Raport z Rynku Mieszkaniowego Maj 2010 1
WARSZAWA Maj na warszawskim rynku nieruchomości okazał się nieco mniej dynamiczny w porównaniu z kwietniem. Na rynku nadal przybywa ofert sprzedaży mieszkań w stanie deweloperskim z rynku wtórnego, które zostały zakupione na fali boomu i były wówczas na etapie tzw. dziury w ziemi, a obecnie są gotowymi lokalami. Na rynku pierwotnym największym powodzeniem cieszą się przede wszystkim mieszkania w przystępnych cenach, o niewielkich rozmiarach nie przekraczających 60 m 2 i tym samym nie generujących wysokich cen. Powodzeniem wśród kupujących cieszą się lokalizacje dobrze skomunikowane i zaopatrzone w bogatą infrastrukturę (szkoła, przedszkole, delikatesy, apteka itd.) Najczęściej wybierane przez poszukujących mieszkań dzielnice to Mokotów, Ursynów i Wilanów. Oczywiście pozostałe dzielnice, np. Śródmieście, Powiśle czy Żoliborz mają również wiele do zaoferowania, ale są droższymi lokalizacjami. Białołęka natomiast oferuje jedne z najniższych cen w Warszawie, przy znacznej odległości od centrum miasta. Rynek wtórny w maju charakteryzował się mniejszą aktywnością kupujących niż poprzedni miesiąc. Nie wynika to jednak wyłącznie z decyzji samych kupujących. W dużej mierze jest to kwestia formalności kredytowych, których przedłużenie przekłada się bezpośrednio na dłuższy czas zamykania transakcji. Nie bez znaczenia jest również obsługa kredytu ze strony sprzedających nieruchomość i obsługa posprzedażna ze strony banku w przypadku procedury spłaty kredytu, wydania przez bank odpowiednich dokumentów pozwalających na wykreślenie hipoteki z Księgi Wieczystej i zamknięcie transakcji. Klienci na warszawskim rynku nieruchomości wybierają najczęściej mieszkania o powierzchni 45-60 m 2 w cenach nie przekraczających 450 000 PLN, na kolejnej pozycji są mieszkania jednopokojowe i typu studio, a w dalszej kolejności duże, około 100 i więcej metrowe w takich dzielnicach Warszawy jak Mokotów, Wilanów, Wola, Ursynów, Żoliborz, Śródmieście, Powiśle. Warszawski rynek nieruchomości przeznaczonych pod wynajem charakteryzował się dużą dynamiką. Różnorodność poszukiwanych mieszkań, a także domów daje nam informację, jak bardzo zróżnicowane są potrzeby przyszłych najemców. Osoby poszukujące do wynajmu mieszkań o niewielkiej powierzchni 1 i 2-pokojowych najczęściej oczekują, że będą one w pełni umeblowane i kompletnie wyposażone. W przypadku mieszkań o dużej powierzchni 3, 4 i więcej pokojowych, a także domów, częściej zdarza się, iż najemcy poszukują nieruchomości o wysokim standardzie co do stałych elementów wyposażenia, decydując się na transport własnych mebli. Wybór lokalizacji uzależniony jest najczęściej od położenia miejsca pracy, ale także od komunikacji z centrum miasta i jego pozostałymi dzielnicami, oraz szkoły czy przedszkola, do którego będą uczęszczać dzieci. Najczęściej wybierane dzielnice to Śródmieście, Żoliborz, Wilanów. Na rynku domów można zauważyć kształtowanie się cen i ich większe niż dotychczas zróżnicowanie w stosunku do położenia domu, jego charakteru co do zabudowy i jego powierzchni. Jako najbardziej atrakcyjne postrzegane są domy wolnostojące oraz te w zabudowie szeregowej w takich dzielnicach jak Mokotów, Wilanów czy Ursynów. 2
