PORÓWNAWCZA ANALIZA WSKAŹNIKOWA KRAJOWEGO RYNKU MIESZKANIOWEGO. Jarosław Strzeszyński

PORÓWNAWCZA ANALIZA WSKAŹNIKOWA KRAJOWEGO RYNKU MIESZKANIOWEGO Jarosław Strzeszyński Kraków, czerwiec 29

PORÓWNAWCZA ANALIZA WSKAŹNIKOWA KRAJOWEGO RYNKU MIESZKANIOWEGO Rynek nieruchomości mieszkalnych w Polsce, w latach 26 i 27 znajdował się w fazie gwałtownego rozwoju. Już od trzeciego kwartału 27 roku widoczne zaczęły byd oznaki stagnacji. Ta faza trwała jeszcze w początku 28 roku. W drugiej połowie 28 roku można było już zacząd mówid o kryzysie. Warto zwrócid uwagę, że obecnie trwający kryzys nie jest w Polsce kryzysem rynku nieruchomości, ale kryzysem sektora finansowego, którego skutki przenoszą się na rynek nieruchomości, w tym w znaczący sposób, na rynek mieszkao. 1. Zasoby mieszkaniowe w Polsce na tle krajów europejskich. Polski rynek mieszkaniowy, w odróżnieniu od większości krajów europejskich, jest rynkiem znaczącego niedoboru. Zgodnie z danymi przedstawionymi w raporcie UN Economic Comission for Europe z 26 r., ilośd mieszkao w Polsce w przeliczeniu na 1 mieszkaoców była w roku 22 najniższa spośród krajów europejskich i o niemal 4% niższa od europejskiej średniej. Poniżej przedstawiono zestawienie opracowane na podstawie Bulletin of Housing Statistics for Europe and North America 26 UN Economic Commission for Europe. 6 5 4 3 2 1 Bułgaria Dania Finlandia Niemcy Irlandia Litw a Norw egia Portugalia Słow acja Szw ecja Austria Czechy Estonia Francja Węgry Łotw a Holandia Polska Mołdaw ia Hiszpania Rys 1. Ilośd mieszkao w przeliczeniu na 1 mieszkaoców w krajach europejskich. Dane na podstawie Bulletin of Housing Statistics for Europe and North America 26 UN Economic Commission for Europe. Według najnowszych danych GUS zasoby mieszkaniowe w Polsce to około 12 994 tys. mieszkao (ok. 34 mieszkao / 1 osób) o łącznej powierzchni użytkowej 97 226 tys. m 2, w tym ok. 67% mieszkao w miastach i 33% na wsi. Powierzchnia użytkowa mieszkao przypadająca na jedną osobę wynosi 23,21 m 2 w miastach i 24,74 m 2 na wsi. Poniżej przedstawione zostały dane dotyczące zasobów mieszkaniowych w największych polskich miastach.

miasta Ilośd mieszkao ludnośd osób / mieszkanie p.u. mieszkao / 1 osobę 27 22 27 Kraków 34 536 756 583 2,48 19,2 22,2 Warszawa 78 911 1 76 624 2,19 21,2 25,5 Poznao 228 158 56 932 2,46 21,7 25,2 Wrocław 253 78 632 93 2,49 21,3 23,6 Trójmiasto 297 586 745 113 2,5 21,4 24,8 Agl. śląska 777 853 1 978 479 2,54 2,2 21,8 Łódź 333 886 753 192 2,26 21, 23,2 Tabl. 1. Wskaźniki dotyczące zasobów mieszkaniowych w największych polskich miastach. Opracowanie na podstawie danych GUS. 3 POWIERZCHNIA UŻYTKOWA MIESZKAŃ NA 1 MIESZKAŃCA DANE Z 22 I 27 R. DLA NAJWIĘKSZYCH POLSKICH MIAST 25 2 15 22 27 1 5 Kraków Warszaw a Poznań Wrocław Trójmiasto Agl. śląska Łódź Rys. 2. Stan zasobów mieszkaniowych w największych polskich miastach. Opracowanie na podstawie danych GUS. Wskaźnik powierzchni użytkowej mieszkao przypadającej na 1 osobę jest na tle miast europejskich dośd niski, chod na tle miast z regionu Europy środkowo wschodniej prezentuje się dośd korzystnie. Na wykresie poniżej przedstawione zostały wskaźniki dla Krakowa i wybranych miast europejskich.

