Krótkie Komentarze Becka. Gerard Bieniek Zenon Marmaj. Własność lokali. Komentarz 7. wydanie. C.H. Beck

Transkrypt

1 Krótkie Komentarze Becka Gerard Bieniek Zenon Marmaj Własność lokali Komentarz 7. wydanie C.H. Beck

2 KRÓTKIE KOMENTARZE BECKA W³asnoœæ lokali

3 Polecamy z tego zakresu: A. Doliwa PRAWO MIESZKANIOWE, wyd. 3 Komentarze Becka K. Pietrzykowski SPÓ DZIELNIE MIESZKANIOWE. KOMENTARZ, wyd. 3 Krótkie Komentarze Becka G. Manjura DODATKI MIESZKANIOWE. KOMENTARZ, wyd. 2 Krótkie Komentarze Becka L. Myczkowski (wprowadzenie) PRAWO MIESZKANIOWE, wyd. 5 Teksty Ustaw Becka J. Siegieñ (wprowadzenie) PRAWO BUDOWLANE, wyd. 8 Teksty Ustaw Becka Z. Radwañski (wprowadzenie) KODEKS CYWILNY, wyd. 26 Teksty Ustaw Becka KODEKS CYWILNY, wyd. 26 Twoje Prawo KC, KPC, KRO, KSCU, wyd. 9 Edycja S¹dowa KC, KPC, KRO, wyd. 16 Teksty Ustaw Becka

4 W³asnoœæ lokali Komentarz 7. wydanie Gerard Bieniek Sêdzia S¹du Najwy szego Zenon Marmaj em. notariusz

5 W³asnoœæ lokali, wyd. 7 Stan prawny: 1 paÿdziernika 2007 r. Redakcja: Monika Paw³owska, Joanna Cybulska Wydawnictwo C. H. Beck 2008 Wydawnictwo C. H. Beck Sp. z o.o. ul. Gen. Zaj¹czka 9, Warszawa Sk³ad i ³amanie: Wydawnictwo C. H. Beck Druk i oprawa: WDG Drukarnia w Gdyni Sp. z o.o., Gdynia ISBN

6 Spis treœci Spis Przedmowa treœci... IX Wykaz skrótów... A. Tekst ustawy... 1 Ustawa o w³asnoœci lokali z dnia 24 czerwca 1994 r. (tekst jedn. Dz.U. z 2000 r. Nr 80, poz. 903 ze zm.)... 3 B. Komentarz Rozdzia³ 1. Przepisy ogólne Art. 1. Zakres regulacji Art. 2. Lokal samodzielny; czêœæ sk³adowa Art. 3. Wspó³w³asnoœæ przymusowa Art. 3a. U ytkowanie wieczyste u³amkowej czêœci gruntu Art. 4. W³asnoœæ dotychczasowa; u ytkowanie wieczyste Art. 5. Grunt do podzia³u Art. 6. Wspólnota mieszkaniowa Rozdzia³ 2. Ustanowienie w³asnoœci lokalu Art. 7. Tryb; forma; wpis Art. 8. Treœæ umowy Art. 9. Budowa lokali Art. 10. Czynnoœæ jednostronna Art. 11. Orzeczenie s¹du Rozdzia³ 3. Prawa i obowi¹zki w³aœcicieli lokali Art. 12. Wspó³korzystanie Art. 13. Utrzymanie lokalu i nieruchomoœci wspólnej Art. 14. Koszty zarz¹du Art. 15. Zaliczki Art. 16. Przymusowa sprzeda lokalu Art. 17. Odpowiedzialnoœæ Rozdzia³ 4. Zarz¹d nieruchomoœci¹ wspóln¹ Art. 18. Umowa o sposobie zarz¹du Art. 19. Przepisy o wspó³w³asnoœci Art. 20. Obowi¹zek wyboru zarz¹du Art. 21. Kompetencje zarz¹du XI V

