Narodowy Bank Polski INSTYTUT EKONOMICZNY WE WSPÓŁPRACY Z ODDZIAŁAMI OKRĘGOWYMI Raport o sytuacji na rynku nieruchomos ci mieszkaniowych i komercyjnych w Polsce w 21 r. WARSZAWA, WRZESIEŃ 211 R.
Raport został przygotowany w Instytucie Ekonomicznym we współpracy z szesnastoma oddziałami okręgowymi, na potrzeby organów NBP. Raport wyraŝa opinie zespołu autorskiego. Dokument nie powinien być rozumiany, jako materiał o charakterze doradczym ani jako podstawa do podejmowania decyzji inwestycyjnych. 2
Autorzy: Część I i II Augustyniak Hanna Gajewski Krzysztof Łaszek Jacek Olszewski Krzysztof Pawłowska Małgorzata Widłak Marta Instytut Ekonomiczny Instytut Ekonomiczny Instytut Ekonomiczny Instytut Ekonomiczny Instytut Ekonomiczny Instytut Ekonomiczny Część III (osoby, których nazwiska podkreślono są takŝe autorami rozdziału 6 w części I Tendencje rozwoju rynków lokalnych (analiza porównawcza 16 miast w Polsce) Baldowska GraŜyna O/O Warszawa Barska Ewa O/O Bydgoszcz Białach Ewa O/O Lublin Borzym Henryk O/O Olsztyn Ceglacka Izabela O/O Zielona Góra Czapka Izabela O/O Katowice Czechowski Tomasz O/O Zielona Góra Czekała Magdalena O/O Wrocław Decyk Paweł O/O Gdańsk Gałaszewska Krystyna O/O Gdańsk Jung Katarzyna O/O Wrocław Kiernicki Jarosław O/O Białystok KsiąŜczyk Jolanta O/O Łódź Leszczyński Robert O/O Bydgoszcz Leśniewicz Artur O/O Poznań Mach Barbara O/O Rzeszów Mach Łukasz O/O Opole Markowska Janina O/O Wrocław Masiak Małgorzata O/O Wrocław Messyasz-Handschke Arleta O/O Poznań Mikołajczyk Łukasz O/O Opole Misztalski Maciej O/O Wrocław Myszkowska Barbara O/O Warszawa Opioła Zbigniew O/O Katowice Orliński Sławomir O/O Kielce Osikowicz GraŜyna O/O Kraków Owczarek Ewa O/O Szczecin Perczak Jacek O/O Kielce Piwnicka Małgorzata O/O Poznań Soboń Janusz O/O Rzeszów Szmit Marian O/O Poznań Tomska-Iwanow Anna O/O Szczecin Tyszkiewicz Robert O/O Łódź ZadroŜna Iwona O/O Gdańsk Akceptowali: Tomasz Chmielewski Andrzej Sławiński Instytut Ekonomiczny Instytut Ekonomiczny 3
Synteza... 5 Część I Rynek nieruchomości w Polsce... 6 1. Wprowadzenie... 6 2. Główne trendy występujące w sektorze mieszkań w Polsce w 21 r.... 9 3. Proporcje, mechanizmy i procesy w sektorze mieszkań prywatnych w Polsce... 11 Sytuacja mieszkaniowa... 14 Budownictwo mieszkaniowe... 19 Inflacja, napięcia i dostępności na rynku mieszkań... 21 4. Oddziaływanie pomiędzy sektorem finansowym a sektorem nieruchomości mieszkaniowych... 28 Kredyty mieszkaniowe, stabilność sektora finansowego i budŝet gospodarstw domowych... 28 Portfele kredytowe... 31 Zyskowność portfeli... 41 5. Sektor deweloperski i budowlany... 43 Podstawowe wskaźniki firm deweloperskich... 47 Finansowanie firm deweloperskich... 49 6. Tendencje rozwoju rynków lokalnych (analiza porównawcza 16 miast w Polsce)... 54 7. Nieruchomości komercyjne w Polsce... 77 Opis rynku nieruchomości komercyjnych... 77 Powierzchnie biurowe... 79 Nowoczesne powierzchnie handlowe centra handlowe... 82 Pozostałe powierzchnie handlowe... 84 Powierzchnie magazynowe... 85 Część II Aneks analityczny... 87 A1. Cykle na rynkach mieszkaniowych w Polsce... 87 A2 Polityka mieszkaniowa i otoczenie regulacyjne sektora mieszkaniowego... 99 A3 Ceny mieszkań własnościowych zamieszkałych przez właściciela a zharmonizowany wskaźnik inflacji (HICP) dla Polski... 15 Słownik pojęć i skrótów... 112 Część III Monografie 16 miast w Polsce... 116 4
Synteza Zaprezentowane w niniejszym Raporcie wyniki badań z wykorzystaniem danych gromadzonych przez Narodowy Bank Polski oraz udostępnionych przez inne podmioty prowadzą do następujących wniosków: W 21 roku obserwowano stabilizację cen mieszkań (ofertowych i transakcyjnych, na rynku pierwotnym oraz wtórnym), natomiast w skali realnej ceny mieszkań wykazywały spadki. W ciągu ostatnich kilku lat obserwowano wzrost znaczenia sektora nieruchomości mieszkaniowych w Polsce jako czynnika oddziałującego na gospodarkę, zwłaszcza na system bankowy. Jest to związane z rosnącym udziałem kredytów mieszkaniowych w portfelach banków. Tendencja ta utrzymuje się równieŝ w obecnej, spadkowej fazie cyklu w sektorze. Ostatni cykl na rynku mieszkaniowym miał wyjątkowo dynamiczny przebieg w fazie boomu, co wiązało się z oddziaływaniem czynników międzynarodowych, fundamentalnych oraz spekulacji. Wybuch kryzysu finansowego powstrzymał narastanie napięć, w konsekwencji faza załamania przebiega dosyć łagodnie. Obecnie większość z czynników generujących boom wygasła i sektor zmierza do nowego punktu równowagi długookresowej przy niŝszym poziomie produkcji i cen. Głównym instrumentem boomu były kredyty mieszkaniowe, w tym denominowane w walutach obcych. Obecne i przewidywane spadki cen mieszkań w połączeniu ze zmianami kursów walutowych powodują, Ŝe niewielka część portfela utraciła zabezpieczenie; rosną teŝ obciąŝenia związane ze spłatami kredytów. Zjawiska te jednak nie zagraŝają stabilności banków. Sektor deweloperski był głównym beneficjentem boomu, a w konsekwencji wystąpiło w nim zjawisko nadmiernego optymizmu i wzrostu kosztów. W warunkach wzrostu konkurencji i spadku popytu sektor ten przechodzi obecnie proces restrukturyzacji i naleŝy się liczyć z upadkami i przejęciami firm deweloperskich. Omawiane zjawiska wykazywały znaczne zróŝnicowania na rynkach lokalnych, podobnie jak zróŝnicowany był rozwój tych rynków. W 21 r. we wszystkich 16 miastach zanotowano niedopasowanie struktury podaŝy i popytu, zarówno na rynku pierwotnym jak i wtórnym. Mimo róŝnic w poziomach cen, dynamiki ich zmian nie odbiegały znacząco od siebie. Cykle na rynkach nieruchomości komercyjnych w Polsce związane są z popytem na przestrzeń, który zaleŝy od ogólnej sytuacji gospodarczej i specyfiki subsektorów tego rynku oraz zachowaniami inwestorów. Sektor ten w Polsce rozwija się w znacznej mierze w oparciu o kapitał zewnętrzny oraz zdominowany jest przez międzynarodowych operatorów. Ocenia się, Ŝe w sektorze tym występują jeszcze znaczne potencjały wzrostu. W ostatnim okresie odnotowano postęp w zakresie nowych regulacji ostroŝnościowych dotyczących sektora bankowego, brak jest natomiast postępu w zakresie polityki mieszkaniowej. 5