Kraków Ateny Saloniki Ryga Wilno Bukareszt Budapeszt Bratysław a Helsinki Sztokholm Bruksela Antw erpia Sofia Praga Brno Ostraw a Wiedeń Kopenhaga Berlin Hamburg Monachium Norymberga Tallin Madryd Barcelona Malaga Paryż Lyon Strasbourg Rzym Milan Neapol Verona Amsterdam Utrecht Zurich Luxemburg POWIERZCHNIA UŻYTKOWA MIESZKAŃ PRZYPADAJĄCA NA 1 MIESZKAŃCA 8 7 6 5 4 3 2 1 DANE DLA KRAKOWA I WYBRANYCH MIAST EUROPEJSKICH Rys. 3. Wskaźnik powierzchni użytkowej przypadającej na 1 mieszkaoca w Krakowie i wybranych miastach europejskich. Opracowanie na podstawie danych GUS i EUROSTAT. Poziomą linią oznaczono poziom średni dla przedstawionych miast. Analizując wskaźniki zasobów mieszkaniowych w Polsce, można stwierdzid, że dorównanie do średniego poziomu europejskiego wymaga powiększenia istniejącego zasobu o ok. 26 33 %, co oznacza koniecznośd budowy 3,3 4,3 mln mieszkao. W samym tylko Krakowie wyrównanie wskaźnika powierzchni użytkowej mieszkao przypadającej na 1 osobę do średniej dla miast europejskich wymagało by budowy ponad 5,5 mln m 2 powierzchni użytkowej, co przy przeciętnej powierzchni w mieszkaniach oddanych do użytkowania w 28 roku w największych polskich miastach wynoszącej ok. 79 m 2 oznacza budowę ok. 7 tys. mieszkao. Biorąc pod uwagę ogromną skalę zapotrzebowania, rozwój jaki przeżywał w ostatnich latach rynek nieruchomości w Polsce był całkowicie uzasadniony, a ilośd budowanych mieszkao wciąż nie jest wystarczająca. Nawet biorąc pod uwagę ilośd mieszkao w budowie (na koniec grudnia 28 roku w budowie było 687,4 tys. mieszkao, o 1,4% więcej niż na koniec grudnia 27 r.), podaż nowych mieszkao będzie niższa od zapotrzebowao. W ostatnich miesiącach widad jednak wyraźnie, że brak jest finansowego wsparcia popytu. Na chwilę obecną to już nie wysokie ceny mieszkao, ale brak możliwości uzyskania kredytu i obawa przed utratą zatrudnienia w związku z kryzysem gospodarczym powstrzymują sprzedaż mieszkao. W efekcie wzrasta popularnośd programu Rodzina na swoim, który pomimo tego, że jest niezbyt trafny w swoich założeniach a ponadto ze względu na politykę banków stanowi w sumie dośd drogą ofertę kredytową, to jest jedną z niewielu możliwości pozyskania kredytów faktycznie dostępnych dla nabywców. W ostatnich miesiącach znaczna częśd zakupów mieszkao finansowana była ze środków własnych oraz z kredytów z dopłatami z tego programu. 2. Rozwój rynku mieszkaniowego w Polsce w porównaniu z wybranymi krajami Europy. W latach 2 28 w Polsce co roku oddawanych było do użytkowania od 87 do 165 tys. mieszkao. Oznacza to roczny przyrost ilości mieszkao o ok. 2,3 do 4,3 mieszkao na 1 osób. Szczegółowe dane na podstawie informacji opracowywanych przez GUS przedstawione zostały poniżej.

18 16 14 12 1 8 6 4 2 ILOŚĆ MIESZKAŃ ODDAWANYCH DO UŻYTKOWANIA W POLSCE W LATACH 2-29 DANE ZA I KWARTAŁ KAŻDEGO ROKU I ZA CAŁY ROK 2 21 22 23 24 25 26 27 28 29 I Q cały rok Rys. 4. Ilośd mieszkao oddawanych do użytkowania w Polsce, w latach 2 29. Opracowanie na podstawie danych GUS. Największa w dwudziestoletniej historii ilośd mieszkao oddanych do użytkowania (165,2 tys. mieszkao) zanotowana została w ubiegłym roku. W zasadzie od 2 roku obserwujemy nieustannie tendencję wzrostową, za wyjątkiem wyniku z 23 roku, który jest jednak niemiarodajny w tym roku, ze względu na zmiany w przepisach budowlanych, inwestorzy formalnie zgłosili zakooczenie wielu budów, faktycznie zakooczonych w latach wcześniejszych. Ilośd mieszkao oddanych do użytkowania w pierwszym kwartale tego roku (41,8 tys.) jest rekordowo wysoka o ponad 18% wyższa od wyniku pierwszego kwartału ubiegłego roku, jak dotąd najlepszego w historii. Można się więc spodziewad, że w tym roku oddanych do użytkowania zostanie