7 Spis treœci Art. 22. Zarz¹d zwyk³y i czynnoœci przekraczaj¹ce Art. 23. Tryb uchwa³ w³aœcicieli Art. 24. Rozstrzygniêcie s¹du Art. 25. Zaskar enie uchwa³y Art. 26. Zarz¹dca przymusowy Art. 27. Wspó³dzia³anie Art. 28. Wynagrodzenie dla zarz¹du Art. 29. Rachunkowoœæ; sprawozdania Art. 30. Zebranie w³aœcicieli Art. 31. Zwo³anie zebrania Art. 32. Zawiadomienie o zebraniu Art. 32a. Nabycie nieruchomoœci Art. 33. Zarz¹d powierzony umow¹ Rozdzia³ 5. Zmiany w przepisach obowi¹zuj¹cych, przepisy przejœciowe i koñcowe Art (pominiête) Art. 39. Upowa nienie Art. 40. Dotychczasowi zarz¹dcy Art. 41. Wejœcie w ycie C. Przepisy zwi¹zkowe Ustawa o ksiêgach wieczystych i hipotece z dnia 6 lipca 1982 r. (tekst jedn. Dz.U. z 2001 r. Nr 124, poz ze zm.) wyci¹g Rozporz¹dzenie Ministra Sprawiedliwoœci w sprawie prowadzenia ksi¹g wieczystych i zbiorów dokumentów z dnia 17 wrzeœnia2001r.(dz.u.nr 102,poz zezm.) wyci¹g Ustawa o gospodarce nieruchomoœciami z dnia 21 sierpnia 1997 r. (tekst jedn. Dz.U. z 2004 r. Nr 261, poz ze zm.) wyci¹g Zasady identyfikacji lokali i pomieszczeñ przynale nych na dokumentach geodezyjnych (Rejent 2000, Nr 7 8, s ) Ustawa o nabywaniu nieruchomoœci przez cudzoziemców z dnia 24 marca 1920 r. (tekst jedn. Dz.U. z 2004 r. Nr 167, poz. 1758) wyci¹g Ustawa o dodatkach mieszkaniowych z dnia 21 czerwca 2001 r. (Dz.U. Nr 71, poz. 734 ze zm.) wyci¹g Ustawa o przekszta³ceniu prawa u ytkowania wieczystego w prawo w³asnoœci nieruchomoœci z dnia 29 lipca 2005 r. (Dz.U. Nr 175, poz. 1459) VI

8 Spis treœci 8. Ustawa o zasadach zbywania mieszkañ bêd¹cych w³asnoœci¹ przedsiêbiorstw pañstwowych, niektórych spó³ek handlowych z udzia³em Skarbu Pañstwa, pañstwowych osób prawnych oraz niektórych mieszkañ bêd¹cych w³asnoœci¹ Skarbu Pañstwa z dnia 15 grudnia 2000 r. (Dz.U. z 2001 r. Nr 4, poz. 24 ze zm.) wyci¹g Rozporz¹dzenie Rady Ministrów w sprawie trybu egzekucji z lokali stanowi¹cych odrêbne nieruchomoœci z dnia 19 grudnia 1994 r. (Dz.U. Nr 136, poz. 710) Rozporz¹dzenie Ministra Finansów w sprawie obowi¹zkowego ubezpieczenia odpowiedzialnoœci cywilnej zarz¹dcy nieruchomoœci z dnia 21 wrzeœnia 2004 r. (Dz.U. Nr 207, poz. 2114) Indeks rzeczowy VII

