia spo³ecznego... 12 1.2.2. Spo³eczno-gospodarcze przeznaczenie w³asnoœci 12 1.2.3. Wyw³aszczenie... 13 1.2.4. Ograniczenia w³asnoœci wynikaj¹ce z przepisów Kodeksu cywilnego o prawie s¹siedzkim i wspó³w³asnoœci... 14 1.2.5. Ograniczenia w³asnoœci wynikaj¹ce z innych przepisów Kodeksu cywilnego i umów... 15 1.2.6. Ograniczenia w³asnoœci p³yn¹ce z ustaw szczególnych... 15 1.2.7. Odwrócenie niebezpieczeñstwa... 16 1.3. Nabycie w³asnoœci... 16 1.3.1. Umowne przeniesienie w³asnoœci... 17 1.3.2. Przeniesienie w³asnoœci rzeczy ruchomych... 18 1.3.3. Przeniesienie w³asnoœci nieruchomoœci... 19

VI Spis treœci 1.3.4. Nabycie w³asnoœci drog¹ ustawy... 21 1.3.5. Inne wypadki nabycia w³asnoœci rzeczy ruchomych... 25 1.4. Ograniczenia w obrocie przedmiotami w³asnoœci... 28 1.5. Utrata w³asnoœci rzeczy ruchomej... 30 1.6. Utrata w³asnoœci rzeczy nieruchomej... 32 1.6.1. Zasiedzenie... 33 1.6.2. Przemilczenie... 38 1.6.3. Zrzeczenie siê w³asnoœci... 39 2. Wspó³w³asnoœæ... 40 2.1. Uwagi wstêpne... 40 2.2. Wspó³w³asnoœæ u³amkowa... 42 2.3. Wielkoœæ udzia³ów... 43 2.4. Zarz¹dzanie i dysponowanie rzecz¹ wspóln¹... 43 2.4.1. Pojêcie zarz¹du... 43 2.4.2. Wykonywanie zarz¹du rzecz¹ wspóln¹... 45 2.5. Korzystanie z rzeczy wspólnej... 52 2.6. Wspólnoœæ innych praw... 56 2.7. Ochrona praw wspó³w³aœcicieli... 57 2.8. Zniesienie wspó³w³asnoœci... 58 2.8.1. Zasady ogólne... 58 2.8.2. Sposoby i tryb znoszenia wspó³w³asnoœci... 62 2.8.3. Podzia³ przez sprzeda egzekucyjn¹... 67 2.9. Ochrona w³asnoœci... 68 2.9.1. Roszczenia windykacyjne... 69 2.9.2. Roszczenia negatoryjne... 72 2.9.3. Roszczenia uzupe³niaj¹ce... 74 Rozdzia³ II. Posiadanie... 81 1. Istota posiadania... 81 2. Rodzaje posiadania... 83 3. Ochrona posiadania... 85 3.1. Domniemania prawne... 85 3.2. Ochrona w³asna i s¹dowa... 87 3.2.1. Ochrona w³asna posiadania... 87 3.2.1.1. Obrona konieczna... 88 3.2.1.2. Dozwolona samopomoc... 89 3.2.2. S¹dowa ochrona posiadania... 90 3.2.2.1. Powództwa posesoryjne... 91 3.2.2.2. Przywracanie posiadania miêdzy wspó³posiadaczami... 94 3.2.2.3. Roszczenie o wstrzymanie budowy... 95 3.3. Przeniesienie posiadania... 96

