Piotr Kunicki. Umowa deweloperska. 2. wydanie. Istota umowy deweloperskiej Postanowienia niedozwolone Kodeks Dobrych Praktyk

Transkrypt

1 Piotr Kunicki Umowa deweloperska 2. wydanie Istota umowy deweloperskiej Postanowienia niedozwolone Kodeks Dobrych Praktyk

2 NIERUCHOMOŒCI Umowa deweloperska

3 Polecamy nasze publikacje z tej serii: M. Kopeæ FINANSOWANIE PROJEKTÓW REWITALIZACJI B. Joñska ZARZ RZANIE NIERUCHOMOŒCIAMI KOMERCYJNYMI J. Jaworski REGLAMENTACJA ZAWODÓW RYNKU NIERUCHOMOŒCI K. Osajda NACJONALIZACJA I REPYWATYZACJA M. Tertelis, J. Karp, S. Vieyra ZARZ DZANIE WARTOŒCI NIERUCHOMOŒCI MIESZKANIOWYCH J. Konowalczuk WYCENA NIERUCHOMOŒCI PRZEDSIÊBIORSTW A. Hetko DEKRET WARSZAWSKI POSTÊPUJ CE WYW ASZCZENIE NIERUCHOMOŒCI

4 Umowa deweloperska Piotr Kunicki 2. wydanie

5 Redakcja: Anna ubiñska-bujak Redaktor prowadz¹cy: Natalia Adamczyk Wydawnictwo C.H. Beck 2011 Wydawnictwo C.H. Beck Sp. z o.o. ul. Bonifraterska 17, Warszawa Sk³ad i ³amanie: Wydawnictwo C.H. Beck Druk i oprawa: Cyfrowe Centrum Druku, Bydgoszcz ISBN ISBN e-book

6 Spis treœci Wstêp... VII Wykaz skrótów... XIII Literatura... XV Wykaz wa niejszych orzeczeñ... XVII Rozdzia³ I. Istota umowy deweloperskiej Uwagi ogólne Nazewnictwo umowy deweloperskiej Essentialia negotii umowy deweloperskiej Forma umowy deweloperskiej Podsumowanie Rozdzia³ II. Essentialia negotii umowy deweloperskiej Oznaczenie stron umowy Zobowi¹zania dewelopera Zobowi¹zanie do wybudowania budynku i lokalu bêd¹cego przedmiotem umowy Zobowi¹zanie do wyodrêbnienia lokalu Zobowi¹zanie do ustanowienia odrêbnej w³asnoœci lokalu i przeniesienia jej na kupuj¹cego Zobowi¹zania kupuj¹cego Zobowi¹zanie do zap³aty wynagrodzenia Zobowi¹zanie do odebrania lokalu Rozdzia³ III. Typowe postanowienia umowy deweloperskiej Oœwiadczenia dewelopera Oœwiadczenie o posiadaniu tytu³u prawnego do nieruchomoœci Oœwiadczenie o braku obci¹ eñ na nieruchomoœci Oœwiadczenie o uzyskaniu ostatecznej decyzji pozwolenia na budowê Aran acja lokalu Oœwiadczenie kupuj¹cego o zapoznaniu siê z projektem budynku i lokalu... 62

7 VI Spis treœci 3.4. Obliczanie powierzchni lokalu Odbiór lokalu Cesja praw i obowi¹zków Gwarancja Postanowienia koñcowe umowy deweloperskiej Rozdzia³ IV. Postanowienia niedozwolone (abuzywne) Wprowadzenie Typowe postanowienia niedozwolone w umowach deweloperskich Przerzucanie ryzyka zmiany VAT na kupuj¹cego Zmiana powierzchni lokalu Ograniczenie odpowiedzialnoœci odszkodowawczej Odbiór lokalu Administracja nieruchomoœci¹ Œrodki ochrony konsumenta Rozdzia³ V. Umowa przedwstêpna a deweloperska Rozdzia³ VI. Wnioski koñcowe Aneks ) Wyrok S¹du Najwy szego z r ) Kodeks Dobrych Praktyk w relacjach Klient Deweloper Zasady obowi¹zuj¹ce Dewelopera Zasady obowi¹zuj¹ce Klienta kupuj¹cego nieruchomoœci mieszkaniowe Przepisy koñcowe ) Wzór wniosku do Polskiego Zwi¹zku Firm Deweloperskich Indeks rzeczowy