9

10 Przedmowa Przedmowa Rozwój budownictwa mieszkaniowego zale y nie tylko od zapewnienia odpowiedniego zaplecza finansowego, ale tak e od wyboru w³aœciwej formy prawnej okreœlaj¹cej sposób dysponowania zasobami mieszkaniowymi. Z regu³y form¹ t¹ jest najem. Wystêpuje tak e rozwiniêta forma spó³dzielczego prawa do mieszkania, która mieœci siê w ogólnym trendzie posiadania w³asnego lokalu mieszkalnego. Ustawa o w³asnoœci lokali wychodzi naprzeciw trendowi posiadania prawa do w³asnego mieszkania, prawa mocniejszego, ni gwarantuj¹ to stosunki spó³dzielcze, co jest zupe³nie zrozumia³e. Chodzi tu o mieszkanie w³asne, zbli one do domu jednorodzinnego. W stosunkach wielkomiejskich posiadanie domu jednorodzinnego z regu³y nie jest mo liwe. Wynika to z ich swoistoœci, uwarunkowañ urbanistycznych, sytuacji maj¹tkowej zainteresowanych. Okolicznoœci te sprawiaj¹, e namiastk¹ domu jednorodzinnego staj¹ siê lokale stanowi¹ce odrêbne nieruchomoœci. Ustawa o w³asnoœci lokali ma w swej podstawowej warstwie realizowaæ te d¹ enia, wychodziæ im naprzeciw. Realizuje ona te cele na miarê istniej¹cych uwarunkowañ. Akt ten przede wszystkim wprowadza jednolite zasady ustanawiania odrêbnej w³asnoœci lokali mieszkalnych i u ytkowych. Odnosi siê do ka dej sytuacji, bez wzglêdu na to, czyj¹ w³asnoœæ stanowi nieruchomoœæ (budynek). Reguluje zasady ustanawiania odrêbnej w³asnoœci lokali. Nie wkracza natomiast w sam tryb sprzeda y takich lokali. Ustawa nie wprowadzi³a zatem adnych zmian w stosunki wspó³w³asnoœci nieruchomoœci, w sytuacji gdy dana nieruchomoœæ nale y do kilku osób fizycznych. Wspó³w³aœciciele ci mog¹ z zastosowaniem postanowieñ ustawy ustanowiæ w takiej nieruchomoœci odrêbn¹ w³asnoœæ lokali. Omawiany akt nie wprowadzi³ zmian w odniesieniu do zasad sprzeda y mieszkañ przez jednostki samorz¹du terytorialnego, przede wszystkim gminy, lub Skarb Pañstwa na rzecz ich najemców. Zasady sprzeda y oraz oddawania gruntów w u ytkowanie wieczyste normuj¹ postanowienia ustawy o gospodarce nieruchomoœciami. Ustawa natomiast unormowa³a sam sposób ustanawiania tej odrêbnej w³asnoœci, nie wkraczaj¹c w zasady sprzeda y tych mieszkañ. Uregulowa³a te sposób zarz¹du nieruchomoœci¹ wspóln¹. Zasady zbywania lokali nale ¹cych do przedsiêbiorstw pañstwowych, spó³ek handlowych z udzia³em Skarbu Pañstwa, niektórych pañstwowych IX