od do Warszawa Centrum Nowe mieszkania 8900 22000 8500 29000 7700 25000 7900 28000 Mieszkania sprzed 1989 r. 7700 23000 7500 36000 7500 27000 7700 25000 Warszawa poza Centrum Nowe mieszkania 5600 17000 5600 16500 5500 15250 5500 14500 Mieszkania sprzed 1989 r. 5500 15000 6700 12500 5600 12000 5300 15000 Warszawa 5200 15600 4200 12500 4000 9500 Warszawa 1200 2800 1800 4700 2500 11000 3700 12000 5500 30000 Aby uzyskać więcej informacji, prosimy o kontakt: Małgorzata Pajor, tel.+48 528 54 54 e-mail:małgorzata.pajor@ober-haus.com KRAKÓW Na krakowskim rynku nieruchomości nie zaszły duże zmiany w porównaniu z poprzednim miesiącem. Nadal widoczne jest spowolnienie rynku i wydłużony czas podejmowania decyzji przez klientów. Głównie monitorują oni rynek lub liczą na okazje cenowe, a oczekiwane przez nich ceny transakcyjne oscylują dużo poniżej ogólnie przyjętych granic negocjacyjnych. W maju najbardziej poszukiwane były mieszkania 3-pokojowe składające się z salonu oraz dwóch sypialni w przedziale metrażowym między 65-80 m2. Klienci byli skłonni wydać do 350 000 PLN za wykończone mieszkanie, w bardziej oddalonych od centrum lokalizacjach. Klienci, którzy chcą zapłacić kwotę do 450 000 PLN za tego typu mieszkania, poszukują bardzo dobrej lokalizacji, z miejscem postojowym, najchętniej w ww. kwocie. W większości te oczekiwania nie pokrywają się z ofertami zgłoszonych nieruchomości do sprzedaży, a ich właściciele przeważnie nie są skłonni do dużych obniżek cen, licząc iż ceny transakcyjne będą możliwe do osiągnięcia na poziomie cen z okresu boomu. Na rynku wtórnym domów uaktywnili się klienci, którzy chcą dokonać zakupu domu w lokalizacjach takich jak Swoszowice, Skotniki, z dużymi działkami ok. 20- arowymi. Wyrażali oni chęć wydatkowania kwoty do 800 000 PLN. Wciąż zainteresowaniem cieszą się mieszkania z rynku pierwotnego w metrażach ok. 40 m2 i 60 m2, jednak w cenie zbliżonej do 5 500 brutto za m2. Klienci są zdecydowani na zakup mieszkania w tej kwocie, kładąc mniejszym nacisk na lokalizację, jak i etap zaawansowania prac budowlanych projektu. 3
od do Kraków Centrum Nowe mieszkania 9000 24450 9000 30000 9100 25000 9000 35000 Mieszkania sprzed 1989 r. 7000 21500 7350 31250 7200 30000 6000 30000 Kraków poza Centrum Nowe mieszkania 5000 15900 5000 17600 4800 17400 4700 13500 Mieszkania sprzed 1989 r. 4100 12900 4050 15200 4050 11000 3900 10300 Kraków 3200 16000 2600 18000 2450 13000 Kraków 650 2950 800 4000 1600 8300 2500 10000 2800 18000 00 Aby uzyskać więcej informacji, prosimy o kontakt: Joanna Targowska, tel.+48 12 267 91 00 e-mail:joanna.targowska@ober-haus.com TRÓJMIASTO Klienci nie są zainteresowani ofertami mieszkań, których jeszcze nie wybudowano. Wynika to z faktu, iż banki dużo chętniej decydują się na udzielanie kredytów na mieszkania w inwestycjach, których proces zaawansowania jest min. 40%. Tak więc najchętniej odwiedzane są biura tych deweloperów, którzy jeszcze w tym roku planują oddać mieszkania do użytku. Sytuacja na rynku wtórnym nie zmienia się. Nadal priorytetem jest cena mieszkania, dlatego najchętniej kupowane są mieszkania 2-pokojowe. Utrzymują one najwyższe ceny za m 2. Również właśnie takie mieszkania kupowane są najchętniej jako inwestycja pod wynajem. Umowy najmu okazjonalnego należą do rzadkości. Wynika to z niezrozumienia tematu oraz wielu zawiłości nowych przepisów. Dlatego właściciele lokali mieszkaniowych przeznaczonych na wynajem nie interesują się tym tematem. Wzrasta natomiast liczba wynajmów krótkoterminowych. Jest to normalna sezonowa prawidłowość. W Trójmieście już w zasadzie od kwietnia zarezerwowane są liczne mieszkania przeznaczone do wynajmu na okres letni. Wciąż spada zainteresowanie domami jednorodzinnymi na rynku wtórnym. Natomiast projekty osiedli domów, realizowane przez deweloperów, sprzedają się znacznie lepiej niż na rynku wtórnym. Ceny każdym segmencie rynku mieszkaniowego utrzymują się na takim samym poziomie, jak w poprzednim miesiącu. 4