Spis treœci VII Rozdzia³ III. Wieczyste u ytkowanie i prawa rzeczowe wpraktyce 99 1. Wieczyste u ytkowanie... 99 1.1. Uwagi wstêpne... 99 1.2. Ustanawianie prawa u ytkowania wieczystego na podstawie utawy o gospodarce nieruchomoœciami... 104 1.2.1. Zasady ogólne... 104 1.2.2. Sprzeda i oddawanie w wieczyste u ytkowanie 105 1.3. Ustanawianie wieczystego u ytkowania w drodze umowy... 111 1.3.1. Czynnoœci poprzedzaj¹ce umowê notarialn¹... 112 1.3.2. Op³aty... 114 1.3.3. Umowa notarialna... 117 1.3.3.1. Okres umowny... 117 1.3.3.2. Przeznaczenie i sposób zagospodarowania gruntu... 118 1.3.3.3. Odp³atnoœæ za grunt i naniesienia... 119 1.3.3.4. Rozliczenia po wygaœniêciu wieczystego u ytkowania... 121 1.3.3.5. Przedawnienie... 122 1.3.3.6. Ochrona wieczystego u ytkowania... 123 1.4. Przekszta³cenie wieczystego u ytkowania w prawo w³asnoœci... 123 1.5. Uw³aszczenie dotychczasowych u ytkowników wieczystych... 125 2. Ograniczone prawa rzeczowe... 129 2.1. Uwagi wstêpne... 129 2.2. Powstanie ograniczonego prawa rzeczowego... 130 2.3. Wygaœniêcie ograniczonego prawa rzeczowego... 133 2.4. Zmiana treœci prawa... 133 2.5. Pierwszeñstwo... 134 2.6. Ochrona praw rzeczowych ograniczonych... 135 2.7. U ytkowanie... 135 2.7.1. Uwagi wstêpne... 135 2.7.2. Pojêcie u ytkowania... 136 2.7.3. Prawa i obowi¹zki stron... 137 2.7.4. Okres u ytkowania i zwrot rzeczy... 139 2.7.5. Przedawnienie roszczeñ... 140 2.7.6. U ytkowanie nieprawid³owe i u ytkowanie praw 140 2.8. S³u ebnoœci... 141 2.8.1. S³u ebnoœæ gruntowa... 141 2.8.2. S³u ebnoœæ osobista... 143

VIII Spis treœci 2.9. Zastaw... 144 2.9.1. Uwagi wstêpne... 144 2.9.2. Powstanie prawa zastawu... 146 2.9.3. Zastaw umowny... 146 2.9.4. Zastaw ustawowy... 147 2.9.5. Wygaœniêcie zastawu... 148 2.10. Hipoteka... 148 2.10.1. Uwagi wstêpne... 148 2.10.2. Rodzaje hipotek... 150 2.10.3. Zaspokajanie wierzytelnoœci z hipoteki... 153 2.10.4. Cesja wierzytelnoœci hipotecznej... 154 2.10.5. Zakres obci¹ enia i ochrona hipoteki... 154 2.10.6. Wygaœniêcie hipoteki... 155 2.11. Spó³dzielcze prawo do lokalu i prawo do domu jednorodzinnego w spó³dzielni mieszkaniowej... 157 2.11.1. Uwagi wstêpne... 157 2.11.2. Spó³dzielcze w³asnoœciowe prawo do mieszkania... 158 2.11.3. Spó³dzielcze prawo do lokalu u ytkowego... 159 2.11.4. Gara e... 160 2.11.5. Prawo do domu jednorodzinnego... 160 2.12. Inne prawa wpisane do ksiêgi wieczystej... 163 Rozdzia³ IV. W³asnoœæ lokali i wspólnoty mieszkaniowe... 165 1. Rys historyczny... 165 2. Lokal jako odrêbna nieruchomoœæ... 171 2.1. Uwagi wstêpne... 171 2.2. Stosowanie przepisów Kodeksu cywilnego... 174 2.3. Samodzielnoœæ lokalu... 176 2.4. Zdarzenia rodz¹ce prawo w³asnoœci... 179 2.5. Wspó³w³asnoœæ przymusowa budynku, gruntu i urz¹dzeñ... 183 2.6. Granice w³asnoœci lokalu i wspó³w³asnoœci domu... 186 2.7. Znaczenie wpisu do ksiêgi wieczystej... 188 2.8. Gara e... 190 2.9. Nabycie odrêbnej w³asnoœci mieszkania przez cudzoziemca... 191 2.10. Umowa o wzniesienie budynku... 191 3. Wspólnoty mieszkaniowe... 195 3.1. Pojêcie wspólnoty mieszkaniowej... 195 3.2. Prawa i obowi¹zki cz³onków wspólnoty mieszkaniowej... 201 3.3. Zarz¹d wspóln¹ nieruchomoœci¹... 205