11 Przedmowa osób prawnych oraz niektórych lokali bêd¹cych w³asnoœci¹ Skarbu Pañstwa reguluj¹ przepisy ustawy z r. o zasadach zbywania mieszkañ bêd¹cych w³asnoœci¹ przedsiêbiorstw pañstwowych, niektórych spó³ek handlowych z udzia³em Skarbu Pañstwa, pañstwowych osób prawnych oraz niektórych mieszkañ bêd¹cych w³asnoœci¹ Skarbu Pañstwa (Dz.U. z 2001 r. Nr 4, poz. 24 ze zm.). Nale y te zwróciæ uwagê na przepisy odrêbne reguluj¹ce zasady sprzeda y lokali stanowi¹cych w³asnoœæ Polskich Kolei Pañstwowych S.A. (ustawa z r. o komercjalizacji, restrukturyzacji i prywatyzacji przedsiêbiorstwa pañstwowego Polskie Koleje Pañstwowe, Dz.U. Nr 84, poz. 948 ze zm.); lokali bêd¹cych w³asnoœci¹ Skarbu Pañstwa pozostaj¹cych w dyspozycji Agencji Nieruchomoœci Rolnych (ustawa z r. o gospodarowaniu nieruchomoœciami rolnymi Skarbu Pañstwa, tekst jedn. Dz.U. z 2004 r. Nr 208, poz ze zm.) b¹dÿ w dyspozycji Wojskowej Agencji Mieszkaniowej (ustawa z r. o zakwaterowaniu Si³ Zbrojnych Rzeczypospolitej Polskiej, tekst jedn. Dz.U. z 2005 r. Nr 41, poz. 398 ze zm.). Przepisy komentowanej ustawy nie naruszaj¹ tych zasad. Ustawa o w³asnoœci lokali reguluje natomiast w odniesieniu do wszystkich mieszkañ, bez wzglêdu na to, w jakich budynkach siê one znajduj¹ oraz czyj¹ dot¹d stanowi³y w³asnoœæ zasady ustanawiania odrêbnej w³asnoœci lokali oraz sposób zarz¹du, powstanie wspólnoty mieszkaniowej itp. Ustawa ma zatem charakter uniwersalny. Odnosi siê do ka dej sytuacji, w której lokal ma zostaæ wyodrêbniony lub ju zosta³ wyodrêbniony. Mo e to byæ lokal w budynku tzw. prywatnym, nale ¹cym do gminy, przedsiêbiorstwa pañstwowego, spó³ki, spó³dzielni mieszkaniowej, zlikwidowanego przedsiêbiorstwa rolnego itp. W ka dej sytuacji wyodrêbnienie lokalu i zarz¹d nastêpuje i ma miejsce na warunkach okreœlonych w ustawie. Jest to unormowanie uniwersalne. Warszawa, paÿdziernik 2007 r. Gerard Bieniek X

12 Wykaz skrótów Wykaz 1. ród³a skrótów prawa GospGruntU... ustawa z r. o gospodarce gruntami i wyw³aszczaniu nieruchomoœci (tekst jedn. Dz.U. z 1991 r. Nr 30, poz. 127 ze zm.) nie obowi¹zuje GospNierU... ustawa z r. o gospodarce nieruchomoœciami (tekst jedn. Dz.U. z 2004 r. Nr 261, poz ze zm.) KC... ustawa z r. Kodeks cywilny (Dz.U. Nr 16, poz. 93 ze zm.) Konstytucja... Konstytucja Rzeczypospolitej Polskiej z r. (Dz.U. Nr 78, poz. 483 ze zm.) KPC... ustawa z r. Kodeks postêpowania cywilnego (Dz.U. Nr 43, poz. 296 ze zm.) KRO... ustawa z r. Kodeks rodzinny i opiekuñczy (Dz.U. Nr 9, poz. 59 ze zm.) KSH... ustawa z r. Kodeks spó³ek handlowych (Dz.U. Nr 94, poz ze zm.) KWU... ustawa z r. o ksiêgach wieczystych i hipotece (tekst jedn. Dz.U. z 2001 r. Nr 124, poz ze zm.) PrSp... ustawa z r. Prawo spó³dzielcze (tekst jedn. Dz.U. z 2003 r. Nr 188, poz ze zm.) SpMieszkU... ustawa z r. o spó³dzielniach mieszkaniowych (Dz.U. z 2003 r. Nr 119, poz ze zm.) W³LokU... ustawa z r. o w³asnoœci lokali (tekst jedn. Dz.U. z 2000 r. Nr 80, poz. 903 ze zm.) ZmGospGruntU... ustawa z r. zmieniaj¹ca ustawê o zmianie ustawy o gospodarce gruntami i wyw³aszczaniu nieruchomoœci (Dz.U. Nr 91, poz. 455) nie obowi¹zuje 2. Inne skróty art.... BSN... Dz.U..... artyku³ Biuletyn S¹du Najwy szego Dziennik Ustaw XI