ponad 2 tys. mieszkao. Te wyniki nie powinny dziwid, ponieważ są efektem dużej ilości inwestycji rozpoczętych w szczycie koniunktury (to jest w latach 26 27). Pogorszenie widoczne jest jednak w ilości mieszkao, których budowę rozpoczęto. Wynik z pierwszego kwartału bieżącego roku (23,5 tys. mieszkao) jest niższy od ilości mieszkao rozpoczętych w pierwszych kwartałach lat 28 i 27 odpowiednio o 38% i 25%. Jednak już w kwietniu zgłoszono rozpoczęcie budowy ponad 15 tys. mieszkao, a więc ok. 2/3 ilości mieszkao rozpoczętych w całym pierwszym kwartale. Niewielkie pogorszenie można było także zaobserwowad w ilości mieszkao, na które wydano pozwolenia na budowę (w pierwszym kwartale bieżącego roku 43,6 tys.). Tutaj wynik jest gorszy niż w pierwszym kwartale ubiegłego roku (47,7 tys.), ale nieznacznie lepszy niż w pierwszym kwartale 27 roku (43, tys.). Skutki kryzysu odbiły się więc na rynku mieszkaniowym w mniejszym stopniu niż można się było spodziewad spadek ilości nowych inwestycji jest widoczny, ale nie drastyczny. Można jednak zauważyd zmianę w strukturze podmiotów rozpoczynających budowy i uzyskujących pozwolenia na budowę. W ostatnich latach obniżał się udział inwestorów indywidualnych, a wzrastał udział inwestorów budujących mieszkania na sprzedaż i wynajem. Już w 28 roku tendencja ta uległa odwróceniu, a pierwszy kwartał bieżącego roku wskazuje na jeszcze większy udział inwestorów indywidualnych. Ci ostatni nie muszą martwid się o popyt, a ponadto nie będąc związani umowami wymagającymi terminowego ukooczenia budowy i w większym zakresie finansując inwestycje z własnych środków nie obawiają się rozpoczynad inwestycji, tym bardziej, że sprzyja temu spadek cen materiałów budowlanych, cen robocizny i większa dostępnośd fachowej siły

roboczej. Z rozpoczynania nowych inwestycji rezygnują natomiast deweloperzy, którzy nie tylko muszą zapewnid finansowanie dla swojej inwestycji, ale także brad pod uwagę możliwości uzyskania kredytu przez nabywców mieszkao. POLSKA. MIESZKANIA KTÓRYCH BUDOWĘ ROZPOCZĘTO. 25 2 I Q cały rok DANE Z LAT 24-29 POLSKA. POZWOLENIA NA BUDOWĘ WG ILOŚCI MIESZKAŃ. DANE Z LAT 24-29 25 I Q cały rok 2 15 15 1 1 5 5 24 25 26 27 28 29 24 25 26 27 28 29 Rys. 5. Ilośd mieszkao których budowę rozpoczęto, oraz ilośd mieszkao dla których wydano pozwolenia na budowę w pierwszym kwartale każdego roku i w całym roku - dane z lat 24 29. Opracowanie na podstawie danych GUS. POLSKA. MIESZKANIA KTÓRYCH BUDOWĘ ROZPOCZĘTO. 8% 6% UDZIAŁ MIESZKAŃ INDYWIDUALNYCH I BUDOWANYCH NA SPRZEDAŻ LUB WYNAJEM indyw idualne Sprzedaż /w ynajem 8% 6% POLSKA. MIESZKANIA NA KTÓRE WYDANO POZWOLENIA NA BUDOWĘ. UDZIAŁ MIESZKAŃ INDYWIDUALNYCH 4% 4% 2% 2% % 24 25 26 27 28 29 IQ % 24 25 26 27 28 29 IQ Rys. 6. Udział inwestorów indywidualnych i budujących na sprzedaż lub wynajem w ilości mieszkao, których budowę rozpoczęto i w ilości mieszkao na które wydano pozwolenia na budowę. Opracowanie na podstawie danych GUS. Wyniki budownictwa mieszkaniowego w Polsce na tle paostw Unii Europejskiej należą do przeciętnych biorąc pod uwagę ilośd mieszkao budowanych na 1 osób, wyniki są na poziomie Czech i Węgier, a w ostatnich latach nieznacznie lepsze niż w Niemczech czy w Szwecji. Pozytywnym symptomem jest wzrost ilości budowanych mieszkao, ale biorąc pod uwagę skalę zapotrzebowao w porównaniu do innych krajów europejskich, ten wzrost powinien byd jeszcze większy. Warto zwrócid uwagę na fakt, że w Irlandii, w której jeszcze w 22 roku ilośd mieszkao na 1 osób była na poziomie niższym od średniej europejskiej (384,1 mieszkania na 1 osób) w ostatnich latach oddawano do użytkowania 1-2 mieszkao na 1 osób rocznie, co znacząco poprawiło ten wskaźnik (obecnie ok. 5 mieszkao na 1 osób).