od do Gdańsk Stare Miasto i Centrum Nowe mieszkania 5500 8500 5300 9600 5500 8400 5100 7800 Mieszkania sprzed 1989 r. 4000 5400 4100 5300 4000 5100 3900 5400 Gdańsk i Gdynia poza Centrum Nowe mieszkania 3800 5800 4300 6100 4200 5900 3900 5400 Mieszkania sprzed 1989 r. 3700 4600 3800 5000 3900 4900 3800 4800 Nowe po remoncie do remontu Gdańsk/Gdynia/Sopot 3900 6100 3900 5300 2900 4000 Gdańsk/Gdynia/Sopot 1 pokój 2 pokoje 3 pokoje 4 pokoje Domy 800 1200 850 1500 1100 1800 1500 4500 2500 8 000 Aby uzyskać więcej informacji prosimy o kontakt: Przemysław Szkutnik, tel. (058) 520 40 99 e-mail: przemyslaw.szkutnik@ober-haus.pl ŁÓDŹ W dniach 15-16 maja odbyły się targi związane z nieruchomościami, na których wystawiała się większość łódzkich deweloperów. Wielu z nich przygotowała na tę okazję specjalną ofertę dla klientów. Przykładowo Apartamenty Srebrzyńska obniżyły ceny swoich mieszkań do kwoty 5 500 PLN/m2. Klienci poszukujący mieszkań na rynku pierwotnym mają szeroki wybór spośród ok. 1 800 ofert, z czego połowę stanowią lokale mieszkaniowe w ukończonych już inwestycjach. Z uwagi na wciąż niezbyt dobrą koniunkturę na lokalnym rynku mieszkaniowym, do końca maja w Łodzi zostaną oddane tylko cztery nowe inwestycje oferujące łącznie 300 nowych mieszkań. Na targach pojawili się nowi deweloperzy, np. firma Arche prezentowała swoją nową inwestycje Tobaco przy ulicy Kopernika. Tobaco to lofty w dawnej fabryce papierosów. Łódź pełna jest starych, niszczejących fabryk, a spektakularny sukces loftów U Scheiblera kusi kolejnych inwestorów. Obecnie na rynku lokalnym sprzedają się przede wszystkim najtańsze lokale zarówno na rynku pierwotnym, jak i wtórnym, aczkolwiek spore zainteresowanie jest także mieszkaniami z tzw. wyższej półki. Najpopularniejszymi dzielnicami, w których klienci poszukują swojego wymarzonego lokum, są Polesie, Widzew oraz północna część Bałut, co automatycznie podnosi ceny nieruchomości w tych rejonach miasta. Jeśli chodzi o ofertę mieszkaniową na rynku wtórnym, to w każdej z dzielnic można znaleźć sporo atrakcyjnych nieruchomości zarówno pod względem lokalizacyjnym, jak i cenowym. Nadal największym zainteresowaniem cieszą się mieszkania 2 i 3- pokojowe do kwoty 200 000 PLN. 5
Na rynku wynajmu popyt wyraźnie osłabł w porównaniu z poprzednimi miesiącami. Maj był najsłabszym miesiącem pod względem zawartych umów najmu. Mieszkanie 2-pokojowe w dobrym standardzie, w centrum miasta to wydatek rzędu 1 200 PLN. W kwietniu inwestycje lofty U Scheiblera uzyskały pozwolenie na użytkowanie. Wielu posiadaczy loftów planuje je wynająć. Ze względu na dużą wielkość tej inwestycji (ponad 400 mieszkań) spodziewamy się silnego wzrostu podaży mieszkań w wysokim standardzie. Odczuwamy bardzo duże zainteresowanie zakupem gruntów pod zabudowę jednorodzinną, szczególnie w okolicach Nowosolnej, Rąbienia, Łagiewnik. Najbardziej popularne są działki o powierzchni nie przekraczającej 1 200 m2. Klienci szukają działek w rozsądnych cenach pomiędzy 100-130 PLN/m2. Duży