Spis treœci IX 3.4. Ustawowy sposób zarz¹du ma³¹ wspólnot¹ mieszkaniow¹... 210 3.5. Umowny sposób zarz¹du du ¹ wspólnot¹ mieszkaniow¹... 211 3.6. Ustawowy sposób zarz¹du du ¹ wspólnot¹ mieszkaniow¹... 213 3.7. Zebrania w³aœcicieli nieruchomoœci... 220 3.7.1. Zwo³ywanie zebrañ i porz¹dek obrad... 220 3.7.2. Tryb podejmowania uchwa³ przez wspó³w³aœcicieli... 221 3.7.3. Skar enie uchwa³ do s¹du... 223 4. Varia... 225 Czêœæ II. Wzory pism i pozwów 1. Statut Wspólnoty Mieszkaniowej... 229 2. Umowa o sprawowanie zarz¹du nieruchomoœci¹... 236 3. Umowa o prowadzenie rachunkowoœci Wspólnoty Mieszkaniowej... 242 4. Umowa o korzystanie z lokalu s³u bowego... 245 5. Protokó³ z nadzwyczajnego zebrania cz³onków Wspólnoty Mieszkaniowej... 247 6. Uchwa³a zebrania w³aœcicieli lokali Wspólnoty Mieszkaniowej... 251 7. Pozew o nakazanie sprzeda y lokalu... 253 8. Wniosek o wydanie rozstrzygniêcia w trybie art. 24 ustawy o w³asnoœci lokali... 255 9. Pozew o uchylenie uchwa³y zebrania w³aœcicieli lokali... 258 10. Pozew w trybie upominawczym o zap³atê op³at przez cz³onka Wspólnoty Mieszkaniowej... 261 Czêœæ III. Wybór orzeczeñ S¹du Najwy szego 1. Orzeczenia zwi¹zane z odrêbn¹ w³asnoœci¹ lokali... 265 2. Orzeczenia zwi¹zane z przew³aszczeniem domów jednorodzinnych w spó³dzielni mieszkaniowej... 279

X Spis treœci Czêœæ IV. Teksty aktówprawnych 1. Ustawa o w³asnoœci lokali... 285 2. Ustawa o ksiêgach wieczystych i hipotece... 297 3. Ustawa o gospodarce nieruchomoœciami... 320 4. Ustawa o spó³dzielniach mieszkaniowych... 384 5. Ustawa o przekszta³ceniu prawa u ytkowania wieczystego przys³uguj¹cego osobom fizycznym w prawo w³asnoœci... 419 6. Ustawa o nabywaniu nieruchomoœci przez cudzoziemców... 423 Indeks rzeczowy... 431

Wstêp Wstêp Problematyka ustawy z 24.6.1994 r. o w³asnoœci lokali (tekst jedn. Dz.U. z 2000 r. Nr 80, poz. 903 ze zm.) pozostaje w bezpoœrednim zwi¹zku z przepisami ustawy z 23.4.1964 r. Kodeks cywilny (Dz.U. Nr 16, poz. 93 ze zm.), dotycz¹cymi w³asnoœci, posiadania i praw rzeczowych ograniczonych, jak te z przepisami ustawy z 6.7.1982 r. Prawo spó³dzielcze (tekst jedn. Dz.U. z 2003 r. Nr 188, poz. 1848 ze zm.), ustawy z 15.12.2000 r. o spó³dzielniach mieszkaniowych (tekst jedn. Dz.U. 2003 r. Nr 119, poz. 1116 ze zm.) oraz ustawy z 21.8.1997 r. o gospodarce nieruchomoœciami (tekst jedn. Dz.U. z 2004 r. Nr 261, poz. 2603 ze zm.). Przepisy tych ustaw stanowi¹ konieczne t³o dla ustawy o w³asnoœci lokali, jak równie jej uzupe³nienie w zakresie stosowanych pojêæ i uwarunkowañ prawnych. Ustawa o w³asnoœci lokali nie zawiera bowiem osobnych unormowañ, dotycz¹cych istoty w³asnoœci, œrodków jej ochrony, kwestii zwi¹zanych z posiadaniem, zasiedzeniem i innych instytucji ukszta³towanych w KC. Kreowanie odrêbnej w³asnoœci nastêpuje równie na terenach objêtych przepisami ustawy o gospodarce nieruchomoœciami. Znaczna czêœæ budynków miejskich tworz¹cych wspólnoty mieszkaniowe usytuowana jest bowiem na dzia³kach stanowi¹cych w³asnoœæ gmin lub Skarbu Pañstwa i podlega w³aœnie tej ustawie. Podobnie przedstawia siê sytuacja w obrêbie osiedli spó³dzielczych, w których dochodzi nieraz do wyodrêbnienia w³asnoœci domów jednorodzinnych i lokali w innych budynkach. Z kolei przepisy ustawy z 6.7.1982 r. o ksiêgach wieczystych i hipotece (tekst jedn. Dz.U. z 2001 r. Nr 124, poz. 1361 ze zm.) okreœlaj¹ zasady dokonywania wpisów (zw³aszcza konstytutywnych), ustanawiaj¹ domniemania prawne, a przede wszystkim reguluj¹ problematykê hipoteki, jako formy zabezpieczenia wierzytelnoœci na okreœlonej nieruchomoœci, a wiêcdotycz¹ materii bezpoœrednio zwi¹zanej z powstaniem, przenoszeniem i obci¹ aniem praw na nieruchomoœciach, których dotyczy równie ustawa o w³asnoœci lokali.