Część I Rynek nieruchomości w Polsce 1. Wprowadzenie Sektor nieruchomości ma istotne znaczenie gospodarcze zarówno jako pracodawca i producent usług, jak teŝ oferent aktywów, w które gospodarstwa domowe lokują swoje dochody i oszczędności. Pomimo swojej pozytywnej roli, sektor ten występuje często jako czynnik destabilizujący gospodarkę, a zwłaszcza system finansowy, poprzez swój cykliczny charakter i powtarzające się kryzysy nieruchomościowe. Cykle na rynku nieruchomości są zjawiskiem normalnym i wynikają zazwyczaj z szybkich zmian popytu i sztywnej krótkookresowo podaŝy, na które nakłada się brak przejrzystości rynku. Jak pokazuje historia gospodarcza, w tym najnowsza, istnieje wiele czynników ryzyka, których kumulacja i odpowiednio duŝa skala prowadzi do kryzysów narodowych, regionalnych czy nawet globalnych, jak teŝ problemów o mniejszej, lokalnej skali. Przyczyny leŝą zwykle zarówno po stronie rynku, jak teŝ po stronie polityki gospodarczej rozumianej jako polityka fiskalna, monetarna i nadzorcza. Dla banku centralnego analizy sektora nieruchomości są istotne z co najmniej dwóch powodów: decyzje banku centralnego dotyczące wysokości stóp procentowych oddziałują na ceny nieruchomości, co jest istotnym czynnikiem koniunktury oraz cykli w sektorze nieruchomości mieszkaniowych, sektor nieruchomości jest zwykle silnie powiązany z sektorem finansowym i zbyt duŝe napięcia w tym sektorze mogą być czynnikiem zagraŝającym stabilności sektora finansowego. W przypadku polskiego sektora nieruchomości mieszkaniowych o jego szybszym rozwoju moŝemy mówić dopiero od 25 r. Pomimo tego, w sektorze obserwujemy cały szereg dysproporcji i barier, mogących ograniczać jego rozwój, a w dłuŝszej perspektywie doprowadzić do problemów. Jedną z istotniejszych jest niedostateczna transparentność tego rynku będąca skutkiem braku informacji. Sprzyja to podejmowaniu złych decyzji przez podmioty aktywne w sektorze. Celem Raportu jest dostarczenie zainteresowanym podmiotom gospodarczym, w tym takŝe uczestnikom rynku nieruchomości, moŝliwie kompletnej, rzetelnej i obiektywnej informacji na temat sytuacji na rynku nieruchomości mieszkaniowych i komercyjnych w Polsce w 21 r. Raport w głównej mierze koncentruje się na zjawiskach, które miały miejsce po 29 r. i oddziałują bezpośrednio na procesy bieŝące. Jednak tam, gdzie było to uzasadnione, sięgano wstecz do początków dekady. Niniejsze opracowanie stanowi drugą edycję, która w odniesieniu do pierwszej została poszerzona o analizę porównawczą tendencji rozwoju szesnastu rynków lokalnych w Polsce, analizę sytuacji sektora deweloperskiego i budowlanego oraz o przedstawienie sektora nieruchomości komercyjnych. Informacje dotyczące rynku nieruchomości komercyjnych, jako wprowadzające w temat, sięgają do danych z początków dekady, z uwagi na długookresowy charakter zachodzących procesów. Ze względu na zawsze lokalny charakter rynków mieszkaniowych przedmiotem pogłębionej analizy w niniejszym raporcie, tak jak w poprzedniej jego edycji, jest szesnaście rynków miast stolic województw, jednak w róŝnych układach. W rozdziale 2, 3 i 4 ze względu na znaczenie rynku mieszkaniowego, szczególnej analizie podlega sześć największych rynków miejskich (Warszawa, Kraków, Wrocław, Łódź, Poznań, Gdańsk, czasem wraz z Gdynią, wówczas siedem miast). Natomiast w rozdziale 6 ze względu na statystyczne wyznaczenie podobnych zaleŝności demograficznych oraz struktury mieszkań rynki analizowano w układzie: siedmiu miast (Gdańsk, Kraków, Łódź, Poznań, Szczecin, 6
Warszawa, Wrocław) i dziewięciu miast (Białystok, Bydgoszcz, Katowice, Kielce, Lublin, Olsztyn, Opole, Rzeszów, Zielona Góra). Raport został napisany w oparciu o dane pochodzące z róŝnorodnych źródeł. Głównym źródłem informacji o cenach i strukturze mieszkań były dane pochodzące z Bazy Rynku Nieruchomości (BaRN) tworzonej przez NBP dla celów analitycznych 1. W badaniach wykorzystano takŝe bazy danych firmy PONT Info Nieruchomości zawierające dane o cenach ofertowych mieszkań, naleŝące do Związku Banków Polskich bazy danych SARFIN zawierającą dane o finansowaniu rynku mieszkaniowego i AMRON zawierającą dane dotyczące wycen i cen transakcyjnych mieszkań finansowanych kredytami mieszkaniowymi, jak równieŝ zbiorcze dane kredytowe Biura Informacji Kredytowej (BIK). Do analizy strukturalnej rynków wykorzystano dane statystyczne GUS oraz opracowania zawierające dane sektorowe 2. Wykorzystano teŝ wyniki corocznych badań ankietowych gospodarstw domowych w sześciu miastach prowadzonych przez NBP z punktu widzenia ich zamiarów, preferencji i oczekiwań związanych z tym rynkiem. Informacja o rynku nieruchomości komercyjnych powstała dzięki dobrowolnemu przekazywaniu danych przez pośredników w obrocie nieruchomościami komercyjnymi i firmami zarządzającymi tymi nieruchomościami oraz prowadzącymi doradztwo z tym związane. Analiza została wsparta wiedzą ekspertów poszczególnych agencji 3. Pomimo wykorzystywania wielu źródeł informacji, brak danych lub niedostateczna ich jakość okazywały się istotną barierą. W takich sytuacjach stosowano szacunki, które weryfikowano w oparciu o opinie ekspertów. Przy tworzeniu raportu przyjęto załoŝenie, Ŝe nawet dane szacunkowe, zweryfikowane w kilku źródłach są lepszą informacją niŝ opinie ogólne. Raport składa się z trzech części. W części I opracowania przedstawiono pewne wspólne procesy dla sektora rynku nieruchomości w Polsce, część II składa się z analitycznych opracowań, uzupełniających pewne kwestie omówione w części pierwszej. Natomiast część III o charakterze bardziej szczegółowym, zawiera załączniki prezentujące dane o kaŝdym z szesnastu rynków stolic województw. W części I raportu skoncentrowano się głównie na ogólnych tendencjach i wnioskach wynikających z analiz, a szczegółowe informacje statystyczne zaprezentowano na wykresach i w tabelach. Część II zawiera trzy artykuły analityczne, które stanowią uzupełnienie do informacji zawartej w części I. W części I w rozdziale 2 i 3 przedstawiono główne wydarzenia na rynku mieszkaniowym w 21 r., często stanowiące kontynuację procesów z lat poprzednich, jak równieŝ analizie poddano inflację, napięcia i dostępności na rynku mieszkań. Przebieg cyklu przed 29 r. opisany został w aneksie A1. Aneks A2 przedstawia natomiast politykę mieszkaniową w Polsce oraz otoczenie regulacyjne sektora mieszkaniowego. W rozdziale 4 omówiono oddziaływanie pomiędzy sektorem finansowym a sektorem nieruchomości analizując wpływ kredytów mieszkaniowych na budŝet gospodarstw domowych, konkurencję na rynku oraz zyskowność portfeli kredytowych. Komplementarny aneks A3 omawia kwestie związane z uwzględnieniem ceny mieszkań w zharmonizowanym wskaźniku inflacji HICP. W rozdziale 5 przedstawiono sektor deweloperski i budowlany, w tym kwestie kosztów budowy, zysków 1 Szczegółowe informacje o bazie BaRN zostały zawarte w rozdziale 6, str. 68. 2 W szczególności dotyczy to badań Sekocenbud nt. struktury i wysokości kosztów budownictwa, badań firmy Real Estate Advisory Service (REAS) dotyczących rynku deweloperskiego, Polskiej Agencji Badawczej Budownictwa (PAB) dotyczących sektora budowlanego oraz wielu innych podmiotów i stowarzyszeń, działających na tym rynku. Do najwaŝniejszych naleŝał Związek Banków Polskich, PSBD, SPPB i wiele innych. 3 Skorzystano z danych oraz informacji następujących agencji: CBRE, Colliers International, Cushman & Wakefield, DTZ, Jones Lang LaSalle, Ober Haus oraz stowarzyszeń Retail Research Forum Polskiej Rady Centrów Handlowych i Warsaw Research Forum. 7