13 Wykaz skrótów MS... Minister Sprawiedliwoœci nast.... nastêpna (e, y) Nr... numer OSNCP... Orzecznictwo S¹du Najwy szego Izba Cywilna i Administracyjna oraz Izba Pracy i Ubezpieczeñ Spo³ecznych OSNC... Orzecznictwo S¹du Najwy szego Izba Cywilna OSP... Orzecznictwo S¹dów Polskich poz.... pozycja publ.... publikowane (y) PS... Przegl¹d S¹dowy RM... Rada Ministrów SN... S¹dNajwy szy tekst jedn.... tekst jednolity TK... Trybuna³ Konstytucyjny ust.... ustêp wzw.... wzwi¹zku z... zeszyt XII

14 A. Tekst ustawy

15

16 Ustawa o w³asnoœci lokali z dnia 24 czerwca 1994 r. (Dz.U. Nr 85, poz. 388) Tekst jednolity z dnia 8 sierpnia 2000 r. (Dz.U. Nr 80, poz. 903) (zm. Dz.U. z 2004 r. Nr 141, poz. 1492) Spis treœci Rozdzia³ 1. Przepisy ogólne Rozdzia³ 2. Ustanowienie w³asnoœci lokalu Rozdzia³ 3. Prawa i obowi¹zki w³aœcicieli lokali Rozdzia³ 4. Zarz¹d nieruchomoœci¹ wspóln¹ Rozdzia³ 5. Zmiany w przepisach obowi¹zuj¹cych, przepisy przejœciowe i koñcowe Rozdzia³ 1. Przepisy ogólne Art. 1. [Zakres regulacji] 1. Ustawa okreœla sposób ustanawiania odrêbnej w³asnoœci samodzielnych lokali mieszkalnych, lokali o innym przeznaczeniu, prawa i obowi¹zki w³aœcicieli tych lokali oraz zarz¹d nieruchomoœci¹ wspóln¹. 2. W zakresie nie uregulowanym ustaw¹ do w³asnoœci lokali stosuje siê przepisy Kodeksu cywilnego. Art. 2. [Lokal samodzielny; czêœæ sk³adowa] 1. Samodzielny lokal mieszkalny, a tak e lokal o innym przeznaczeniu, zwane dalej lokalami, mog¹ stanowiæ odrêbne nieruchomoœci. 2. Samodzielnym lokalem mieszkalnym, w rozumieniu ustawy, jest wydzielona trwa³ymi œcianami w obrêbie budynku izba lub zespó³ izb przeznaczonych na sta³y pobyt ludzi, które wraz z pomieszczeniami pomocniczymi s³u ¹ zaspokajaniu ich potrzeb mieszkaniowych. Przepis ten stosuje siê odpowiednio równie do samodzielnych lokali wykorzystywanych zgodnie z przeznaczeniem na cele inne ni mieszkalne. Art. 3