8 Wstêp Wstêp Na gruncie prawa polskiego umowa deweloperska jest umow¹ nienazwan¹, która wykszta³ci³a siê w polskim obrocie prawnym w latach dziewiêædziesi¹tych. Przyczyn¹ powstania tej umowy by³o pojawienie siê prywatnych inwestycji zwi¹zanych z budownictwem mieszkaniowym, które z uwagi na panuj¹cy w latach poprzedzaj¹cych system gospodarczy nie mia³y wczeœniej miejsca. Powsta³a potrzeba stworzenia dla tych e inwestycji umowy zawieranej pomiêdzy deweloperem a kupuj¹cym na mocy której, kupuj¹cy zobowi¹zany by³by do zap³aty wynagrodzenia, a deweloper zobowi¹za³by siê do wybudowania budynku wraz z lokalem i przeniesienia na kupuj¹cego prawa w³asnoœci. Umowa deweloperska by³a w tym czasie stosowana w innych krajach europejskich, jak Francja, Belgia, czy te Austria. Z przyjêtych tam rozwi¹zañ czerpali wiêc inwestorzy na polskim rynku mieszkaniowym. Z jednej strony kszta³tuj¹cy siê rynek kapitalistyczny wymaga³, aby deweloper w celu czêœciowego sfinansowania inwestycji mia³ mo liwoœæ sprzeda y lokalu przed jego wybudowaniem, z drugiej zaœ strony, rozwi¹zania prawne przyjête przez polskiego ustawodawcê nie pozwala³y na sprzeda nieruchomoœci z zastrze eniem warunku. Tak e rozwi¹zania prawne przyjête w art. 9 ustawy z r. o w³asnoœci lokali (t.j. Dz.U. z 2000 r. Nr 80, poz. 903 ze zm.) nie umo liwia³y deweloperom osi¹gniêcia celów inwestycji deweloperskich. Regulacje te okaza³y siê bowiem zbyt rygorystyczne z uwagi chocia by na wymóg posiadania przez w³aœciciela nieruchomoœci dewelopera pozwolenia na budowê oraz koniecznoœci wpisania roszczenia wynikaj¹cego z umowy zawartej w formie aktu notarialnego do ksiêgi wieczystej prowadzonej dla nieruchomoœci. Brak korzystania przez deweloperów z rzeczonej regulacji wynika³ tak e z tego, i konstrukcja umowy uregulowanej w art. 9 ust. 1 ustawy o w³asnoœci lokali wci¹ budzi zastrze enia natury prawnej. St¹d te powsta³a w drodze praktyki gospodarczej umowa deweloperska, która jak dot¹d nie znalaz³a uregulowania w przepisach prawnych.