W Polsce, przy obecnym tempie budowy mieszkao na poziomie 4 mieszkao na 1 osób rocznie, średnią europejską osiągniemy dopiero za ponad 2 lat! Specyficznym na tle całej europy jest rynek mieszkaniowy w Hiszpanii. Już w roku 21, w którym przeprowadzony został europejski census, na 1 osób w Hiszpanii przypadało ok 51 mieszkao, w tym z łącznej liczby 2,8 mln mieszkao ponad 7 mln stanowiły mieszkania nie zamieszkane na stałe (stanowiące drugi dom, w części stanowiące własnośd cudzoziemców). Przy tak dużej ilości istniejących mieszkao, w Hiszpanii od 22 roku oddawanych do użytkowania było od 12 do ponad 2 mieszkao na 1 osób rocznie. Przy tak znaczącej nadpodaży faktycznie można mówid o kryzysie na rynku nieruchomości. Podobnie w niemal dziewięciokrotnie mniejszej niż Polska Irlandii, w której w 26 r. oddanych zostało do użytkowania ponad 93 tys. mieszkao, Centralne Biuro Statystyczne przewiduje na ten rok zaledwie 27 tys. mieszkao, a na rok 21 jedynie 2 tys. Recesję na rynku mieszkaniowym przeżywają także Niemcy, gdzie od 1994 roku, kiedy to oddano do użytkowania ponad 4 tysięcy mieszkao, liczba ta nieustannie spada. Jednakże wskaźniki dotyczące nasycenia polskiego rynku mieszkao dalece odstają od wskaźników dla tych krajów. ILOŚĆ MIESZKAŃ ODDAWANYCH DO UŻYTKOWANIA W WYBRANYCH KRAJACH UE 1 9 8 7 6 5 4 3 2 1 LATA 2-29 2 21 22 23 24 25 26 27 28 Czechy Węgry Irlandia UK Hiszpania Francja Niemcy Szw ecja Polska 25 2 15 1 5 ILOŚĆ MIESZKAŃ ODDAWANYCH DO UŻYTKOWANIA NA 1 MIESZKAŃCÓW W WYBRANYCH KRAJACH UE LATA 2-29 Czechy Węgry Irlandia UK Hiszpania Francja Niemcy Szw ecja Polska 2 21 22 23 24 25 26 27 28 Rys. 7. Ilośd mieszkao oddawanych do użytkowania w latach 2 29 w wybranych krajach UE ogółem i a przeliczeniu na 1 mieszkaoców. Dane na opracowane na podstawie: Polska - GUS; Hiszpania - Instituto Nacional de Estadística; Republika Federalna Niemiec - Federal Statistical Office; Republika Czech - Ministerstvo pro Mistni Rozvoj; Irlandia - Central Statistic Office; Wielka Bry tania - Office for National Statistics; Francja - Institut national de la statistique et des etudes economiques; Szwecja - Statistiska centralbyran; Węgry Hungarian Central Statistical Office

3. Rozwój rynku mieszkaniowego w Krakowie na tle największych miast w Polsce. Kraków jest jednym z największych polskich miast i równocześnie jednym z najważniejszych rynków nieruchomości w kraju. Biorąc pod uwagę ilośd mieszkaoców jest to drugie co do wielkości miasto w Polsce (wyjąwszy aglomerację śląską, na którą składa się kilka powiązanych miast) liczba mieszkaoców 756 tys. jest zbliżona do ilości mieszkaoców Łodzi (753 tys.) i aglomeracji trójmiejskiej (745 tys.), a większa niż w Poznaniu czy Wrocławiu. Zgodnie z prognozami demograficznymi GUS, w najbliższych dwudziestu latach należy spodziewad się spadku ilości mieszkaoców we wszystkich większych Polskich miastach. ILOŚĆ MIESZKAŃCÓW W NAJWIĘKSZYCH POLSKICH MIASTACH DANE HISTORYCZNE I PROGNOZA DO 23 R. 18 16 14 12 1 8 6 4 2 195 196 197 198 199 2 22 23 24 25 26 27 21 215 22 225 23 Warszaw a Trójmiasto Kraków Łódź Poznań Wrocław Rys. 8. Ilośd mieszkaoców Warszawy, Trójmiasta, Krakowa, Łodzi, Poznania i Wrocławia dane historyczne i prognoza do 23 roku. Opracowanie na podstawie danych GUS. W tabeli nr 1 i na rys. 2 przedstawione zostały dane dotyczące wskaźników zasobu mieszkaniowego w Krakowie i innych największych polskich miastach. Warto zwrócid uwagę, że ilośd osób na 1 mieszkanie jest w Krakowie nieznacznie niższa niż we Wrocławiu, Trójmieście i w aglomeracji śląskiej, bliska wskaźnika dla Poznania, a równocześnie wskaźnik powierzchni użytkowej na 1 osobę jest wyższy tylko od średniej dla miast aglomeracji śląskiej. Świadczy to o mniejszej niż przeciętna powierzchni mieszkao w Krakowie. Co ciekawe, dane dotyczące średniej powierzchni mieszkao oddawanych do użytkowania w największych polskich miastach z ostatnich pięciu lat potwierdzają zamiłowanie mieszkaoców Krakowa do ciasnych mieszkao. Byd może to przysłowiowa krakowska oszczędnośd w ten sposób znajduje potwierdzenie w rzeczywistości.