deweloperów oraz metody finansowania sektora. W rozdziale 6 zawarto analizę porównawczą tendencji rozwoju szesnastu rynków lokalnych w Polsce i omówiono w nim sytuację demograficzną i mieszkaniową, czynniki ekonomiczne oraz budownictwo mieszkaniowe, ponadto zawarto w nim analizę danych zgromadzonych w bazie cen mieszkań (BaRN). W rozdziale 7 przedstawiono opis sektora nieruchomości komercyjnych w Polsce (biura, centra handlowe, magazyny), w którym omówiono najwaŝniejsze kwestie dotyczące czynszów, pustostanów oraz stóp kapitalizacji w tym sektorze. 8
2. Główne trendy występujące w sektorze mieszkań w Polsce w 21 r. 4 W 21 r. na rynku nieruchomości mieszkaniowych oraz w sektorach z nim związanych (w tym sektor finansowy i deweloperski) miały miejsce procesy, które moŝna określić, jako przesuwanie się rynku w kierunku nowego punktu równowagi w sektorze, przy słabszym oddziaływaniu czynników fundamentalnych oraz wyŝszym poziomie stóp procentowych, co oznacza niŝsze rozmiary produkcji oraz niŝsze ceny. W 21 r., w porównaniu z okresem boomu, obserwowano utrzymywanie się czynników ograniczających popyt na polskim rynku mieszkaniowym, w tym zmniejszanie się wolumenu zakupów mieszkaniowych, spadek dostępności kredytów 5 dla przeciętnego konsumenta oraz nieco większą skalę (w porównaniu do 29 r.) ich udzielania przez banki. Spadek dostępności kredytów mieszkaniowych waŝonej strukturą walutową kwartalnego przyrostu kredytu nastąpił w wyniku istotnego zmniejszenia się udziału udzielanych w danym okresie kredytów denominowanych w walutach obcych z ok. 8% w 29 r. do ok. 2% w 21 r. (w tym istotne zmniejszenie udziału kredytów we franku szwajcarskim, przy niewielkim wzroście kredytów w euro). Nadal wysoka, choć malejąca cena mieszkań, większa dostępność czynników produkcji, w tym terenów budowlanych, a w konsekwencji wysoka opłacalność działalności deweloperskiej w sektorze budownictwa mieszkaniowego powodowały, pomimo znacznego ryzyka, Ŝe na rynku w dalszym ciągu pojawiali się nowi deweloperzy, a firmy juŝ istniejące rozpoczynały nowe inwestycje, w celu wykorzystania posiadanych banków ziemi. PowyŜsze zjawiska skłaniały deweloperów do weryfikowania swoich oczekiwań odnośnie moŝliwości sprzedaŝy mieszkań po wysokich cenach, natomiast rosnąca ponownie liczba niesprzedanych mieszkań skłaniała ich do obniŝki cen. W konsekwencji ceny mieszkań w największych miastach stopniowo, choć niewiele, zmniejszały się, co szczególnie było widoczne w wielkościach realnych (por. Wykres 26 i Wykres 3). Realne obniŝki cen i w konsekwencji spadek napięć na największych rynkach wyraźnie widać, gdy zestawimy je ze wzrostem wynagrodzeń (por. Wykres 238). Stabilizacja na rynkach finansowych w Polsce w 21 r. wyraŝająca się spadkiem stóp procentowych i premii za ryzyko względem wielkości z boomu, prowadziła do stopniowego wzrostu dostępności kredytowej mieszkania 6, będącej miernikiem efektywnego popytu. PoniewaŜ dostępność ta nadal jest niŝsza niŝ przed boomem, stwarza to moŝliwość dalszego spadku cen przy bardziej elastycznej podaŝy. W omawianym okresie odnotowano liberalizację bankowych ograniczeń ilościowych wprowadzonych w 29 r. oraz wzrost akcji kredytowej, której ograniczeniami były: obniŝona zdolność kredytowa konsumentów w porównaniu do poziomu z okresu boomu, niska płynność sektora i coraz bardziej powszechne oczekiwania gospodarstw domowych na dalsze obniŝki cen mieszkań. Zanotowane obniŝki marŝ nie wpłynęły istotnie na stopy zwrotu z kapitału w przypadku kredytów mieszkaniowych, zwłaszcza Ŝe w portfelach banków wyraźnie spadał udział kredytów mieszkaniowych o złej jakości. NaleŜy jednak pamiętać, Ŝe przy niskich marŝach stopy zwrotu są bardzo wraŝliwe na zmiany jakości portfeli. Na skutek nadal wysokich cen mieszkań w połączeniu z niskimi kosztami budowy oraz oczekiwaniami ich dalszego spadku projekty deweloperskie, zwłaszcza te planowane, generowały wysokie marŝe zysku i stopy zwrotu, kompensując wysokie ryzyko związane z tego typu działalnością. Zachęcało to nowe firmy deweloperskie do wchodzenia na rynek, co 4 Szczegółową analizę bieŝących danych zawierają kwartalne raporty Informacja o cenach mieszkań i sytuacji na rynku nieruchomości mieszkaniowych w Polsce znajdujące się na stronie internetowej NBP. 5 Patrz słownik pojęć i skrótów. 6 Patrz słownik pojęć i skrótów. 9
prowadziło do wzrostu podaŝy kontraktów na budowę mieszkań. Wzrost ten finansowany był, tak jak dotychczas, głównie przez kredyty indywidualne nabywców mieszkań. W 21 r. spadek niskiego udziału kredytów w finansowaniu działalności firm deweloperskich spowodował wzrost zadłuŝenia firm na rynku kapitałowym (papiery dłuŝne emitowane przez przedsiębiorstwa, tzw. obligacje korporacyjne). Niski, lecz rosnący, był natomiast udział finansowania z zaliczek przyszłych nabywców mieszkań. Niska dźwignia finansowa, duŝe kapitały własne oraz wysoki koszt finansowania się na rynku kapitałowym, wskazywały na niechęć banków wobec finansowania przedsięwzięć deweloperskich. Z drugiej strony, świadczyć moŝe zarówno o wysokich rezerwach firm deweloperskich, jak i ich niechęci do poddania się wymogom związanym z pozyskaniem kredytu bankowego, w tym bankowej kontroli inwestycji. Rzeczywiste wskaźniki firm deweloperskich (szacowane na podstawie sprawozdań GUS) były w ostatnim roku zdecydowanie gorsze niŝ teoretyczne wskaźniki wynikające z analizy projektów inwestycyjnych. Zwraca uwagę znaczna zaleŝność poziomu kosztów do przychodów. Oznacza to, Ŝe w miarę wzrostu przychodów, wynikających w duŝym stopniu ze wzrostu cen, przedsiębiorstwa zwiększały koszty, co jest zjawiskiem często obserwowanym w czasie boomów. W konsekwencji, w warunkach presji podaŝy na ceny, firmy te będą zmuszone ograniczyć koszty. Proces ten juŝ się rozpoczął. Ogólna ocena kondycji sektora deweloperskiego nie budzi jednak większych obaw: produkcja jest nadal rentowna, a firmy są silne kapitałowo. Obserwuje się nawet spadek udziału finansowania się zobowiązaniem wobec firm budowlanych. Dochodzenie do stanu równowagi na rynku mieszkaniowym, które obserwowano w całym 21 r. jest jednak procesem złoŝonym. Oczekuje się, Ŝe dalsze ograniczenia dotyczące kredytów, w tym denominowanych w walutach obcych, wynikające z rekomendacji KNF, w dłuŝszym okresie powinny poprawić bezpieczeństwo sektora bankowego. 1