9 VIII Wstêp Nie ukaza³a siê jednak na rynku do dnia dzisiejszego jakakolwiek pozycja na temat umowy deweloperskiej, która w sposób przystêpny dla czytelnika omówi³aby szczegó³owo istotê zagadnienia. Dostêpne publikacje albo stanowi¹ krótkie artyku³y omawiaj¹ce poszczególne zagadnienia zwi¹zane z umow¹ dewelopersk¹, albo stanowi¹ szersze publikacje, ale poruszaj¹ce tematykê wokó³ umowy deweloperskiej (np. klauzule zakazane, ochronê konsumenta itp.). Dlatego te niniejsza publikacja skierowana jest przede wszystkim do osób, które z ró nych powodów s¹ zainteresowane problematyk¹ umowy deweloperskiej, ale które nie zajmuj¹ siê zawodowo prawem. Z drugiej strony niniejsza pozycja bêdzie zapewne przydatna równie szerokiej rzeszy prawników, którzy poszukuj¹ usystematyzowanego omówienia umowy deweloperskiej pod wzglêdem istoty tej umowy, a tak e elementów, które zazwyczaj zawierane s¹ w tego rodzaju umowach. Zwa ywszy, e umowa deweloperska nie jest umow¹ uregulowan¹ przepisami prawa, tylko umow¹ nienazwan¹, mieszan¹, zawieraj¹c¹ elementy zapo yczone z innych umów nazwanych, pierwsza czêœæ opracowania omawia istotê tej umowy, jej charakter oraz typowe dla tej umowy nazewnictwo. Wi¹ e siê z tym koniecznoœæ omówienia konsekwencji nieprawid³owego sformu³owania nazwy tej umowy, a tak e omówienie formy w jakiej taka umowa powinna byæ zawarta. W nastêpnej czêœci znajduje siê opis essentialia negotii umowy deweloperskiej, czyli postanowieñ umownych, które przes¹dzaj¹ o jej zaklasyfikowaniu jako umowy deweloperskiej. W tej znacz¹cej czêœci opracowania znajduje siê omówienie podstawowych zobowi¹zañ dewelopera oraz kupuj¹cego, a tak e omówienie kwestii zwi¹zanych z budow¹ inwestycji, wynagrodzeniem dewelopera, a tak e przeniesieniem w³asnoœci lokalu i rozmieszczeniem powy szych zdarzeñ w czasie. W dalszej czêœci opracowania, omówione zosta³y typowe postanowienia umowne, które zazwyczaj zostaj¹ zawarte w umowach deweloperskich. W tej czêœci rozwa ane s¹ kwestie zwi¹zane z postanowieniami, które nie s¹ konieczne do zawarcia umowy deweloperskiej, ale które s¹ najczêœciej spotykane i które dotycz¹ zarówno oœwiadczeñ dewelopera o stanie prawnym nieruchomoœci i zagwarantowania wywi¹zania siê dewelopera z przyjêtych na siebie zobowi¹zañ, jak i kwestii zwi¹zanych z wykañczaniem lokalu i zmian wykoñczenia w stosunku do wersji zaprojektowanej przez dewelopera oraz procedury zwi¹zanej z odbiorem lokalu. W dalszej czêœci opracowania omówione zosta³y najczêœciej spotykane w umowach deweloperskich postanowienia abuzywne, istota tych postanowieñ oraz ich konsekwencje. W tej czêœci poruszona zostaje równie kwestia

10 Wstêp IX zwi¹zana z mo liwoœciami rozwi¹zywania sporów pomiêdzy kupuj¹cym a deweloperem powsta³ych na tle klauzul abuzywnych. W ostatniej czêœci opracowania zostaje dokonane porównanie umowy przedwstêpnej z umow¹ dewelopersk¹. W tej czêœci rozwa any jest problem zwi¹zany z podobieñstwem wy ej wymienionych umów. Niniejsza praca nie stanowi ca³oœciowego omówienia umowy deweloperskiej, a tym bardziej wszelkich stosunków prawnych jakie mog¹ zaistnieæ pomiêdzy kupuj¹cym a deweloperem. Zadaniem jakie spe³niæ ma niniejsza publikacja jest przybli enie charakteru umowy deweloperskiej i próba zdefiniowania jej istoty. Tak e omawianie poszczególnych elementów umowy deweloperskiej zosta³o ograniczone do zasygnalizowania najistotniejszych kwestii, a pog³êbiona analiza zosta³a zastosowana wy³¹czenie tam gdzie wydaje siê to niezbêdne. Zwi¹zane jest to przede wszystkim z bardzo szerok¹ problematyk¹ umowy deweloperskiej, która dotyka zarówno przepisów prawa budowlanego i elementarnych zasad budownictwa, jak równie kwestii zwi¹zanych z przepisami dotycz¹cymi przenoszenia prawa w³asnoœci nieruchomoœci, prawem konsumenckim, a tak e prawem podatkowym. Szczegó³owa analiza pojedynczych elementów umowy deweloperskiej prawdopodobnie powstanie w miarê coraz szybszego rozwoju inwestycji deweloperskich w Polsce i zapotrzebowania na gruntowne usystematyzowanie prawnych kwestii zwi¹zanych z nabywaniem lokali przez konsumentów. Nale y mieæ nadziejê, e umowa deweloperska zostanie uregulowana przepisami prawa, które dla lepszej przejrzystoœci systemu prawnego powinny zostaæ umieszczone w Kodeksie cywilnym. Umieszczenie przepisów reguluj¹cych umowê dewelopersk¹ w Kodeksie cywilnym pozwoli³oby na lepsz¹ dostêpnoœæ przepisów, a tak e podkreœli³oby, e jest to umowa, która w chwili obecnej wchodzi w podstawowy kanon powszechnie zawieranych umów. Warto w tym miejscu zwróciæ uwagê na postanowienie Trybuna³u Konstytucyjnego z r. (S 3/10, niepubl.). Trybuna³ w postanowieniu tym zwróci³ uwagê na to, e brak regulacji dotycz¹cych umowy deweloperskiej w polskim systemie prawnym powoduje wyst¹pienie luki prawnej w tym zakresie. W wydanym postanowieniu Trybuna³ wezwa³ Sejm Rzeczypospolitej Polskiej oraz Radê Ministrów do podjêcia inicjatywy legislacyjnej, która jest niezbêdna do zapewnienia ochrony konsumentów, w szczególnoœci w przypadku upad³oœci deweloperów. Tym samym Trybuna³ potwierdzi³ stanowisko, zgodnie z którym umowa deweloperska jest umow¹ mieszan¹, nieuregulowan¹ przepisami prawa. Trybuna³ zwróci³ uwagê na to, e Polska pozostaje jednym z nielicznych krajów Unii Europejskiej, w których nie ma