17 Art Spe³nienie wymagañ, o których mowa w ust. 2, stwierdza starosta w formie zaœwiadczenia. 4. Do lokalu mog¹ przynale eæ, jako jego czêœci sk³adowe, pomieszczenia, choæby nawet do niego bezpoœrednio nie przylega³y lub by³y po³o one w granicach nieruchomoœci gruntowej poza budynkiem, w którym wyodrêbniono dany lokal, a w szczególnoœci: piwnica, strych, komórka, gara, zwane dalej pomieszczeniami przynale nymi. 5. Lokale wraz z pomieszczeniami do nich przynale nymi zaznacza siê na rzucie odpowiednich kondygnacji budynku, a w razie po³o enia pomieszczeñ przynale nych poza budynkiem mieszkalnym tak e na wyrysie z operatu ewidencyjnego; dokumenty te stanowi¹ za³¹cznik do aktu ustanawiaj¹cego odrêbn¹ w³asnoœæ lokalu. 6. W razie braku dokumentacji technicznej budynku, zaznaczeñ, o których mowa w ust. 5, dokonuje siê, zgodnie z wymogami przepisów prawa budowlanego, na koszt dotychczasowego w³aœciciela nieruchomoœci, o ile strony umowy o ustanowienie odrêbnej w³asnoœci lokalu nie postanowi³y inaczej. Art. 3. [Wspó³w³asnoœæ przymusowa] 1. W razie wyodrêbnienia w³asnoœci lokali w³aœcicielowi lokalu przys³uguje udzia³ w nieruchomoœci wspólnej jako prawo zwi¹zane z w³asnoœci¹ lokali. Nie mo na ¹daæ zniesienia wspó³w³asnoœci nieruchomoœci wspólnej, dopóki trwa odrêbna w³asnoœæ lokali. 2. Nieruchomoœæ wspóln¹ stanowi grunt oraz czêœci budynku i urz¹dzenia, które nie s³u ¹ wy³¹cznie do u ytku w³aœcicieli lokali. 3. Udzia³ w³aœciciela lokalu wyodrêbnionego w nieruchomoœci wspólnej odpowiada stosunkowi powierzchni u ytkowej lokalu wraz z powierzchni¹ pomieszczeñ przynale nych do ³¹cznej powierzchni u ytkowej wszystkich lokali wraz z pomieszczeniami do nich przynale nymi. Udzia³ w³aœciciela samodzielnych lokali niewyodrêbnionych w nieruchomoœci wspólnej odpowiada stosunkowi powierzchni u ytkowej tych lokali wraz z powierzchni¹ pomieszczeñ przynale nych do ³¹cznej powierzchni u ytkowej wszystkich lokali wraz z pomieszczeniami do nich przynale nymi. 4. Do wyznaczenia stosunku, o którym mowa w ust. 3, niezbêdne jest okreœlenie, oddzielnie dla ka dego samodzielnego lokalu, jego powierzchni u ytkowej wraz z powierzchni¹ pomieszczeñ do niego przynale nych. 5. Je eli nieruchomoœæ, z której wyodrêbnia siê w³asnoœæ lokali, stanowi grunt zabudowany kilkoma budynkami, udzia³ w³aœciciela lokalu wyodrêbnionego w nieruchomoœci wspólnej odpowiada stosunkowi powierzchni u ytkowej lokalu wraz z powierzchni¹ pomieszczeñ przynale nych do 4 A. Tekst ustawy