3. Proporcje, mechanizmy i procesy w sektorze mieszkań prywatnych w Polsce Rynki nieruchomości, w tym mieszkaniowe, rozwijają się cyklicznie i mają charakter lokalny. ZaleŜność ta jest wynikiem lokalnych oddziaływań zmiennego popytu i sztywnej krótkookresowo podaŝy, która wynika z relacji pomiędzy sektorem realnym (deweloperami, firmami budowlanymi, nabywcami mieszkań), sektorem finansowym kredytującym zakupy i budowę mieszkań oraz sektorem publicznym, regulującym rynek. W konsekwencji tych relacji ceny na rynku ulegają zmianom, co przekłada się na reakcje firm deweloperskich dostarczających mieszkania. Z jednej strony, gdy podaŝ uelastycznia się dość szybko powstaje ryzyko budowy zbędnej ilości zasobu finansowanego przez banki. Z drugiej strony, gdy elastyczność podaŝy jest niska, powstają bańki cenowe, których pęknięcie, z uwagi na pogorszenie się portfela kredytów hipotecznych, moŝe wpłynąć na stabilność sektora bankowego. Mogą teŝ wystąpić obydwa zjawiska łącznie. Nadmierna skala napięć, a zwłaszcza ich kumulacja, prowadzi zwykle do kryzysów nieruchomościowych, których konsekwencje ponosi cała gospodarka. Problemy na rynkach nieruchomości mogą wystąpić niezaleŝnie od procesów zachodzących w całej gospodarce, zwykle jednak powstają po okresach szybkiego wzrostu gospodarczego i dodatkowo pogłębiają załamanie gospodarcze. Rynki mieszkaniowe zachowują teŝ w znacznej mierze narodowy charakter, co dotyczy równieŝ Polski. Czynnikiem unifikującym działanie rynków jest natomiast globalizacja systemu finansowego - podstawowego elementu popytu. Te dwa czynniki powodują, Ŝe cykle, patrząc z perspektywy historycznej, jak teŝ w układzie narodowym i lokalnym róŝnią się kształtem, długością czy ostrością, gdyŝ są wynikiem lokalnego oddziaływania czynników po stronie popytu i podaŝy 7. Unifikacja systemu finansowego prowadzi natomiast do większej, globalnej synchronizacji cykli, zwłaszcza okresów boomu, co pokazały doświadczenia międzynarodowe. Polska, jak większość krajów transformujących gospodarkę, doświadczyła boomu kredytowego i cyklu na rynku mieszkaniowym. W Polsce, podobnie jak w innych krajach, doszło do nałoŝenia się procesów konwergencji związanych z wejściem do UE, czemu towarzyszyło przyspieszenie wzrostu gospodarczego i uruchomienia procyklicznych czynników popytu mieszkaniowego (migracje, dochody), demograficznych czynników fundamentalnych oraz ogólnoświatowego boomu kredytowego i związanych z nim przepływów kapitałowych. Procesy zachodzące w polskim sektorze nieruchomości mieszkaniowych po 28 r. to w znacznej mierze konsekwencje cyklu, a precyzyjniej dochodzenie sektora do nowego punktu równowagi długookresowej zdeterminowanego nowymi wartościami podstawowych parametrów rynkowych. Punkt równowagi określony jest wielkością produkcji, stopami procentowymi i rynkowymi cenami mieszkań (szerzej opisany jest w aneksie A1). Zmiana tego punktu prowadzi aktualnie do spadku cen mieszkań oraz związanego z tym spadku produkcji. Druga istotna grupa procesów związana była z naturalnym rozwojem poszczególnych rynków lokalnych. W wyniku tych procesów główne dysproporcje pomiędzy analizowanymi miastami ulegały zmniejszeniu, choć proces ten nie ma charakteru liniowego i jednokierunkowego. PoniŜszy tekst opisuje zjawiska, które miały miejsce w ostatnich latach. Cykl, oraz jego czynniki na przestrzeni ostatnich lat przedstawiony został szczegółowo w aneksie analitycznym A1. 7 Por. Ch. Andre (21), A bird eye view of OECD housing markets, OECD Economics Department Working Papers no. 746 oraz L. Boone, N. Girouard (22) The stock market, the housing market and consumer behaviour, OECD Economic Studies no. 35. 11
Polski sektor mieszkań prywatnych w 21 r. od strony sfery realnej to w głównej mierze mieszkania wielorodzinne zlokalizowane w szesnastu miastach wojewódzkich i części miast średniej wielkości oraz domy jednorodzinne dominujące w małych miastach i na wsi (por. Wykres 1, przy czym ze względu na brak najnowszych danych na podstawie eksperckiej znajomości rynku przyjęto utrzymanie stanu z 27 r.). O ile te ostatnie nawet w okresie przed 199 r. były własnością prywatną, o tyle rozwój sektora w największych miastach związany był z prywatyzacją i reprywatyzacją mieszkań komunalnych i zakładowych, a po 2 r. z budownictwem deweloperskim. Pewne znaczenie miały teŝ przekształcenia zasobu spółdzielni mieszkaniowych, które w latach 197-199 były praktycznie jedynym dostawcą mieszkań w budownictwie wielorodzinnym. Własnościowe prawo do mieszkania tzw. spółdzielcze jest jednak prawem słabszym od pełnej własności, pomimo to jest podobnie wyceniane przez rynek. NaleŜy zauwaŝyć, Ŝe w okresie ostatnich dwudziestu lat wzmocniono ochronę pozycji spółdzielcy oraz niewielką część tych mieszkań przekształcono w pełne prawo własności. W polskim sektorze mieszkań prywatnych prawie brak jest profesjonalnego rynku mieszkań na wynajem 8. Jest to skutkiem bardzo daleko posuniętej ochrony lokatora i związanym z tym ryzykiem wynajmu dla właściciela. Dodatkowo, ten istniejący od okresu przedwojennego niewielki zasób mieszkań na wynajem jest poddawany restrykcyjnej kontroli czynszów, zdekapitalizowany oraz często wymagający natychmiastowych remontów. Znaczące zasoby mieszkaniowe, pomimo prywatyzacji, skoncentrowane są w rękach gmin i samorządów. Zasoby te są silnie zdekapitalizowane, ale jednocześnie korzystnie zlokalizowane. Słabość lokalnych polityk mieszkaniowych oraz wspomniana wcześniej nadmierna restrykcyjność ustawy o ochronie lokatorów 9 powodują, Ŝe zasób ten nie jest racjonalnie wykorzystywany, zwłaszcza do celów socjalnych. Polityka mieszkaniowa w Polsce oraz kwestie regulacyjne omówione zostały w aneksie A2. Wykres 1 Struktura zasobu mieszkaniowego w Polsce wg form własności (ostatnie dostępne, porównywalne dane do 27 r.) 1% 9% 8% 7% 6% 5% 4% 3% 2% 1% % 22 23 24 25 26 27 22 23 24 25 26 27 22 23 24 25 26 27 22 23 24 25 26 27 6 miast 1 miast Polska miasta Polska wieś Gminny Spółdzielczy Osób fizycznych Zakładowy TBS Pozostały 6 miast: Gdańsk, Łódź; Kraków, Poznań, Warszawa, Wrocław; 1 miast: Białystok, Bydgoszcz, Katowice, Kielce, Lublin, Olsztyn, Opole, Rzeszów, Szczecin, Zielona Góra; Źródło: opracowanie własne na podstawie danych GUS. O ile w okresie transformacji podstawowym czynnikiem wpływającym na sektor była prywatyzacja zasobu publicznego, o tyle po 2 r. decydujące znaczenie miała ekspansja 8 Patrz Słownik pojęć i skrótów. 9 Ustawa o ochronie praw lokatorów oraz mieszkaniowym zasobie gminy (Dz. U z 25 r. nr 31 poz. 266) w przypadku chęci rozwiązania umowy najmu narzuca właścicielowi lokalu m. in. obowiązek zapewnienia lokatorowi oraz jego rodzinie lokalu zamiennego (lub kilku lokali w przypadku rodziny z dorosłymi dziećmi). 12