XII Wstêp Przedstawienie tej problematyki, nawet w formie uproszczonej, rzutuje na objêtoœæ opracowania autor uzna³ tu za konieczne ca³oœciowe potraktowanie tematu. Ksi¹ ka W³asnoœæ budynków i lokali nie ma charakteru komentarza. Przeznaczona jest dla praktyków z przygotowaniem prawniczym oraz dla osób interesuj¹cych siê problematyk¹ w³asnoœci lokali i wspólnot mieszkaniowych. Zawiera dziesiêæ wzorów w³aœnie dla u ytku praktyków: statut wspólnoty, umowê z zarz¹dc¹ i osob¹ prowadz¹c¹ rachunkowoœæ, a tak e wzory pozwów i protoko³ów. Ca³oœæ dope³nia wybór odpowiednich aktów prawnych, jak równie zestawienie orzecznictwa SN dotycz¹cego odrêbnej w³asnoœci lokali. W opracowaniu uwzglêdniono zmiany w przepisach spó³dzielczych wprowadzone ustaw¹ z 3.6.2005 r. o zmianie ustawy o spó³dzielniach mieszkaniowych oraz niektórych innych ustaw (Dz.U. Nr 122, poz. 1024). L. Myczkowski Warszawa, czerwiec 2005 r.

Wykaz skrótów Wykaz art.... skrótów artyku³ Dz.U.... Dziennik Ustaw GospNierU... ustawa z 21.8.1997 r. o gospodarce nieruchomoœciami (tekst jedn. Dz.U. z 2004 r. Nr 216, poz. 2603 ze zm.) KC... Kodeks cywilny z 1964 r. KH... Kodeks handlowy z 1934 r. KK... Kodeks karny z 1997 r. Kodeks cywilny. Komentarz... Kodeks cywilny. Komentarz, pod red. K. Pietrzykowskiego, t. I i II, 1998 Komentarz do KC... S. Rudnicki, Komentarz do Kodeksu cywilnego, ksiêga II, 1996 Komentarz do KC z 1972 r. Kodeks cywilny. Komentarz, pod red. Z. Resicha, J. Ignatowicza, J. Pietrzykowskiego i I. Bielskiego, 1972 Komentarz do KPC... Komentarz do Kodeksu postêpowania cywilnego, pod red. T. Ereciñskiego, 1997 KP... Kodeks pracy z 1974 r. KPC... Kodeks postêpowania cywilnego z 1964 r. KrRejSU... ustawa z 20.8.1997 r. o Krajowym Rejestrze S¹dowym (tekst jedn. Dz.U. z 2001 r. Nr 17, poz. 209 ze zm.) KRS... Krajowy Rejestr S¹dowy KRO... Kodeks rodzinny i opiekuñczy z 1964 r. KSH... ustawa z 15.9.2000 r. Kodeks spó³ek handlowych (Dz.U. Nr 94, poz. 1037 ze zm.) KWU... ustawa z 6.7.1982 r. o ksiêgach wieczystych i hipotece (tekst jedn. Dz.U. z 2001 r. Nr 124, poz. 1361 ze zm.) MF... Minister Finansów