11 X Wstêp prawnych instrumentów ustanawiaj¹cych ochronê konsumentów w relacji z deweloperem. W niektórych krajach, jak Francja, umowa deweloperska jest wrêcz uregulowana w Kodeksie cywilnym jako nazwany rodzaj umowy. Wed³ug Trybuna³u, powsta³a luka prawna pozostaje w sprzecznoœci z art. 75 i 76 Konstytucji RP. Œwiadomoœæ praw przys³uguj¹cych kupuj¹cym jest coraz wiêksza, a firmy deweloperskie coraz czêœciej musz¹ rywalizowaæ pomiêdzy sob¹ o pozyskanie klientów. Po okresie kryzysu na rynku nieruchomoœci w latach , pozycja negocjacyjna deweloperów zosta³a bardzo mocno os³abiona. Obecnie, konsumenci maj¹ du o wiêksze mo liwoœci negocjowania treœci zawieranej umowy deweloperskiej, a to ze wzglêdu na to, e poda jest wiêksza ni popyt. Tym samym, to kupuj¹cy mog¹ swobodnie wybieraæ spoœród oferty ró nych deweloperów, nie bêd¹c pod presj¹ koniecznoœci podjêcia szybkiej decyzji co do zawarcia umowy deweloperskiej dotycz¹cej wybranego przez siebie lokalu mieszkalnego. Coraz czêœciej firmy deweloperskie zabiegaj¹ o zbudowanie wiarygodnego wizerunku, który zapewni klientów o uczciwych warunkach transakcji i o pewnoœci inwestycji. W tym celu niezbêdne jest przedstawienie klientowi umowy, która w jednakowy sposób bêdzie gwarantowaæ prawa obu stron, a tak e, która nie bêdzie zawiera³a niejasnoœci powoduj¹cych niepewnoœæ transakcji. Nale y tak e zwróciæ uwagê na to, e poziom ochrony praw konsumentów wzrós³ znacz¹co po kolejnych inicjatywach Urzêdu Ochrony Konkurencji i Konsumentów oraz sporz¹dzeniu raportu o klauzulach abuzywnych zawartych w umowach deweloperskich. Na szereg firm deweloperskich UOKiK na³o y³ tak e kary pieniê ne za stosowanie nieuczciwych praktyk godz¹cych w prawa konsumentów. Wydaje siê tak e, i zagadnienie prawnego uregulowania umowy deweloperskiej chocia dotyczy tak wra liwej kwestii jak przenoszenie w³asnoœci nieruchomoœci winno zostaæ rozstrzygniête na wzór umowy timesharingu, na poziomie Unii Europejskiej. W tym zakresie najlepszy instrument regulacyjny stanowi dyrektywa. Objêcie regulacj¹ dyrektywy rozwi¹zañ prawnych przyjêtych w poszczególnych pañstwach Unii Europejskiej pozwoli³oby na zniesienie prawnych i socjologicznych barier w obrocie nieruchomoœciami lokalowymi w ca³ej Unii Europejskiej. Aczkolwiek projekt ów wymaga³by uwzglêdnienia wszystkich ró nic wystêpuj¹cych w regulacjach poszczególnych pañstw Unii Europejskiej w zakresie prawa obrotu nieruchomoœciami, to wydaje siê, e próby systemowego uregulowania umowy deweloperskiej nie mo na z góry skazywaæ na pora kê. Skoro Unia Europejska prowadzi tak szerokie projekty jak Draft Common Frame of Reference, to przyjêcie dyrektywy