popyt jest na domy w granicach Łodzi lub tuż przy granicy do 600 000 PLN. MIESZKANIA (PLN/m²) Łódź Centrum od do Nowe mieszkania 4200 7000 4200 7000 4700 8900 4800 8500 Mieszkania sprzed 1989 r. 3000 5800 3300 6000 3500 6000 3800 6800 Łódź poza Centrum Nowe mieszkania 3900 5600 4000 5800 4200 6000 4500 7800 Mieszkania sprzed 1989 r. 3500 5500 3500 6000 3600 6000 3600 5800 Łódź 3500 8000 3000 6000 2200 3500 Łódź 450 1200 700 2000 1000 2700 1200 4500 2000 10000 Aby uzyskać więcej informacji, prosimy o kontakt: Monika Kaźmierczak, tel. +48 42 683 59 59 e-mail: monika.kazmierczak@ober-haus.com POZNAŃ Ceny nieruchomości w Poznaniu nie uległy zmianom. Od początku roku minimalny wzrost widoczny jest na rynku wtórnym w przypadku mniejszych mieszkań 1 i 2- pokojowych, natomiast minimalny spadek dotyczy większych powierzchni. W dalszym ciągu ceny transakcyjne znacznie różnią się od cen ofertowych, co zachęca potencjalnych nabywców do podejmowania decyzji o zakupie nieruchomości i negocjacji cen. W ostatnim czasie obserwujemy wzrost ilości transakcji gotówkowych, chociaż największą grupę stanowią osoby kupujące na kredyt, czyli młodzi ludzie i małżeństwa. Obecnie najlepiej sprzedają się lokale o średnich cenach rynkowych i niższych. Właściciele, którzy przeszacowali swoje nieruchomości, mają problemy z ich sprzedażą. 6
Rynkiem rządzi popyt. Sprzedający muszą bardziej dostosować się do obecnej sytuacji, jeśli zależy im na sprzedaży. Średnia cena za m2 kształtuje się w okolicach 6 000 PLN, aczkolwiek ceny zaczynają się od 3 700/m2 do 11 000/m2 w zależności od stanu mieszkania, lokalizacji oraz metrażu. Kawalerki oraz mieszkania 2- pokojowe kosztują najdrożej. Średnia cena za metr mieszkania 1-pokojowego w dobrym standardzie i lokalizacji wynosi ok. 6 000 PLN, w nowszym budownictwie jest ona nieco wyższa, w starszych budynkach cena za m2 wynosi 5 200 5 500/m2. Ceny lokali 2-pokojowych kształtują się na podobnym poziomie. Średnia cena za m2 wynosi 6 000 PLN. W zależności od stanu, wieku i lokalizacji mieszkania cena jest niższa bądź nieco wyższa. Lokale 3 i 4-pokojowe są tańsze ze względu na mniejszy popyt na tego typu nieruchomości, co jest związane z większym metrażem i ceną. W przypadku 3-pokojowych mieszkań średnia oscyluje w wysokości 5 600 PLN za m2, natomiast 4-pokojowych wynosi 5 200 PLN/m2. W nowszych inwestycjach, w ciekawszych lokalizacjach, w lepszym standardzie mieszkania mają wyższe ceny, do 10 000 PLN/m2, natomiast w relatywnie słabszych, do remontu niższe i kształtują się poniżej 5 000 PLN/m2. Zainteresowanych kupnem przybywa, ale liczą oni na większe obniżki, toteż często wspomniana już cena ofertowa jest znacznie wyższa od ceny transakcyjnej. Na rynku pierwotnym trwa kontynuacja sprzedaży inwestycji rozpoczętych w ubiegłym roku i wcześniej. Prace budowlane nabierają jednak tempa. W sąsiedztwie stadionu miejskiego przy Bułgarskiej trwa budowa nowego zespołu mieszkaniowego Marcelin, w Biedrusku trwa kolejny etap budowy na Osiedlu Natura. Na Chwaliszewie, w pobliżu Starego Rynku i poznańskiej katedry sprzedają się ostatnie apartamenty w budynku Czartoria, których cena za m2 waha się od 8 000 do 9 000/m2. Niektórzy inwestorzy stawiają jednak na mieszkania o podwyższonym standardzie. W sąsiedztwie Warty, u zbiegu ulic Droga Dębińska i Bielniki, powstanie w najbliższych latach ok. 350 nowych mieszkań w ramach inwestycji firmy Frankonia