Białystok Bydgoszcz Gdańsk Gorzów Wlkp. Katow ice Kielce Kraków Lublin Łódź Olsztyn Opole Poznań Rzeszów Szczecin Toruń Warszaw a Wrocław Zielona Góra MIASTA 24 25 26 27 28 Białystok 74,4 86,3 89,7 83,2 87,7 Bydgoszcz 7,9 7,4 66, 67,4 67,4 Gdaosk 69,7 69,8 7,4 69,9 7,8 Gorzów Wlkp. 78, 7,9 86,7 78, 78,2 Katowice 86,4 113,5 116,2 9, 95,3 Kielce 79,7 88,9 82,1 85,7 85,4 Kraków 69,7 67,1 64, 64, 64,1 Lublin 84,6 71,2 7,6 71,3 72,3 Łódź 94,2 81, 88,5 9,8 84,6 Olsztyn 61,5 66,7 68,6 67,5 73, Opole 14,8 147,7 152,9 146,1 96,6 Poznao 8,7 85,6 82,5 87,3 94,4 Rzeszów 85,3 69,9 79,2 78,9 85,3 Szczecin 81,1 88,9 92,3 85,9 83,4 Toruo 66,9 64,8 62,9 64,4 66, Warszawa 77,3 78,9 76,4 75,6 75,6 Wrocław 65,9 66,9 71, 68,9 67,9 Zielona Góra 9,7 17,9 76,3 79,7 79,8 średnio 79, 83,1 83,1 8,8 79,3 Tabl. 2. Dane dotyczące średniej powierzchni mieszkao oddanych do użytkowania w latach 24 28 w największych polskich miastach. Dane za Rocznikiem statystycznym 28, GUS. ŚREDNIA POWIERZCHNIA MIESZKANIA ODDANEGO DO UŻYTKOWANIA W 28 R. 12 DANE DLA KRAKOWA I NAJWIĘKSZYCH POLSKICH MIAST 1 8 6 4 2 Rys. 9. Średnia powierzchnia mieszkania oddanego do użytkowania w największych polskich miastach. Linią poziomą oznaczono średnią dla przedstawionych miast. Opracowanie na podstawie danych GUS. Biorąc pod uwagę ilośd mieszkao oddawanych do użytkowania, Kraków od 2 roku znajduje się w ścisłej czołówce polskich miast; ilośd budowanych mieszkao jest znacząco niższa niż w Warszawie, ale zazwyczaj wyższa niż w pozostałych największych miastach. Najlepszy wynik ok. 6,6 tys. mieszkao osiągnięty został w Krakowie w roku 28 i w 26. Poza Warszawą, w której ilośd mieszkao oddawanych do użytku w tym okresie kształtowała się na poziomie 1,3 19, tys. / rok, żadne polskie miasto nie osiągnęło takiego rezultatu. Jedynie aglomeracja trójmiejska, z 6,4 tys. mieszkao wybudowanych w 28 roku zbliżyła się do tego wyniku. Można więc stwierdzid, że Kraków jest drugim co do wielkości rynkiem mieszkaniowym w Polsce.