kredytowa i rosnące bardzo szybko ceny nieruchomości mieszkaniowych, w tym zwłaszcza w największych miastach 1. PowyŜsze zjawiska istotnie wpłynęły na proporcje sektora mieszkaniowego, w tym zwłaszcza na relacje z innymi segmentami gospodarki. W konsekwencji znacząco wzrósł udział majątku mieszkaniowego w relacji do PKB, szczególnie na obszarze największych miast (por. Wykres 2 Wykres 4). Rosnący majątek mieszkaniowy miał z kolei wpływ na rosnące wydatki konsumpcyjne społeczeństwa 11. Inną konsekwencją szybkiego wzrostu cen były rosnące rozmiary budownictwa mieszkaniowego we wspomnianych miastach. Udział inwestycji mieszkaniowych w relacji do PKB, pomimo wzrostu, był jednak na niskim poziomie (por. Wykres 5), biorąc pod uwagę skalę jego wpływu na gospodarkę. W konsekwencji osłabienie koniunktury w sektorze nie stwarza zagroŝenia znacznego spadku PKB ani wzrostu bezrobocia, jak to miało miejsce w czasie ostatniego kryzysu w Hiszpanii czy Irlandii. Wykres 2 Zasób mieszkaniowy w Polsce (w mln m kw.) Wykres 3 Majątek mieszkaniowy w Polsce (w mld zł) 1 9 8 7 6 5 4 3 2 1 22 23 24 25 26 27 28 29 21 6 miast: Gdańsk, Łódź; Kraków, Poznań, Warszawa, Wrocław; 1 miast: Białystok, Bydgoszcz, Katowice, Kielce, Lublin, Olsztyn, Opole, Rzeszów, Szczecin, Zielona Góra; Źródło: opracowanie własne na podstawie danych GUS, PONT Info, Sekocenbud, NBP. Wykres 4 Majątek mieszkaniowy w Polsce w relacji do PKB 25% 2% 15% 1% 5% % reszta Polski 1 miast wojewódzkich 6 miast wojewódzkich reszta Polski 1 miast wojewódzkich 6 miast wojewódzkich 6 miast: Gdańsk, Łódź; Kraków, Poznań, Warszawa, Wrocław; 1 miast: Białystok, Bydgoszcz, Katowice, Kielce, Lublin, Olsztyn, Opole, Rzeszów, Szczecin, Zielona Góra; Źródło: opracowanie własne na podstawie danych GUS, PONT Info, Sekocenbud, NBP. S Z A C U N E K S Z A C U N E 22 23 24 25 26 27 28 29 21 K 3 2 5 2 1 5 1 5 reszta Polski w 1 miastach wojewódzkich w 6 miastach wojewódzkich 22 23 24 25 26 27 28 29 21 6 miast: Gdańsk, Łódź; Kraków, Poznań, Warszawa, Wrocław; 1 miast: Białystok, Bydgoszcz, Katowice, Kielce, Lublin, Olsztyn, Opole, Rzeszów, Szczecin, Zielona Góra; Źródło: opracowanie własne na podstawie danych GUS, PONT Info, Sekocenbud, NBP. Wykres 5 Nakłady inwestycyjne na budownictwo w Polsce w relacji do PKB 13% 11% 9% 7% 5% 3% Źródło: opracowanie własne na podstawie danych GUS, PONT Info, Sekocenbud, NBP. S Z A C U N E K 1% 2 21 22 23 24 25 26 27 28 29 21 produkcja obiektów inŝynieryjno-lądowych produkcja niemieszkaniowa produkcja mieszkaniowa 1 Szerzej w podrozdziale Inflacja, napięcia i dostępności na rynku mieszkań. 11 Por. J. D. Benjamin, P. Chinloy, G. D. Jud (24) Real estate versus financial wealth in consumption, Journal of Real estate Finance and Economics 29:3, 341-354. Dyskusje dotyczą skali efektu. 13
W największych miastach, w których obserwowano ekspansję kredytową i spekulację inwestorów indywidualnych oraz profesjonalnych opartą na oczekiwaniach dalszego, szybkiego wzrostu cen, dodatkowo nakładał się wpływ czynników fundamentalnych, takich jak wzrost liczby małŝeństw, dochodów oraz przyspieszenie migracji. Istotną rolę w rozprzestrzenianiu się wysokich cen, zwłaszcza na obszary mniejszych i średnich miast, miały oczekiwania związane z sytuacją na rynkach tych największych. Były one jednak oparte na bardzo wątłych przesłankach w konsekwencji na rynkach tych szybko wystąpiły korekty cenowe. Znaczący wzrost cen mieszkań, zwłaszcza w największych miastach, połączony z rozwojem budownictwa deweloperskiego, w wysokim stopniu kredytowanego, znalazł swoje odbicie w rosnących portfelach kredytów mieszkaniowych w sektorze bankowym. Ich udział nieznaczący na początku dekady, w 21 r. osiągnął poziom ponad 2% aktywów i ponad 25% kapitałów regulacyjnych całego sektora bankowego, stając się istotnym czynnikiem mającym wpływ na sektor finansowy 12. Sytuacja mieszkaniowa Sytuacja mieszkaniowa Polski, pomimo Ŝe znacząco słabsza od przeciętnej w krajach UE (por. Wykres 6-Wykres 9) jest adekwatna do poziomu rozwoju mierzonego PKB na głowę mieszkańca. Warto jednak zwrócić uwagę na relatywnie duŝe odchylenie poszczególnych krajów od tej tendencji, które w znacznym stopniu moŝna tłumaczyć narodową polityką mieszkaniową, często przyspieszającą rozwój sektora kosztem pozostałej gospodarki. W Polsce relatywnie najlepsza jest sytuacja w największych miastach, gdzie w ostatniej dekadzie miał miejsce wzrost standardu mieszkaniowego mierzonego np. ilością mieszkań w zasobie na 1 ludności, bądź ilością metrów kwadratowych mieszkania w zasobie przypadających na jedną osobę 13 (por. Wykres 1- Wykres 13). Wykres 6 Zasób mieszkaniowy na 1 ludności a PKB per capita (szacunki za 26 r.) 45 Wykres 7 Powierzchnia uŝytkowa mieszkania na osobę a PKB per capita (szacunki za 26 r.) 12 4 35 R 2 =,4127 1 Słowacja Estonia Czechy Węgry PKB/c (tys. USD, PPP) 3 25 2 15 1 5 Polska PKB/c (tys. USD, PPP) 8 6 4 2 Polsk Łotwa Litwa Rumunia Ukraina R 2 =,3717 Chorwacja 3 35 4 45 5 55 6 Zasób mieszkaniowy na 1 mieszkańców Uwaga: uwzględniono wszystkie kraje Unii Europejskiej; Źródło: opracowanie własne na podstawie danych Hypostat. 2 22 24 26 28 3 32 34 36 metry kwadratowe mieszkania w zasobie na osobę Źródło: opracowanie własne na podstawie danych Hypostat. 12 Szerzej w rozdziale 4 Oddziaływanie pomiędzy sektorem finansowym a sektorem nieruchomości. 13 Szerzej w rozdziale 6 Tendencje rozwoju rynków lokalnych analiza porównawcza oraz części III Monografie 16 miast w Polsce. 14