18 A. Tekst ustawy Art. 3a ³¹cznej powierzchni u ytkowej wszystkich lokali wraz z pomieszczeniami do nich przynale nymi. 6. W wypadku gdy na podstawie jednej czynnoœci prawnej dokonanej przez w³aœciciela lub przez wszystkich wspó³w³aœcicieli nieruchomoœci nastêpuje wyodrêbnienie wszystkich lokali, wysokoœæ udzia³ów, o których mowa w ust. 1, okreœlaj¹ odpowiednio w umowie w³aœciciel lub wspó³w³aœciciele. 7. W budynkach, w których nast¹pi³o wyodrêbnienie w³asnoœci co najmniej jednego lokalu i ustalenie wysokoœci udzia³ów w nieruchomoœci wspólnej bez uwzglêdnienia powierzchni pomieszczeñ przynale nych lub w sposób inny ni okreœlony w ust. 3, a przy wyodrêbnianiu kolejnych lokali ustalano wysokoœæ udzia³ów w nieruchomoœci wspólnej w taki sam sposób, do czasu wyodrêbnienia ostatniego lokalu stosuje siê zasady obliczania udzia³u w nieruchomoœci wspólnej takie, jak przy wyodrêbnieniu pierwszego lokalu. Przepisu zdania poprzedzaj¹cego nie stosuje siê, je eli wszyscy w³aœciciele lokali wyodrêbnionych i dotychczasowy w³aœciciel nieruchomoœci dokonaj¹ w umowie nowego ustalenia wysokoœci udzia³ów w nieruchomoœci wspólnej. Art. 3a. 1 [U ytkowanie wieczyste u³amkowej czêœci gruntu] 1. Przy oddawaniu w u ytkowanie wieczyste u³amkowej czêœci gruntu, jako prawa zwi¹zanego z odrêbn¹ w³asnoœci¹ lokali, stosuje siê nastêpuj¹ce zasady: 1) nie oddaje siê gruntu we wspó³u ytkowanie wieczyste, je eli stanowi on przedmiot wspó³w³asnoœci zwi¹zanej z w³asnoœci¹ uprzednio wyodrêbnionych lokali, 2) nie sprzedaje siê udzia³u we wspó³w³asnoœci gruntu, je eli grunt ten stanowi przedmiot wspó³u ytkowania wieczystego zwi¹zanego z w³asnoœci¹ uprzednio wyodrêbnionych lokali, 3) ustala siê jeden termin trwania prawa u ytkowania wieczystego w odniesieniu do wszystkich udzia³ów we wspó³u ytkowaniu wieczystym, niezale nie od daty wyodrêbnienia lokalu, z którym jest zwi¹zany udzia³ w tym prawie. 2. Je eli przy ustanowieniu odrêbnej w³asnoœci lokali ustanowiono ró ne terminy trwania prawa wspó³u ytkowania wieczystego przynale- nej do tych lokali dzia³ki budowlanej, w³aœciciele wyodrêbnionych lokali mog¹ ¹daæ zmiany terminów przez przyjêcie jednego terminu dla wszystkich udzia³ów we wspó³u ytkowaniu wieczystym tej dzia³ki. Z ¹daniem takim mo e wyst¹piæ tak e w³aœciwy organ. Termin ten usta- 1 Art. 3a dodany ustaw¹ z dnia r. (Dz.U. z 2004 r. Nr 141, poz. 1492), która wchodzi w ycie r. 5

19 Art. 4 7 nawia siê stosownie do najdalszego terminu ustalonego dla pozosta³ych udzia³ów. Art. 4. [W³asnoœæ dotychczasowa; u ytkowanie wieczyste] 1. Dotychczasowemu w³aœcicielowi nieruchomoœci przys³uguj¹ co do niewyodrêbnionych lokali oraz co do nieruchomoœci wspólnej takie same uprawnienia, jakie przys³uguj¹ w³aœcicielom lokali wyodrêbnionych; odnosi siê to tak e do jego obowi¹zków. 2. Je eli do wyodrêbniania w³asnoœci lokali dochodzi sukcesywnie, w³aœciciele lokali ju wyodrêbnionych nie s¹ stronami umów o wyodrêbnieniu dalszych lokali. 3. Je eli budynek zosta³ wzniesiony na gruncie oddanym w u ytkowanie wieczyste, przedmiotem wspólnoœci jest to prawo, a dalsze przepisy o w³asnoœci lub wspó³w³asnoœci gruntu stosuje siê odpowiednio do prawa u ytkowania wieczystego. Art [Grunt do podzia³u] 1. Je eli powierzchnia nieruchomoœci gruntowej zabudowanej budynkiem, w którym wyodrêbniono w³asnoœæ lokali, jest wiêksza ni powierzchnia dzia³ki budowlanej, w rozumieniu przepisów o gospodarce nieruchomoœciami, niezbêdnej do korzystania z niego, wspó³w³aœciciele mog¹ dokonaæ podzia³u tej nieruchomoœci. 2. Je eli na nieruchomoœci gruntowej jest po³o ony wiêcej ni jeden budynek, a przynajmniej w jednym z nich wyodrêbniono w³asnoœæ lokalu, wspó³w³aœciciele mog¹ dokonaæ podzia³u tej nieruchomoœci polegaj¹cego na wydzieleniu z dotychczasowej nieruchomoœci dwóch lub wiêcej dzia³ek budowlanych. 3. Przy dokonywaniu podzia³u, o którym mowa w ust. 1 i 2, stosuje siê przepisy o gospodarce nieruchomoœciami. Art. 6. [Wspólnota mieszkaniowa] Ogó³ w³aœcicieli, których lokale wchodz¹ w sk³ad okreœlonej nieruchomoœci, tworzy wspólnotê mieszkaniow¹. Wspólnota mieszkaniowa mo e nabywaæ prawa i zaci¹gaæ zobowi¹zania, pozywaæ i byæ pozywana. Rozdzia³ 2. Ustanowienie w³asnoœci lokalu Art. 7. [Tryb; forma; wpis] 1. Odrêbn¹ w³asnoœæ lokalu mo na ustanowiæ w drodze umowy, a tak e jednostronnej czynnoœci prawnej w³aœciciela nieruchomoœci albo orzeczenia s¹du znosz¹cego wspó³w³asnoœæ. 6 A. Tekst ustawy 1 Art. 5 w brzmieniu ustawy z dnia r. (Dz.U. z 2004 r. Nr 141, poz. 1492), która wchodzi w ycie r.