MIESZKANIA ODDANE DO UŻYTKOWANIA - OGÓŁEM. 2 DANE DLA NAJWIĘKSZYCH POLSKICH MIAST Z LAT 2-28 15 1 5 Kraków Warszaw a Poznań Wrocław Trójmiasto Agl. śląska Łódź 2 21 22 23 24 25 26 27 28 Rys. 1. Ilośd mieszkao oddawanych do użytkowania rocznie w Krakowie, Warszawie, Poznaniu, Wrocławiu, Trójmieście, Łodzi i miastach aglomeracji śląskiej w latach 2 28. Opracowanie na podstawie danych GUS. Analizując dane o ilości mieszkao oddawanych do użytkowania, warto zwrócid uwagę na fakt, że ilośd mieszkao oddanych do użytkowania w Warszawie w 28 roku (19,5 tys.) zbliżona była do średniej ilości mieszkao budowanych w ostatnich pięciu latach w kilkakrotnie większym Londynie (od 14 do 22 tys. mieszkao rocznie) i kilkakrotnie większa niż w liczącej o 1/3 mniej mieszkaoców Pradze (3,2 6,5 tys. mieszkao rocznie). Również pod kątem ilości mieszkao oddawanych do użytkowania na 1 mieszkaoców Warszawa ze wskaźnikiem 11,16 mieszkao/1 osób przewyższa pozostałe miasta w Polsce. Wskaźniki dla Krakowa, Wrocławia, Poznania i Trójmiasta na poziomie 6-8 mieszkao na 1 mieszkaoców są zdecydowanie wyższe od średniej dla całego kraju (4,3 mieszkao na 1 osób w ostatnim roku). Niewielki był natomiast w ostatnim roku przyrost mieszkao w Łodzi (3,18 na 1 osób) i w miastach aglomeracji śląskiej (1,72 na 1 osób wskaźnik jest zdecydowanie wyższy dla samych Katowic). Jest to wynik niższy od średniej dla całego kraju. MIESZKANIA ODDANE DO UŻYTKOWANIA - NA 1 MIESZKAŃCÓW. 12 DANE DLA NAJWIĘKSZYCH POLSKICH MIAST Z LAT 2-28 1 8 6 4 2 Kraków Warszaw a Poznań Wrocław Trójmiasto Agl. śląska Łódź 2 21 22 23 24 25 26 27 28 Rys. 11. Ilośd mieszkao oddawanych do użytkowania rocznie w Krakowie, Warszawie, Poznaniu, Wrocławiu, Trójmieście, Łodzi i miastach aglomeracji śląskiej w przeliczeniu na 1 mieszkaoców, w latach 2 28. Opracowanie na podstawie danych GUS.

Od wielu lat Kraków uważany jest za rynek trudny ze względu na bariery administracyjne, szczególnie pod kątem uzyskiwania pozwoleo na budowę. Krytykowana jest także mała ilośd Planów Zagospodarowania Przestrzennego. Co więcej, jako jedyne z największych polskich miast, Kraków nie zdążył opracowad Studium Uwarunkowao i Kierunków Zagospodarowania Przestrzennego do dnia 1 stycznia 23 r., czego skutkiem była utrata ważności Planów Zagospodarowania Przestrzennego uchwalonych przed 1 stycznia 1995 roku już z dniem 1 stycznia 23, a więc o rok wcześniej niż w gminach, w których do tej daty uchwalone zostały Studia. Ilośd mieszkao oddawanych do użytkowania i ilośd wydawanych pozwoleo na budowę wskazują jednak, że inwestorzy nauczyli się radzid sobie z tymi barierami. Warto także zauważyd, że w Krakowie w przeciwieostwie do pozostałych większych polskich miast, ilośd mieszkao dla których wydano pozwolenia na budowę w ubiegłym roku wzrosła w stosunku do roku 27, i to o 15%. W tym samym okresie w pozostałych większych miastach zanotowano spadek w stosunku do poprzedniego roku o ok. 1-2 %, a w Warszawie aż o 3%. W całej Polsce spadek ilości pozwoleo na budowę w 28 roku w stosunku do ilości z roku 27 wyniósł ok. 7% (dane na wykresie na rys. 5). POZWOLENIA NA BUDOWĘ WG ILOŚCI MIESZKAŃ 3 DANE DLA NAJWIĘKSZYCH POLSKICH MIAST Z LAT 2-28 25 2 15 1 5 Kraków Warszaw a Poznań Wrocław Trójmiasto Agl. śląska Łódź 2 21 22 23 24 25 26 27 28 Rys. 12. Ilośd mieszkao na które wydano pozwolenia na budowę, rocznie, w Krakowie, Warszawie, Poznaniu, Wrocławiu, Trójmieście, Łodzi i miastach aglomeracji śląskiej, w latach 2 28. Opracowanie na podstawie danych GUS. 4. Ceny mieszkao. O ile analiza ilości budowanych w ostatnich latach mieszkao i przygotowanych inwestycji pozwala na pozytywną ocenę rozwoju rynku, to analiza cen mieszkao jest zdecydowanie mniej optymistyczna. Co ciekawe, dane GUS wskazują, że koszty budowy mieszkao mierzone przez publikowany kwartalnie przez Prezesa GUS wskaźnik Cena 1m2 powierzchni użytkowej budynku mieszkalnego nie wzrosły znacząco od poziomu 2.245 zł w I kwartale 2 roku, do 3.631 zł w IV kwartale 28 roku (a więc o 62%). Wskaźnik ten ujmuje łączne koszty poniesione przez inwestorów na zakup gruntu i budowę budynków mieszkalnych, a więc odzwierciedla całośd kosztów budowy w inwestycjach zakooczonych w danym okresie.