Wykres 8 Liczba mieszkań na 1 ludności (szacunki za 26 rok) Wykres 9 Przeciętna pow. uŝytkowa mieszkania (m kw.; ostatnie dostępne dane) 5 9 48 46 44 42 4 38 36 34 85 8 75 7 65 6 55 32 5 3 Rosja Polska Słowacja Rumunia Litwa Ukraina Węgry Łotwa Chorwacja Czechy Europa Zach.* Estonia Bułgaria** 45 Rosja Ukraina Łotwa Słowacja Estonia Litwa Rumunia Bułgaria Polska Chorwacja Czechy Węgry Europa Zach.* */Europa Zachodnia wybrane kraje tj. Austria, Dania, Finlandia, Francja, Włochy, Holandia i Hiszpania; **/Liczbę mieszkań w Bułgarii znacznie zawyŝa kwalifikowanie, jako mieszkań nawet domków letniskowych; Źródło: opracowanie własne na podstawie danych Hypostat. */Europa Zachodnia wybrane kraje tj. Austria, Dania, Finlandia, Francja, Włochy, Holandia i Hiszpania; Źródło: opracowanie własne na podstawie danych Hypostat. Wykres 1 Zasób mieszkaniowy na 1 ludności w Polsce 5 Wykres 11 Przeciętna powierzchnia uŝytkowa mieszkania w zasobie (m kw.) w Polsce 9, mieszkania / 1 ludności 45 4 35 3 22 23 24 25 26 27 28 29 21 6 miast Warszawa 1 miast wieś Polska Uwaga; Szacunek dla 21 r.; 6 miast: Warszawa, Kraków, Poznań, Wrocław, Łódź, Gdańsk; 1 miast: Białystok, Bydgoszcz, Kielce, Katowice, Lublin, Olsztyn, Opole, Rzeszów, Szczecin, Zielona Góra; Źródło: opracowanie własne na podstawie danych GUS. m kw. / mieszkanie 85, 8, 75, 7, 65, 6, 55, 22 23 24 25 26 27 28 29 21 6 miast Warszawa 1 miast wieś Polska Uwaga; Szacunek dla 21 r.; 6 miast: Warszawa, Kraków, Poznań, Wrocław, Łódź, Gdańsk; 1 miast: Białystok, Bydgoszcz, Kielce, Katowice, Lublin, Olsztyn, Opole, Rzeszów, Szczecin, Zielona Góra; Źródło: opracowanie własne na podstawie danych GUS. 15
Wykres 12 Przeciętna powierzchnia uŝytkowa mieszkania w zasobie na osobę w Polsce Wykres 13 Gospodarstwa domowe na 1 mieszkań w zasobie w Polsce (wg NSP 22 r.) m kw. / osobę 29, 28, 27, 26, 25, 24, 23, 22, 21, 2, 22 23 24 25 26 27 28 29 21 6 miast Warszawa 1 miast wieś Polska 16 15 14 13 12 11 1 6 miast 1 miast Polska wieś Uwaga; Szacunek dla 21 r.; 6 miast: Warszawa, Kraków, Poznań, Wrocław, Łódź, Gdańsk; 1 miast: Białystok, Bydgoszcz, Kielce, Katowice, Lublin, Olsztyn, Opole, Rzeszów, Szczecin, Zielona Góra; Źródło: opracowanie własne na podstawie danych GUS. Źródło: opracowanie własne na podstawie najnowszych, dostępnych danych GUS (Narodowy Spis Powszechny z 22 r.). Konsekwencją relatywnie niskiego PKB i standardu mieszkaniowego jest wysoka krańcowa uŝyteczność konsumpcji mieszkaniowej, co przekłada się na wysoką elastyczność popytu mieszkaniowego względem wzrostu siły nabywczej, czy pozostałej konsumpcji oraz słabszej substytucyjności względem innych grup potrzeb. W konsekwencji popyt na kredyty mieszkaniowe, które są środkiem realizacji celu mieszkaniowego wzrasta wraz ze wzrostem dostępności kredytów. Ta z kolei jest funkcją dochodów, stóp procentowych, zapadalności, rodzaju instrumentu oraz bankowych wymogów ostroŝnościowych. Złamanie tej reguły wystąpiło w okresie boomu kredytowego w latach 26-27, gdy banki zbyt lekko podchodziły do wymogów ostroŝnościowych a kredytobiorcy do zaciąganych zobowiązań (por. Wykres 14). Banki kontynuowały ekspansję kredytową pomimo spadku dostępności kredytu dla gospodarstw domowych (okres zaznaczony na niebiesko). Po raz drugi sytuacja taka wystąpiła w 28 r., gdy banki zaczęły racjonowanie kredytu tzn. w obawie o ryzyko szybciej zmniejszały ilościowo i wartościowo udzielane kredyty niŝ następował spadek zdolności kredytowej konsumentów (okres zaznaczony na Ŝółto). Podobnie wytłumaczyć moŝna nieregularności występujące pomiędzy kredytową dostępnością mieszkań a sprzedanymi kontraktami na budowę mieszkań (por. Wykres 16). Gwałtowny spadek sprzedaŝy kontraktów pomiędzy I i III kw. 27 r. oznaczał wzrost ilości niesprzedanych mieszkań na rynku i oczekiwanie spadku cen. Podobny spadek pomiędzy IV kw. 28 r. i I kw. 29 r. spowodowany był gwałtownym ograniczeniem podaŝy kredytów przez banki. NaleŜy zauwaŝyć, Ŝe omawiane zjawiska są nieco zróŝnicowane w czasie, biorąc pod uwagę cały kraj oraz sześć największych miast, jednak w obydwu przypadkach są wyraźnie widoczne (por. Wykres 14 i Wykres 15). 16
Wykres 14 Wypłaty kredytów mieszk. a dostępność kredytu w 6 miastach Polski Wykres 15 Globalna zdolność kredytowa w Polsce a przyrosty kredytu mieszkaniowego po korekcie kursowej mln zł 8 7 6 5 4 3 2 1 I kw. 24 II kw. 24 III kw. 24 IV kw. 24 I kw. 25 II kw. 25 III kw. 25 IV kw. 25 I kw. 26 II kw. 26 III kw. 26 IV kw. 26 I kw. 27 II kw. 27 III kw. 27 IV kw. 27 I kw. 28 II kw. 28 III kw. 28 IV kw. 28 I kw. 29 II kw. 29 III kw. 29 IV kw. 29 I kw. 21 II kw. 21 III kw. 21 IV kw. 21 18 17 16 15 14 13 12 11 1 tys. zł / przec. wynagrodzenie globalna zdolność kredytowa w mld zł 5 45 4 35 3 25 2 15 1 5 I kw. 1997 I kw. 1998 I kw. 1999 I kw. 2 I kw. 21 I kw. 22 I kw. 23 I kw. 24 I kw. 25 I kw. 26 I kw. 27 I kw. 28 I kw. 29 I kw. 21 1 9 8 7 6 5 4 3 2 1 przyrosty kredytu w mld zł udzielony kredyt dostępność kredytu Uwaga: Zaznaczone okresy wytłumaczone są w tekście. 6 miast: Warszawa, Kraków, Poznań, Wrocław, Łódź, Gdańsk; Źródło: opracowanie własne na podstawie danych GUS i NBP. globalna zdolność kredytowa zmiana salda kredytów (stałe kursy) Uwaga: Globalna zdolność kredytowa to suma zdolności kredytowej wszystkich osób prywatnych, które mogą ubiegać się o kredyt. Zaznaczone okresy wytłumaczone są w tekście. Źródło: opracowanie własne na podstawie danych GUS i NBP. Wykres 16 Kredytowa dostępność mieszkania a sprzedane kontrakty mieszkaniowe w 6 miastach w Polsce sprzedane kontrakty (tys. m kw.) 14 12 1 8 6 4 2 I kw. 25 II kw. 25 III kw. 25 IV kw. 25 I kw. 26 II kw. 26 III kw. 26 IV kw. 26 I kw. 27 II kw. 27 III kw. 27 IV kw. 27 I kw. 28 II kw. 28 III kw. 28 IV kw. 28 I kw. 29 II kw. 29 III kw. 29 IV kw. 29 I kw. 21 II kw. 21 III kw. 21 IV kw. 21 14 12 1 8 6 4 2 m kw. mieszaknia za dostępny kredyt kontrakty mieszkaniowe sprzedane kredytowa dostępność mieszkania Uwaga: 6 miast: Warszawa, Kraków, Poznań, Wrocław, Łódź, Gdańsk; Źródło: opracowanie własne na podstawie danych GUS i NBP. Konsekwencją omawianego zjawiska jest korelacja pomiędzy dostępnością kredytową mieszkania a sprzedanymi mieszkaniami i kontraktami na budowę mieszkań (por. Wykres 16). Na powyŝszym wykresie wyraźnie widać okres racjonowania kredytu mieszkaniowego na przełomie lat 28/29 oraz wyhamowywanie sprzedaŝy mieszkań po boomie pomiędzy I i III kw. 27 r. Istotnym czynnikiem wpływającym na rynek mieszkań jest polityka mieszkaniowa. W Polsce od lat 9. polityka mieszkaniowa deklaratywnie nastawiona była na wspieranie mieszkań na wynajem oraz rozwiązywanie problemów socjalnych, w rzeczywistości jednak wspierała budownictwo mieszkań własnościowych. Wsparcie to jednak było na tyle umiarkowane, Ŝe udało się uniknąć znaczących błędów, zwłaszcza duŝych i destabilizujących dla gospodarki i sektora programów dotacyjnych. Do chwili obecnej nie udało się jednak stworzyć w miarę spójnego systemu zaspokajania potrzeb, zwłaszcza dla mniej zamoŝnych 17