20 A. Tekst ustawy Art Umowa o ustanowieniu odrêbnej w³asnoœci lokalu powinna byæ dokonana w formie aktu notarialnego; do powstania tej w³asnoœci niezbêdny jest wpis do ksiêgi wieczystej. Art. 8. [Treœæ umowy] 1. Umowa o ustanowieniu odrêbnej w³asnoœci lokalu powinna okreœlaæ w szczególnoœci: 1) rodzaj, po³o enie i powierzchniê lokalu oraz pomieszczeñ do niego przynale nych, 2) wielkoœæ udzia³ów przypadaj¹cych w³aœcicielom poszczególnych lokali w nieruchomoœci wspólnej. 2. Wspó³w³aœciciele mog¹ w umowie okreœliæ tak e sposób zarz¹du nieruchomoœci¹ wspóln¹. 3. Umowa o ustanowieniu odrêbnej w³asnoœci lokalu mo e byæ zawarta albo przez wspó³w³aœcicieli nieruchomoœci, albo przez w³aœciciela nieruchomoœci i nabywcê lokalu. Art. 9. [Budowa lokali] 1. Odrêbna w³asnoœæ lokalu mo e powstaæ tak e w wykonaniu umowy zobowi¹zuj¹cej w³aœciciela gruntu do wybudowania na tym gruncie domu oraz do ustanowienia po zakoñczeniu budowy odrêbnej w³asnoœci lokali i przeniesienia tego prawa na drug¹ stronê umowy lub na inn¹ wskazan¹ w umowie osobê. 2. Do wa noœci umowy, o której mowa w ust. 1, niezbêdne jest, aby strona podejmuj¹ca siê budowy by³a w³aœcicielem gruntu, na którym dom ma byæ wzniesiony, oraz aby uzyska³a pozwolenie na budowê, a roszczenie o ustanowienie odrêbnej w³asnoœci lokalu i o przeniesienie tego prawa zosta³o ujawnione w ksiêdze wieczystej. 3. W wypadku wykonywania umowy w sposób wadliwy albo sprzeczny z umow¹, na wniosek ka dego nabywcy, s¹d mo e powierzyæ, w trybie postêpowania nieprocesowego, dalsze wykonywanie umowy innemu wykonawcy na koszt i niebezpieczeñstwo w³aœciciela gruntu. Art. 10. [Czynnoœæ jednostronna] W³aœciciel nieruchomoœci mo e ustanawiaæ odrêbn¹ w³asnoœæ lokali dla siebie, na mocy jednostronnej czynnoœci prawnej. W takim wypadku stosuje siê odpowiednio przepisy o ustanowieniu odrêbnej w³asnoœci w drodze umowy. Art. 11. [Orzeczenie s¹du] 1. Przepisy o ustanowieniu odrêbnej w³asnoœci lokali w drodze umowy stosuje siê równie odpowiednio do wyodrêbnienia w³asnoœci lokalu z mocy orzeczenia s¹du znosz¹cego wspó³w³asnoœæ nieruchomoœci. 7