Eurobau - Ogrody Ludwiki. Prace budowlane rozpoczęły się w połowie 2009 r. Na uwagę zasługuje zapewne także nowa inwestycja zwana Kamienicą za Teatrem, przy ul. Dąbrowskiego. W nowej inwestycji znajdzie się 160 mieszkań, od 26 do 90 metrów kwadratowych. Cały czas dużym zainteresowaniem cieszą się mieszkania w rewitalizowanych kamienicach, usytuowane w okolicach Starego Rynku i Centrum. Duża podaż na rynku rozmaitych działek powoduje spadek ich cen. Największym zainteresowaniem zaczynają cieszyć się działki położone w bliskiej odległości od Poznania. W Poznaniu można wyszukać szereg okazji do lokacji środków i powiększenia swojego portfela. Dla osób, które dysponują nadwyżką finansową jest to bardzo dobry i bezpieczny sposób inwestowania swoich zasobów pieniężnych. Poznań jest miastem akademickim, dlatego nie ma problemów z wynajmem lokali dla studentów. Klientami są również pracownicy firm, a także osoby, które przybywają do stolicy Wielkopolski w celach zarobkowych. Cena miesięcznego wynajmu 2- pokojowego mieszkania kosztuje 1 500 PLN plus opłaty i rośnie w zależności od standardu wyposażenia, metrażu i lokalizacji. 7
od do Poznań Centrum Nowe mieszkania 6000 11500 6000 13000 5500 13000 5000 13000 Mieszkania sprzed 1989 r. 5300 7200 5000 7000 4800 6600 4500 7750 Poznań poza Centrum Nowe mieszkania 4500 7200 4200 7100 4100 6700 4000 6900 Mieszkania sprzed 1989 r. 3700 5600 3500 6500 3300 6300 3100 5700 Poznań 3900 6000 3500 6000 2600 3500 Poznań 900 1 500 1 150 2 400 1500 5000 1800 5500 3000 10000 Aby uzyskać więcej informacji, prosimy o kontakt: Agnieszka Bartz tel. +48 61 851 90 00 e-mail: agnieszka.bartz@ober-haus.pl KATOWICE Katowicki rynek nieruchomości nie ulega drastycznym zmianom. Zauważalne są jednak sygnały wskazujące na coraz większą poprawę sytuacji w segmencie wynajmu, ale przede wszystkim w segmencie sprzedaży nieruchomości mieszkaniowych. To, co w maju niezmiennie charakteryzowało rynek w odniesieniu do poprzednich miesięcy, to utrzymująca się przewaga podaży nad popytem (wciąż mamy do czynienia z rynkiem kupujących), zakończona faza spadku cen idąca w kierunku stabilizacji, tendencja wzrostowa dotycząca liczby zawieranych transakcji oraz fakt, iż nadal największą grupę potencjalnych nabywców stanowią poszukujący tzw. okazji tj. mieszkań w najniższych cenach. Pojawiły się również nowe tendencje zachodzące na katowickim rynku. Widoczne jest większe zainteresowanie zakupem nieruchomości przez cudzoziemców, którzy wykazują chęć inwestowania. Wzrasta zainteresowanie wynajmem mieszkań, które powinno utrzymać się co najmniej do końca czerwca, natomiast firmy poszukujące mieszkań do wynajęcia częściej zgłaszają zapotrzebowanie na lokum dla swoich zagranicznych pracowników. W porównaniu z sytuacją na rynku nieruchomości w maju 2009 roku obecnie jest ona zdecydowanie lepsza. 8
od do Katowice Centrum Nowe mieszkania 5 000 6 000 5 100 6 000 4 800 7 200 4 600 6 700 Mieszkania sprzed 1989 r. 3 400 5 000 3 200 4 700 3 100 5 100 3 100 5 000 Katowice poza Centrum Nowe mieszkania 5 000 7 000 4 900 6 900 4 200 6 900 4 900 6 100 Mieszkania sprzed 1989 r. 3 100 4 700 3 000 4 600 3 000 4 500 2 900 4 500 Katowice 2 800 5 400 3 800 6 500 2 200 3 800 Katowice 800 1 600 1 100 2 500 1 200 3 500 1 600 4 000 2 200 10 000 Aby uzyskać więcej informacji prosimy o kontakt: Iwona Szydlik, tel. (032) 609 00 90 e-mail: iwona.szydlik@ober-haus.pl 9