gospodarstw w oparciu o program mieszkań dla gospodarstw o średnich i niŝszych dochodach oraz racjonalnego alokowania zasobu publicznego. W konsekwencji oparcia systemu mieszkaniowego na budownictwie deweloperskim jest on adresowany do bardziej zamoŝnej części społeczeństwa, a brak konkurencji innych form budownictwa i źle skalibrowane subsydia dodatkowo zawyŝają ceny tego budownictwa. Na przykładzie Warszawy pokazuje to Wykres 17 przedstawiający zaleŝność pomiędzy ceną m kw. przeciętnego mieszkania sprzedawanego przez deweloperów, stopą procentową kredytu hipotecznego a procentem gospodarstw domowych, dla których mieszkanie to jest dostępne 14. Limit rządowego programu Rodzina na Swoim (dalej RnS) dla Warszawy 15 był w 21 r. znacznie powyŝej średniej ceny dla rynku, a jego ustawienie na tym poziomie nie zwiększa dostępności mieszkań dla obywateli, a tylko pomaga sprzedać drogie mieszkania przesuwając je z punktu A gdzie były dostępne dla niespełna 3% obywateli do punktu A1 gdzie potencjalnymi nabywcami moŝe juŝ być prawie 4%. O rzeczywistej dostępności decydują rzeczywiste ceny transakcyjne na rynku, w tym przypadku reprezentowane przez cenę średnią, gdzie skupia się większa część transakcji oraz cenę średnią skorygowaną o odchylenie standardowe reprezentującą mieszkania o niŝszych cenach, z reguły o gorszej lokalizacji lub standardzie. Bez pomocy państwa mieszkania średnie (punkty B i C) dostępne są dla ok. 36 i 45% nabywców, a po dodaniu subsydiów udział ten rośnie odpowiednio do 48 i 59%. Oznacza to, Ŝe poprzez program RnS mieszkania własnościowe stają się dostępne dla prawie 6% gospodarstw domowych, ale teŝ ponad 4% gospodarstw domowych nie ma szans na samodzielne zdobycie własnego mieszkania. Wykres 17 Warszawa - szacunek maksymalnej ceny mieszkania dostępnej dla gospodarstwa domowego w 21 r. maksymalna cena za m2 15 14 13 12 11 1 9 8 7 6 5 4 3 2 1 A B A1 C B1 % 12% 25% 37% 49% 61% 73% 86% 98% odsetek gospodarstw domowych Uwaga; Krzywe pokazują dla poszczególnych poziomów stopy procentowej odsetek gospodarstw domowych, które mogą kupić przeciętne mieszkanie przy średniej cenie za metr, pokazanej na lewej osi. Źródło: opracowanie własne na podstawie danych GUS. C1 3% 4% 5% 6% 7% 8% 9% 1% 14 Wykres ten powstał z danych uzyskanych z symulacji na reprezentatywnej próbce gospodarstw domowych. 15 Wskaźnik przeliczeniowy kosztu odtworzenia m kw. powierzchni uŝytkowej budynków mieszkalnych, o których mowa w art.2 pkt 7 ustawy z 8 września 26 r o finansowym wsparciu rodzin w nabywaniu własnego mieszkania (Dz. U. nr 183 poz.1354), zmienionej ustawą z 15 czerwca 27 r. (Dz. U. nr 136 poz.955) oraz ustawą z 21 listopada 28 r. (Dz. U. nr 223 poz.1465), obowiązujący w I kw. 211 r. dla Warszawy wynosił 98,44 zł za m kw. 18
Budownictwo mieszkaniowe W latach 9. rozwój sektora mieszkaniowego był bardzo ograniczony z powodu wysokiej inflacji oraz braku odpowiednich instytucji i regulacji, które powodowały wzrost ryzyka oraz blokowały rozwój kredytowania hipotecznego. W Polsce sektor deweloperski zaczął rozwijać się dopiero po 1996 r., a finansowanie mieszkań kredytami hipotecznymi na istotną skalę zaistniało po 2 r., gdy znacząco spadła inflacja. Budownictwo deweloperskie skoncentrowane jest w największych miastach 16, podobnie jak klasyczne kredyty hipoteczne (por. Wykres 18-Wykres 19). W miastach średniej wielkości i małych, podobnie jak na obszarach wiejskich, dominowało budownictwo jednorodzinne prowadzone systemem gospodarczym, a kredyty mają charakter uzupełniający środki własne. W największych miastach, pomimo duŝej ilości firm deweloperskich stopień koncentracji produkcji jest wysoki (por. Wykres 2). Wykres 18 Mieszkania oddane do uŝytkowania w Polsce mieszakania 18 16 14 12 1 8 6 4 2 24 25 26 27 28 29 21 6 miast 1 miast pozostała Polska 6 miast: Warszawa, Kraków, Poznań, Wrocław, Łódź, Gdańsk; 1 miast: Białystok, Bydgoszcz, Kielce, Katowice, Lublin, Olsztyn, Opole, Rzeszów, Szczecin, Zielona Góra; Źródło: opracowanie własne na podstawie danych GUS. Wykres 19 Struktura przestrzenna nowego kredytu mieszkaniowego w Polsce (w %) 1% 9% 8% 7% 6% 5% 4% 3% 2% 1% % 24 25 26 27 28 29 21 6 miast 1 miast pozostała Polska 6 miast: Warszawa, Kraków, Poznań, Wrocław, Łódź, Gdańsk; 1 miast: Białystok, Bydgoszcz, Kielce, Katowice, Lublin, Olsztyn, Opole, Rzeszów, Szczecin, Zielona Góra; Źródło: opracowanie własne na podstawie danych BIK. 16 Szerzej w rozdziale 6 Tendencje rozwoju rynków lokalnych. 19
Wykres 2 Koncentracja produkcji deweloperskiej*/ na 6 największych rynkach w Polsce 7% Wykres 21 Budownictwo mieszkaniowe na 1 ludności w Polsce 9, 6% 5% 4% 3% 2% 1% mieszkania / 1 ludności 8, 7, 6, 5, 4, 3, % Łódź Trójmiasto Poznań Wrocław Warszawa Kraków 2, 22 23 24 25 26 27 28 29 21 1 największych deweloperów 5 największych deweloperów */ Udział mieszkań budowanych przez pięciu oraz dziesięciu największych deweloperów w łącznej liczbie mieszkań oddanych, lub planowanych do oddania na danym rynku do końca 21 r. Źródło: opracowanie własne na podstawie danych REAS. 6 miast 1 miast wieś Polska 6 miast: Warszawa, Kraków, Poznań, Wrocław, Łódź, Gdańsk; 1 miast: Białystok, Bydgoszcz, Kielce, Katowice, Lublin, Olsztyn, Opole, Rzeszów, Szczecin, Zielona Góra; Źródło: opracowanie własne na podstawie danych GUS. Rozmiary budownictwa mieszkaniowego są zmienne w czasie i silnie zróŝnicowane przestrzennie (por. Wykres 21 i Wykres 22), przy czym dominującą pozycję w budownictwie deweloperskim mają największe miasta, na których wystąpiły na początku XXI wieku dwa cykle. Mechanizm pierwszego z nich, z początku 2 r. oparty był na sztywnej krótkookresowo podaŝy i opóźnionej reakcji popytu, a zainicjowany oddziaływaniem bodźców fiskalnych, drugi, z przełomu lat 27/28 związany był z szybkim rozwojem gospodarczym i boomem kredytowym. Wykres 22 Budownictwo mieszkaniowe na 1 ludności w 6 miastach w Polsce mieszkania / 1 ludności 14, 12, 1, 8, 6, 4, 2,, 22 23 24 25 26 27 28 29 21 Warszawa Kraków Gdańsk Łódź Poznań Wrocław Źródło: opracowanie własne na podstawie danych GUS. Wykres 23 Nowe umowy kredytowe, w latach 22 21 wartość w mld zł 18 16 14 12 1 8 6 4 2 I kw. 22 III kw. 22 I kw. 23 III kw. 23 I kw. 24 III kw. 24 I kw. 25 III kw. 25 I kw. 26 III kw. 26 Uwaga: dane kwartalne; Źródło: opracowanie własne na podstawie danych ZBP. I kw. 27 III kw. 27 I kw. 28 III kw. 28 I kw. 29 III kw. 29 I kw. 21 III kw. 21 wartość PLN wartość walutowe ilość PLN ilość walutowe 9 8 7 6 5 4 3 2 1 ilość w tys. 2