12 Wstêp XI reguluj¹cej b¹dÿ to umowê dewelopersk¹, b¹dÿ ochronê konsumentów przy zawieraniu umowy deweloperskiej, nie mo na traktowaæ jako rzeczy niemo liwej. Przeciwnie, przyjêcie dyrektywy w tym zakresie by³oby korzystne zarówno dla konsumentów, jak i deweloperów. Ci ostatni, uzyskaliby mo liwoœæ prowadzenia inwestycji deweloperskich na warunkach zbli onych w zakresie sprzeda y lokali mieszkalnych we wszystkich pañstwach Unii Europejskiej. Autor

13

14 Wykaz skrótów Wykaz 1. ród³a skrótów prawa CenU... ustawa z r. o cenach (Dz.U. Nr 97, poz ze zm.) KC... ustawa z r. Kodeks cywilny (Dz.U. Nr 16, poz. 93 ze zm.) KPA... ustawa z r. Kodeks postêpowania administracyjnego (t.j. Dz.U. z 2000 r. Nr 98, poz ze zm.) KPC... ustawa z r. Kodeks postêpowania cywilnego (Dz.U. Nr 43, poz. 296 ze zm.) KWU... ustawa z r. o ksiêgach wieczystych i hipotece (t.j. Dz.U. z 2001 r. Nr 124, poz ze zm.) PrBud... ustawa z r. Prawo budowlane (t.j. Dz.U. z 2010 r. Nr 243, poz. 1623) ProjBudR... rozporz¹dzenie Ministra Infrastruktury z r. w sprawie szczegó³owego zakresu i formy projektu budowlanego (Dz.U. Nr 120, poz ze zm.) W³LokU... ustawa z r. o w³asnoœci lokali (t.j. Dz.U. z 2000 r. Nr 80, poz. 903 ze zm.) 2. Organy orzekaj¹ce SA... S¹d Apelacyjny SN... S¹d Najwy szy SO... S¹d Okrêgowy SOKiK... S¹d Ochrony Konkurencji i Konsumentów WSA... Wojewódzki S¹d Administracyjny 3. Czasopisma BSN... Biuletyn S¹du Najwy szego Dz.U.... Dziennik Ustaw M.P.... Monitor Prawniczy MSiG... Monitor S¹dowy i Gospodarczy

15 XIV Wykaz skrótów NP... Nowe Prawo OSA... Orzecznictwo S¹dów Apelacyjnych OSN... Orzecznictwo S¹du Najwy szego Prok. i Pr. wk³... Prokuratura i Prawo wk³adka Rej.... Rejent Wok.... Wokanda 4. Inne skróty art.... artyku³ KDP... Kodeks Dobrych Praktyk KRS... Krajowy Rejestr S¹dowy m.in.... miêdzy innymi Nr... Numer np.... na przyk³ad orz.... orzeczenie por.... porównaj PZDF... Polski Zwi¹zek Firm Deweloperskich rozp.... rozporz¹dzenie s.... strona t.j.... tekst jednolity uchw.... uchwa³a wyr.... wyrok ze zm.... ze zmianami