2 I Q 2 II Q 2 III Q 2 IV Q 21 I Q 21 II Q 21 III Q 21 IV Q 22 I Q 22 II Q 22 III Q 22 IV Q 23 I Q 23 II Q 23 III Q 23 IV Q 24 I Q 24 II Q 24 III Q 24 IV Q 25 I Q 25 II Q 25 III Q 25 IV Q 26 I Q 26 II Q 26 III Q 26 IV Q 27 I Q 27 II Q 27 III Q 27 IV Q 28 I Q 28 II Q 28 III Q 28 IV Q CENA 1 M2 P.U. BUDYNKÓW MIESZKALNYCH I PRZECIĘTNE WYNAGRODZENIA MIESIĘCZNE 4 zł 3 5 zł 3 zł 2 5 zł 2 zł 1 5 zł 1 zł Cena 1 m2 p.u. bud. mieszk. Przeciętne wynagrodzenie mies. DANE ZA LATA 2-28 Rys. 13. Cena 1 m2 powierzchni użytkowej budynków mieszkalnych w poszczególnych kwartałach w latach 2-28 i przeciętne miesięczne wynagrodzenie. Opracowanie na podstawie danych GUS. KOSZTY BUDOWY MIESZKAŃ W WYBRANAYCH WYBRANYCH KRAJACH UNII EUROPEJSKIEJ DANE ZA LATA 21-27, W ODNIESIENIU DO ROKU 2 (ROK 2 = 1) 19 18 17 16 15 14 13 12 11 Czechy Dania Niemcy Irlandia Hiszpania Francja Włochy UK Polska 1 21 22 23 24 25 26 27 Rys. 14. Koszty budowy budynków mieszkaniowych w odniesieniu do poziomu cen z 2 r., w latach 21 27, w wybranych krajach Unii Europejskiej. Opracowanie na podstawie danych EUROSTAT. Podobnie dane EUROSTAT wskazują, że w Polsce pomiędzy rokiem 2 i 27 wzrost kosztów budowy mieszkao był jednym z najniższych w Europie (ok. 27%). Niewielki był także wskaźnik wzrostu cen produkcji budowlano-montażowej w tym okresie, a średnie wynagrodzenie miesięczne wzrosło z poziomu 1.924 zł w 2 roku do 2.944 zł w 28 roku. Równocześnie jednak znacząco wzrosły ceny mieszkao sprzedawanych przez deweloperów i ceny mieszkao na rynku wtórnym. Gwałtowny wzrost zanotowano w szczególności od IV kwartału 25 roku do III kwartału 27 r. W późniejszym okresie ceny mieszkao wyhamowały, a już od początku 28 rozpoczął się okres powolnych spadków.

CENY MIESZKAŃ NA RYNKU WTÓRNYM W WYBRANYCH MIASTACH W POLSCE 1 zł 9 zł 8 zł 7 zł 6 zł 5 zł 4 zł 3 zł 2 zł DANE DANE ZA ZA ROK ROK 22 22 ORAZ ORAZ POSZCZEGÓLNE POSZCEGÓLNE KWARTAŁY KWARTAŁY Z LAT LAT 25 25-29 29 1 zł 25 IIIQ 26 IQ 26 IIIQ 27 IQ 27 IIIQ 28 IQ 28 IIIQ 29 IQ 22 25 IVQ 26 IIQ 26 IVQ 27 IIQ 27 IVQ 28 IIQ 28 IVQ Kraków Warszaw a Poznań Wrocław Gdańsk Katow ice Łódź Rys. 15. Ceny mieszkao w Krakowie, Warszawie, Poznaniu, Wrocławiu, Gdaosku, Katowicach i Łodzi w roku 2 i poszczególnych kwartałach od III kwartału 25 roku do I kwartału 29 r. Opracowanie na podstawie danych IA mrn.pl. Ta różnica pomiędzy wzrostem kosztów budowy i wzrostem cen mieszkao sprzedawanych przez deweloperów jest wynikiem kilku nakładających się czynników: po pierwsze, publikowany przez GUS wskaźnik dotyczy inwestycji oddawanych w danym okresie, a więc odzwierciedla koszty zakupu gruntów nabywanych jeszcze przed gwałtownym wzrostem cen gruntów w latach 26 27 (to właściwie wtedy ceny działek zaczęto ustalad na podstawie P.U.M. a nie powierzchni gruntu) i ceny robót zakontraktowanych w poprzednich okresach, a ponadto gwałtownie wzrosły w tym okresie marże deweloperów. W publikowanych przez spółki deweloperskie notowane na GPW informacjach zakładany poziom marży brutto dla rozpoczynanych nowych projektów kształtował się na poziomie 45 5%, a nawet więcej. Proponowane przez deweloperów w ostatnich kilku miesiącach upusty od cen mieszkao, sięgające nieraz nawet 15% początkowej ceny wskazują, że poziom marży faktycznie był wysoki. Było to możliwe dzięki temu, że ceny mieszkao w nowych inwestycjach ustalane były nie na podstawie przewidywanych kosztów budowy, ale na podstawie aktualnie kształtujących się cen na rynku. Te ostatnie poszybowały w górę w latach 26-27 w górę, głównie w związku z gwałtownym nasileniem akcji kredytowej przez banki, w szczególności w zakresie kredytów walutowych we frankach szwajcarskich udzielanych nawet na kwotę przewyższającą wartośd mieszkania (wobec silnego kursu złotówki bardziej