Wykres 24 Ceny mieszkań (ofertowe i transakcyjne) na rynku wtórnym w 6 i 1 miastach Polski 8 7 6 zł / m kw. 5 4 3 2 1 IV kw. 22 II kw. 24 III kw. 25 II kw. 26 I kw. 27 IV kw. 27 III kw. 28 II kw. 29 I kw. 21 IV kw. 21 Ofert. 6M Trans. 6M Trans. 6M szac. Ofert. 1M Trans. 1M Trans. 1M szac. 6 miast: Warszawa, Kraków, Poznań, Wrocław, Łódź, Gdańsk; 1 miast: Białystok, Bydgoszcz, Kielce, Katowice, Lublin, Olsztyn, Opole, Rzeszów, Szczecin, Zielona Góra; Źródło: opracowanie własne na podstawie danych PONT Info oraz NBP. Inflacja, napięcia i dostępności na rynku mieszkań Ceny mieszkań, a zwłaszcza zmiany ich poziomów i dynamiki są podstawowymi wskaźnikami sytuacji na rynku nieruchomości mieszkaniowych. Ze względu na lokalny charakter najwaŝniejsze znaczenie mają badania cen na konkretnych, zwłaszcza największych rynkach 17. Ceny zagregowane, szczególnie w warunkach braku synchronizacji lokalnych cykli, mogą mieć tylko znaczenie uzupełniające. Na największych rynkach mieszkaniowych Polski począwszy od 28 r. mamy do czynienia z niewielkim spadkiem poziomów cen nominalnych oraz szybszym spadkiem poziomów cen realnych (por. Wykres 29 - Wykres 36). Tendencje te są jednak zróŝnicowane na rynkach lokalnych. W ich wyniku spadają napięcia czyli niedopasowania na tym rynku - zwłaszcza najlepiej mierzalny i aplikowany w warunkach Polski wskaźnik ceny mieszkania do dochodu (ang. P/I) 18 (por. Wykres 41). Do podobnych wniosków skłania teŝ analiza relacji wskaźnika zdyskontowanych czynszów do wartości rynkowej mieszkania (por. Wykres 45 - Wykres 46). Kształtowanie się ceny mieszkania, obliczonej jako wartość zdyskontowanych czynszów (na podstawie oprocentowania 1-letnich obligacji skarbowych), na poziomie lub poniŝej ceny rynkowej świadczy o spadku oczekiwań uzyskania zysku spekulacyjnego z odsprzedaŝy mieszkań. Czynsze z podnajmu mieszkań wykazywały znaczne wahania w poszczególnych kwartałach, jednak ich trend wskazuje na stabilizację (por. Wykres 42). Zmiana struktury finansowania kupowanych mieszkań z sytuacji dominacji kredytów walutowych, zwłaszcza denominowanych we franku szwajcarskim na dominujące złotowe, spowodowała natomiast wyraźną przecenę wartości mieszkań w stosunku do alternatywnej moŝliwości podnajmu (por. Wykres 43 i Wykres 44). W konsekwencji wyraźnie tańszego podnajmu mieszkań wobec ich zakupu spadała presja na zakup nowych mieszkań deweloperskich a rósł popyt na mieszkania podnajmowane, co wywierało presję na dalszy spadek cen mieszkań własnościowych kupowanych u deweloperów i wzrost wysokości czynszów rynkowych. W wyniku działania kanału czynszów imputowanych moŝna się spodziewać odwrócenia tendencji spadku udziału czynszów rynkowych w budŝetach gospodarstw domowych oraz kontynuacji spadku kosztów własności (por. Wykres 47 i Wykres 48). 17 Patrz teŝ na dane w III części Raportu Monografie 16 miast w Polsce. 18 Patrz Słownik pojęć i skrótów. 21
Kredytowa dostępność mieszkania 19 pokazuje jak zmieniała się dostępność przeciętnego mieszkania nabywanego na kredyt przez przeciętne gospodarstwo domowe (por. Wykres 49- Wykres 52). Wobec niskiej jakości informacji o rzeczywistym popycie mieszkaniowym spowodowanej głównie brakiem wiarygodnych statystyk o ilości kupowanych mieszkań moŝe ona słuŝyć jako jego przybliŝenie. O ile w latach 24-26 wzrost tego wskaźnika spowodowany był głównie spadkiem stóp procentowych i marŝy bankowych oraz rosnącym udziałem kredytów denominowanych, o tyle jej gwałtowny spadek, który trwał do roku 27 wynikał ze wzrostu cen mieszkań oraz ponownie rosnącego udziału kredytów złotowych - skutku obaw banków wobec rozpoczynającego się kryzysu finansowego. Wprawdzie w latach 27-28 miał miejsce ponowny wzrost udziału kredytów denominowanych spowodowany kryzysowym spadkiem stóp LIBORCHF, co krótkookresowo poprawiło wskaźnik kredytowej dostępności mieszkania, ale zakończył się on gwałtownie w połowie 28 r., gdy problemy z dostępem do tej waluty spowodowały jej gwałtowną aprecjację i w dalszej kolejności problemy systemu bankowego. Dalszy spadek wskaźnika po roku 28 to postępujący spadek udziału kredytów denominowanych, czego nie był w stanie powstrzymać niewielki spadek cen mieszkań. Konsekwencją pomniejszonego kredytu mieszkaniowego będącego efektem zaostrzenia kryteriów bankowych był spadek popytu mieszkaniowego i nowy punkt równowagi krótkookresowej a następnie długookresowej w sektorze. Skutkiem gwałtownych dostosowań na rynku były wahania cen mieszkań w tym zmiany marŝy pomiędzy ceną ofertową a ceną transakcyjną widoczne na danych zagregowanych (por. Wykres 37-Wykres 38), a jeszcze wyraźniej widoczne na danych dotyczących poszczególnych rynków. Zmienne są teŝ relacje pomiędzy cenami na rynku pierwotnym a rynkiem wtórnym mieszkań (por. Wykres 39-Wykres 4). ZaleŜnością zwracającą uwagę jest natomiast bardzo podobne zachowanie się cen na rynkach sześciu i dziesięciu miast 2 (por. Wykres 25-Wykres 28). RóŜnice dotyczą ich poziomów, a nie dynamik i są związane z róŝnicami w wysokości dochodów gospodarstw domowych. Wielkość miasta i poziom dochodów to istotne czynniki róŝnicujące ceny mieszkań pomiędzy miastami na danym etapie rozwoju rynków 21. Lokalne zmienności cen utrudniają uwzględnienie cen mieszkań we wskaźniku inflacji CPI. Metody włączania cen mieszkań do CPI, oraz związane z tym problemy przedstawione zostały w aneksie A3. Wykres 25. Średnia cena m kw. mieszkania rynek pierwotny, oferty Wykres 26. Średnia cena m kw. mieszkania oraz deflowana CPI rynek pierwotny, transakcje 1 8 zł / m kw. 8 6 4 zł / m kw. 6 4 2 IV kw. 22 II kw. 23 IV kw. 23 II kw. 24 IV kw. 24 II kw. 25 IV kw. 25 II kw. 26 7 miast: Warszawa, Kraków, Poznań, Wrocław, Łódź, Gdańsk, Gdynia; 1 miast: Białystok, Bydgoszcz, Kielce, Katowice, Lublin, Olsztyn, Opole, Rzeszów, Szczecin, Zielona Góra; Źródło: opracowanie własne na podstawie danych NBP, PONT Info. IV kw. 26 1 miast BaRN 7 miast BaRN 1 miast PONT 7 miast PONT II kw. 27 IV kw. 27 II kw. 28 IV kw. 28 II kw. 29 IV kw. 29 II kw. 21 IV kw. 21 2 III kw. 26 IV kw. 26 I kw. 27 II kw. 27 III kw. 27 IV kw. 27 I kw. 28 1 miast BaRN 7 miast BaRN 1 miast BaRN defl. CPI 7 miast BaRN defl. CPI II kw. 28 III kw. 28 Uwaga, ceny z III kw. 26 r. =1; 7 miast: Warszawa, Kraków, Poznań, Wrocław, Łódź, Gdańsk, Gdynia; 1 miast: Białystok, Bydgoszcz, Kielce, Katowice, Lublin, Olsztyn, Opole, Rzeszów, Szczecin, Zielona Góra; IV kw. 28 I kw. 29 II kw. 29 III kw. 29 IV kw. 29 I kw. 21 II kw. 21 III kw. 21 IV kw. 21 19 Patrz Słownik pojęć i skrótów. 2 Patrz Słownik pojęć i skrótów. 21 Szerzej w rozdziale 6 Tendencje rozwoju rynków lokalnych. 22