16 Literatura Literatura Bielecki M., Umowa deweloperska istota, forma, niedozwolone postanowienia, Nieruchomoœci 2005, Nr 11 (87) Bieniek G., Rudnicki S., Nieruchomoœci Problematyka prawna, Warszawa 2004 Boñczak-Kucharczyk E., Zarz¹dzanie nieruchomoœciami mieszkaniowymi. Nowe regulacje ustawowe, wzory umów, wykaz pomocniczych aktów prawnych, Warszawa 2003 Borkowski P., Trzeœniewski-Kwiecieñ J., Oleszko A., Wpisy do ksi¹g wieczystych, Warszawa 2002 Brzeszczyñska S., Umowy w obrocie nieruchomoœciami, Warszawa 2005 Doliwa A., Prawo mieszkaniowe. Komentarz, Warszawa 2005 Drozd E., Ustanowienie odrêbnej w³asnoœci lokali, Rej. 1994, Nr 12 Drozd E., Umowa przedwstêpna a umowa przyrzeczona, NP 1973, Nr 11 Dziczek R., W³asnoœæ lokali. Komentarz, wzory pozwów i wniosków sadowych, Warszawa 2003 Dziwiñski R., Ziemski P., Prawo budowlane. Komentarz, Warszawa 2005 Gniewek E. (red.), Kodeks cywilny. Komentarz, Warszawa 2006 Ignaczewski J., Umowy nienazwane, Warszawa 2004 Kl¹ska³a M., Wykonanie zobowi¹zania z umowy deweloperskiej, Rej. 2003, Nr 3 Krajewski M., Umowa przedwstêpna, Warszawa 2000 êtowska E., u³awska Cz., Prawo umów konsumenckich, Warszawa 1999 êtowskiej E. (red.), Nieuczciwe klauzule w prawie umów konsumenckich, Warszawa 2004 Mojak J., Obrót wierzytelnoœciami, Warszawa 2001 Myczkowski L., W³asnoœæ budynków i lokali oraz inne prawa rzeczowe w praktyce, Warszawa 2005 Oleszko A., Starannoœæ zawodowa notariusza w œwietle art. 80 Prawa o notariacie, Rej. 1997, Nr 9 Oleszko A., Wójcik S., Ksiêgi Wieczyste zagadnienia prawne, Kraków 1996

17 XVI Literatura Oleszko A., Oœwiadczenie w³aœciciela nieruchomoœci o ustanowieniu dla siebie odrêbnej w³asnoœci lokalu oraz sprzeda tego lokalu jako ekspektatywy, Rej. 1996, Nr 10 Oleszko A., Pewnoœæ obrotu prawnego nieruchomoœciami a zasada wpisu w ksiêdze wieczystej, cz. 1, Rej. 1998, Nr 6 Pietrzykowski K. (red.), Kodeks cywilny. Komentarz, Tom I, Warszawa 2004 Rudnicki S., Pietrzykowski J., Komentarz do ustawy o ksiêgach wieczystych i hipotece, Warszawa 1996 Turlej A., Wspólnota mieszkaniowa. Charakter prawny. Prawa i obowi¹zki w³aœcicieli. Zarz¹d nierchomoœci¹ wspóln¹, Warszawa 2004 Wrzo³ek-Romañczuk M., Umowa przedwstêpna, Warszawa 1998 Zoll F., Zobowi¹zania w zarysie wed³ug polskiego Kodeksu zobowi¹zañ, Warszawa 1948