XIV Wykaz skrótów MKiS... Minister Kultury i Sztuki MS... Minister Sprawiedliwoœci MSWiA... Minister Spraw Wewnêtrznych i Administracji M.P.... Monitor Polski nast.... nastêpna (y) niepubl.... niepublikowana NP... Nowe Prawo Nr... numer NSA... Naczelny S¹d Administracyjny OchrLokU... ustawa z 21.6.2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i zmianie Kodeksu cywilnego (tekst jedn. Dz.U. z 2005 r. Nr 31, poz. 266 ze zm.) OrdPU... ustawa z 29.8.1997 r. Ordynacja podatkowa (tekst jedn. Dz.U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 ze zm.) orz.... orzeczenie OSN... Orzecznictwo S¹du Najwy szego Izba Administracyjna, Pracy i Ubezpieczeñ Spo³ecznych OSNCP... Orzecznictwo S¹du Najwy szego Izba Cywilna oraz Izba Administracyjna, Pracy i Ubezpieczeñ Spo³ecznych OSPiKA... Orzecznictwo S¹dów Polskich i Komisji Arbitra owych OTK... Orzecznictwo Trybuna³u Konstytucyjnego Pal.... Palestra PiP... Pañstwo i Prawo por.... porównaj post.... postanowienie poz.... pozycja Prok. i Pr.... Prokuratura i Prawo PrSpó³dz... ustawa z 16.9.1982 r. Prawo spó³dzielcze (tekst jedn. Dz.U. z 2003 r. Nr 188, poz. 1848 ze zm.) publ.... publikowane (y) RM... Rada Ministrów red.... redakcja Rej.... Rejent rozp.... rozporz¹dzenie RPE... Ruch Prawniczy i Ekonomiczny RPEiS... Ruch Prawniczy Ekonomiczny i Socjologiczny s.... strona (y) SN... S¹d Najwy szy SN (PS)... S¹d Najwy szy w pe³nym sk³adzie

Wykaz skrótów XV SN (PSIC)... S¹d Najwy szy w pe³nym sk³adzie Izby Cywilnej SN (7)... S¹d Najwy szy w sk³adzie siedmiu sêdziów SpMieszkU... ustawa z 15.12.2000 r. o spó³dzielniach mieszkaniowych (tekst jedn. Dz.U. z 2003 r. Nr 119, poz. 1116 ze zm.) tekst jedn.... tekst jednolity t.... tom TK... Trybuna³ Konstytucyjny U ytkwu... ustawa z 4.9.1997 r. o przekszta³ceniu prawa u ytkowania wieczystego przys³uguj¹cego osobom fizycznym w prawo w³asnoœci (tekst jedn. Dz.U. z 2001 r. Nr 120, poz. 1299 ze zm.) W³LokU... ustawa z 24.6.1994 r. o w³asnoœci lokali (tekst jedn. Dz.U. z 2000 r. Nr 80, poz. 903 ze zm.) Wok.... Wokanda WSA... Wojewódzki S¹d Administracyjny wyr.... wyrok w zw.... w zwi¹zku zd.... zdanie ze zm.... ze zmianami zob.... zobacz ZagospPrzestrzU... ustawa z 27.3.2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz.U. Nr 80, poz. 717 ze zm.)

Podstawowa literatura Podstawowa G. Bieniek, literatura A Hopfer, Z. Marmaj, E. Mzyk, R. róbek, Komentarz do ustawy o gospodarce nieruchomoœciami, t. I i II, 1998 R. Dziczek, W³asnoœæ lokali komentarz, 2003 Gospodarowanie we wspólnocie mieszkaniowej. Poradnik. Praca zbiorowa, 1999 J. Ignatowicz, Komentarz do ustawy o w³asnoœci lokali, 1995 J. Ignatowicz, Prawo Spó³dzielcze. Komentarz, 1985 Kodeks cywilny. Komentarz, pod red. K. Pietrzykowskiego, t.iiii, 1998 Kodeks cywilny. Komentarz, pod red. Z. Resicha, J. Ignatowicza, J. Pietrzykowskiego i I. Bielskiego, 1972 Komentarz do Kodeksu postêpowania cywilnego, pod red. T. Ereciñskiego, 1997 A. M¹czyñski, Powstanie odrêbnej w³asnoœci lokali w budynku spó³dzielni mieszkaniowej, 1995 L. Myczkowski, Mieszkaniowe Vademecum, 1997 L. Myczkowski, Najem mieszkañ. Praktyczny komentarz z wzorami pism i orzecznictwem, 1998 L. Myczkowski, Spó³dzielnie mieszkaniowe. Poradnik prawniczy wraz ze wzorami i tekstami aktów prawnych, 1999 M. Nazar, W³asnoœæ lokali podstawowe zagadnienia cywilnoprawne, 1995 Prawo obrotu nieruchomoœciami, pod red. S. Rudnickiego, 1999 S. Rudnicki, Hipoteka jako zabezpieczenie wierzytelnoœci, 2003 S. Rudnicki, Komentarz do Kodeksu cywilnego, ksiêga II, 1996 S. Rudnicki, Komentarz do ustawy o ksiêgach wieczystych i hipotece, 1993 S. Rudnicki, S¹siedztwo nieruchomoœci, 1998

Czêœæ I W³asnoœæ budynkówi lokali oraz inne prawa rzeczowe w praktyce