opłacało się finansowad zakup mieszkania z kredytu zaciągniętego we frankach niż z własnych oszczędności) co zderzyło się z niewystarczającą podażą mieszkao. Tak silna przewaga popytu dowodzi, że skala zapotrzebowania na mieszkania jest w Polsce faktycznie bardzo duża, można więc oczekiwad, że po wznowieniu wstrzymanej niemal całkowicie akcji kredytowej, na rynku mieszkaniowym z powrotem pojawi się silny popyt. Jest to jednak w najbliższym czasie mało prawdopodobne, biorąc pod uwagę fakt, że zarejestrowane w Polsce banki udzielają obecnie raczej kredytów swoim zagranicznym właścicielom, a niedobory pieniądza w systemie zaspokajane są głównie z wysoko oprocentowanych lokat, co sprawia, że koszty kredytów muszą byd wyższe, a tym samym są one mniej dostępne dla potencjalnych nabywców mieszkao. Niedobory pieniądza w systemie bankowym niosą też inne niebezpieczeostwo dla deweloperów w szczególności dla tych, którzy planując inwestycje w kolejnych latach tworzyli banki ziemi finansowane z zaciągniętych kredytów. Nie odnawianie (rolowanie) zaciągniętych kredytów może spowodowad utratę płynności takich firm. W lepszej sytuacji są spółki giełdowe, które mogą wspomagad się emitując nowe akcje. Natomiast pożyczanie wysoko oprocentowanych pieniędzy od agresywnie działających funduszy

zagranicznych nie jest dobrym rozwiązaniem, na co wskazuje przykład jednego z krakowskich deweloperów, który ogłosił już upadłośd. W konsekwencji na rynku może pojawid się znacząca ilośd gruntów ze stworzonych banków ziemi - najpierw wystawianych na sprzedaż przez deweloperów zagrożonych upadłością, a później przez likwidatorów i komorników. 5. Wnioski koocowe 1. Niedobór zasobów mieszkaniowych w Polsce, największy w krajach Unii Europejskiej, pozwala na prognozowanie dalszego rozwoju rynku mieszkaniowego. Rozwój rynku na poziomie notowanym w ostatnich latach, biorąc pod uwagę sytuację na rynkach w innych krajach europejskich i istniejące zasoby mieszkaniowe należy określid jako niewystarczający. 2. Głównymi czynnikami negatywnie oddziałującymi na rozwój rynku mieszkaniowego są ograniczenia w dostępności kredytów i obawy potencjalnych nabywców co do rozwoju sytuacji na rynku pracy w obliczu nasilającego się kryzysu gospodarczego. 3. Niedobór pieniądza w polskim systemie bankowym może pociągnąd za sobą upadłośd niektórych firm w szczególności tych, które tworzyły banki ziemi finansowane z kredytów. 4. Wzrost cen mieszkao obserwowany w największych polskich miastach od kooca 25 do kooca 27 roku znacząco odbiega od wzrostu kosztów budowy mieszkao w tym okresie. Skutkiem tego był znaczący wzrost marży deweloperów w tym okresie. Wobec tego zjawiska, można zakładad, że istnieje jeszcze wciąż spory margines możliwych upustów od dotychczasowych cen mieszkao. O ile banki nie wznowią akcji kredytowej, która mogłaby pobudzid popyt, możemy spodziewad się dalszych spadków cen mieszkao z jednej strony pojawi się podaż mieszkao o niskich cenach generowana przez deweloperów znajdujących się w złej sytuacji finansowej, a z drugiej strony brak popytu odbije się spadkiem cen na rynku wtórnym. 5. Kraków jest drugim co do wielkości rynkiem mieszkao w Polsce, ustępując jedynie Warszawie zarówno pod względem ilości budowanych mieszkao, jak i pod względem przeciętnych cen mieszkao. Potencjalne zapotrzebowanie Krakowa można określid na około 7 tys. mieszkao. W całej Polsce niedobór zasobu mieszkaniowego można oszacowad na 3,3 4,3 mln mieszkao. 6. Jako w jedynym spośród większych polskich miast, w Krakowie zanotowano wzrost ilości pozwoleo na budowę mieszkao w pierwszym kwartale 29 roku. Jarosław Strzeszyoski Rzeczoznawca majątkowy, analityk i doradca rynku nieruchomości Członek Instytutu Analiz Monitor Rynku Nieruchomości mrn.pl