18 Wykaz wa niejszych orzeczeñ Wykaz Orzeczenie wa niejszych SN z orzeczeñ r. (WaC 28/49, Legalis) Wyrok SN z r. (I CKN 379/00, niepubl.) Wyrok SN z r. (III RN 153/01, OSNP 2003, Nr 18, poz. 423) Wyrok SN z r. (IV CKN 305/01, OSNC 2004, Nr 7 8, poz. 130) Wyrok SN z r. (I CK 832/04, BSN 2005, Nr 11, poz. 13) Wyrok SN z r. (II CKU 35/96, Prok.i Pr. wk³. 1997, Nr 4, poz. 26) Uchwa³a SN z r. (III CZP 45/97, OSNC 1998, Nr 2, poz. 22) Uchwa³a SN z r. (III SZP 3/06, OSNP 2007, Nr 1 2, poz. 35) Postanowienie SN z r. (I CKN 940/00, niepubl.) Postanowienie SN z r. (I CA 1/01, OSNC 2002, Nr 2, poz. 26) Wyrok SA w Lublinie z r. (I ACa 201/98, OSA 1998, Nr 4, poz. 18) Wyrok SA w Warszawie z r. (I ACa 59/04, Wok. 2006, Nr 6, s. 40) Wyrok WSA w Warszawie z r. (II SA 1603/03, Legalis) Wyrok WSA w Warszawie z r. (IV SA 589/03, niepubl.) Wyrok SOKiK z r. (XVII Ama 517/03, Wok. 2005, Nr 4, poz. 58) Wyrok SOKiK z r. (XVII Amc 86/03, MSiG 2006, Nr 218, poz ) Wyrok SOKiK z r. (XVII Amc 47/03, MSiG 2005, Nr 75, poz. 3993) Wyrok SOKiK z r. (XVII Amc 69/03, MSiG 2005, Nr 252, poz ) Wyrok SOKiK z r. (XVII Amc 51/03, MSiG 2005, Nr 71, poz. 3795)

19 XVIII Wykaz wa niejszych orzeczeñ Wyrok SOKiK z r. (XVII Amc 49/03, MSiG 2005, Nr 221, poz ) Wyrok SOKiK z r. (XVII Amc 12/03, MSiG 2005, Nr 221, poz ) Wyrok SOKiK z r. (XVII Amc 55/03, MSiG 2005, Nr 134, poz. 8191)

20 Rozdzia³ I. Istota umowy deweloperskiej 1.1. Uwagi ogólne Rozdzia³ 1.1. Umowa Uwagi I. Istota ogólne deweloperska umowy deweloperskiej jest umow¹ nienazwan¹ zawart¹ pomiêdzy deweloperem a kupuj¹cym, na podstawie której deweloper zobowi¹zuje siê do wybudowania budynku mieszkalnego, wyodrêbnienia w nim lokalu oraz przeniesienia w³asnoœci tego lokalu na kupuj¹cego, a kupuj¹cy zobowi¹zuje siê do zap³aty na rzecz dewelopera wynagrodzenia. Tak mo na ogólnie zdefiniowaæ istotê umowy deweloperskiej. W literaturze zauwa a siê, e przyczyn¹ powstania umów nienazwanych jest poszukiwanie nowych instrumentów prawnych pozwalaj¹cych na optymalne osi¹gniêcie celu gospodarczego 1. Umowa deweloperska czêsto porównywana jest z umow¹ przedwstêpn¹ oraz z umow¹ okreœlon¹ w art. 9 ustawy z r. o w³asnoœci lokali (t.j. Dz.U. z 2000 r. Nr 80, poz. 903 ze zm., zwanej dalej: W³LokU umow¹ o wzniesienie budynku. O szczegó³owych ró nicach pomiêdzy umow¹ dewelopersk¹ a umow¹ przedwstêpn¹ bêdzie mowa w dalszej czêœci opracowania. Wed³ug art. 9 ust. 1 W³LokU odrêbna w³asnoœæ lokalu mo e powstaæ tak e w wykonaniu umowy zobowi¹zuj¹cej w³aœciciela gruntu do wybudowania na tym gruncie domu oraz do ustanowienia po zakoñczeniu budowy odrêbnej w³asnoœci lokali i przeniesienia tego prawa na drug¹ stronê umowy lub na inn¹ wskazan¹ w umowie osobê. Umowa o wzniesienie budynku ró ni siê od umowy deweloperskiej przede wszystkim tym, e w przypadku umowy deweloperskiej nie jest wymagane, by roszczenie o ustanowienie odrêbnej w³asnoœci lokalu oraz przeniesienie tego prawa by³y ujawnione w ksiêdze wieczystej, a tak e by umowa zosta³a zawarta w formie aktu notarialne- 1 J. Ignaczewski, Umowy nienazwane, Warszawa 2004, s. 4.